Р Е Ш Е Н И Е
№ …
Гр.
София, 01.09.2017 г.
В И М Е ТО
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20 състав, в публичното съдебно заседание на дванадесети май две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря Д. Такова, като разгледа т.д. № 6455/2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ.
Ищецът В. ЕООД твърди, че през 2010 г. сключил с ответника Х. ЕООД, с когото се намирал в трайни търговски отношения, договор за посредничество във връзка с продажба на собствения на ответника недвижим имот, находящ се в с. Марково. Поддържа, че първоначално уговореното посредническо възнаграждение било в размер на 2,5 % от продажната цена. Твърди, че съобразно уговореното извършил действия по посредничество – оповестил предлагането на имота в свой интернет сайт, водил преговори с купувачи, организирал огледи, снабдил ответника с необходимите за сделката документи, както и осъществил правно обслужване при изготвяне на предварителния договор и подписване на нотариалния акт. В резултат от посредническите му усилия през 2016 г. била сключена желаната от ответника сделка. Насрещната страна по договора за продажба, с която ищецът също бил в посреднически отношения, заплатила посредническо възнаграждение в размер на 1 % от продажната цена, но ответникът отказал да плати дължимото от него възнаграждение /намалено едностранно от ищеца до 1,8 % от продажната цена/. Ето защо ищецът моли съда да осъди ответника да му заплати дължимото по договора за посредничество възнаграждение, определено въз основа на постигнатата договорка или при условията на чл. 51, изр. 2 ТЗ, в размер на 65 481,19 лв. Претендира също законна лихва от предявяване на иска до погасяването и разноски.
Ответникът Х. ЕООД оспорва иска при твърдението, че договор за посредничество между страните не е сключен поради непостигане на съгласие относно размера на дължимото посредническо възнаграждение. Дори да се приеме, че договор за посредничество е сключен, то той е нищожен поради противоречие с добрите нрави с оглед осъществяваното от ищеца посредничество и за насрещната страна по сключената сделка. Оспорва и размера на възнаграждението, претендирано като обичайно за посреднически договор, както и твърди, че при определяне на обичайното възнаграждение следва да се отчете заплатената от другата страна част. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Предявеният иск е за реално изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение по договор за посредничество. В тежест на ищеца е да докаже сключването на процесния договор, размера на уговореното възнаграждение и точното изпълнение. Тези факти са спорни между страните и за установяването им съдът съобрази следното:
Договорът за посредничество при сключване на сделки с права върху недвижими имоти е неформален – същият се счита сключен при постигане на съгласие по съществените елементи, вкл. чрез конклудентни действия. Съгласно специалната уредба на договора обаче, негов задължителен реквизит не е дължимото на посредника възнаграждение – с аргумент от чл. 51, изр. 2 ТЗ следва да се приеме, че договорът е действителен и без да е уговорено възнаграждение, като в този случай на посредника се дължи обичайното /за населеното място и за вида сделка, за сключването на която е посредничил/.
Ето защо, за да е налице договор за посредничество между страните, е достатъчно да се установи постигане на съгласие посредникът възмездно да посредничи за сключване на сделка от търговеца и да са определени съществените характеристики на сделката /вид, основни параметри/.
В настоящия случай е безспорно, че страните са били в трайни търговски отношения /вж. определение от 22.03.2017 г., постановено на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК/, считано от 2009 г. От писмените доказателства, неоспорени от ответника, се установява също, че през март 2010 г. ищецът е обявил в информационната си система оферта за продажба на собствения на ответника недвижим имот, находящ се в с. Марково, а през 2015 г. е обсъждал параметри на бъдещата сделка със заинтересовано от сделката дружество С.Т.ООД. Видно от разменената кореспонденция, при обсъждане на сделката с потенциалния купувач ищецът се е манифестирал като посредник на продавача и по същество е изисквал включването на клаузи в бъдещия договор, защитаващи продавача /вж. писмо от 21.04.2015 г., л. 57/. Именно като посредник на продавача ищецът е бил потърсен от потенциалния клиент с искане за предоставяне на конкретна оферта /вж. писмо от 17.04.2015 г., л. 62/. Ищецът е бил и в държане на документи, свързани с техническата индивидуализация на имота /скица, разрешение за ползване/.
Всички тези доказателства косвено, но безпротиворечиво сочат, че ищецът е действал по възлагане на ответника – в противен случай същият не би бил в държане на документи, касаещи техническия и административния статут на имота, нито би посредничил за сключване на сделка със съдържание, защитаващо именно правата на продавача по нея. Фактът на възлагането не е бил оспорван и от ответника извънсъдебно – напротив, в изпратените през 2016 г. електронни писма /л. 90-92/ относно сключване на сделката с друг клиент, ищецът се е манифестирал като посредник на продавача, представил му е проект на предварителен договор, като няма данни продавачът да е оспорил това му качество. Възлагането за извършване на посредничество не е оспорено и с отговора на поканата за плащане /л. 117/, в който се акцентира единствено върху непостигнатото съгласие относно размера на възнаграждението /вкл. не се оспорва и изпълнението на посредничеството/.
Поради изложеното съдът приема, че на ищеца е било възложено от ответника осъществяването на посредническа дейност във връзка с продажбата на процесния имот, а ответникът е приел предложението, като е започнал изпълнение на възложеното. Възражението за нищожност поради противоречие на добрите нрави с оглед осъществяваното посредничество и за насрещната страна по сделката е неоснователно. Законът не отрича възможността посредникът да посредничи и за двете страни – този извод следва от установеното в чл. 51 ТЗ правило за общо заплащане на посредническото възнаграждение.
Следователно договор е сключен. Следва да се установи с какво съдържание е бил договорът в частта относно дължимото възнаграждение.
Както беше отбелязано, договорът за посредничество може да е сключен при първоначално уговаряне на дължимата цена или при липса на такава уговорка. Съдът преценява съдържанието на договора такова, каквото то е /доказано/ към момента на сключването му или при неговото надлежно /двустранно/ изменение.
Към момента на възлагането /който момент съдът приема за момент на сключване на договора, доколкото от този момент е започнало и неговото изпълнение от страна на ищеца/ не се установява страните да са постигнали съгласие за конкретен размер на възнаграждението. В частност, не се доказва постигнато съгласие за посредническо възнаграждение в сочения от ищеца размер от 2,5 %. Обстоятелството, че страните са били в трайни търговски отношения, в рамките на които е заплащан идентичен размер на възнаграждението, не е достатъчно да се направи извод и че процесната сделка е сключена при същите условия. Размерът на посредническото възнаграждение е предопределен от вида сделка и от очакваната цена по тази сделка, поради което наличието на трайни отношения, но за посредничество при продажба на различни по цена имоти, не може да обоснове общо съгласие за всички бъдещи посреднически договори относно дължимото по тях възнаграждение. Същевременно не са представени други доказателства, че е постигнато конкретно съгласие посредничеството за процесния имот да се осъществява при сочения от ищеца за първоначално уговорен размер на възнаграждението от 2,5 % от продажната цена или за друг конкретен размер.
Ето защо следва да се приеме, че към момента на сключването страните не са уговорили възнаграждение, като по този начин са предоставили определянето му по предвидения в закона ред – чрез определяне на обичайното възнаграждение. Така сключената сделка би могла да се измени чрез определяне на конкретен размер на посредническото възнаграждение, но само по взаимно съгласие на страните /договорът се изменя двустранно/. В случая се установява отправени изявления от всяка от страните за приемане на определен размер /от ищеца – чрез изпращане на фактура, от ответника – чрез отговор на поканата за плащане/, но нито едно от тези изявления не се доказва да е съвпаднало по съдържание.
Следователно се дължи обичайното възнаграждение. За установяване на неговия размер съдът е допуснал изслушване на съдебна експертиза, съгласно която размерът на посредническото възнаграждение е различен според стойността на сделката, за сключването на която се посредничи – при по-висок материален интерес посредническото възнаграждение се определя в по-малък процент от цената на сключената сделка и обратно. В писменото заключение вещото лице сочи, че обичайният размер е между 1 % и 2 %, като при разпита в о.с.з. на 12.05.2017 г. вещото лице уточнява, че за сделки на стойност над 1 000 000 лв., каквато е и процесната, се установява обичаен размер от около 1 %, но платим от всяка от страните /т.е. възнаграждение, обичайно дължимо от всяка от страните, вкл. когато се осъществява посредническа услуга от един и същ посредник/. Този извод съответства и на доказателствата относно извършеното от насрещната страна плащане.
Изчислено на тази база, размерът на дължимото комисионно възнаграждение възлиза на 36 378,43 лв. с ДДС. До тази сума следва да бъде уважен искът.
По разноските:
На ищеца следва да се присъдят разноски за държавна такса, адвокатско възнаграждение, депозит за вещо лице и разноски по обезпечението в размер на 3097,36 лв., съответен на уважената част от иска.
На ответника следва да се присъдят разноски за адвокат съобразно отхвърлената част от иска в размер на 2577,78 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Х. ЕООД, ЕИК *************, да заплати на В. ЕООД, ЕИК **********, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 51, изр. 2 ТЗ сумата от 36 378,43 лв., представляваща възнаграждение за осъществено посредничество при сключване на договор за продажба на недвижим имот, находящ се в с. Марково, ведно със законната лихва от 11.08.2016 г. до погасяването, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 3097,36 лв. разноски, като ОТХВЪРЛЯ иска до предявения размер от 65 481,19 лв.
ОСЪЖДА В. ЕООД, ЕИК ************,
да заплати на Х. ЕООД, ЕИК **********,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 2577,78 лв. разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: