Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 3378
12.08.2019 година, град Пловдив
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV
граждански състав, в публично заседание на шестнадесети май две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ
при
участието на секретаря Иванка Чорбаджиева, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 12531 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове
с правна квалификация чл. 19, ал. 3 и чл. 92 ЗЗД от „София арт“ ЕООД
срещу „Омега агро инвест“ ЕООД.
Ищецът твърди, че с ответника са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.09.2016г., а именно: нива с
площ от 2.743 дка. в местността „*****“, землище на гр. Х.,
представляваща имот с № ****Окончателен договор не бил сключен в уговорени
срок, въпреки плащането на уговорената цена. В чл. 11 от договора била
уговорена неустойка при неизпълнение по вина на продавача, равна на двойния
размер на задатъка или 261.62 лева. Договорът бил подписан от пълномощник на
ищеца, но дружеството не се противопоставило на извършените действия, поради
което намира, че го обвързва. Иска обявяването на предварителния договор за
окончателен и осъждането на ответника за заплати 261.62 лева неустойка.
Претендира разноски.
В срока
по чл. 131 ГПК от страна на ответника е постъпил отговор, с който се оспорва претенцията.
Твърди, че договорът е подписан от лице, което е действало без представителна
власт и дружеството се е противопоставило на същите. Изтъква, че от
представените доказателства не се установявало коя е точната дата, на което е
следва да бъде сключен окончателен договорът.
След преценка на събраните по делото доказателства и във
връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Относно
иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:
От
представения документ се удостоверява, че на 16.09.2016 между „Омега агро инвест“ ЕООД и „София-АРТ“ ООД е подписан
предварителен договор относно продажбата на недвижим имот: нива от 2.743 дка, десета категория, представляваща имот № ****, местност „****“,
землище на гр. Х., община Х.. В договора е отразено, че продавачът се задължава
да прехвърли на купувача посочения имот, уговорена е цена 1308.12 лева и срок
до 31.10.2016г. за сключване на окончателен договор. Вписано е, че цената
следва да бъде платена на две вноски: 130.81 лева в дена на подписването на
договора и 1177.31 лева до 23.09.2016г. Представени са две платежни нареждания,
първото на стойност 1822.29 лева с основание договор проекти с номера 55, 3156,
2742 и 2435, а второто на стойност 1177.31 лева с основание- доплащане по
предварителен договор от 16.09.2016г. за закупуване на земя по пакет 2742 в землището
на Х., 2.743 дка., м. ****, за окончателната цена от 1308.12 лева, имот *****.
От
приетата ССЕ, която съдът кредитира, се установява, че сумите са постъпили по
сметката на ответника и са били осчетоводени по сметка „клиенти по аванси“,
партида „София АРТ“ ООД.
За
продавача договорът е подписан от Д.С.С., действала като пълномощник на
управителя на ответното дружество. Доказателства за наличието на представителна
власт за сключването на договора не се установяват. Това не означава, че същият
не е породил действие, тъй като приложение следва да намери разпоредбата на чл.
301 ТЗ.
Систематичното
място на чл.
301 ТЗ в Част III Търговски сделки, Раздел II на ТЗ „Сключване на търговски
сделки“ дава основание да приеме, че като материалноправна норма, тя урежда
отношенията, които законодателят е преценил да бъдат уредени по специален
начин, отклоняващ се от общата правна уредба за потвърждаване на сделки,
сключени от лице без представителна власт /чл. 42, ал. 2 ЗЗД/. Разпоредбата е специална и е насочена към рационализиране на
търговския оборот. За разлика от облигационното право търговското право приема,
че когато едно лице действа от името на търговец без представителна власт,
смята се, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави
веднага след узнаването им. Чрез презумпцията по чл. 301 ТЗ
търговецът не може да се позове на недействителност на извършените от мнимия
представител действия, ако не се е противопоставил веднага след узнаването им.
Ако е искал да лиши търговската сделка от правно действие, търговецът трябва
изрично да се е противопоставил. В Решение № 156 от 12.01.2015 г. по т. д. №
2989/2013 г. на ВКС, ТК, I т.о. е прието, че приложението на чл. 301 ТЗ
предполага изследване на конкретни факти, от които може да се обоснове
безспорен извод, че търговецът е узнал за сключването на сделката или
действията извършени от негово име, без представителна власт и не се е
противопоставил веднага след узнаването. В същия смисъл са Решение № 89 от
12.06.2013 г. по т. дело № 431/2012 г. на II т. о. и Решение № 57 от
11.09.2017 г. на ВКС по т. д. № 3444/2015 г., I т. о., ТК.
В настоящия
случай от представеното второ платежно нареждане, предвид посоченото основание
за плащане и приетата ССЕ с категоричност се установява, че търговецът е узнал
за сключването на процесния договор, както и за неговият точен предмет, доколкото
са възпроизведени почти всички съществени елементи на сделката, на
26.09.2016г., когато е била осчетоводена по партидата на ищеца. Към тези дата-
26.09.2016г. ответното дружество е узнало за сключената без представителна
власт сделка. Не се доказва търговецът да се е противопоставил незабавно след
това, поради което действията се считат потвърдени на основание чл. 301 ТЗ. С
оглед на това, извършените без представителна власт действия, изразяващи се в
сключването на предварителен договор, пораждат правни последици за търговеца,
след като той не е известил своевременно насрещната страна, че те не го
обвързват.
До
настоящия момент ответникът не е прехвърлил правото на собственост върху имота
на ищеца.
Установява се,
че ответникът притежава правото на собственост върху имота. Нивата е придобита,
съгласно представения нотариален акт чрез покупко-продажба на 18.12.2014г.
Сделката е в необходимата за това нотариална форма и ответникът е придобил
собствеността върху процесния имот. От представеното удостоверение от Служба по
вписванията се установява, че няма отразени прехвърляния след това.
С
предварителния договор страните поемат задължение за вбъдеще да сключат друг
договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, като когато за последния се
изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19,
ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по предварителния договор може да
предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19,
ал. 3 ЗЗД/. Когато се касае за прехвърляне на собственост върху недвижим
имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота /чл.
363 ГПК/.
В
разглеждания случай, страните са обвързани от предварителен договор за покупка
на недвижим имот. Волята им същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид
начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач) и
уговореното основно задължение (прехвърляне на имота за определена сума и
сключване на окончателен договор). Същият е сключен в изискуемата писмена
форма. Налице е и необходимото съгласно чл. 19,
ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените
условия на окончателния договор – индивидуализация на недвижимия имот и цена. Това
че имотът не е индивидуализиран със своите съседи не е пречка за уважаването на
претенцията, тъй като обектът е индивидуализиран в достатъчна степан и между
страните не е спорно какъв е предметът на договора (възраженията са единствено
относно представителната власт). Не се установява така постигнатото съглашение
да е привидно. Купувачът е изпълнил задължението си да плати дължимата продажна
цена в размер на 1308.12 лева, а продавачът не е изпълнил своето, да му
прехвърли собствеността.
По
отношение на цената, с категоричност се установява плащането на сумата от
1177.31 лева на 23.09.2019г. (постъпила по сметка на 26.09.2016г.), като съдът
намира, че предходното плащане в размер на общо 1822.29 лева удостоверява
погасяването на останалата част от цената, уговорена като задатък от 130.81
лева. Като основание на плащането са посочени няколко проекта, включително
2742, който съгласно второто платежно нареждане се отнася за настоящия договор.
Ответникът не оспорва така отнесеното погасяване, като не твърди и не се
установява със сумата от 1822.29 лева всъщност да са погасени други задължения
на ищеца.
При
това положение за ищеца като изправна страна е възникнало правото да иска
обявяването на договора за окончателен на основание чл. 19,
ал. 3 ЗЗД. Доколкото ответникът е собственик на процесния имот, предявеният
иск е основателен.
Съдът
констатира, че е отразено вписване на договор за аренда за имота. За същото не
бяха изложени твърдения от страните, като не се установява и неговото заличаване.
Въпреки това, вписването на договора за аренда не е пречка за уважаване на
претенцията, доколкото законът не предвижда ограничение в тази насока, а
правата на страните по делото и арендатора се защитават от поредността на
вписванията.
В представеното
удостоверение за данъчна оценка не се удостоверява за имота да има
задължения към момента. Дори да съществуват такива, наличието на неплатени,
от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота
и/или непогасени други негови публични задължения не съставлява пречка за
уважаване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК, съдът не издава препис от решението,
с което се уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за
продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. В
този смисъл Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т.
о., Решение по гр. д. № 870/2011 г., Решение по гр. д. № 1338/2010 г., Решение
по т. д. № 370/2011 г. и Решение № 12 от 3.07.2012 г. на ВКС по гр. д. №
439/2011 г., III г. о.
Ето
защо липсата на документи, установяващи липса на задължения за данъци и други
публични задължения на праводателя на ищцата към момента, би съставлявало
пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й,
но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл. 364, ал.
2 ГПК, приложима за особеното исково производство.
В
съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът трябва да бъде осъден с решението да
плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно – нотариална
такса по сметка на ПРС, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8 Тарифата
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност,
съобразно материалния интерес – 47.51 лева, както и местен данък съгласно чл.
46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от НАРЕДБА на ОбС Х. за определянето
размера на местните данъци на територията на община Х. за придобиване на имота
- по сметка на Община Х. в размер на 26.16 лева.
Относно
иска по чл. 92 ЗЗД:
Ищецът
твърди, че в чл. 11 от договора между страните била уговорена неустойка при
неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор в размер на
двукратния задатък или 261.62 лева. Съществуването на уговорка с такова
съдържани не се установява. В чл. 11 е посочени, че при несключване на договора
продавачът дължи на купувача получения задатък в двоен размер. Съгласно чл. 93,
ал. 2, изр. второ ЗЗД ако задължението не е изпълнено от страната, която е
получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Клаузата на чл. 11 не установява задължение за неустойка, а
урежда правата и задължения по уговорения в чл. 4, ал. 1 задатък. Той обаче
може да се претендира в двоен размер единствено при отказ от договора какъвто,
предвид предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, не е налице.
Ето
защо тази претенция е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Относно
разноските:
На
основание чл. 71, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъде присъдена сумата от
50 лева за ДТ и 50 лева за адв. възнаграждение по уважения иск.
На
основание чл. 78, ал. 8 ГПК в полза на ответника следва да бъде присъдена
сумата от 75 лева за юрисконсултско възнаграждение по отхвърления иск.
Водим от горното, съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19,
ал. 3 ЗЗД сключения на 16.09.2016 г.
предварителен договор, с който „Омега агро инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: **** като продавач, се задължава да прехвърли на „София-АРТ“ ООД, ЕИК ****, като купувач,
следния недвижим имот: Нива с площ
от 2.743 дка., десета категория, съставляваща имот ****“, землище на гр. Х.,
община Х., област П., със съседи според представената скица: имоти с номера *****, за сумата от 1308.12 лева, платена от купувача с две платежни нареждания от 17.09.2016г. и
23.09.2016г.
ОСЪЖДА „София-АРТ“ ООД, ЕИК *****, да плати на Община Х. сумата
от 26.16 лева /двадесет и шест лева и шестнадесет стотинки/- местен данък И в полза на
бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд- Пловдив сумата от 47.51 лева
/четиридесет и седем лева и петдесет и една стотинки/- такса по прехвърляне на
имота.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал.
1 ГПК служебно ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на разноските по прехвърлянето от „София-АРТ“ ООД, ЕИК ****.
ДАВА 6-месечен срок на „София-АРТ“ ООД, ЕИК ***** от
влизането в сила на решението, за да извърши
отбелязването му в Службата по вписвания- Пловдив, съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „София-АРТ“ ООД, ЕИК ***** срещу „Омега агро инвест“ ЕООД, ЕИК ****
иска за осъждането на „Омега агро
инвест“ ЕООД да заплати на
„София-АРТ“ ООД сумата от 261.62 лева-
неустойка за неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор
по чл. 11 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти
(земеделски семи) от 16.09.2016г.
ОСЪЖА „Омега агро инвест“ ЕООД, ЕИК **** да заплати на „София-АРТ“ ООД, ЕИК *****, сумата от 100.00 лева- разноски по делото за уважения иск.
ОСЪЖА „София-АРТ“ ООД, ЕИК *****, да заплати на „Омега агро инвест“ ЕООД, ЕИК *****, сумата от 75.00 лева- разноски по
делото за отхвърления иск.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
ПРЕПИС от
решението ДА СЕ ИЗПРАТИ служебно на Службата по вписванията Пловдив за вписване
на възбраната, след влизането му в сила.
ПРЕПИС от решението ДА СЕ ИЗДАДЕ СЛЕД представяне на
документ за внасяне на определената такса в полза на Районен съд- Пловдив,
както и на удостоверение, че са изплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
СЪДИЯ
/п/
/Тоско Ангелов/
Вярно
с оригинала.
Р.М.