№ 164
гр. Търговище, 13.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VI СЪСТАВ, в публично заседание
на петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Вяра М. Панайотова
при участието на секретаря Ивалина Ст. Станкова
като разгледа докладваното от Вяра М. Панайотова Гражданско дело №
20213530100949 по описа за 2021 година
Предявен е иск, с правно осн. чл.108 от ЗС.
Ищеца твърди, че по силата на договор за покупко-продажба е собственик на
недвижим имот, находящ се в с.М., общ.Търговище и представляващ ПИ с идентификатор
......... с площ от 16 491.00 кв.м., трайно предназначение на територията : Земеделска, начин
на ползване 7 Нива, подробно описан в молбата, като имота бил закупен от В. ИВ. СТ..
Ищецът твърди, че неговия праводател В.С. е придобил собствеността върху имота по
силата на съдебна спогодба за извършване на делба, утвърдена от съда по гр.д. № 244 / 2013
год. на РСТ, но преди това един от съсобствениците на имота ЕТ „А.-Б.М. е сключил
договор за аренда с ответника, по силата на който имота е предоставен под аренда на
ответника за срок от 15 години, считано от 01.10.2012 год., а с анекс срока е удължен до
01.10.2038 год. В молбата се твърди, че към момента на сключване на договора за аренда
съсобственикът ЕТ „А.-Б.М. е притежавал 2/8 ид.ч. от имота, или 25 %, поради което и не е
имал права да сключва договор за аренда, предвид разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ,
съгласно която договора се сключва от собственик, или съсобственик притежаващ повече от
50 % от имота, а ако се приеме, че е имал права да извършва действия на обикновено
управление на съсобствената вещ то срока на договора за наем на имота не може да бъде
повече от три години и същия е изтекъл към момента на придобиване собствеността от
ищеца. Считайки, че договора за аренда не може да му бъде противопоставен на посоченото
по-горе основание и че ответника упражнява фактическа власт върху имота без основание
ищеца моли съда да постанови решение с което като го признае за собственик на имота да
осъди ответника да му предаде същия. В условия на евентуалност е предявил иск за
установяване правото му на собственост върху имота и предаване от ответника на ¾ ид.ч. от
1
същия, в случай, че за притежаваните от ЕТ „А.-Б.М. 2/8 ид.ч. ищеца е встъпил в правата му
като страна по договора за аренда, то останалите 6/8 ид.ч. не могат да бъдат предмет на
договора и съответно ответника ги държи без основание. Претендира разноски. В съдебно
заседание поддържа иска, чрез процесуален представител.
В дадения месечен срок ответника е упражнил правото да отговори писмено на
исковата молба. В отговора ответникът е оспорил изцяло предявения иск. Заявил е, че не
оспорва правото на собственост на ищеца върху целия имот, като не оспорва, че имот №
002020, посочен в договора за аренда и имот с идентификатор ......... посочен в нотариалния
акт, от който черпи права ищеца, в землището на с.М., общ.Търговище, въпреки
разминаването в площите е един и същи имот. В отговора ответника навежда доводи за
недопустимост и неоснователност на иска. Твърди, че макар и ищеца да е собственик на
имота, ответника го владее и ползва на годно правно основание, а именно сключен с
предходен собственик договор за аренда, вписан през 2013 год. и анекс към същия, вписан
през 2015 год., които са противопоставими на ищеца, който е встъпил в правата на
прехвърлителя по договора за аренда. Ответникът твърди, че ищеца не може да се
противопостави на договора за аренда, тъй като неговия праводател, който също е встъпил в
правата по договора, след като е станал собственик на имота по силата на извършена делба
не се е противопоставил, нещо повече приел е изпълнение по договора от ответника, чрез
приемане на арендни плащания, поради което и ищеца не може да противопостави на
ответника повече права от тези на своя прехвърлител. Доводите за липса на основания
ищеца да се противопостави на договора са изложени подробно в отговора. По изложените
съображения и считайки, че ползва имота на годно правно основание ответникът моли съда
да постанови решение с което да отхвърли иска в осъдителната му част за предаване
владението върху целия, или ид.ч. от процесния имот. В съдебно заседание изложеното в
отговора се поддържа от ответника, чрез процесуален представител.
Третото лице - помагач В. ИВ. СТ. в представен писмен отговор оспорва правота на
собственост на ищеца, като е навел доводи, че ответника има правно основание да ползва
процесния имот. Ищецът към момента на сключване на договора за прехвърляне на
собствеността, предвид вписването на договора за аренда и публичността на имотния
регистър е бил наясно с факта, че съществува арендно правоотношение за период до
стопанската 2037/2038 год., като същото обстоятелство е било отразено и в договора за
продажба и ищеца се е съгласил да придобие имота въпреки това. Третото лице твърди в
отговора, че ищеца не може да противопостави права на ответника, повече от
прехвърлителя, а както съсобствениците преди делбата, така и третото лице след
придобиване на собствеността, след извършването на делбата не са се противопоставили на
договора за аренда, приели са изпълнение по същия, поради което и ищеца няма правна
възможност да се противопостави. В съдебно заседание изложените в отговора доводи се
поддържат от процесуален представител, чрез писмено становище.
След като прецени събраните по делото доказателства, съдът прие за установено
следното: Видно от представения по делото Нот.акт № 103, том IV, дело № 718/2021 год. на
2
СВ при РСТ, с договор за покупко-продажба ищеца е придобил от третото лице-помагач В.
ИВ. СТ. правото на собственост върху Поземлен имот с идентификатор ......... с площ от
16 491,00 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.М., общ.Търговище,
трайно предназначение на територията : Земеделска, начин на трайно ползване : Нива, за
сумата от 20 613,75 лв. В нотариалния акт е отбелязано, че за имота има сключен договор за
аренда до стопанската 2037/2038 година, като продавача е дал съгласие полагащото се за
стопанската 2020/2021 год. арендно плащане по договора да бъде получено от ищеца-
купувач. Праводателят на ищеца е станал изключителен собственик на имота по силата на
съдебна спогодба за прекратяване на съсобственост между него и други лица за имоти в
с.М., видно от приложения Протокол от 10.03.2016 год. по гр.д. № 244/2013 год. на Районен
съд – Търговище. Безспорно е видно от същия протокол, че един от съсобствениците на
процесния имот е бил ЕТ „А.-М.-Б.М.“, който на 25.07.2012 год., е сключил с ответника
договор за аренда, по силата на който целия имот е предоставен под аренда на ответника за
срок от 15 години, считано от 01.10.2012 год. Договор за аренда е вписан в имотния
регистър на 11.02.2013 г., а с Анекс от 20.03.2015 г., вписан в имотния регистър на
21.03.2015 г. срокът на договора е удължен до 01.10.2038 год. Не се спори, а е видно и от
приложените по делото писмени доказателства на л.45 – л.48 от делото, че към момента на
сключване на договора за аренда и анекса към него съсобственикът ЕТ „А.-М.-Б.М.“ е
притежавал 2/8 ид.ч. от имота. Договора за аренда е сключен и вписан по съответния ред,
преди третото лице – помагач по силата на извършената делба ( протокола от съдебно
заседание е вписан на 12.09.2016 год.) да стане изключителен собственик на процесния
имот. От приложената по делото справка, изходяща от ответника, както и от приложени
банкови извлечения (л.42 – л.44) и платежни нареждания ( л.86 – л. 89 ) се установи, че след
като е станал изключителен собственик на процесния имот праводателя на ищеца не се е
противопоставил на сключения договор за аренда, приел е изпълнение по същия от страна
на ответника-арендатор и е получавал арендно плащане до момента, в който е прехвърлил
собствеността на ищеца. Следва да се отбележи, че обстоятелството, че е приел договора,
както и арендните плащания по него се признава от третото лице-помагач, а това може да се
извлече и от договора за продажба, сключен между ищеца и трето лице, доколкото в самия
нотариален акт е отбелязано, че продавача дава съгласие купувача да приеме арендното
плащане за 2020/2021 год., от което може да се направи извод, че продавача към момента на
сключване на договора за продажба е считал себе си за страна по договора. От приложеното
по делото писмо, изходящо от ответника, приложено на л.40 от делото се установява, че
ищеца след като е придобил правото на собственост върху имота е уведомил ответника-
арендатор, но се е противопоставил на договора, позовавайки се на неговата
недействителност спрямо праводателя му, съответно и спрямо него, но ответника го е
уведомил, че приема уведомлението му за такова по чл.17, ал.3 от ЗАЗ, считайки, че няма
основания за прекратяване на договора и освобождаване на арендувания имот. Представени
са доказателства по делото, че ответникът е изплатил на ищеца, встъпил в договора
дължимото арендно плащане за стопанската 2020/2021 год.
При така установеното съдът прави следните изводи: Ищеца е предявил иск за
3
предаване собствеността и владението върху недвижим имот, твърдейки, че е собственик на
същия, а ответника го владее без правно основание. Ищеца се легитимира като собственик
на спорния имота, по силата на договор за покупко-продажба, сключен с третото лице-
помагач В.С., който от своя страна е придобил собствеността върху имота по силата на
съдебна спогодба за извършване на делба, утвърдена от съда по гр.д. № 244 /2013 год. на
РСТ. Нито ответникът по делото, нито третото лице-помагач оспорват правото на
собственост на ищеца върху целия имот и в частта да се признае за установено, че ищеца е
собственик иска се явява основателен. Безспорно е, че имота се намира във фактическата
власт на ответника по делото, по силата на договор за аренда и спора между страните се
свежда до това налице ли е годно правно основание ответника да го ползва. Ищецът твърди,
че не е на лице годно правно основание, доколкото договора за аренда не може да му бъде
противопоставен, тъй като към момента на сключване на договора за аренда съсобственикът
ЕТ „А.-Б.М. е притежавал 2/8 ид.ч. от имота, или 25 %, поради което и не е имал права да
сключва договор за аренда, предвид разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, съгласно която
договора се сключва от собственик, или съсобственик притежаващ повече от 50 % от имота,
а ако се приеме, че е имал права да извършва действия на обикновено управление на
съсобствената вещ, то срока на договора за наем на имота не може да бъде повече от три
години и същия е изтекъл към момента на придобиване собствеността от ищеца. Заявените
от ищеца основания съдът счита за неоснователни. На първо място ищеца се позовава на
разпоредби в ЗЗД, уреждащи договор за наем, при наличие на специални разпоредби в ЗАЗ
относно договорите за аренда, какъв безспорно е договора, сключен с ответника. Ето защо
съдът счита, че договора за аренда, сключен на 25.07.2012 год., от един от съсобствениците
ЕТ „А.-Б.М., притежаващ по малко от 50 % от собствеността, така и анексът към него са
сключени преди изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ с ДВ бр13/07.02.2017 г., когато законът е
давал възможност на всеки съсобственик да сключва договор за аренда за цялата
съсобствена вещ. Видно от договора, същия е сключен за целия имот, а не за притежаваните
от съсобственика ЕТ „А.-Б.М. ид.части, а при действащите редакции на ЗАЗ към него
момент относно срока на договора за аренда към момента на извършване на делбата между
съсобствениците и получаване в дял на имота от третото лице – помагач договора за аренда
е бил действащ. Съдът счита, за ирелевантно дали останалите съсобственици преди делбата
са приели договора, доколкото отношенията между тях се уреждат по правилата на чл.30,
ал.3 от ЗС и са вътрешни отношения между тях, неотносими към настоящия спор.
Съсобствеността върху имота е прекратена по силата на съдебна спогодба от 10.03.2016 г.
по гр.д. 244/2013 г. на РСТ, като праводателя на ищеца е станал индивидуален собственик
на имота и като такъв при наличие на валидно действащ договор за аренда и на осн. чл.17,
ал.1 от ЗАЗ той е заместил арендодателя ЕТ „А.-Б.М., встъпвайки в правата и задълженията
на последния, в това число правото да получава рента и задължението да предостави на
ответника целия имот за ползване. След придобиване правото на собственост върху целия
имот и заместването на арендодателя в договора за аренда за третото лице-помагач е
възникнало и правото да се противопостави на ползването на имота от ответника, но както
беше посочено по-горе, третото лице-помагач не се е възползвало от това право и макар и да
4
няма изрично волеизявление от него, той мълчаливо е приел договора и анекса към него,
като е приел изпълнението на ответника, получавайки дължимото от него арендно плащане,
в пълен обем, т.е. за целия имот за съответните стопански години до момента, в който е
прехвърлил правото на собственост на ищеца. Предвид изложеното съдът приема, че след
като с действията си по приемане на изпълнение по договора за аренда третото лице В.С. го
е потвърдил, той се е отказал от упражняване на материалното право да се противопостави
на договора, или да се позове на неговата недействителност, след като е станал едноличен
собственик на същия и към момента на прехвърляне на собствеността върху имота на ищеца
не е бил носител на това право, то и няма как да го е прехвърлил на ищеца. Тук следва да
намери приложение постановката на ТР № 5/2014 г. от 12.12.2016 г. по тълк.д. М 5/2014 г.
на ОСГТК на ВКС относно потвърждаването и отказа от потвърждаване на сделка,
сключена от мним представител, каквато се явява сключения от един съсобственик договор
за аренда спрямо другия съсобственик В.С., според която мнимо представлявания веднъж
потвърдил, дори и с конклудентни действия договора, след това не може да се позове на
недействителността му. Потвърждаването има обратно действие във времето - договорът се
валидира към момента на сключването му и поражда целените с него правни последици,
като изрично е изключена възможността трето лице да се позове на недействителността. Ето
защо следва да се приеме, че след като праводателя на ищеца е потвърдил договора, за
ищеца, като негов правоприемник и го замества като частен правоприемник, на осн. чл.17,
ал.1 от ЗАЗ в договора, не съществува правото да се позовава на недействителността на
същия и да иска обявяване непротивопоставимостта на договора и анекса спрямо него.
Предвид всичко изложено, съдът счита, че ответника ползвайки имота, по силата на
валидно действащ договор за аренда за целия имот, го ползва на годно правно основание,
поради което иска на ищеца в частта за предаване владението на същия се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По изложените по-горе съображения следва да се отхвърли като неоснователен
евентуалния иск за предаване владението върху 3/4 ид.ч. от имота.
И двете страни са направили искане за присъждане на разноски в производството. С
оглед изхода на делото отговорността за разноските се понася от ищеца. Съгласно
представения списък разноските на ответника са в размер на 2100 лв. – адвокатско
възнаграждение. Ищецът е направил възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, заплатено от ответника, на осн. чл.78, ал.5 от ГПК. Възражението е
неоснователно. За защита по иск, с правно основание чл.108 от ЗС за собственост върху
недвижим имот, минималното адвокатско възнаграждение, съгласно чл.7, ал.5 от Наредба №
1/09.07.2004 год. (редакция ДВ бр.68/31.07.2020 год.) е в размер на 600 лв. Ищеца е
предявил два иска по чл.108 от ЗС, в условия на евентуалност, при което минималното
адвокатско възнаграждение би било в размер на 1200 лв., а видно от договора за правна
помощ уговореното и заплатено от ответника адвокатско възнаграждение е в размер на 1400
лв., което не надвишава значително допустимия минимален размер. Уговореното и
заплатеното допълнително възнаграждение за всяко следващо съдебно заседание след
5
първото в размер на 700 лв. т.е. по всеки иск по 350 лв. също не надвишава значително
посочения в чл.7, ал.9 от Наредбата минимален размер от 100 лв. Отчитайки правната и
фактическа сложност на делото, извършените от адвоката на ответника действия по
неговата защита – изготвяне на отговор на исковата молба, изготвяне на допълнителни
молби, участия в две съдебни заседания, както и отчитайки, че адвоката е от друго
отдалечено от седалището на съда населено място съдът счита, че не са на лице
предпоставките на чл.78, ал.5 от ГПК за намаляване на адвокатското възнаграждение,
доколкото същото не се явява прекомерно. Поради това ищеца следва да бъде осъден да
заплати на ответника направените по делото разноски в размер на 2100 лв., на осн. чл.78,
ал.3 от ГПК.
Третото лице-помагач също е направило искане за присъждане на разноски в
производството, но съгласно чл.78, ал.10 от ГПК разноски на същото не се присъждат. Няма
предявен обратен иск по който евентуално да се разгледа отговорността за разноските,
дължими на третото лице.
Водим от горно, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по отношение на „А.-М.“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Търговище, ул.“Ц.С.“ № 4,
представлявано от Б.С.М., действащ чрез пълномощник адв.Д.Д. Д. от САС, със съдебен
адрес : гр. С., бул....№... бл.С, ет.1, офис 1 ет.3, ап.6, че „Сити Билдинг 64“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.С., бул.Ч.В. № ... представлявано от
Ц.В.Т. действащ чрез пълномощник адв.Н.Г.М. от САК, със съдебен адрес : гр.С.
ул.Г.С.Р."№......... офис 14/15 е собственик на Поземлен имот с идентификатор ......... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.М., общ.Търговище, с площ от 16 491,00
кв.м., трайно предназначение на територията : Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
при граници: ПИ с идентификатори № .......................... на осн. чл.108 от ЗС.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Сити Билдинг 64“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.С., бул.Ч.В. № ... представлявано от Ц.В.Т. действащ
чрез пълномощник адв.Н.Г.М. от САК, със съдебен адрес: гр.С. ул.Г.С.Р."№......... офис 14/15
против „А.-М.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Търговище,
ул.“Ц.С.“ № 4, представлявано от Б.С.М., действащ чрез пълномощник адв.Д.Д. Д. от САС,
със съдебен адрес: гр. С., бул....№... бл.С, ет.1, офис 1 ет.3, ап.6 иск за предаване на
владението върху Поземлен имот с идентификатор ......... по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.М., общ.Търговище, с площ от 16 491,00 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, при граници:
ПИ с идентификатори № .......................... на осн. чл.108 от ЗС, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Сити Билдинг 64“ ЕООД, ЕИК *********, със
6
седалище и адрес на управление: гр.С., бул.Ч.В. № ... представлявано от Ц.В.Т. действащ
чрез пълномощник адв.Н.Г.М. от САК, със съдебен адрес: гр.С. ул.Г.С.Р."№......... офис 14/15
против „А.-М.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Търговище,
ул.“Ц.С.“ № 4, представлявано от Б.С.М., действащ чрез пълномощник адв.Д.Д. Д. от САС,
със съдебен адрес: гр. С., бул....№... бл.С, ет.1, офис 1 ет.3, ап.6 иск за предаване на
владението върху 3/4 ид.ч. от Поземлен имот с идентификатор ......... по кадастралната карта
и кадастралните регистри на с.М., общ.Търговище, с площ от 16 491,00 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, при граници:
ПИ с идентификатори № 48338.2.21, № 58298.9.1, № 48338.2.19 и № 48338.3.126, на осн.
чл.108 от ЗС, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Сити Билдинг 64“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., бул.Ч.В. № ... представлявано от Ц.В.Т. действащ чрез пълномощник
адв.Н.Г.М. от САК, със съдебен адрес: гр.С. ул.Г.С.Р."№......... офис 14/15 да заплати на „А.-
М.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Търговище, ул.“Ц.С.“
№ 4, представлявано от Б.С.М., действащ чрез пълномощник адв.Д.Д. Д. от САС, със
съдебен адрес: гр. С., бул....№... бл.С, ет.1, офис 1 ет.3, ап.6 направените по делото разноски
в размер на 2100 лв. – адвокатско възнаграждение, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК във вр. с чл.80
от ГПК.
Постановеното решение има установително действие в отношенията на третото
лице-помагач В. ИВ. СТ., ЕГН ********** от гр.Д., кв.“Д.“, бл.., вх..., ет..., действащ чрез
пълномощник адв.Л.П. от ВАК, със съдебен адрес: гр. В..., ул.... и „Сити Билдинг 64“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С., бул.Ч.В. № ... представлявано от
Ц.В.Т. действащ чрез пълномощник адв.Н.Г.М. от САК, със съдебен адрес : гр.С.
ул.Г.С.Р."№......... офис 14/15, а мотивите са задължителни за третото лице в отношенията
му с „А.-М.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление : гр.Търговище,
ул.“Ц.С.“ № 4, представлявано от Б.С.М., действащ чрез пълномощник адв.Д.Д. Д. от САС,
със съдебен адрес : гр. С., бул....№... бл.С, ет.1, офис 1 ет.3, ап.6, на осн. чл.223 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните, пред Окръжен съд - Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
7