Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
13.09.2017 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на деветнадесети април през две хиляди и седемнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №20595 по описа за 2014 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба от И.Н.М., с която е предявен конститутивен иск срещу Л.Г.Б. с
правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен
договор от 25.01.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент
№1, находящ се в гр. София, бул. *************, партер (първи етаж), състоящ се
от една стая, хол, кухня, коридор, клозет. Претендира направените по делото
разноски.
Ищецът твърди, че на 25.01.2011 г. е
сключила с ответника предварителен договор за закупуване на недвижим имот, а
именно: апартамент №1, находящ се в гр. София, бул. *************, партер
(първи етаж), за сумата от 35000 лв. Ответникът не е изпълнил в уговорения срок
задължението да прехвърли собствеността върху описания имот. Моли съдът да
обяви предварителния договор за окончателен.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че
не e подписвал процесния предварителен договор, твърди пороци на
волята – противоречие с добрите нрави, тъй като е налице съществена
нееквивалентност на престациите, както и унищожаемост – тъй като към момента на
сключване на договора не е бил във възможност да разбира и ръководи действията
си.
Съдът, след като се запозна със
становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
По иска по чл.19, ал.3 ЗЗД:
Безспорно е между страните, че
ответникът е собственик на процесния имот по силата на договор за дарение,
сключен с нотариален акт №53 от 05.10.1977 г.
По делото е представен предварителен
договор от 25.01.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент
№1, находящ се в гр. София, бул. *************, партер (първи етаж). Спорен
между страните е въпросът дали договорът удостоверява възникване на валидна
облигационна връзка – 1). Дали договорът представлява неавтентичен документ:
съдържащ неавтентичен подпис (техническа подправка) на ответника; 2). Дали е
налице порок на волята, водещ до нищожност на договора – противоречие с добрите
нрави – съществена нееквивалентност на престациите и 3) дали е налице порок на
волята, водещ до унищожаемост на договора – невъзможност на ответника да
разбира и ръководи действията си поради дефицит в мисловия процес – мозъчен
инсулт и алкохолна зависимост.
От заключението на съдебната
графологична експертиза по делото се установява, че подписът за „продавач“ в процесния
договор, както и ръкописния текст, с който е изписано името на ответника е
положен и написан от ответника. Ето защо съдът приема за неоснователно
твърдението на ответника за неавтентичност на подписа, съответно – липса на
волеизявяване за сключване на сделката.
С процесния предварителен договор от
25.01.2011 г. страните са се уговорили ответникът да прехвърли правото на
собственост върху процесния имот срещу цена от 35000 лв. Съществува известна
неяснота относно съдържанието на уговорките, доколкото в чл.1.1 от договора е
записано, че продавачът се задължава да продаде на купувача имота „като продавача си запазва правото на
ползване на имота“ – последното
написано ръкописно между редовете, а в чл.3.4 продавачът е поел задължение да
освободи имота и предаде владението му в деня на нотариалното прехвърляне. При
това положение няма яснота дали е уговорено продавачът да запази ползването на
имота до прехвърляне на собствеността, от който момент следва да предаде имота
свободен от вещни тежести на ищеца или уговорката между страните е за
прехвърляне на голата собственост, като продавачът ще си запази пожизнено
вещното право на ползване. Съдът, при анализ на уговорките в договора,
разгледани в тяхната съвкупност, взаимна свързаност и последователност, намира,
че уговорката имотът да се ползва от продавача е само до прехвърляне на
собствеността. Начинът, по който са формулирани клаузите на чл.3.2. 3.2, 3.3 и
3.4 сочи, че волята на страните е имотът да се прехвърли свободен от всякакви
вещни тежести и ограничения на правото на собственост, че предаването на
владението ще се извърши при сключване на сделката с нотариален акт, че към
момента на предаване на владението продавачът трябва да плати всички
консумативи за имота и т.н. Всичко това не кореспондира с намерение за
прехвърляне единствено на голата собственост, в който случай предаване на
владение не се дължи, продавачът има право да ползва имота, всички консумативи и
за в бъдеще се дължат от него в качеството му на ползвател (запазва на свое име
партидите за комуналните услуги на имота). Отделно от това всякакъв текст,
изписан ръкописно между редовете, за който отстрани в полето липсват подписи на
страните, удостоверяващи съгласие с добавката, внася съмнение относно наличието
на съгласие по добавения текст.
Ответникът се позовава на нищожност,
произтичаща от нарушение на добрите нрави – значителна несъразмерност на
престациите, противоречаща на принципа за справедливост. С този принцип в
гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите
на отделните субекти. Съдебната практика приема, че значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се
приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница
на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД. Свободата на договарянето
пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. (Решение № 288 от
29.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2293/2015 г., III Г. О., ГК). Известна
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне
предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от
страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на
престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и
ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по
чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите
съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически
нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е
нищожна поради противоречие с добрите нрави. (Решение № 24 от 9.02.2016 г. на
ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III Г. О., ГК). Следва да се отбележи, че при
двустранните възмездни договори, какъвто е договорът за покупко-продажба,
съществува тази особеност, че нулева престация на едната страна води до друг
порок на волята (специален) – липса на основание. За да се проведе
разграничение между порока „противоречие на добрите нрави поради
нееквивалентност на престациите“ и порока „липса на основание“, следва да се
отчете следното: За покупко-продажба, при която цената е незначителна -
практически нулева, липсва основанието за продавача да прехвърли собствеността
върху притежаваната от него вещ – липсва възмездния характер на сделката (този случай на липса на основание е аналогичен на договора
за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, когато прехвърлителят е
неизлечимо и тежко болен и приобретателят знае за това състояние). Порокът „противоречие на добрите нрави поради
нееквивалентност на престациите“ включва онази група от случаи, при които без
цената по сделката да клони към нула, съществено се отклонява от оценката на
имуществото, което се прехвърля срещу тази цена. Като във всеки случай следва
индивидуално да се преценява вида на престацията – естеството на вещта, има ли
тя пазар, бързо ликвидна ли е и т.н. В процесния случай съгласно приетата по
делото съдебно-техническа експертиза (първоначалната – л.76-79), средната
пазарна цена на имота, предмет на предварителния договор, е 62835 лв., която
цена вещото лице определя след съобразяване на два метода – метод на пазарните
аналози и метод на приходите. По метода на пазарните аналози (сравнение на сделки
с подобни имоти на сходно местоположение), който е най-подходящ за определяне
на пазарен еквивалент на престацията, цената е 65339 лв. Към 2014 г. данъчната
оценка на процесния имот е 48500,50 лв., а заедно с общите части върху земята –
60106,60 лв. Уговорената между страните продажна цена е 35000 лв. – значително
по-ниска (почти двойно по-ниска) от пазарната цена на имота и на данъчната му
оценка. В случая естеството на вещта (недвижим имот) е такова, че тя не подлежи
на бърза развала или на някакъв вид скоростна обезценка, което да влияе на
пазарните условия е да прави обоснована бързата й продажба, дори и на занижена
цена. Ето защо съдът приема, че уговорената между страните цена е значително
нееквивалентна на насрещната престация – съобразно средната пазарната стойност
на имота, поради което сделката нарушава принципа на справедливост в
гражданските правоотношения и противоречи на добрите нрави. Този порок води до
нищожност на сделката и възражението на ответника се явява основателно.
Дори и да се приеме, че сделката не
е сключена в явно нарушение на принципа за справедливост и съответства на
добрите нрави и морала, основателно се явява и възражението на ответника за
унищожаемост на основание чл.31 ЗЗД – поради невъзможност да разбира и ръководи
постъпките си към момента на сключване на договора. Правно релевантна е
непособността да се разбират или ръководят действията при извършването на
сделката. Ако страната има психична болест, алкохолна, наркотична или друга
зависимост, това не е достатъчно за унищожаване на сделката – трябва по
несъмнен начин да бъде установено състоянието на страната в онзи минал момент,
когато е сключена сделката. Способността да се разбират или
ръководят действията има своите степени. Ако способността да се разбират или
ръководят действията не отсъства, а само е ограничена, преценява се сложността
на договора и неговите правни последици.
По делото от съдебно-психиатричната
експертиза се установява, че е периода 2009 г. – 2011 г. ответникът е претърпял
исхемичен мозъчен инфаркт, с при специализирани изследвания му е установена
вътрешна и външна хидроцефалия и корова атрофия. Тези мозъчни промени вероятно
са настъпили след инсулта, тъй като ответникът не е получил адекватно лечение. В
периода 2009-2011 г. вещото лице констатира симптоми на изразена личностова
промяна, възникнала в следствие на съчетанието на мозъчния инсулт, соматичните
заболявания и алкохолната злоупотреба, което е довело до тежка социална
дезадаптация. Вещото лице не може с категоричност нито да приемем нито да
отхвърли, че в процесния период – през 2011 г. са били налице тежки когнитивни
нарушения, които да са устойчиви дефицитни симптоми и които да са нарушили
възможността на ответника да осмисля действията си и разумно да ръководи
постъпките си. Това, което вещото лице приема с категоричност обаче е, че към
25.01.2011 г. дори и при ответника да не е било налице състояние, което го е лишило
напълно от неговата дееспособност, наличните при него нарушени когнитивни
функции, изразена личностова промяна и ексцесивна алкохолна злоупотреба са
довели до снижени оценъчни, критични и
съпротивителни възможности и лесно манипулируемо поведение. От свидетелските
показания наЦ.и П. се установява, че след 2008 г. ответникът е изпаднал в тежко
социално положение – изгубил е работата си, а с това и доходите си и е започнал
редовно да злоупотребява с алкохол. В този период до 2011 г. включително е
престанал да се храни редовно за сметка на употребяваното голямо количество
алкохол, спрял е да поддържа личната си хигиена и хигиената в дома си, започнал
е да забравя, да се губи, обикалял е улиците с оскъдно облекло и бос,
включително през студените сезони, съседите му са се оплаквали непрекъснато от
съмнителните личности, които го посещавали, започнал е да изглежда и да се
държи като клошар, да не разпознава близките си, да им посяга, говорел си е сам,
бръщолевел, псувал. Съдът не кредитира показанията на свидетеля Г. Я., който са
изцяло в противоречие с констатациите на съдебно-психиатричната експертиза и
показанията наЦ.и П.. Свидетелят Я. заявява пред съда, че лично познава
ответника, че го е виждал няколко пъти, че е присъствал при подписване на
процесния договор на 25.01.2011 г. и на този ден и при другите им срещи
ответникът е бил в добро състояние, видимо в добро здраве, без признаци да е
употребил алкохол, говорел нормално. Тези показания не съответстват на
обективно установените и известни по делото данни за претърпян мозъчен инсулт, установена
вътрешна и външна хидроцефалия и корова атрофия, изразена личностова промяна и
тежка социална дезадаптация. Отделно от това, казаното от Я. противоречи на
показанията на Ц.и П., които са близки родственици на ответника и наблюденията
им върху неговото състояние и поведение са много по-редовни и непосредствени.
Ето защо съдът съобрази следното: От
една страна показанията на свидетелитеЦ.и П. сочат на злоупотребата с алкохол,
занемарена хигиена, загуба на памет и загуба на пространствена ориентация,
променено поведение на ответника – външен вид и държание на клошар, неразпознаване
близки хора, опити да им посегне. От друга страна заключението на психиатричната
експертиза, макар да не е категорично, че към 25.01.2011 г. ответникът е
бил напълно недееспособен, то вещото лице е категорично, че към този момент са
налични нарушени когнитивни функции, изразена личностова промяна и ексцесивна
алкохолна злоупотреба, които са довели до снижени оценъчни, критични и
съпротивителни възможности и лесно манипулируемо поведение – т.е. дефицити в
интелектуалните способности на ответника да разбира и ръководи разумно
действията си. Както бе посочено по-горе, способността да се разбират или
ръководят действията има своите степени и ако не отсъства напълно, а е само
ограничена, преценява се сложността на договора и неговите правни последици.
Следва да се приеме, че при условията на пълно и главно доказване ответникът не
установява пълно отсъствие на способността разумно да разбира и ръководи
постъпките си към 25.01.2011 г., но доказва категорично, че са налице
съществени ограничения в тази му способност, изразяващи се в силно занижени
оценъчни, критични и съпротивителни възможности и лесно манипулеруемо поведение.
При това положение, за да се прецени конкретната му способност да разбере и
ръководи действията си по сключване на процесния договор, следва да се съобрази
сложността на договора и неговите правни последици. Процесният договор е
предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот, сключен в писмена форма,
създаващ множество задължения за ответника в качеството му на продавач,
изискващ правилно преценка на конкретните социално-икономически условия (за
целите на правилно провеждане на преговорите и договаряне на бъдещата продажна
цена) и имащ за резултат отчуждаване на собствен на ответника жилищен имот,
който представлява негово основно жилище. Сключването на такъв договор не е
обичайно, многократно и повтарящо се действие в живота на един човек (като
например купуването на храна, плащане на битови сметки и др. подобни обичайни
дейности), важността на решението за продажба на имот изисква сериозно
обмисляне на последиците, а самото провеждане на преговорите, уточняването на
цената и сключването на договора представлява специализирана дейност, за която
е необходима или подготовка, или ползване на услуги от специалист (брокер,
адвокат). Ето защо съдът намира, че предварителният договор за продажба на
недвижим имот представлява от житейска гледна точка особена и сложна сделка,
при която съществените ограничения на ответника да разбира и ръководи
постъпките си са му попречили свободно и валидно да формира воля. Този порок на
волеизявлението му на основание чл.31 ЗЗД води до унищожаемост на договора,
което право ответникът валидно е упражнил чрез възражението, въведено с
отговора на исковата молба.
Доколкото се установиха пороци на
волята при сключване на процесния предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 25.01.2011 г., следва да се приеме, че същият не е породил правно
действие и предявеният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД е неоснователен и следва да се
отхвърли.
По разноските:
На ответника следва да се присъдят направените
разноски в размер на 4050,30 лв.
Поради което Софийският градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от И.Н.М., ЕГН:**********, с адрес: ***,
срещу Л.Г.Б., ЕГН:**********, с
адрес: ***, иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен
на Предварителен договор от 25.01.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ апартамент №1, находящ се в гр. София, бул. *************, партер
(първи етаж), състоящ се от една стая, хол, кухня, коридор, клозет.
ОСЪЖДА И.Н.М., ЕГН:**********, с адрес: ***, да заплати на Л.Г.Б.,
ЕГН:**********, с адрес: ***, на
основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 4050,30 лв., представляваща съдебни
разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: