Р Е Ш Е Н И
Е
№ 26.11.2020 г. гр.Ямбол
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД ІІ -ри
Въззивен граждански състав
На 10 ноември 2020
година
В открито
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
НИКОЛАЙ ИВАНОВ
ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА
секретар Л. Р.
като разгледа
докладваното от съдия Н.Иванов
възз. гр.дело №517 по описа на 2020 г., за да се произнесе взе
предвид следното
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба
на ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Б.Р. Б., с ЕГН-********** от
гр.Я., с адрес на управление: с.Миладиновци, общ.Тунджа, чрез пълномощник адвокат С.А.Т. ***, със съдебен
адрес:***, кантора № **, против Решение №373/10.07.2020г.
по гр. дело №98/2020г. по описа на ЯРС, с което съдът е отхвърлил предявения от
ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Б.Р. Б. иск против „Агромил“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул.“Бяло море“ № 5, ет.4, ап.11,
представлявано от управителя Р.И.Р. и М.Д.С., с ЕГН ********** ***, с който се
иска да се прогласи за нищожна на основание чл. 26, ал. 1 предл. 1 ЗЗД, поради
противоречието ѝ със закона, клаузата за уговорения срок по ЗЗД на
сключения между „Агромил“ ЕООД и М.Д.С., договор за наем с нотариална заверка
peг. № 4906/21.10.2014 г. на Нотариус № 322 - Д. Л., вписан в Служба по
вписванията гр. Ямбол с вх. per. № 8960, том 9, стр. 114/22.10.2014 г., по
силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване
недвижими имоти – нива с площ 33 994 дка, съставляваща поземлен имот с
идентификатор № 48101.14.3 в местността „Белия камък", при граници: ПИ с
идентификатор № 48101.14.89, идентификатор № 48101.14.515 и идентификатор №
48101.14.120; нива с площ 13 399 дка. съставляваща поземлен имот с
идентификатор № 48101.16.53 в местността „Говедарската могила" при
граници: ПИ с идентификатор № 48101.16.48,
идентификатор № 48101.16.52 и идентификатор № 48101.16.11 и нива с площ 15 000 дка,
съставляваща поземлен имот с идентификатор № 48.101.18.4 в местността „Старата
кория" при граници: ПИ с идентификатор № 48101.18.53, идентификатор № 48101.18.54 и идентификатор №
48101.18.91, за срока над три години до договорения срок от 10 стопански
години, и е осъдил ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Б.Р. Б. да заплати на „Агромил“ ЕООД
гр. Ямбол, направените по делото разноски в размер на 600 лв. и на М.Д.С.,
направените по делото разноски в размер на 350 лв. В жалбата се сочи, че
решението е неправилно поради
противоречие с материалния закон и необоснованост. Сочи
се, че в конкретния случай правният спор между страните се
свеждал до това дали процесният договор за наем бил сключен в противоречие с
императивната разпоредба на чл.229 от ЗЗД, която въвеждала изрично изискване по
отношение на лицата, които могат да сключват договори за наем за срок, по-дълъг
от три години. Сочи се, че към момента на
сключване на процесния договор за наем- 21.10.2014 г., ЗСПЗЗ не е предвиждал
императивна законова норма, която да определя каква точно квота от
съсобствеността следва да притежава едно лице- съсобственик, за да сключи
валиден договор за наем по отношение на целите, отдавани под наем имоти. Твърди
се, че С. /собственик на 1/100 ид.ч. от процесиите земеделски земи/ сключила
договор за наем с ответника „АГРОМИЛ"ЕООД за срок от 10 /десет/ стопански
години. Предвид притежаваната от нея 1/100 ид.ч., е имала право да извършва
единствено действия по обикновено управление на съсобствената вещ, но не и
такива на разпореждане. От това и предвид императивната законова разпоредба на
чл. 229, ал.2 от ЗЗД, се стигало до извод, че още към момента на сключването
си, този договор е страдал от порок, касаещ срока му. Сочи се, че със
сключването на договора за наем за срок, по-голям от три години, страните по
договора нарушили разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, поради което клаузата
на чл. 2 от процесния договор била нищожна на основание чл. 26 от ЗЗД и следвало да се замести от повелителната норма
на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД. От това следвало,
че сключеният договор за наем бил със срок от три години, като за срока над
този период се явявал нищожен. Твърди се, че PC-Ямбол не е обсъдил противоречието на процесния договор с нормите на
ЗЗД, като приел, че същият следва да бъде в синхрон единствено със ЗСПЗЗ, който
се явявал специален по отношение на ЗЗД. Предвид
изложеното и по подробни съображения в жалбата, се претендира отмяна на
атакуваното решение и постановяване на друго, с което предявения иск да бъде
уважен изцяло. Претендират се и направените по делото разноски.
В
писмения отговор на „Агромил“ ЕООД гр. Ямбол се сочи, че въззивната жалба е
неоснователна. Изразява се становище, че решението на ЯРС е правилно и
законосъобразно. Сочи се, че към момента на сключване на договора за наем
съдебната практика непротиворечиво приемала, че наемните отношения имат
неформален, облигационен характер и са действителни, ако наемодателят може да
предаде ползването върху имот, предмет на договор, дори и наемодателят да не е
собственик. Новата правна уредба - чл.4а и 46 от ЗСПЗЗ преуредила наемните
отношения с предмет на договора - земеделска земя, като специалните правила на
тези норми били отклонение на общия закон и не попадали в режима на ЗЗД. В
ЗСПЗЗ липсвало правило, дали защитата по чл.229 от ЗЗД е приложима и спрямо
договорите за наем на земеделски земи. По аргумент на противното, при липса на
изрично посочване за това, се приемало, че нормите на общия закон нямат
действие спрямо нормите на специалния закон. В подкрепа на това били и
създадените прави норми чл.4а и чл.4б, които били регламент за наемните
отношения по отношение за земеделските земи, който не само не бил идентичен с
регламента на чл.229 от ЗЗД, но и изцяло го изключвал. ЗСПЗЗ не посочвал дали
сключените в отклонение на чл.4а ЗСПЗЗ договори за наем са нищожни на основание
чл.26, ал.1 от ЗЗД, а давал възможност за саниране на такива договори, сключени
от собственици, притежаващи по-малко от 25% от собствеността, като при
потвърждаване на договор от собствениците с обем на собствеността над 25% те
продължавали действието си. Такова потвърждаване в случая било извършено, като
в срока по §10 (2) от ПРЗ на ЗИДЗСПЗЗ /ДВ, бр.55 от 2018г./ било извършено в
обем на 34.5% от собствеността. Прилагането на тази процедура не засягала
валидността на договора и обвързаността между сключилите го страни се
запазвала. Процесния договор за наем бил вписан, което обстоятелство било
публично известно на трети лица от датата на вписването- 22.10.2014г. и факта,
че жалбоподателят е решил да сключи договор за земеделски имоти, за които му
било известно, че има сключен по-рано такъв, с цел да го елиминира не
обуславяло правото му да предяви иска по това съдебно производство. Претендира се, по подробни
съображения изложени в отговора, жалбата да бъде отхвърлена, атакуваното
решение потвърдено и да се присъдят направените по делото разноски пред
въззивната инстанция.
В с.з. жалбата се поддържа от пълномощника на въззивника.
Въззиваемата страна „Агромил“ ЕООД гр. Ямбол, чрез своя
пълномощник оспорва жалбата и претендира нейното отхвърляне.
За да се произнесе, от фактическа страна съдът установи
следното:
По делото е приложено Решение №2701/17.07.1995г. на ПК-Тунджа за възстановяване
правото на собственост върху земеделски земи съгласно плана за земеразделяне в
землището на с.Миладиновци, с което е било възстановено правото на собственост
на наследниците на К.Д.И. /съгл. удостоверение за идентичност на лице с
различни имена: К.Т.Г. и К.Д.И., са имена на едно и също лице/ б.ж. на с.М.
върху земеделски земи: нива от 33.999 дка, нива от 13.400 дка и нива от 15.000
дка, всички в землището на с.Миладиновци, предмет на атакувания по делото
договор за наем.
Страните не спорят за кръга от наследници на К. Т. Г., род.
на *** г. б.ж. на с.М., обл.Я., починала на ******** г., и за притежаваните от
всеки от тях идеални части от правото на собственост върху процесните
земеделски земи /правата на наследниците са били правилно установени и от
първоинстанционния съд/.
Видно от Договор за наем на земеделска земя от 21.04.2014
г., с нотариална заверка на подписите рег.№ 4906/21.10.2014 г. на Нотариус №
322 Д.Л., вписан в службата по вписванията гр.Я., с вх.рег.№ 8960, том 9,
стр.114 от 22.10.2014 г. /предмет на предявения иск/, същия е бил сключен между
един от наследниците на К. Т. Г. – ответницата М.Д.С., в качеството на
наемодател и втория ответник по делото – „АГРОМИЛ“ЕООД гр.Ямбол, в качеството
на наемател. С договора наемодателят е предоставил на наемателя за временно
ползване според предназначението и процесната земеделска земя, възстановена
на наследниците на К.Д.И. б.ж. на с.М.с
Решение № 2701/17.07.1995 г. на ПК-Тунджа. Договорът е бил сключен за срок от
10 години, считано от 01.10.2019 г. до 30.09.2029 г.
Пред ЯРС ищецът е представил Договор за аренда, с нотариална заверка подписите и вписан
в службата по вписвания Ямбол с вх.рег.№ 3147, том 2, стр. 277 от 05.06.2019
г., на 05.06.2019 г., сключен между част от наследниците на К.Т. Г.: И.Т. И., П. Т.И., Й. Д. Г., Д.И. П., А.С.А., Т.И. Т.,
В. Г.И., М. П. И., В. Т. А., Т.Ж. Ч., Р. Т. И., М. И. К., А.И. Т., С. Т. Г., Н.
М. М., Ц.П. К., Н. Г. С., В. Г. К., и М. С.М., от една страна в качеството на
арендодатели и ищецът ЗП Б. Р. Б.от друга, с предмет процесните земеделски
земи, възстановени на наследниците на К.Д.
И. б.ж. на с.М. с Решение № 2701/17.07.1995 г. на ПК-Тунджа.
От ответника „АГРОМИЛ“ЕООД гр.Ямбол с отговора на ИМ, пред първоинстанционния съд
са били представени декларации с нотариални заверки
на подписите, част от наследниците на К. Т. Г., с които същите са потвърдили
сключения на 22.10.2014 г. Договор за наем. Представените декларации са, както
следва: на В.М. М.- съсобственик притежаващ 1/600 ид.ч. от земеделските земи, с
нотариална заверка на подписа от 18.03.2020 г.; на Р. И. М. -съсобственик
притежаващ 1/600 ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от
18.03.2020 г.; на И.Д. И.- съсобственик притежаващ 1/100 ид.ч. от земеделските земи, с
нотариална заверка на подписа от 18.03.2020 г.; на М.П.И.- съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 11.03.2020 г.; на Т. И. Т.- съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 11.03.2020 г.; на А. С. А.- съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 11.03.2020 г.; на И.П. И.- съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 11.03.2020 г.; на М.И.Г.- съсобственик
притежаващ 1/40 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 11.03.2020 г.; на Й.В.Й.- съсобственик
притежаващ 1/25 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 12.03.2020 г.; на В. Г. И.- съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 16.03.2020 г.; на В. Х.И. - съсобственик
притежаващ 1/40 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 17.03.2020 г.; на Р.С. П. - съсобственик
притежаващ 1/80 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 12.03.2020 г.; на В. Д. Т. - съсобственик
притежаващ 1/100 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 18.06.2018 г.; на Р. Т. Д. /починала
на ******* год./ - съсобственик притежаващ 1/75 ид.ч. от земеделските земи, с
нотариална заверка на подписа от 06.06.2018 г.; на Р.В.Д. - съсобственик
притежаващ 1/75 ид.ч. от земеделските
земи, с нотариална заверка на подписа от 06.06.2018 г.; на М.В. Ж. -
съсобственик притежаващ 1/75 ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка
на подписа от 06.06.2018 г.; на И.Т.И. -съсобственик притежаващ 1/50 ид.ч. от земеделските земи, с нотариална
заверка на подписа от 07.06.2018 г.; на П. Т.И.- съсобственик притежаващ 1/50
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 14.06.2018 г..; на
М.Д.С. - съсобственик притежаващ 1/100
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 06.06.2018 г.; на
Д. И.М. - съсобственик притежаващ 1/40
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 13.06.2018 г.; на
А. И. Т.- съсобственик притежаващ 4/100
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 13.06.2018 г.; на
С.Т.Г. - съсобственик притежаващ 1/10
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 04.06.2018 г.; на
М. И. К. - съсобственик притежаващ 4/100
ид.ч. от земеделските земи, с нотариална заверка на подписа от 13.06.2018 г. и на
П.И. Д. /починала на ********* г./- съсобственик притежаващ 4/100 ид.ч. от земеделските земи, с
нотариална заверка на подписа от 13.06.2018 г.
При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок по чл. 259 ГПК, от надлежна страна и при наличие на правен интерес от обжалване.
Разгледана по същество жалбата се явява неоснователна по следните съображения:
Предявения иск е с правно основание с иск с правно
основание чл.26, ал. 1 предл. първо от ЗЗД. Искът правилно е бил преценен като
допустим от първоинстанционния съд, тъй като за ищеца, е налице интерес, в
качеството му на арендатор на земеделските земи, които са и предмет и на
договора за наем, при уважаване на иска по чл.26 ЗЗД, да се ползва след
01.10.2022 г. от добивите от отдадените
му под аренда земеделски земи.
Правилно първоинстанционния съд е
приел, че наемният договор може да бъде сключен и от съсобствениците, когато
правото на собственост принадлежи на две или повече лица. Съгласно чл. 229, ал.
2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не
могат да сключват договор за наем за повече от три години. В приложното поле на
тази норма попадат не само последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици,
които могат да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ
съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и последиците от волеизявленията на различни
представители – законни или договорни.
Член 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на
сключилите го страни /тях той обвързва/, а неговото действие по отношение на
собственика. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг
срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл.236, ал.1 ЗЗД може да продължи за неопределен срок. Дори договорът за наем да е сключен
от съсобственик, който притежава дял по-малък от половината от съсобствената
вещ, така сключения договор за наем е валиден, но е непротивопоставим на
съсобственика, който има дял по-голям от половината от общата вещ.
Съгласно разпоредбата на чл.4а. ал.1
т.3 ЗСПЗЗ /Нов - ДВ, бр. 13 от 2007 г., отм., бр. 10 от 2009 г., нов, бр. 42 от
2018 г., в сила от 22.05.2018 г./, земеделска земя може да се отдава под наем
от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от
тях лице. Съгл. ал.2 на същия член, договор за наем на земеделска земя със срок
над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска
земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или
от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се
уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС. Посочената разпоредба е материалноправна
и няма обратно действие, т.е. макар процесният договор да не отговаря на
изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ /сключен е от съсобственик притежаващ 1/100
ид. ч. от имотите/, съшият не е нищожен поради противоречие със
закона. Освен това, следва да се посочи, че в §10 от ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ е предвидена процедура за потвърждаване на вече сключени договори
за наем с предмет земеделска земя, които не отговарят на изискванията на новата
правна уредба. съгласно същия, Договор за наем на земеделска земя за срок,
по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този закон,
при който не са спазени изискванията на чл.4а, ал.1 ЗСПЗЗ може да бъде
потвърден от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис,
придружена с копие на договора. Когато имотът е съсобствен, декларацията се
подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто
идеални части от съсобствения имот, или от лице, упълномощено от тях с
нотариално заверено изрично пълномощно- § 10. (1) /Изм. и доп. – ДВ, бр. 55 от
2018 г./ ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ. Декларацията по ал. 1 се подава в
общинската служба по земеделие по местонахождението на имота в срок до 31 юли
2018 г.- § 10. (2) /Изм. и доп. – ДВ, бр. 55 от 2018 г./ ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ.
Пред ЯРС, са били представени 12бр. декларации
за потвърждаване на сключения договор за наем от част от съсобствениците, като
самия въззивник не оспорва обстоятелството, че част от тях, са с нотариална заверка от 2018
г., и изхождат от лица, който притежават
общо 34,5 % ид.ч. от съсобствеността върху процесиите земеделски земи, тоест
над 25 %. В случая, ЗСПЗЗ има
положението на специален закон, който е в отклонение от общите правила по
Закона за задълженията и договорите, така и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал.
1 от Закона за собствеността, съдържаща изискването управлението и ползването
на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат
повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на
малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го
променя /извън случаите на чл.32 ал.2 ЗС/, както правилно е посочил
първоинстанционния съд. Наред с това следва да се посочи, че по делото са
представени нотариално заверени декларации /още 12бр. са подписани през 2020г.-
през първата година от действието на договора/, съдържащи съгласието на съсобствениците, притежаващи повече от половината
от общата вещ- 51,33 %, с действието на процесния договор за наем.
При това положение, първоинстанционния съд правилно е
приел, че процесния договор за наем на земеделска земя не противоречи на
закона, и предявеният
иск, като неоснователен е бил отхвърлен.
Водим от изложеното, ЯОС счита, че
атакуваното решение, като правилно и законосъобразно, следва да се потвърди на
основание чл.271 ал.1 ГПК. Въззивният съд напълно споделя мотивите към
решението на първоинстанционния съд, и на основание чл.272 ГПК препраща към тях.
При този изход на делото в полза на въззиваемата страна „АГРОМИЛ“ЕООД
гр. Ямбол, следва да се присъдят направените пред настоящата инстанция разноски
в размер на 400лв.
Ето защо ЯОС
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №373/10.07.2020г. по гр. дело
№98/2020г. по описа на ЯРС.
ОСЪЖДА ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Б. Р.
Б., с ЕГН-********** от гр.Я., с адрес на управление: с.Миладиновци, общ.Тунджа, със съдебен адрес:***,
кантора №**, чрез пълномощник адвокат С.А.Т. *** да заплати на „АГРОМИЛ“ЕООД гр. Ямбол, с ЕИК-*********, сумата 400лв.- разноски във въззивното
производство.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.