Р Е Ш Е Н И Е
гр. Г.
Т., 08. 04.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД Г. Т., в
публично заседание проведено на двадесет и първи март две хиляди и единадесета година
в състав:
Районен съдия: ПЕТЪР
ПЕТРОВ
при секретаря Р.И.…………………………………
и в присъствието на прокурора
………………………
като разгледа докладваното от
районния съдия гр. дело № 00676 по описа за 2010г и за да се произнесе взе предвид следното:
И.Д.П. *** Т. е депозирал заявление пред съда по чл. 410 ГПК за издаване на заповед за изпълнение срещу длъжника М.И.А. в качеството й
на ЕТ „ А.-*** Т.В срока по чл. 414 ГПК длъжникът е подал възражение пред съда,
че не дължи посочените в заповедта, издадена от съда, парични суми.
В дадения му от
съда срок заявителят е депозирал искова молба за установяване съществуването на
вземането си срещу длъжника в размер на 2400 лв главница,представляваща
неизплатена част от цената на недвижим имот по предварителен договор за
покупко- продажба на същия имот от 30. 05. 2008 год. и мораторна лихва в размер
на 290. 61 лв за периода 30. 06. 2009 год. до 05. 11. 2010 год. и ведно със
законната лихва върху сумите от 06. 11. 2010 год. до окончателното изплащане на
сумите, както и разноските по частното гражданско дело. Претендират се и
разноските по настоящото дело.
Производството
е по чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл. 415, ал. 1
ГПК, а материалноправното основание на исковете на ищеца е в нормите на
чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
В срока по чл.
131 ГПК от ответника е постъпил отговор, с който ответникът оспорва иска изцяло
по основание и размер, като възразява, че процесният имот е погинал за сметка
на ищеца. Ответникът прави и следните възражения :
- Че ищецът не
е бил собственик на продавания имот и че не може да изпълни задължението си по
договора – да прехвърли валидно собствено-стта му.
- Възражение за
нищожност на предварителния договор на основание чл. 19, ал.2 ЗЗД поради липса
на срок за сключване на окончателен договор за продажба и липса на посочени
падежи за заплащане на вноските за продажната цена.
- Възражение за
разваляне по право на предварителния договор на основание чл. 89 ЗЗД.
- Възражение по
чл. 90, ал.1 ЗЗД- като това възражение се предявява в условията на евентуалност
с останалите възражения, като се моли при условие , че съдът приеме, че е
налице валидно сключен предварителен договор за покупко- продажба, да постанови
едновременно изпълнение на насрещните задължения.
- Възражение по
чл. 90, ал. 2 ЗЗД, като се заявява, че ответникът отказва да изпълни
задължението си поради обстоятелството, че ищецът не е собственик на процесния
имот и че не може да прехвърли правото на собственост върху същия имот на
ответника.
- На основание
чл. 87, ал. 2 ЗЗД прави изявление за разваляне на предварителния договор, ако
съдът приеме, че договора не е развален по право.
Всички направени от ответника основни
възражения по същество са
правоизключващи и уважаването на което и да било от тях води до отхвърлянето на
иска като неоснователен без да е необходимо съдът да се произнася по
останалите, включително и предявените в условията на евентуалност възражения.
От събраните по делото доказателства съдът
намира за установено следното от фактическа и правна страна :
На 30. 05. 2008 год. страните по делото
сключили писмен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот,
съгласно който ищецът И.Д.П., като собственик на С.-б. „ Д. „ , находящ се в
гр. Г. Т., ул. „ Я. „ № *, от една страна като ПРОДАВАЧ и ЕТ „ А.-***, като
КУПУВАЧ, се договорили за следното :
1.
Продавача продава собствения си недвижим имот за
сумата от 15000. 00 лева, платими на вноски в брой, от които при подписването
на договора- 1000 лв и всеки месец по 400 лв до окончателното изплащане на
сумата.
2.
Купувача купува същия имот за сумата от 15000. 00
лв, платими на вноски в брой,от които при подписването на договора- 1000 лв и
всеки месец по 400 лв до окончателното изплащане на сумата.
3.
Към датата на сключването на договора страните се
съгласили, че частта от платената сума от купувача на продавача е 7600 лв, като
при окончателното изплащане на сумата продавачът следва да прехвърли недвижимия
имот на купувача пред нотариус по надлежния ред.
Горният договор е подписан от страните и
при това е спазена неговата писмена форма като условие за валидност.
От свидетелските показания, събрани по
делото, а и от ръкописната добавка по договора за платена допълнителна цена от
5000 лв. на дата 9. 07. 2008 год. се установява, че към тази дата общата
заплатена сума като цена на договора е в размер на 12600 лв.
Видно от нормата на чл. 20 ЗЗД при
тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните
и отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една
да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността. От това следва, че с оглед
възражението на ответника за нищожност на договора поради липса на уговорен
срок за изповядване на окончателния договор за покупко- продажба, както и
поради липса на уговорени падежи за плащане на отделните вноски по изплащането
на цялата цена на имота, договорът следва се тълкува като сключен при клаузи:
-Разликата от цената възлизаща в размер на
сумата от 7400 лв /след приспадане на първоначално заплатената сума към момента
на сключване на договора от 7600 лв/ да се изплати през следващите 19 месеца по
400 лв на месец, както е посочено в договора, като след изплащането на сумата –
т. е. към 30. 12. 2009 год. да настъпи падежа за плащане на цената.
- От горния извод следва, че задължението
за продавача да прехвърли собствеността на имота на продавача по нотариален ред
възниква към 30. 12. 2009 год.
Така направеното тълкуване на
действителната воля на страните по договора дава основание на съда да приеме,
че не е налице нищожност на договора на посоченото основание и възражението на
ответника следва да се отхвърли като неоснователно.
От писмените и гласните доказателства по
делото се установява, че към момента на сключването на предварителния договор-
30. 05. 2008 год. имотът предмет на продажбата- С.-б.„ Д. „ , находящ се в гр.
Г. Т., ул. „ Я. „ № *, построен върху общинско място е бил собственост на трети
на спора лица и ищецът не е бил собственик на същия имот. По делото няма данни
ищецът изобщо да е придобивал валидно правото на собственост върху процесния
имот. Установява се още и че по силата на отправено задължително предписание от
01. 07. 2010 год. от Община Г. Т. за
събарянето на с.- б. „ Д. „ същият е бил съборен и към момента не съществува.
Следователно към момента на предявяването на иска ищецът не е бил собственик на
процесния имот и не е могъл валидно да прехвърли правото на собственост върху
същия, тъй като не го е притежавал. Същевременно следва да се има общия принцип
в правото, че неизправната страна по договора не може да търси отговорност от
другата страна по същия договор.
По възражението на ответника, че договорът е
развален по право по причина, че ищецът не е собственик на процесния имот и не
би могъл да прехвърли валидно собствеността му :
Това възражение черпи правното си основание в
нормата на чл. 89 ЗЗД и при обсъждането му следва да се има предвид следното
:
-Продажбата
е двустранен, възмезден, консенсуален договор, с който продавачът се задължава
да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право, а
купувачът се задължава да плати цена и да получи вещта.Предварителният договор
е обещание да се сключи окончателния договор.
Продажбата на вещи е уредена в чл. 183 и сл. от Закона за задълженията и
договорите.
Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване
на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с
нотариален акт, т.е. продажбата на недвижими имоти, както и на вещни права
върху недвижими имоти е формална сделка. Сделка за покупко-продажба на недвижим
имот, която не е сключена в предвидената от закона форма (нотариален акт) е
нищожна по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, няма транслативен ефект и не може
да породи търсените правни последици, а именно прехвърлянето на правото на
собственост върху имота.
Задължението на продавача е да предаде имота и да получи продажната цена, а
задължението на купувача е да плати продажната цена и да получи имота.
Наложила се е практиката при сделки с недвижими имоти, предвид обичайно
високата цена на интереса с оглед предмета на договора, страните да сключат
предварителен договор, с който да уговорят условията при бъдещото изповядване
на нотариалната сделка. Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от ЗЗД и чл. 362-364 от ГПК. Предварителният договор за покупко-продажба на
недвижим имот трябва да бъде в писмена форма, т.к. окончателният договор
изисква нотариална форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД). Целта на предварителния договор е
да подготви сключването на окончателния. Той трябва да включва всички
съществени условия на окончателния договор, т.е. следва да са включени
клаузите, които точно индивидуализират прехвърляемия недвижим имот, цената,
страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на
нотариален акт и другите съществени условия.
Предварителният договор гарантира всяка една от страните по него, т.к.
съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка една от страните по предварителния договор
може да предяви иск за обявяването му за окончателен, в случай че е изпълнила
задълженията си по предварителния договор.
За да бъде действителен предварителния
договор трябва да е налице възможност за сключване на валиден окончателен
договор. В противен случай предварителния договор е нищожен поради липса на
основание или невъзможен предмет. Предварителен договор обаче, може да се
сключи под условие, че ще отпадне законова забрана, стига да не се цели
заобикаляне на закона. Преценката за законосъобразност се прави към момента на
обявяване на окончателния договор за сключен, но също така може да се направи и в настоящия процес,
тъй като се касае до преценка дали в условията на предявения иск по чл. 79,
ал.1 ЗЗД ищецът се явява изправна страна по договора. От събраните и обсъдени
по делото доказателства, се установява, че след като ищецът не е бил никога
собственик на продавания имот, то той не би могъл валидно да прехвърли
собствеността върху този имот чрез сключването на окончателен договор във
формата на нотариален акт, от което пък следва и че извода, че той не е
изправна страна по договора и че не може да търси договорна отговорност от
другата страна. От това се налага и другия правен извод, че с оглед липсата на
право на собственост върху имота у ищеца, то и договорът се явява развален по
право, а също така и извода, че договорът е с невъзможен предмет- прехвърляне
по нотариален ред на правото на собственост, поради което е и нищожен по чл.
26, ал.2 ЗЗД. Все в тази връзка се явява основателно и възражението на ответника,
че в условията на чл. 90, ал.2 ЗЗД той може да отказва да изпълни задължението
си да заплати останалата сума по договора като цена на имота.
Предвид
горното, ищецът като неизправна страна по договора не може да търси обезщетение
от другата страна по предварителния договор- ответника по делото, поради което
и исковете му по чл. 79, ал.1 ЗЗД и по чл. 86 ЗЗД се явяват неоснователни и
следва да бъдат отхвърлени изцяло, както и следва да бъде отхвърлен и иска му
по чл. 422, ал.1 ЗЗД вр. чл. 415, ал.1 ЗЗД .
На основание чл. 78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сторените от последния съдебни разноски в размер
на 300 лева за платено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен иска на И.Д.П.,
ЕГН ********** *** срещу М.И.А. в
качеството й на ЕТ „ А.-***, ЕИК *** със законен представител М.И.А. за
установяване съществу-ването на вземането му срещу длъжника в размер на 2400
лв- главница, представляваща неизплатена част от цената на недвижим имот С.- б.
„ Д. „ находящ се в гр. Г. Т., ул. „ Я. „ № *, по предварителен договор за
покупко- продажба на същия имот от 30. 05. 2008 год. и мораторна лихва в размер
на 290. 61 лв за периода 30. 06. 2009 год. до 05. 11. 2010 год. и ведно със
законната лихва върху сумите от 06. 11. 2010 год. до окончателното изплащане на
сумите, както и разноските по частно гражданско дело № 538/
Решението
подлежи на обжалване пред Д. окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му
до страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :