РЕШЕНИЕ
№ 156
гр. София, 06.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Красимир Машев
Членове:Камелия Първанова
Златина Рубиева
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Красимир Машев Въззивно гражданско дело
№ 20221000501922 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 260666/24.02.2022 г., постановено по гр. дело № 14358/2015 г. по описа
на СГС, ГО, I-12 с-в, са отхвърлени следните предявени от ищеца Л. К. Г. срещу „Газстрой
5” ЕООД кумулативно обективно съединени искове (конститутивен с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД и кондикционен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД): 1) за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 23.03.2010 г. за покупко-продажба на
недвижим имот с идентификатор 68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № 2, вх.
2
„А”, ет. 3, с площ от 66,06 м, находящ се в жилищна сграда, построена в УПИ № VI-903, кв.
№ 27 по ПУП на гр. ***, местност „***”, представляващ поземлен имот с идентификатор
2
68134.4359.123 с площ от 885 м и 2) за осъждане на ответника да заплати сумата от 9393,90
лв. - платена (надплатена) при начална липса на основание. Уважени са предявените от
главно встъпилия по реда на чл. 225 ГПК в процеса ищец Г. Л. Й. срещу първоначалния
ищец Л. К. Г. положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1, предл. 2
ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 225, ал. 1 ГПК, както и конститутивен иск срещу
„Газстрой 5” ЕООД с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 225, ал. 1 ГПК, както
следва: 1) за признаване за установено със сила на пресъдено нещо спрямо Л. К. Г., че Г. Л.
Й. е надлежният титуляр на потестативното субективно право да иска обявяване на
процесния предварителен договор от 23.03.2010 г. за окончателен и 2) за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 23.03.2010 г. за покупко-продажба между Г. Л. Й.
и „Газстрой 5” ЕООД на недвижим имот с идентификатор 68134.4359.123.2.102,
2
представляващ апартамент № 2, вх. „А”, ет. 3, с площ от 66,06 м, находящ се в жилищна
сграда, построена в УПИ № VI-903, кв. № 27 по ПУП на гр. ***, местност „***”,
2
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4359.123 с площ от 885 м.
1
Отхвърлен е предявеният от главно встъпилия ищец Г. Л. Й. срещу „Газстрой 5” ЕООД
кондикционен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за връщане на дадената при
начална липса на основание (надплатена) сума в размер на 9393 лв.
За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че по силата на
тристранно споразумение от 16.12.2013 г. Г. Л. Й. е заменил като страна по предварителния
договор за покупко-продажба Л. К. Г. (изцяло в учреденото облигационно правоотношение),
поради което първоначалният купувач не е материалноправно легитимиран да иска
обявяването на договора за окончателен и връщане на платените без основание суми. Счел
е, че главно встъпилото лице е доказало правопораждащия фактически състав, обусловил
възникването на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и надплащане на
дължимата по предварителния договор продажна цена, като е прихванал кондикционното
вземане с насрещното парично притезание, представляващо мораторна неустойка на
основание чл. 92 ЗЗД - в намален размер.
Срещу така постановеното първоинстанционно решение е подадена въззивна жалба
от ответника „Газстрой 5” ЕООД, в която са изложени подробни съображения за
неправилност на крайния съдебен акт, постановен от СГС, в частта, с която е уважен
предявеният от Г. Л. Й. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД (ответникът е обжалвал
решението и в частта, в която е уважен предявеният от главно встъпилото лице срещу
първоначалния ищец положителен установителен иск за установяване принадлежността на
потестативното право на главно встъпилия ищец срещу търговското дружество-обещател,
но в тази част въззивната жалба е недопустима – поради липса на правен интерес, поради
което тя трябва да бъде оставена без разглеждане, а въззивното производство в тази част - да
бъде прекратено). Въззивникът твърди, че обжалваното решение е необосновано, тъй като в
противоречие с установените по делото правнорелевантни факти първоинстанционният съд
е достигнал до правния извод, че купувачът изцяло е изпълнил породените към обещателя
парични задължения - към момента на издаване на Разрешение за ползване, респ. че се е
достигнало до надплащане на уговорената продажна цена. Счита, че клаузата, уговорена в
чл. 3 от процесното тристранно споразумение, представлява по своето правно естество
извънсъдебно признание, че към момента на сключването му заплатената сума е била в
размер общо от 32946,02 лв. Счита, че извършените забавени плащания са послужили за
погасяване на изтеклата мораторна неустойка - в общ размер от 61933,58 евро, вследствие
на което уговорената пета вноска все още не е заплатена. Поддържа, че незаконосъобразно
СГС не е съобразил удостоверените в Декларация на И. Й. изявления, че със заплатената от
нея сума – 11236 лв., не са погасени уговорените по процесния предварителен договор
четвърта и пета погасителни вноски, а е изпълнено правно задължение за придобиване на
друг апартамент (дължим ДДС), както и обстоятелството, че по спорното облигационно
правоотношение купувачът дължи заплащане на ДДС в размер на 6738 евро. Поддържа
своевременно релевираното правопогасително възражение за изтекла погасителна давност
по отношение на предявеното потестативно право за обявяване на процесния предварителен
договор за окончателен – счита, че тази давност е започнала да тече в момента на
сключването на предварителния договор на 23.03.2010 г., поради което предявеното пред
съда потестативно право на купувача е било погасено към момента на подаване на исковата
молба от главно встъпилия в процеса ищец. От друга страна, счита, че процесният договор е
прекратен на основание чл. 6, ал. 6 от него и първоинстанционният съд без надлежно
отправено възражение за прекомерност на неустойката в нарушение на принципа на
диспозитивното начало я е намалил.
Въззиваемите-първоначален ищец и главно встъпилият ищец са подали в
законоустановения срок отговори на въззивната жалба, предявена от ответника, в които
излагат подробни правни съображения за нейната неоснователност.
Главно встъпилият ищец Г. Л. Й. е подал въззивна жалба срещу
2
първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен предявеният от него иск с
правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. Твърди, че съдът, без надлежно да е релевирано
компенсаторно възражение, е прихванал установената по делото надплатена сума по
процесния предварителен договор с дължимата мораторна неустойка. Счита, че заявеното от
ответника неустоечно задължение не е възникнало, тъй като уговорената неустоечна клауза
е нищожна поради противоречието й с добрите нрави, респ. защото тя е неравноправна по
смисъла на чл. 143 ЗЗП. От друга страна, поддържа, че поради неизпълнение на своето
основно правно задължение – за завършване на строежа в един предходен период, купувачът
по предварителния договор не е изпаднал в забава.
В срока по чл. 263 ГПК „Газстрой 5” ЕООД е подало отговор на въззивната жалба,
предявена от главно встъпилия ищец, в който поддържа правно становище, че неустойката е
ликвидна, изискуема и определена. Твърди, че купувачът е изпаднал в забава, тъй като
внесените от него суми са послужили за погасяване на дължимите неустойки, както и че
срокът за довършване на строежа – до 30.03.2015 г., е спазен.
Както е изяснено в Определение от 26.07.2022 г., първоинстанционното решение не е
обжалвано от първоначалния ищец в частта, в която предявените от него срещу „Газстрой 5”
ЕООД кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД (за
обявяване на процесния предварителен договор за окончателен) и чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
(за връщане на даденото при липса на годен юридически факт) са отхвърлени, респ. в
частта, в която е уважен предявеният от главно встъпилия срещу първоначалния ищец
положителен установителен иск за установяване със сила на пресъдено нещо, че главно
встъпилият е носител на потестативното право срещу „Газстрой 5“ ЕООД да иска обявяване
на процесния предварителен договор за окончателен, поради което в тези части то е влязло в
сила и въззивният съд не дължи произнасяне.
Макар и бланкетно (без излагане на правни доводи за неправилността на решението)
ответникът да е обжалвал крайния съдебен акт на СГС и в частта, в която е уважен
предявеният от главно встъпилото лице срещу първоначалния ищец положителен
установителен иск за установяване, че Г. Л. Й. е носител на предявеното срещу ответника
потестативно право за обявяване на процесния договор за окончателен, в тази част
въззивната жалба е недопустима поради липса на една от абсолютните положителни
процесуални предпоставки, обуславящи възникването и съществуването на правото на
жалба – правният интерес. В тази част обективните и субективните предели на силата на
пресъдено нещо на съдебното решение няма да се разпрострат по отношение на ответника, а
само по отношение на страните по този иск, поради което – при липса на правен интерес, в
тази част въззивното производство трябва да бъде прекратено (следователно, въззивният съд
не може да преценява дали е допустим положителен установителен иск за установяване със
сила на пресъдено нещо възникването и съществуването на облигационно право).
Съдът, като съобрази правните доводи на страните и събраните доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивните
жалби пороци на оспорения съдебен акт.
Жалбите са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което са допустими, а
разгледана по същество, въззивната жалба на ответника се явява частично основателна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбите.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо – в обжалваната
част.
Възникването на предявеното потестативно право се обуславя от пораждането в
3
обективната действителност на следните материални предпоставки (юридически факти): 1)
възникване и съществуване на действително облигационно правоотношение между страните
в процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор с конкретно
очертано в предварителния договор предметно съдържание; 2) изправност на кредитора
(ищецът да е изпълнил насрещното си парично задължение, респ. да е изразил готовност да
го изпълни – арг. чл. 362, ал. 1 ГПК); 3) изискуемост на потестативното право за сключване
на окончателен договор; 4) съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в
патримониума на ответника (арг. чл. 363, предл. 2 ГПК), като принадлежността на правото
на собственост се преценява не към сключване на предварителния договор, а към
приключване на съдебното дирене (арг. чл. 235, ал. 3 ГПК) и 5) да са осъществени в
обективната действителност всички специални нормативни изисквания, обуславящи
валидното разпореждане с правото на собственост от обещателя (арг. чл. 363, предл. 1 ГПК).
При уважаване на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД в
диспозитива на съдебното решение трябва да се възпроизведат съществените клаузи по
предварителния договор.
Съобразно своята правна природа предварителният договор притежава служебно
назначение, а именно да подготви сключването на окончателния договор, поради което с
него се поема облигационно задължение за сключване на окончателен договор - именно
поради това обстоятелство той трябва да съдържа съществените клаузи на окончателния
(страни, обект и цена, респ. съществените престации на страните съобразно действието на
съответния вид окончателен договор, за да може при предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът
да замести липсващото съгласие на страните за сключване на окончателния договор - съдът
извършва същата проверка, каквато осъществява съответният нотариус), макар и с него да се
поемат и други облигационни задължения – напр. авансиране на цената, предварително
предаване на вещта, предмет на бъдещия окончателен договор, неустойки за неизпълнение
на тези „предварителни” облигационни задължения и пр. Когато за действителността на
окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, какъвто е
настоящият случай, предварителният договор, за да е действителен, трябва да се сключи в
писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД).
От процесния предварителен договор, сключен на 23.03.2010 г., се установява, че
между ответното търговско дружество, като продавач, и първоначалния ищец, като купувач,
е постигнато съгласие да бъде прехвърлено на възмездно правно основание (срещу
уговорената продажна цена в общ размер на 33690 евро, като изпълнението на това парично
задължение е отсрочено на пет погасителни вноски) правото на собственост върху
процесния имот. Тълкувайки действителната воля на страните по правилата на чл. 20 ЗЗД,
въззивният съд достига до правния извод, че са уговорени два отделни момента, при
настъпването на които възниква изискуемостта на непаричното притезание за сключване на
окончателния договор – те са свързани с клаузата на чл. 2, ал. 1 от договора. Съгласно
постигнатото в нея съгласие 1) в случай че купувачът авансира изцяло продажната цена в
размер на 33690 евро – до достигане на строежа до степен на завършеност „груб строеж” по
смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, т.е. преди Акт Обр. 14 за приемане конструкцията на
сградата, цената от 33690 евро е с включен ДДС и 2) в случай че се заплати изцяло
уговорената продажна цена в размер на 33690 евро след издаване на Акт Обр. 14 за
приемане конструкцията на сградата, дължимият ДДС е за сметка на купувача. Именно
съобразно тези правни възможности е уговорен и моментът на изискуемост на непаричното
притезание за сключване на окончателния договор („продажбата на имота”) и предаване на
владението от продавача на купувача – 1) когато окончателната цена е заплатена след
издаване на Акт Обр. 14 за приемане конструкцията на сградата, продавачът е поел правно
задължение да „продаде и предаде имота на купувача с издаденото Разрешение за ползване
на сградата най-късно до 30.03.2012 г.” при окончателната завършеност на строежа – арг.
чл. 4, ал. 4 от предварителния договор и 2) когато уговорената цена е заплатена преди
4
достигане на строежа до стадий на завършеност „груб строеж” (именно в този момент се
поражда и годен корпорален обект на правото на собственост) възниква изискуемостта на
правното задължение за сключване на окончателен договор – „в срок до 45 дни, считано от
датата на издаване на удостоверение за завършен „груб строеж” на сградата”; „имотът ще
бъде освободен и владението му предадено на купувача в деня на изповядване на сделката
пред нотариус и окончателното плащане на общата продажна цена” (чл. 6, ал. 1 от
предварителния договор, във вр. с чл. 181, ал. 2 ЗУТ – в релевантната редакция).
Впоследствие, в един значително по-късен момент от уговорения срок за въвеждане
на сградата в експлоатация (с издаване на Разрешение за ползване) – „най-късно до
30.03.2012 г.”, а именно на 16.12.2013 г. (почти 1 година и 8 месеца по-късно) между
първоначалните страни по процесния предварителен договор и главно встъпилото в
настоящото исково производство лице – Г. Л. Й., е сключено т. нар. допълнително
тристранно споразумение, съгласно което е постигнато съгласие, че Г. Л. Й. ще замести по
договора Л. К. Г. като купувач (тази уговорка разкрива правните последици на т. нар.
„субективно изменение на облигационното правоотношение”, при „прехвърляне на
материалното правоотношение” чрез едновременна цесия и заместване в дълг). В клаузата
на чл. 3 от това съглашение е удостоверено извънсъдебно признание на страните, че до този
момент са заплатени общо 32946,02 лв. с ДДС – част от уговорената продажна цена, които
„да се считат за заплатени от новия купувач Г. Л. Й.”. Изрично в клаузата на чл. 7 от
договора е уговорено, че между тези страни са уредени всички възникнали до момента
„финансови и имуществени взаимоотношения”.
Следователно, при тълкуване на действителната воля на страните (по правилата на
чл. 20 ЗЗД), изразена в предварителния договор и в т. нар. тристранно споразумение,
настоящата съдебна инстанция достига до категоричния правен извод, че при субективното
изменение на учреденото облигационно правоотношение по предварителния договор – на
страната на купувача (чрез едновременната цесия и заместване в дълг), е уговорена нова
изискуемост на непаричното задължение за сключване на окончателен договор, като нито
страните са целели, нито обективно е било възможно да се приложи както клаузата,
уговорена в чл. 2, б. „А”, б. „Б”, б. „В”, б. „Г” и б. „Д” (относно разсрочените вноски за
заплащане на продажната цена), така и тази по чл. 5, ал. 1 от предварителния договор,
установяваща мораторна неустойка в размер на 60% годишно при забава на плащането по
разсрочените вноски от уговорената продажна цена.
Както бе изяснено, обещателят (строителят, продавачът) е поел в клаузата на чл. 4,
ал. 4 от предварителния договор правното задължение да построи сградата, в която се
намира процесният апартамент, както и тя да бъде въведена в експлоатация с Разрешение
за ползване и да бъде прехвърлено правото на собственост върху обособения обект,
предмет на предварителния договор, най-късно до 30.03.2012 г. Очевидно е, че към момента
на сключване на т. нар. тристранно споразумение ответникът не е изпълнил своето основно
правно задължение – „да изгради качествено имота” в завършен вид съобразно клаузата по
чл. 4, ал. 4 от предварителния договор, поради което и той като длъжник е изпаднал в забава
(сградата е въведена в експлоатация едва на 22.07.2015 г. с Разрешение за ползване № ДК-
07-С-131/22.07.2015 г., издадено от началника на Регионалния отдел при ДНСК).
Ирелевантно за правилното решаване на правния спор, предмет на настоящото дело, е
обстоятелството, че Акт Обр. 14 е издаден на 11.10.2011 г. Същественото е, че към момента
на сключване на т. нар. тристранно споразумение (на 16.12.2013 г.) обещателят е бил в
забава – от 30.03.2012 г. (за срок от почти 1 година и 8 месеца) за изграждане на процесния
имот и въвеждането му в експлоатация в завършен вид. Следователно, при заместването на
купувача от Г. Л. Й. в породеното облигационно правоотношение волята на страните,
изяснена по правилата на чл. 20 ЗЗД, е била поелият задълженията купувач да заплати
остатъка от уговорената продажна цена, но не и възникнали акцесорни задължения за
заплащане на обезщетение за забавено плащане. В този смисъл е и изричната уговорка по
5
чл. 7 от договора – „настоящото споразумение урежда финансовите и имуществените
взаимоотношения между трите страни по него”. Следователно, неизправният кредитор,
който не е изпълнил своето основно правно задължение по предварителния договор – да
изгради процесния имот в завършен вид и да го прехвърли до 30.03.2012 г., не може да
претендира от заместилия първоначалния купувач изтекли до този момент мораторни
неустойки, ако изрично не е постигната такава уговорка. От една страна, недобросъвестният
кредитор не може да черпи права от своето противоправно поведение, а от друга, поради
изтичане на уговорения в чл. 4, ал. 4 от предварителния договор срок за сключване на
окончателния договор – поради забава на обещателя, изискуемостта на задължението за
сключване на окончателния договор е била изменена със сключването на т. нар. тристранно
споразумение (обективно лицето, което е заместило първоначалния купувач, не е могъл да
сключи окончателния договор съобразно първоначално уговорения срок - до 30.03.2012 г.,
поради което той не е поел и задължение да заплати остатъчната цена в сроковете,
уговорени в чл. 2 от предварителния договор – тези срокове са били изтекли). А
непосредствената цел (основанието по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД) на т. нар.
тристранно споразумение е да бъде сключен окончателният договор и то след настъпилата
вече изискуемост – 1 година и 8 месеца преди осъществяването на субективното изменение
на облигационното правоотношение на страната на купувача. В този смисъл, при тълкуване
на действителната воля на страните, изразена в т. нар. тристранно споразумение (по
правилата на чл. 20 ЗЗД), вкл. и съобразно постигнатите в процесния предварителен договор
уговорки, настоящата съдебна инстанция достига до категоричния правен извод, че Г. Л. Й.
е встъпил в учреденото от предварителния договор облигационно правоотношение без да е
поел правно задължение за заплащане на мораторна неустойка за забавено плащане на
разсрочената продажна цена – към момента на сключването на т. нар. тристранно
споразумение обещателят също е бил в забава и не е изпълнил своето основно правно
задължение да построи сградата и да я въведе в експлоатация 1 година и 8 месеца преди
заместването в дълга. Поради тези правни съображения и изискуемостта на непаричното
правно задължение за сключване на окончателния договор не настъпва в уговорения в
предварителния договор срок – най-късно на 30.03.2012 г. (при първоначално поетото
задължение имотът да бъде построен в завършен вид и правото на собственост върху него
да бъде прехвърлено на купувача), а в по-късен момент, който съобразно постигнатото
съгласие в т. нар. тристранно споразумение трябва да се приеме, че съвпада с въвеждане на
процесния строеж в експлоатация – с Разрешение за ползване. От една страна, в чл. 7 от този
договор е уговорено, че страните са уредили съществуващите до този момент „финансови и
имуществени взаимоотношения”, а от друга – при вече настъпила изискуемост на
първоначално уговореното непарично задължение за сключване на окончателен договор
(най-късно на 30.03.2012 г.), обективно страните не биха подписали този договор преди
сключване на т. нар. тристранно споразумение, поради което следва да се приеме, че
изискуемостта на това правно задължение е следвало да настъпи и е настъпила в момента на
въвеждане на строежа в експлоатация (на 22.07.2015 г.) с издаване на Разрешение за
ползване № ДК-07-С-131/22.07.2015 г., в който момент най-късно е следвало да се заплати
окончателно уговорената цена. В този смисъл, новият купувач не е изпаднал в забава и не
дължи обезщетение за причинени на обещателя имуществени вреди поради неизпълнение на
парично задължение в темпорално (времево) отношение.
На още едно основание обаче той не дължи и „начислената” от ответника мораторна
неустойка, тъй като така, както е уговорена клаузата на чл. 5, ал. 1 от предварителния
договор, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД.
Съгласно задължителните за правосъдните органи тълкувателни разяснения, дадени в
т. 3 от ТР № 1/15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, нищожна поради
накърняване на добрите нрави (при т. нар. екзорбитантност) е клауза за неустойка,
6
уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като
преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора.
Автономията на волята и свободата на договарянето са прокламирани като основни
правни принципи, ръководни начала при уреждането на частноправните обществени
отношения, чието зачитане е задължително както за частно правните субекти, така и за
държавните органи. Приложното им поле е ограничено от законодателя с чл. 9 ЗЗД, според
който съдържанието на договорите страните могат да определят свободно само дотолкова,
доколкото то не противоречи на закона и на добрите нрави.
Добрите нрави не са писани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях. Един от тях е принципът на справедливостта, който в
гражданските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите
на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на
отделните правни субекти. При това задължение за зачитане на взаимните интереси на
страните по сделките, за нарушаването на принципа на справедливостта при сключването
им правоприлагащият орган изхожда от законодателството, от своето правосъзнание и
обстоятелствата в конкретния случай.
Безспорно е, че неустойката притежава наред с обезпечителната и обезщетителна
функция, и санкционна цел - да насърчи длъжника да изпълни точно и добросъвестно (арг.
чл. 63 ЗЗД) уговорената престация в качествено, количествено и темпорално отношение. Но
когато неустойката е насочена към изключително (необосновано) обогатяване на кредитора
при заплащане на уговорената неустойка вследствие виновното неизпълнение на договорно
задължение, тази клауза противоречи на принципа на добросъвестност - на честното,
почтеното поведение на частноправните субекти при сключване и изпълнение на
гражданоскоправни сделки.
Уговорената от страните клауза предвижда неустойка за всяко забавено плащане в
размер на 5% от съответната сума за всеки месец. Релевантен за преценката за
екзорбитантност на уговорената мораторна неустойка е размерът на законната лихва към
момента на сключване на договора – 2010 г. Относимият основен лихвен процент към 2010
г. е бил в размер на 0,18%, съответно законната лихва за забава е била в размер на 10,18% на
годишна основа. Следователно, уговорената неустойка за забава в размер на 60% годишно е
почти шест пъти по-висока от законната мораторна лихва. По този начин кредиторът би бил
напълно дезинтересиран от пълно и своевременно изпълнение, доколкото дори само след
година и половина забава размерът на изтеклата мораторна неустойка ще е идентичен с
размера на главницата, като по този начин фактически ще я замести. Очевидно е, че
неустойка в такъв размер е уговорена извън типичните й функции – в този смисъл, тази
уговорка се явява нищожна поради противоречие с добрите нрави съгласно задължителното
тълкуване, възприето с ТР № 1/15.06.2010 г, на ВКС по т. д. 1/2009 ОСТК. Следователно, не
е приложима и правната норма, регламентирана в чл. 76, ал. 2 ЗЗД, уреждаща поредността
на погасяване на едно лихвоносно задължение, в какъвто смисъл са неоснователните правни
доводи на ответника.
В клаузата на чл. 6, ал. 6 от предварителния договор е уговорено, че тази двустранна
сделка се прекратява автоматично, а изплатените вече вноски остават за продавача „без
протест”, в случай че купувачът изпадне в забава повече от месец за задължението си да
купи имота. От една страна, тази правна възможност поставя ищеца в неравноправно
положение по смисъла на чл. 143, т. 4 и т. 5 ЗЗП - при релевантната редакция на чл. 143 ЗЗП
(процесната клауза е уговорена във вреда на потребителя и води до значително неравновесие
между правата и задълженията на търговеца и потребителя – позволява на търговеца да
задържи заплатените от потребителя суми, в случай че последният откаже да сключи
договора, като същевременно не предвижда право на потребителя да получи обезщетение на
7
същата стойност при несключване или неизпълнение на договора от страна на търговеца;
задължава потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано
високо обезщетение или неустойка). Сам по себе си фактът, че клаузите са обективирани в
„индивидуален” договор, а не в отделно приложение, наречено „Общи условия” към
съответния вид договор, не променя тяхната правна характеристика като отнапред съставени
от кредитора общи клаузи, чрез които се стандартизират и типизират субективните права и
правни задължение на страните по потребителския договор. Тъй като тази клауза е
уговорена изключително в ущърб на ищеца, на ответника принадлежи процесуалното
задължение да установи, че за да поеме това обременяващо задължение, на ищеца са
направени съответни отстъпки. От показанията на свидетеля Д. П. се установи, че
договорите се сключват в офиса на дружеството, като съдържанието им се обсъжда с
клиентите. Изяснява, че в конкретния случай Л. Г. не е имал възражения срещу размера на
предвидените неустойки, но същевременно не бе установено, че клаузата за автоматичното
прекратяване е била обсъдена. Нещо повече, от свидетелските показания се изяснява, че
обикновено договорите се представят в готов вид на купувачите и се променят единствено
по тяхна инициатива, най-често в частта с размера на предвидените неустойки. Подобен
метод на сключване на договори не позволява в пълнота на потребителите да влияят на
съдържанието им, тъй като не се обсъждат всички клаузи, което значително увеличава
възможността за достигане до неправилна, необоснована преценка от потребителя по
отношение на техните последици.
При така изложените правни доводи настоящата съдебна инстанция достига до
категоричния правен извод, че и тази клауза е нищожна. От друга страна, както бе изяснено,
при забава на ответника за изпълнение на своето основно договорно задължение – за
построяване на имота в завършен вид до 30.03.2012 г., купувачът не е могъл да сключи
окончателния договор. Нещо повече, при сключване на т. нар. тристранно споразумение
страните са признали, че предварителният договор е продължил своето правно действие,
поради което главно встъпилият ищец се е задължил да заплати окончателната цена,
вследствие на което да придобие правото на собственост върху процесния имот. В този
смисъл, обоснован се явява правният довод на неговия пълномощник, изразен в отговора на
въззивната жалба: „Второ – въпреки „прекратеното” правоотношение въззивникът е
продължил да приема парите от доверителя ми и да ги осчетоводява. Нали вече не са били
дължими? Защо не ги е връщал на Г. Й.?”.
От представените по делото квитанции по смисъла на чл. 77, ал. 1 ЗЗД, вносните
бележки в „Пиреусбанк”, признанието за плащане, обективирано в т. нар. тристранно
споразумение и от счетоводните записвания при ответното дружество, които в съвкупност
са анализирани от приетите от СГС като компетентно изготвени ССЕ, се установява, че по
процесния предварителен договор са заплатени следните суми в изпълнение на породеното
правно задължение за заплащане на уговорената продажна цена: 1) 10107 евро – на
23.03.2010 г., в деня на сключване на предварителния договор – касово от първоначалния
купувач, с посочено основание „първа вноска”; 2) 6738 евро - на 23.05.2010 г., касово от
първоначалния купувач - с посочено основание „втора вноска”; 3) 6738 евро – касово от
първоначалния купувач, с посочено основание в Квитанция № 48 „трета вноска за ап. А2, в
новостр. сграда в имот 903”, но тъй като трите вноски са в общ размер от 23583 евро (с
левова равностойност от 46124,34 лв.), настоящият съдебен състав приема, че последната –
„трета вноска”, е послужила за погасяване на задължение по друго правоотношение, тъй
като в т. нар. тристранно споразумение е установено между страните (вкл. първоначалния
купувач и заместващия го длъжник), че „досегашния купувач Л. К. Г.” е заплатил на
продавача… общ размер на 32946 лв. с ДДС”, като тази сума представлява сборът от
първите две вноски – за сумата от 16845 евро (10107 евро + 6738 евро); по сходен начин
заплатена впоследствие сума в размер на 11222,55 лв. е отнесена за погасяване на парично
задължение по друго правоотношение; 4) 11222,55 лв. – безкасово плащане на 19.11.2013 г.
8
плащане, извършено от И. Й. (майка на главно встъпилото лице); тази сума не притежава
правопогасително действие по отношение на процесното задължение, като съдът ще изясни
това обстоятелство в следващото изложение); 5) 1000 евро, заплатени безкасово от И. Й. на
19.11.2013 г. (арг. чл. 73 ЗЗД); 6) 1375 лв. (701,25 евро) – заплатени безкасово от И. Й. на
12.03.2014 г. (арг. чл. 73 ЗЗД); 7) 8018,90 лв. (4089,64 евро) – заплатени безкасово от И. Й.
на 06.02.2014 г. (арг. чл. 73 ЗЗД); 8) 3900 лв. (1989 евро) – заплатени безкасово от И. Й. на
23.06.2014 г. (арг. чл. 73 ЗЗД) и 9) 2671,50 лв. (1362,47 евро) – заплатени безкасово от И. Й.
на 16.09.2014 г. (арг. чл. 73 ЗЗД).
Както бе изяснено, съобразно установеното в т. нар. тристранно споразумение, с
което съгласно клаузата на чл. 7 се уреждат „финансовите и имуществените отношения
между трите страни по него”, общо заплатената до този момент по процесния предварителен
договор продажна цена е в размер на 32946,02 лв., представляваща сборът от заплатените от
първоначалния купувач две парични вноски. Следователно, сумата от 6738 евро, заплатена
от първоначалния купувач, с посочено основание в Квитанция № 48 „трета вноска за ап.
А2, в новостр. сграда в имот 903”, е била използвана за погасяване на друго парично
задължение на първоначалния купувач Л. К. Г. към ответното търговско дружество.
По сходен начин страните по предварителния договор (след сключване на т. нар.
тристранно споразумение) са уредили отношенията си по изплатената от майката на главно
встъпилото лице - И. Й., погасителна парична вноска от 11222,55 лв., извършена безкасово
на 19.11.2013 г. Именно с Декларация, съставена на 18.12.2013 г. (месец след извършеното
плащане и 2 дни след сключване на т. нар. тристранно споразумение) и намираща се на л. 84
от кориците на първоинстанционното дело, платецът (третото на процесното
правоотношение лице) е изяснил действителната воля за заплащане на тази сума –
„внесената сума 11236 лв. към фирма „Газстрой-5” ЕООД са погрешно преведени към
апартамент № 2, УПИ VI-903, а трябва да бъдат считани като вноска по ДДС по сделка за
ап. № 1, УПИ VI-903”. Формалната доказателствена сила на този документ не е
опровергана, поради което настоящата съдебна инстанция счита, че изрично платецът на
тази сума е изяснил какво парично задължение на трето лице е погасил.
Именно този факт е послужил за сключване три дни по-късно - на 21.12.2013 г.,
договор за покупко-продажба на ап. 1, изграден в сградата на УПИ VI-903, който е
удостоверен в н. а. 116, съставен по н. д. № 112/2013 г. от нотариус С. Д. (л. 171 от кориците
на първоинстанционното дело), и въз основа на който синът на платеца – Г. Л. Й. (главно
встъпилото лице), е придобило правото на собственост върху този имот.
Тъй като между страните в настоящото съдебно производство са възникнали по-
усложнени фактически отношения, в течение на строителството на отделни сгради те са
променяли своите намерения, като са ги обективирали в различни правоотношения, поради
което житейски правдиво, а следователно, правно обосновано е да се приеме, че
действителните факти са удостоверени както в т. нар. тристранно споразумение (относно
реално заплатените до този момент суми по процесния предварителен договор), така и в
Декларацията от 18.12.2013 г., с която платецът е изяснил точно кое чуждо парично
задължение погасява.
При така приетите за изяснени правнорелевантни факти и изложените правни доводи
настоящата съдебна инстанция достига до правни извод, че общата сума, която е заплатена
по процесния предварителен договор, възлиза на 25987,36 евро (10107 евро + 6738 евро +
1000 евро + 701,25 евро + 4089,64 евро + 1989 евро + 1362,47 евро), с левова равностойност
на 50826,86 лв.
Уговорената продажна цена за придобиване на процесния апартамент е в размер на
сумата от 33690 евро без ДДС, респ. 40428 евро с ДДС, равняващи се на 79070,30 лв. с ДДС.
Както бе изяснено, страните по този предварителния договор са постигнали в чл. 2, ал. 1,
във вр. с чл. 4, ал. 4 съгласие, че в случай че окончателната продажна цена бъде заплатена
9
след Акт Обр. 14 (за приемане на конструкцията; достигане на сградата до стадий на
завършеност „груб строеж”), което се е осъществило на 11.10.2011 г., т.е. преди сключване и
на т. нар. тристранно споразумение, купувачът трябва да заплати и дължимото ДДС. Тъй
като страните изрично са уговори, че дължимият ДДС се дължи отделно, опровергана е
законната презумпция, уредена в чл. 67, ал. 2 ЗДДС, поради което окончателната цена за
придобиване на правото на собственост върху процесния апартамент възлиза на сумата от
40428 евро с ДДС, равняваща се на 79070,30 лв. с ДДС.
Но тъй като поради субективна невъзможност от страна на обещателя окончателният
договор не е бил сключен в уговорения в чл. 4, ал. 4 от предварителния договор срок – най-
късно на 30.03.2012 г., следва да се приеме, че изискуемостта на това непарично задължение
е настъпило в момента на издаване на Разрешението за ползване, а именно на 22.07.2015 г. –
от този момент е започнала да тече и общата (5-годишната) погасителна давност за
упражняване на потестативното право за обявяване по съдебен ред на предварителния
договор за окончателен (арг. чл. 114, ал. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Главно
встъпилото лице е предявило конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД на
09.01.2017 г., т.е. преди изтичане на погасителната давност, поради което това
правопогасително материалноправно възражение, релевирано от ответника, се явява
неоснователно.
Но тъй като обещателят е бил в забава за изпълнение на своето главно парично
задължение – да построи процесния имот в завършен вид и да го прехвърли на купувача
най-късно до 30.03.2012 г., като обективно – от новия купувач (който е встъпил в
материалното правоотношение след изтичане на този срок) е било невъзможно да се
приложат уговорките за разсроченото плащане на уговорената продажна цена (по чл. 2 от
предварителния договор), респ. поради липса на изрична уговорка в този смисъл (в т. нар.
тристранно споразумение), настоящата съдебна инстанция приема, че изискуемостта за
заплащане на остатъчното разсрочено парично задължение е моментът на сключване на
окончателния договор – арг. чл. 362, ал. 1, изр. 1 ГПК, поради което – при уважаване на
предявения конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, трябва да бъде
постановен условен диспозитив.
С оглед на обстоятелството, че въззивният съд с Определението по чл. 267, ал. 1 ГПК
е обявил на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК за безспорно и
ненуждаещо се от доказване с други доказателствени средства между страните в настоящото
съдебно производство, че към момента на вписването на исковата молба, предявена от
главно встъпилия – на 02.02.2018 г., ответникът е собственик на спорния имот, и въззивният
съд достига до правния извод, че в обективната действителност са възникнали всички
материални предпоставки за пораждане на потестативното право за обявяване на процесния
предварителен договор за окончателен (арг. чл. 362 ГПК и чл. 363 ГПК).
Но понеже вписването на исковата молба, с която е предявен конститутивен иск по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД, притежава защитно-противопоставимо действие (арг. чл. 114, ал. 1, б. „б”
ЗС, във вр. с чл. 114, ал. 1, изр. след б. „а” ЗС), в диспозитива на настоящия съдебен акт САС
трябва да даде на главно встъпилия 6-месечен срок да извърши отбелязване на решението
(след неговото влизане в сила) към вписването на исковата молба, за да може да се съхрани
защитно-противопоставимото действие на вписването (арг. чл. 115, ал. 1 и ал. 2 ЗС).
Както бе изяснено, заплатената до настоящия момент продажна цена е в размер на
сумата от 50826,86 лв., а дължимата възлиза на сумата от 79070,30 лв. с ДДС, поради което
нейният остатък е в размер на 28243,44 лв. с ДДС (79070,30 лв. с ДДС - 50826,86 лв.),
равняваща се на 14440,64 евро (тъй като в клаузата на чл. 2, ал. 1 от предварителния договор
страните са уговорили, че предметът на продажната цена може да бъде както в евро, така и в
лева, съдът трябва да присъди паричната насрещна престация в равностойността на двете
валути). Само за яснота на страните в тази част първоинстанционното решение трябва да
10
бъде отменено, като въззивният съд постанови условен диспозитив.
При така приетите за установени правнорелевантни факти и изложените правни
доводи неоснователен се явява предявеният от главно встъпилото лице кондикционен иск за
връщане на надплатена продажна цена по предварителния договор – тя не само не е
надплатена, но нейният остатък възлиза на сумата от 28243,44 лв. с ДДС, която следва да
бъде заплатена от купувача на продавача в 2-седмичен срок от влизането на решението в
сила (в противен случай продавачът може да поиска по исков ред обезсилване на решението
– арг. чл. 362, ал. 1, изр. 2 и ал. 2 ГПК).
Поради тези правни съображения въззивната жалба, подадена от Г. Л. Й., се явява
неоснователна и обжалваното решение трябва да бъде потвърдено в тази част.
При този изход на правния спор, предмет на въззивното обжалване, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК в полза на въззивника-ответник трябва да се присъди
сумата общо от 1694,08 лв., представляваща половината от заплатените разноски за
въззивното производство общо в размер на 3388,16 лв. (държавна такса и адвокатско
възнаграждение в размер на 3000 лв. с ДДС – съобразно цената на двата иска, и
действителната правна и фактическа сложност на делото, това възнаграждение не е
прекомерно съобразно изискванията на чл. 78, ал. 5 ГПК) – с оглед обстоятелството, че при
частичното уважаване на въззивната жалба на въззивника-ответник с постановяване на
условен диспозитив не може да се определи точна цена на иска, въззивният съд присъжда
половината от заплатените съдебни разноски пред САС. По същите правни съображения на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК в полза на въззиваемия-главно встъпило
лице трябва да се присъди сумата от 750 лв., представляваща половината от заплатеното
адвокатско възнаграждение за осъщественото процесуално представителство пред въззивния
съд. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК в полза на първоначалния ищец
трябва да се присъди сумата от 500 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение за
осъщественото процесуално представителство пред САС.
Така мотивиран, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ въззивна жалба с вх. № 275485/18.03.2022 г.,
подадена от „ГАЗСТРОЙ 5” ЕООД срещу Решение № 260666/24.02.2022 г., постановено по
гр. дело № 14358/2015 г. по описа на СГС, ГО, I-12 с-в, в частта, в която е уважен
предявеният от Г. Л. Й. срещу Л. К. Г. иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за
признаване съществуването на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба, сключен на 23.03.2010 г. между Л. К. Г. и
„Газстрой 5” ЕООД, като ПРЕКРАТЯВА въззивното производство – в тази част.
ОТМЕНЯ Решение № 260666/24.02.2022 г., постановено по гр. дело № 14358/2015 г.
по описа на СГС, ГО, I-12 с-в, в частта, с която е уважен предявеният от Г. Л. Й., ЕГН
**********, адрес гр. ***, ж.к. „***”, бл.***, вх. „***”, ет.***, ап.***, срещу „ГАЗСТРОЙ
5” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, ж.к. „Люлин”,
бул. „Царица Йоанна” № 160, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 255, ал.
1 ГПК за обявяване за окончателен на предварителен договор от 23.03.2010 г. за покупко-
продажба, сключен между Г. Л. Й. и „Газстрой 5” ЕООД, на недвижим имот с
идентификатор 68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № 2, вх. „А”, ет. 3, с площ
11
2
от 66,06 м, находящ се в жилищна сграда, построена в УПИ № VI-903, кв. № 27 по ПУП на
гр. ***, местност „***”, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.4359.123, с
2
площ от 885 м, като ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА между Г. Л. Й. и „ГАЗСТРОЙ 5” ЕООД на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
във вр. с чл. 225 ГПК за ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор от 23.03.2010 г. за
покупко-продажба, изменен с тристранно споразумение от 16.12.2013 г., на недвижим имот
с идентификатор 68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № 2, вх. „А”, ет. 3, с
2
площ от 66,06 м, находящ се в жилищна сграда, построена в УПИ № VI-903, кв. № 27 по
ПУП на гр. ***, местност „***”, представляващ поземлен имот с идентификатор
2
68134.4359.123, с площ от 885 м, ПРИ УСЛОВИЕ, че Г. Л. Й. заплати на „ГАЗСТРОЙ 5”
ЕООД на основание чл. 362, ал. 1 ГПК допълнително сумата в размер на 28243,44 лв. с ДДС
(в равностойност на 14440,64 евро с ДДС) - в 2-седмичен срок от влизането на настоящото
Решение в сила.
ДАВА на основание чл. 115, ал. 1 и ал. 2 ЗС на Г. Л. Й. 6-месечен срок от влизане в
сила на настоящото Решение да отбележи Решението към вписаната искова молба, с която е
предявен от Г. Л. Й. срещу „ГАЗСТРОЙ 5” ЕООД искът с правно основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД, във вр. с чл. 225 ГПК.
ПОТВЪРЖДАВА Решението в останалата обжалвана част.
РЕШЕНИЕТО в останалата част като необжалвано е влязло в сила.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК Г. Л. Й. да заплати
на „ГАЗСТРОЙ 5” ЕООД сумата от 1694,08 лв. – разноски пред САС.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК „ГАЗСТРОЙ 5”
ЕООД да заплати на Г. Л. Й. сумата от 750 лв. – разноски пред САС.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273 ГПК „ГАЗСТРОЙ 5”
ЕООД да заплати на Л. К. Г., ЕГН **********, с адрес гр. ***, ул. „***” № ***, вх. „***”,
ет.***, ап.*** сумата от 500 лв. – разноски пред САС.
РЕШЕНИЕТО в частта, в която въззивното производство е прекратено, може да се
обжалва с частна жалба в 1-седмичен срок от получаване на препис от Решението от
страните, а в останалата част – с касационна жалба пред Върховния касационен съд по
правилата на чл. 280 ГПК в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото Решение да се връчи на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12