Р
Е Ш Е Н И Е
№ /…..07.2021г.; гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд - Варна, 10-и състав, на десети юни през две хиляди двадесет
и първа година, в открито съдебно заседание, в състав:
Районен съдия: П. Т.
при секретаря Г. Н., като разгледа докладваното от
съдията Т.
гражданско дело № 7325 по описа за 2020г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявена
искова молба от Е.С.на жилищна сграда в гр. Варна, ул. „И.“ 1, представлявана
от В.С.С., ЕГН **********, управител на Е.С., срещу Я.Й.Ч.,
ЕГН **********, с искане да бъде постановено решение, по силата на което
ответникът да бъде осъден да заплати в полза на ищеца сумата от 1476,90 лв., сбор от месечните вноски
за периода от 01.07.2019г. до 23.01.2020г., представляващи такси за управление
и поддръжка на общите части на ЕС, както и сумата от 100,33 лв., представляваща сбор от лихви за забава върху всяка
главница за периода от падежа на всяка главница за съответния месец до датата
на подаване на исковата молба в съда – 02.07.2020г., ведно със законната лихва върху задължението
от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението.
Твърди се в исковата молба следното:
Ответникът е собственик на обект – кабинет 11 в сградата в режим на Е.С.на ул. „И.“
1, вх. А. От м.01.2020г. е обособена
отделна ЕС, с отделен административен адрес и вход – М.Ц.„Х.“. Ответникът Я.Ч. е
собственик на лекарски кабинет 11, придобит от него от предишен собственик. С
решение, обективирано в протокол от 27.01.2011г. ОС на собствениците на
жилищната сграда е приело, че лекарските кабинети на 2, 3 и 4 етаж от сградата
са обособени със самостоятелен вход, като М.Ц.„Х.“ и само техните собственици
ще си поделят разходите за текущата им поддръжка. С решение на ОС, обективирано
в Протокол от 10.07.2017г., собствениците на обекти в жилищната сграда приели,
че месечните вноски за поддръжка и управление на общите части на сградата ще се
изчисляват съразмерно на притежаваните от всеки собственик идеални части от
общите части, както предвижда чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Било прието разходите да се
заплащат в срок до 14 дни от фактурирането им. Приет бил и Правилник, в който
били определени видовете разходи, които ще се извършват за поддръжка и
експлоатация на намиращия се на посочения адрес М.К.. Разходите за медицинския
център включват суми за различни дейности, извън обичайните за поддръжка и
управление. За управител на ЕС на 01.01.2018г. бил
назначен В.С.. От момента на придобиването на обект в сградата ответникът не
изпълнявал задълженията си да заплаща разходите за поддръжка и експлоатация,
както е приело ОС на ЕС.
В
срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор
на исковата молба от ответника. Сочи се, че управителят на ЕС няма
правомощия да представлява ЕС пред съда, доколкото към момента на подаване на
исковата молба в съда същият е нямал валидно обективирана
представителна власт. Твърди се, че В.С. не е материалноправно
легитимиран да отговаря за разходите за управление и поддръжка на общите части
на ЕС. Правото на ползване на имота на ответника е запазено за друго лице, а
именно Й. Ч.. Решението на ОС на ЕС противоречи на императивна правна норма,
поради което е нищожно. Освен това ответникът не пребивава в ЕС за повече от 30
дни през една календарна година. ОС на ЕС не е приело конкретен размер на
дължимата месечна вноска. Излага се, че липсва решение на ОС на ЕС за сключване
на договор за управление и поддръжка на общите части на Е.С. с „К.С.“ 2009.
С оглед събраните по делото
доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Видно
от приложената по делото справка от Служба по вписванията – Варна процесният
имот – лекарски кабинет с номер 11, в сграда 1, ПИ с ид. номер 10135.2557.94,
обл. Варна, е бил закупен от Я. Й.Ч.. Посочено е, че титуляр на правото на
ползване е лицето Й. Я. Ч..
Установява се от Договор за управление на ЕС с номер 01 от 01.01.2018г.,
че ЕС с адрес в гр. Варна, район „П.“, ул. „И.“ 1, е възложила на В.С., като
изпълнител, да извършва дейности по управление на етажтната собственост в
сградата за срок от 2 години.
Видно
от Протокол 3 от 10.07.2017г., на проведеното ОС на ЕС са взети следните
решения: когато има нужда от капиталови разходи за неотложни нужди и ремонти,
касаещи цялата сграда, необходимата сума се изчислява по идеалните части на всеки имот на всеки собственик и „К.С. 2009“
му издава фактура за нужната сума; месечните
вноски да се изчисляват по идеалните части от общите части на входа.
Видно от
протокол от проведено общо събрание на собствениците на обекти в режим на Е.С.с
адрес ул. „И.“ 1, на 14.12.2017г. са взети следните решения: за управител на ЕС
с адрес ул. „И.“ 1, в район „П.“, е избран В.С..
По делото е приложен правилник
за вътрешния ред в ЕС на ул. „И.“ 1. В чл. 5 от Правилника е посочено, че ОС
може да приема решения по всички въпроси, касаещи вътрешния ред, използването и поддържането на общите части
и др., включително да определя размера на паричните вноски за поддръжка и
управление на общите части на етажи 2, 3 и 4 от сградата. Освен това има
отделна глава в Правилника, уреждаща поддържането на имотите на етажи 2, 3 и 4
– М.К..
Установява се от фактура с номер 1454 от 01.07.2019г., че на д-р Ч. са
му начислени задължения от 629,88 лв., представляващи сбор от такси за
управление и поддръжка на общи части на комплекс „Х.“ за м. юли, м. август и м.
септември 2019г.
Установява се от фактура с номер 1507 от 30.10.2019г., че на д-р Ч. са
му начислени задължения от 424,92 лв., представляващи сбор от такси за
управление и поддръжка на общи части на комплекс „Х.“ за м. октомври и м.
ноември 2019г., както и такса за професионален домоуправител.
Установява се от фактура с номер 1571 от 08.01.2020г., че на д-р Ч. са
му начислени задължения от 629,85 лв., представляващи сбор от такси за
управление и поддръжка на общи части на комплекс „Х.“ за м. януари, м. февруари
и м. март 2020г., както и такса за професионален домоуправител.
С
уведомително писмо до управителя на ЕС на сграда с адрес в гр. Варна, ул. „И.“
1, д-р Йодан Ч., в качеството му на притежател на ограничено право на ползване
върху имота – кабинет 11 от медицинския комплекс в сградата, е поискал да бъде
уведомяван за всички въпроси, свързани с жилищната сграда. Посочил е, че има
желание да заплати доброволно дължимите суми от 10.2018г. до 09.2019г.
Установява се от НА за покупко – продажба с номер 104, том 2, рег. номер
4238, дело 338/2018г., че М.К.К.П.и Б.А.А>продали на Я.Й.Ч. собствения си
недижим имот, представляващ процесния кабинет 11 в частта от сградата в режим
на ЕС, предназначена за М.К. „Х.“.
Видно от протокол от проведено ОС на собствениците на обекти
в режим на ЕС с адрес ул. “И.“ 1 от 10.12.2019г.
е взето решение, че управител на ЕС ще бъде
В.С..
На
03.01.2020г. е подписан нов договор за управление на Е.С. между ищцовата страна
и В.С.. В договора е уредено, че
управителят има право да представлява ЕС пред съда.
По
делото е изготвено заключение по допуснатата ССЧЕ, като от заключението на
вещото лице се установява следното: Съгласно представените счетоводни справки
за извършени разходи по поддръжка и управление на ЕС за комплекс „Х.“,
стойността, която е заплатена е в размер за м.07.2019г. от 3643,99 лв., за м.
08.2019г. от 4071,59 лв., за м.09.2019г. от 5397,09 лв., за м.10.2019г. от
3400,91 лв., за м. 11.2019г. от 4018,37 лв., за м.12.2019г. от 2996,93 лв. и за
м.01.2020г. от 4151,38 лв. Като основание за заплащане на тези суми е посочено:
ел. енергия, вода, материали за ремонт, консултантски такси, такса СОД, такса
асансьор, счетоводно обслужване, ремонти, такса телефон, такса изтривалки,
професионален домоуправител, почистване, заплати, осигуровки и банкови такси.
За кабинет 11, процесният, процента на ид.ч. от общата част на М.К. „Х.“ е
6,5379 %. Следователно за процесния периода задължението на собственика на
кабинет 11 е в размер на общо 1476,90
лв. Ако обаче се съобрази задължението само за този кабинет 11, изчислено
като 6,5379 % от общите части спрямо реално осчетоводените и заплатени разходи,
то тогава задължението се равнява на 1739,67 лв.
От така приетата фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Е.С. представлява правоотношение по
повод притежаването на самостоятелен обект в сграда, в която етажи или части от
етажи, които могат да бъдат такъв обект на самостоятелно право на собственост,
заедно с придадените към тях помещения, принадлежат на отделни собственици.
Тази самостоятелна собственост се съчетава неразривно със съсобственост върху
общите части в същата сграда на титулярите на собственост върху самостоятелни
обекти в нея.
Установи
се по делото, че по силата на НА за покупко – продажба с номер 104, том 2, рег.
номер 4238, дело 338/2018г., М.К.К.П.и Б.А.А>продали на Я.Й.Ч. собствения си
недижим имот, представляващ процесния кабинет 11 в частта от сградата в режим
на ЕС, предназначена за М.К. „Х.“. Към момента на начисляване на претендираните
суми именно Я.Ч. е бил собственик на процесния имот, поради което същият се
явява отговорно лице за задълженията, представляващи разходи за управление и
поддръжка на общите части на ЕС. Без значение в случая е, че правото на
ползване е предоставено на трето за спора лице. Собственикът отговаря винаги за
задълженията в ЕС. Отношенията между собственика на имота и неговия ползвател
са вътрешни помежду им отношения и не касаят допустимостта на предявените
искове.
Безспорно по делото се
установи, че управителят на ЕС В.С. е бил надлежно избран за такъв по силата на
решение на ОС на ЕС. Решението е било обективирано
в протокол от проведено ОС на собствениците на обекти в
режим на ЕС с адрес ул. “И.“ 1 от 10.12.2019г.
На 03.01.2020г. е подписан нов договор за управление на Е.С. между ищцовата
страна и В.С.. В договора е уредено, че
управителят има право да представлява ЕС пред съда.
По същество искът се явява
основателен. Установи се по делото, че с решение на ОС на ЕС,
обективирано в Протокол 3 от 10.07.2017г., са взети следните решения: когато
има нужда от капиталови разходи за неотложни нужди и ремонти, касаещи цялата
сграда, необходимата сума се изчислява по
идеалните части на всеки имот на всеки собственик и „К.С. 2009“ му издава
фактура за нужната сума; месечните
вноски да се изчисляват по идеалните части от общите части на входа. Именно
поради това бе допусната ССЧЕ. От заключението на вещото лице, което съдът
кредитира изцяло, като професионално дадено и отговарящо изцяло на поставените
въпроси се установи следното: Съгласно представените счетоводни справки за
извършени разходи по поддръжка и управление на ЕС за комплекс „Х.“, стойността,
която е заплатена е в размер за м.07.2019г. от 3643,99 лв., за м. 08.2019г. от
4071,59 лв., за м.09.2019г. от 5397,09 лв., за м.10.2019г. от 3400,91 лв., за
м. 11.2019г. от 4018,37 лв., за м.12.2019г. от 2996,93 лв. и за м.01.2020г. от
4151,38 лв. Като основание за заплащане на тези суми е посочено: ел. енергия,
вода, материали за ремонт, консултантски такси, такса СОД, такса асансьор,
счетоводно обслужване, ремонти, такса телефон, такса изтривалки, професионален
домоуправител, почистване, заплати, осигуровки и банкови такси. За кабинет 11,
процесният, процента на ид.ч. от общата част на М.К. „Х.“ е 6,5379 %.
Следователно за процесния периода задължението на собственика на кабинет 11 е в
размер на общо 1476,90 лв. Установената
дължима сума съвпада с претендираната такава.
Следва
да се посочи, че М.Ц.„Х.“ е част от сградата в ЕС „И.“ 1, поради, като изрично
е прието, че собствениците на обекти в центъра дължат суми за поддръжката му
към ЕС. Едва след процесния период е взето решение да се обособи нова ЕС, като
медицинският център се отдели в отделна ЕС, различна от „И.“ 1.
Доколкото е основателен предявения главен иск, акцесорният иск по реда
на чл. 86 ЗЗД също се явява основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
Предвид изхода на спора ответникът следва да бъде осъден в полза на
ищеца сторените от последния разноски в производството в размер на общо 574,08 лв., с оглед представения списък
по реда на чл. 80 ГПК.
Воден
от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА
Я.Й.Ч., ЕГН **********, да заплати в полза на Е.С.на жилищна сграда в гр.
Варна, ул. „И.“ 1, представлявана от В.С.С., ЕГН **********,
управител на Е.С., сумата от 1476,90 лв.
(хиляда четиристотин седемдесет и шест лева и деветдесет стотинки), представляваща
сбор от дължимите месечни вноски за периода от 01.07.2019г. до 23.01.2020г., представляващи такси за управление и
поддръжка на общите части на ЕС, ведно със законната лихва върху сумата от
датата на подаване на исковата молба в съда – 02.07.2020г. до окончателното
изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Я.Й.Ч., ЕГН **********, да заплати в полза на Е.С.на
жилищна сграда в гр. Варна, ул. „И.“ 1, представлявана от В.С.С., ЕГН **********, управител на Е.С., сумата от 100,33 лв. (сто лева и тридесет и три
стотинки), представляваща сбор от лихви за забава върху всяка главница от
формиращите общото задължение в размер на 1476,90
лв. (хиляда четиристотин седемдесет и шест лева и деветдесет стотинки), представляваща
сбор от дължимите месечни вноски за периода от 01.07.2019г. до 23.01.2020г., представляващи такси за управление и поддръжка
на общите части на ЕС, за периода от
падежа на всяка главница за съответния месец до датата на подаване на исковата
молба в съда – 02.07.2020г.
ОСЪЖДА Я.Й.Ч., ЕГН **********, да заплати в
полза на Е.С.на жилищна сграда в гр. Варна, ул. „И.“ 1, представлявана от В.С.С., ЕГН **********, управител на Е.С., сумата от 574,08 лв., представляваща
сбор от сторените в производството разноски.
Решението подлежи на обжалване
с въззивна жалба, подадена в двуседмичен срок пред Окръжен съд – Варна, който
започва да тече за страните от датата на получаването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:.......................