№ 270
гр. *********, 17.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – *********, IV-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Галя Алексиева
при участието на секретаря ПЛАМЕНА В. Г.
като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело №
20243130100046 по описа за 2024 година
Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 26,
ал.1, пр.2 ЗЗД от И. Д. Й., ЕГН ********** с адрес гр. *********, ул. ******** № 107, вх. Б,
ап. 35 против „Агро финанс консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив, ул. Дунав № 5 и З. Д. Й., ЕГН ********** с адрес гр. *******, ул.
****** № 51, ап.1, както следва: 1. за прогласяване нищожност на договор за наем на
земеделска земя от 29.03.2021г. вписан в СВп с акт № 170, том 11, дело № 388 сключен
между ответниците, по силата на който И. Й. е предоставила на „Агро финанс консулт“
ЕООД ползването на 8.759дка земеделска земя в землището на с. ****** за срок от три
години, поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига уговаряне
на срок на договора надвишаващ разписания в чл. 229, ал. 2 ЗЗД от три години; 2. за
прогласяване нищожност на договор за наем на земеделска земя от 29.03.2021г. вписан в
СВп с акт № 171, том 11, дело № 389 сключен между ответниците, по силата на който И. Й. е
предоставила на „Агро финанс консулт“ ЕООД ползването на 8.759дка земеделска земя в
землището на с. ****** за срок от три години, поради заобикаляне на закона, доколкото със
сключването му се постига уговаряне на срок на договора надвишаващ разписания в чл. 229,
ал. 2 ЗЗД от три години.
Ищцата основава исковата си претенция на следните фактически твърдения: С
ищцата са били съсобственици при равни квоти на земеделски земи в землището на с.
******, представляващи ПИ с идентификатори № 10865.29.35 с площ от 5000кв.м. и №
10865.78.22 с площ от 3759кв.м. Правата им произтичат от договор за доброволна делба от
03.10.2000г.
На 29.03.2021г. ответницата З. П. без знанието и съгласието на ищцата е сключила с
другия ответник три поредни договора за наем на съсобствената земеделска земя. И трите
договора се сочи, че са не само сключени на една дата, но и са с едно и също съдържание и
предмет. Различен бил само уговореният срок, за които се предоставят земите за ползване.
Първият договор е бил за срок от три години за времето от 01.10.2020г. до 30.09.2023г,
вторият за срок от 01.10.2023г. до 30.09.2026г., а третият за срок от 01.10.2026г. до
1
30.09.2029г.
На същата дата се сочи, че ответницата П. е сключила с ответното дружество договор
за дарение, с който му е прехвърлила собствеността на 1/200ид.ч. от имотите, а след това са
сключили и договор за покупко- продажба на останалите нейни собствени 99/200ид.ч.
Твърди се, че трите договора за наем са сключени на една и съща дата, така че всеки
следващ представлявал продължение на предходния. Разгледани съвкупно, със сключването
на втория и третия договор, се постигало удължаване на срока на първия за период до 2029г.
Твърди, че в случая приложение следва да намерят нормите на чл.4а и чл.4б ЗСПЗЗ, при
съобразяване разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД поставяща ограничение откъм максималния
срок, за който съсобственикът може да го сключи, а именно три години. Затова, твърди, че
ответницата П. е можела самостоятелно да сключи договор за наем за срок не повече от три
години, доколкото не е притежавала повече от ½ от имотите. Сключвайки последователно
трите договора обаче, всеки от който сам по себе си позволен от закона, ответниците
съзнателно са целели, а и постигнали забранен от закона резултат, договаряйки срок на
договора от 9години. Искането е за уважаване исковата претенция и присъждане на
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото не е постъпил отговор от ответника З. Д. Й..
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор от ответника „Агро финанс
консулт“ ЕООД. Исковете се оспорват като недопустими, без конкретни доводи за това.
Исковете се оспорват и като неоснователни. Оспорва се ищцата да се легитимира
като собственик на процесните имоти. Твърди, че договорът за доброволна делба не може да
служи като титул за собственост. Такива са реституционните решения, каквито по делото
нямало представени, нито пък удостоверение за наследници, установяващо наследствено
правоприемство между реституирания собственик и ищцата. В случая, реституираният
собственик Г.П.М. се сочи да е оставил наследници лицата посочени в договора за
доброволна делба, сред които ищцата не била.
На следващо място се оспорва атакуваните договори да страдат от сочения порок,
защото не е осъществен фактическия му състав. В тази връзка се позовава на нормата на чл.
4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, предвиждаща възможност за сключване на договор за наем за срок повече от
една година от съсобственици притежаващи повече от 25%ид.ч. Съгласно чл. 4б, ал. 1 от
същия закон, договорите за наем на земеделска земя за срок повече от една година се
сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите, която в случая е спазена. Но
в закона нямало разписан максимален срок, за който това е допустимо, аналогично на
предвиденото в ЗАЗ, разписващ само минимален такъв. Затова, изхождайки от естеството на
отдавания под наем обект- земеделска земя, чийто статут е уреден от специалния закон
ЗСПЗЗ, счита че приложение в случая следва да намерят неговите разпоредби, дерогиращи
общите на ЗЗД. Затова и оспорва с настоящото договаряне страните да са целяли постигане
на забранен от закон резултат, какъвто счита и че изначално няма. Оспорва и наемателят да е
договарял при съзнание за постигане на забранен резултат, предвид че последващо тя се е
разпоредила с правото на собственост в полза на трето лице- Омега агро инвест ЕООД.
И накрая твърди, че ако и настоящите договори да попадат в приложното поле на
ЗЗД, то съгласно нормата на чл. 229 ЗЗД, ако и договорът да е сключен за срок по- голям от
предвидения в закона, то той не е нищожен, има действие между сключилите го страни, но е
непротивопоставим и не обвързва неучаствалите в неговото сключване съсобственици.
По изложените съображения претендира отхвърляне на исковите претенции и
присъждане на сторените по делото съдебно- деловодни разноски.
В открито съдебно исковата молба и отговорът се поддържат от процесуалните
представители на страните.
Ответницата З. Й. в о.с.з чрез процесуален представител изразява становище за
2
неоснователност на исковата претенция. Въвежда твърдения, че не е имала знание за
характера на сделките, които е сключила.
В предоставения срок, ищцовата страна ангажира писмена защита.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата
на страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от
фактическа и правна страна:
Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 26,
ал.1, пр.2 ЗЗД.
Основателността на заявените претенции, съобразно правилата за разпределение на
доказателствената тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване да
установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: че има качество на
съсобственик на процесните имоти на соченото основание- договор за доброволна делба от
03.10.2000г. при обем на правата 1/2ид.ч.; че между ответниците са сключени процесните
два договора за наем със сочените параметри; че двата договора страдат от твърдяния порок,
а именно че с последователното им сключване е целяно съзнателно уговаряне от
ответниците на срок надвишаващ максимално предвидения в ЗЗД. Ответниците дължат
доказване на своите правоизключващи възражения и в частност, че договорите са валидно
сключени при спазване императивните изисквания на закона.
От ангажираните по делото и относими към казуса писмени доказателства се
установява следното:
Ищцата И. Й. и ответницата З. П. са наследници на М.Б., поч. през 1998г., а тя на
Г.М.. С решение на ПК- ****** № 2Б/29.05.1998г., в полза на наследниците на Г.М. е
възстановено право на собственост върху земеделски земи.
С договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 03.10.2000г. е
извършена делба на така възстановените земи, като в дял на ищцата и ответницата З. П. са
били поставени по 1/2ид.ч. от следните имоти: нива с площ от 5дка в м-ст *********, с.
****** и нива с площ от 3,759дка в м-ст **********, с. ******, и по 1/6ид.ч от нива с площ
7,231дка в м-ст ********, с. ******.
На 29.03.2021г. ответницата П. е сключила с ответното дружество договор за наем
на земеделска земя, вписан в СВп дв.вх.1066, акт № 169, относно нива с площ от 5дка в м-ст
*********, с. ****** и нива с площ от 3,759дка в м-ст **********, с. ******. Съгласно
уговорката на чл. 2, той е сключен за срок от три стопански години- от 01.10.2020г. до
30.09.2023г. На същата дата и за същите имоти ответницата П. е сключила с ответното
дружество още два договора за наем на земеделска земя, вписани съотв. в СВп дв.вх.1067,
акт № 170 и дв.вх. № 1068, акт № 171, относно нива с площ от 5дка в м-ст *********, с.
****** и нива с площ от 3,759дка в м-ст **********, с. ******. Съгласно уговорката на чл.
2, вторият договор е сключен за срок от три стопански години- от 01.10.2023г. до
30.09.2026г., а третият за срок от три стопански години- от 01.10.2026г. до 30.09.2029г.
Сега, ищцата атакува действителността на втория и третия договор, твърдейки
договарянето с тях да е извършено в заобикаляне на закона, доколкото със сключването му
се постигало уговаряне на срок на договора надвишаващ разписания в чл. 229, ал. 2 ЗЗД от
три години.
Ангажираните по делото гласни доказателства- показанията на св. Д. П. /дъщеря на
ответницата/, дават информация за това, че ответницата действително е подписала
въпросните договори за наем на земеделска земя. В него момент е подписвала множество
документи, вкл. по прехвърляне правата й на собственост на ответното дружество и е имала
съзнание, че сключва договор за наем само за три години.
За да е налице порока заобикаляне на закона е необходимо с извършеното
разпореждане страните по договора да постигат забранен от закона резултат. Сделката ще е
3
сключена при заобикаляне на закона, когато целта е чрез нея да се постигне с позволени
средства /от външна страна правната форма на сделката е спазена/, един непозволен или
забранен от закона резултат. Иначе казано, сключената при заобикаляне на закона сделка е
поначало позволена, но недопустима е нейната по- далечна цел. Наред с това,
страните трябва да имат и обща цел за постигане на определен запретен или непозволен
резултат. Т.е страните трябва да съзнават, че чрез тази поредица от сделки, които са
сключили, постигат цел, която законът не позволява- в този смисъл ТР №5/28.11.2012г. по
т.д. № 5/2012г. на ОГТК на ВКС.
Съгласно ТР №2/2017г. по т.д.№2/2015г. на ОСГТК няма пречка земеделските земи да
бъдат предмет на договор за наем сключен по реда на ЗЗД.
Установява се в случая, че процесните договори са сключени на една и съща дата, с
идентичен предмет, като единствено уговореният във всеки следващ договор срок, се явява
продължение на предходния. По този начин реално се постига договаряне продължаване
срока на първия договор /който не е предмет на оспорване сега/, така че той да стане общо
девет години.
С решение по гр.д. № 2173/2023г. на ВКС е даден отговор на възраженията на
ответника по приложението на чл. 4а, ал.2 ЗСПЗЗ, в смисъл, че тази разпоредба даваща
възможност договор за наем на земеделска земя да се сключва от съсобственик или
съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, за срок над една година,
се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 ЗС и не изключва
приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД. И макар съсобствениците с дял повече от 25 % от
вещта да могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици,
срокът на този договор не може да надвишава три години съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД,
доколкото в този случай те извършват действия по обикновено управление. Ако договорът е
с по- дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите
съсобственици за три години. Последното разрешение обаче касае ситуация на договаряне
срока на договора постигната в подписан между страните един договор, но не и хипотеза
като настоящата- сключване последователно три отделни договора, всеки от които формално
отговаря на това изискване на закона. В тази връзка и ищцата твърди, че със сключването на
процесните договори е постигнато заобикаляне нормата на чл. 229 ЗЗД, разписваща
възможност за сключване на договор за наем за максимален срок от три години.
Възраженията на ответното дружество срещу правата на ищцата са неоснователни.
Ангажираните по делото доказателства категорично явстват, както че ищцата е дъщеря на
Г.М., така и че в негова полза процесните земи са били възстановени, а впоследствие и
поделени доброволно измежду всичките му наследници, респ. техните низходящи.
Ето защо, като съсобственик, притежаващ само 1/2ид.ч. в него момент и преди да се
разпореди с правото си на собственост в полза на трето лице, ответницата е можела да
договаря срок до три години. Въпреки това, подписвайки трите идентични договора за наем
от една и съща дата, но с последователни срокове на действие от по 3 години, и поради това
разглеждани като един, целта която е постигната е по – дългия срок на действие на договора
от императивно установения в чл. 229, ал. 2 ЗЗД, макар и формално да е договаряно по
незапретен от закона начин.
Налице е и изискуемия субективен елемент, защото при последващото сключване на
една и съща дата на втория и третия договор, несъмнено са съзнавали и са искали
постигането на забранения правен резултат. Този извод не може да бъде разколебан от
гласните доказателства, защото незнанието на закона не може да бъде извинително, а това,
че ответницата не е знаела какво подписва, защото не го е прочела, не може да опровергаят
волята й за договаряне по този начин.
В заключение претенцията е основателна.
4
Предвид изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на
поискани и доказани разноски. Доказателства по делото има само за сторени такива за
платена държавна такса в размер на 100лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА по исковете на И. Д. Й., ЕГН ********** с адрес гр. *********, ул.
******** № 107, вх. Б, ап. 35 против „Агро финанс консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. Дунав № 5 и З. Д. Й., ЕГН ********** с
адрес гр. *******, ул. ****** № 51, ап.1, НИЩОЖНОСТТА на 1. договор за наем на
земеделска земя от 29.03.2021г. вписан в СВп с акт № 170, том 11, дело № 388 сключен
между ответниците, по силата на който И. Й. е предоставила на „Агро финанс консулт“
ЕООД ползването на 8.759дка земеделска земя в землището на с. ****** за срок от три
години; 2. договор за наем на земеделска земя от 29.03.2021г. вписан в СВп с акт № 171, том
11, дело № 389 сключен между ответниците, по силата на който И. Й. е предоставила на
„Агро финанс консулт“ ЕООД ползването на 8.759дка земеделска земя в землището на с.
****** за срок от три години, поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му
се постига уговаряне на срок на договора надвишаващ разписания в чл. 229, ал. 2 ЗЗД, на
основание чл. 26, ал.2, пр. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Агро финанс консулт“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. Пловдив, ул. Дунав № 5 и З. Д. Й., ЕГН ********** с адрес гр. *******, ул.
****** № 51, ап.1 ДА ЗАПЛАТЯТ на И. Д. Й., ЕГН ********** с адрес гр. *********, ул.
******** № 107, вх. Б, ап. 35 сумата от 100лева представляваща сторени съдебно-
деловодни разноски пред настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – *********: _______________________
5