Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Русе, 27.05.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, V-ти гр. състав, в открито заседание на двадесет и седми април две хиляди и петнадесета година, в
състав:
Председател: ТАТЯНА ИЛИЕВА
при секретаря М.К., като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д. № 5694 по описа за
Предявени са искове с правно основание чл.19, ал.3,
чл.55, ал.1 и чл.89 ЗЗД.
Ищцата Ц. Й. П. твърди, че на 07.09.2010г. с ответното дружество „Пропърти Къмършъл”ООД сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от новострояща се жилищна сграда в гр.Русе по бул.”Гоце Делчев”35,
представляващ апартамент № 49 със застроена площ 41.43 кв.м., на пети етаж,
състоящ се от входно антре, кухня-дневна, спалня, санитарен възел, балкон и
склад. По силата на договора ответникът като продавач се задължил да продаде на
ищцата като купувач гореописания недвижим имот без тежести, като преди това
построи същия със свои сили и средства до степен на завършеност, съгласно БДС,
най-късно до 30.06.2012г. Срещу това Ц.П. се задължила да заплати продажна цена
от 18 433.98 евро. До момента на образуване на делото същата изплатила
сумата от 14 408 евро, съгласно приложените 36 бр.фактури. Твърди, че
ответникът не спазил крайния срок за изграждане на обекта и сключване на
окончателен договор, поради което ищцата му изпратила нот.покана да се яви на
05.09.2014г. в посочената в същата нот.кантора, за да изпълни задължението си
към купувача, което „Пропърти Къмършъл”ООД не сторило. Същото повече от две
години било и в сериозна финансова задлъжнялост, поради което не можело да
предаде имота в завършен вид, съгласно договореното. Моли да бъде постановено решение, с което да
бъде обявен за окончателен предварителният
договор за покупко-продажба на описания недвижим имот. В условията на евентуалност
претендира договорът да се счита развален по право и поради неосъществено
основание ответникът да бъде осъден да й върне заплатената до момента продажна
цена от 14 408 евро, ведно със законната лихва от образуване на
производството и деловодни разноски или, поради наличие на частична
невъзможност за изпълнение на договора, иска намаляване на задължението й за
плащане на уговорената продажна цена до платената до момента сума от
14 408 евро.
Ответникът
"Пропърти
Къмършъл"ООД, гр.София, счита основателен
иска за обявяване предварителния договор за окончателен, като ищцата бъде
осъдена да заплати цялата уговорена продажна цена. Излага съображения за неоснователност на останалите претенции. Претендира разноските по делото.
Съдът,
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
На 07.09.2010 г. между страните по делото - "Пропърти Къмършъл"ООД, в качеството на продавач и Ц. Й. П., в качеството на купувач, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство. Съгласно същия продавачът се задължава
със свои сили и средства да осигури построяването и да прехвърли на купувача
следния недвижим имот, находящ се в „Жилищна сграда с общественообслужващ
партер” в гр.Русе, бул.”Гоце Делчев”35: апартамент № 49 със застроена площ
41.43 кв.м., на пети етаж, състоящ се от входно антре, кухня-дневна, спалня,
санитарен възел, балкон и склад, при съседи: ап.48, вътрешен двор, ап.50, коридор,
заедно със съответните ид.части от общите части на сградата и от поземления
имот. Уговорена е продажна цена от
18 433.98 евро, от която при подписване на контракта е заплатена авансова
вноска от 2 710 евро, а останалата част да бъде изплатена за период от 5
години на месечни вноски от 262.07 евро, с краен срок 07.09.2015г. Продавачът,
се задължава да завърши обекта в описания в чл.15 вид до 30.06.2012г. с
подписан констативен акт за установяване годността и приемане на строежа, да
прехвърли имота на купувача и предаде обекта в завършен вид, съгласно договора,
като декларира, че към момента на сключване на окончателния договор върху имота
няма да има каквито и да било вещни тежести, както и права на трети лица.
На 18.04.2011г. е издаден акт за приемане конструкцията на строежа.
Съгласно приложените 16 бр.фактури, издадени от ответното дружество, в
периода 07.09.2010г. -15.05.2012г. ищцата е заплащала вноски по предварителния
договор на обща стойност 14 580 лв. Депозирани са и 18 бр. фактури и 2 бр. вносни
бележки за заплатени от Ц.П. на „Билдпроект Деметра”АД-Русе авансови вноски по
процесния договор за периода 11.12.2012г. – 01.09.2014г. в общ размер 13 600лв.
На 19.12.2013г. между „Пропърти Къмършъл”ООД, представлявано от
пълномощника Д.И.П. и ищцата е подписан Анекс №3 към предварителния договор за
покупко-продажба и строителство от 07.09.2010г., по силата на който анекс
страните се съгласяват всички останали вноски, които купувачът дължи, да се
заплащат по сметка на „Билдпроект Деметра”АД в „Райфайзенбанк България”ЕАД.
На стр.121-122 от делото е приложено удостоверение от нотариус Росица
Рашева относно съдържанието на пълномощното от 20.05.2013г. с упълномощител
Явор Блъсков, като управител на „Пропърти Къмършъл”ООД и упълномощен Диана
Пенчева.
По делото е прието заключението на съдебно-техническа експертиза, съгласно
което стойността на имота, предмет на процесния предварителен договор, към
настоящия момент възлиза на сумата 15 959.48 евро, като неизпълнената част
на СМР, съгласно уговореното, е в размер на 2 774.50 евро.
Между страните не се спори, а и депозираните писмени доказателства
/удостоверение на Община Русе по чл.181, ал.2 от ЗУТ и писмо от ДМДТ за данъчна
оценка/ установяват, че за строежа на обект „Жилищна сграда с
общественообслушващ партер” има съставен Акт обр.14/27.06.2011г. и сградата е
завършена в груб строеж.
Съгласно приложеното на стр.50 от делото удостоверение от Агенция по
вписванията по партидата на ответното дружество, на 27.07.2012г. е наложена възбрана
върху апартамента, предмет на процесния предварителен договор, в полза на
кредитора „ОББ”АД.
На 31.03.2015г. е издадено удостоверение от НАП, ТД-София, относно
наличието на публични задължения на ответното дружество на обща стойност
210 572.67 лв.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи :
При
иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, конститутивен по правната си
същност, в тежест на ищеца е
да установи валидно възникнало между страните правоотношение от сключен
предварителен договор за продажба на описания недвижим имот, елемент от
съдържанието на което е задължението на ответника да обективира волеизявление
за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост
на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на
собственост с обект - процесният недвижим имот, който да
е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания.
По
делото се установи сключването на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, а именно процесният апартамент № 49 със застроена
площ 41.43 кв.м., находящ се в „Жилищна сграда с общественообслужващ партер” в
гр.Русе, бул.”Гоце Делчев”35, заедно
със съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж.
Представеният
предварителен договор от 07.09.2010г. е сключен в установената в чл.19, ал.3 ЗЗД
писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото
съдържание на проектирания окончателен договор за продажба - индивидуализиран е
обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение
за заплащане на цена в размер на 18 433,98 евро. За продавача е
възникнало задължение да завърши обекта, предмет на контракта, в срок до 30.06.2012г., както и да прехвърли
собствеността върху описания недвижим имот.
Ответникът
не доказа, нито има наведени твърдения в тази насока, да е изпълнил
задължението си за сключване на договор за продажба по отношение на процесния
недвижим имот в изискуемата от закона форма на нотариален акт.
Към
приключване на устните състезания продавачът по предварителния договор се
легитимира като титуляр на правото на собственост върху процесния имот, видно от приложеното по
делото удостоверение от АВп. за вписвания по партидата на „Пропърти Къмършъл”. От същото обаче става ясно, че преди вписване на
исковата молба по настоящото дело, на 27.07.2012г. е наложена възбрана върху
имота, предмет на предварителния договор, в полза на „ОББ”АД. Възбраната,
за разлика от ипотеката, съставлява забрана за длъжника, в лицето на ответника
като продавач по предварителния договор, да се разпорежда с вещта / чл.451,
ал.1 от ГПК/ и води до пълна невъзможност за изпълнение, доколкото изключва
възможността за длъжника да прехвърли имота, съгласно уговореното с предварителния
договор. Тази невъзможност се дължи изцяло на действията на ответника, поради
което последният отговаря за неизпълнението.
Предвид
изложено, съдът намира, че предявеният иск за обявяване предварителния договор от 07.09.2010г. за окончателен следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
В условията на
евентуалност е предявен иск по чл.55, ал.1 ЗЗД за връщане на платената до
момента сума по предварителния договор поради неосъществено основание. До
сключване на окончателен договор не може да се стигне, предвид наличието на
наложена възбрана върху имота в полза на трето за спора лице, която тежест
лишава продавача от правото да се разпорежда с вещта. При това положение следва
да се прецени налице ли е неосъществено основание за платената до момента от
ищцата сума по договора. С други думи казано: следва да се изясни чия е вината, за да не се стигне до
окончателна продажба, има ли основание за разваляне на предварителния
договор, развален ли е, на какво основание и кога.
Съдът, в настоящия си състав
приема, че ищцата е доказала, че е
изправна страна по предварителния договор, че е готова да изпълни и останалата част от задължението си - да
заплати остатъка от
уговорената цена на имота.
Ответникът не е
изпълнил задължението си да сключи
окончателен договор
в предвидения срок за имота, чист от тежести, поради което ищцата, като изправна страна,
е имала право да поиска развалянето на договора
поради неизпълнение и това е сторила с
исковата молба. С получаване на препис от исковата молба от ответното дружество, до него е
достигнало волеизявлението на Ц.П. за разваляне на
договора, като следва да се приеме, че от датата на получаване на преписа, предварителният
договор е развален по реда на чл.87, ал.2, пр.1 ЗЗД, от страна на ищцата относно правото й да
придобие процесния имот. По делото няма данни облигационната
връзка между страните, създадена със сключения между тях предварителен договор, да е била отпаднала /унищожена, развалена/ преди извършеното едностранно
разваляне на същия от страна от ищцата. В тази връзка следва да се обсъди наведения
от процесуалния
представител на Ц.П. довод, че
е налице частична невъзможност за изпълнение до степен на завършеност на
обекта, подробно описана в предварителния договор, което от своя страна е довело до прекратяване на
договора по право, при условията на чл.89 ЗЗД.
Съдът приема, че в случая се касае за виновна
невъзможност за изпълнение, което е основание за прекратяване на договора, без
да се дава срок за изпълнение на длъжника, при условията на чл.87, ал.2, пр.1 ЗЗД, а не до невиновна невъзможност, при която задължението на ответника да се е погасило. Съгласно чл.81 ЗЗД длъжникът не отговаря, ако невъзможността за
изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. В случая не сме изправени пред такава
обективна невъзможност, тъй като не е имало пречка от обективен характер за
сключване на окончателен договор с купувача по
предварителния договор, а е наложена възбрана поради наличие на парични задължения на „Пропърти
Къмършъл”ООД към трети лица. За
да е налице невъзможност за изпълнение, която да освободи длъжника от всякаква
отговорност по смисъла на чл.81, ал.1 ЗЗД, е
необходимо да се констатира и докаже, че изпълнението е неосъществимо поради
практически или правно непреодолимо препятствие, настъпването на което не може
да бъде вменено във вина на длъжника. За да бъде едно събитие непреодолима
пречка за престиране, то следва да е създало такова състояние, че с оглед
добросъвестността и достъпните способи за изпълнение, всички усилия на длъжника
да осъществи задължението си да са били лишени от практически резултат, какъвто
не е настоящия случай. Както сочи нормата на чл.81, ал.2 ЗЗД, липсата на парични средства не
освобождава длъжника от отговорност.
Ето защо следва да се приеме, че основанието за
даването на сумата по предварителния договор не е осъществено
– не се е стигнало до подписване на окончателен договор
и искът за
нейното връщане се явява основателен.
Ответникът прави възражение, че част от направените парични вноски по договора
са платени не на него, а на трето за спора търговско дружество.
Съдът намира доводите в тази насока за несъстоятелни по следните съображения.
Действително по
делото са депозирани 18 бр. фактури и 2 бр. вносни бележки, установяващи, че Ц.П.
е внесла в полза на „Билдпроект Деметра”АД-Русе авансови вноски по процесния
договор в общ размер 13 600 лв. Съгласно подписаният Анекс № 3/19.12.2013г.
към предварителния договор обаче, страните са се
съгласили всички останали вноски, които купувачът дължи по контракта, да се
изплащат по сметка именно на търговското дружество „Билдпроект Деметра”АД-Русе.
Анексът за „Пропърти Къмършъл” е подписан от пълномощника Д.И.П., съгласно нотариално заверено пълномощно от
20.05.2013г. Съдържанието на последното е възпроизведено в изпратеното по
делото удостоверение от нотариус Р.Р. с
район на действие гр.София. От същото е видно, че пълномощникът е имал право да
сключва и прекратява от името на дружеството договори за покупко-продажба и
отдаване под наем за жилищната сграда в гр.Русе по бул.”Гоце Делчев” 35, заедно
със собствените на дружеството обекти в нея, както и да изготвя, подписва,
депозира и получава всякакви книжа и документи, да извършва всички необходими
полезни действия за реализиране дадените й с пълномощното права. Следователно,
след като е упълномощена за сключването на договори за покупко-продажба на
собствените на дружеството имоти, следва да се приеме, че пълномощникът Диана
Пенчева е имала и по-ограниченото право да сключва и анекси към вече
съществуващи с дружеството договори. Искът по чл.55 ЗЗД следва да бъде уважен
за връщане на цялата платена до момента сума от ищцата в размер на 14 408 евро.
Предвид изхода от първите две претенции, съдът не следва
да се произнася по евентуалния иск за намаляване задължението на ищцата за
плащане на уговорената продажна цена до платената до момента сума от
14 408 евро, на основание чл.89 ЗЗД.
С оглед изхода на делото, на основание чл. 78, ал.1 ГПК, на ищцата следва да се присъдят деловодни разноски в размер на 1661,20 лв.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Ц. Й. П., ЕГН **********, против „Пропърти Къмършъл”ООД, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.София, район Лозенец,
ж.к.”Лозенец”, ул.”Розова долина”13, представлявано от управителите Я.И.Б.и Т.С.Г.,
иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключеният
на 07.09.2010г.
предварителен договор за покупко-продажба на следния
недвижим недвижим имот, находящ се в „Жилищна сграда с общественообслужващ партер” в гр.Русе,
бул.”Гоце Делчев”35: апартамент № 49 със застроена площ 41.43 кв.м., на пети
етаж, състоящ се от входно антре, кухня-дневна, спалня, санитарен възел, балкон
и склад, при съседи: ап.48, вътрешен двор, ап.50, коридор, заедно със
съответните ид.части от общите части на сградата и от поземления имот, за цена
от 18 433.98 евро.
ОСЪЖДА
„Пропърти
Къмършъл”ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
район Лозенец, ж.к.”Лозенец”, ул.”Розова долина”13, представлявано от
управителите Я.И.Б. и Т.С.Г., да заплати на Ц. Й. П., ЕГН **********, сумата от 14 408 евро на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД, като получена
при неосъществено основание
– несключен окончателен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим
имот, ведно със законната лихва от 30.09.2014г. до окончателното и заплащане,
както и 1661.20 лева разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Русе с
въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/