Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 31.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на трети октомври две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
като разгледа докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 6671 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе
предвид:
Търговско
дружество „К.****“ ООД гр. София е предявил срещу ответниците „О.– Б-Г“ ЕООД
гр. София и „Т.п.“ ООД *** установителен иск с правно основание чл. 124 ал. 1
от ГПК, и срещу ответника „П.а.“ ЕООД *** осъдителен иск с правно основание чл.
108 от ЗС.
Ищецът
„К.****“ ООД гр. София излага, че с нотариален акт № 27 том ІІ тег. № 2904,
дело № 204/2012 г. на нотариус И.Н., вписан в СВп гр. София с вх. рег. № 10997,
акт № 96, том ХХІІ дело № 4439, е придобил следните недвижими имоти:
- поземлен
имот с пл. № 2114, попадащ в кадастрален лист № 682 в местност „в.з. Драгалевци
– І част – Ботаническа градина“ с площ, съгласно документ за собственост 1247
кв. м, при граници, съгласно скица: североизток – имот пл. № 1368, югоизток –
имот пл. № 1370, югозапад – имот пл. № 2113, северозапад – имот пл. № 2246 и
имот пл. № 1366;
-
поземлен имот с площ 7084 кв. м, съставляващ имот пл. № 1370, нанесен в
кадастрален лист № 682 по неодобрения кадастрален план на гр. София, в.з.
„Драгалевци – І част – Ботаническа градинам. Тодорово круше, при съседи на
имота по скица: имоти с планосн. Номера 1369, 1368, 1616, 1383, 2113, 1384,
2115, 2116, 2106, 807, 2114.
Ищецът
твърди, че тези имоти съставляват по кадастрална карта поземлен имот с
идентификатор 68134.1971.3002, с адрес: гр. София р-н Витоша, в.з. Драгалевци –
1-ва част – Ботаническа градина, с площ 8072 кв. м, с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, с начин на тарйно ползване: за друг вид
застрояване, с номер по предходен план: 1370, 2114, квартал 126Б, парцел ХІ,
при съседи: поземлени имоти с идентификатори, както следва: 68134.1971.2113, 68134.1971.36,
68134.1971.2115, 68134.1971.2116, 68134.1971.2106, 68134.1971.1384,
68134.1971.42, 68134.1971.1383, 68134.1971.1616, 68134.1971.139,
68134.1971.1369, 68134.1971.1368, 68134.1971.1392. На 11.11.2008 г. Столична
община, район Витоша, одобрила проектна документация за изграждане в описания
имот на обект жилищни еднофамилни къщи с гараж, като за строителството било
издадено разрешение за строеж № 537 от 18.11.2008 г. на главния архитект на СО,
район „Витоша“. На 09.04.2012 г. било издадено удостоверение за степен на завършеност
на строеж V категория, за изпълнението на етап „груб строеж“ на къща № 1 от
обект жилищна група еднофамилни къщи с гараж. Ищецът твърди, че през 2012 г.
къща № 2 също била изградена на етап „груб строеж“. Като се основава на
твърдението, че описаните къщи № 1 и № 2 са изградени на етап груб строеж към
датата на придобиването на имотите, ищецът твърди, че по силата на чл. 92 от ЗЗД (очевидно се има предвид чл. 92 от ЗС) е придобил собствеността върху двете
сгради.
С
постановление за възлагане на недвижим имот от 13.01.2014 г. по изп. дело №
20138510401313 на ЧСИ М.П., образувано срещу ищеца като длъжник, описаният
поземлен имот бил придобит от първия ответник „О.– Б-Г“ ЕООД като купувач в
публична продан. Една втора идеална част от имота била прехвърлена като апортна
вноска от първия ответник „О.– Б-Г“ ЕООД на втория ответник „Т.п.“ ООД. Двамата
ответници прехвърлили собствеността върху поземления имот на третия ответник „П.а.“
ЕООД с нотариален акт № 114 том 165 вх. рег. № 67614, за замяна на недвижими
имоти. Ищецът твърди, че предмет на прехвърлителните актове е само поземленият
имот, но не и изградените в имота сгради, които били изградени в степен „груб
строеж“ към момента на изнасяне на имота на публична продан: къща 1 на два етажа, със застроена площ
121,66 кв. м и РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на първи
етаж кота 0 – коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария, кухня, зимна
градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота + 3,33 м – коридор,
две бани, три спални, гардероб и две тераси; къща 2 на два етажа със застроена
площ 121,66 кв. м и РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на
първи етаж кота 0 – коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария, кухня,
зимна градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота + 3,33 м –
коридор, две бани, три спални, гардероб и две тераси. Завършеността на сградите
до степен „груб строеж“ се установявала от удостоверение за степен на
завършеност от 09.04.2012 г. от Столична община район „Витоша“ и от протокол от
15.08.2013 г. за опис на недвижимия имот по изпълнителното дело. Поради това,
ищецът твърди, че с публичната продан на поземления имот с идентификатор
68134.1971.3002 не е била придобита собствеността и върху изградените в имота
сгради, които не са били предмет на принудителното изпълнение. От горното
според ищеца следва, че ответниците не са придобили право на собственост върху сградите
в поземления имот.
На
основание изложените обстоятелства, ищецът прави следните искания до съда:
1. по установителния иск за собственост
с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК, да признае за установено по отношение
на ответниците „О.– Б-Г“ ЕООД гр. София и „Т.п.“ ООД ***, че ищецът „К.****“
ООД гр. София е собственик на следните имоти: къща № 1, изпълнена на етап „груб
строеж“ съгласно удостоверение за степен на завършеност на строеж ІV категория,
издадено на 09.04.2012 г. от Столична община район Витоша, на два етажа, със
застроена площ 121,66 кв. м и РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните
помещения: на първи етаж – кота 0,00, както следва: коридор, баня, стълбище,
спалня, дневна, трапезария, кухня зимна градина, мокро помещение и гараж, и на
втори етаж – кота +3,33 м – коридор, две бани, три спални, гардероб и две
тераси; къща № 2 изпълнена на етап „груб строеж“ на два етажа, със застроена
площ 121,66 кв. м, с РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на
първи етаж – кота 0,00, както следва: коридор, баня, стълбище, спалня, дневна,
трапезария, кухня зимна градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж –
кота +3,33 м – коридор, две бани, три спални, гардероб и две тераси, и двете
сгради изградени в поземлен имот с идентификатор 68134.1971.3002 по кадастрална
карта, одобрена със заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор
на АГКК, последно изменена със заповед № КД-14-22-797/07.11.2011 г. на
началника на СГКК София;
2.
по ревандикационния иск, да признае за установено по отношение на ответника „П.а.“
ЕООД ***, че ищецът „К.****“ ООД гр. София е собственик на гореописаните сгради
на основание Нотариален акт № 27 том ІІ рег. № 2904 дело № 204 от 2012 г. на
нотариус И.Н. с рег. № 040 на НК район на действие СГС, вписан в СВп гр. София
с вх. рег. № 10997 акт № 96 том ХХІІ дело № 4439 на 21.03.2012 г. и по силата
на приращението, и за осъждане на ответника „П.а.“ ЕООД *** да предаде на ищеца
„К.****“ ООД гр. София владението върху сградите.
Ответниците
„О.– Б-Г“ ЕООД гр. София и „Т.п.“ ООД *** в отговор от 25.10.2018 г. (том І л.
177-183) и в съдебно заседание оспорват иска със следните възражения:
- възражение
за недопустимост на установителния иск за собственост, поради липса на правен
интерес;
- възражение
за неоснователност на установителния иск за собственост, поради незавършване на
претендираните като собствени сгради до степен „груб строеж“;
-
при условията на евентуалност, при установяване на завършеността на сградите в
степен „груб строеж“, възражение за придобиване на собствеността от ответника „О.–
Б-Г“ ЕООД гр. София по силата на приращението.
Ответникът
по ревандикационния иск „П.а.“ ЕООД *** в отговора си от 07.11.2018 г. (том І
л. 190-209) оспорва предявения срещу него иск със следните възражения:
-
възражение на недопустимост на иска, с позоваване на стабилитет на извършената
спрямо длъжника по изпълнителното дело „К.****“ ООД гр. София публична продан,
последвана от постановление за възлагане на недвижимия имот, поради
невъзможност да бъдат оспорвани от длъжника по исков ред, освен при наличие на
обстоятелствата по чл. 496 от ГПК;
- възражение
за неоснователност на иска, поради незавършеност на претендираните сгради до
степен „груб строеж“ по време на описа и публичната продан на поземления имот,
поради което те не са били самостоятелни обекти на право на собственост;
-
възражение за неоснователност, поради придобиване на собствеността върху
поземления имот в пълен обем, без от придобивната сделка да са били изключени
самостоятелни обекти в поземления имот;
-
при условията на евентуалност възражение за извършени необходими и полезни
разноски за имота от ответника като добросъвестен владелец, и възражение за
право на задържане върху къща 1 до заплащане на увеличената стойност на обекта
в размер на 130 000 лева, и вървху къща 2, до заплащане на увеличената
стойност на обекта в размер на 120 000 лева.
По
делото е привлечен на страната на ответника „П.а.“ ЕООД *** като трето лице
помагач ЧСИ М.Н.П.. Третото лице помагач оспорва иска с доводи за
недопустимост, поради липса на реален обект на исковата претенция, и
неоснователност с довод за незавършеност на сградите до степен груб строеж.
Съдът
намира предявените искове за процесуално допустими. Предмет и на двете искови
претенции е правото на собственост не върху поземления имот, който е бил
предмет на публичната продан по изпълнителното дело, а върху сгради, за които
ищецът твърди, че са построени в имота. С тези искове не се оспорва
действителността на публичната продан, а нейното действие спрямо сгради,
построени според твърденията на ищеца до степен „груб строеж“. Поради това,
предявяването от длъжника на установителен иск за собственост и ревандикационен
иск с предмет сгради в поземления имот не е препятствано от разпоредбата на чл.
496 ал. 3 от ГПК. Доводите на ответниците в обратния смисъл са неоснователни.
Самото съществуване на строежите и степента на тяхната завършеност не е въпрос
по допустимостта, а по основателността на исковете. Поради това, съдът не
приема за правилен и довода на третото лице помагач за недопустимост на
исковете.
Съдът,
след като се запозна със становищата на страните и прецени събраните по делото
доказателства, прие за установено следното:
С
нотариален акт № 27 от 21.03.2012 г., том І рег. № 2904 дело № 204/2012 г. на
нотариус И.Н., вписан в СВп с вх. рег. № 10497 акт № 96 том ХХІІ дело № 4439 от
21.03.2012 г., ищецът „К.****“ ООД гр. София е придобил собствеността върху
поземлен имот с идентификатор 68134.1971.3002 по кадастрална карта и
кадастрални регистри, с адрес: гр. София р-н Витоша, в.з.Драгалевци 1-ва част –
Ботаническа градина, с площ 8072 кв. м, с номер по предходен план 1370, 2114,
квартал 126б, парцел ХІ. Имотът, според текста на нотариалния акт бил идентичен
с имотите, описани в документите за собственост на продавача: поземлен имот с
пл. № 2114 с площ 1247 кв. м и поземлен имот с пл. № 1370 с площ 7084 кв. м,
двата имота отразени в кадастрален лист № 682 по неодобрения кадастрален план на гр. София. Съгласно
описанието в нотариалния акт, имотите, включени в поземлен имот с идентификатор
68134.1971.3002 са били незастроени. Ищецът твърди, че в поземления имот е
започнало строителство на обект жилищна група еднофамилна къща с гараж, за
което било издадено разрешение за строеж и които били изградени на етап „груб
строеж“ през 2012 г. В подкрепа на твърдението си представя удостоверение за
степен на завършеност на строеж V категория (л. 15). Съгласно текста на удостоверението,
част от строежа „жилищна група – еднофамилни къщи с гараж – къща 1, била
изпълнена на етап „груб строеж“. В съдебно заседание е представен оригиналният
документ – удостоверение рег. № 7000-260 от 09.04.2012 г. (л. 301). Ответниците
са оспорили валидността на издаденото удостоверение и верността на съдържанието
на документа в частта му относно констатацията за завършеността на обекта до
степен „груб строеж“. С протоколно определение от 04.04.2019 г. съдът е открил
производство за оспорване верността на представеното удостоверение.
По
делото е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза за установяване
степента на завършеност на строежа. Според констатациите на вещото лице след
оглед на място, покривът на къща № 1 не е изграден и част от зидарията не е
изпълнена. Същата е констатацията и за къща № 2.
По
делото са разпитани свидетели във връзка с етапа на завършеност на строежа на
къща 1 и къща 2. Според свидетелите С.Я.и Н.Г., процесните къщи не са били
довършени около 2015-2016 г. Според св. Ф., къщите са били довършени на етап
„груб строеж“, но същият свидетел твърди, че не са били полагани керемиди на покривите.
По делото е разпитан като свидетел Г.Н.С., който е работел като помощник ЧСИ
при третото лице помагач ЧСИ М.П. във връзка с извършения опис на поземления
имот и констатацията в протокола за опис от 15.08.2013 г. за построени на груб
строеж две постройки (ИД л. 90). Според този свидетел, постройките, описани в
протокола, не са имали никаква степен на завършеност, като свидетелят в
показанията си описва изграденото като „колони и отгоре излят бетон“.
Показанията съответстват на констатацията на вещото лице М. за степента на
довършеност на двата обекта.
Така
изложените обстоятелства обуславят следните правни изводи на съда:
Съгласно
правилото на приращението, прогласено в чл. 92 от ЗС, собственикът на земята е собственик
и на постройка върху нея, освен ако е установено друго. Изключения от това
правило са по силата на специални нормативни разпоредби, както и по волята на
страните в хипотезите на чл. 63 ал. 1 – 3 от ЗС - при учредяване на право на
строеж в полза на несобственик на земята, прехвърляне на собствеността върху
вече съществуваща постройка, или доброволна делба. Възможно и допустимо е
предмет на придобиване да бъде само земята, без постройката върху нея,
включително и чрез публична продан само на поземления имот. Прехвърлянето на
собствеността само върху сградата или запазването на собствеността само върху
сградата при прехвърляне на земята обаче е възможно само когато има реално
завършена постройка. Минималният етап на нейното завършване е етапът „груб
строеж“, съгласно чл. 181 ал. 2 от ЗУТ. Незавършената сграда до степен „груб
строеж“ представлява недвижим имот по
смисъла на чл. 110 ЗС като част от незавършена сграда,
която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост (ТР
1/04.05.2012г. по т.д. 1-2011-ОСГК). Поради това, за да е налице по силата на
публичната продан от 07.01.2014 г. преминаване собствеността само на поземления
имот, без постройките в него, следва тези сгради да са били завършени до етап
„груб строеж“. Съгласно дефинитивната разпоредба на § 5 т. 46 от ДР на ЗУТ, за
да е налице довършеност на сградата до степен „груб строеж“, следва да са
изпълнени ограждащите стени и покривът. Изпълнението на тези елементи на
сградите, чиято собственост се претендира, не е установено по делото. Вещото
лице по назначената съдебно-техническа експертиза констатира след оглед на
място, че ограждащите стени и на двете къщи са с частично неизпълнена зидария –
северната и източната фасада на къща 1 и северната, източната и западната
фасада на къща 2. Констатирано е също неизграждане на покрива и на двете къщи –
неположена топлоизолация и ламаринената обшивка. Недовършването на обектите към
датата на изготвяне на експертизата 25.09.2019 г., обуславя извод, че описаните
части от къща 1 и къща 2 – част от ограждащите стени и покривите, не са били
довършени и към датите на извършване на описа на поземления имот, публичната
продан и издаване на постановлението за възлагане – съответно 15.08.2013 г. (л.
89-90), 07.01.2014 г. (л. 116-120) и 13.01.2014 г. (л. 122). Това означава, че
към датите на извършването на описаните
изпълнителни действия по изп. дело № 20138510401313, претендираните от ищеца
като собствени къща 1 и къща 2 не са били изградени на етап „груб строеж“ и не са
имали характер на отделни обекти на собственост, а са били част от поземлен
имот с идентификатор 68134.1971.3002 по кадастрална карта, който имот е бил
предмет на публичната продан и постановлението за възлагане. С извършването на
публичната продан и влизането в сила на постановлението за възлагане от
13.01.2014 г., първият ответник „О.– Б-Г“ ЕООД гр. София е придобил
собствеността върху поземления имот, заедно с незавършените строежи в него,
обозначени като къща 1 и къща 2. Една втора идеална част от собствеността върху
поземления имот е била предоставена като апортна вноска от първия ответник при
учредяването на втория ответник „Т.п.“
ООД, видно от дружествения договор (л. 74-79). Впоследствие, чрез договор за
замяна с нотариален акт № 172 том VІ рег. № 40256 от 17.12.2014 г. на нотариус Р.Д.,
третият ответник П.а.“ ЕООД *** е придобил собствеността върху поземления имот.
По силата на приращението третият ответник е придобил поземления имот, ведно с
незавършените в него строежи.
Тези
съображения дават основание на съда да приеме, че предявените от „К.****“ ООД
гр. София установителен иск за собственост срещу ответниците „О.– Б-Г“ ЕООД гр.
София и „Т.п.“ ООД ***, и ревандикационен иск срещу ответника „П.а.“ ЕООД ***
са неоснователни и следва да се отхвърлят.
По
откритите производства за оспорване на документи, съдът следва да признае за
установено по реда на чл. 194 ал. 3 от ГПК, че удостоверение рег. № 7000 – 260
от 09.04.2012 г. (л. 15, оригинал л. 301) е с невярно съдържание в частта му
относно констатацията „къща 1 е изпълнена на етап „груб строеж“. Не се установи
неистинност на останалите оспорени документи. По отношение на удостоверение за
данъчна оценка,у съдът е констатирал частично несъответствие на копието от
документа, представено по делото, с оригинала. След представяне на оригиналното
удостоверение се констатира, че несъответствието се дължи на погрешно
представена втора страница от друго удостоверение. Това не е основание за
обявяване на документа за неистински.
Ищецът
дължи на ответника „О.– Б-Г“ ЕООД гр. София разноски в размер на 1800 лева и на
ответника „П.а.“ ЕООД *** разноски в размер на 24 500 лева, съгласно списъци
на разноските. Немотивирано и по същество неоснователно е възражението на
представителя на ищеца за прекомерност на възнаграждението на представителя на
ответника „П.а.“ ЕООД ***. Цената на ревандикационния иск е общо 460 621,20
лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка на имотите от 03.07.2018 г.
(л.165). Минималното възнаграждение, съгласно чл. 7 ал. 2 т. 5 от Наредбата за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, е 10 742,42 лева. В
конкретния случай обаче, с оглед характера и обема на делото и обема на
предоставената от пълномощника адвокатска защита, претендираното възнаграждение
не следва да се счита прекомерно по смисъла на чл. 78 ал. 5 от ГПК.
Мотивиран
от горното, съдът
Р
Е Ш И:
Отхвърля предявения от „К.****“ ООД
гр. София, ЕИК ******, седалище и адрес на управление *** срещу „О.– Б-Г“ ЕООД
гр. София ЕИК ******, седалище и адрес на управление *** и „Т.п.“ ООД *** ЕИК ******,
седалище и адрес на управление ***, установителен
иск с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК за признаване за установено, че
„К.****“ ООД гр. София е собственик на следните имоти: къща № 1, изпълнена на етап „груб строеж“ съгласно удостоверение за
степен на завършеност на строеж ІV категория, издадено на 09.04.2012 г. от
Столична община район Витоша, на два етажа, със застроена площ 121,66 кв. м и
РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на първи етаж – кота 0,00,
както следва: коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария, кухня зимна
градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота +3,33 м – коридор, две
бани, три спални, гардероб и две тераси; къща
№ 2 изпълнена на етап „груб строеж“ на два етажа, със застроена площ 121,66
кв. м, с РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на първи етаж –
кота 0,00, както следва: коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария,
кухня зимна градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота +3,33 м –
коридор, две бани, три спални, гардероб и две тераси, и двете сгради изградени
в поземлен имот с идентификатор 68134.1971.3002 по кадастрална карта, одобрена
със заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменена със заповед № КД-14-22-797/07.11.2011 г. на началника на СГКК София, с
адрес на поземления имот гр. София район Витоша, в.з. Драгалевци 1-ва част –
Ботаническата градина.
Отхвърля
предявения от „К.****“ ООД гр. София срещу „П.а.“ ЕООД ***, ЕИК ******, седалище
и адрес на управление:*** осъдителен иск
с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че „К.****“
ООД гр. Софияе собственик на следните имоти: къща № 1, изпълнена на етап „груб строеж“ съгласно удостоверение за
степен на завършеност на строеж ІV категория, издадено на 09.04.2012 г. от
Столична община район Витоша, на два етажа, със застроена площ 121,66 кв. м и
РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на първи етаж – кота 0,00,
както следва: коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария, кухня зимна
градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота +3,33 м – коридор, две
бани, три спални, гардероб и две тераси; къща
№ 2 изпълнена на етап „груб строеж“ на два етажа, със застроена площ 121,66
кв. м, с РЗП 256,45 кв. м, състояща се от следните помещения: на първи етаж –
кота 0,00, както следва: коридор, баня, стълбище, спалня, дневна, трапезария,
кухня зимна градина, мокро помещение и гараж, и на втори етаж – кота +3,33 м –
коридор, две бани, три спални, гардероб и две тераси, и двете сгради изградени
в поземлен имот с идентификатор 68134.1971.3002 по кадастрална карта, одобрена
със заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменена със заповед № КД-14-22-797/07.11.2011 г. на началника на СГКК София, с
адрес на поземления имот гр. София район Витоша, в.з. Драгалевци 1-ва част –
Ботаническата градина, и за осъждане
на П.а.“ ЕООД *** да предаде на „К.****“ ООД гр. София владението върху тези
имоти.
Признава
за установено по реда на чл. 194 от ГПК, че удостоверение рег. № 7000 – 260 от
09.04.2012 г. е с невярно съдържание в частта му относно констатацията „къща 1
е изпълнена на етап груб строеж“. Признава за недоказано оспорването на констативен
акт (образец 3) от 24.01.2011 г. за установяване съответствие на строежа с
издадени строителни книжа и че подробният устройствен план е приложен по
отношение на застрояването, издаден от Б.Г. – главен специалист в общинската
администрация на Столична община район „Витоша“ (л. 320) и удостоверение с изх.
№ ********** от 27.04.2012 г. за данъчна оценка по чл. 264 ал. 1 от ДОПК (л.
347).
Осъжда
„К.****“ ООД гр. София да заплати на О.– Б-Г“ ЕООД гр. София разноски в размер
на 1800 лева и на ответника „П.а.“ ЕООД *** разноски в размер на 24 500
лева.
Делото
е разгледано с участието на трето лице помагач частен съдебен изпълнител М.Николов
П. *** действие СГС.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: