Р Е Ш Е Н И Е
№ 261318/2021г.
гр.Варна 14.04.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, тридесет и първи състав в открито съдебно заседание проведено на шестнадесети март две хиляди двадесет и първа година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Любомир Нинов
при секретаря Анелия Тотева, като разгледа докладваното от съдията гр.д.№2888/2020г. и за да се произнесе взе предвид следното:
В исковата молба ищците А.К. и С.К. твърдят, че на 22.02.2013г. с договор за продажба на недвижим имот обективиран в н.а. №24, том I, peг. №1903, дело №21/2013г. на Нотариус Л.Г. peг.№** са закупили от Й.В.А., бивш жител ***, чрез пълномощник В.В.З., апартамент с идентификатор ***находящ се в гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ***със застроена площ от 64.34кв.м. за сумата от 75 000лв., като към момента на закупуването в апартамента не са били извършвани никакви ремонти дейности, същият е бил с остаряла ВиК и ел. инсталации, остаряла дограма и нуждаещи се от ремонт мокри помещения. Предвид състоянието на жилището, веднага след закупуването те извършили основен ремонт, вътрешни преустройства и подобрения. Ищците твърдят, че тъй като единият от тях е лицензиран ел .техник, лично е подменил старата ел.инсталация и поставил ново ел. табло. Подменили са старата ВиК инсталация и са изградили нова връзка към пералното помещение. Изцяло са подменили старата дограма, като са поставили нова PVC с матиран слой. Твърдят, че са обособили отделно перално помещение, чрез изграждане на стена. На балкона са изградили покривна конструкция и монтирали отваряема PVC дограма. Обособили са интериорни ниши и изцяло са подменили подовите настилки, като в коридора и кухнята са поставили теракота, а в хола и спалнята ламинат, подновили са изцяло банята, чрез поставяне на фаянс по пода и стените и са изградирили окачен таван с вградено осветление. Твърдят, че посочените СМР и преустройства са извършили със собствени средства, като в ремонта и обзавеждането са вложили повече от 20 хиляди лева. Твърдят, че в последствие Й.В.А., бивш жител ***/2013г. по описа на Окръжен съд - Варна, по което с решение №458/07.04.2016г. съдът е унищожил упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно с peг.№**от 07.02.2013г. на Нотариус В.М.с peг.№** с район на действия Районен съд - Девня. Впоследствие, с решение №151/13.10.2016г. по в.гр.д.№253/2015г. по описа на Апелативен съд - Варна, съдът е възприел, че правната квалификация на исковете е по чл.42, ал.2 от ЗЗД и прогласява за недействителен по отношение на Й. В. А., на договор за покупко-продажба на недвижим имот находящ се в гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ***, ет.1, ап.З, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***по КК и КР, обективиран в н.а.№24, т.I, peг.№1903, д.№21/2013г. на Нотариус Л. Г. peг.№116. С Решение №559 от 07.05.2019г. по гр.д.№1588/2018г. по описа на ВОС, гражданско отделение ищците твърдят, че са осъдени да предадат на А.В.П., ЕГН ********** /правоприемник на Й.В.А., починала на 11.06.2018г./, владението върху апартамент с идентификатор ***находящ се в гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ***. Ищците твърдят, че са провели редица разговори за доброволно уреждане на отношенията помежду им свързани с предаване владението на имота и заплащане на извършените от тях подобрения, но споразумение не бе постигнато. Твърдят, че на 09.08.2019г. е извършен въвод във владение от ЧСИ Л.С., peг. №**, Район на действие - ОС Варна по изп.д.№20198950401247 и ищците са били отстранени от жилището. Ищците твърдят, че преди датата на въвода, предвид липсата на комуникация между тях и представителите на ответницата, са завели пред Районен съд - Варна молба по чл.207 ГПК за обезпечаване на доказателствата, по която е образувано гр.д.№10676/2019г. по описа на ВРС. По делото е изготвена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която, след оглед на апартамент с идентификатор ***находящ се в гр. Варна, общ.Варна, обл.Варна, ***, изготви експертиза и описа подробно състоянието на процесното жилище, в това число извършените и съществуващи към момента на огледа СМР, подобрения и преустройства, както и вложените материали. Ищците считат, че имат качеството на добросъвестни владелци по смисъла на чл.72 от ЗС и за тях е налице правен интерес от предявяването на настоящия иск за осъждане на ответницата да им заплати направените от тях подобрения. Ищците твърдят, че са владели имота на възмездно основание, без да имат знание или дори предположение, че пълномощникът В.З., с когото са договаряли, няма представителна власт. Именно поради това веднага след закупуването на апартамента до месец август 2013г. са извършили основен ремонт в жилището. Твърдят, че общият размер на подобренията, които са извършили в жилището е около 20 хил.лв. Сочат, че увеличената стойност на имота вследствие на извършените от тях подобрения е най-малко в размер на 15 861,60лв.
Предявяват искане, съдът да постанови решение, с което да осъди А.В.П., ЕГН ********** ***, наследник на Й.В.А., бивш жител ***, да заплати на А.В.К. ЕГН********** и С.В.К. ЕГН**********,*** солидарно сумата от 15 861,60лв., представляваща увеличената стойност на апартамент с идентификатор ***находящ се в гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ***, следствие извършените от ищците подобрения в същия, ведно със законовата лихва от дата на подаване на исковата молба и претендират разноски.
По реда на чл.214 от ГПК е допуснато изменение на претенцията, като същата е увеличена до сумата от 19 400лв.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът А. В.П. е подал писмен отговор, с който изразява становище, че искът е допустим, но неоснователен. Оспорва твърдението на ищците, че в апартамента не са били извършвани никакви ремонтни дейности, че същият бил с остаряла ВиК и ел.инсталации, остаряла дограма и нуждаещи се от ремонт мокри помещения, че предвид състоянието на жилището, веднага след закупуването са извършили основен ремонт и твърдените подобрения. Оспорва твърдението на ищците, че същите са владели имота без да имат знание и предположение, че пълномощникът - В.З., с когото са договаряли, няма представителна власт и именно поради това, веднага след закупуването на апартамента до месец август 2013г. са извършили основен ремонт на жилището, както и че общия размер на подобренията, които са извършили е около 20000лв. Оспорва твърдението на ищците, че са добросъвестни владелци, по смисъла на чл.72 от ЗС и за тях е налице правен интерес от предявения иск за осъждане на доверителката за заплащане на претендираната сума, представляващ увеличената стойност на апартамента, вследствие извършените от тях подобрения в същия, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда и направените от тях разноски. Оспорва, че подобренията са съществували в момента на предаване на владението на имота при извършения въвод от ЧСИ Л.С. по изп.дело №20198950401247 на 09.08.2019г. Твърди, че при въвода, имотът е предаден от ищците в много лошо състояние - контактите в жилището са изтръгнати и кабелите са прерязани по начин, по който не могат да бъдат използвани; в жилището няма ток и за да бъде пуснат такъв е необходимо да се прекара нова ел.инсталация, да се разбиват стени и тавани, за да се прекарат кабели и да се монтират нови контакти; касите на всички врати в жилището са изтръгнати, с което са разбити и зидовете около тях, което налага да бъдат възстановени зидовете, както и да се извършва цялостен ремонт на стените. По време на въвода, присъствалият по време на въвода Веселин Панайотов-пълномощник на ответницата, е сезирал Районна прокуратура-Варна с жалба с вх.№ 10464/16.08.2019г., по която има образувана преписка, за това че са избити всички вътрешни интериорни врати, липсват осветителни тела, контакти и ключове, като при свалянето им са нарязани кабелите до дъно на розетките, свалени са мивките и крановете на ВиК инсталацията. Твърди, че във вида, в който жилището е предадено, се нуждае от извършване на множество СМР, за да бъде възстановено във вид, годен за обитаване, за което са необходими значителни средства за материали и труд.Възразява, че вещото лице е извършило назначената СТЕ след измерване и снимки на място на 06.08.2019г., а въводът във владение от ЧСИ Л.С. е извършен на 09.08.2019г. - т.е. три дни по-късно, като в този период само ищците са имали достъп до имота, а и те самите твърдят в исковата си молба, че на тази дата са били отстранени от жилището. Твърди, че дори да са извършвани подобрения в имота от ищците, към момента на огледа на вещото лице, изготвило експертизата, същите подобрения не са съществували към момента на въвода във владение от ЧСИ Л.С. Твърди, че жилището дори е намалило стойността си, която е имало към момента на придобиването му от ищците - 22.02.2013г., към момента на въвода - 09.08.2019г.
Сочи, че на 04.06.2013г., Й. В. е подала молба до ВРС с правно основание чл.390 и сл. ГПК, за налагане на обезпечителна мярка „Възбрана" върху имота, като обезпечение на бъдещ иск, а именно заведения от нея срещу ищците, по който е образувано гр.д.№ 2154/2013г. по описа на ВОС и с влязло в сила решение по делото е обявена недействителността на договора за покупко-продажба, обективиран в НА №24/2013г. на нотариус Л.Г., по отношение на праводателката на доверителката ми, а по иска й за обезпечение е образувано ч.гр.д.№ 1753/2013г. по описа на ВОС, по което съдът с Определение от 06.06.2013г. е допуснал исканото обезпечение и е издал Обезпечителна заповед, вписана в АВ гр.Варна и на 19.06.2013г. ищецът А.К. е получил известието за наложената възбрана. Твърди, че от този момент владението на ищците е смутено от Й. В. и се е превърнало в държане. Твърди, че исковите претенции на ищците са погасени по давност, тъй като от извършването им до предявяването на иска са изтекли повече от пет годи, поради което прави правопогасяващо възражение на исковите претенции на ищците, като погасени по давност.
В условията на евентуалност твърди, че ищците, като приобретатели по договора за покупко-продажба, обективиран в НА №24/2013г. на нотариус Л.Г., не са придобивали облигационни и вещни права по силата на договора, нито са упражнявали добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно основание да ги направи собственик по чл.70, ал.1 ЗС. Моли да се отхвърлят предявените искове и претендира разноски.
Съдът приема, че предявените искове намират правното си основание в чл.72 от ЗС.
Ищците са представили копие от нот.акт №24, т.І, рег.№1903, нот.д.№21/2013г. на нотариус с район на действие РС Варна съгласно чието съдържание на 22.02.2013г. ищецът Адр.К. е закупил от Й.В.А. чрез нейния пълномощник В. В.З. недвижим имот жилище №3 с идентификатор ***, находящо се в сграда №2, разположена в поземлен имот с идентификатор *** находящ се в гр.Варна,** със застроена площ от 64.34кв.м. заедно с прилежащото му избено помещение №3, като страните не оспорват, че това е станало по време на брака на ищците. Съгласно представеното копие от решение №151/13.10.2016г. по в.гр.д.№253/2015г. на Апелативен съд Варна посочената сделка е прогласена от съда за недействителна поради липса на представителна власт. Посочения съдебен акт е последван от спор по реда на чл.108 от ЗС в рамките на който ищците са осъдени да предадат на ответницата вече коментирания имот, като представеното копие от съдебно решение №559/7.05.2019г. по гр.д.№1588/2018г. на ВОС съдържа отбелязване, че акта е влязъл в законна сила на 17.06.2019г., като очевидно с издаден възоснова на него изпълнителен лист ответницата е предприела действия за принудително връщане владението върху имота, като това е станало на 9.08.2019г. съгласно представения протокол за въвод във владение от 9.08.2019г., като протокола съдържа ръкописен текст който се разчита частично и е относим към състоянието на имота към момента на осъществяване на въвода.
При посочените доказателства съдът установява от фактическа страна, че ищците са закупили обсъдения по-горе и посочен в исковата молба недвижим имот от Й.А., като съгласно съдържанието на представения нотариален акт владението върху имота им е предадено в деня на сключване на договора. От този момент до момента в който са били уведомени за заведената на 8.07.2013г. пред ОС Варна искова молба за прогласяване недействителността на договора те са били със съзнанието, че владеят собствен имот, като от датата на влизане в сила на осъдителното решение по иска по чл.108 от ЗС са владели имота незаконосъобразно, а реално владението им върху веща е загубено на 9.08.2019г. при осъществения въвод във владение на ответницата. Трудно четимият текст от протокола за въвод съдържа констатации на съдия-изпълнителя, че в имота се установяват кабели от ел.мрежата изрязани са изрязани по начин, че да не могат да бъдат използвани, а контактите са изтръгнати, като останалата част от ръкописно изписания тест е нечетима. Разпитаните по делото свидетели на ищцовата страна сочат, че апартамента при придобиването му от ищците е бил в лошо общо състояние което е наложило да се подменят дограмата, ВиК и ел.инсталациите, да се изгради стена, паркета също е бил в лошо състояние-свид.Пл.К., а другият ищцов свидетел Р.Т. сочи, че имота е бил за цялостен основен ремонт, като е следвало да се подмени включително и дограмата.
Ответниковият свидетел В.С. сочи че в качеството му на помощник ЧСИ е имал за задача да извърши въвода на ответницата в имота, като на място е установил, че имота е в състояние на прекъснат ремонт, вътрешната дограма е била свалена със съпътстващите тази процедура щети по стените на местата където очевидно са били закрепени касите на вратите, а окабеляването е било изрязано, като освен това са били свалени контактите и ел.ключовете. Другият ответников свидетел Д. сочи, че имота до 2013г. е бил в нормално състояние и е бил обитаван, а към момента на въвода през 2019г. също като другия свидетел сочи, че вътрешната дограма е била свалена със съпътстващите я поражения по стените и ел.инсталацията е била без ключове и контакти и изрязани кабели. Вещото лице по приетата СОЕ от своя стана е посочило, че стойността на извършените подобрения в имота възлиза на 15 861.60лв., като вещото лице е ползвало заключението на друго вещо лице по назначена по реда на чл.207 от ГПК СТЕ, което по своята същност е безсъдържателно действие, тъй като очевидно експертизата изготвена по реда на чл.207 от ГПК е била с цел да се обезпечи доказателство именно по настоящия спор и сама по себе си е част от доказателствения материал по настоящото дело. От снимковия материал изготвен от СТЕ по реда на чл.207 от ГПК се установява, че действително имотът е в състояние на прекъснат ремонт с нова дограма, нови подови настилки, работени и частично подготвени стени за боядисване, частично проведен основен ремонт на тоалетна с поставени теракот, фаянс и тоалетна чиния.
Съобразявайки текста на чл.70 от ЗС и
тълкуването дадено с Постановление № 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г.,
Пленум на ВС съдът намира, че ищците за времето от закупуване на имота да
влизане в сила на решение №559/7.05.2019г. по гр.д.№1588/2018г. на 17.06.2019г.
са били в състоянието на добросъвестни владелци, тъй като едва на посочената
последна дата е отречено правото им на собственост върху имота. Посоченото
постановление дава и ясно тълкуване на друго направено от ответницата
възражение за изтекла давност, че съгласно чл. 114, ал. 1 ЗЗД давността
започва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо.
Правоотношенията, които възникват между владелеца, извършил подобренията, и
собственика на имота, върху който са извършени, се характеризират с такива
особености, които дават основание с оглед общия смисъл на закона и
справедливостта да се приеме, че изискуемостта за вземането за подобрения върху
чужд имот не съвпада с извършването на самото подобрение, а трябва да се отнася
към един по-късен момент. Вземането
на владелеца, извършил подобрения върху чужд имот, става изискуемо и
погасителната давност за него започва да тече от момента на прекъсване на
владението, от превръщането му в държане със съгласието на собственика или
най-късно от деня, когато владението бъде смутено от собственика по исков ред.
При настоящия случай тази давност се ситуира в
неустановен момент на 2018г., когато е предявена исковата молба по реда на
чл.108 от ЗС и поради това за наличие на изтекла давност към момента на
предявяване на иска 28.02.2020г. не може да се говори.
От друга страна собственикът на имота дължи
за подобренията плащане, доколкото те съществуват по времепостановяване
на решението по спора във връзка с тях, като страните на практика не спорят
относно вида на подобренията.
По въпроса за размера на увеличената стойност
на имота съдът намира, че следва да се вземе предвид заключението на в.л. по
приетата СОЕ в настоящото производство съгласно което увеличената стойност на
имота е в размер на 19 400лв. и претенцията следва да се уважи изцяло в
посочения размер.
Предвид извода за основателност на претенцията ответника следва да бъде осъден да заплати на ищците и сторените в настоящото производство разноски възлизащи на 2 106.01лв.
Ето защо, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА А.В.П. ЕГН********** *** да заплати солидарно на А.В.К. ЕГН********** и С.В.К. ЕГН********** *** сумата от 19 400лв. представляваща увеличена стойност от извършени подобрения на имот представляващ ап.3 с идентификатор ***находящ се в гр.Варна, *** извършени в имота за времето от 22.02.2013г. до 9.08.2019г., на осн. чл.72 от ЗС заедно със законната лихва върху тази сума от датата на сезиране на съда-28.02.2020г. до окончателното изплащане на сумата и 2 106.01лв. сторени по делото разноски на осн. чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в двуседмичен срок от датата на уведомяването.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: