РЕШЕНИЕ
№ 1664
гр. Бургас, 14.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на четиринадесети март през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА
при участието на секретаря МИЛЕНА ХР. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело №
20232120106356 по описа за 2023 година
Производството е образувано по исковата молба на Х. Д. Х., ЕГН **********, с адрес
..........................................., чрез пълномощник адвокат К. М. от САК, срещу В. Д. Х., ЕГН
********** и Е. В. Н., ЕГН **********, с която се иска да бъде прието за установено по
отношение на ответниците, че ищцата е собственик по силата на дарение, наследство и
придобивна давност на помещенията находящи се в сутерена на двуетажната жилищна
сграда с идентификатор ..........................., находища се в ..............................., които помещения
заемат изцяло сутеренния етаж от сградата и са с обща площ от 104,92 кв.м., а именно за
следните идеални части, представляващи принадлежност към първия етаж на жилищната
сграда:
- 1/2 идеална част от баня-тоалетна, обслужваща всички избени и складови
помещения и представляваща част от общите части на сградата (с № 1 в приложената схема
на сутерена);
- 1/2 идеална част от коридор, обслужващ всички избени и складови помещения и
предоставящ възможност за връзка между тях вътре в сградата - представляващ част от
общите части на сградата (№ 8 в приложената схема);
- 1/4 идеална част от избено помещение, находящо се в югоизточната част на сградата
(с № 3 в приложената схема на сутерена), описано в договора за групов строеж по чл. 192 от
ЗТСУ от 15.07.1981 г. като изба, намираща се в източната част на сградата;
- 1/4 идеална част от помещението, находящо се в югозападната част на сградата,
изцяло под терасата/верандата на първия жилищен етаж, номерирано под № 6 в
приложената схема на сутерена, което не е отбелязано в договора за групов строеж по чл.
192 от ЗТСУ от 15.07.1981 г. като част от сутерена, тъй като достъпът до него е изцяло
външен - от двора на жилищната сграда;
1
- 3/4 идеални части от североизточното избено помещение, описано в договора за
групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ от 15.07.1981 г. като ПРУ, намиращо се в източната част
на сградата (№ 2 в приложената схема);
- 3/4 идеални части от избено помещение, находящо се в югозападната част на
сутерена, описано в договора за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ от 15.07.1981 г. като стая-
изба намираща се в западната част на сградата (№ 4 в приложената схема);
- 3/4 идеални части от склад, находящ се в северозападната част на сутерена, описан в
Договора за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ от 15.07.1981 г. като склад, намиращ се в
западната част на сградата (№ 5 в приложената схема на сутерена);
- склад, находящ се в северозападната част на сградата, чието местоположение към
момента е под стълбището, описан в договора за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ от
15.07.1981 г. като склад, намиращ се в западната част на сградата (№ 7 в приложената
схема).
С молба уточнение са отстранени нередовности на исковата молба, като е
конкретизирано, че се иска установяване на принадлежност на сутеренния етаж към двата
жилищни етажа на сградата и съответно установяване на правото на собственост на идеални
части от помещенията в сутерена, като принадлежност към първия жилищен етаж, собствен
на ищцата.
В исковата молба се твърди, че страните са собственици на самостоятелни обекти в
двуетажната жилищна сграда с идентификатор ..........................., находища се в
..............................., като ищцата Х. Д. Х. притежава първи жилищен етаж от сградата, а
нейният брат – ответникът В. Д. Х. и съпругата му Е. В. Н. са собственици на втория етаж от
сградата.
Твърди се, че ответникът се счита за единствен собственик на помещенията в
сутеренния етаж на сградата и не зачита правата на ищеца, с което се обосновава правния
интерес от предявения иск. Твърди се, че всички помещения в сутеренния етаж са
съсобствени между етажните собственици в сградата, като два от обектите са общи части на
сградата по естеството си – коридор и баня-тоалетна, а останалите са съсобствени между
страните.
За установяване на правата си ищцата посочва, че по силата на нотариален акт за
право на собственост на недвижим имот, издаден на основание обстоятелствена проверка №
...... от 03.06.1968 г., том .........., дело № ................... г., бабата на страните Х. Д. Х. е била
призната за собственик на дворно място, представляващо парцел ........., планоснимачни
номера ......... и .......... в квартал .......... по градоустройствения план на гр. С., с площ от 121
кв.м., заедно с построената върху него къща, със застроена площ 52 кв.м.
С нотариално заверено заявление за суперфиция, вписано на 22.09.1980 г., т......, №
......., парт.........., том ........, Х. Д. Х. е отстъпила право на строеж (суперфиция) по чл. 56, ал.
2, т. 2 от ЗТСУ на сина си (баща на страните) Д. Х. Х. за построяване (надстрояване) на
втори етаж от жилищната сграда съгласно одобрен архитектурен проект. В края на пролетта
на 1981 г. с общи усилия и средства, на мястото на старата къща е била построена нова
двуетажна сграда, съгласно одобрен архитектурен проект от ОНС Бургас на 03.11.1980 г.
Твърди се, че с Договор за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ, заверен на 15.07.1981 г.
Х. Д. Х. и Д. Х. Х. са си разпределили жилищните помещения в построената двуетажна
жилищна сграда, по следния начин: 1/ - Х. Д. Х. е получила във владение и в абсолютна
собственост първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, състоящ се от кухня,
дневна-столова, две спални и баня с тоалетна, като в договора е било посочено, че същата
2
ще владее стая-изба и два броя складове, намиращи се в западната част на сградата; 2/ - Д.
Х. Х. е получил във владение и в абсолютна собственост втория жилищен етаж от
двуетажната жилищна сграда, състоящ се от кухня, дневна, две спални и баня с тоалетна,
като в договора е било посочено, че същият ще владее противорадиационно укритие (ПРУ)
и избата, които се намират в източната част на сградата. В договора е било предвидено, че
подпокривното пространство и стълбището на цялата сграда ще се владеят общо.
Посочва, че към момента на построяването на двуетажната жилищна сграда и към
момента на сключване на договора за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ, Д. Х. Х. е бил в
граждански брак с М. В. Х., а Х. Д. Х. е била в граждански брак с Х.Н. Х.. Затова ищцата
счита, че съгласно договора за групов строеж Х. Д. Х. (в СИО със съпругът й Х.Н. Х.) и Д.
Х. Х. (в СИО със съпругата му М. В. Х.) са си разпределили собствеността върху първия и
втория жилищни етажи, докато помещенията в сутерена са останали в съсобственост между
тях при равни квоти, като са си разпределили само ползването им.
Ищцата твърди, че съгласно одобрения архитектурен проект на сградата от 1980 г.
разпределението на сутерена е по следния начин: а) баня-тоалетна, обслужваща всички
избени и складови помещения - представлява част от общите части на сградата, условно
номерирана с № 1; б) ПРУ (противорадиационно укритие), находящо се в източната част на
сградата или по-точно в североизточната й част, номерирано под № 2; в) избено помещение,
находящо се в източната част на сградата или по-точно в югоизточната й част, номерирано
под № 3; г) избено помещение, находящо се в западната част на сградата или по-точно в
югозападната й част, условно номерирано под № 4; д) склад, находящ се в западната част на
сградата или по-точно в северозападната й част, номерирано под № 5; е) помещение,
находящо се в западната част на сградата или по-точно в югозападната й част, изцяло под
терасата/верандата на първия жилищен етаж, номерирано под № 6; ж) склад, находящ се в
западната част на сградата или по-точно в северозападната й част, чието местоположение е
изместено и към момента е под стълбищните стъпала/стълбищния блок, номериран под № 7;
з) коридор, обслужващ всички избени и складови помещения и предоставящ възможност за
връзка между тях вътре в сградата - представлява част от общите части на сградата,
номериран под № .....
По посоченото разпределение към датата на сключване на договора за групов строеж
се твърди, че Х. Д. Х. и съпругът й Х.Н. Х. са били собственици на първи жилищен етаж и
са ползвали следните избено помещение № 4; - склад № 5; - склад № 7, а Д. Х. Х. и
съпругата му М. В. Х. са били собственици на втори жилищен етаж и са ползвали
противорадиационно укритие, с № 2 и избено помещение с № 3. Останалите помещения в
сутерена - баня-тоалетна № 1 и коридор № 8 са ползвани съвместно от всички
съсобственици, като общи части, обслужващи складовете/избените помещения. По
отношение на помещението обособено като № 6, явяващо се външно за сутеренния етаж,
ищцата счита, че доколкото не е упоменато нищо в договора за групов строеж, неговото
ползване е общо и е съсобствено между етажните собственици в сградата.
Твърди се още, че с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане
и издръжка № ...... от от .............. г., том ............, дело № ...............г. на нотариус Т. Т. при
Бургаския районен съд, Х. Д. Х. (с изричното съгласие на съпруга й Х.Н. Х.) е прехвърлила
на внука си В. Д. Х. дворното място от 121 кв.м., както и еднофамилно жилище
представляващо първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда и избените
помещения от същата сграда, като прехвърлителите са запазили правото на ползване на
прехвърлените имоти. Ищцата счита, че независимо от посоченото в нотариалния акт,
прехвърлителите са притежавали само ½ идеална част от избените помещения, поради което
са прехвърлили само своите идеални част, а другата 1/2 идеална част от сутерена е останала
3
в собственост на Д. Х. Х. и М. В. Х..
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № .... от ................ г., том ............, дело
№ ............... г. на нотариус Т.Т. при Бургаския районен съд, В. Д. Х. е дарил на Х. Д. Х.
първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, като изрично е посочено без избени
помещения.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № .... от ............... г., том ........, дело №
................ г. на нотариус Т. Т. при Бургаския районен съд, Д. Х. Х. и М. В. Х. са дарили на
сина си В. Д. Х. притежавания от тях втори жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда,
като отново не са споменати избени помещения.
С нотариален акт за прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу
задължение за гледане и издръжка № ......... от ............... г., том ........., дело № ............... г. на
нотариус С.Д. при Бургаския районен съд, Х. Д. Х. е прехвърлила на сина си Д. Х. Х. и на
съпругата му М. В. Х., срещу задължението им за гледане и издръжка на прехвърлителката
докато е жива, притежавания от нея първи жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда,
като изрично е записано без избени помещения.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № ........... от ................. г., том ..........,
дело № ................ г. на нотариус А.Д., вписан под № ............. на НК, Д. Х. Х. и М. В. Х. са
дарили на дъщеря си (ищцата) Х. Д. Х. първия жилищен етаж от двуетажната жилищна
сграда, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж, запазвайки си право на ползване върху дарения имот.
Ищцата твърди, че до смъртта на родителите на страните помещенията в сутерена и
на нивото на сутерена са ползвани изцяло съгласно уговореното. На ......................... г. е
починала майката на страните М. В. Х., а на ......................... г. е починал и баща им Д. Х. Х.,
като след смъртта им помещенията в сутерена са станали съсобствени между страните при
следните квоти:
а) за ответниците В. Д. Х. и съпругата му Е. В. Н.
-1/2 идеална част от баня-тоалетна, обслужваща всички избени и складови помещения
и представляваща част от общите части на сградата, с № 1;
-1/2 идеална част от коридор, обслужващ всички избени и складови помещения и
предоставящ възможност за връзка между тях вътре в сградата - представлява част от
общите части на сградата, № 8;
-1/4 идеална част от ПРУ (противорадиационно укритие), находящо се в
североизточната част на сградата с № 2;
-1/4 идеална част от избено помещение, находящо се в югозападната част на сградата
с № 4;
- 1/4 идеална част от склад, находящ се в северозападната част на сградата с №5;
- 3/4 идеални части избено помещение, находящо се в югоизточната част на сградата с
№ 3;
- 3/4 идеални части помещение, находящо се в югозападната част на сградата, изцяло
под терасата/верандата на първия жилищен етаж, номерирано под № 6.
б) за Х. Д. Х.:
-1/2 идеална част от баня-тоалетна, обслужваща всички избени и складови помещения
и представляваща част от общите части на сградата, с № 1;
-1/2 идеална част от коридор, обслужващ всички избени и складови помещения и
4
предоставящ възможност за връзка между тях вътре в сградата - представлява част от
общите части на сградата, № 8;
-3/4 идеална част от ПРУ (противорадиационно укритие), находящо се в
североизточната част на сградата с № 2;
-3/4 идеална част от избено помещение, находящо се в югозападната част на сградата
с № 4;
- 3/4 идеална част от склад, находящ се в северозападната част на сградата с №5;
- 1/4 идеални части избено помещение, находящо се в югоизточната част на сградата с
№ 3;
-1/4 идеални части помещение, находящо се в югозападната част на сградата, изцяло
под терасата/верандата на първия жилищен етаж, номерирано под № 6.
По отношение на обекта описан под № 7, представляващ склад в северозападната
част на сградата, чието местоположение в момента е под стълбището, се твърди, че същият
от 2012 г. се владее единствено от ищцата Х. Д. Х., тъй като в помещението се намират само
2 бр. вертикални бойлери, обслужващи захранването само на нейния жилищен етаж и те са
закупени изцяло от ищцата. Твърди, че склад е придобит от ищцата по давност, поради
упражнено владение в периода от 2012 г. до настоящия момент, осъществява явно,
непрекъснато и необезпокоявано със съзнанието за собственик и намерение за своене, което
намерение явно и недвусмислено е демонстрирала, както пред родителите си, които са я
признавали за собственик на помещението, така и пред ответника.
Твърди се, че ответниците отричат правата на ищцата, като са предприели действия за
промяна на предназначението на обектите и се сочат за единствени техни собственици,
поради което се иска уважаване на иска.
Ангажирани са писмени доказателства и е направено искане за допускане на съдебно-
техническа експертиза. Моли за допускане до разпит на трима свидетели.
В предоставения срок по чл. 131 ГПК от двамата ответници е депозиран писмен
отговор, с който претенциите се оспорват като недопустими. Твърди се, че ищцата е
придобила собствеността на част от избените помещения и нейните права върху тях не се
оспорват от ответниците. Посочва, че с валидно сключени договори са прехвърлени вещните
права върху обектите в сградата, включително и избените помещения и всяка от страните
ползва именно обектите, които притежава, съгласно представените нотариални актове.
Затова ответникът счита, че не е налице правен интерес от водене на делото.
По същество исковете се оспорват като неоснователни. Не се оспорва, че ищцата от
ответникът В. Х. притежават по едно самостоятелно жилище от двуетажната жилищна
сграда, съответно ищцата на първия етаж, а ответникът на втория етаж.
Посочва, че по силата на нотариален акт № ........., том ........., дело ....................... год.
на нотариус при Бургаския районен съд, ответникът В. Х. първоначално е придобил наред
със земята и първия етаж от сградата и собствеността на всички помещения в сутерена на
сградата, наречени в текста „избени“, които съгласно окончателно одобрения проект с
екзекутив от 6.12.1980 год. са били 6 на брой, самостоятелно обособени и едно под
стълбищното рамо, осигуряващо достъп до първия етаж, като югоизточното помещение е
било предвидено и при строителството е изпълнено като гараж. Впоследствие с нотариален
акт № ....., том ........., per. № ..........., дело ................ год. на нотариус А. Д., район на действие
Бургаски районен съд, ответникът и съпругата му са дарили на ищцата Х. Х. половината от
дворното място, ведно със североизточното и двете западни избени помещения в сутерена
на сградата (помещения № 2, 4 и 5). Останалите помещения (№№ 1,3 и 6) от сутерена на
5
сградата са останали собственост на В. Х.. Твърди се, че от одобрения и цитиран арх. проект
е видно, че помещението под № 1 не е предвидено за баня, а е избено помещение, което във
времето е било преустроено и се ползва като баня. Счита, че това не променя неговия
характер и притежание.
Ответникът също посочва, че спор между страните е възникнал след предприетите от
него действия по иницииране на процедура по заснемането на всички помещения в сградата,
с цел изготвяне на площообразуване, като едновременно с това е поискал и заснемане на
едно от помещенията в сутерена като самостоятелно помещение - гараж, предвид наличния
архитектурен проект с екзекутив от 6.12.1980 год. за промяна на предназначението. Отказът
на административния орган да бъде одобрено исканото изменение е бил мотивиран с
възражението на ищцата, подадено по преписката. Посочва, че това помещение е било
посочено като „избено“ в документите за собственост, винаги е било владяно от ответника в
продължение на 40 години, без заявени претенции по отношение на него от страна на
ищцата или извършени действия от нейна страна, смущаващи упражняваното владение и
съгласно одобрения проект с екзекутив представлява гараж и отговаря на нормативните
изисквания за такъв. Излага още, че такова поведение има ищцата и по отношение на
останалите помещения в сутерена на сградата, които ответникът В. Х. е придобил с
нотариален акт № ..........., том ............, дело ............. год. на нотариус при Бургаския районен
съд и не й е прехвърлил впоследствие. В тази връзка се заявява възражение за придобИ.е по
давност на тези помещения, които са владяни от ответниците от придобИ.ето им през 1981
г., а именно: помещение № 1 (едно) със светла площ 6.18 кв. м; помещение № 6 (шест) със
светла площ 8.81 кв. м; и помещение № 3 (три) със застроена площ 17.64 кв. м,
представляващо гараж.
Ответникът от своя страна не оспорва правото на собственост на ищцата върху
помещенията, които тя е получила по силата на нотариален акт № ...., том ..........., per. №
................, дело .............. год. на нотариус А.Д..
Представени са писмени доказателства. Оспорена е доказателствената стойност на
ангажираните от ищеца писмени доказателства, както и искането за допускане до разпит на
свидетели. Във връзка със заявено възражение за придобивна давност се иска допускане до
разпит на двама свидетели.
Предявени са обективно кумулативно съединени искове е с правно основание чл. 124
ГПК.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Не се спори между страните, че същите са правоприемници на Х. Д. Х. и Д. Х. Х.,
както и относно изложената от ищеца фактическа обстановка относно сключените от
праводателите договори и последващите прехвърлителни сделки. Спорът е относно
правното действие на договорите и обема на придобитите от всяка от страните вещни права
в сутеренния етаж на сградата и обособените формално в него помещения.
Съдът констатира, че от ищеца е направено надлежно уточнение на исковата молба от
06.12.2023г., с което е очертан правният спор, а именно дали сутеренният етаж и
помещенията в него принадлежат общо на двете страни по делото в идеални части,
съобразно притежаваните от тях самостоятелни обекти в сградата, или са разпределени
между етажните собственици и всеки от тях се явява собственик на конкретни помещения в
сутеренния етаж, каквито са твърденията на ответната страна.
Видно от представения по делото нотариален акт за право на собственост на
недвижим имот, издаден на основание обстоятелствена проверка № .... от ................ г., том
6
..........., дело № ............... г., Х. Д. Х. е била призната за собственик на дворно място, заедно с
построената върху него къща, представляващо парцел ..........., планоснимачни номера ...........
и .............. по градоустройствения план на гр. С., състоящо се от 52 кв.м. застроено и 69 кв.м.
незастроено, общо 121 кв.м. дворно място, с посочени граници.
Не се спори по делото, че този имот понастоящем предствавлява имот с
идентификатор идентификатор ........................, в който е изградена процесната двуетажна
жилищна сграда. Строежът на сградата е извършен на основание подадено заявление от Х.
Д. Х., вписано на .............. г., т...., № ...., парт..........., том ............., за отстъпване на право на
строеж върху дворното място в полза на нейния син Д. Х. Х., за надстрояване на втори етаж
от жилищната сграда, съгласно одобрен архитектурен проект. Представена е по делото
/л.202/ скица за проектиране от 13.10.1980 г., в която е отбелязано “виза за проектиране на
двуфамилна двуетажна жилищна сграда.”.
Представена е проектна документация от 1979 г. /л.258-261/, видно от която
предвиждането е за сграда на два жилищен етаж и един сутеренен, който е посочен с
означението “изба”. По делото е представен и одобрен архитектурен проект от ОНС Бургас
от 03.11.1980 г. от страна на ищеца и същият проект, но с направени отбелязвания в червено.
Не се спори, че проектът касае процесната сграда, като се оспорват единствено
допълнителните отбелязвания в червено върху екземпляра, представен от ответниците. В
тази връзка е открито производство по оспорване на допълнителните отбелязвания.
Както от ангажирания от ищците, така и от този на ответниците архитектурен проект,
се установява, че сградата е предвидена като двуетажна с приземен - сутеренен етаж, в който
са обособени складове и избени помещения, които са предмет на настоящия процес.
Видно от представения Договор за групов строеж по чл. 192 от ЗТСУ от 22.06.1980г.,
заверен на 15.07.1981 г., страните по договора Х. Д. Х. и Д. Х. Х. са се задължили с общи
усилия да изградят жилищна сграда по одобрения архитектурен проект от 03.11.1980 г. С
оглед датата на одобрения проект, която е последваща тази, посочена в заглавната част на
документа, съдът приема становището на ищеца, че се касае за техническа грешка в
посочената дата, която вероятно следва да се чете 22.06.1981 г., още повече предвид
нотариалната заверка от 15.07.1981 г. и цитирания архитектурен проект от 03.11.1980 г. За
яснота съдът приема за индивиндуализиращ белег на договора датата на неговата
нотариална заверка.
С този договор в чл. 2 страните са постигнали съгласие помещенията в
новоизградената сграда да бъдат разпределени, както следва: “Х. Д. Х. получава във
владение и в абсолютна собственост първия жилищен етаж, състоящ се от кухня, дневна
столова, две спални и баня-тоалетна. В сутерена ще владее стая-изба и два броя складове,
които се намират в западната част на сградата; Д. Х. Х. получава във владение и ще бъде
абсолютен собственик на втория жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, състоящ се
от кухня, дневна, две спални и баня-тоалетна. В сутерена ще владее противорадиационно
укритие (ПРУ) и избата, които се намират в източната част на сградата. Подпокривното
пространство и стълбището на цялата сграда ще се владеят общо.”. Страните са се съгласили
в едномесечен срок след окончателното завършване на сградата да представят в ДСК гр. С.
договор за делба или делбен протокол за жилищата и другите помещения в сградата,
съгласно разпределението по договора.
По делото не е представен и не се твърди да е бил сключен договор за делба между
страните по договора за групов строеж. Независимо от това страните по него са предприели
действия по разпореждане с изградените самостоятелни обекти.
Видно от нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и
7
издръжка № ........... от от ................ г., том ............, дело № .................. г. на нотариус Т.Т. при
Бургаския районен съд, Х. Д. Х., с изричното съгласие на съпруга й Х.Н. Х., (но не и на
другият участник в договора за групов строеж - Д. Х. Х.), е прехвърлила на внука си –
ответникът В. Д. Х., дворното място от 121 кв.м., както и еднофамилно жилище,
представляващо първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда и избените
помещения от същата сграда, като прехвърлителите са запазили правото на ползване на
прехвърлените имоти.
С последващи сделки, във формата на нотариален акт за дарение на недвижим имот
№ ........... от.................. г., том ..........., дело № ............. г. на нотариус Т.Т. при Бургаския
районен съд, В. Д. Х. е дарил обратно на Х. Д. Х. първия жилищен етаж от двуетажната
жилищна сграда, като изрично е отбелязано “без избени помещения”, при условие че
дарителят запазва правото на ползване за родителите си Д.Х. и М. Х..
На същата дата 17.04.1987 г. В. Д. Х. е придобил втория жилищен етаж от къщата,
като с нотариален акт за дарение на недвижим имот № ........ от .................. г., том .........., дело
№ ................ г. на нотариус Т.Т. при Бургаския районен съд, неговите родители Д. Х. Х. и М.
В. Х. са му дарили притежавания от тях втори жилищен етаж от двуетажната жилищна
сграда и при условие, че дарителите запазват правото на ползване и на този етаж.
С нотариален акт за прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу
задължение за гледане и издръжка № ................ от ................... г., том ..........., дело №
.................. г. на нотариус С.Д. при Бургаския районен съд, бабата на страните Х. Д. Х. е
прехвърлила на сина си Д. Х. Х. и на съпругата му М. В. Х., притежавания от нея първи
жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, без избени помещения. Видно от договора
прехвърлените права с в обема посочен в договора за дарение на недвижим имот във
формата на нотариален акт № ........... от ................... г., том .............., дело № ..........................
г., с който се е легитимирала като собственик.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № ............. от .................... г., том
........., дело № ...................... г. на нотариус А.Д., рег. № .......... на НК, Д. Х. Х. и М. В. Х. са
дарили на дъщеря си (ищцата) Х. Д. Х. първия жилищен етаж от двуетажната жилищна
сграда, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж, запазвайки си право на ползване върху дарения имот. Видно от договора
прехвърлените права с в обема посочен в договора за издръжка и гледане, по силата на който
са придобили този етаж от сградата.
С нотариален акт № ........... от същата дата .................г., том .........., per. № .............,
дело ................... год. на нотариус А.Д., рег под № ........... на НК, ответникът В. Д. Х. и
съпругата му са дарили на сестрата на ответника - ищцата Х. Х., половината от дворното
място, ведно със североизточното и двете западни избени помещения в сутерена на
сградата. С тази сделка двете страни са станали съсобственици при равни квоти в дворното
място.
При така извършените прехвърляния на обектите в построената двуетажна жилищна
сграда следва да бъде съобразена на първо място разпоредбата на чл. 192 ЗТСУ /отм./, при
действието на който е бил сключен договорът за групов строеж. Според ал. 1 на чл. 192
ЗТСУ - с договора се определят жилищата или другите обекти, които ще получат
участващите в груповия строеж, тяхната стойност и условията по изпълнение на
строителството. Съгласно ал. 4 на чл. 192 ЗТСУ, участниците в груповия строеж след
построяване на сградата разпределят жилищата или другите обекти съобразно с договора.
Съгласно текста на договора за групов строеж всеки от участниците в него следва да
получи самостоятелен обект – жилищен етаж и съответни складови помещения. Съдът не
8
споделя доводите изложени в исковата молба, че с договора единствено е разпределено
правото на ползване на обектите в сутерена. Напротив, уговореното между страните
строителство касае два жилищни етажа и складови помещения към всяко жилище, с което е
изпълнено изискването на чл. 39 и чл. 40 от Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ от
1977г., действала към момента на проектиране и построяване на сградата. Няма пречка едно
жилище да има повече от едно складово помещение с оглед установените с наредбата
правила. Съобразно предназначението на тези помещения според архитектурния проект,
същите не са проектирани като самостоятелни обекти на правото на собственост и няма как
по отношение на тях да се прилагат правилата за такива. В случая с договора е изразена
изричната воля за възникване на право на собственост на първия етаж на Х.Х., ведно с
изградените в сутерена стая-изба и 2 бр. складове в западната част на сградата, а за Д. Х. –
втория етаж от сградата с прилежщите към него помещения в сутерена –
противорадиационно укритие и избата, в източната част на сградата. Извършено е с
договора разпределение както на етажите, така и на спомагателните помещения, а също са
посочени и общите части от новострояща се жилищна сграда – подпокривното
пространство и стълбището. Волята на договарящите страни е абсолютно ясна и съобразена
с действащите правила на ЗТСУ /отм./ и ЗС.
Решаващият правен въпрос в случая обаче не е в тълкуването на волята на страните
по договора за групов строеж, а касае приложението на чл. 192, ал. 4 ЗТСУ /отм./. Тук следва
да се подчертае, че договорът за групов строеж по естеството си е облигационен и
представлява съглашение за бъдещо разпределение на включените в него недвижими имоти,
като разпределянето на обектите в самия договор не създава самостоятелни вещни права, а
има значение само на предварителен договор за делба. /В този смисъл решение №
241/16.07.2010 г. по гр. д. № 3650/2008 г., ВКС, ІV г. о./. Върховният касационен съд не е
изоставил тълкуването на закона възприето в решение № 169 от 7.IV.1988 г. по гр. д. № 54/88
г., IV г. о. на ВС, и споделяно изцяло от настоящия състав, че разпределението на жилищата
и сервизните помещения с договора за групов строеж не прави участниците в него
собственици на отредените им обекти, а след построяването на сградата е необходимо
участниците в груповия строеж да извършат делба, с която да прекратят съсобствеността.
До извършването на делбата участниците в договора не придобиват индивидуални вещни
права върху отделни обекти, а остават съсобственици на сградата. По делото нито се
твърди, нито се установява страните по договора за групов строеж да са прекратили
съсобствеността помежду им с последваща делба. Следователно построената жилищна
сграда е запазила характеристиката си на съсобствена между двамата участници в договора
за групов строеж. След като сградата е останала неразпредЕ. между участниците в строежа,
то те не са могли да се легитимират като надлежни собственици на конкретните обекти,
които впоследствие са си прехвърляли, макар и по силата на договори във формата на
нотариален акт. Това следва от общия принцип, че никой не може да прехвърли повече
права, отколкото притежава. Всеки от участниците в груповия строеж при завършването на
сградата в груб строеж е станал съсобственик на съответната част в обема на притежаваното
право на собственост върху терена или на правото на строеж, от всички обекти на правото
на собственост. На основание правилата на приращението по чл. 98 ЗС, с изграждане на
жилищна сграда в груб строеж същата е станала съсобствена между лицата, притежаващи
права на собственост или право на строеж върху дворното място и никой от участниците в
договора не се е легитимирал като собственик на отделен обект в сградата, с който
самостоятелно надлежно да се разпореди.
От съществено значение за спора е още и обстоятелството, че в деня, в който е
нотариално заверен договорът за групов строеж – 15.07.1981 г., е бил сключен и договорът
9
за прехлърляне на дворното място, срещу издръжка и гледане от Х.Х. на нейния внук В. Д.
Х., ведно с първия етаж от двуетажната жилищна сграда построена в парцела и избените
помещения от същата. Съгласно чл. 194, ал. 5 ЗТСУ /отм./ участник в групов строеж може да
прехвърля правата си по договора, със съгласието на останалите участници в групата. Няма
данни за изразено съгласие на другия участник в договора Д. Х. Х. за сделката в посочения
по договора обем от правата от бъдещата сграда. Доколкото не е бил изпълнен фактическият
състав и при липсата на данни за това кога е завършена сградата в груб строеж и респ.
сключен последващ договор за делба между участниците в груповия строеж, то следва да се
приеме, че прехвърлителите по последващите сделки не са разполагали с посочените в
договорите права върху конкретните етажи от сградата, в посочения в нотариалните актове
обем.
Доколкото не е предмет на делото правото на собственост на отделните етажи, а и
страните по делото не спорят относно разпределенето им и твърдят, че всеки от тях владее
своя етаж съобразно очертаните права по последващите сделки, то за нуждите на настоящия
процес съдът приема за безспорно, че ищцата е собственик на първия етаж, а ответниците –
на втория жилищен етаж от сградата. По отношение на сутеренния етаж и помещенията в
него, които са предмет на делото, обаче следва да се приеме, че същият като
несамостоятелен обект на правото на собственост следва правното положение на обекта,
към който принадлежи. Двамата етажни собственици с равни права в сградата и
съсобственици при равни квоти на дворното място, поради което се явяват и съсобственици
в сутеренния етаж. Никой от тях не е придобил конкретни помещения като принадлежност
към своя етаж въпреки намерението и желанието на участниците в договора за групов
строеж, доколкото не е било извършено окончателното разпределение на сградата съгласно
чл. 192, ал. 4 ЗТСУ /отм./. Праводателите на страните по делото не са разполагали с правото
на собственост върху конкретни помещения в сутеренния етаж, като принадлежност на
съответния жилищен етаж, нито като самостоятелен обект на правото на собственост. Затова
целият сутеренен етаж се явява общ, съсобствен между страните, при равни квоти от по 1/2
ид.част. Преустройството и изграждането на отделни обекти или помещения в сутеренния
етаж може да стане по съгласие на всички етажни собственици и при спазване на законните
изисквания за извършване преустройството. Ако няма решение на съсобствениците,
сутеренният етаж остава обща по предназначение част и всеки етажен собственик може да
го ползва така, че да не пречи на другите етажни собственици. Без значение за решаването
на спора по делото е какво преустройство са направили във времето в сутеренния етаж, при
липсата на съответна промяна в предназначението, въз основа на надлежни строителни
книжа за това. Затова не следва да бъдат обсъждани показанията на свидетелите относно
обособяване на т.нар. гараж, какъвто не е въведен като предмет на делото и се явява
ирелевантен за настоящото дело спорът на страните относно направените допълнителни
отбелязвания в червено в архитектурния проект.
Съдът намира за неоснователно възражението за придобИ.е по давност по смисъла на
чл. 69 ЗС на иделани части от конкретни помещения в сутеренния етаж. На първо място
следва отново да се подчертае, че сутеренният етаж представлява обща част на сградата по
предназначение. В решение № 81 от 04.04.2014г. по гр.д.№ 5556/2013г., І г.о., е изразено
становище, че избено помещение в сграда в режим на етажна собственост може да бъде
придобито по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата, ако това не е
единственото складово помещение на друг обект в сградата, както и ако това не е
единственото складово помещение в сградата, което се ползва общо от всички собственици
на самостоятелни обекти. Случаят обаче не е такъв. Заявеното в исковата молба искане е за
установяване на давностно владение на идеални части от конкретни обекти, което обаче не е
10
съобразено с характера на сутерена на обща част на сградата по предназначение. Както е
посочено в решение № 159 от 02.01.2019 г., по гр.д. № 4622 от 2017 година на I г.о. на ВКС -
ако законът не допуска придобИ.е чрез присъединяване или чрез сделка, то е недопустимо
придобИ.е и по давност. Макар и да е налице правна възможност за придобИ.е по давност на
идеална част от имот в рамките на владяната реална част, то по делото не се установяват
предпоставките за това. Още повече, че от показанията на разпитаните по делото две групи
свидетели безпротиворечиво се установява, че сутеренният етаж е бил обособен и ползван от
родителите на страните до смъртта им. Следователно обектът не е владян от някоя от
страните в реални части, за да се счита, че е възможно да се придобият някакви идеални
части.
По изложените по-горе съображения съдът намира предявеният установителен иск за
частично основателен и доказан, до размера на ½ ид.ч. от сутеренния етаж и описаните в
него помещения, съобразно архитектурния проект и договора за групов строеж, а именно: а)
баня-тоалетна; б) ПРУ (противорадиационно укритие), находящо се в североизточната част;
в) избено помещение, находящо се в югоизточната част на сградата; г) избено помещение,
находящо се в югозападната част на сградата; д) склад, находящ се в северозападната част на
сградата; е) помещение, находящо се в югозападната част на сградата; ж) склад, находящ се
в северозападната част на сградата; з) коридор. В останалата част за установяване на
различни права на ищеца в идеални части по отношение на отделни помещения в сутерена,
искът се явява неоснователен.
Предвид изхода на делото и съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на
ответниците следва да бъде възложено заплащането на направените от ищеца разноски,
съобразно представения списък, в размер на общо 3966 лв., включващи държавна такса,
адвокатско възнаграждение и депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на В. Д. Х., ЕГН ********** и Е. В. Н.,
ЕГН **********, двамата с адрес ...................................., че Х. Д. Х., ЕГН **********, с
адрес ..........................................., е собственик на ½ ид.ч. (една втора идеална част) от
сутеренния етаж на жилищна сграда с идентификатор ..........................., находища се в
..............................., и помещенията в него съобразно архитектурния проект: а) баня-тоалетна;
б) ПРУ (противорадиационно укритие), находящо се в североизточната част; в) избено
помещение, находящо се в югоизточната част на сградата; г) избено помещение, находящо
се в югозападната част на сградата; д) склад, находящ се в северозападната част на сградата;
е) помещение, находящо се в югозападната част на сградата; ж) склад, находящ се в
северозападната част на сградата; з) коридор, като ОТХВЪРЛЯ претенцията в останалата
част, за установяване на различни права на ищеца в идеални части по отношение на отделни
помещения в сутерена, като неоснователен.
ОСЪЖДА В. Д. Х., ЕГН ********** и Е. В. Н., ЕГН **********, двамата с адрес
...................................., да заплатят Х. Д. Х., ЕГН **********, с адрес
..........................................., сумата от общо 3966 лв. (три хиляди деветстотин шестдесет и
шест лева), представляващи направените съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
11
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
12