О П Р Е
Д Е Л Е Н И Е
№ .............../ 09.05.2018г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I – ви състав, в закрито съдебно заседание проведено на девети май през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИР ВАСИЛЕВ
НЕВИН ШАКИРОВА
като разгледа докладваното от съдия Невин
Шакирова
въззивно
гражданско дело № 940
по описа за 2018г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда чл. 577, ал. 1 от ГПК вр. чл. 32 от ПВп.
Образувано е
по повод частна жалба с вх. № 5/23.04.2018г. по регистъра на Агенция по
вписванията, СВп, гр. Девня на „ИВОНА“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Вълчи дол, ул. „Кирил и Методий“ № 11, представлявано от
Управителя Димитър Иванов Ненчев срещу
Определение № 5 от 13.04.2018г. на съдия по вписванията при РС, гр. Девня, с
което е постановен отказ за вписване прекратяване на договор за аренда с вх.
рег. № 931/01.03.2013г., том 2, акт № 22 в СВп при Агенция по вписванията, гр.
София с арендатора „СТИЛИ АГРО“ ЕООД, ЕИК *********, по заявление с вх. №
1018/13.04.2018г. на жалбоподателя.
Наведените
оплаквания в жалбата на заявителя са за неправилност и незаконосъобразност на постановения отказ за вписване. Като преобретател на
недвижимите имоти с ид. 32860.27.26 и 32860.31.21, предмет на договора за
аренда, от 2015г. дружеството жалбоподател е заместило арендодателя като страна
по договора на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ. Със заявление, входирано при
арендатора с вх. № 06/13.04.2018г., уведомил последния, че прекратява договора
за аренда поради забава на арендното плащане повече от три месеца на основание
чл. 18, б. „д“ вр. чл. 17, пр. 1 от договора. Отказът на съдията по вписванията
да впише заявлението е мотивиран с обсъждане на материалноправни въпроси, извън
предмета на дължимата за целите на вписването проверка. Моли в тази връзка да
се отмени отказа, като се разпореди вписване на прекратяването на арендния
договор.
СЪДЪТ, след като обсъди данните по преписката на Служба по
вписванията, прие за установено следното:
Със заявление
вх. № 1018/13.04.2018г. Димитър Иванов Ненчев е поискал вписване на „заявление
за прекратяване поради неплащане“.
Към заявлението
е представен препис от заявление с вх. № 06/13.04.2018г. по входящия регистър
на „Стили Агро“ ЕООД, с което „Ивона“ ООД, представлявано от управителя, като
собственик на имоти № 027026 и № 031021 в землището на с. Искър, Общ. Вълчи дол
/НА № 52/13.03.2015г. и НА № 50/27.07.2015г./ е уведомило „Стили Агро“ ЕООД,
гр. Варна, че на основание чл. 18, б. „д“ вр. чл. 17, пр. 1 от договор за
аренда вписан под № 22, том 2, вх. рег. 931/01.03.2013г., прекратява договора
за аренда, считано от 01.10.2018г.
Съгласно
договор за аренда от 26.02.2013г. Тодор Иванов Вутов, като арендодател се
задължил да предостави на „СТИЛИ ГРУП“ ЕООД, гр. Варна, като арендатор за временно и възмездно ползване две ниви в
землището на с. Искър, общ. Вълчи дол №№ 027026 и 031021, срещу задължението на
последния да извършва арендно плащане съгласно чл. 3 от договора за срок от 7
стопански години, считано от стопанската 2012-2013г. Съгласно чл. 18, б. „д“ от
договора, същият се прекратява при неизпълнение – забава за повече от три
месеца на арендно плащане, арендодателят може да иска разваляне по общия ред.
Уговорено е също, че приобретателят на арендуваната земя замества арендодателя
като страна по договора, ако е бил вписан в нотариалните книги. Ако същият не е
бил вписан, то той има сила по отношение на приобретателя за две стопански
години, след годината на придобиването. Приобретатетял е длъжен да уведоми
незабавно арендатора за настъпилото заместване /чл. 17/.
С договори за
покупко продажба, оформени с НА № 88/27.07.2015г. и НА № 174/13.03.2015г. Мери
Тодорова Вутова и Николай Тодоров Вутов, съответно „Орион Инвестмънт“ ООД
продали на „Ивона“ ООД недвижимите имоти, предмет на договора за аренда №№
027026 и 031021.
С определение №
5 от 13.04.2018г., съобщено на „Ивона“ ООД на 17.04.2018г., съдията по
вписвания е отказал да впише прекратяването – развалянето на договора за
аренда, поради липса на доказателство за уведомяване на арендатора за
настъпилото заместване на страната на арендодателя по чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ; за
достигане на изявлението за разваляне на арендния договор по причина забава в
плащанията на арендната вноска, както и поради нередовност на заявлението
поради липса на посочен ЕИК на заявителя.
При така
установеното съдът намира от правна
страна следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 577 вр. чл. 569, т. 5 от ГПК отказът да се извърши нотариално
удостоверяване, каквото е вписването, може да се обжалва пред окръжния съд.
В конкретния
случай жалбата е депозирана в срок, насочена е срещу подлежащ на обжалване акт и
изхожда от легитимирано лице – заявител в производството пред СВп, имащо правен
интерес да оспорва отказа, доколкото последиците от него рефлектират в неговата
правна сфера. Ето защо жалбата е процесуално допустима, а разгледана по
същество е неоснователна.
Съгласно чл.
27, ал. 2 от ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в СВп и
се регистрира в съответната ОСЗ. Съгласно даденото с т. 1 от ТР № 2 от
20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК разрешение, вписването, предвидено в
чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ е приложимо на общо основание при прекратяване на договор
за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при
неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца,
съгласно чл. 28, ал. 1, изр. I вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ
вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по
чл. 28, ал. 1, изр. I от ЗАЗ, е
необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият
документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина
забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери
достигането му до адресата. Прието е също, че ако в изявлението за разваляне е
даден срок за изпълнение и е отправено предупреждение /каквото ЗАЗ, за разлика
от чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не изисква/, ще следва искането за вписване да бъде
заявено след изтичане на срока - т.е. срокът да изтича преди да се заяви за
вписване прекратяването. Прекратяването на арендния договор се регистрира в
съответната ОСЗ след вписването му в службата по вписванията.
Проверката,
която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за
вписванията, е тази по т. 6 от ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно
дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва,
съгласно чл. 32а, ал. 1 от ПВп относно това дали представеният за вписване акт
отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на
вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в
ПВп съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен
ако това е изрично предвидено в закона, каквото предвиждане за проверка няма,
както относно вписването на сключването, така и относно прекратяването на арендния
договор. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че
доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и
противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява
материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви
пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава
възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при
наличие на правен интерес да го атакуват пред съда. Именно в рамките на
спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата
на всички засегнати от вписвания акт лица и спорът да бъде решен със сила на
пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен,
нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на
такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв. При проверката
дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание. С оглед
очертаните в тълкувателното решение правомощия на съдията по вписванията,
същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното
волеизявление за прекратяване.
В разглеждания
случай съдията по вписванията е бил сезиран с писмена молба /чл. 571 от ГПК/, а
актът по прекратяване на договора за аренда на земя подлежи на вписване
съгласно специалния закон. Актът /писменият документ, в случая заявление/,
материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в
плащанията на арендната вноска повече от три месеца е представен към молбата, а
от съдържанието му се установява достигането му до адресата „Стили Агро“ ЕООД
видно от поставения входящ номер съобразно регистъра на последния. Следователно
актът е съставен съобразно изискванията за форма и има предвиденото в ПВп
съдържание. Съобразно отправеното от арендодателя изявление за разваляне на
договора обаче, прекратяването на договора ще настъпил считано от 01.10.2018г.
Следователно, към момента на сезирането на съдията по вписванията с искането от
13.04.2018г., прекратяването на арендното правоотношение като подлежащ на
вписване акт не е настъпило, а предстои да настъпи от визирания момент,
съобразно собственото изявление на арендодателя. Искането за вписване на
прекратяването, като предхождащо по време прекратяването на арендното
правоотношение - подлежащия на вписване акт, който ще настъпил след
01.10.2018г., като преждевременно заявено е неоснователно. Постановеният отказ за
вписване на акт, който към момента на искането за вписване не е настъпил в
обективната действителност, поради това е правилен и законосъобразен, а
частната жалба – неоснователна. Същата следва да се остави без уважение.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И :
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ на основание чл. 577, ал. 1 от ГПК вр. чл. 32 от ПВп частна жалба с
вх. № 5/23.04.2018г. по регистъра на Агенция по вписванията, СВп, гр. Девня на
„ИВОНА“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчи дол,
ул. „Кирил и Методий“ № 11, представлявано от Управителя Димитър Иванов Ненчев срещу Определение № 5 от 13.04.2018г.
на съдия по вписванията при РС, гр. Девня, с което е постановен отказ за
вписване на прекратяване на договор за аренда с вх. рег. № 931/01.03.2013г.,
том 2, акт № 22 в СВп при Агенция по вписванията, гр. София по заявление с вх.
№ 1018/13.04.2018г. на жалбоподателя въз основа на едностранно изявление за
прекратяване считано от 01.10.2018г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване с частна
жалба пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок, който за жалбоподателя
започва да тече от получаване на съобщението за постановяването му, на
основание чл. 274, ал. 3, т. 1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.