Р Е Ш Е Н И
Е № 260025
гр. Пловдив, 29.01.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, търговско
отделение, ХІІІ състав, в публично съдебно заседание на 20.01.2021г, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ПОЛИНА БЕШКОВА
при секретаря Розалия Тодорова, като разгледа
докладваното от съдията т. д. № 290 по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Активно субективно съединени главни искове по чл. 55, ал.1,
пр. 3 от ЗЗД и пасивно субективно съединени насрещни искове по чл. 92 ЗЗД.
Съдът е сезиран с искова молба на С.П.Ш. и П.С.Ш.,
граждани на **, представлявани от адв. С.Т.Н.С.
против „ЗАХАРЕН КОМБИНАТ ПЛОВДИВ“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив 4003, р-н Северен бул. „България“ № 117, представлявано
от ** П.Г.С., в която твърдят, че страните са сключили предварителен договор от 16.10.2012г. за
закупуване на недвижим имот във ваканционна жилищна сграда „**“, представляващ
апартамент № А212, находящ се на втори жилищен етаж в
сграда А, със застроена площ от 50,48 кв.м., както и 1.191% идеални части от
общите част на сградата, равняващи се на 9,96 кв.м. или общата площ на
апартамента е 59,44 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс,
спалня, санитарен възел, тераса, при съседи: от дясно - ап. А211, от ляво -
ап.А213, отдолу - ап.А112, отгоре - ап.А312, ведно със съответните идеални част
от правото на строеж върху недвижимия имот, в който е щяла да бъде построена
сградата. Сочат, че ваканционна жилищна сграда, част от която е процесният имот, е следвало да бъде изградена, съгласно
Разрешение за строеж № 328, 329 и 330 от 04.12.2008г на Главния архитект на
Община С. в Урегулиран поземлен имот V - 1250, по действащия подробен устройствен план на м. **, землището на гр.С., област
Бургас, одобрен със Заповед № 1051/22.08.2005г. на кмета на Община С., с площ
на имота от 9356 кв.м. при съседи: УПИ IV 1035, 1108, 1234, имот 1107, имот
1017, имот 1227 и Урегулиран поземлен имот IV-1035, 1108, 1234 по действащия
подробен устройствен план на м.**, землище на гр.С.,
област Бургас, одобрен със Заповед №1051/22.08.2005r. на кмета на Община С., с
площ 6 243 кв.м., при съседи: УПИ V- 1250, имот 1017, имот 1107, имот 1018,
съответно с идентификатори 67800.1.250 и 67800.1.314.
Твърдят, че към датата на сключване на договора имотът
не е бил построен, като същият е следвало да бъде завършен и предаден при
степен на завършеност, подробно описана в чл.8.1 и др. от предварителния
договор. Сочат, че съгласно чл.7 от Договора, продавачът - ответник се е
задължил да завърши изграждането на имота, предмет на сделката с Акт образец 15 до 30.12.2013 г., след което да информира писмено
купувачите - настоящите ищци на посочения адрес за кореспонденция в чл.19 от
Договора за сдобиването с Акт образец 15 за сградата и да покани писмено
купувачите за сключване на окончателен договор и заплащане на пълната продажна
цена по договора. Изложени са твърдения, че съгласно чл.4 от Договора
първоначално цената за закупуване на имота е била в размер на 29 720 евро без
ДДС, платима след получаване на Акт образец 15, но с подписан Анекс от
16.10.2012 г. към договора, страните са се съгласили същата да бъде променена
на сумата от 85 783 евро без ДДС, като са договорили плащането да се осъществи
на две вноски - първата при подписване на договора, в размер на 64 916 евро и
втората - след получаване на Акт образец 15 в уговорения срок, в размер на 20 867 евро.
Ищците твърдят, че са платили изцяло първата вноска от дължимата цена, а именно
сумата от 64 916 евро, на датата на подписване на Договора - 16.10.2012г., но
ответникът не е изпълнил задължението си да построи сградата в уговорения срок
- до
31.12.2013г., след което да им изпрати писмена покана за сключване на
окончателен договор в срок до 2 месеца след получаване на Акт образец 15.
Сочат, че ответникът е изпаднал в
забава, считано от 01.01.2014 г., което състояние
продължава и към настоящия момент -
почти 5 години, с оглед на което представлява съществено неизпълнение на
договора и обосновава правото на купувачите да искат разваляне на договора по вина на продавача,
без да се дава срок за изпълнение, доколкото изпълнение на договора към
настоящия момент за купувачите е безполезно.
Твърдят, че през тези пет години, освен че не са имали
възможност да се ползват от платената сума от 64 916 евро, равняваща се на 126 964,66 лева,
представляваща първоначалната вноска за придобиване на имота, ищците са нямали
възможност и да ползват имота и да реализират целите си - отдаването му под
наем. Сочат, че настоящата молба следва да се счита за едностранно изявление,
отправено до продавача, с което го уведомяват, че ще считат договора за
развален, поради виновното неизпълнение на задълженията му. Настояват съдът да
постанови решение, с което да осъди ответника „ЗАХАРЕН КОМБИНАТ ПЛОВДИВ“ АД да
върне получената цена в размер на първоначалната вноска за покупка на процесния имот в размер на 126 964,66 лв. на отпаднало
основание - разваляне на предварителния договор за покупко-продажба, с която
ответникът - продавач неоснователно се е обогатил, ведно със законната лихва от
завеждане на исковата молба в съда до окончателно изплащане на задължението и
направените съдебно-деловодни разноски, включително платеното адвокатско
възнаграждение.
В срока по чл.367 от ГПК е постъпил отговор от
ответника, с който същият оспорва иска като неоснователен. Признава факта, че
между страните по спора на 16.10.2012 г. е бил сключен процесният
предварителен договор, както и че на същата дата е подписан анекс към него, с който страните са изменили
размера на продажната цена, срещу която е щяло да се прехвърли правото на
собственост върху имота, като едновременно с това са уговорили начина и
сроковете за нейното плащане. Оспорва твърдението на ищеца, че е заплатил
уговорената първа вноска от продажната цена в размер на 64 916 евро.
Признава факта, че не е изпълнил задължението си, произтичащо от чл. 7 от
предварителния договор, да завърши обекта до 30.12.2013 г. Твърди обаче, че
неизпълнението на това задължение не може да служи за основание за разваляне на
договора, доколкото според уговореното между страните, в случай на неспазване
крайния срок за строителството на сградата е предвидена неустойка по чл. 16 от
договора. Оспорва твърдението на ищците, че забавянето на строителния процес и
окончателното завършване на сградата в уговорения срок е по негова вина, като твърди, че същото се
дължи на законодателни промени, обективирани в Закона за устройство на
Черноморското крайбрежие и в частност на приети в хода на строителството
Наредби от Община С., които са наложили да бъдат извършени промени в одобрения
инвестиционен проект. Посочва, че макар и към 30.12.2012 г. самостоятелният
обект и сградата, в която е разположен, да са били завършени в степента,
посочена в чл. 8.1, предвид възникналите нови обстоятелства са били предприети
необходимите правни и фактически действия за преработването на инвестиционните
проекти в частта им, касаеща присъединяването на
сградата към градската водоснабдителна и канализационна мрежа, предвид това, че
Община С. е построила и въвела в експлоатация нова пречиствателна станция.
Сочи, че с въвеждането в експлоатация на въпросната пречиствателна станция
всички инвеститори са били задължени да преработят проектите си така, че
сградите да бъдат присъединени към централната ВиК
мрежа. Твърди, че за тези новонастъпили обстоятелства
са били уведомени всички купувачи на обекти по сключените предварителни
договори, в това число и ищците. Сочи, че вследствие на тези предприети
действия от страна на продавача през 2017 г. са били одобрени всички изменения
на инвестиционните проекти, а на 08.06.2018
г. е бил съставен и подписан Акт образен 15 за сградата. Твърди, че в
изпълнение на задълженията си, произтичащи от сключения предварителен договор,
продавачът на 27.06.2018 г. е известил купувачите за съставения Акт обр.15, като едновременно с това ги е поканил да платят
пълния размер на договорената продажна цена. Посочва, че известието е било
изпратено на електронния адрес, посочен от самите купувачи за кореспонденция с
продавача. Твърди, че независимо от отправената покана и до настоящия момент не
е постъпило плащане от страна на купувачите по предварителния договор. Заявява,
че е готов да прехвърли собствеността върху обекта на ищците във всеки един
момент, в който те заявят, че са готови да извършат окончателното плащане.
Ответникът заявява, че счита договора за развален по вина на ищците, които са
допуснали забава на изпълнение на задължението им за заплащане на пълния размер
на договорената от страните продажна цена, която забава е продължила повече от
90 дни, считано от уведомяването им за съставения Акт обр.
15. Посочва, че за допуснатото от купувачите забавяне в плащането на
уговорената цена, в чл. 15 от Договора е предвидена неустойка в размер на 30 %
от уговорената продажна цена. Твърди също, че за периода от 2013 г. към
настоящия момент купувачите фактически са използвали имота.
В депозираната по делото допълнителна искова молба,
ищците признават факта, че са получили цитирания в отговора имейл, с който са
били уведомени за издаване на Акт обр. 15 и са били
поканени да платят остатъка от продажната цена, но твърдят че към този момент
вече са били загубили интерес от придобиване на имота. Оспорват твърдението на
ответника, че забавата му се дължи на независещи от него обективни
обстоятелства, а именно приети законодателни промени, като същевременно
заявяват, че дори и да се приеме, че такива са били налице, то това не изключва
правото на купувачите да искат разваляне на договора и връщане на платената
цена.
По делото е депозиран допълнителен отговор, с който се
поддържа изцяло изложеното в първоначалния отговор.
Ответникът е предявил насрещен иск срещу С.П.Ш. и П.С.Ш.,
с който иска да се признае за установено в отношенията между страните, че
сключеният между тях Предварителен договор от 16.10.2012 г. е развален по вина
на купувачите по него, а именно поради максимално допусната забава в плащането
на уговорената продажна цена, като същите бъдат осъдени солидарно да му
заплатят сумата от 25 737,90 евро, представляваща уговореното от страните
обезщетение по чл. 15 от договора, дължимо за забавено плащане на продажната
цена. Претендира разноските по делото.
Ответниците по насрещния иск са депозирали отговор в
срок, с който оспорват исковете като неоснователни. Твърдят, че ищецът по
насрещния иск е неизправна страна по договора, поради което няма право да го
развали, нито да иска обезщетение за неизпълнението му. В условията на
евентуалност правят възражение за нищожност на клаузата от договора,
предвиждаща неустойка в претендирания размер от
25 734,90 евро като накърняваща добрите нрави. Посочват, че липсва
уговорен краен срок за плащане на неустойка в размер 0.1 % от продажната цена на ден. Също
така правят възражение и за прекомерност на претендираната
неустойка, като надвишаваща неплатената част от цената на имота. Считат също,
че уговорената в чл. 15 от договора неустойка в размер на 30 % от продажната
цена на имота би могла да се претендира само при кумулативното неизпълнение на
задължението на купувачите да платят цената изцяло в уговорения срок и в
случай, че купувачите се откажат от договора преди да е започнало изпълнението.
Евентуално, според тях, би могло да се приеме, че купувачите дължат неустойка
при разваляне на договора по тяхна вина, поради забава в плащането на
окончателното плащане, ако се установи, че продавачът е изправна страна по договора,
но и в този случай неустойката няма как да се претендира като 30 % от цената на
имота, а само като 30 % от неплатения остатък, което се равнява на 6 260,10 евро.
В депозираната по делото допълнителна искова молба по
насрещния иск се заявява, че се поддържа исковата претенция, като се оспорват
възраженията и твърденията на ответниците по насрещния иск. Във връзка с
въведените възражения за нищожност и прекомерност на претендираната
неустойка, се уточнява, че в случая претенцията е за обезщетение за вреди по
реда на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, а не се претендира неустойка по чл. 92 от ЗЗД.
Ответниците по насрещната искова молба са депозирали в
срок допълнителен отговор, с който оспорват твърденията в допълнителната искова
молба и поддържат вече направените възражения.
С определението на съда от 16.08.2019г
е приет за съвместно разглеждане в процеса предявеният насрещен иск от
ответника срещу С.П.Ш. и П.С.Ш., с който иска, след
като се установи в отношенията между страните, че сключеният между тях
Предварителен договор от 16.10.2012 г. е развален по вина на купувачите по
него, а именно поради максимално допусната забава в плащането на уговорената
продажна цена, последните да бъдат осъдени солидарно да му заплатят сумата от
25 737,90 евро, представляваща уговореното от страните обезщетение по чл.
15 от договора, дължимо за забавено плащане на продажната цена
Съдът, от събраните доказателства и фактите, които се установяват с тях,
прие следното:
С доклада на делото доказателствената тежест
в процеса е разпределена по следния начин: Всяка от страните дължи доказване на
заявените от нея позитивни факти. В доказателствената тежест на ищците по
главния иск е да установят факта, че са платили сумата от 64 916 евро,
представляваща първа вноска за плащане на продажната цена, както и да докажат
интереса си от разваляне на договора, като установят
безполезността на забавеното изпълнение, както и причинната връзка между
забавата и безполезността. В доказателствената тежест на ответника по главния
иск е да установи обстоятелствата във връзка с твърдяната от него липса на вина
за забавата в изпълнението на задължението му да изгради сградата до степен,
удостоверена с Акт образец 15 в уговорения с договора срок.
Ищецът по насрещния иск следва да установи, че е
изправна страна по договора, за да има право да го развали и да претендира
обезщетение за забава. Ответниците по насрещния иск следва да установят обстоятeлствата относно твърденията им за липса на
виновно неизпълнение от тяхна страна, както и всички направени възражения.
Изрично за безспорни и ненуждаещи се от доказване са
признати следните факти:
Безспорно е между страните сключването на
предварителен договор от 16.10.2012 г. и анекс към него от същата дата. Не се
спори относно определената продажна цена
- 85 783 евро и начина и сроковете на плащането ѝ - на две
вноски, съответно първа вноска в размер на 64 916 евро - платима при
подписване на договора и втора вноска - 20 867 евро, платима в 30 -дневен
срок от получаване на Акт образец 15 на сградата. Не се спори, че окончателният
договор е следвало да бъде сключен два месеца след издаване на Акт обр. 15 и след плащане на пълната продажна цена. Не се
спори и относно това, че към датата, определена в чл. 7 от Договора -
30.12.2013 г., сградата не е била изградена. Купувачите признават
обстоятелството, че не са платили втората вноска от уговорената продажна цена в
размер на 20 867 евро, както и обстоятелството, че са били уведомени за
издадения Акт обр. 15 и са били поканени да заплатят
остатъка от продажната цена, с посочения от ответника имейл на 27.06.2018 г.
По принцип правото на
разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД принадлежи
на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно
задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението
за разваляне на договора /с изискване за писмена форма, когато договорът е в
писмена форма, както е в случая и възможност това да стане с исковата молба,
както е направено/, е необходимо да бъде доказано, че са били налице законовите
предпоставки на чл. 87, ал. 1 ЗЗД с предоставяне от изправната страна по
договора на подходящ срок за изпълнение или чрез безусловно изявление за
разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност,
при безполезност на изпълнението или при уговорка за изпълнение непременно в
определено време. В случая ищците по главния иск твърдят, че договорът
е безусловно развален поради безполезност на изпълнението,
като интересът им от придобиване на имота е отпаднал в резултат от забавата на
кредитора.
По делото се установяват следните релевантни за изхода
му факти:
С чл. 5 от договора от 16.10.2012г, по чието
съдържание не се спори, е уговорен 2 – месечен срок за финализиране на сделката
от получаване на Акт Обр. 15 за сградата и при
заплащане на пълната продажна цена от купувача /дължима в 30 – дневен срок от
получаване на Акт Обр. 15 – чл. 4/, като промяна на
този срок може да става само по взаимно писмено споразумение между страните.
С чл. 7 продавачът се задължава да извърши всички
видове СМР за изграждане на имота в срок до 30.12.2013г.
Според чл. 16 в случай, че продавачът не изпълни
задължението си за изграждане на имота в срока по чл. 7, той дължи на купувача
неустойка за забава.
Според чл. 21 от общите условия на договора при
спиране на строителството по причини от обективен характер /вкл., но не само
задължителни предписания на компетентните административни органи, които
препятстват, забавят или ограничават строителните работи/, за които продавачът
няма вина или поради форсмажорни обстоятелства, срокът по т. 7 се продължава
автоматично с толкова време, колкото е продължила забавата или спирането, като в този случай продавачът е длъжен да
уведоми писмено купувача за новонастъпилите
обстоятелства.
В случая ответникът се позовава именно на чл. 21 от
договора, като на практика твърди, че срокът за изпълнение на задължението му
автоматично е продължен – поради независещи от него обективни обстоятелства, от
30.12.2013г. до два месеца след издаване на Акт обр.
15, което в случая няма спор, че е станало на 08.06.2018г, т.е. почти 5 години
по – късно.
Следователно, за да се ползва от цитираната клауза,
ответникът трябва да докаже две обстоятелства – че не отговаря за забавата
поради новонастъпили обективни обстоятелства, както и
че писмено е уведомил купувачите за тях. Последните в ДИМ отричат да са били
уведомени и съгласни с подобни обстоятелства, както и обективния им характер.
От заключението на СТЕ, което съдът възприема като
обективно и професионално изготвено и неоспорено от страните се установява, че по време на строителството е
настъпило изменение в нормативната база, касаещо
района на изграждане на комплекса – нови изисквания за пречистване на отпадните
вода в крайбрежните райони и за опазване на околната среда. След започване
реализацията на проекта е изградена нова пречиствателна станция на града, което
е наложило проектиране, процедиране и изграждане на нов външен канал с тласкател за отпадни води за комплекса. По време на строителството
е прокаран до известно отстояние и нов водопровод за
захранване на новите сгради. Прокарването на външния захранващ
водопровод е свързано с изготвяне и процедиране на съответния ПУП-парцеларен план, както и на процедури по ЗООС и
наредбата за условията и реда за извършване на ОВОС. С тази промяна - отпадане
на етапността на строителство, включването на външен
водопровод, външен канал с тласкател за отпадни води
и други, строежът от четвърта категория е причислен към трета и подлежи на
приемане от Държавна приемателна комисия. Също така по данни на
независимия строителен надзор има промени и в начина на
електрозахранване и необходимостта от изграждане на нов трафопост и прокарване
на ново външно трасе до обекта. По време на строителството е извършена преработка, касаеща и „Ваканционна жилищна сграда „А1“, в който е
разположен процесният имот, като се променят
покривните линии на сградата - кота било се променя
до равна или под 4,50м над кота корниз (10,00+4,50м),
от което се увеличава височината на подпокривното
пространство и се усвояват нови жилищни площи, които не превишават показателите
на застрояване. Всички
тези обстоятелства, както и желанието на инвеститора да въведе обекта като един
ваканционен жилищен комплекс, а не поетапно и като отделни самостоятелни
ваканционни жилищни сгради - 11 на брой, с басейн и външни връзки, е наложило
промяна на инвестиционните проекти и новото им пресъгласуване
от общинската администрация, както и изготвянето на нови ПУП с парцеларни планове, нови инвестиционни проекти и други
строителни документи за изграждането им. Датата, към която е изграден
обектът от строителна гледна точка, е 30.08.2019 г.,
датата на въвеждането му в редовна експлоатация.
Горното налага
извода, че действително причините за неспазването на срока за изграждане на
обекта са обективни и са в резултат на новонастъпили
обстоятелства, непредвидими за страните по облигационната връзка. Не се
установява обаче – при доказателствена тежест за ответника, който твърди този
изгоден за него положителен факт, той да е изпълнил задължението си да уведоми писмено купувачите за новонастъпилите обстоятелства. Подобно уведомяване видно от
съдържанието на клаузата, а и напълно логично, изисква определена
своевременност – не при издаване на Акт Обр. 15,
което е почти 5 години след срока по договора и което е принципно задължение на
продавача, за да възникне паричното задължение на купувача за плащане на
последната втора вноска, а в разумен срок след узнаване на новите обстоятелства
и определена прогнозност за продължителността на забавата.
Последното е необходимо най – малкото за сведение на купувачите и преценка от
тяхна страна дали действително неспазването на срока се дължи на обективни
причини, дали твърдяното от продавача, който не изпълнява в първоначалния срок,
е достоверно и т.н. Макар страните да са уговорили, че продължаването на срока
в подобна хипотеза ще е автоматично, т.е. без необходимост от анекс, това не
лишава купувачите от правото им да узнаят за новите обстоятелства, /към момента
на възникването им, а не към момента на отпадането им/, за да направят своя
насрещна преценка относно упражняването на определени договорни и законови
права. Напр., ако оспорват обективния характер на причините, да упражнят
правото си да развалят договора поради виновно неизпълнение. Или, ако признават
обективния характер на причините, евентуално да упражнят някое от правата си по
чл. 89 ЗЗД, тъй като тогава би се
касаело до частична невъзможност за изпълнение /по отношение на срока на
договора/, в който случай биха могли да искат намаляване на своето насрещно
задължение или дори съдебно разваляне на правоотношението, ако твърдят и
докажат, че нямат достатъчен интерес от частичното изпълнение /т.е. изпълнение
с 5 - годишно закъснение от първоначално договореното/. Не може да се отрече
правото на купувача на подобна предварителна преценка, тъй като за него не е
без значение продължителността на забавата. Не е изключено новите обстоятелства
да изискват прогнозен дълъг период, както е в случая, което не може да обвърже
едностранно купувачите, без възможност за насрещна реакция от тяхна страна.
Продавачът в разглеждания казус доказва само да ги е уведомил за факта на
издаване на Акт Обр. 15, т.е. за отпадането на
пречките, но не и за възникването им, като с това уведомяване на практика признава
факта на плащане на първата вноска и оставащ паричен дълг само в размер на
последната втора вноска, за която е издал и проформа
фактура. Всъщност плащането на първата вноска се установява и от неоспореното
споразумение от 16.10.2012г на л. 19 от приложеното дело, което е и напълно
логично предвид обстоятелството, че тази първа сума се дължи при сключване на
договора, а не по – късно /анекс към договора от 16.10.2012г на л. 17/.
Следователно, ответникът не доказва да е упражнил
надлежно правото си за автоматично продължаване на срока за изпълнение на
задължението си, поради което твърдяната промяна на един толкова съществен
елемент от съдържанието на договора не може да се приеме за настъпила. На
практика той е в забава по отношение на задължението си да изгради обекта от
изтичане на първоначално определения с договора срок, т.е., считано от
30.12.2013г, от когато е възникнало насрещното право на купувачите да развалят
договора поради неизпълнение на това основно задължение на продавача.
Не се споделя възражението на ответника, че, доколкото
в чл. 16 от договора е предвидена неустойка за неспазване крайния срок за
строителството на сградата, то ищците нямат право да го развалят поради
неизпълнение на това задължение. Правото на неустойка не изключва правото на
разваляне на договора, като изборът кое право да упражни, принадлежи на титуляра съобразно конкретиката
на случая, размера на претърпените от неизпълнението вреди, интереса от
запазване - въпреки неизпълнението, на облигационната връзка. Нещо повече,
законово регламенентираното право за разваляне на
договора не е изрично изключено по договореност между страните. Напротив, в чл.
14 е предвидено, че, ако продавачът не изпълни поетите в т. 6 задължения,
купувачът има право да развали договора и да получи всички платени до момента
суми, а чл. 6 касае именно основното задължение на продавача да прехвърли
правото на собственост, необременено с тежести. Освен това в случая не се
претендират едновременно неустойка и последици от развалянето на договора, за
да се поставя въпросът за това възможно ли е кумулиране
на тези две права, което в разглеждания казус наистина не би било възможно, тъй
като тук неустойката е мораторна /за вредите от
забавата/, не е компенсаторна /вместо изпълнение/, нито е неустойка при
разваляне на договора, т.е., разваля ли договорът, кредиторът не може да търси
неустойка, за която не е предвидено, че се дължи при разваляне.
Доколкото е налице неизпълнение от страна на ответника
при изправност на ищците, за тях надлежно е възникнало правото да развалят
договора, като следващият спорен момент е дали могат да го упражнят безусловно
/без покана/ при надлежно позоваване за настъпила безполезност на престацията, която при това трябва да е резултат именно от длъжниковата забава. В тази връзка следва да се посочи, че продължителността на забавата сама по себе си не е достатъчно
основание, за да се приеме, че за кредитора изпълнението е станало безполезно,
като отпадането на интереса му в резултат на забавата трябва да е обосновано и
доказано. Т.е. необходимо е да се твърди и установи конкретна обективна причина
за отпаднал интерес от закъснялото изпълнение, /което в случая е напълно
възможно предвид изграждането на обекта и готовността на продавача да престира, ако купувачите платят остатъка от продажната
цена/, която причина да се явява новонастъпил в
периода на забавата факт, като се изхожда от целта на договора и материалния
интерес на кредитора. В случая е налице значителна забава на продавача от почти
пет години, като купувачите твърдят и това обстоятелство не се оспорва, че
намеренията им като чуждестранни граждани с обичайно местопребиваване в **, М.,
е било реализирането на приходи от отдаването му под наем като ваканционен
имот, както и личното му ползване при временния им престой в страната. Т.е. целта
е била от една страна да реализират приходи /граждански плодове под формата на
наем/, което е инвестиционно намерение, а от друга – да спестят разход за наем
на подобен имот при пребиваването им в България, което очевидно не са могли да
направят в период от близо 5 години. Безспорно тази невъзможност е резултат от
забавата, като житейски обосновано и логично е дезинтересирането
на купувачите години по – късно от реализирането на коментираните две цели,
които имат текущ характер, а не обективират
дългосрочна инвестиция. Отпаднал интерес се доказва и от неоспореното заключение на вещо лице Р., което съдът
възприема като компетентно и обективно изготвено и от което се установява значително
намаляване на чистия приход от имота за 2018г в сравнение с предходните години,
като именно чистият приход е непосредственият материален интерес от сключването
на договора за ищците. Установява се също, какъвто е и доводът на ищците, че
пропуснатите ползи за периода 01.01.2014г до
10.06.2018г от нереализирането на граждански плодове от стопанисването на
имота, възлизат на сумата от 38 983 лв - сума,
близка до тази на остатъчната продажна цена, което също обосновава извод за
отпаднал интерес от плащане на цена, равняваща се на нереализиран доход поради
забава на продавача. На практика, ако беше престирано
в срок, прогнозно до средата на 2018г е било напълно възможно купувачите да
възстановят инвестиционния си разход за втората последна вноска. Логично на
това за тях не съществува вече интерес да правят тепърва подобна инвестиция. Без значение е кога купувачите са решили да
упражнят субективното си преобразуващо право за разваляне на договора, което на
общо основание се погасява с изтичане на общия 5 – годишен давностен
срок, считано от възникването му и упражняването на което зависи изцяло от
личната преценка на изправния кредитор.
Налага се
изводът, че правото за извънсъдебно разваляне на договора е надлежно упражнено
при условията на чл. 87, ал. 2, предложение второ ЗЗД, поради което ответникът
дължи връщане на полученото по него на отпаднало основание ведно със законната
лихва върху главницата от датата на подаване на ИМ – 12.12.2018г,
до окончателното плащане.
Предявеният от
ответника насрещен иск е неоснователен, тъй като съобразно всичко казано по –
горе не той, а купувачите са изправна страна по договора и не той, а купувачите
имат право да го развалят едностранно, както са и направили. За тях не е
възникнало надлежно парично задължение за заплащане на остатъка от продажната
цена, тъй като преди това продавачът е изпаднал в забава по отношение на своя
дълг при въведена от страните поредност на изпълнение
на задълженията – първо е това на продавача да изгради обекта до необходимата
степен на завършеност в договорения срок, едва след което възниква паричното
задължение на купувачите.
Поради това
претенцията на ищците ще се уважи изцяло, а тази на ответника ще се отхвърли.
При този изход на спора на ищците се дължат направените от тях разноски в
производството, които се установяват в размер на 9579 лв
– съобразно списък на разноските на л. 132 и доказателствата за действително
направен разход в този размер.
По изложените мотиви, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА „ЗАХАРЕН КОМБИНАТ ПЛОВДИВ“ АД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив 4003, р-н Северен бул. „България“ №
117 да заплати на С.П.Ш., роден
на ***г и П.С.Ш., роден на ***г - граждани на **, представлявани от адв. С.Т.Н.С., със съдебен адрес:***, сумата
от 126 964,66
лева,
представляваща получена от ответника цена в размер на първоначалната вноска по предварителен
договор от 16.10.2012г. за закупуване на недвижим имот във ваканционна жилищна
сграда „**“, представляващ апартамент № А212, находящ
се на втори жилищен етаж в сграда А, със застроена площ от 50,48 кв.м., както и
1.191% идеални части от общите част на сградата, равняващи се на 9,96 кв.м.,
ведно със съответните идеални част от правото на строеж върху недвижимия имот,
в който е щяла да бъде построена сградата, а именно в Урегулиран поземлен имот
V - 1250, по действащия подробен устройствен план на
м. **, землището на гр.С., област Бургас, одобрен със Заповед №
1051/22.08.2005г. на кмета на Община С., с площ на имота от 9356 кв.м. при
съседи: УПИ IV 1035, 1108, 1234, имот 1107, имот 1017, имот 1227 и Урегулиран
поземлен имот IV-1035, 1108, 1234, която
сума подлежи на връщане на отпаднало
основание – поради разваляне на
предварителния договор в резултат на виновното му неизпълнение от страна на
ответника – продавач и с която сума същият неоснователно се е обогатил, ведно със
законната лихва от завеждане на исковата молба в съда - 12.12.2018г, до окончателно изплащане на
задължението, както и сумата от 9579 лв – разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЗАХАРЕН
КОМБИНАТ ПЛОВДИВ“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.
Пловдив 4003, р-н Северен бул. „България“ № 117 против С.П.Ш., роден
на ***г и П.С.Ш., роден на ***г - граждани на **, представлявани от адв. С.Т.Н.С., със съдебен адрес:***, насрещен иск за сумата от 25 737,90 евро,
представляваща уговореното от страните обезщетение по чл. 15 от предварителен
договор от 16.10.2012г. за закупуване на недвижим имот във ваканционна жилищна
сграда „**“, представляващ апартамент № А212, находящ
се на втори жилищен етаж в сграда А, със застроена площ от 50,48 кв.м., както и
1.191% идеални части от общите част на сградата, равняващи се на 9,96 кв.м.,
ведно със съответните идеални част от правото на строеж върху недвижимия имот,
в който е щяла да бъде построена сградата, а именно в Урегулиран поземлен имот
V - 1250, по действащия подробен устройствен план на
м. **, землището на гр.С., област Бургас, одобрен със Заповед №
1051/22.08.2005г. на кмета на Община С., с площ на имота от 9356 кв.м. при съседи:
УПИ IV 1035, 1108, 1234, имот 1107, имот 1017, имот 1227 и Урегулиран поземлен
имот IV-1035, 1108, 1234, което обезщетение е дължимо за забавено
плащане на продажната цена по разваления по вина на купувачите предварителен
договор, а именно поради максимално допусната забава в плащането на уговорената
продажна цена.
Решението
подлежи на обжалване пред Апелативен съд Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: