О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 750
гр. Перник, 31.10.2018 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ПЕРНИШКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, Трети въззивен състав, в закрито съдебно заседание на тридесет
и първи октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА ДАСКАЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: РЕНИ КОВАЧКА
РАДОСТ БОШНАКОВА
като разгледа докладваното от съдия Р. Бошнакова
в.ч.гр.д. № 544 по описа на съда за 2018 година и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274, ал.
1, т. 2 от ГПК във вр. с чл. 32а и сл. от ПВп.
Образувано е по подадена от молителката
Д.Г.К. частна жалба срещу определение № 3 от 31.08.2018 г., постановено от
съдия по вписванията при Брезнишки РС, с което е отказано отбелязване/заличаване
на договор за аренда от 31.07.2014 г., вписан на 06.08.2014 г., между М.Н.И. –
арендодател, и М.А.М. – арендатор, по постъпило заявление вх. № 955 от
31.08.2018 г.
Частният жалбоподател твърди, че обжалваното
определение е неправилно, тъй като проверката на съдията по вписванията е само
относно наличието на подлежащ на вписване акт и на неговите форма и съдържание,
но не и относно материалноправните предпоставки на акта, респ. на валидността
на едностранното волеизявление за прекратяване на договора за аренда. Иска
обжалваният отказ да бъде отменен и да бъде постановено вписването на прекратяването
на договора за аренда.
Жалбата е подадена в срока по чл. 275,
ал. 1 от ГПК. Същата е допустима – насочена е срещу подлежащ на обжалване
съгласно чл. 32а и сл. от ПВп акт на съдията по вписванията, а именно – отказ
за вписване на акта по подаденото от молителя заявление.
Разгледана по същество жалбата е
неоснователна.
С определение № 3 от 31.08.2018 г.
съдията по вписванията при Брезнишки РС е отказал поисканото от молителката вписване
относно договора за аренда от 31.07.2014 г. по подаденото от нея с нотариално
заверка на подписа заявление, тъй като прекратяването на договора е право само
на страната по него, каквато молителката не е.
Установява се, че посоченият в
заявлението и вписан в службата по вписванията договор за аренда от 31.07.2014
г. е сключен между М.Н.И., в качеството й на арендодател, и М.А.М., в качеството й на арендатор, като предмет на така
сключения договор са седем земеделски земи в землището на с. ***, Община Брезник,
предоставени за временно и възмездно ползване за 10 стопански години срещу
рента в размер на 17 лева или 40 кг продукция на декар годишно.
Поради придобиване на 1/9 идеална част
от собствеността върху земеделските земи, предмет на договора за аренда, въз
основа на нотариален акт № 69 от 27.10.2016 г. за замяна на недвижими имоти с
движими вещи, сключен между жалбоподателката Д.К. и праводателите Н.В.Г. и В.Д.Е.
(трети на договора за аренда лица), и неплащането на дължимата й рента от 360
лева за стопанската 2016 – 2017 година, жалбоподателката Д.К. е отправила
нотариална покана до страните по договора за аренда за заплащане на рентата в
1-седмичен срок от получаването на поканата, при неспазването на който защитата
на правата й ще бъде осъществена по съдебен ред. Така отправената покана, видно
от нотариалното удостоверяване и известието за доставяне, е връчена на М.Н.И. –
арендодател по договора за аренда,
на 02.07.2018 г. Доказателства за връчване на нотариалната покана на М.А.М. – арендатор по договора за аренда, не са
представени от молителката, а и не са посочени от същата.
Съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ прекратяването
на договора за аренда на земя, включително и при прекратяване на договор за
аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при
неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца по арг.
от чл. 28, ал. 1 във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, се вписва в службата по
вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. За да
бъде осъществено вписването в хипотезата на извънсъдебно разваляне на договора
за аренда обаче, необходимо е по арг. от чл. 87, ал. 1 от ЗЗД пред съдията по
вписванията да бъде представено едностранно писмено волеизявление на
арендодателя за прекратяване на договора за аренда поради неизпълнение на
задължението за арендно плащане с удостоверяване за връчването му до адресата –
арендатор, който е и длъжникът на задължението за арендно плащане (в този смисъл
и разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. дело №
2/2015 г. на ОСГТК на ВКС).
В разглеждания случай приложената към
заявлението нотариална покана не материализира волеизявление на арендодателя по
договора за аренда от 31.07.2014 г., респ. такова на негов частен или
универсален правоприемник, към който да е възникнало и съществувало задължение
за арендно плащане по договора (тъй като жалбоподателката е придобила правата
върху земите от трети на процесния договор лица, отношенията с които като
съсобственици се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС по арг. от чл. 3, ал. 4
от ЗАЗ). Нотариалната покана, като представен пред съдията по вписванията акт
за извършване на исканото вписване, не обективира и волеизявление за
прекратяване на договора за аренда поради неизпълнение на задължението за
арендно плащане в дадения срок, а само възможност за търсене на защита на
правата на съсобственика на земите. Липсват също и доказателства, които да удостоверяват,
че нотариалната покана е връчена на
арендатора М.А.М., който е страна по процесния договор за аренда и длъжник
на задължението за арендно плащане. Само въз основа на изложеното следва
несъмнения извод, че така представената нотариална покана няма необходимото
съдържание – не установява договорът за аренда да е прекратен на соченото от
жалбоподателката основание, поради което направеното искане за вписване се
явява неоснователно, а постановеният по него отказ – законосъобразен, като
постановен при съблюдаване на дължимата от съдията по вписванията проверка
съгласно чл. 32а от ПВп и разрешенията, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение №
7 от 25.04.2013 г. по т. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС.
За пълнота следва да се отбележи, че
независимо от гореизложените съображения, искането за вписване на
жалбоподателката е неоснователно и поради липсата на неизпълнение на
задължението за арендно плащане от страна на арендатора, сочено от
жалбоподателката като основание за прекратяването на процесния договор за
аренда. Дори и условно да се приеме, че жалбоподателката е приобретател на
арендуваните обекти по договора и е заместила арендодателя като страна в
договора за аренда, същата по арг. от чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ не може да иска от
арендатора да изпълни към него задължението за арендното плащане за стопанската
година до уведомяването му за настъпилото заместване. Следователно до уведомяването
по чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ арендаторът дължи заплащането на рентата само на
страната по договора за аренда, но не и на неговия правоприемник (какъвто дори
жалбоподателката не е). Неизпълнението на задължението за арендно плащане от
арендатора преди уведомяването му за настъпилото заместване, не е основание за
прекратяване на договора от правоприемника на арендодателя, тъй като не е
налице задължение за арендно плащане към него, което да не е било изпълнено, т.
е. не е налице неизпълнение на облигационно задължение.
С оглед на гореизложеното въззивният
съд приема, че законосъобразно съдията по вписванията при Брезнишки РС е
отказал извършването на исканото със заявлението вписване относно договора за
аренда от 31.07.2014 г.
По изложените съображения съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 3
от 31.08.2018 г., постановено от съдия по вписванията при Брезнишки районен съд.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО може да бъде
обжалвано с частна жалба пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от
връчване на съобщението на жалбоподателя, към което да приложи препис от
определението.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.