Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр.Добрич, 04.10.2021 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, ХХІ-ви състав, в публично заседание на втори
септември две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИРОСЛАВА
НЕДЕЛЧЕВА
При участието на секретаря: ДИАНА
КИРОВА
Разгледа докладваното от съдия М.
Неделчева гр. дело №3702/2020г. по
описа на Добричкия районен съд, и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба на И.Х.П. с ЕГН ********** ***, чрез упълномощения адвокат Н. К. от АК – гр. Д., с
която срещу „Концепт Про” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на
управление: град София, р-н Лозенец, ул. „Димитьр Хаджикоцев” № 4А, ет. 2, ап.
5, представлявано от управителя В. Б. и срещу
В.А.Б. с ЕГН ********** ***, са предявени
искове за осъждане на ответника „Концепт Про”
ЕООД да заплати на ищеца сумата от 1548.50
лв. /след допуснато изменение по реда на чл.214 от ГПК от първоначално
заявена сума от 1433.80 лв.), представляваща неплатена наемна цена по договора за
наем от 24.07.2007г., сключен между КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД /наемател/ и В.А.Б.
/наемодател/ за ползване на процесния поземлен
имот с площ от *** дка и идентификатор …. по Кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № …. г. на Изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в землището на град Ш., обл. Д.., местност „***" за
стопанската 2017г./2018г., изчислено в размера на средния пазарен наем/рента за
ползване на земеделска през съответната стопанска година, ведно
със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба – 16.12.2020г. до окончателното плащане на задължението.
В
условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен главният иск срещу КОНЦЕПТ ПРО”
ЕООД, ищецът И.Х.П. моли съдът да осъди ответника В.А.Б. да му заплати сумата
от 1433.80 лв., представляваща недължимо получена наемна цена по договора за
наем от 24.07.2007г., сключен между „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД /наемател/ и В.А.Б.
/наемодател/ за ползване на процесния имот през стоп. 2017/2018г., ведно със
законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното плащане на задължението.
В исковата молба
се излагат следните обстоятелства: И.П. е закупил на 02.11.2017г. от В. Б.
сленият недвижим имот: ПИ с площ от … дка с
идентификатор … по КККР на гр.Ш.., находящ се в землището на гр.Ш.,
местността „**”, като сделката е обективирана в нот. акт
№**, том **, вх.
рег. №**. по описа на СВ-К.. След време ищецът разбрал, че процесният имот е бил
предмет на договор за наем от 24.07.2007г., сключен между „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД
/наемател/ и В.А.Б. /наемодател/ за наемане на имота за срок от 01.10.2017г. до
01.10.2018г., като договорът не бил вписан в СВ-К.,
нямал достоверна дата и ответникът Б. не е уведомил
купувача П. за този договор. Наемателят е заявил за ползване имота за стоп
2017/2018г. пред ОСЗ-Ш..
Ищецът
отправил покана за доброволно плащане до ответното дружество, получена от него
на 18.01.2019г., с която П. уведомява наемателя, че е закупил процесния
недвижим имот, като е приложил и копие от нот. акт за сделката и се е
противопоставил на ползването на имота от „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД и е поканил
дружеството да му заплати сума за ползването, на която покана наемателят не е
отговорил.
Към
момента, договорът е прекратен, а имотът се владее и ползва от ищеца, но той не
е получил наемна цена от ползвалия имота ответник за стоп. 2017/2018г. в размер
на 1433.80 лв. /при уговорен минимум от 50.00 лв. на декар, съгл. чл.ІІ.2 от
договора/.
Ответникът
Б. твърдял, че
не е получавал наем от „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД за стоп 2017г./2018г. В случай, че се
окаже, че това не е така и В. А. е получил наемна вноска от наемателя, то тя ще
е плащане лишено от правно основание и ще трябва Б. да върне на П. получената
парична сума, с която се е обогатил за сметка на новия собственик на имота.
Претендират
се и сторените по делото съдебни разноски.
С разпореждане от 22.12.2020г. ДРС е
изпратил на ответниците преписи от исковата молба и от доказателствата към нея.
В
законоустановения едномесечен срок от получаването на съобщението ответното
дружество е изпратило отговор на исковата молба, като прави възражение за
местна подсъдност и моли делото да бъде изпратено по подсъдност в СРС, предвид
нормата на чл.105 от ГПК /седалището и адреса на ответното дружество е в
гр.София/. Твърди се, че не е налице субективно съединяване на исковете, защото
двамата ответници не са другари, а предявените искове нямали за предмет техни
общи права или задължения, или пък те да почиват на ено и също основание.
Главният иск и този, предявен при условията на евентуалност били два отделни
иска с различни страни, с различни предмети и/или основание и произнасянето по
който и да е от тях обвързвал самостоятелно всяка от страните по съответния иск. Не били налице предпоставките
освен за субективно съединяване на искове, но и за обективно такова. Поради гореизложеното,
ответникът моли на осн. чл.118 от ГПК, съдът да прекрати настоящото
дроизводство срещу него и да изпрати делото по подсъдност в СРС.
Отделно от горното, оспорва се по
основание и размер иска, както и изложените от ищеца обстоятелства, че не е бил
уведомен от продавача за сключения договор за наем, излага се, че настоящият
процес бил симулативен, за да не можело да се предяви насрещен иск срещу Б.,
при условие, че той предяви иск срещу дружеството. Ответникът твърди, че П.
предявява иск срещу ответното дружество, без да е упълномощен от Б., или без да
е встъпил в правата му по договора за наем, за да е налице изискуемо притезание
на ищеца към „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД. Настоява се за отхвърляне на иска като
неоснователен и недоказан.
Ответникът
В. Б. оспорва по основание и размер иска срещу него, като твърди, че
действително през годините е сключвал договори за наем с ответното дружество,
не отрича, че е налице между тях договор за наем от 24.07.2017г., но последното
плащане на наемна вноска за процесния имот, което е получил от „КОНЦЕПТ ПРО”
ЕООД е за 2016/2017г. Категорично отрича да е получавал наем за стоп.
2017/2018г. от наемателя. Нещо повече, Б. сочи, че веднага след като продал
имота на П., уведомил местния представител за район Ш. на „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД за сделката, като посочил, че
наемът за процесната стопанска година следва да го платят на новия собственик И.П..
Ответникът моли да бъде отхвърлен иска срещу него като неоснователен.
С протоколно определение от 22.07.2021
г. на осн. чл.232 от ГПК (поради оттегляне на предявения иск), производството
по делото е прекратено по отношение на втория ответник В. Б..
Според
изложените в исковата молба твърдения, поддържани и в съдебно заседание от
упълномощения адвокат на ищеца, на 02.11.2017г. И.П. е закупил процесния
недвижим имот, като при сключването на договора продавачът Б. заявил на
ищеца, че имотът не е обременен с вещни тежести, нито е предмет на облигационни
отношения, като това обстоятелство е обективирано в нарочна декларация.
П. установил, че не може да ползва собствената си земеделска земя, защото
същата била заявена в Общинска служба „***" – Ш. за ползване по реда на
чл. 70 от ППЗСПЗЗ от ответника по делото „Концепт Про” ЕООД. След отправено
запитване Общинска служба .**” – гр. Ш. е отговорила, че както за стопанската
2017г./2018г., така и за стопанската 2018г./2019г. процесният имот заявен за ползване по реда на чл. 70 от
ППЗСПЗЗ от ответника. Като основание за ползване на имота, ответникът е
представил едногодишни договори за наем за всяка от двете стопански години
2016/2017г. и 2017/2018г., като страни по договорите били: В.Б. - наемодател и
„Концепт Про” ЕООД - наемател.
По делото са приобщени следните
писмени доказателства: Нотариален акт за
покупко-продажба на поземлен имот, вписан в СВ-К., като акт №115, том VII, дв.
вх. per. №2486/02.11.2017г.; Писмо с изх. №ПО-02-2-1/14.03.2019г. на ОС
„Земеделие” до И.П.; Договор за наем на земеделска земя от 14.07.2018г.; Покана до „КОНЦЕПТ ПРО" ЕООД, ведно с обратна разписка за
получаването й от ответника; Договор за наем на земеделска земя от 20.07.2016г.,
сключен между В.А.Б. и „Концепт Про” ЕООД; Договор
за наем на земеделска земя от 24.07.2017г., сключен между В.А.Б. и „Концепт Про” ЕООД; Информация за размера на средното годишно
рентно плащане по землища за територията на Община Ш. за стопанската 2017/2018г.
и 2018/2019г. на база на действащи договори за посочените стопански години,
регламентирано в § 2е от ДР на ЗСПЗЗ; Нотариален акт за
покупко-продажба на поземлен имот, вписан в СВ-К., като акт №115, том VII, дв.
вх. per. №2486/02.11.2017г. с продавач по тази сделка - В.А.Б., ЕГН**********.
Районният
съд, след преценка на събраните по делото писмени доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
На 02.11.2017г. между В.А.Б. и Д. З. Б., като
продавачи и И.Х.П., като купувач, е сключен Договор за покупко-продажба на
поземлен имот с площ
от *** дка и с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със заповед №РД-18-15/29.03.2006г. на Изпълнителния директор
на АГКК, находящ се в землището на град Ш., обл. Д., местност „***”,
обективиран в нотариален акт № 98, том ІІІ, рег. № 3123, дело № 437 от
02.11.2017 г. на нотариус с район на действие при К. районен съд, с рег. № 35
на Нотариалната камара /л.7-8/.
Известно
време след сделката, ищецът разбрал, че за закупената от него земя има сключен
договор за наем от 24.07.2007г. между „КОНЦЕПТ ПРО” ЕООД /наемател/ и В.А.Б.
/наемодател/ за наемане на имота за срок от 01.10.2017г. до 01.10.2018г., като
договорът не е бил вписан в СВ-К. и ответникът Б. не е уведомил купувача П. за този договор. Оказало се обаче, че наемателят е заявил за ползване имота за
стоп. 2017/2018г. пред ОСЗ-Ш.
В договора в чл.2 страните се договорили
годишното наемно плащане да е в размер не по-малко от 50 лв. на декара или 30%
средно признат добв за съответонот населено място.
На
17.01.2019г. И.П. е отправил до „Концепт Про” ЕООД покана за доброволно плащане
/л.12-14/, с която е уведомил ответника за извършенатасделка и че е настоящия
собственик на наетия имот и го е поканил да му плати наемната вноска за стоп.
2017/2018г. в размер на 90лв./дка или общо 2581.11 лв. в 14-дн. срок от
получаване на поканата, като е визирана и банкова сметка, ***. На 18.01.2019г.,
писмовната пратка е получена от ответника, видно от обратната разписка /л.15/ ,
но плащане не е последвало.
С нарочно писмо от 14.03.2019 г. Областна дирекция „***”
Д., Общинска служба по земеделие гр. Ш. /л.11/ е информирала И.Х.П., че към
момента на подаване на заявление по чл.70 от ППЗСПЗЗ за стопанските 2017/2018
г. и 2018/2019г. цитираният по-горе нотариален акт не е бил регистриран в
Службата по геодезия, картография и кадастър, като в регистър на собственици на
поземлени имоти е фигурирал В.А.Б..
Според същото писмо, за посочените две стопански
години /2016/2017 и 2017/2018г./ заявление по чл.70 от ППЗСПЗЗ е подадено от
„Концепт Про” ЕООД, като са приложени едногодишни договори за наем. В резултат
на доброволни споразумения и комасация фактическият ползвател на процесния имот
пред посочените стопански години е била кооперация „***” – гр. Ш..
Към
доказателствения материал по делото е приобщено и депозираното от вещото лице Д.
Д. заключение по назначената съдебно-счетоводна експертиза. Според това
заключение /л.69-74/, което не е оспорено от страните и като обективно и
компетентно е кредитирано от съда, левовата равностойност на средно признатия
добив от земеделска земя в землището на гр.Ш. за стоп. 2017/2018г. е изчислена
на база изявление на управителя на ответното дружество – В. Б., без да са
предоставени на експерта счетоводни данни в потвърждение. Така, при среден
пазарен наем/рента на декар за ползване на земеделска земя, като процесната, в
землището на гр. Ш. за стопанската 2017/2018 г. е в размер на 54 лв./дка, или
1548.50 лв., а при средна рента на декар от 58.50 лв. е 1677.50 лв. Наемната
цена платена от ответника на Б. за стоп. 2016/2017г. за процесния имот е била
84.98 лв./дка, или 2437.00 лв.
Вещото лице
докладва, че е поискала справка от ТД на НАП София, но се оказало че за
процесния период не са били подавани справки декларации по чл.73 от ЗДДФЛ, нито
декларации по чл.55 от ЗДДФЛ. Представени са били от ответното дружество само
данъчни декларации по чл.92 от ЗКПО за 2017г. и 2018г., в които имало отразен
само приход, разход и облагаем доход.
Съгласно
чл.93 от ЗС всеки собственик има право да получава добивите, които неговата вещ
осигурява, като в това число се включват плодове /включително и гражданските
такива като наеми, ренти и пр./, прираст на добитък и други такива. Исковете,
предмет на настоящото дело, черпят правното си основание от разпоредбата на 79, ал.1 от ЗЗД във връзка с член 232, ал.2 от ЗЗД и чл.86
от ЗЗД. Същите са основателни по
следните съображения:
„Концепт Про” ЕООД е ползвал през стопанската
2017/2018г. собствените на И.Х.П. 28,679 дка земеделски земи, находящи се в
землището на гр. Ш.. Това обстоятелство, съдът приема за безспорно установено
съобразно цитираното по-горе писмо на Общинска служба „**” Д. до ищеца.
Ответникът е ползвал вещта на правно основание – договор за наем от
24.07.2017г. и има задължение да плати на собственика на вещта уговорения в
чл.2 от договора наем в предвидения срок за стоп. 2017/2018г.
От събраните по делото доказателства
действително може да се направи обоснования и категоричен извод, че ответникът
е обработвал процесните земеделски земи през процесния период и не е заплатил
дължимия наем на ищеца.
Договорът
за наем (уреден в чл.228 - чл. 239 от ЗЗД), чийто обект може да бъде, както
недвижим имот (в настоящия казус), така и движима вещ, е двустранен (защото
създава задължения и за двете страни), възмезден (срещу престацията на
наемодателя наемателят дължи насрещна престация), консенсуален (страните по
него са обвързани, щом постигнат съгласие), неформален (няма законово изискване
за форма за действителност, в която следва да бъде сключен) договор, с който
наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ, а наемателят да
му плати определена цена, която в практиката се нарича наем. За
действителността му не е нужно да бъде извършен в писмена или нотариална форма,
достатъчно е да е налице съгласие между страните, което може и да не бъде
облечено в специална форма. Понеже с този договор не се прехвърлят вещни права
върху наетата вещ, той има само облигационно действие, т. е. наемателят е само
държател на наетата вещ, която той държи за своя праводател. Наемната цена е
съществено условие на този договор - ако не е определена, тя трябва поне да е
определяема. Обичайно с договора се уговаря и как се дължат вноските, преди, по
време или след изтичане на договора, а ако това не е уговорено, дължи се след
ползването. .В случая, ищецът е
бил лишен от възможността да предостави собствения си имот за ползване по
договор за аренда или наем и съответно да получи за това плащане в размер поне
на средната за региона рента.
С оглед разпоредбата на
чл.154, ал.1 ГПК, доказателствената тежест за установяване на фактите,
съставляващи основанието на иска и имащи характер на положителни такива се носи
от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на
неизпълнението, което като отрицателен факт от действителността, а именно:
неосъществяване на дължимо поведение – престиране на съответната парична сума,
е достатъчно твърдението на ищеца, като ответната страна носи доказателствената
тежест да установи положителния факт, който го изключва – точно изпълнение,
като при липсата на ангажирани годни доказателства и доказателствени средства
за последното, съдът следва да приложи неблагоприятните й последици, като
приеме за несъществуващи недоказаните факти, т.е. наличието на неизпълнение на
договорното задължение.
Видно от съдебните
книжа, в срока на договора за наем, наетата вещ е променила собствеността си. За
да защити интересите на наемателя, законодателят е създал правната норма на чл.237 ЗЗД, която урежда противопоставимостта на наемния договор на частния
правоприемник. Трайната съдебна практика приема, че правата и задълженията на
наемодателя произтичат не от правото му на собственост върху вещта, а от
наемния договор, включително и в хипотезата на чл.237 ЗЗД. В този случай новият
собственик на вещта придобива права спрямо наемателя в качеството си на
наемодател, встъпил в наемното правоотношение по силата на закона, който с
посочената норма установява правило за запазване действието на наемния договор
спрямо приобретателя. Текстът на чл.237 ЗЗД е едно специално правило, което е
създадено с цел да защити интересите на наемателя, като по този начин внася в
наемното правоотношение една правна сигурност и гаранция, че същото ще продължи
своето съществуване, въпреки прехвърлянето на наетия имот. Хипотезите, посочени
в чл.237 ЗЗД, уреждат различни случаи на заместване на наемодателя от
приобретателя в наемното правоотношение, породено от договор за наем.
Заместването в наемното правоотношение настъпва ex lege, за различен период от
време, при което първоначалният наемодател се замества от новия собственик
(приобретател) на имота. В правната теория е изразено и обратното становище,
според което прехвърлянето на наетия имот няма за правна последица заместване
на наемодателя с новия собственик на имота, създалото се наемно правоотношение
се запазва между същите страни, като приобретателят е длъжен да изчака
съответния срок, за да може да влезе в придобития от него имот. За правилно,
настоящия състав счита, че следва да се приеме първото виждане, тъй
като по този начин се създава една по-голяма правна сигурност и в по-голяма
стенен се гарантират и защитават правата на приобретателя и наемателя. Ако се
приеме, че новият собственик не става страна по наемното отношение, замествайки
наемодателя, това означава, на първо място, да се лиши от възможност приобретателят
да се брани с облигационния иск по чл. 233, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, да иска
прекратяване на договора за наем, неговото изпълнение. Прехвърлителят
(наемодател), след като е прехвърлил своя имот, се предполага, че не само вече
е загубил интерес от него и трудно може да бъде накаран да продължи да го
поддържа в едно състояние, което да отговаря на ползването, за което е нает, а
и че се е дезинтересирал от правната връзка, която договорът за наем е създала
между него и наемателя. Освен това, вместо новия собственик да получава
наемната цена, последната ще се дължи на бившия собственик. Ето защо, ползите
от една такава конструкция ще са по-малко от пречките, които би създала. Поради
това, следва да се приеме, че разпоредбата на чл.237 ЗЗД предвижда три отделни
хипотези, при които новият собственик – правоприемник на наемодателя е обвързан
от вече действащ договор за наем, сключен между наемателя и предишния
собственик на имота.
Първата хипотеза е, ако
наемният договор е бил вписан в имотния регистър при прехвърлянето на имота,
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. В тази хипотеза се
приема, че приобретателят е знаел или поне е бил длъжен да знаел за наличието
на договор за наем, тъй като имотният регистър е публичен и преди прехвърляне
на имота приобретателят е следвало да провери тези обстоятелства.
Приобретателят преди да придобие наетия имот чрез транслативна сделка следва да
провери в службата по вписвания дали върху имота няма тежести. Тежестите, които
могат да съществуват по отношение на имота, са не само вещни – като учредено
вещно право на ползване, ипотека, но и облигационни, като сключен и вписан
договор за наем, който може да бъде вписан в службата по вписвания и да породи
последиците, предвидени в чл. 237 ЗЗД. Вписването на наемния договор в имотния
регистър дава основание да се приеме, че приобретателят е бил наясно със
съществуващото наемно правоотношение и сключвайки транслативен договор, е
показал желание за встъпване във вече съществуващо наемно отношение.
Граматическото тълкуване на чл. 237 ЗЗД дава основание да се приеме, че
съдържащите се в посочената правна норма правила уреждат прехвърлителното
правоприемство, т.нар. сукцесия, тъй като правото, което принадлежи на
праводателя- наемодател, сменя своя носител, като преминава у правоприемника.
Правоприемникът придобива правото със същото съдържание, включващо и
облигационни тежести – договор за наем, които са го обременявали. Този вид
правоприемство може да възникне при всички видове прехвърлителни сделки –
продажба, дарение, замяна, договор за гледане и издръжка. Няма пречка чл.237 ЗЗД да се прилага и при учредителното правоприемство, т.нар. конститутивна
сукцесия. Последното ще е налице, когато праводателят отделя от съдържанието на
притежаваното от него право част от правомощията и учредява едно ново право,
по-ограничено по съдържание от неговото, което правоприемникът придобива.
Такава ще бъде хипотезата, в която собственикът на наетия имот учреди
ограничено вещно право на ползване на трето лице. Наемодателят собственик на
наетия имот в този случай запазва своето право на собственост върху наетия
имот, но това право е обременено с ограничено вещно право на ползване, което
пък стеснява съдържанието на правото на собственост, тъй като вече не
собственикът, а носителят на ограниченото вещно право на ползване има право да
получава гражданските плодове от вещта.Поради това, следва да се приеме, че
правната норма на чл. 237 ЗЗД урежда и конститутивната сукцесия. Този извод се
налага от тълкуването на правната норма с аргумент за по-силното основание.
След като посочената правна норма допуска повечето, без да предвижда изрично
възможността за постигане на по-малкото и без да го забранява, с аргумент за по
силното основание правната норма на чл. 237 ЗЗД допуска и по-малкото.
По силата на закона
приобретателят трябва да спазва изцяло договора за наем такъв, какъвто е
сключен между наемодателя прехвърлител и наемателя с всички негови клаузи.
Текстът говори само за приобретателя. За наемателя, наемният договор продължава
своето съществуване все едно наетият имот не е бил прехвърлян. Сходството между
всички хипотези на чл.237 ЗЗД е наличието на облигационна тежест – наемен
договор, който има задължителна сила за приобретателя на имота. Правата и
задълженията по сключения договор за наем по силата на посочената правна норма
преминават върху приобретателя от момента на извършване на прехвърлянето.
Принципът, който е установен в чл. 237 ЗЗД, е, че ако договорът е вписан, важи
за целия срок; ако има достоверна дата, важи за една година; а ако е само във владение
на имота, важи като безсрочен. Разпоредбите на чл. 237, ал. 1 и 2 ЗЗД уреждат
три различни хипотези на заместване на първоначалния наемодател (прехвърлител)
от новия собственик (приобретател) в наемното правоотношение, което настъпва ex
lege. В зависимост от това, колко права и задължения преминават към
правоприемника, може да се направи извод за това, дали правоприемството е
универсално или частно. От тълкуването на чл. 237 ЗЗД следва изводът, че
разпоредбата урежда частното правоприемство, защото при универсалното
правоприемство наследниците заместват страната, а не е налице прехвърляне като
юридически акт. Може да се каже, че по силата на закона всички права и
задължения по вече сключения наемен договор преминават върху приобретателя от
момента на прехвърлянето на имота чрез транслативна сделка (покупко-продажба,
дарение, замяна, договор за гледане и издръжка и др.). Новият наемодател става
страна по договора по силата на закона и не може да претендира права, които са
възникнали преди прехвърлителната сделка, като иска заплащане на дължими и
неплатени към датата на прехвърлянето наемни вноски, разходи, свързани с
ползването на имота (т.нар. консумативни разходи). Приобретателят не може да
иска разваляне или прекратяване на договора за наем на основания, които са
възникнали преди датата на прехвърляне на имота. Това правило обаче няма да
важи за наемателя. Наемателят не може да претендира от новия собственик да му
заплати равностойността на подобренията, извършени от него преди прехвърляне на
имота, тъй като приобретателят получава имота в такова състояние, в което се е
намирал към датата на прехвърлянето му, включително и с извършените от
наемателя подобрения. Именно поради това, наемателят ще може да иска
извършените от него подобрения преди датата на прехвърляне на наетия имот от
предишния наемодател, който е бил собственик на имота към датата на извършване
на подобренията,което пък от своя стравна важи с пълна сила за наемодателя. В
случая, съдът изцяло споделя доводите на процесуалния представител на ищеца, че
за да бъдат прехвърлени права и задължения, възникнали преди датата на
прехвърляне на имота, е необходимо да се сключи друг вид сделка, различна от
транслативната, като заместване, встъпване в дълг, цесия. Този извод се
подкрепя от обстоятелството, че приобретателят не е универсален правоприемник,
а частен такъв на наемодателя, поради това правата и задълженията, които са
възникнали преди сключването на прехвърлителната сделка, остават в патримониума
на наемодателя- прехвърлител. Поради това, наемните вноски след
прехвърлителната сделка принадлежат на приобретателя, а преди нея само ако са
цедирани. Такава хипотеза в разглеждания казус, видно от приобщения като
даказателство по делото НА за покупко-продажба не е налице. Приобретателят на
наетия имот става негов собственик, респективно, в патримониума му се учредява
ограничено вещно право, считано от датата на сключване на транслативната или
учредителната сделка. Именно от посоченият момент приобретателят
придобива вещни права върху имот, който е обект на договор за наем и замества
досегашния собственик, ставайки страна по вече съществуващо наемно
правоотношение, от този момент новият наемодател има право да получи наемните и
други предвидени в договора за наемни плащания.
С оглед събраните по делото
доказателства, съдът намира, че ответника „Концепт Про” ЕООД, като наемател е
надлежно уведомен от ищеца И.П. за встъпването му като приобретател в наемния
договор от 24.07.2017г., като наемодател /изпратена е била покана за доброволно
плащане, получена от ответника на 18.01.2019г., л.12-15/. Съобразно
разпределената от съда доказателствена тежест между страните и от
доказателствата, съдът достига до извода, че ищецът в настоящето производство
има качеството на кредитор спрямо ответника, въз основа на валиден наемен
договор, както и факта на настъпване на изискуемостта на задължението за
заплащане на дължимата наемна цена, с настъпването на падежа на същото за стоп.
2017/2018г. Както бе посочено по-горе, по делото няма представени
доказателства, от страна на ответника, за заплащане на дължимата сума на
падежа. С настъпването на падежа на задължението, длъжникът е изпаднал в
забава, поради което дължи и заплащане на обезщетение за забава, в размер на
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 16.12.2020г.
до окончателното изплащане на вземането.
За
определяне размера на средните пазарни ренти, изплащани в региона за подобни
земеделски имоти, съдът възприема заключението на вещото лице, според което, за
стопанската 2017/2018 г. то е в размер на 54 лв./дка. Следва да се отбележи, че
самият ответник е заплащал като наем за процесната земя в полза на В.А.Б. по-висока
по размер сума /2437.00 лв./ за стопанската 2016/2017г., така, изплатеното
възнаграждение в полза на Б. е било 84.98 лв./дка (данните са от заключението
на в.л. Д. Д.).
Предявеният иск
за заплащане на сумата от 1548.50 лв., представляваща неплатен наем за стопанската 2017г./2018г. по сключен на
24.07.2017г. договор за наем на процесния поземлен
имот, или 54 лв./дка, като
основателен и доказан в пълен размер, следва да се уважи. По отношение на
искането за присъждане на законни лихви от подаване на исковата молба, същото е
основателно, начиная от 16.12.2020г. – датата на предявяване на исковата молба
до окончателното изплащане на задължението.
С оглед
изхода на спора, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК и направено искане в исковата молба
и в хода на устните състезания, на ищеца му се следват съдебни разноски в
размер на 1328.94 лв. /приложен е списък с разноски по чл.80 от ГПК на л.167/,
от които: 66.35 лв. – държавна такса /л.20/, доплатени 9.59 лв. за държавна
такса /л.107/, с оглед изменение на иска /4.59 лв. плюс 5.00 лв. – банков
комисион/, 900.00 лв. – адвокатско възнаграждение, съгласно договор за правна
защита и съдействие от 19.05.2021г. /л.168/, 353.00 лв. – депозит за вещо лице
по ССчЕ /л.53/.
С оглед гореизложеното,
Добричкият районен съд
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА „Концепт
Про” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град София, р-н Лозенец, ул. „Димитьр
Хаджикоцев” № 4А, ет. 2, ап. 5, представлявано от управителя В. Б., ДА
ЗАПЛАТИ на И.Х.П. с ЕГН **********
***, сумата от 1548.50
лв. /хиляда петстотин четиридесет и осем лева и петдесет стотинки/, представляваща неплатен наем за
стопанската 2017г./2018г. по сключен
на 24.07.2017г. договор за наем на поземлен
имот, съставляващ нива с площ от *** дка и с идентификатор *** по Кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед №РД-18-15/29.03.2006г. на
Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в землището на град Ш., обл. Д.,
местност „***”, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата
на подаване на исковата молба в съда – 04.09.2019г. до окончателното плащане на задължението.
ОСЪЖДА „Концепт
Про” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: град София, р-н Лозенец, ул. „Димитьр
Хаджикоцев” № 4А, ет. 2, ап. 5, представлявано от управителя В. Б., ДА
ЗАПЛАТИ на И.Х.П. с ЕГН **********
***, сторените съдебни разноски в настоящото производство в размер на 1328.94
лв. /хиляда триста двадесет
и осем лева и деветдесет и четири стотинки/.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред Добричкия окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: