Определение по дело №215/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

и за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение № 45 от 18.07.2014 г., постановено по гр.д.№ 392/2014 г., Кърджалийският районен съд е осъдил "Г - И" АД гр. К. да заплати на С. Г. С. от гр.Кърджали сумата 4 000 лева, представляваща неплатен месечен наем от 1 000 лева за всеки месец в периода от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г.включително, по договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 14.04.2014 г. до окончателното й изплащане, както и направените по делото разноски в размер на 700 лева.

Недоволен от така постановеното решение е останал въззивникът – "Г - И" АД гр. К., който чрез своя процесуален представител, го обжалва като недопустимо, а при условията на евентуалност – като неправилно – постановено в противоречие с материалния закон, необосновано и при допуснати съществеÝи нарушения на съдопроизводствените правила. Твърди се в жалбата, че предявеният иск бил частичен, тъй като ищецът въвел като предмет на делото само част, а не цялото материално право, и неправилно не бил квалифициран като такъв с доклада по делото. В тази връзка се излагат съображения, че неправилно било произнасянето на районния съд по въпроса за допустимостта на така предявения частичен иск с оглед предявения от ответника отвод за пресъдено нещо.При уважаване на частичен иск, ищецът можел да предяви нов иск за разликата, а при отхвърлянето му, тъй като се отрича цялото спорно право, не би могъл успешно да търси ново присъждане. В настоящия случай, с влязло в сила решение на Окръжен съд – Кърджали, постановено по в.гр.д.№ 134/2013 г., съдът се бил произнесъл окончателно по предявен от С. Г. С. против „Г. – И." АД гр.Кърджали частичен иск за сумата от 4 000 лева, за присъждане на дължим наем за обект съгласно сключен договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г., за периода от 01.01.2011 г. до 01.05.2011 г., предявен като частичен от общата сума в размер на 12 000 лв., представляваща дължим наем за наетия обект за периода от 01.01.2011 г. до 31.12.2011 година. С това решение частичният иск бил преценен само частично за основателен, като в полза на ищеца бил присъден наем за 2 612.90 лв. за периода от 01.01.2011 г. до 19.03.2011 година, но за разликата над 2 612. 90 лева до предявения размер от 4 000 лева и за периода след 19.03.2011 г. до 01.05.2011 година искът бил отхвърлен като неоснователен. Счита, че след като окръжният съд е отхвърлил като неоснователен частичния иск за дължим наем за периода след 19.03.2011 г., то със сила на пресъдено неща било отречено цялото право на ищеца за периода след 19.03.2011 година до 31.12.2011 г., и същото не можело да бъде заявено отново,включително и чрез предявения по настоящото дело частичен по своя характер иск, в частност за периода 01.09.2011 г. до 31.12.2011 година. Силата на пресъдено нещо била формирана за разликата над предявената претенция до пълния размер и период на иска. Следователно, спорът – предмет на настоящото дело между същите страни, за същото искане и на същото основание, бил разрешен с влязло в сила решение по отношение на правопораждащия факт и била налице пречка същият да бъде пререшаван. Твърди се също в жалбата, че в обжалваното решение не се съдържат мотиви по всички изложени от ответника в отговора по исковата молба доводи за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Така не ставало ясно защо съдът приема иска за допустим, след като същият е самостоятелно предявен от ищеца С. С. и след като съгласно чл.14 от процесния договор за наем при осъществяване правата си и изпълнение на задълженията си по договора, наемодателите действат съвместно. Счита, че при това положение, правото на иск не съществува самостоятелно в полза на лицето, което предявява иска, и не е надлежно упражнено.Упражняване правото на иск за дължим наем против наемателя не било сред предвидените в договора изключения, при които единият наемодател може да действа самостоятелно. Или, не била налице една от изискуемите процесуални предпоставки, от които зависи съществуването и надлежното упражняване правото на иск. Освен това, постановен в противоречие с материалния закон и необоснован бил извода на районния съд по същество, че за процесния период (01.09.2011 г. – 31.12.2011 г.) не бил прекратен и е бил действащ договорът за наем от 02.08.2010 година. Твърди се, че този договор бил прекратен едностранно с едномесечно писмено предизвестие, отправено от ищеца до ответника, какъвто характер имала нотариалната покана от 24.06.2011 г., връчена на наемателя на 24.06.2011 г. В тази връзка, неправилно районният съд в обжалваното решение приел, че едномесечното предизвестие не е породило своето правно действие и не е довело до прекратяване на договора за наем от 02.08.2010 година поради липса на решение на мнозинството на съсобствениците за това. Счита, че фактите по делото опровергават този извод. По делото се установявало, че Н. Д. Н. е изпратил по пощата становище до Й. Г. С., действащ като пълномощник на Г. С. С. и С. Г. С. , в което предлагал да коментират и съгласуват клаузи за отдаването под наем на процесния съсобствен имот. Това становище сочило, че и другият съсобственик на отдадения под наем обект не считал договорът за наем от 02.08.2010 г. за действащ, като това доказателство не било обсъждано от районния съд. По делото се установявало още, че през исковия период ответното дружество ползвало процесния имот, но на основание договор за наем от 15.07.2011 г., сключен със съсобственика Н. Д. Н., със срок на действие три години. В тази връзка счита, че след 19.03.2011 г., от която дата ищецът вече нямал качеството на съсобственик и наемодател едновременно, този договор за наем от 15.07.2011 г. бил противопоставим на ищеца, в частност и за търсения период от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 година. Следователно, представеният към исковата молба договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 година не бил действащ между страните през исковия период от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 година, респ. и не обосновавал дължимост на месечен наем от ответника на ищеца в размер на 1000 лева за всеки от месеците на посочения период. По изложените съображения моли съда да отмени атакуваното решение и да отхвърли изцяло претенцията на ищеца за заплащане на сумата от 4 000 лева, представляващ неплатен месечен наем от 1 000 лева за всеки месец в периода от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г. включително по договор за наем от 02.08.2010 г., като неоснователен. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК отговор на жалбата от въззиваемия С. Г. С. не е постъпил. В съдебно заседание същият, чрез представителя си по пълномощие, намира жалбата за неоснователна. Представя писмено становище, в което излага подробни съображения и моли съда да потвърди обжалваното решение.

Въззивният съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните, констатира следното:

Атакуваното решение е валидно и допустимо, като не са налице основания за обявяването му за нищожно или обезсилването му като недопустимо.

Пред първоинстанционният съд е бил предявен от С. Г. С. от гр.Кърджали против "Г - И" АД гр. К. иск, с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, за заплащане на сумата 4 000 лева, представляваща неплатен месечен наем от 1 000 лева за всеки месец, в периода от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г.включително, по договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г.

Установено е по делото, че на 02.08.2010 г. в гр.Кърджали между ищеца С. Г. С. (въззиваем в това производство) и Н. Д. Н., от една страна като наемодатели, и „Г. – И.“ АД гр. К. (въззивник), от друга страна като наемател, е сключен договор за наем, съгласно който наемодателите отдават на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, с посочен в договора идентификатор, разположен на целия втори етаж на масивната сграда, с предназначение на обекта за офис, при месечна наемна цена от 2 000 лева без ДДС, платима на който и да е от наемодателите в брой до 31.12. на текущата година срещу издаване на разходооправдателен документ и при срок на действие на договора до 31.12.2010 г., като е уговорена клауза, че този срок може да бъде удължен по споразумение, подписано от страните.

На 19.03.2011 г. ищецът С. С. е дарил на баща си Г. С. притежаваната от него 1/2 идеална част от процесния нает недвижими имот, като си е запазил вещното право на ползване върху дарения имот.

Установено е също по делото, че с влязло в сила решение № 121 от 17.06.2013 г., постановено по в.гр.д.№ 134/20132 г. на Кърджалийския окръжен съд, „Г. – И.“ АД е осъдено да заплати на С. Г. С. сумата в размер на 2 612.90 лева, представляваща 1/2 част от дължимия наем за посочения по-горе нает обект, съгласно договора за наем на недвижими имот от 02.08.2010 г., за периода от 01.01.2011 г. до 19.03.2011 г., като частичен иск от общата сума 12 000 лева, представляваща дължим наем за обекта за периода от 01.01.2011 г. до 31.12.2011 г. Искът за заплащане на наем в останалата му част – за разликата над 2 612.90 лева и до претендирания размер от 4 000 лева, за периода след 19.03.2011 г. и до 01.05.2011 г., е отхвърлен.

С влязло в сила решение № 108 от 21.11.2013 г., постановено по гр.д.№ 1277/2013 г. на Кърджалийския районен съд, „Г. – И.“ АД е осъдено да заплати на С. Г. С. сумата в размер на 4 000 лева, представляваща неплатен месечен наем от 1 000 лева за всеки месец, в периода от 01.05.2011 г. до 31.08.2011 г. включително, по процесния договор за наем на недвижим имот от 02.08.2010 г.

Във връзка с гореизложеното, неоснователен е довода на въззивника за недопустимост на предявения иск, тъй като със сила на пресъдено нещо било отречено цялото право на ищеца за периода след 19.03.2011 г. и до 31.12.2011 г., доколкото предявения като частичен иск бил отхвърлен за периода след 19.03.2011 г., с което се отричало цялото спорно право след тази дата, а именно – дължимия наем по договора от 02.08.2010 г. Касае се за различни искания, което различие произтича от различието на периодите, за които те се отнасят - независимо, че и двата иска произтичат от едно и също основание – договорът за наем от 02.08.2010 г. Същото се отнася и за предявения иск за присъждане на наем за времето от 01.05.2011 г. до 31.08.2011 г., по който е налице влязло в сила решение. В тази връзка, обстоятелството, че единия иск – за периода от 01.01.2011 г. до 30.04.2011 г., е предявен като частичен, и е отхвърлен за периода от 19.03.2011 г. до 30.04.2011 г., не променя извода, че се касае до различни искове. Решението по този иск не формира сила на пресъдено нещо по отношение на процесния период – от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г., тъй като предмет на този иск е само част от спорното право и силата на пресъдено нещо се разпростира само върху нея.

Неоснователен е и довода за недопустимост на предявения иск, поради ненадлежно упражняване на правото на иск, доколкото иска бил предявен само от единия от наемодателите, а не от двамата. В случая, за съществуването и надлежното упражняване на правото на иск за заплащане на претендиран по договора наем не е необходимо иска да бъде предявен от двамата наемодатели съвместно, като всеки един от тях има право да получи и претендира наемната цена. В подкрепа на това е и разпоредбата на чл.4 от договора, съгласно която дължимите суми по чл.3, ал.1 (цената на месечния наем) се заплащат на който и да е от наемодателите. Още повече, че в процесния случай ищецът претендира единствено припадащата му се 1/2 част от наемната цена.

С оглед поддържаните във въззивната жалба доводи, спорно по делото е действащ ли е бил договора за наем от 02.08.2010 г. през процесния период – от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г. В тази връзка въззивникът поддържа, че договорът е прекратен едностранно с едномесечно предизвестие, отправено от ищеца до ответника с нотариална покана от 24.06.2011 г. Поддържа също, че през исковия период е ползвал имота, но на основание договор за наем от 15.07.2011 г., сключен със съсобственика Н. Д. Н., със срок на действие три години.

По направените доводи, въззивният съд съобрази следното:

След изтичането на срока на договора – 31.12.2010 г., въззивникът – наемател е продължил ползването на наетия имот със знанието и без противопоставянето на наемодателя, поради което, съгласно чл.236, ал.1 от ЗЗД, договорът се е превърнал в безсрочен, т.е. за неопределен срок. В тази насока са и цитираните по – горе влезли в сила решения на съдилищата, с които е присъден наем за ползването на имота след 31.12.2010 г. по процесния договор за наем от 02.08.2010 г.

Обстоятелството, че на 19.03.2011 г. ищецът е дарил на трето по делото лице Г. С. притежаваното от него право на собственост върху отдадения под наем самостоятелен обект, не се отразява на наемното правоотношение по договора от 02.08.2010 г. Това е така, тъй като ищецът е запазил за себе си правото на ползване на имота (до размера на дарената 1/2 идеална част), което право включва и събирането на добивите – наемите от вещта, и на това основание съществуващото наемно правоотношение може да се противопостави на приобретателя на имота. Освен това, договорът за наем обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ, като в последния случай договорът няма да породи действие за действителния собственик.

На 24.06.2011 г. ищецът, чрез пълномощник, е отправил до ответника нотариална покана, с която го е уведомил, че считано от 01.01.2011 г. договорът за наем е безсрочен, уведомил го е и за извършеното на 19.03.2011 г. дарение със запазване право на ползване, и е поканил ответника като наемател на 30.06.2011 г. да заяви начина и времето на изпълнение на просрочените му задължения, както и евентуална готовност за скÙючване на нов договор за наем, а при непостигане на споразумение за това, е отправил едномесечно предизвестие за прекратяване на договорните отношения, считано от датата на връчване на поканата. Отправил е и покана за освобождаване на имота, която е получена от ответника на 24.06.2011 г. Последното се установява от отговор на поканата от 30.06.2011 г., отправен от С. Х. Ц., като представляващ ответното дружество.

Установено е също по делото, че на 15.07.2011 г. въззивникът "Г - И" АД гр. К. е сключил договор за наем на процесния недвижим имот с другия съсобственик и наемодател по договора от 02.08.2010 г. – Н. Д. Н., считано от 01.01.2011 г. и със срок на действие три години.

Във връзка с горното, настоящата инстанция намира, че отправената на 24.06.2011 г. до въззивното дружество (наемател) от въззиваемия, като ползвател на 1/2 идеална част от процесния имот, и от Г. С., като носител на „голата собственост” върху същата идеална част, нотариална покана не води до прекратяване на превърнатия в безсрочен договор за наем от 02.08.2010 г., доколкото изхожда само от единия от двамата наемодатели по наемното правоотношение – въззиваемия С. С. Следва да се посочи, че от гледище на наемателя, за да произведе своето правно действие, изявлението за прекратяване на облигационното правоотношение по процесния договор за наем следва да изхожда от двамата наемодатели заедно. В подкрепа на този извод е и разпоредбата на чл.14 от договора за наем от 02.08.2010 г., съгласно която при осъществяване на правата си, което включва и правото да се прекрати договора за наем, наемодателите действат съвместно, с изключение на изрично упоменатите в договора случаи. Следва да се посочи, че в договора не е уговорено прекратяване на договора от страна на наемодателите с отправено само от единия от тях предизвестие. И доколкото липсва изрично предизвестие от страна на другия наемодател Николай Николов за прекратяване на договора, отправеното от ищеца предизвестие за прекратяването му не произвежда действие и не води до неговото прекратяване. Поради липсата на отправено предизвестие за прекратяване на договора от страна на наемодателя Н. Н., ирелевантно е писменото становище на последния до ищеца, с което предлага да коментират и съгласуват клаузи за отдаването под наем на имота, както и уведомлението му до "Г - И" АД за сключване на нов договор.

Що се касае до сключения на 15.07.2011 г. между Н. Д. Николов, като наемодател, и "Г - И" АД гр.Кърджали, като наемател, договор за наем, с който наемодателят е отдал под наем процесния недвижим имот, считано от 01.01.2011 г. и за срок от три години, то същият не е противопоставим и не обвързва ищеца, доколкото наемодателят Н. Н. не притежава повече от половината от имота. В този смисъл е и практиката на ВКС – решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/2010 г., ІІІ г.о., ГК, постановено по реда на чл.290 от ГПК, съгласно което когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. Ето защо следва да се приеме, че валидното обвързване на наемодателите по договора от 02.08.2010 г. не е отпаднало поради сключването на договора за наем от 15.07.2011 г.

Предвид изложеното и доколкото се установява, че въззивникът е ползвал процесния недвижим имот за периода от 01.09.2011 г. до 31.12.2011 г. по действащ договор за наем и не е заплащал на ищеца претендирания наем в размер на 1 000 лева месечно, то предявения иск е основателен. Като е приел това и е уважил така предявения иск, първоинстанционният съд е постановил правилно решение, което като такова следва да бъде потвърдено.

При този изход на делото следва да се осъди въззивника да заплати на въззиваемия направените за въззивната инстанция разноски за адвокат в размер на 360 лева.

Водим от изложеното и на основание чл.271, ал.1 от ГПК и чл.280, ал.2, от ГПК, Окръжният съд

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА решение № 45 от 18.07.2014 г., постановено по гр.д.№ 392/2014 г. по описа на Кърджалийския районен съд.

ОСЪЖДА "Г - И" АД със седалище и адрес на управление в гр. К., ул.”Волга” № 4, ЕИК *********, да заплати на С. Г. С. с постоянен адрес в гр.К., ул.”Д.” № *, с ЕГН **********, направените за въззивната инстанция разноски в размер на 360 лева.

Решението не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1.

2.