РЕШЕНИЕ
№ .......
гр.С., 06.12.2016 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 20 състав, в публичното съдебно заседание на
двадесет и девети февруари през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА БАЛИНОВА
при
участието на секретаря Снежана Апостолова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 5283 по описа
за 2011 год. на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск по чл. 108 ЗС.
Ищцата Д.В.С.
твърди, че е съсобственик на недвижим имот – дворно място, находящо се в гр. С.,
ул. *********, представляващо парцел X – 82 от кв. 276 по плана на гр. С., м.
Лозенец – 1, с площ от 597 кв.м. /идентичен с бивш имот с планоснимачен номер
XI, кв. 227 по плана на гр. С./, при граници: север – поземлен имот с пл.№ IV –
92 и поземлен имот парцел № V – 91, изток – поземлен имот парцел № IX – 83,юг –
ул. Л., запад – поземлен имот парцел № XI – 81. Поддържа, че с дружеството „А.Б.И.“
ЕООД /с тогавашно наименование „Д. – Д“ ООД/ сключило предварителен договор от
12.04.1993 г. за учредяване на право на строеж върху идеални части от описания
по – горе имот срещу задължението на дружеството да построи със свои средства и
предаде на ищцата недвижими имоти, за които правото на строеж не е отчуждено,
сред които и процесния имот. Поддържа, че дружеството – съдогоровител построило
в имота сграда, в която се намира недвижим имот – АПАРТАМЕНТ № 1, построен на
трети надземен етаж, кота + 5.40 м. със застроена площ от 121,26 кв.м., състоящ
се съгласно одобрен архитектурен проект от 28.09.1993 г. от входно антре,
дневна, кухненски бокс, трапезария, две спални, обслужващи антрета, баня с
тоалетна, тоалетна и три тераси, при граници, съгласно архитектурния проект:
север – двор; изток – калканна стена; юг – ул. „Л.“; запад – офис, стълбище и
апартамент № 2, заедно с принадлежащото му избено помещение № 1, с площ от 3,24
кв.м., при граници – север – избено помещение № 2, изток, юг и запад – общ
коридор, ведно с 0,0548 % ид.ч. от общите части на жилищната сграда. Поддържа,
че поради запазването на правото на строеж за построяване на описания имот, с
факта на построяването същият е придобит от ищцата. Дружеството – приобретател
по предварителния договор сключило с ответника „С.Б.“ ЕООД договор за продажба
на процесния имот във формата на нотариален акт за продажба на недвижим имот,
изграден в груб строеж № 25, том II, рег. № 3744, дело № 211/31.07.2006 г.,
който нямал вещно – транслативен ефект спрямо правото на собственост върху
имота, тъй като прехвърлителят по договора не е собственик на обекта. С оглед
на това поддържа ответникът да владее имотът без основание.
По горните
съображения ищецът моли съда да приеме за установено, че е собственик на
индивидуализирания по – горе недвижим имот – АПАРТАМЕНТ № 1 и да осъди
ответника „С.Б.И.“ ЕООД да му предаде владението, на основание чл. 108 ЗС.
Претендира разноски.
Ответникът „С.Б.И.“
ЕООД оспорва иска. Оспорва да владее процесни имот. Позовава се на изтекла в
негова полза придобивна давност, по силата на която е придобил правото на
собственост върху имота. Претендира разноски.
Съдът, след
като взе предвид доводите на страните и след оценка на събираните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Основателността
на иска по чл. 108 ЗС предполага установява ищецът да е собственик на имота, за
предаването на който претендира осъждане на ответника, както и доказване
ответникът да упражнява фактическа власт върху него. При доказване на горните
обстоятелства в тежест на ответника е да докаже наличие на основание, по силата
на което владее процесния имот.
На
12.04.1993 г. е сключен предварителен договор, по силата на който
съсобствениците на недвижим имот – дворно място, намиращо се в гр. С., ул. *********,
съставляващо имот с пл. XI, кв. 227 по плана на гр. С., м. „Лозенец“ поели
задължението да учредят в полза на „Д. Д“ ООД правото на строеж за построяването
на жилищна сграда в съответствие с издадена виза за предварително строителство
и проучване от 12.04.1993 г. срещу задължението на дружеството – приобретател
да построи със собствени средства недвижими имоти, описани в договора, за които
отделните учредителите са си запазили правото на строеж. С този договор, по същество,
съсобствениците на дворното място помежду си поемат задължението за взаимно
учредяване между тях на правото на строеж за обектите, за които са си запазили
правото на строеж спрямо дружеството „Д. Д“ ООД, така, че върху тези имоти
отделните съсобственици на дворното място, които по приращение биха ги
придобили в съсобственост да придобият индивидуaлно право на собственост. Сред
прехвърлителите по договора е и ищцата Д.В.С., както и майка й В.Н.В.. С
решение по гр.д. № 11953/1995 г. на Софийски районен съд, влязло в сила на 05.10.2005
г. предварителният договор е обявен за окончателен по съдебен ред, по предявен
от приобретателя „Д. Д“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Решението е постановено
при действието на отменения ГПК, разпоредбата на чл. 298 от който предвижда, че
при обвявяване на предварителният договор за окончателен съдът извършва
проверка относно принадлежността на правото на собственост на отчуждителя,
респ. - на учредителя на правото на строеж. С оглед на това, решението по иска
по чл. 19, ал. 3 ГПК се ползва със сила на присъдено нещо между ищцата Д.В.С. и
приобретателя на настоящия ответник относно факта по принадлежността на правото
на собственост върху идеални части от дворното място в полза на Д.С..
Последният факт не е и спорен между страните. С влизане в сила на съдебното
решение по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в полза на дружеството „Д. Д“ ООД е учредено
правото на строеж върху описаното по – горе и съсобствено на ищцата Д.В.С.
дворно място, за построяването на жилищна сграда, с изключение на недвижимите
имоти, за които учредителите – съсобственици взаимно по силата на решението си
учредяват право на строеж и за които са си запазили спрямо „Д. Д“ ООД идеални
части от правото на строеж, а именно и сред които: за В.Н.В. и Д.В.С. –
апартамент № 4 и 6 от втори жилищен етаж на сградата. Не се спори между
страните, че сградата вече е построена до степен на груб строеж, с достигането
на която степен следва да се считат за възникнали като самостоятелни обекти на
правото на собственост отделните обекти в сградата /по аргумент от чл. 181 ЗУТ/. Предвид горното, с построяване на сградата до степента на груб строеж
като обект на самостоятелно право на собственост възникват отделните обекти в
сградата, включително тези, за които съсобствениците на дворното място са си
запазили правото на строеж спрямо дружеството „Д. Д“ ООД и за които помежду си
са си учредили правото на строеж, за да може всеки от тях, по силата на
приращението и на взаимното учредяване да придобие в индивидуална собственост
описаните в предварителните договори обекти.
Както беше
посочено по – горе, по силата на предварителния договор дружеството „Д. Д“ ООД
е следвало да построи и предаде на В.Н.В. и на Д.В.С. апартаменти, описани под
№ 4 и 6 от втори жилищен етаж на сградата, представляващи 2/3 от този етаж,
както и магазин, представляващ 1/3 от втори жилищен етаж, построен на първия
етаж /сутерен/, ведно със санитарен възел към магазина, съгласно архитектурен
проект, една гаражна клетка по проект и мазета, съгласно броя на апартаментите.
В полза на останалите съсобственици на дворното място – Г.К., С.Я. и В.Я. „Д.
Д“ ООД е поело задължението за построяването и предаването на четвърти жилищен
гараж от сградата, една двойна гаражна клетка, мазета, съгласно броя на
апартаментите. Не се спори между страните, че към момента на сключването на
предварителния договор не е бил налице одобрен архитектурен проект за
изграждането на сградата, като такъв е одобрен по – късно на 28.09.1993 г.
Съгласно приетото по делото заключение на съдебно – техническата експертиза, по
архитектурният проект процесната сграда се състои от: първи надземен етаж, кота
+0.00, състоящ се от входно фоайе; стълбищна клетка; два магазина; рампа,
проход и пет гаражни клетки; втори етаж, кота + 2,70 е решен като офисен,
достъпен от разположената в средата на сградата стълбищна клетка; трети етаж,
кота + 5,40, на който са предвидени два апартамента – апартамент № 1 и
апартамент № 2, заемащи лявата и дясната част от етажа, а в средата е
предвидено офисно помещение, достъпно както от общата за сградата стълбищна
клетка, така и от вътрешната стълба, осигуряваща вертикална връзка на офисния
етаж /кота + 2,70/ с офисното помещение на трети надземен етаж /кота + 5,40/,
наречен втори етаж по проекта. В обяснителната записка към архитектурния проект
първо надземен етаж е определен в проектната разработка като гаражен етаж;
втори надземен етаж е определен в проектната разработка като първи етаж кота +
2,70, наименован като първо жилищен етаж; трети надземен етаж, определен в
проектната разработка като втори етаж кота + 5,40, наименован като втори
жилищен етаж.
С анекс от 09.08.1994 г. към
предварителния договор, сключен между „Д. Д“ ООД и В.Н. С., действаща за себе
си и като пълномощник на Д.В.С. страните са уговорили, че т. 1а от
предварителния договор следва да се чете в смисъл: „За В.Н.В. и Д. В. С. –
апартамент № 3 и 5 от трети жилищен етаж на сградата, със застроена площ от
121,26 кв.м. за всеки, представляващи 2/3 от същия етаж, и магазин,
представляващ 1/3 от третия жилищен етаж, построен на първия етаж /сутерен/,
ведно със санитарен възел към магазина, съгласно архитектурния проект, една
гаражна клетка по проекта и мазета, съгласно броя на апартаментите, вместо
апартаменти № 5 и 6 от втори жилищен етаж от сградата“.
Както
беше посочено по – горе, по време на сключване на процесния предварителен
договор не е одобрен архитектурен проект на процесната сграда, поради което и
уговорките между страните относно обектите, върху които съсобствениците на
дворното място ще си запазят правото на строеж и върху които след построяване
следва да придобият индивидуално право на собственост е станало на основата на архитектурни схеми или предварителни проектни
разработки. От описанието на обектите в предварителния договор, които е
следвало да получи ищцата и майка й В. Вълкова е ясно, че на втори жилищен етаж
е имало поне три апартамента с номера 4,5 и 6, както и че е предвиден първи
жилищен етаж, на който са разположени съответно апартаменти с номера 1,2 и 3. Предвидено
е под първи жилищен етаж да е разположен първи етаж – сутерен с магазини и
етажи. Така втори жилищен гараж, на който е предвидено да са разположени
апартаменти с номера 4,5 и 6 се явява трети надземен етаж. С архитектурния
проект е извършена промяна в предназначението на първи жилищен етаж спрямо
архитектурните разработки, въз основа на които е сключен предварителния договор,
както и е внесена частична промяна в предназначението на втория жилищен етаж,
съгласно приемането към момента на предварителния договор. Тази промяна,
съгласно заключението на СТЕ се състои в следното: в одобрения архитектурен
проект първи жилищен етаж – втори надземен етаж /над етажа с магазините и
гаражите/ е предвиден като офисен и така апартаменти с номера 1, 2 и 3 по
предварителния договор отпадат, а втори жилищен етаж /съгласно предварителния
договор/ с апартаменти 4 и 6, съгласно архитектурния проект става първи жилищен
етаж с апартаменти № 1 и № 2, а средният апартамент на етажа става офисно
помещение, свързано комуникативно с офисния етаж. Този етаж се явява трети
надземен етаж. На база на изложеното, заключението на експертизата е, че може
да се приеме, че апартамент № 1 от одобрения архитектурен проект, описан в
исковата молба съответства на апартамент № 4 от предварителния договор, при
условие, че се следва реда на номерацията на апартаментите в одобрения
архитектурен проект от ляво на дясно.
Съдът
намира, че промяната на предназначението на етажа на кота +2.70 от жилищен в
офисен не променя местоположението на жилищните обекти, които ищцата и майка й
следва да придобият след построяване на сградата, както и не променя
принадлежността на правото на собственост върху обектите на този етаж и върху
тези на етажа над него. Както ВКС е посочил в решение № 270/28.01.2015 г. по
гр.д. № 7515/2013 г., по време на висящността на производството, с предмет
спора по чл. 19, ал. 3 ЗЗД изменението на предварителния договор, постигнато с
анекса от 09.08.1994 г., посочен по – горе е било налице и известно на подписалите
го ищци, но същите не са се позовали на него. Поради обстоятелството, че
влязлото в сила конститутивно решение по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД замества
несключения договор и има транслативен ефект, то ищцата не може да иска
предаване на други жилищни обекти, различни от посочените в съдебното решение.
Предвид
изложеното, съдът намира, че имотите, върху който Д.В.С. и В.Н.В. са придобили
право на собственост, по силата на приращението, взаимното отстъпено право на
строеж от другите съсобственици на дворното място и които са изработени от „Д.
Д“ ООД като насрещна престация на учредено право на строеж за други обекти в
сградата са именно апартамент № 1 и 2, тъй като последните са идентични именно
с апартамент № 4 и 6 по предварителния договор. Така ищцата се явява собственик
на процесния имот – апартамент № 1, независимо от подписаната декларация с
нотариална заверка на подписите от 09.10.1995 г., с която В.В. и Д.С. са
декларирали, че си разпределят съсобствените обекти, доколкото Д.С. се явява
единствен наследник на майка си В.В., видно от приетото удостоверение за
наследници от 19.05.2010 г.
Ответникът
„С.Б.И.“ ЕООД поддържа да е придобил имота по давност, чрез непрекъснато
владение, като се позовава на владението на своя праводател „Д. Д“ ООД. На
първо място, следва да се посочи, че от приетия акт за удостоверяване на
годността на конструкцията от 30.07.1994 г. може да се заключи, че към
посочената дата сградата е била построена в груб строеж, от който момент процеснят
имот е възникнал като самостоятелен обект на право на собственост. Както беше
посочено по – горе, ищцата и нейната праводателка В.В. са придобили
собствеността върху имота по силата на приращението и взаимно отстъпеното от
другите съсобственици на право на строеж. Дружеството „Д. Д“ ООД е поело
задължението да изгради имотите, върху които съсобствениците на дворното място
са си запазили идеални части от правото на строеж, което задължение е насрещна
престация срещу учреденото в негова полза право на строеж за други обекти.
Предвид последното, към момента на построяване на сградата до степен на груб
строеж и възникване на процесния обект – апартамент № 1 „Д. Д“ ООД се явява
държател на имота, тъй като не е изпълнил облигационното си задължение след
построяване на имота да ги предаде на собственика и именно държи имота за
собственика. Съгласно чл. 68, ал. 2 ЗС държанието е упражняване на фактическа
власт върху вещта, която лицето не държи като своя, т.е. сочената от
законодателя разлика с владението, определено в чл. 68, ал. 1 ЗС е субективното
отношение по повод на упражняването на фактическата власт на една вещ. За да настъпи промяна в основанието на
държанието и превръщането му във владение е необходимо държателят да е извършил
едностранни действия, с които да отрича владението на владелеца, да престане на
държи вещта за последния и да започне да я държи за себе си. Промяната в
намерението и превръщането на държанието във владение не трябва да остане
скрита, а трябва да намери външен израз в предприемане на конкретни действия,
които да бъдат насочени към собственика и които да покажат несъмнено, че
държателят, който упражнява фактическата власт отрича правата на собственика и
го владее вече за себе си. Така, за да се приеме, че дружеството „Д. Д“ ООД,
което по силата на облигационното отношение с ищцата и с нейната праводателка държи
за собственика имота, който е построил е станал владелец на имота следва да се
докаже, че е предприел действия, с които да покаже несъмнено, че владее имота
вече за себе си. Съдът не намира за установено от показанията на свидетеля П.
да е демонстрирано от „Д. Д“ ООД такова отричане на правото на собственост на
ищцата и нейната наследодателка, както и да са предприети действия, които да са
насочени към собственика и които по несъмнен начин да покажат, че дружеството
държи имота като свой. Свидетелят посочва единствено, че като охранител на
обекта му е било разпоредило да не допуска до сградата собствениците на
дворното място, без да конкретизира дали сред тези собственици е била ищцата и
нейната наследничка; дали е било налице забрана по отношение именно на
конкретния имот. Не се установява дали само е била наложена такава забрана и
дали се е стигнало изобщо до такова недопускане, което означава – дали е търен изобщо
от собствениците такъв достъп, който да е бил възпрепятстван, включително от
страна на ищцата и праводателката й. Не са ангажирани и доказателства, че на
собствениците на отделни имоти в сградата, вкл. на ищцата при такъв неосигурен
достъп е била посочената причината за недопускане – поради това, че дружеството
– строител се смята за собственик /владелец/ на имотите, а не просто е отклонено
искането за осигуряване на достъпа чрез посочване на друга причина за
препятстването му. В този смисъл не са ангажирани доказателства, включително не
са навеждани такива твърдения от разпитания по делото свидетел П..
Най
– ранния момент, към който може да се приеме, че дружеството – строител „Д. Д“
ООД е демонстрирало намерението си да владее имота за себе си и е променило
намерението си от държател във владелец е подаването на молба – декларация от 09.06.2005
г. Това манифестиране, обаче, по никакъв начин не е доведено до знанието на
действителния собственик на имота, а както беше посочено по - горе промяната в
намерението и превръщането на държанието във владение не трябва да остане
скрита, а трябва да намери външен израз в предприемане на конкретни действия,
които да бъдат насочени към собственика и които да покажат несъмнено, че
държателят, който упражнява фактическата власт отрича правата на собственика и
го владее вече за себе си. Такова демонстриране на намерението и отблъскване на
правото на собственика да владее имота не е доказано да е противопоставено на
последния до прехвърляне на имота от „Д. Д“ ООД на ответника, поради което
последният не може да се позовава на присъединяване към собственото си
владението на своя праводател. Отделно от този извод следва и изводът за
недоказаност по делото на придобиване по давност на процесния имот от страна на
„Д. Д“ ООД независимо от периода на упражняване на фактическа власт върху
имота.
Установява
от приетия по делото нотариален акт за продажба на недвижим имот, изграден в
груб строеж № 25, том II, рег. № 3744, дело 211/2006 г., че на 31.07.2006 г. дружеството
„Д. Д“ ООД, вече с наименование „А.Б.“ ЕООД и ответникът „С.Б.И.“ ЕООД са
сключили договор за продажба на процесния недвижим имот. Договорът няма вещно –
транслативен ефект, тъй като праводателят по договора не е бил собственик на
имота и не може да прехвърли права, които не притежава. Липсват обстоятелства,
от които може да се съди, че ответникът е знаел, че праводателят му „А.Б.И.“
ЕООД не е собственик на имота, поради което следва да се приеме, че ответникът
е бил добросъвестен владелец и може да придобие имота чрез непрекъснато
упражняване на фактическата власт в продължение на 5 години. Този петгодишен
давностен срок не е изтекъл в периода от момента на сключване от ответника на
договора за продажба – 31.07.2006 г. до подаване на исковата молба – 21.04.2011
г., с което подаване давностният срок е прекъснат. Предвид изложеното, съдът
намира за недоказано възражението на ответника за придобиване на имота по
давност.
Спорен
между страните въпрос е дали ответникът владее имота, което е предпоставка за
уважаване на иска по чл. 108 ЗС.
Ответникът е оспорил обстоятелството по
владението на имота едва с писмената защита, като до приключване на устните
състезания по делото този факт не е бил спорен, дори напротив – в отговора на
исковата молба и в хода на процеса ответникът се е позовал на изтекла в негова
полза придобивна давност. От разпит на свидетеля Д.Б. се установява, че при
посещение на свидетеля на цялата сграда, вкл. и до имота достъп до същата е бил
осъществен от Д.С. Д.. Видно от протокол за предаване на ключовете от
17.08.2015 г. същото лице Д. е предало на частен съдебен изпълнител ключовете
за друг обект в сградата, от името на трето за делото лице – „С.Б.И.“ ЕООД. От
последното обстоятелство следва изводът, че лицето Д.С. Д. държи достъпа до
сградата, държайки ключа от обектите в същата. Установява се от прието по
делото пълномощно, изходящо от управителя на ответното дружество, явяваща се и
управител на всички дружества, с които „Д. Д“ ЕООД е сключило договори за
продажба на отделни обекти в сградата, че последната, именно като управител на
всички тези дружества е упълномощила Д.С. Д. да извършва всички правни и
фактически действия във връзка с упражняването на правата на дружествата,
включително на ответното на собственици на отделни обекти в процесната сграда.
От последното следва изводът, че Д. Д. е осъществил действия по предоставяне
достъп до имота на свидетеля Б., по предоставяне на ключове от друг обект в
сградата и изобщо всички действия по осигуряване достъп до имота в качеството
на пълномощник на собствениците на отделни обекти в имота, а не като владелец,
който владее за себе си или за дружество, което той представлява процесната
сграда. Предвид това, съдът намира, че именно ответното дружество владее
процесния имот, с което е осъществена и втората
предпоставка за уважаване на ревандикационния иск.
Поради
изложените съображения за непридобиване от ответника по давност на процесния
имот следва и изводът за липса на основание за владение на имота от ответното
дружество.
По
изложените съображения искът по чл. 108 ЗС следва да бъде уважен.
При
посочения изход на делото в полза на ищеца следва да бъдат присъдени направени
по делото разноски в размер на 255 лв. В полза на процесуалния представител на
ищеца, предоставил по реда на чл. 38 ЗА на ищеца безплатна адвокатска помощ
следва да бъде присъдено адвокатско възнаграждение, определено по реда на
Наредбата за минималните адвокатски възнаграждения и възлизащо на 3 239,34
лв.
Ответникът
следва да бъде осъден да заплати в полза на бюджета на съда, на основание чл.
78, ал. 6 ГПК държавна такса в размер на 1 394,67 лв., дължима по уважения
срещу ответника иск.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предяен от Д.В.С., ЕГН ********** против „С.б.“ ЕООД, ЕИК ******** иск по чл.
108 ЗС, че ищцата Д.В.С., ЕГН **********
е собственик на недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ № 1, построен на трети надземен етаж, кота + 5.40 м. със
застроена площ от 121,26 кв.м., състоящ се съгласно одобрен архитектурен проект
от 28.09.1993 г. от входно антре, дневна, кухненски бокс, трапезария, две
спални, обслужващи антрета, баня с тоалетна, тоалетна и три тераси, при
граници, съгласно архитектурния проект: север – двор; изток – калканна стена;
юг – ул. „Л.“; запад – офис, стълбище и апартамент № 2, заедно с принадлежащото
му избено помещение № 1, с площ от 3,24 кв.м., при граници – север – избено
помещение № 2, изток, юг и запад – общ коридор, ведно с 0,0548 % ид.ч. от
общите части на жилищната сграда, построена в парцел X – 82 от кв. 276 по плана
на гр. С., м. Лозенец – 1, с площ от 597 кв.м. /идентичен с бивш имот с
планоснимачен номер XI, кв. 227 по плана на гр. С./, като ОСЪЖДА „С.б.“ ЕООД, ЕИК ******** да предаде на Д.В.С., ЕГН ********** описания по – горе недвижим имот.
ОСЪЖДА „С.Б.“ ЕООД, ЕИК ******** да
заплати на Д.В.С., ЕГН **********,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата
255 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА „С.Б.“ ЕООД, ЕИК ******** да
заплати на адв. М.Д.Б. – САК, на
основание чл. 38 ЗА сумата 1 394,67 лв.
– адвокатско възнаграждение при предоставена в полза на ищеца безплатна
адвокатска помощ.
ОСЪЖДА „С.Б.“ ЕООД, ЕИК ******** да
заплати в полза на бюджета на Софийски градски съд, на основание чл. 78, ал. 6 ГПК сумата 1 394,67 лв. – държавна
такса, дължима по уважения срещу ответника иск.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: