Р Е Ш Е Н И Е №260186
Град Несебър, 12.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на петнадесети октомври, през две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 1012 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК,
във връзка с чл.286 от Търговския закон и чл.258 и сл. и чл.79 от Закона за
задълженията и договорите, и чл.92 от ЗЗД.
Ищецът “Г.П.” ЕООД, ЕИК .......,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.А.Р.”,
вход Б, етаж партер, ап.4, представлявано от управителя И.З.К.твърди, че
ответникът Л.А.С., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен
адрес ***, местност “Ю.”, поземлен имот 11538.2.37, вход Б, етаж 0, ап.А1, Код
по Булстат ......, е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.2.37.2.1, с адрес на имота: град Свети Влас, местност “Ю.”, комплекс “З.О.Р.”,
вход Б, етаж 0, ап.А1, находящ се в сграда № 2, разположена в поземлен имот
11538.2.37, със застроена площ 49,66 кв.м., ведно с 9.86 кв.м. идеални части от
общите части на сградата. Жилищният комплекс е от затворен тип, а като
собственик на апартамента ответницата е сключила на 05.12.2012г. Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип “З.О.Р.”
с нотариална заверка на подписите рег.№ 17059 от 05.12.2012г. на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в
Службата по вписванията – Несебър под Акт № 170, том 5, вх. рег.№ 11180 от
06.12.2012г., с който договор ответницата, в качеството й на възложител, е
възложила на ищцовото дружество, в качеството му на изпълнител, а последният е
приел срещу възнаграждение да извършва дейности по управление на общите части в
комплекса. Ответницата от своя страна се е задължила да заплаща на ищеца
годишна такса за покриване на разходите за управлението и обикновената
поддръжка на комплекса за всеки
самостоятелен обект в размер на 12 евро за един квадратен метър, като
общата годишна такса се изчислява върху застроената площ на самостоятелния
обект, ведно с припадащите му се идеални части от общите части на сградата, по
който начин годишната такса, дължима от ответницата, възлиза на сумата в размер
на 714,24 евро. Договорът е сключен за срок от пет години, считано от
05.12.2012г., който е бил продължен за още пет години, считано от 05.12.2012г.,
след като управителят не е предложил нов договор в двумесечен срок преди
изтичане срока на договора и в същия срок никоя от страните по него не е
отправила до другата страна писмено предизвестие за прекратяването на договора,
поради което договорът продължава да обвързва страните. Годишната такса,
дължима от ответницата, тя е следвало да заплаща авансово. Ищецът твърди, че е
изпълнявал точно задълженията си по договора, а ответницата не е изпълнила
задължението си да заплати годишната такса за управление на общите части за
едногодишния период от 05.12.2018г. до 05.12.2019г., която такса тя е следвало
да заплати в срок до 05.12.2018г. – началото на периода. За изпадането си в
забава ответницата дължи предвидената в договора неустойка, а именно 1% върху
дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30 % върху дължимата
сума, или сумата за неустойка в размер на 214,27 евро. За вземането си ищецът
твърди, че е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.417 от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 570/2019г. по описа на
Несебърския районен съд, който е уважил искането и е издал Заповед №
349/12.07.2019г. за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по
чл.417 от ГПК, по силата на която Л.А. Семеновна следва да заплати на “Г.П.”
ЕООД сумата в размер на 714,24 евро, представляваща годишна такса за управление
и поддръжка на общите части за периода от 05.12.2018г. до 05.12.2019г., платима
до 05.12.2018г., видно със законната лихва, считано от 10.06.2019г., до
окончателното й изплащане, както и сумата в размер на 214,27 евро,
представляваща договорна неустойка, дължима за периода от 05.12.2018г. до месец
май 2019г. в размер на 1% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, но не
повече от 30% върху дължимата сума, по силата на Договор за управление и
поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип “З.О.Р.” с
нотариална заверка на подписите рег.№ 17059 от 05.12.2012г. на нотариус Стоян
Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в
Службата по вписванията – Несебър, Акт № 170, том 5, вх.рег.№ 11180 от
06.12.2012г., и сумата в размер на 37
лева, представляваща разноски за платена държавна такса. Срещу издадената
заповед за изпълнение ответникът – длъжник по заповедта – е подал възражение, а
съобразно указанията на съда в заповедното производство, ищецът е предявил
иска, въз основа на който е образувано настоящото производство, с който моли да
бъде признато за установено, че ответникът Л.А.С. му дължи горепосочените суми
по заповедта за изпълнение. Претендира разноски в исковото производство, както
и тези, направени в заповедното производство.
В отговора на исковата молба
ответникът отрича с ищеца да се намират във валидно облигационно
правоотношение, с оглед на което моли производството по делото да бъде
прекратено. Отрича комплексът да е такъв от “затворен тип”, но признава, че е
подписан договор, макар и под принуда – условие да се сключи сделката, с която Л.А.С.
е придобила собствеността върху имота си. Договорът обаче не дава право на
ищеца да претендира парично плащане на такса управление и поддръжка за 2018г. и
2019г. без отправена покана, нито този договор обвързва страните към периода,
за който е отправена претенцията, по причина, че същият е бил развален на
30.10.2018г. Неоснователно се претендира неустойка поради неизпълнение.
Напротив, такова неизпълнение е налице от страна на ищеца, който от 2018г. не
извършва в комплекса дейности по управление и поддръжка, а това се прави от
етажните собственици. Отрича също ищецът да е инвеститор в комплекса, а след
като и комплексът не е такъв от затворен тип, ищецът няма право да претендира
въз основа на процесния договор такси за управление и поддръжка на общите
части, а отношенията с това управление и поддръжката са в правомощията на
Етажната собственост. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищцовото дружество
се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа
предявения иск.
Ответницата не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че оспорва
иска и поддържа отговора на исковата молба с изложените в нея доводи. За да
обоснове твърдението си, че комплексът не е жилищен такъв от “затворен тип”,
ангажира доказателства, че в комплекса се намират 55 самостоятелни обекта, като
по отношение на 17 от тях никога не са били сключвани договори за управление и
поддръжка на общите части, а по отношение на 16 от тях договорите са прекратени
поради едностранното им разваляне от страна на етажните собственици поради
неизпълнение. Освен това комплексът не отговаря на обективните критерии за
“затворен тип”, тъй като се състои само от една жилищна сграда в режим на
етажна собственост. Липсата на качеството на “Г.П.” ЕООД на инвеститор в
комплекса обосновава с твърдението, че дружеството е собственик само на един
самостоятелен обект в сградата с предназначение – помещение за обществено
хранене. От 17.08.2018г. сградата се управлява от Етажна собственост, когато е
проведено Общо събрание, на което е избран управител и е взето решение да се
събират от етажните собственици годишни такси за посрещане на разходите за
поддръжката и управлението на сградата. Отрича ищецът да е извършвал разходи след
тази дата за поддръжката на комплекса, като моли ангажираните от ищеца
доказателства в тази насока да не се приемат, а да се приемат само тези, които
се представят от ответницата, и според които такива разходи са извършвани само
от името на Етажната собственост, изразяващи се в заплащане на потребена
електрическа енергия, за поддръжка на асансьор, ремонти.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 14.06.2011г. е сключен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 48, том
ІІІ, рег.№ 2430, дело № 405/2011г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК
и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор “М..”
ООД, ЕИК ........, от една страна в качеството му на продавач,
е прехвърлил на “Г.П.” ЕООД, ЕИК ......., от друга
страна в качеството му на купувач, правото на собственост върху следния
недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.2.37.3.16, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети
Влас, община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на
Изпълнителния директор на АК, с последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект в сграда – Заповед №
КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота град
Свети Влас, местност “Ю.”, вход В, етаж -1, с предназначение на самостоятелния
обект: за обществено хранене, брой нива на обекта: едно, с площ от 237,60
кв.м., ведно с 9,86% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
45,34 кв.м., като площта на самостоятелния обект в сграда, ведно с идеалните
части от общите части на сградата, възлиза общо в размер на 282,94 кв.м., ведно
със съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления
имот, който самостоятелен обект е изграден на основание Разрешение за строеж №
42 от 21.12.2007г. на Главния архитект на Община Несебър и одобрени
инвестиционни проекти на 11.12.2007г. от Главния архитект на Община Несебър.
С друг договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 01.07.2011г., обективиран в
нотариален акт № 177, том ІІІ, рег.№ 3260, дело № 550/2011г. на нотариус Линка
Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, “М..”
ООД е продал на “Г.П.” ЕООД правото на собственост върху 7/10 (седем десети)
идеални части от следния недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор
11538.2.37 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас,
одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри със Заповед
№ КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на имота:
град Свети Влас, местност “Ю.”, с площ от 1952 кв.м., с трайно предназначение
на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг
курортно-рекреационен обект, при съседи: ПИ №№ 11538.2.67, 11538.2.38,
11538.2.107, 11538.2.25, 11538.2.73, ведно с правото на собственост върху
подобренията, изградени в поземления имот, без сградите.
На 28.09.2011г. е издадено от
Главния архитект на Община Несебър Удостоверение № 197 за въвеждане в
експлоатация на строеж: “Жилищна сграда – секция “А”, секция “Б” и секция “В””,
с идентификатори по кадастралната карта 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и
11538.2.37.3, находящ се в имот с идентификатор по кадастралната карта 11538.2.37,
местност “Ю.”, град Свети Влас, община Несебър. “Г.П.” ЕООД е вписан като един
от четиримата инвеститори на строежа в удостоверението за въвеждането му в
експлоатация, по силата на нотариалния акт от 14.06.2011г.
Между “М..” ООД и “Г.П.” ЕООД е
сключен трети договор на 14.12.2011г., с който продавачът “М..” ООД е
прехвърлил на купувача “Г.П.” ЕООД
правото на собственост върху следния самостоятелен обект в сграда, находящ се в
град Свети Влас, община Несебър, в жилищна сграда – комплекс “З.О.Р.”, с
кадастрален идентификатор 11538.2.37.2, построена в поземлен имот с кадастрален
идентификатор 11538.2.37 съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри – Заповед № КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началник на СГКК-Бургас,
който комплекс се състои от три броя жилищни сгради в режим на етажната
собственост с идентификатори 11538.2.37.1, 11538.2.37.2, 11538.2.37.3, а
именно: Самостоятелен обект в сграда с адрес: град Свети Влас, местност “Ю.”,
вход Б, етаж 0, обект А4, представляващ имот с идентификатор 11538.2.37.2.4, с
предназначение на самостоятелния обект: за офис, със застроена площ от 66,96
кв.м., ведно с 12,99 кв.м. идеални части от общите части на сградата, като
площта на обекта, ведно с общите части, възлиза на 79,95 кв.м., ведно с
припадащите се идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху
който е построена сградата. Договорът е сключен в нотариална форма с нотариален
акт № 160, том VІІ, рег.№ 7776, нот. дело № 1307/2011г. на нотариус Линка
Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд.
С договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен на 05.12.2012г. от “М..” ООД, ЕИК ........, от една
страна в качеството му на продавач, и Л.А.С., от друга страна в качеството й на
купувач, последната е придобила собствеността върху следния недвижим имот с
административен адрес: град Свети Влас, община Несебър, местност “Ю.”, вход Б,
етаж 0, , апартамент А1, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
11538.2.37.2.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети
Влас, община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-48 от 03.10.2005г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед
КД-14-02-1679/29.10.2010г. на Началника на СГКК-Бургас, който самостоятелен обект
е разположен в Сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
11538.2.37, с адрес: град Свети Влас, община Несебър, местност “Ю.”, вход Б,
етаж 0, апартамент А1, предназначение на самостоятелния обект: Жилище,
апартамент, брой нива на обекта: едно, целият с площ от 49.66 кв.м., с
прилежащи части – 9.86 кв.м., както и съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, върху който е построена сградата. Договорът е сключен в
нотариална форма с нотариален акт № 150, том XIX, рег.№
17057, нот. дело № 3689/2012г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и
район на действие Несебърския районен съд.
Комплексът е разположен в Поземлен имот с идентификатор
11538.2.37 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас,
община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните
регистри, засягащо поземления имот, е от 29.06.2020г., адрес на Поземления
имот: град Свети Влас, местност Ю., площ 1952 кв.м.; трайно предназначение на
територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: За друг
курортно-рекреационен обект.
На 05.12.2012г. между “Г.П.”
ЕООД, от една страна в качеството му на “управител”, и Л.А.С., от друга страна
в качеството й на “собственик”, е сключен Договор за управление и поддръжка на
общите части в жилищен комплекс от затворен тип “Златното око резиденс”, а в
него е посочено, че той се сключва на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС. С него
“собственикът” възлага, а “управителят” приема и се задължава срещу
възнаграждение да поддържа и извършва организационно техническо и
административно управление на самостоятелния обект, притежаван от ответника,
като управлението обхваща: осигуряване на контролиран достъп на трети лица в
комплекса; организация на вътрешния ред в сградите и общите съоръжения на
комплекса; оказване на всякакво съдействие и подпомагане на собствениците с цел
спокойно и необезпокоявано ползване от тяхна страна на жилищата им и комплекса
като цяло и упражняване правата им на собственост; техническа поддръжка на
басейна, зелените площи и дворното пространство; осигуряване на целогодишна
охрана на комплекса; извършване на санитарно-хигиенно обслужване на общите
части на жилищните сгради и околното пространство; изплащане на задълженията
към съответните експлоатационни дружества и фирми-доставчици за предоставените
от тях услуги по снабдяването с вода, електричество, телекомуникационни услуги,
охрана и други подобни, отнасящи се до общите части на комплекса; организиране
и управление на платени обслужващи дейности в комплекса. Съгласно чл.7.1. от
договора същият влиза в сила от датата на сключването на договора за
покупко-продажба на самостоятелния обект в комплекса – 05.12.2012г., и се
сключва за срок от 5 години, след изтичането на който страните подписват нов
договор за управление и поддръжка, а съгласно чл.7.2. от договора, ако
управителят не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока
по чл.7.1. от договора, или ако в същият срок никоя от страните не отправи до
другата писмено предизвестие за прекратяването на договора, същият се счита
автоматично продължен за нов срок от 5 години. Основното задължение на собственика
е да заплаща на управителя годишна такса за покриване на разходите за
управлението и обикновената поддръжка на комплекса за всеки самостоятелен обект
в размер на 12 евро за всеки квадратен метър, като общата годишна такса ще се
изчисли върху застроената площ на самостоятелния обект, ведно с припадащите му
се идеални части от общите части на сградата, като страните са посочили, че
първата годишна такса обхваща периода от 05.12.2012г. до 05.12.2013г., а
дължимата сума следва да се заплаща авансово при подписването на договора. В
чл.8.1. от договора е предвидено, че ако собственикът изпадне в забава за
заплащане на дължимата такса, както и направените или планирани разходи за
поддръжка по чл.4.2., 4.3., 4.4., същият дължи неустойка в размер на 1% върху
дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30% върху дължимата
сума; в случай, че собственикът изпадне в забава за плащане на таксата по
чл.2.1. с повече от един месец, същият дължи освен таксата за съответната
година, и неустойка в размер на
тази такса. В чл.4.2., 4.3. и 4.4. от договора страните са предвидили
наред с таксата, собственикът да заплаща и пропорционално на притежаваните от
него идеални части от общите части на сградата и всички непредвидени разходи,
свързани с отстраняване на аварии или повреди на общите инсталации, оборудване,
уредби или други общи части на сградата и комплекса, както и всички необходими
разходи (неотложни разходи) във връзка с осъществяване на техническата
изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея и комплекса с
оглед запазването на здравето и безопасността на обитателите и гражданите, така
и всички планирани разходи, необходими за капитален ремонт на сградите и
съоръженията в комплекса, които представляват общи части, както и всички
полезни разходи, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства
и ремонт на общите части. Договорът е сключен с нотариална заверка на подписите
рег.№ 17059 от 05.12.2012г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район
на действие Несебрския районен съд. Същият е вписан в Службата по вписванията
като с №170, том 5 от 06.12.2012г.
Освен договора на Л.А.С., по
делото са представени още 36 броя други договори за управление и поддръжка на
общите части в комплекса, които други етажни собственици са сключили
едновременно с придобиването на собствеността върху съответните им
самостоятелни обекти, а насрещна страна по тези договори е “Г.П.” ЕООД, в
качеството му на управител, като и в тях е посочено, че са сключени на
основание чл.2, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост и всички
са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията –
Несебър. Тези договори имат и същия предмет, както договора, сключен от
ответницата, относно дейностите, които “Г.П.” ЕООД се е задължил да извършва
възмездно срещу заплащане на годишна такса от страна на съответния етажен
собственик.
След сключването на договора за
управление и поддръжка, на 10.12.2012г. Л.А.С. е платила в полза на “Г.П.” ЕООД
сумата в размер на 794,24 евро, включваща първата годишна такса по договора в
размер на 714,24 евро, сумата в размер на 40 евро – плащане на сметки за една
година, и сумата в размер на 40 евро – депозит за разходи за електричество и
вода.
На 07.06.2017г. Л.А.С. е платила
на “Г.П.” ЕООД и годишната такса за 2018г. в размер на 714,24 евро.
На 06.07.2018г. ответницата Л.А.С.
е свикала Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с
идентификатори №№ 11538.2.37.1 вход А, 11538.2.37.2 вход Б и 11538.2.37.3 вход
С, комплекс “Г.А.” в град Свети Влас, местност Ю., като в подписаната от нея
покана е посочено, че тя свиква събранието на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС.
Събранието е било проведено на 16-17 юли 2018г. на основание чл.15, ал.3 от ЗУЕС, а участниците са взели решение, според което комплексът НЕ се счита такъв
от затворен тип, а управлението на комплекса да се осъществява от Общото
събрание и в съответствие с изискванията на ЗУЕС. За управител на Етажната
собственост е избрана Т.П.за срок от 1 година, избран е и контрольор, приет е и
Правилник за вътрешния ред на сградата. Вземани са решения за това какви
разходи ще се извършват от Етажната собственост и в какви размери за
финансовата година – от 01.08.2018г. до 31.07.2019г., но не са вземани решения
за размерите на таксите за управление и поддръжка и на вноските в създадените
фондове, които отделните етажни собственици да заплащат като приходи в приетия
бюджет на ЕС, нито е посочен алгоритъм за изчисляването им. Вместо това
декларативно и съвсем повърхностно е прието с решения, че: доходите в бюджета
на ЕС ще се формират въз основа на размера на всички разходи, предвидени в
бюджета, разпределението на разходите да се извърши съгласно разпоредбите на
ЗУЕС. Избраният управител на ЕС е упълномощен да намери съответни фирми –
изпълнители на услуги, и да сключи от името на ЕС договори за поддържане на
сградата и прилежащите територии на сградите, за абонаментно обслужване на
асансьорите в сградите, да подписва споразумение за ползване на поземления имот
ведно с всички подобрения, приращения, съоръжения, технически помещения, да
проведе преговори с ВиК и ЕВН, да предприеме всички необходими мерки за
обособяване на обща партида за вода и ток на общите части на сградите, като
подава, подписва и получава съответните документи и извършва всички необходими
плащания.
Въпреки, че протоколът от ОСЕС е бил
изготвен на 18.07.2018г., когато е поставено и съобщението по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, избраният
на събранието за управител Т.П.е заявила пред Община Несебър това свое качество
още в деня на провеждане, съответно приключване, на събранието – 17.07.2018г.
На 03.09.2018г. А.В.Д. в
качеството й на управител на ЕС, е упълномощила А.В.Д., с пълномощно с
нотариална заверка на подписите, с права да представлява Етажната собственост
пред “Водоснабдяване и канализация” ЕАД, Бургас и пред “ЕВН България
Електроснабдяване” ЕАД във връзка с откриването на общи партиди за вода и ток в
комплекса, както и да сключва договори за поддръжка на асансьорите, пред АГКК,
Агенцията по вписванията, Община Несебър, НАП, ДНСК, съдебните и съдебно
изпълнителните органи.
На 11.10.2018г. от името на
Етажната собственост е заявена пред “ЕВН България Електроснабдяване” ЕАД смяна
на титуляра на партидите в трите сгради в комплекса във връзка с доставката и
продажбата на ел. енергия, а на 21.11.2018г. е сключен с изпълнителя “Б.Л.” ООД
договор за абонаментно обслужване и ремонт на асансьори, като Етажната
собственост има качеството на абонат по този договор, и който договор има за
предмет поддържането в техническа изправност на асансьорите в трите сгради в
комплекса, чрез извършването на профилактични прегледи, отстраняване на
възникнали повреди, указания за правилна експлоатация. Този договор е бил
подновен на 04.07.2019г.
На 07.09.2018г. А.В.Д. се е
представил за пълномощник на ответницата Л.А.С. и е изготвил от нейно име и е
изпратил до “Г.П.” ЕООД нотариална покана рег.№ 7122, том 3, Акт 164 на
нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския
районен съд, в която се твърди, че “Г.П.” ЕООД не изпълнява задълженията си по
сключените договори за управление и поддръжка, като в комплекса не се осъществяват
охранителни дейности, поради което
достъпът до сградите и до самостоятелните обекти в тях не е контролиран,
асансьорните съоръжения не работят, не се поддържа хигиена. Не се извършва
техническа поддръжка на басейна, поради което не може да се ползва, изоставени
са и тревните площи. Направено е изявление, че процесният договор се разваля на
това основание. Нотариалната покана е изпратена от нотариуса за връчване чрез
призовкар, но при посещенията на адреса на управление на “Г.П.” ЕООД на 11-и и
29-и септември и на 10-и октомври 2018г. управителят или представител не е
открит, поради което е залепено уведомление.
Такива нотариални покани до “Г.П.”
ЕООД с идентични съдържания и волеизявления са изготвени и изпратени от А.В.Д.,
който се е представил за упълномощен и от други 15 етажи собственици в
комплекса, през периода от 07.09.2018г. до 04.04.2019г., и които покани са
връчени по същия начин както тази, изпратена от името на ответницата.
По силата на Договор за абонаментно
обслужване от 02.01.2019г. ищецът “Г.П.” ЕООД също е поел задължение да заплаща
абонаментни такси за трите асансьора в комплекса, като изпълнител по договора е
“Л.Л.” ООД. Доставките на вода и интернет в комплекса и осигуряването на
охраната са продължили да се осъществяват от “Г.П.” ЕООД и след събранието на
етажните собственици, проведено през месец юли 2018г., по силата на сключени
преди това договори със своите съконтрахенти – доставчици на посочените услуги,
като е извършвал плащания в изпълнение на тези свои договорни задължения. Заплащал
е и за закупуваните от него вещи, препарати и други, свързани с необходимостта
от поддръжката не само на общите части в сградите, но и в разположените в двора
басейн, тревни площи и други съоръжения, офис-консумативи и материали. До
промяна на титуляра на партидата е заплащал и за консумираната в комплекса ел.
енергия, касаеща общите части.
От показанията на свид. Г.Г.Я., която работи по трудово правоотношение
за „Г.П.“ ЕООД по силата на трудов договор от месец октомври 2018г. и ползва
офис в комплекс „Г.А.Р.“, собственост на „Г.П.“ ЕООД, където й е работното
място всеки делничен ден от 09:00 часа до 18:00 часа, се установява, че
комплексът е ограден с ограда, има два входа, на които са поставени врати, за
които всеки от собствениците в комплекса разполага с ключ, в комплекса има
изградени басейн, алеи за разходка, места за отдих. За вратите от всяка от
сградите съответните етажни собственици също разполагат с чипове предвид
изградената в комплекса система за контрол на достъпа. Басейнът ежедневно се
поддържа чист през летния сезон за да може да се ползва по предназначение, като
през 2018-а и 2019-а години назначен на длъжност „чистачка“ служител се грижи
за почистването на общите части в сградите, като работното време на чистачката
е по три часа на ден. Друг служител се грижи за поддръжката на зелените площи в
комплекса. Тези служители са назначени по силата на трудови договори с
работодател „Г.П.“ ЕООД. Охраната на комплекса до месец декември 2017г. се е
осъществявала чрез наети за тази цел лица, т. нар. „жива охрана“, отгогато са
били инстлирани камери за видеонаблюдение, чрез които се следи за реда и
сигурността извън сградите в комплекса като при необходимост се изпраща екип за
отстраняване на възникнал проблем. Възнаграждението за поддържането на охраната
в комплекса също е задължение на „Г.П.“ ЕООД, като договорът за охраната на
комплекса е сключен с „А.С.“. Споменава за случай през 2018г., когато служители
на дружеството, с което „Г.П.“ ЕООД е сключило договор за поддръжка на
асасьорите в сградите, не са били допуснати от етажни собственици и са ги
изгонили, тъй като тези етажни собственици са настоявали служители на другото
дружество, с което е сключен друг такъв договор от името на „Етажната
собственост“ и действащ паралелно с първия, да отстранят възникнал проблем в
един от асансьорите. Доставчик на водата в комплекса е „Еко вода“ ЕООД пак по
силата на сключен договор с „Г.П.“ ЕООД, който договор продължава да действа, а
стойността на потребените количества вода не само в общите части на комплекса,
но и във всеки един от самостоятелните обекти, се заплаща именно от „Г.П.“
ЕООД, който е задължен по този договор. Етажните собственици не са правили опит
да прекратят действието на този договор, тъй като не разполагат с възможност за
алтернатива за осигуряване на вода в комплекса от друг източник с друг
доставчик. Свид. Янева уточнява, че „Г.П.“ ЕООД не отдава под наем апартаменти
в комплекса, защото не притежава такива и не извършва посредническа дейност с
такъв предмет. Разходите за поддръжката в комплекса продължават да се поемат
изключително от „Г.П.“ ЕООД, в това число заплащането и водата в общите части и
тази, потребавана в отделните самостоятелни обекти, въпреки, че повечето от
собствениците, между които и Л.А.С., не желаят да се включват занапред в тези
разходи.
Свид. Г.М.С., която също притежава
жилище в комплекса, твърди, че през 2019г. е извършван неотложен ремонт на
покрива на една от сградите, като това е станало със средства на Етажната
собственос, учредена през 2018г., както и че не са се обслужвали редовно
асансьорите от този, с когото „Г.П.“ ЕООД е сключил договор, което е наложило
Етажната собственост да сключи договор с друг търговец – „Б.Л.“ ЕООД, който да
извършва тяхната поддръжка, като заявява в тази връзка, че й е известно, че
съконтрахента на „Г.П.“ ЕООД е предявил съдебни претенции към ищеца за
неплащане на задълженията по договор за абонаментно обслужване и ремонт на
асансьорите. Етажните собственици са преценили, че общите части на сградите и
незастроената част от комплекса не се поддържа достатъчно качествено, поради
което лично свид. Сечкова се е включила в почистването, но и след 2018г.
поддържането на басейна и останалата незастроена площ в комплекса, продължават
да се осъществяват от „Г.П.“ ЕООД. Освен в заплащането на електроенергията за
общите части в комплекса (а и тази, необходима за басейна) и за ремонта на
покрива, етажните собственици въз основа на взети от тях решения за събиране на
средства, са разходвали такива за закупуване на косачка и за извършване на
несполучлив опит за ремонт на подземния паркинг през 2019-а година. Свид.
Сечкова посочва, че поводът да бъде свикано събрание на „Етажната собственост“
е среща на етажните собственици с управителя на „Г.П.“ ЕООД, на която
последният е заявил, че ако собствениците в комплекса продължават да не
заплащат средства за поддръжката в комплекса, дружеството не може да продължава
да изпълнява задълженията си и да осигурява такава качествена поддръжка. Свид.
Сечкова признава, че е била единият от етажните собственици, които не са
допуснали служители в комплекса през 2019г. да извършат ремонт на единия от
асансьорите.
За претендираното от ищеца
вземане същият е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.417
от ГПК, въз основа на което е било образувано ч.гр.д.№ 570/2019г. по описа на
Несебърския районен съд, който е уважил искането е издал Заповед №
349/02.07.2019г. за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по
чл.417 от ГПК, по силата но която длъжникът Л.А.С., родена на ***г., гражданин
на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност „Ю.“, поземлен имот
11538.2.37, вход Б, етаж 0, ап.А1, Код по Булстат176432946, следва да заплати
на „Г.П.“ ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление:*** Влас,
местност „Ю.“, комплекс „Г.А.Р.“, вход Б, етаж партер, ап.4, сумата в размер на
714,24 евро, представляваща годишна такса за управление и поддръжка на общите
части за периода от 05.12.2018г. до 05.12.2019г., платима до 05.12.2018г.,
ведно със законната лихва, считано от 10.06.2019г. до окончателното й изплащане,
както и сумата в размер на 214,27 евро, представляваща договорна неустойка,
дължима за периода от 05.12.2018г. до месец май 2019г., в размер на 1% върху
дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30% върху дължимата
сума, по силата на Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен
комплекс от затворен тип „З.О.Р.“ с нотариална заверка на подписите рег.№ 17059
от 05.12.2012г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията - Несебър като Акт № 170, том 5, вх.рег.№
11180 от 06.12.2012г., и сумата в размер на 37 лева, представляваща разноски за
платена държавна такса.
Въз основа на така издадената
заповед за изпълнение и изпълнителен лист е било образувано изпълнително дело №
20197060400286 по описа на ЧСИ д-р Росица Стоянова с рег. № 706 на КЧСИ и район
на действие Окръжен съд – Бургас. След получаване на призовката за доброволно
изпълнение и в срока по чл.414, ал.2 от ГПК длъжникът по заповедта за
изпълнение – ответникът по настоящото дело – е подал възражение, че не дължи
сумите по нея. За подаденото възражение заявителят е бил уведомен като
едновременно с това му е указано, че може да предяви иск за установяване на
вземането си за сумите, предмет на заповедта за изпълнение, в едномесечен срок
от съобщаването. Съобщението с тези указания е връчено на заявителя на
27.09.2019г.
Установителният иск, въз основа
на който е образувано настоящото исково производство, е предявен на 25.10.2019г.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Предвид, че предявеният
установителен иск е предявен в срока по чл.415, ал.4 от ГПК и с оглед
твърденията на ищеца, послужили като основание на иска, както и формулираните
претенции, съдът намира иска за допустим. Поради смешение на понятията страни
по материалното право и страни в процеса, ответната страна неоснователно
претендира съдът предварително да се произнесе дали са верни твърденията на
ищеца, на които той основава исковата си претенция като излага доводи, че
ищецът е ответникът са страни по валидно облигационно правоотношение, с което
ответникът се е задължил да заплаща суми на ищеца. След като ищецът не предявява
предявява претенции от името на трето лице, а с оглед ТВЪРДЕНИЕТО му, че
ответникът му дължи суми по конкретно посочен договор, и че по този договор
ищецът по същество има качеството на изпълнител, а ответникът на възложител
(независимо от използването в договор на различни термини – управител и
собственик), с тези свои твърдения той обосновава активната си процесуална
легитимация, както и пасивната процесуална легитимация на ответника. Верността
на твърденията е свързана с основателността на претенцията и съдът дължи
произнасяне по нея въз основа на доказателствата по делото, като при условие,
че се окаже, че страните по делото не са страни по материалното правоотношение
и/или ответникът не дължи суми в изпълнение на задълженията си по същото това
материално правоотношение, производството не може да бъде прекратено, както
настоява процесуалният представител на ответника, а би имало за последица
отхвърляне на иска като неоснователен. Тази погрешна преценка на ответната страна,
изразяваща се в непосочване на отрицателни процесуални предпоставки или липсата
на положителни процесуални предпоставки за предявяване на иска, е довела до
погрешния му извод, че искът се явява недопустим вместо неоснователен на
основание изложения от него довод.
Съгласно общия принцип за
разпределение на доказателстветната тежест, всяка от страните следва да
ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея
факти. Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на
вземането по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на
доказателствената тежест в настоящото производство, ищецът следваше да установи
наличие на валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на
страните, фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите
възнаграждения за процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до
дължимост на претендираната сума, и обстоятелствата, които служат за определяне
на съставните им елементи. Ответникът следва да докаже изпълнението на
задълженията си по договора или наличието на правоизключващи или други
правопогасяващи обстоятелства относно задължението по договора.
Единият от основните спорни
въпроси между страните е не само за действието на договора за управление и
поддръжка на общите части в комплекс „Г.А.Р.“ през въведения от ищеца период,
т.е. дали е прекратил действието си поради едностранното му разваляне от страна
на ответника, но и за неговото валидно сключване и съществуване, т.е. дали
въобще е породил действие. За да обоснове този свой довод, ответникът изразява
становище, че жилищният комплекс не е от затворен тип, а ищецът – изпълнител по
договора – няма качеството на инвеститор, не всички етажни собственици са
сключили договори по чл.2 от ЗУЕС, респ. сключените такива са прекратили
действието си поради едностранното им разваляне от страна на възложителите по
тях, поради което дейностите по управлението в Етажната собственост следвало да
се уредят по общите правила на ЗУЕС, което пък е в правомощието на Общото
събрание на ЕС.
Жилищният комплекс от
затворен тип съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона,
когато той притежава белезите, определени в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС: 1) наличие
на повече от една сгради в режим на етажна собственост, 2) наличие на други
обекти и обслужващи собствениците и обитателите, 3) всички обекти са изградени
върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, 4) спазени са изискванията
за контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.
Комплексът от затворен тип е обективна даденост. Не може някакъв акт, в това
число и договорът по чл.2 от ЗУЕС, да определят дали това е комплекс от
затворен тип. Договорът е последица
– ако е построен такъв комплекс, собствениците на самостоятелни обекти са
длъжни да сключат договор за управление с инвеститора, което следва от
легалната дефиниция по § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, който не визира като елемент
наличието на договор по чл.2. Затова още по-малко на етажните собственици
може да бъде позволено да решат в един момент, включително и с решение, взето
на свикано от тях Общо събрание по реда на ЗУЕС, че комплексът вече престава да
бъде такъв от затворен тип, и такова едно решение да бъде признато, по който
начин да се насърчават и признават решения на общото събрание на етажната
собственост да регулират начина и реда за ползване на съоръженията, които са
издигнати със средства и труда на инвеститора. Защото освен това такива етажни
собственици целят да елиминират договора като основен регулаторен механизъм и в
противоречие със закона и елементарни правила на вещното право етажната
собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост,
извършване на търговска дейност в противоречие със закона като сключва договори
за поддръжка с трети лица и излиза извън своята компетентност, което не бива да
бъде допускано.
Всички тези решения, взети от
етажните собственици на Общото им събрание, проведено на 16-17 юли 2018г., са
нищожни, тъй като редът на ЗУЕС за уреждане на отношенията в комплекс “Златното
око Резиденс”, свързани с управлението и поддръжката на общите части в
комплекса, е изключен от действието на чл.2 от ЗУЕС, а решенията са взети извън
компетентността по чл.11 и чл.33 от ЗУЕС (Определение № 89 от 22.05.2017г. по
ч.гр.д.№ 1464/2017г., І г.о. на ВКС и Определение № 339 от 18.07.2018г. по
ч.гр.д.№ 2612/2018г., ІV г.о. на ВКС).
Възражението на ответната
страна, че сградата не е изградена в жилищен комплекс от затворен тип по
смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС е неоснователно. От удостоверение № 197 от
28.09.2011г. на Главния архитект на Община Несебър е видно, че трите сгради, а
именно тези с идентификационни номера 11538.2.37.1, 11538.2.37.2 и
11538.2.37.3, са построени в един урегулиран поземлен имот, който е с
кадастрален идентификатор 11538.2.37 в местност „Ю.“, град Свети Влас. В
поземления имот – дворното пространство, има изграден басейн, обособени са
зелени площи, които са предоставени за общо ползване само от собствениците и
обитателите и съставляват други обслужващи обекти по смисъла на § 1, т.3 от ДР
на ЗУЕС, които са предмет на сключените договори за управление и поддръжка на
общите части в комплекса, но за които Етажната собственост твърди, че е поела
разходите по тяхната поддръжка от 2018-а година. С тези договори инвеститорът
освен техническата поддръжка на басейна, зелените площи и дворното
пространство, организирането и управлението на платени обслужващи дейности в
комплекса, е поел и задължението да осигурява целогодишна и денонощна охрана,
което на практика означава спазване изискванията за контролиран достъп на
външни лица и ограничаване на достъпа им до комплекса. Контролиран достъп
означава да е ограничен или дори забранен достъпът на лица, които не обитават
обекти в комплекса, да ползват и да се намират без разрешение на терена на
комплекса. Както в терен, който е лична собственост, не може да се влиза
свободно, така не може да се посещава и да се ползват съоръженията, които се
намират на територията на затворения комплекс. И за това се грижи инвеститорът,
като контролира кои лица влизат и с каква цел. Контролът може да се осъществява
чрез лична охрана, прегради, камери, сигнали и други охранителни средства.
Инвеститор, който иска да централизира
управлението на общите части и да изключи управлението на общите части от
органите на етажната собственост, трябва да се възползва от възможността, която
му предоставя чл.2 от ЗУЕС – да сключи с всички собственици договори в писмена
форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в имотния регистър в
Агенцията по вписванията по партидата на всеки от самостоятелните обекти.
Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е
уредено управлението на общите части на етажната собственост. Законът обаче
не е предвидил принуда за сключване на
такива договори. Правата и задълженията по тях не възникват по силата на
закона. Инвеститорът трябва да предвиди правните средства за сключване на
такива договори – той може или да свърже договора по чл.2 от ЗУЕС с договора за
продажба на имота, т.е. с нотариалния акт, или да съгласува с купувача неговите
клаузи. Не е изключено собственикът на самостоятелния обект да не изпълнява
договора и да се стигне до разваляне от страна на инвеститора. Тогава той ще се
изключи от договорния режим на управление на етажната собственост. Така ще се
стигне до заобикаляне на режима по чл.2 от ЗУЕС и собствениците могат да
тръгнат на плоскостта на режима по ЗУЕС, в който се съдържа огромна празнота, понеже
не регламентира правните средства за постоянно действие на договора по чл.2,
нито урежда последиците ако договорът не бъде сключен или бъде прекратено
действието му.
Ако обаче е сключен договор по
чл.2 от ЗУЕС между инвеститора и собственика на имота и този договор е сключен
в предвидената в закона форма и е вписан, той обвързва и частните
правоприемници на страните по него – приобретателя на инвеститора и
приобретателя на собственика на самостоятелния обект, ако той го продава. Приобретателят
на инвеститора придобива правата и задълженията по договора по чл.2 от ЗУЕС и
получава правното качество на инвеститор, а купувачът е обвързан от действието
на договора, сключен от неговия праводател.
Що се отнася до възражението, че
изпълнителят („управителят“) по договорите за управление и поддръжка – „Г.П.“
ЕООД, няма качеството на инвеститор, то същото не се подкрепя от събраните по
делото доказателства. Напротив, това дружество е придобило собствеността върху
по-голямата част от поземления имот, въз основа на сделка, сключена с предишния
инвеститор „М..“ ООД, като последният, макар и да е бил възложител на строежа,
след като е прехвърлил притежаваните от него идеални части от правото на
собственост върху поземления имот, и макар да притежава понастоящем
самостоятелни обекти в комплекса, е изгубил качеството си на инвеститор на
комплекса, като сам е прехвърлил това качество на своя съконтрахент. Последица
от това е, че „Г.П.“ ЕООД е вписан като инвеститор в Удостоверението за
въвеждане в експлоатация на строеж, и в това качество именно той, а не друг от
притежаващите идеални части от поземления имот, е участвал при сключването на
договорите със собствениците за поддръжката и управлението на общите части в
комплекса.
Законът предоставя възможност
на инвеститора да изгради сградата, обектите в която ще бъдат в режим на етажна
собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е било на
предишния инвеститор „М..“ ООД и принадлежността към такъв комплекс
представлява важна характеристика на всеки един от самостоятелните обекти в
сградата. Всяко лице, което желае да закупи имот в такава сграда, отнапред е
информирано, че освен собствеността върху съответния обект, ще получи от инвеститора
(независимо дали първоначален или последващ) и особен режим на ползване и
поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на инвеститора да
бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране, изграждане и
въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да договори с
лицата, придобиващи собственост върху самостоятелните обекти, че общите части
на сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като жилищен
комплекс от затворен тип.
Договорът между ищеца и
ответника, сключен на основание чл.2 от ЗУЕС, е валиден и е породил целените от
страните правни последици, респ. страните са поели конкретни задължения с него.
Договорът е действал първоначално за пет години, който е и срока, за който е
сключен. Обстоятелството, че в него е посочен (чл.2.2.) само първия годишен
период (от 05.12.2012г. до 05.12.2013г.) не означава, че договорът не е сключен
за пет години, както изрично е посочено в чл.7.1. от договора, а за една година,
нито пък, че за следващите годишни периоди дължимата такса не следва да се
плаща авансово (т.е. до 5-и декември предходната година), поради което и за
тези годишни такси, чийто размер е определяем, да е необходимо изрична покана.
В тази връзка не се налага тълкуване на договора относно волята на страните по
тези въпроси.
Съгласно чл.7.2. от процесния
договор, същият е продължил действието си след изтичане на първоначалния срок,
за който е сключен (безспорно е, че в двумесечния срок нито „управителят“ е
предложил нов договор, нито някоя от страните е отправила до другата писмено
предизвестие за прекратяването на договора), за още пет години, или за периода
от 05.12.2017г. до 04.12.2022г., т.е. действал е през въведения от ищеца
процесен период.
Ответникът възразява, че след
подновяването (продължаването) действието на договора, с изпратената на
07.09.2018г. нотариална покана, той е развалил едностранно договора, и че това
е станало поради виновното неизпълнение но договорните задължения от страна на
ищеца – „управител“ по договора.
Първо, повечето от нотариалните
покани и на други етажни собственици до „Г.П.“ ЕООД, в които се съдържат
волеизявления за едностранното разваляне на договорите, сключени с тях, са
изпращани от името на А.В.Д., който се е представял в тях за пълномощник на
етажните собственици, от чието име изхождат нотариалните покани, включително и
на Л.А.С.. Доказателства за надлежно възникнала и съществуваща представителна
власт в полза на това лице и за извършването на това конкретно действие, по
делото липсват, т.е. той не е действал като пълномощник на Л.С. нито по силата
на изрично писмено пълномощно, нито по силата на нищожно решение на Общото
събрание на Етажната собственост. А.В.Д. е бил упълномощен единствено от А.В.Д.
в качеството й на управител на ЕС (пълномощното на лист 212-213 от делото),
като делегираните права са свързани само за извършвани плащания и да я
представителства пред електроснабдителното дружество, пред търговеца, извършващ
дейности по поддръжката на асансьорната уредба, и държавни органи. В случая не
се налага да се обсъжда нито въпросът дали следва да се счита, че действията на
мнимия представляван са потвърдени от съответния етажен собственик, нито, че
нотариалните покани не са връчени от нотариуса, тъй като представител на „Г.П.“
ЕООД – инвеститора, до който тези нотариални покани са адресирани, не е открит
на адреса на управление.
Второ, дори и да се приеме, че
ответникът е потвърдил действията на мнимия си представител (което не се
твърди) и че волеизявлението е достигнало до ищеца – другата стана по договора,
това волеизявление не е породило целените от ответника последици и действието
на договора да бъде прекратено поради развалянето му. Ответникът е платил на
07.06.2017г. годишната такса за 2018г., поради което е бил изправна страна по
договора. Неизпълнението на част от задълженията, поети от „Г.П.“ ЕООД, през
2018г. обаче не се дължи на виновно поведение. Доказа се, че етажните
собственици, между които и ответникът Л.С., са пречили на дружеството да
извършва, лично или чрез трети лица, с които и договаряло, част от дейностите
по управлението и поддръжката на комплекса, като са решили, че могат самите те
да ги осъществяват и да поемат част от разходите. Поводът за тези техни
действия е именно проведеното Общо събрание на Етажната собственост и опитът им
да изпълняват взетите на него решения, да прехвърлят управлението на целия комплекс,
а не само на общите части на сградите, на Етажната собственост, като изземат от
инвеститора част от дейностите по управлението и го лишат от възможността да
изпълнява договорните си задължения (Решение № III-35 от
23.04.2021г. по в.гр.д.№ 252/2021г. на Окръжен съд – Бургас).
Налице е типичен случай на липса на
кредиторово съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която разпоредба забава
на кредитор е налице, когато последният неоправдано не приеме предложеното му
от длъжника изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът
не би могъл да изпълни задължението си. За да се освободи от отговорност за
своята забава в хипотезата на чл. 95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното
изпълнение на неговото задължение е било обусловено от определено съдействие от
страна на кредитора, което не му е било оказано или изпълнението не е било
прието от кредитора. Съгласно константната съдебна практика (решение №
15/04.05.2011 г. по гр. д. № 1575/2009 г. н ВКС, IV г. о., решение №
203/30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011 г. на ВКС, II т. о, решение №
155/03.01.2018 г. по гр. д. № 4844/2016 г. на ВКС, III г. о) изпадането на
кредитора в забава по смисъла на чл. 95 от ЗЗД, водеща до освобождаване на длъжника от
последиците на собствената му забава, е възможно в две хипотези - ако длъжникът
неоправдано не приема предложената му престация и/или ако не окаже необходимото
на кредитора съдействие за изпълнението.
Съдът намира главната претенция
за заплащане на годишната такса за покриване разходите за управлението и
обикновената поддръжка на комплекса, дължима от ответника за годишния период от
05.12.2018г. до 05.12.2019г., по силата на договора между страните от
05.12.2012г., за доказана, включително и по размер, както и доказана
изискуемостта на това парично вземане, считано от 05.12.2018г., т.е. тя е
настъпила преди подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по
чл.417 от ГПК. Следва да се ангажира и договорната отговорност на ответнищата
за заплащане на договорната неустойка, възлизаща на сумата в размер на 214,27
евро. Тези претенции следва да бъдат уважени като основателни и доказани,
съответно всички доводи, възражения и оспорвания на ответника се явяват
неоснователни и не опровергават дължимостта на сумите.
Съгласно правилата на процеса в
полза на ищеца следва да бъдат присъдени направените по настоящото дело
разноски в общ размер на 318,88 лева, включващи платената държавна такса в
размер на 68,88 лева и платеното адвокатско възнаграждение в размер на 250
лева, съгласно списъка на разноските, която сума ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Предвид разясненията, дадени в ТР
№ 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът следва да се произнесе с осъдителен
диспозитив и по направените в заповедното производство разноски, които съдът
намира за доказани в пълния им размер от 37 лева за платена държавна такса, която
сума ответникът също следва да бъде осъден да заплати на ищеца.
На ответника не се следват разноски по
правилата на 78, ал.3 от ГПК с оглед изхода на делото, поради което направените
от нея разноски и претендирани такива в общ размер от 1 416,02 лева,
съгласно списъка на разноските, следва да останат за нейна сметка, а
претенцията за тяхното заплащане следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
Предвид гореизложеното, Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л.А.С., родена на ***г., гражданин на Руската
Федерация, с постоянен адрес ***, местност “Ю.”, поземлен имот 11538.2.37, вход
Б, етаж 0, ап.А1, Код по Булстат ......, че дължи на “Г.П.” ЕООД, ЕИК .......,
със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.А.Р.”,
вход Б, етаж партер, ап.4, представлявано от управителя И.З.К.сумата в размер
на 714,24 евро (седемстотин и
четиринадесет евро и 24 евроцента), представляваща годишна такса за управление
и поддръжка на общите части за периода от 05.12.2018г. до 05.12.2019г., платима
до 05.12.2018г., ведно със законната
лихва, считано от 10.06.2019г. до окончателното й изплащане, както и сумата
в размер на 214,27 евро (двеста и
четиринадесет евро и 27 евроцента), представляваща договорна неустойка в размер
на 1% върху дължимата главница за всеки просрочен ден, но не повече от 30%,
дължими по силата на Договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.“ с нотариална заверка на подписите
рег.№ 17059 от 05.12.2012г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район
на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър
под Акт № 170, том 5, вх. рег.№ 11180 от 06.12.2012г., и за които суми е
издадена Заповед № 349 от 12.07.2019г. за изпълнение на парично задължение въз
основа на документ по чл.417 от ГПК и на изпълнителен лист, в заповедно
производство, развило се по ч.гр.д.№ 570/2019г. по описа на Несебърския районен
съд.
ОСЪЖДА Л.А.С., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “Ю.”, поземлен
имот 11538.2.37, вход Б, етаж 0, ап.А1, Код по Булстат ......, ДА ЗАПЛАТИ на “Г.П.”
ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”,
комплекс “Г.А.Р.”, вход Б, етаж партер, ап.4, представлявано от управителя И.З.К.сумата
в размер на 318,88 лв. (триста и
осемнадесет лева и 88 ст.), представляваща направени по настоящото дело
разноски.
ОСЪЖДА Л.А.С., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***, местност “Ю.”, поземлен
имот 11538.2.37, вход Б, етаж 0, ап.А1, Код по Булстат ......, ДА ЗАПЛАТИ на “Г.П.”
ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление *** Влас, местност “Ю.”,
комплекс “Г.А.Р.”, вход Б, етаж партер, ап.4, представлявано от управителя И.З.К.сумата
в размер на 37 лв. (тридесет и седем
лева), представляваща направени в заповедното производство разноски за платена
държавна такса.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Л.А.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***,
местност “Ю.”, поземлен имот 11538.2.37, вход Б, етаж 0, ап.А1, Код по Булстат ......,
за осъждането на “Г.П.” ЕООД, ЕИК ......., със седалище и адрес на управление ***
Влас, местност “Ю.”, комплекс “Г.А.Р.”, вход Б, етаж партер, ап.4,
представлявано от управителя И.З.К.да й заплати сумата в размер на
1 416,02 лв. (хиляда четиристотин и шестнадесет лева и 02 ст.),
представляваща направените по делото разноски, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: