Р Е Ш Е Н И Е
№ 19.07.2019 г. гр.
Варна
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Варненски районен
съд гражданско
отделение
На двадесети юни две
хиляди и девенадесета година
В открито съдебно
заседание в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРТИН СТАМАТОВ
при секретар Даяна
Петрова
Като разгледа
докладваното от съдията Стаматов
гражданско дело № 12272 по описа за 2018 г.
И за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на
Глава "ХVІІІ -та" вр. глава "ХІІІ-та" от ГПК.
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба подадена от А.Н.С., гражданин на Руска Федерация, роден на *** г., адрес: *** и О.А.С., гражданин на Руска Федерация, роден
на *** г. адрес: *** срещу „*********“ ООД, ЕИК *********, адрес: град *********, с която се претендира, както следва:
да се признае за установено в отношенията между страните, че
сключеният между тях договор от
17.09.2011 г. за поддръжка и управление на *********е нищожен поради противоречието
му със закона; а в условието на евентуалност да се признае за установено в отношенията между
страните, че клаузата на т.2.1 от сключеният между тях договор от 17.09.2011г. за поддръжка и управление на *********с която е договорено
заплащането на 10 евро на кв.м обща площ годишно за индивидуално възложени
дейности по общите части на сградата на ул. Цар Ивайло № 1, град Бяла, област
Варна, е нищожна поради противоречието й със закона;
да се
осъди ответника да заплати на А.Н.С. сумата от 5209,54 лева и на О.А.С.
сумата от 2542,58 лева, заплатени при начална липса на основание по сключен между
тях нищожен договор от 17.09.2011г. за поддръжка и управление
на *********ведно със законната лихва върху
сумите от предявяне на иска до окончателното им плащане; в условието на евентуалност да се осъди ответника да заплати на А.Н.С. сумата от
5209,54 лева и на О.А.С. сумата от 2542,58 лева, с която неоснователно се обогатил за тяхна сметка,
ведно със законната лихва върху сумите от предявяне на иска до окончателното им
плащане;
В
исковата молба се сочи, че на 17.09.2011 г. ищците закупили от „М.М.“ ООД недвижим имот, представляващ ап.
53 с идентификатор *********, находящ се в сграда с идентификатор 07598.305.407.1, с административен
адрес: град *********. Апартаментът е със застроена площ от
102 кв.м. и прилежащи части равняващи се на
31,18 кв.м. В деня на закупуване на апартамента сключват и
договор за поддръжка и управление на апартаментен /студиен/ хотел. Последният е вписан в Службата по вписванията, град Варна като
договор за управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост на
06.12.2012г. Според т.2.1 годишната такса, която ще се изплаща от страна
на ищците е равна на 10 евро на квадратен метър, които в настоящия случай
възлизат на 1331,80 евро. За 2014 г. и 2015 г.
дължимите суми по договора са заплатени от А.С., за което са издадени фактури
от 16.09.2013г. и от 19.08.2014г. За
2016г. сумата от 1300 евро е заплатена по
банков път от О.С.. Заявяват, че през 2015 г. е предявена
искова претенция от страна на етажни собственици по реда на чл. 40 ЗУЕС. В постановени по гр.д. № 10952/2015г. по описа на Районен съд - град Варна и в.гр.д. № 780/2017
г. по описа на Окръжен съд - град
Варна решения е
констатирано, че комплекс по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС не е наличен и сградата, в
която се намира процесния апартамент е в режим на обикновена етажна
собственост. Поради това считат, че индивидуалният
договор сключен на 17.09.2011г. е нищожен
поради противоречието му със закона. В условията на
евентуалност посочват, че ако не приеме, че
целият договор е нищожен поради протоворечието му със закона, то се иска
прогласяването за нищожна на клаузата на т.2.1 от договора от 17.09.2011 г.
поради противоречието й със закона – чл. 50 и 51 ЗУЕС.
Заявяват, че заплатените по този договор суми са такива дадени без основание, с оглед на
което претендират тяхното връщане. Молят за уважаване
на главните искови претенции, а при тяхното отхвърляне – тези, предявени в
условията на евентуалност. Претендират присъждането и
на сторените в производството разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор от
страна на ответника, с който заявява, че исковите претенции са допустими, но
неоснователни. Твърди, че апартаментен – студиен хотел *********“ – град Бяла, разположен в ПИ с идентификатор 07598,305.407
е придобит от него като инвеститор и строител на комплекса. Още от въвеждането
на сградата в експлоатация през 2009 г. апартаментен – студиен хотел *********“ се управлява от него като комплекс от затворен тип. Твърди, че още при закупуването на самостоятелни обекти в сградата,
собствениците сключват договори за поддръжка и управление, която дейност се
изпълнява от него, както и от наетите от последния трети лица, на които заплаща
възнаграждение. В корпус А, където се намира и
апартамента на ищците има контролиран достъп, който се осъществява чрез
денонощна охрана, пропускателен режим и видеонаблюдение, а достъпът е възможен
само на определението за целта места чрез организиран пропуск и електронна
система с чипове. Всички гости в комплекса подлежат на
задължителна регистрация. Твърди, че разпоредбите на
чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС нямат
отношение към договора, доколкото цената е уговорена в същия за предоставяните
от ответника услуги. Цитираните в исковата молба
решения са постановени по
предявени искови претенции по реда на чл. 40 ЗУЕС.
Твърди, че мотивите на съдебно решение не са обвързващи и не се ползват със сила на
пресъдено нещо. Посочва, че корпус А на апартаментен –
студиен хотел *********“, в който се намира и апартамента на ищиците е комплекс
от затворен тип и поради това се управлява от инвеститора, с който
собствениците сключват индивидуални договори със закупуването на апартаментите
си. Твърди още, че с решение на общото събрание на
етажната собственост, обективирано в протокол от 25.10.2011 г. е определен и
размера на таксата за поддръжка и управление на общите части в сградата, който
е същият като определения в договорите. Счита, че е
изпълнил задълженията си по процесния договор, поради което не следва да връща
заплатеното от ищците. Моли за отхвърляне на исковите
претенции и присъждане на сторените разноски.
Съдът, след преценка на представените по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа страна следното:
От нотариален акт № 68, том ІV, рег. № 5278, дело №
506/2004г. и приложената по делото скица от АГКК е видно, че с договор за
покупко-продажба от 27.07.2004г., *********е придобило собствеността върху
място с площ от 4677 кв.м., представляващо УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на
гр. Бяла, като така придобитият имот е идентичен с имот идентификатор
07598.305.407 по КККР. С разрешение за строеж № 115/21.12.2004г. на *********е
разрешено да извърши строеж „Хотелски комплекс „Миг-маркет“ ООД“, с административен
адрес кв. „Бяла-Изток“, с подобекти „*********“, находящ се в УПИ ІІ-1493, в
кв. 131 по плана на гр. Бяла. С разрешение за ползване № ДК-07-137 от
07.05.2009г. на възложителите „*********о е разрешено ползването на строеж
Апартаментен (студиен) хотел – корпус А, включващ апартаментна (хотелска) част,
кафе сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и ажурни огради,
сградни ВиК отклонения и сградно ел.захранване от КТП до ГРТ. Съобразно разрешения
за строеж с № 42/15.06.2005г. и за ползване с № ДК-07-90/10.05.2006г. в имот
УПИ ІІ-1493 е изграден и се ползва трафопост, а в КК и КР е нанесена сграда №
3, представляваща складова база/склад с площ от 65 кв.м.
С
предварителен договор от 01.09.2011г. /л.604/ „Миг-маркет“ ООД“ се е задължило
да продаде на купувачи А.Н.С. и О.А.С. апартамент №53 намиращ се в горописания строеж. В
т. VIII от договора е посочено, че с
подписване на договора, купувачите удостоверяват, че са запознати подробно с
Общите условия, регламентиращи отношенията между страните по сделката, приемат
същите безусловно и сключват договора с ясно съзнание за неговия смисъл и значение. В раздел ІІІ, т. 4 от ОУ е предвидено, че
едновременно с нотариалното изповядване на сделката, всеки купувач сключва
договор за поддръжка и управление на общите части, ако продавачът предприеме да
извърши тази дейност, като заплаща и дължимата по договора за поддръжка и
управление сума за следващата година. Предвидено е договорът за поддръжка и
управление на общите части на сградата да се вписва в Агенция по вписванията,
съгласно чл. 2 ЗУЕС.
С нотариален акт от 17.09.2011г. А.Н.С. и О.А.С. закупили от „М.М.“ ООД недвижим имот, представляващ ап. 53 с идентификатор *********,
находящ се в сграда с идентификатор 07598.305.407.1 по КККР на гр. Бяла, с административен адрес: град *********. Апартаментът
е със застроена площ от 102 кв.м. и прилежащи
части равняващи се на 31,18 кв.м.
С договор за поддръжка и управление на апартаментен
/студиен/ хотел, от 17.09.2011г. вписан в СВ на 17.09.2011г., А.Н.С. и О.А.С., в качеството им на
собственици на описания апартамент възложили на *********изпълнението на
следните услуги по поддръжката на Апартаментен /студиен/ хотел *********” –
Корпус А: денонощен пропусквателен
режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на
достъпа до комплекса; заплащане на сметките за електричество, вода на общите
части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорната уредба; застраховка на имота на възложителя за
застрахователна сума до 26 000 евро;
прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на
собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на
собствеността по нотариален ред; почистване
на общите части на комплекса, озеленяване;
организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими
поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане
и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му
употреба, съгласно неговото предназначение за периода: началото на месец юни до
края на месец септември; подготвяне,
организиране и администриране на документацията свързана с придобиването на
имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя: подаване на заявление за
регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на
недвижимия имот в съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на
съдействие и представяне на собственика пред трети лица (ВиК ООД, Електроразпределителното
дружество) след изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на цялостната документация
свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и
единствено при извънредни ситуации (пожар, наводнение и др.); представляване на
собственика на имота пред общото събрание на етажната собственост, след изрично
упълномощаване на изпълнителя.
Уговорени са и специални задължения - да
присъедини собствениците на апартаменти към електроразпределителната мрежа
(поради отказ на „Е.ОН България Мрежи” АД), като *********е монтирало
електромери, отчитащи използването на ел.енергия за всички апартаменти
поотделно. От своя страна ищците са се задължили да заплащат на
дружеството-изпълнител ел.енергия използвана в собствения им апартамент.
В т. 1.2 от договора страните са уговорили и
разходите, които изпълнителят ще има право да прави, в изпълнение на горните
задължения, както следва: заплати и други възнаграждения и осигуровки на
обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията, ремонта, управлението на
комплекса, включително, но не изчерпателно – градинари, портиери, чистачи и
други специалисти; разходи за незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка
на комплекса; за застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото
обслужване като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет,
обезпаразитяване, обработка с вода, включително всички външни договори,
необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните общи части;
разноски за ел.енергия на общите части и др.
Срещу посочените услуги ищците са се задължили да
заплащат на изпълнителя годишна такса в размер на 10 евро, с включен ДДС, на
квадратен метър обща площ (включваща площта на апартамента и прилежащите му
общи части), като за периода 2014г., 2015г. и 2016г. уговореното възнаграждение възлиза в размер на 1331,80 евро.
Не се спори по делото, че ищците са заплатили на
ответното дружество възнаграждение по договора за 2014г., 2015г. и 2016г., възлизащо в общ размер на 3963,60
евро, както и че то е изпълнявало задълженията си по него.
С решение № 4453/28.11.2016г., постановено по гр.д.
№ 10952/2015г., по описа на ВРС е отменено решение на общото събрание на
етажната собственост на Апартаментен (студиен) хотел *********” корпус А и Б,
обективирано в протокол от 21.08.2015г., с което за управител на етажната
собственост на Апартаментен (студиен) хотел *********” корпус А и Б е избрана
Галина Спиридонова. Решението е потвърдено с решение от 01.06.2017г.,
постановено по в.гр.д. № 780/2017г., по описа на ВОС. В мотивите на съдебните
решения е прието, че не е налице затворен тип комплекс, тъй като двете сгради
са изградени в различни поземлени имоти, като са оградени с обща ограда и
ползват единна инфраструктура. За обитателите и на двете сгради са достъпни и
могат да се ползват рецепция, находаща се в корпус А, за обслужване на двата
входа; открити фитнес уреди; външна детска площадка; открит външен басейн,
открит малък басейн, находящ се на нивото на четвърти етаж на корпус Б, ресторант
и конферентна зала, намиращи се в топла връзка между двата входа, вътрешна
фитнес зала, намираща се в корпус Б, игрална зала в корпус А.
От *********са
налице сключени договор от 10.03.2015г. за предоставяне на услуга - доставка,
инсталиране и поддръжка на система за достъп до оптичен интернет; Договор 01.10.2010г.
за абонаментно обслужване и ремонт на асансьорите в процесния обект; Договори от
30.04.2015г., 25.04.2016г. и 11.04.2017г. за абонаментно поддържане на басейни
и чистотата на водата; Трудови договори с лица за длъжностите камериер,
портиер, чистач хигиенист, пазач; договор от 22.05.2018г. за физическа охрана
на апартаментен – студиен хотел *********“ – Корпус А и Б; Договор от 01.07.2017г.
за предоставяне на DTH-услуги - предоставяне на възможност за приемане по
цифров път на телевизионни канали /програми/ и радиа, разпространявани или
препредавани от оператора чрез сателитна платформа и/или интернет; Застрахователни
полици по имуществена застраховка на сградата, изградена в имот с идентификатор
07598.305.407, за 2015г., 2016г., 2017г., 2018г. и 2019г.
В Служба по вписванията са налице вписани договори
за поддръжка и управление със собствениците на другите апартаменти изградени в
процесния комплекс.
Приобщени по делото са и други писмени доказателства,
които като неотносими към предмета на спора, съдът не намира за необходимо да коментира.
От заключенията по назначените съдебно-строително технически
експертизи – единчина и тройна се установява, че достъпът до
апартаментен-студиен хотел *********“- гр. Бяла е контролиран, като е изградена
сигнално-охранителна система. Монтирани са видеокамери, като видеонаблюдението
се осъществява на екран на рецепцията на сградата и в офиса на управителя. В
комплекса е налична денонощна жива охрана и пропускателен режим. Влизането в
комплекса се осъществява през определени места, които се контролират с видеонаблюдение,
а пропускът е с елекронни карти. В самата сграда са изградени магазин за
хранителни стоки, ресторант /кафе-сладкарница/, зала за игри, конферентна зала.
В двора има външен басейн, детска площадка, малък фитнес и поддържан озеленен двор. Имот с идентификатор
07598.305.407 е ограден с ограда от всички страни, с изключение на северната
страна, където фасадата изпълнява роля на ограда. На запад към ПИ
07598.304.408, по регулационната граница е изградена ограда от метални оградни
колове и телена мрежа. На юг по регулационната граница е изградена ограда от
метални оградни колове и телена мрежа. На изток по регулационната граница към
имот 07598.307.22 е изградена ограда от метални оградни колове и телена мрежа.
В най-стръмната част на имот 07598.307.22 е изградена подпорна стена на
границата, която изцяло е разположена в процесния имот. Изградени са и подпорни
стени западната и южната граница и над тях е изпълнена ограда с решетки от
ковано желязо. Достъпът до сградата се осъществява от улицата, като там е
налично видеонаблюдение, рецепция и жива охрана. До вътрешния двор може да се
стигне от сградата, като достъпът отново е контролиран и без чип карта не може
да се влезе обратно в сградата. В двора може да се влезе и от улицата, но там
има бариера. Налично е видеонаблюдение и отново е необходим чип. Достъп до
имота и до вътрешния му двор е възможен през бариерата и металната решетъчна
врата зад нея, разположени в северозападния ъгъл на имота; през разположения на
северната фасада на сградата, корпус А вход/изход, който е входът към
рецепцията и през другия вход/изход попадащ в имот 07598.305.395 над топлата
връзка между сгради А и Б. До вътрешния двор на имота може да се стигне през
две врати разположени в стълбищните клетки на западната фасада. Всички описани
начини на достъп се контролират чрез магнитен чип. В имот с идентификатор
07598.305.407 са изградени три сгради – сграда корпус А, складово и машинно
помещение към басейна и трафопост. Изграденият басейн изцяло попада в процесния
имот. Между сградите в имоти с идентификатори 07598.305.395 и 07598.305.407,
именовани корпус А и Б има изградена топла връзка, като достъпа от едната до
другата сградата може да бъде осъществен през врата, разположена на междинната
площадка на стълбищната клетка.
Според заключението на вещото лице инж. Г.Г. по
допусната съдебно-техническа експертиза, в апартаментен-студиен хотел *********“-
гр. Бяла има изградена система за контрол на достъпа до общите части, като ищците разполагат с чип карти осигуряваши им
достъп до всички помещения за общо ползване. Има данни за инсталарана система
за контролиран достъп от 2012г., като последната конфигурация датира от 12.07.2015г.
Въз основа на така
установените факти, Варненският
районен съд, като съобрази приложимия закон, приема от правна страна следното:
Предявените
искове
са с правно основание както следва: по чл. 26, ал.1, предл.1 ЗЗД за нищожност на договора и евентуален за нищожност на клаузата по т.2.1 от договора; по чл. 55 ЗЗД - за заплащане на сума в размер на
2604,77 за 2014 г. и в размер на 2604,77 лева за 2015 г. за А.С.,
и в размер на 1300 евро /2542,58 лева/ за О.С. и евентуален по чл. 59 ЗЗД – за заплащане на сумата от 2604,77 лева за 2014 г., 2604,77 лева за 2015 г. на А.С. и
сумата от 1300 евро /2542,58 лева/ на О.С., с които ответникът се е обогатил за
сметка на ищците.
Основателността на исковете
предполага проведено успешно доказване от ищцовата страна, че договора, респ. т.2.1 от него е в
противоречие с действащи нормативни изисквания; че по този договор са заплатили процесната сума – А.С. в размер на по 2604,77 лв. за 2014г. и за 2015
г., а О.С. в размер на 1300 евро /2542,58 лева/; че е налице обогатяване на ответника за сметка на ищците, съответно със
сумата от 2604,77 лева за 2014 г. и 2604,77 лева за 2015 г. и със сумата от
1300 евро /2542,58 лева/ и наличието на връзка между обедняването и
обогатяването, което се изразява в придобиването на имуществена облага –
получаване на горепосочените суми от страна на ответника; При
успешно проведено такова доказване, в тежест на ответника е да докаже, че е налице валидно правно основание за заплащане
на сумите - 2604,77 лева за 2014 г. и 2604,77 лева за 2015 г. и със сумата от
2542,58 лева за 2016 г.
Съгласно нормата на чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,
нищожни са договорите, които противоречат на закона, т. е на императивна правна
норма.
В настоящия случай ищците твърдят, че сключения
между тях и ответното дружество договор за поддръжка и управление на
апартаментен /студиен/ хотел от 22.07.2013г. е нищожен, тъй като въпросите
относно управлението и поддръжката на общите части се регулират от
императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от компетентността на общото събрание
на етажната собственост, предвид обстоятелството, че притежаваният от тях имот
не се намира в жилищен комплекс от затворен тип.
С оглед така въведеното основание първият
релевантен въпрос е, налице ли е жилищен комплекс от затворен тип, с оглед
установената в чл. 2 ЗУЕС особена форма на управление на общите части. В тази връзка настоящият състав не е обвързан
от приетото в решенията по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС и в.гр.д. №
780/2017г., по описа на ВОС. Съобразно нормата на чл. 298, ал. 1 ГПК, решението
влиза в сила само между същите страни, за същото искане и на същото основание.
Последователно в доктрината и съдебната практика се приема, че диспозитивът на
решението е този, който визира като констатация относно спорното право, което
представлява източник на силата на пресъдено нещо, а по отношение на
съдържащите се в мотивите констатации относно юридическите или
доказателствените факти, както и по преюдициални правоотношения не се формира
сила на пресъдено нещо. Оттук и обективните и субективни предели на силата на
пресъдено нещо се преценяват въз основа на обективираната в диспозитива на
съдебното решение воля на съда.
С решенията, на които се позовават ищците, е
разрешен въпроса относно законосъобразността на взето от Общото събрание на
етажните собственици решение и само по този въпрос е налице сила на пресъдено
нещо. Настоящият състав не е обвързан от приетото от съдебните състави в
мотивите им наличие или липса на жилищен комплекс от затворен тип и следва да
прецени този факт съобразно смисъла на закона и ангажираните по настоящото дело
доказателства.
Разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира
жилищния комплекс от затворен тип като комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Настоящият състав
намира, че акцентът в специфичния начин на регулиране относно комплекси от
затворен тип, който законът поставя, е обособяването на няколко самостоятелни
сгради в общ свързан от архитектурна, инженерна и инфаструктурна страна комплекс
за жилищни нужди с контролиран достъп на външни лица. Зоната, която
представлява свободна незастроена площ на сградата /сградите/ в режим на етажна
собственост и техните ощи части, се управляват и поддържат за общо ползване от
собствениците на всички самостоятелни обекти. Ирелевантно е дали в имота е
изградена една или повече сгради в режим на етажна собственост, както и дали те
са изградени в един поземлен имот или във фактически обединени няколко имота, като
текста в легалната дефиниция на ЗУЕС за наличие на „сгради“ в „отделен урегулиран
поземлен имот“ не селдва да се тълкува буквално. Съществено за режима е
ограничения достъп на външни лица, както и възможността отделните собственици
на обекти от сградата да ползват общо обособената инфраструктура и съоръжения. Именно
тези общи цели и нужди от житейска и правна страна са обусловили възникването
на института на затворения тип комплекс
- за да е възможно обитателите на така функциоинално свързани сгради да вземат общи
решения във връзка с управлението на общите за всички тях части. Противното би
отрекло правна регулация на едно фактически съществуващо и наложено в
обществото правоотношение.
В настоящия случай от съвкупния анализ на събраните
по делото доказателства се установява, че още с въвеждане в експлоатация на
процесната сграда и на тази в съседния имот, инвеститорът и на двата обекта „М.м.“
ООД ги е обособил в жилищен комплекс, като ги е оградил в едно общо
пространство, изградил е многобройни общи съоражения – трафопост, басейн,
детска площадка, и т.н. Достъпът на
външни лица е бил контролиран като и двата имота са били оградени от всички
страни, влизането в сградите и до изградените в двора съоръжения се осъществява
посредством чип за отключване на вратите, с каквито чипове разполагат ограничен
кръг лица – собственици или упълномощени от тях лица, налична е денонощна
охрана и е изградено видеонаблюдение. В самите сгради на общо разположение за
обитателите им са зала за игри, фитнес /в корпус Б/ и др.
Предвид изложеното съдът намира, че сградите и прилежащото
дворно пространство следва да се определят като жилищен комплекс от затворен
тип. Този извод не се разколебава от факта, че „М.м.“ ООД отдава за временно и
възмездно ползване на трети лица притежаваните от него самостоятелни обекти, с
каквато възможност разполага всеки един собственик на самостоятелен обект и
които лице следва да се приеме, че са обитатели на сградите по смисъла на т. 5
на § 1 от ДР на ЗУЕС.
Установи се на следващо място, че по отношение на всички
обекти, с които инвеститорът се е разпоредил са налице сключени договори за
поддръжка и управление, като вписането на договорите има за цел единствено да
бъдат противопоставени на следващите приобретатели.
Дори обаче горните изводи относно наличието на
жилищен комплекс от затворен тип да не бъдат споделени, отново е налице валидно
обвързващо страните съглашение. Съдържанието на процесния договор не се
изчерпва с въпросите относно поддръжка и управление на общите части на
сградата, доколкото в същия се съдържа воля на насрещните страни за възлагане
на определени услуги – денонощен пропускателен режим в комплекса, чрез
използване на сигнално-охранителна техника, застраховка на имота, поддръжка и
почистване на басейна, съхраняване на ключ и използването му при извънредни
ситуации, като примерно са посочени пожар, наводнение, начина на отчитане и
заплащане на ел.енергията, срещу конкретно договорена цена. Извършването на
подобни услуги не е ограничено с особени изисквания на закона по отношение на
собствеността или статута на вещта, върху които изпълнителят се задължава да
въздейства. Напротив такава услуга е допустимо да се осъществява по отношение
на всякакви обекти, предназначени по естество или по воля на собствениците им
за общо ползване дори и от трети за етажната собственост лица. Само правилата
относно законосъобразното разпределение на разходите за управление и поддръжка
на общите части на етажната собственост – чл. 51, вр. § 1, т. 11 ЗУЕС, се
възприемат от съдилищата като императив /определение № 1097 от 17.11.2011г. на
ВКС по гр.д. № 630/2011г., І г.о., определение № 538 от 06.11.2015г. на ВКС по
гр.д. № 4113/2015г., І г.о., решение № 85 от 24.06.2014г. на ВКС по гр.д. №
1157/2014г., ІІ г.о./. Съответно извън компетентността на събранието на
етажните собственици би било възлагането на подобрение на терена, върху който
собствеността не се притежава от етажните собственици, чрез изпълнение на
обекти в незастроената част – озеленен двор, с кътове за отдих и алеи, басейн,
външен фитнес, детска площадка, предназначени за ползване от обитателите на
сградата в имота, услуги, свързани изцяло със собствения на възложителите имот
– сключване на имуществена застраховка срещу природни бедствия, съхранение на
ключ, който да бъде използван при пожар, наводнение и др., а оттук и опазване
на имота от природни бедствия във времето, през което собственикът е извън
жилището си /решение № 287 от 18.12.2014г. на ВКС по гр.д. № 3888/2014г., І
г.о./. Поемането на разходи за такова възлагане на услуги по управление и
поддръжка на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата или
са в прилежащата й площ, както и такива относно собствения на ищците имот,
изисква индивидуално съгласие на задълженото лице, съответно и налага
индивидуално договаряне.
С оглед изложеното съдът намира, че липсва
фактическо или правно ограничение за осъществяване на уговорения между страните
резултат – възмездно изпълнение и поддържане на луксозна и сигурна среда за
обитаване над обема на гарантираното от закона ползване на терена от
собственика на самостоятелен обект в етажна собственост. В тази смисъл съдът
приема, че договорът валидно обвързва страните, като въпросите относно достъпа
на ищците до съоръженията в дворното място през последната една година касае
изпълнение на насрещно поетото от ответното дружество задължение и стои извън валидността
на съглашението.
По изложените съображения предявеният иск с правно
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен. При това положение заплатеното
от ищците възнаграждение в общ размер на 3963,60 евро е дадено на валидно
правно основание, поради което и ответникът не дължи връщане на тази сума на по
реда на чл. 55 ал. 1 вр. чл. 34 ЗЗД и претенцията за това следва да бъде
отхвърлена.
Предвид наличието на основание за разместването на
имуществените блага, следва да се отхвърли и евентуалния иск, основаващ се на нормата
на чл. 59 ЗЗД.
На основание
чл.
78 ал. 3 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответника направените
по делото разноски, които според приложения списък по чл. 80
ГПК и доказателствата за реалното им извършване – вносна бележка за внесен депозит за експертиза –
300 лв.и договор за правна помощ са в размер от 1200 лева за адв. хонорар, против който не е направено възражение по чл. 78 ал. 5 ГПК, са в
общ размер на 1500 лв.
Мотивиран
от горното, Варненският районен съд
Р
Е Ш И
ОТХВЪРЛЯ предявените от А.Н.С., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г., адрес: *** и О.А.С., гражданин на Руска Федерация, роден
на на *** г. адрес: *** искове срещу „*********“ ООД, ЕИК *********, адрес: град *********, както следва: на основание чл. 124 ГПК във връзка чл. 26, ал.1, предл.1
ЗЗД да се признае за установено в отношенията
между страните, че сключеният между тях договор от 17.09.2011г. за поддръжка и управление
на „*********е нищожен поради противоречието му със закона; в условието на
евентуалност да се признае за установено
в отношенията между страните, че клаузата на т.2.1 от сключеният между тях
договор от 17.09.2011г. за поддръжка и управление на „*********с
която е договорено заплащането на 10 евро на кв.м обща площ годишно за
индивидуално възложени дейности по общите части на сградата на ул. Цар Ивайло №
1, град Бяла, област Варна, е нищожна поради противоречието й със закона; на
основание чл. 55 ЗЗД във връзка с чл. 34 ЗЗД да се осъди ответника да заплати на А.Н.С. сумата
от 5209,54 лева и на О.А.С. сумата от 2542,58 лева, заплатени при
начална липса на основание по сключен между тях нищожен договор от
17.09.2011г. за поддръжка и управление на „*********ведно със законната лихва върху сумите от предявяне
на иска до окончателното им плащане; в условието на
евентуалност на
основание чл. 59 ЗЗД да се
осъди ответника да заплати на А.Н.С. сумата от 5209,54
лева и на О.А.С. сумата от 2542,58 лева, с която неоснователно се обогатил за тяхна сметка, ведно със законната
лихва върху сумите от предявяне на иска до окончателното им плащане;
ОСЪЖДА на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК А.Н.С., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. и О.А.С.,
гражданин на Руска Федерация, роден на на ***г. да
заплатят на „Миг-Маркет“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
***, сумата от 1500 лева - съдебно-деловодни
разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд
в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: