Р
Е Ш Е Н И Е
№………./
19 .01.2016 г.
гр.
В.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в
закрито съдебно заседание, проведено на десети декември през две хиляди и
петнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ДИАНА МИТЕВА
при
секретар К.М.
като
разгледа докладваното от съдията
търговско
дело № 374 по описа за 2015 г.,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на гл. 37 от ГПК като ТЪРГОВСКИ СПОР
(на осн. чл. 365 т.1 ГПК вр. чл. 286 ал.1 от ТЗ).
Приет е за разглеждане специален установителен иск, предвиден по чл. 422 ГПК, предявен от заявител в заповедно производство по гр.д.16112/14 на ВРС ХL
с-в, по гр.д. „ИВ ТУР" ООД, гр.
В. ул. Морска сирена 25 ет.7 ап.44, с ЕИК *********, представлявано от
управител Ж.И., чрез пълномощник адв. В. *** офис 2 срещу оспорващ длъжник „Д. Инвест" ЕООД,
гр. В., бул. „Съборни" № 11, с ЕИК *********, представлявано от управител В.Д., чрез
пълномощник адв. Й.(*** за установяване
на изискуемо вземане по заповед за изпълнение, за плащане на сума в размер на
50 000 лева, претендирана на осн. чл. 92 ЗЗД като компенсаторна неустойка,
уговорена за неизпълнено задължение по т.1 по нотариално заверено споразумение
от 01.03.2012, ведно с АКСЕСОРНИ ПОСЛЕДИЦИ (законна лихва и разноски), породени
от проведеното заповедно производство.
Заявителят твърди, че с насрещната страна са постигнали съгласие за
уреждане на отношенията им, възникнали по повод
обща инвестиция: ищецът и друго физическо лице, като собственици на
терен, за които е било издадено разрешение за строеж, възложили на ответника на
24.10.2006г изпълнение на апартаментен хотел ЯЛТА в к.к.
Зл. Пясъци в срок от 20 месеца от строителна линия, като вместо възнаграждение
строителният предприемач получил съответни вещни права върху терена, след което
съсобствениците си учредили взаимно и суперфициарни
права за отделните обекти в бъдещата сграда. Ищецът сочи, че това начално
разпределяне на бъдещата собственост е било обусловено от принципно съгласие за
промяна на предназначението на един от обектите, проектиран като ресторант и
предназначен именно за ищеца, като останалите съдоговорители
са приели да изискват аналогично съгласие и от трети лица при прехвърляне на
права върху обектите. Тъй като изпълнителят на строителството допуснал забава(включително
и поради липса на предложено качествено изпълнение на обектите на ищеца) и пропуснал да осигури съгласието на своите
клиенти(придобили в хода на строителството права върху отделни обекти) за
промяна на предназначението на ресторанта на апартаментния хотел, ищецът приел
да се откаже от възраженията си по приемането на сградата срещу поемането на
конкретни задължения в споразумението от
01.03.2012г. Съответно строителят се задължил да отстрани резултата от
забавата до 30.09.2012г, като осигури съгласието на лицата, получили права
върху обекти в апартаментния хотел от него самия и от другия възложител К., за
промяна на предназначението на ресторанта и за управлението на комплекса и
отстрани недовършените и некачествено извършените работи. Като компенсация за
неизпълнение на което и да е от тези задължения била уговорена и неустойката.
Въпреки, че ищецът изпълнил своята част от споразумението и подписал на
09.04.2012г. акт обр. 15 за сградата, строителят не изпълнил
поетия ангажимент за осигуряване на уговореното съгласие на останалите собственици,
което според ищеца поражда и вземането му за компенсаторната неустойка в пълния
й размер. Оспорва да е бил канен да конкретизира бъдещото предназначение на
проектирания като ресторант обект.
По същество пълномощникът на ищеца поддържа доводите си за валидно
уговорена неустойка за компенсиране на неполучено своевременно съгласие за
промяна на предназначението на един от обектите в апартаментния хотел от
ресторант в друг вид самостоятелен обект. Счита за доказано изявяването на обща
воля при договарянето, постигната в хода на преговори чрез разпределяне на
предложен глобален размер на неустойката на конкретна по- малка сума, именно
като размер, който компенсира липсващо изпълнение по всяка от клаузите по
споразумението по отделно. Поддържа доводите си относно възпроизведен в
споразумението ангажимент, поет още в началото на инвестиционния процес, като
компенсация за получения обект с обременително предназначение. Моли съда да
потвърди съществуването на предявената за установяване неустойка, като
възникнала валидно в пълен размер за обезщетяване на вредите от неполученото
съгласие.
Ответникът, чрез процесуалния си представител, оспорва претенцията, като сочи, че до
подписването на споразумението ищецът необосновано е отказвал приемането на
изпълнено в цялост към 01.03.2012г. и одобрено вече от останалите възложители строителство. Счита, че
клаузата по т.1 от споразумението е сключена с цел осуетявана на увеличаването
на вредите, понасяни от строителя, а такова договаряне противоречи на морала.
Твърди, че останалата част от споразумението представлява съответно на
справедливостта признаване на отговорност за отстраними
недостатъци срещу отказ за позоваване на възражения, препятстващи въвеждане в
експлоатация на строежа като цяло. Възразява за нищожност на уговорката по т.1,
тъй като тази част от договора съдържа съглашение, което не е конкретизирано
като възможен предмет, евентуално противоречи на императивни правни норми,
уреждащи режима на промяна на предназначение на обекти. Твърди, че е изпълнил
всички останали уговорки, а самият ищец не е съдействал за съгласуването по т.1,
като не е конкретизирал параметри на новото предназначение на обекта, а и с
поведението си по време на строителството и след това не е показал, че
действително възнамерява да използва ресторанта като друг вид обект. Отделно
твърди че неустойката е била уговорена само за цялостно неизпълнение, съответно
вземането не може да възникне при посоченото от заявителя неизпълнение на една
от клаузите.
По същество процесуалният представител
поддържа доводите за липса на предмет и противоречие с правилата на
морала по договаряне на клаузата от споразумението, като счита че обвързването
на удостоверяването на изпълненото строителство с други, неизпълними към този
момент ангажименти, противоречи на морала. Излага съображения срещу кредитирането
на гласните доказателства за обстоятелства, които не е можело да бъдат
възприети от свидетеля и счита за недоказано постигнато съгласие за отнасяне на
неустойката към всяка от точките на споразумението. Евентуално се позовава на кредиторова забава поради липса на каквото и да е указание
от страна на възложителя за бъдещото предназначение на ресторанта, изключващо и
възможността за строителя да осигури съгласие по него. Допълнително доводи по
същество за развити и в подробни писмени бележки. Моли претенцията на кредитора
да бъде отхвърлена като изцяло недоказана.
Страните претендират
насрещно и присъждане на разноски,
изброени подробно по вид и размер в списъци по чл. 80 ГПК (на л.114 и л. 118).
Предварителните въпроси и допустимостта на предявените искове са били
разрешени в нарочно определение № 2762/30.07.2015г(л.93-94). В първо съдебно
заседание (л.112) е утвърден коригиран устен доклад по проекта(л.95) след
уточняване на твърдения по фактите и допълнение по мотивите на съда относно
окончателната правна квалификация на претенциите.
След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно, и по вътрешно убеждение, съдът приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Заявлението си за издаване на заповед за изпълнение, кредиторът е
основал на споразумение от 01.03.2012г, чието съдържание е безспорно между
страните като съответно на автентичния документ ( л. 7). Няма спор, че това
споразумение е била сключено за уреждане на отношения, възникнали по повод участието
на страните в обща инвестиция. Представени са договор за строителство от
24.10.2006 година и Приложение №1 и 2 към него ( л. 57 -63) и нотариален акт за съучредяване
право на стоеж между съсобственици, вписан като акт №191, том XXVIII, дело
№6902/07 с вх.рег.№ 9550 от 17.04.2007г. на Сл.Вписвания - гр.В.( л. 9-18), въз
основа на които съдът установява, че ищецът и друго физическо лице( К.), като собственици на терен, за който
е било издадено разрешение за строеж, са възложили на ответника изпълнение на
апартаментен хотел ЯЛТА в к.к. Зл. Пясъци в срок от
20 месеца от строителна линия, като вместо възнаграждение строителният
предприемач е следвало да получи съответни вещни права върху терена, след което
съсобствениците да си учредят взаимно суперфициарни
права, като разпределят помежду си отделните обекти в бъдещата сграда. Още в
този начален етап на инвестирането, е
постигнато съгласие, че всеки от предприемачите ще може свободно да се
разпорежда с получените ограничени вещни права без да е необходимо допълнително
съгласие на другите участници, както и принципната възможност в хода на
строителството всеки от тях да прави промени в първоначално проектираните
обекти, за които са му предоставени права(съответно след съгласуване със
строителния надзор). Тези уговорки допълнително са били конкретизирани при
окончателното разпределяне на суперфициарните права,
като в нотариалния акт освен съгласието на съсобствениците относно запазване на
права върху отделни обекти са вписани и уговорките за осъществяване на
продажбите на бъдещите отделни имоти по типови договори, осигуряващи и
възлагане на управлението на етажната собственост на „ИВ ТУР“ООД,
предоставеното право на всеки от суперфициарите да
прехвърля правата си без допълнително съгласие по чл. 33 ЗС, уговорка относно
общото ползване на басейна и разпределяна на разходите за него. Изрично в
нотариалния акт е вписана клауза с която съсобствениците са изявили съгласие
обекта, проектиран като ресторант да бъде променен в обект с друго
предназначение, съответно е възложено поемане на разходите по ползване на
инфраструктура относно този обект само от собственика му.
Няма спор, че както първоначално одобрените строителни книжа, така и екзекутива, по който строителството е било прието,
предвиждат функционалното предназначение на обекта, получен при разпределяне на
суперфициите именно като ресторант.
Съдът е събрал и показания на свидетеля Николов, чийто впечатления от
отношенията между страните съдът кредитира като резултат от непосредствено
възприятие като довереник на един от съсобствениците. Изложените от него
обстоятелства по развитие на отношенията в хода на общата инвестиционна
програма изцяло кореспондират на писмените доказателства. Свидетелят сочи, че
ищецът му е поверил воденето на преговорите със строителя, след като отношенията
помежду им са се влошили в резултат на констатирани недостатъци при
изпълнението на сградата, включително и по обектите на ищеца. Според прекия
участник в преговорите възникналия конфликт между страните изобщо не е касаел
по-рано съществуващо между тях съгласие за промяна на предназначението за
ресторанта. Напротив, свидетелят излага, че строителят е възприел без коментар
и възражения предложението на собственика клаузата в нотариалния акт в същия
смисъл да бъде потвърдена от всички лица, които са получили междувременно права
върху отделни обекти, като това тяхно поведение бъде осигурено от строителя. Показанията
са непротиворечиви и последователни и по отношение на възприетата от
преговарящия крайна цел на ищеца – да получи това съгласие като средство за
преодоляване на обременителното предназначение на този обект( възприет като
„мъртва зона“) с оглед бъдещо проучване на възможностите за по-рентабилна
експлоатация. Свидетелят е категоричен и по отношение на липсата на крайно
решение на собственика към момента на постигане на споразумението, доколкото
самото помещение към този момент не е било в добър търговски вид и това е
възпрепятствало предлагането му на бъдещи инвеститори. В тази насока е и
описанието на влагата по стени и тавани, описани в приложение № 1 към
споразумението като признати недостатъци в снек
–бара, притежаван от ищеца(такъв обект липсва в сградата според разпределените
права на строеж, поради което следва да се приеме, че се касае именно за
ресторанта).Отделно съдът съобразява, че при възлагането на строителството по
одобрения проект в приложение № 2 към договора от 24.10.2006г е било предвидено
отделно придобиване на ресторант от ищеца и снек–бар
от ответника, но при окончателния нотариален акт, а и при въвеждането на
сградата в експлоатация е констатиран само един обект, предназначен за
хранене(ресторанта, притежаван от ищеца).
При първоначалното договаряне строителят е поел ангажимент да изпълни
строителство на цялата сграда, като страните са фиксирали срокове за отделни
етапи на довършване (л. 58). При съпоставка с удостоверените в акта за приемане
на обекта от възложителите ( л. 69) се установява, че грубият строеж е следвало
да се довърши до 14.10.2007г(10 месеца след протокол № 2), а довършителните работи
да приключат след още 10 месеца, като е бил и предвиден и допълнителен
двумесечен срок след акт 15 да отстраняване на забележки по констатирани при
приемането недостатъци. Актове за приемане на конструкция обаче са съставени на
15.11.2007 (блок В), 15.04.2009 (басейн), 10.05.2008(блок Б) и 26.01.2010(блок
А). Съответно довършителни работи са актувани до февруари- март 2012(
бояджийски работи в блокове и облицовка на басейн).
Видно от приложението към споразумението към 01.03.2012 г. строителят е
признал наличие на неизвършени или изпълнени некачествено строителни дейности в
обекти на ищеца, който от своя страна е опростил забавата и е приел да приеме
цялостното изпълнение на сградата с отстраними в срок
до 30.05.12 забележки. Същевременно в споразумението строителят е поел личен
ангажимент да осигури поведение на трети лица – придобили обекти чрез
прехвърляне на суперфициарните права от него и от
друг съсобственик. Отделно е потвърдена началната уговорка управлението на
етажната собственост да бъде поето от ищеца, съответно натрупаните консумативни
разходи до 01.03.13 да останат за сметка на строителя, а заварено
правоотношение по ползване на инфраструктурни услуги да бъде прехвърлено на управителя на
комплекса. В споразумението е включена като последна клауза уговорка за
неустойка, дължима само от строителя в размер на 50 000лева. Като
основание за плащането й е посочено неизпълнение в срок до 30.09.2012г на поети
задължения по споразумението.
Спорно е тълкуването на това основание. Действително употребената
граматична нечленувана форма позволява възприемане на
уговорката в смисъл, че обезщетението ще покрива кое да е от задълженията.
Същевременно общото посочване на размера на обезщетението, като дължимо при
неизпълнение на споразумението не изключва и уговорката да е била предназначена
да осигури покриване на всички вреди като обезщетение за пълно неизпълнение.
Различните интерпретации на смисъла на уговорката предложени от насрещните
страни налагат тълкуване според нормативните принципи по чл. 20 ЗЗД. Действителната
обща воля на страните следва да бъде извлечена чрез съпоставяне на отделните
уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността (Решение № 220 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6126/2013
г., IV г. о., ГК). В този смисъл съдът намира за особено съществен критерий
безспорната цел на споразумението да уреди конфликт, породен от неизпълнение на
действащо между същите страни друго договаряне. Съдът отчита обстоятелствата,
при които страните са влезли в преговорния процес, така както са изложени от
свидетеля Борис Николов. Описаните от него факти кореспондират и на събраните
писмени доказателства, показанията са убедително депозирани, без вътрешно
противоречие и съдът изцяло ги възприема. На първо място свидетелят посочва, че
е бил натоварен от ищеца да го представлява с цел изключване на емоционалното
напрежение, вече настъпило между възложител и строител, което съответства на
документно установеното пропускане на срокове и некачествено изпълнение. Като
основни параметри на възложения мандат, довереника посочва не само договарянето
на отстраняването на недостатъците, но и потвърждаване на първоначалните
уговорки относно съхраняване на възможностите за преодоляване на
обременителното предназначение на значителен по обем обект при вече променен
персонален състав на собствениците и възможностите за реализиране на приходи от
управлението на комплекса. Съдът приема, при съпоставка с уговорките в нотариалния
акт, че именно това е била и конкретната цел на инвестиционното начинание на
съсобственика и тя е била ясно заявена и възприета от партньорите още в
началото на тяхната облигационна обвързаност. Няма спор, че конфликтът е бил
породен по повод финализирането на начинанието,
доколкото спорният акт 15 е предназначен за окончателното предаване на
строителството на възложителите, с което връзката между страните ще бъде
прекратена поради изпълнение на
отложената престация на строителния предприемач(възложителите – инвеститори са престирали първи при учредяване на вещните права). Съответно
и целта на уреждането на конфликта не е можела да не включва и решаването на
въпросите, породени от промяната на лицата, притежаващи права в комплекса.
Както свидетелят сочи, ищецът е обявил ясно своята позиция по възпроизвеждане
на началната уговорка от учредителния нотариален акт и е поискал
потвърждаването й от всички нови собственици, с които сам той не е договарял. В
този смисъл са били предложени от него клаузи в преговорния процес, които са
били и възприети без коментар от насрещната страна. Обратно, целта на строителя
е била насочена само към удостоверяването на приключване на строежа, доколкото
неговото инвестиционно намерение е било вече постигнато с придобиването на
собствеността. Съответно само личното приемане на изпълнението от възложителите
с акт 15, дори и със отстраними забележки, би
гарантирало интереса му, тъй като изключва риска от отпадането на правата върху
обектите му, ако възложителя упражни правото си да развали договора за
строителство (при първоначалното легитимиране на ответника като съсобственик са
били съставени и обратни писма, разкриващи обвързаността с ангажимента за
изпълнение на строителството).
Като краен извод, съдът преценява, че всяка от клаузите в
споразумението е имала самостоятелно значение за постигане на конкретна,
обявена в преговорния процес цел, съответна на ясно заявен и поддържан при
цялостното изпълнение на общото начинание интерес. Както допуснатата забава и
некачествено изпълнение, така и негарантираната в достатъчна степен промяна на предназначение на ресторанта и
управление на етажната собственост са били свързани с различен по стойност
имуществен интерес. Съответно и съдът приема за достоверни показанията на
свидетеля Николов, че възложителят е оценил сборния си интерес на 100 000
евро, като е предложил компенсиране на уреждането на конфликта с
удовлетворяване на претенциите му или заплащане на тази сума като обща
неустойка. Следва да се съобрази и факта, че и при приемане на изпълнението,
което е осъществено със забава, възложителят е можел да търси уговорената по
договора за строителство мораторна неустойка (чл.21 от договора за
строителство) в размер на 10 % от стойността на неизвършените работи. Такава
забава е допусната още към юли 2007г( когато са изтекли уговорените общо 21 месеца за строителство) преди довършването
на грубия строеж, съответно базата върху която би могъл да се начислява лимита
е значителната стойност на близо 30 % от цялостното изпълнение на хотела.
Постигането на уговорка за отстъпване едновременно на близо три четвърти от
стойността на интереса, обявен в началото на преговорите (намаляване на
глобалната неустойка до 50 000лв) и
отказ от претенция за забава не може да се приеме за адекватно поведение, без
каквото и да било друго насрещно предложение от страна на другия договарящ.
Съдът кредитира изцяло показанията на свидетеля, който сочи, че финалния размер
на неустойката е бил предложен от ответника не като глобален, а като относим към всеки отделен ангажимент. Така обезщетението за
неизпълнение на споразумението в първите му две точки общо би покрило заявения
от възложителя интерес, с което се постига и целта на преговорите, а
същевременно отнасянето на такъв размер и към отговорността за недостатъци се
покрива с пълен отказ от мораторна неустойка в значително по- голям
размер(постигнат в т. 5 от споразумението). Интересът на строителя също е
постигнат в цялост с ангажимента по т. 4 от споразумението. Не са ангажирани
допуснатите от съда доказателства в подкрепа на другото тълкуване на клаузата
за неустойка. В заключение, като съобрази в съвкупност установените със
свидетелски показания факти по преговорния процес, интересите на насрещните
страни и целта на споразумението за уреждане на вече очертан конфликт, съдът
приема за установено, че неустойката в размер на 50 000лв в т. 6 от споразумението е била уговорена за
компенсиране на неизпълнение на което и да е от задълженията на ответника,
поети по т. 1, 2 или 3 от споразумението.
Няма спор между страните, че в хода на строителството преди приемането
на довършената сграда от инвеститорите, част от обектите са сменили
собствениците си(в акт обр. 15 са описани общо 30
такива лица, придобили права в периода май 2007- април 2010). Ответникът не се
позовава на извършени от него действия, съответни на поетия ангажимент за
осигуряване на съгласие на някои от тези лица с промяната на предназначението
на ресторанта.
Видно от представените три нотариални акта (л. 19, л. 43-45),
разпоредителните сделки не са били сключвани с еднотипни нотариални договори,
като и ищецът е прехвърлял първоначално свои обекти без възпроизвеждане на
клаузата от учредяването на суперфицията, и едва след
споразумението е обвързвал приобретателите с допълнителни
задължения.
Въз основа на така установеното съдът прави следните изводи:
Страните са обвързани от споразумение за
уреждане на вече възникнала правна връзка между тях( чл. 8 ал.1 ЗЗД), което има
правните белези на спогодба( чл. 365 ЗЗД).
Възражението по действителността на договарянето
на клаузата по т.1 от споразумението съдът преценява като неоснователно.
Неточното формулиране на основанието за нищожност поради липса на съгласие(по
чл.26 ал.1 пр. 2 ЗЗД) е било изключено от предмета на спора още с доклада по
делото. Фактическите твърдения са квалифицирани като позоваване на неморалната
цел на споразумението, сключено за преодоляване на необосновани претенции на
възложител на строителство, осуетяващ приемането на обекта, довод за липса на
възможен предмет на поетото от строителя задължение и уговаряне на поведение в
противоречие със специално изискване на закона.
Като съобрази естеството на основанията за нищожност, съдът приема, че
същите следва да бъдат разгледани в евентуалност, като се започне от посочената
неморалност, като порок от най- тежък вид, след което се изследва невъзможност на предмета, а след това се
премине към противоречие със закона.(Решение № 100 от 31.07.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 443/2012 г., IV г. о., ГК).
Като съобрази насоките, дадени в Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, съдът отчита,
че добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение
като общи принципи, съставляващи основата на демократичния правов ред. Доводите
на ответника в тези връзка се концентрират върху злоупотребата на възложител на
строителството, поставил необосновани условия за дължимо участие в актуване на изпълнени
строителни работи. Така формулиран доводът сочи нарушение на принципът на справедливостта,
който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и
защитава всеки признат от закона интерес. Клаузата по т.1 от споразумението,
предложена от ищеца като задължително съдържание без което не би приел
насрещния ангажимент за приемане на обекта, не цели защита на несъществуващ
интерес. Напротив, установеното от съда съдържание на комплексното
правоотношение по общата икономическа инициатива на собствениците на терена и
строителния предприемач включва самостоятелен интерес от гарантиране за в
бъдеще на възможността за промяна на предназначение на ресторанта. Не е принципно
необоснован и отказа на възложителя да участва в протоколирането на края на
строителството, доколкото е предявил, а съответно строителят е и признал липсата
на предложено пълно и качествено изпълнение. Отделно следва да се съобрази и
предвидената нормативна възможност необоснован отказ на инвеститор да участва в
актуването да бъде преодолян от независим от участниците в стоителството
административен орган ( чл. 170 ал.2 ЗУТ). В този смисъл приемането на
преговорния процес, приключил със спогодбата, вместо сезирането на
административния орган явно сочи, че и двете насрещни страни са имали интерес
от споразумение, в което да уредят и други въпроси, а не само удостоверяването
на приключването на строителния процес на сградата като цяло. В този смисъл е
издирената от съда цел на споразумението и конкретно постигнатите отстъпки от
двете страни ( ангажимента по т. 1, 2 и 3 на строителя срещу отказ от претенция за забава и възражения за
явните недостатъци по изпълнението) и съответно постигане на индивидуалните им
интереси ( препотвърждаване на гаранциите за бъдещо освобождаване от
обременително предназначение на обект на ищеца и икономически ползи от
управлението на комплекса срещу осуетяване на възможност за упражняване на
потестативно право за разваляне и отпадане на придобити права на собственост).
Именно споразумението в цялост съответства
на легитимните интереси на насрещните страни, съответно включването в него
на клаузата по т.1 не може да се счита за нарушение на добрите нрави.
За да бъде невъзможен, предметът на престацията
следва да бъде изначално неосъществим било поради липса на технология за
реализиране на определен обективен резултат, било поради обусловени от
законодателството или от властнически
актове окончателно непреодолими пречки. В случая е обещано определено поведение на трети лица,
което не е нито невъзможно, нито противоправно. Изцяло ирелевантен
е довода за липса на практическа полза от бланкетно изразено съгласие по
отделно на всеки от етажните собственици обектът проектиран за ресторант да има
занапред друго, макар и неуточнено предназначение. Предмет на уговореното
задължение на строителя е било именно
мотивирането на необвързаните облигационно с ищеца нови собственици да
гарантират с поемане на облигационен ангажимент и за в бъдеще свобода на
инвеститора да замени ресторанта в комплекса с друг вид обект. Именно поради
липсата на правна възможност първоначалната уговорка между инвеститорите да
бъде противопоставяна на приобретателите на абсолютни
вещни права е било необходимо допълнителното им обвързване и именно то е предмет на т.1 по
споразумението. Дали и по какъв начин ще бъде осъществено мотивационното
въздействие върху третите лица е без значение за поетия от строителя
ангажимент, доколкото крайния резултат – съгласието на съсобствениците в
комплекса да няма ресторант е принципно фактически възможно. Неоснователни са
доводите, че такъв обект е задължителен за апартаментния хотел. На първо място,
в удостоверението разрешение за ползване( л. 56) комплексът е приет за годен за
експлоатация като такъв хотел не с ресторант, а с заведение за бързо хранене
тип снек-бар. По
смисъла на пар. 1 т.19 от ДР на Закон за туризма,
апартаментният хотел следва да разполага задължително и със заведение за
хранене( като ресторанта е само един от няколкото
вида такива заведения), но това изискване е наложено само от категоризацията на
сградата като туристически обект. На второ място пълната промяна на предназначението
на ресторанта може да бъде компенсирана с придаване на ново предназначение и на
цялата сграда, съответно и съгласуване на преустройството на нежилищното
помещение в друго (по общия ред на ЗУТ). Именно при тази опция би се наложило
изразяване на съгласията на останалите собственици, независимо дали волята им
ще бъде индивидуална или в рамките на обща сделка – решение на събранието на
етажната собственост. Доколкото ангажимента е поет за принципно осигуряване на
съгласие на трети лице за съдействие при бъдещи предложения за промяна на
предназначението, изцяло ирелевантно е позоваването на липсата на конкретно
посочено от собственика ново предназначение. Не се събраха доказателства
относно твърдението на ответника, че при учредяване на суперфицията
е било потвърдено само съгласие за промяна на предназначение в хода на
строителството, която се е изчерпила с въвеждането на сградата в експлоатация
като хотел. Подобно тълкуване се опровергава от поведението на страните при
преговорите по подписване на споразумението. Строителят не е обосновал
възражение по тази част от предложеното му споразумението, а добросъвестността
изисква да обяви на насрещната страна несъгласието си с клаузата. Дори и в
началото на строителството да е смятал, че преустройство ще се осъществява по екзекутиви до приемането на строежа, при преговорите
насочени именно към постигане на този финал, съгласието по точка 1 и т. 4 от
споразумението несъмнено потвърждава на готовност за съдействие за бъдеща
промяна на предназначение след подписване на акт 15. Съдът преценява, че и след
въвеждането на хотела в експлоатация съществува принципна възможност за
преустройство (чл. 38 ал.5 ЗУТ) съответно и обещаване на поведение на
определени трети лица, насочено към гарантиране на осъществяване на тази
възможност не е невъзможно за постигане.
Поемането на задължение за поведение на трето
лице не противоречи и на закона. Такъв договор принципно е допустим(чл. 23 ЗЗД), макар да не може да бъде изпълнен принудително. В този смисъл самото
поведение на третите лица(съгласие с
бъдеща промяна на ресторанта в друг вид обект) не е уговорената в
спорната клауза дължима престация, а цел на споразумението. Тази цел, по вече
посочените съображения е допустима от закона. Не е уговорено, че така
полученото чрез строителя съгласие ще породи пряко промяната, за да се изследва
дали то достатъчно конкретизирано и е в необходимата, изискуема по закон форма. Бланкетния
характер на мотивиращото поведение на строителя е изцяло съответен на
първоначалната принципна ни неконкретизирана уговорка между инвеститорите,
която обаче е останала непротивопоставима на приобретателите поради пропуск да бъдат обвързвани
индивидуално с намерението на ищеца сградата да няма ресторант.
В заключение съдът не установява сочените от ответника
пороци на договарянето.
Възраженията относно размерът на
уговорената неустойка са недоказани. Съдът установи, че сумата е уговорена като
размер на обезщетение, компенсиращо неизпълнение на кое да е от поетите от
ответника задължения. Съответно към момента на спогодбата, и за двете страни са
били предвидими вредите, които би понесъл ищеца, ако строителят не успее да
постигне обещаните действия на третите лица. При непостигнато обещано поведение
на трети лица (чл. 23 ЗЗД) компенсацията е единствената възможност за покриване
на положителния кредиторов интерес, какъвто съдът
установи по делото. С приключването на строителството както възложителят така и
изпълнителят губят качеството си на водещи страни в инвестиционния процес и
остават само собственици, наравно с всички останали настоящи и бъдещи приобретатели на обекти от етажната собственост.
Възможностите за постигане на очаквания начален икономически интерес на
инвеститора, без предварителното обвързване на третите лица са силно
ограничени. Поемането на управлението на етажната собственост и разходите,
свързани с притежание на ресторанта като самостоятелен обект без очаквана
промяна на предназначението му прави инвестицията по-малко рентабилна, поради
което и предвидимо намалените очаквания следва да се компенсират с уговорената
неустойка.
По изложените по- горе съображения изцяло несъстоятелни са и
възраженията за забава на кредитора, доколкото не се събраха данни съдействие
да е искано преди изтичане на крайния срок и да е отказано, и доколко изобщо е
било нужно при поетото задължение да осигуряване на бланкетно съгласие за
промяна на ресторанта в друг вид обект.
Претенцията на ищеца за установяване на дължимост на вземане по
издадената заповед за изпълнение за пълния размер на неустойката от 50 000лв
е основателна. Искът следва да бъде уважен за целия предявен размер.
С оглед крайния резултат от поизнасянето по съществото на спора, следва
да се разпредели и отговорността на насрещните страни за направени от всяка от
тях разноски.
Предвид направеното искане и на основание чл.81 вр.
чл. 78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да
заплати направените от ищеца по делото разноски, съобразно представените
доказателства за заплатена държавна
такса и извършени банкови преводи. Представен е договор за възлагане на
адвокатска услуга, удостоверяващ и получаване в брой на изплатен хонорар. Претендираните от ищеца в списъка по чл. 80 ГПК (л.114)
суми съответстват на доказаните разходи
до размер на 3370лв, поради което и съдът ги възприема като размер на
основателна претенция за разноски.
Приетото разрешение по т.12 на ТРОСГТК 4/2013г, налага съдът да се
произнесе и по разноските, включително присъдените със заповедта за изпълнение,
като законна последица от уважаването на установителния иск в цялост, като
съдът следва да замести произнасянето по определяне на разноски в заповедта с
общо определяне на разходи за заповедното и исковото производство. Разноските
по заповедното производство следва да се потвърдят като дължими в цялост.
Мотивиран от гореизложеното, и на осн. чл.235 ГПК съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА за установено по отношение на оспорващ
длъжници, че вземане удостоверено по заповед за незабавно изпълнение № 8318/19.12.2014г
издадена по гр.д..16112/14 на ВРС ХL с-в, СЕ ДЪЛЖИ в размер на 50 000лв, като вземане за компенсаторна
неустойка, уговорена в чл. 6 от нотариално заверено споразумение от 01.03.2012г
за неизпълнено задължение по т.1 от същото споразумение, на осн. чл. 92 ЗЗД, ведно с АКЦЕСОРНИ ПОСЛЕДИЦИ от
подадено заявление за издаване на заповед за изпълнение на осн. чл. 422 ал.1 ГПК(законна лихва, считано от сезирането
на съда 16.12.14г до окончателно
плащане) по иска, предявен по реда на
чл. 422 ал.1 ГПК от „ИВ ТУР" ООД, гр. В. ул. Морска
сирена 25 ет.7 ап.44, с ЕИК *********, представлявано от управител Ж.И. срещу
„Д. Инвест" ЕООД, гр. В., бул.
„Съборни" № 11, с ЕИК *********,
представлявано от управител В.Д..
ОСЪЖДА „Д. Инвест"
ЕООД, гр. В., бул. „Съборни" № 11, с ЕИК ********* да заплати на „ИВ
ТУР" ООД, гр. В. ул. Морска сирена 25 ет.7 ап.44, с ЕИК ********* както
следва:
• 3370лв
(три хиляди триста и седемдесет лева),
представляващи направени по настоящото дело съдебно-деловодни разноски,
на осн. чл. 78 ал.1 т.1 ГПК
• и 1000лв(хиляда лева), включени в заповед за изпълнение № 8318/19.12.2014г
издадена по гр.д..16112/14 на ВРС ХL с-в, (за които е издаден вече изпълнителен
лист), представляващи направени за разглеждане на заповедното производство
разноски на осн. чл. 81 ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните (чрез пълномощниците им) със
съобщение образец № 11 от Наредба №7.
Да се обяви в регистъра по чл. 235 ал.5 ГПК, на осн. чл. 273 от ГПК.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: