Р Е Ш Е
Н И Е
№260079
гр. Несебър, 17.11.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на тридесети октомври две хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Атанаска Ганева, като разгледа гр. д. № 1055 по
описа на Районен съд Несебър за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС и чл.
422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД.
Предявени са насрещен иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, а при условията на евентуалност - насрещен иск чл. 32, ал. 1 от ЗЗД.
От
ищеца „Г.П.”
ЕООД срещу Т.И.П. са предявени искове по чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр.
чл. 2 от ЗУЕС и по чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД за установяване дължимостта на
сумата от 688,44 евро, представляваща ½ част от неплатена такса за
управление и поддръжка за 2019г. и 2020г., дължима съгласно т.2.1 от Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.”
от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г.
по описа на нотариус Стоян Ангелов, както и за установяване дължимостта на
сумата от 206,04 евро – неустойка в размер на 30 % върху дължимата главница по
т. 8.1 от договора. Сочи се, че за тези суми е издадена заповед № 173 от
04.04.2019г. по ч.гр.д. № 367/2019г. по описа на Районен съд Несебър. Твърди
се, че договорът между страните е сключен на основание чл. 2 от ЗУЕС. Обръща се
внимание, че ищецът е приел да извършва управление на общите части на жилищния
комплекс от затворен тип, а ответницата е приела да заплаща годишна такса от 12
евро за един квадратен метър (688,44 евро за апартамента от 57,37 кв. м.).
Твърди се, че ответницата е собственик на ½ идеална част от
самостоятелен обект с идентификатор № **********по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Свети Влас, поради което дължи заплащането на
½ част от тази сума. Сочи се, че таксата за следващата година следвало
да се заплаща съгласно т. 2.1 от договора авансово, не по-късно от 31.03 на
текущата година. Развиват се съображения в насока, че договорът е с продължено
действие до 11.06.2023г. на основание т.7.1 и т. 7.2 от него. Навежда се, че
ищецът е изпълнил задълженията си по него. Твърди се, че ответницата не е
заплатила нейната част от дължимите такси за 2019г. и 2020г. Навежда се, че е
изпаднала в забава, поради което дължи и неустойка за всяка от годините общо в
размер на 206,04 евро. Развиват се
съображения в насока, че при сключване на договора пълномощникът на ищеца е
разполагал с представителна власт, а и страната е потвърдила действията му по
чл. 42, ал. 2 от ЗЗД. Цитира се презумпцията на чл. 301 от ТЗ. Твърди се, че
комплексът е от „затворен тип”. Оспорва се твърдението, че ищецът е сключил
договори само с няколко собственици. Сочи се, че комплексът се състои от три
отделни сгради, а не е една сграда в режим на етажна собственост. Като невярно
се оспорва твърдението за алтернативност на режимите по чл. 2 от ЗУЕС и общия
режим. Твърди се, че към момента на сключване на договора не е била
регистрирана етажна собственост в комплекса. Излагат се доводи за липса на
неравноправни клаузи. Сочи се, че договорът не е прекратен на 30.10.2018г., тъй
като поканата за прекратяването му не е връчена надлежно на ищеца, а
ответницата не е упражнила надлежно правата си за разваляне на договора. Твърди
се, че ищецът по първоначалния иск е изпълнявал към датата на изпращане на
нотариалната покана задълженията си, поради което не са възникнали основания за
прекратяване на договора. Обръща се внимание, че на ищеца не е даван срок по
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за изпълнение на задълженията му. Сочи се, че ответницата
не е изправна страна по договора, поради което не в нейните правомощия да го
прекрати. Развиват се подробни съображения в насока, че договорът се
изпълнявал, тъй като ищецът е извършвал техническа поддръжка на басейна,
заплащал задълженията към съответните дружества, извършвал организация на вътрешния
ред. Оспорват се възраженията за неравноправност на клаузата за неустойка. С
тези доводи от съда се иска да уважи исковете. Претендират се разноски. Отправя
се възражение за прекомерност на претенцията за разноски на другата страна.
В
срока по чл. 131 ГПК от процесуалния представител на ответника Т.И.П. е
депозиран отговор, с който исковете се оспорват. Твърди се, че сградата не е
част от комплекс от затворен тип, а договорът за поддръжка и управление е
сключен не с инвеститор, а с дружество, което към момента на въвеждане в
експлоатация на сградата е било собственик на самостоятелен обект. Развиват се
съображения за неоснователност на твърденията на ищеца, че поддържа и управлява
имоти в комплекс от затворен тип. Акцентира се върху обстоятелството, че
договорът е сключен и с друго лице – С.Н., като липсва солидарна отговорност.
Сочи се, че договорът от 11.06.2013г. е развален и прекратен с нарочна
нотариална покана, връчена на ищеца при условията на чл. 47 ГПК на 30.10.2018г.
Навежда се, че ищцовото дружество не изпълнява дейности по поддръжка и
управление на общите части в сградата. Твърди се, че ответницата заплатила
дължимите такси в срок на етажната собственост. От Т.И.П. е депозиран
допълнителен отговор на исковата молба, в който се сочи, че договорът е сключен
от пълномощник с недостатъчно обем права на представителство, твърди се
нищожност на договора, сочи се, че е прекратен, а ако се приеме за действащ се
прави възражение за неизпълнен договор. Развиват се съображения за нищожност на
договора поради противоречие със ЗУЕС. Излагат се подробни доводи в насока, че
комплексът не е от „затворен тип”, а ищецът не е инвеститор по чл. 2 от ЗУЕС.
Поддържа се, че става въпрос за сграда в режим на „етажна собственост”. Акцентира
се върху противоречия със ЗЗП. Твърди се, че ответницата прекратила договора
едностранно на 30.10.2018г. чрез връчване по реда на чл. 47 от ГПК на покана за
това. Развиват се съображения за неизпълнение на договора от страна на ищеца.
Сочи се, че неустойката е прекомерна и неравноправна клауза. С тези
доводи от съда се иска да отхвърли претенциите на ищеца. Претендират се
разноски.
В
срока по чл. 131 от ГПК ответницата Т.И.П. е предявила срещу „Г.П.” ЕООД
насрещни искове, приети за съвместно разглеждане от съда, с две допуснати до
разглеждане искания: за прогласяване на Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.”
от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г.
по описа на нотариус Стоян Ангелов за нищожен на основание противоречие с императивни норми; за унищожаване
на договора на основание грешка в предмета на договаряне. Твърди се нищожност на договора поради нарушения на ЗУЕС. Сочи се, че
не е спазена разпоредбата на чл. 2 вр. т. 3 от пар. 3 на ЗУЕС. Излага се, че
условията за възникване на такъв комплекс са обективни. Развиват се доводи за
това какво представлява комплекс „от затворен тип”. Твърди се, че става въпрос
за обикновена етажна собственост, а договорът е сключен за такава от закрит
тип, поради което е нищожен. Излага се, че сградата в комплекса е само една,
съставена от три секции. Сочи се, че няма повече от един обслужващ обект.
Твърди се, че няма контролиран достъп до комплекса. Излага се, че управителят
не е инвеститор. С тези доводи се сочи, че е налице противоречие на договора
със закона – заобикаляне на чл. 2 от ЗУЕС. Развиват се съображения за нищожност
на клаузите му поради нарушения на ЗЗП, като се сочи, че не е сключен при
индивидуални клаузи. Клаузата на т. 3.1. от договора се оспорва като
неравноправна по смисъла на чл. 143, т. 18 вр. т. 14 от ЗЗП. Точка 7.2 от
договора се оспорва като неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 8 и т.
9 от ЗЗП. Развиват се съображения в подкрепа на тези твърдения. Сочи се
унищожаемост на договора поради извинителната грешка, че ответницата го е
сключила с извинителната грешка, че става въпрос за комплекс от затворен тип, а
той всъщност не е от затворен тип. Твърди се, че договорът е прекратен с
нотариална покана до ищеца. С тези доводи от съда се иска да уважи насрещните
искове.
В дадения от съда срок по чл. 131 от ГПК по делото е
постъпил писмен отговор с вх. № 3859 от 29.05.2020г., подаден от адв. И., по
насрещните искове. Отправя се искане да бъдат отхвърлени. Оспорват се
твърденията, че комплексът е от една сграда, че няма повече от един обслужващ
обект, че не е контролиран достъпът, че управителят не е инвеститор. Развиват
се подробни съображения в насока, че са налице предпоставките на чл. 2 от ЗУЕС,
а комплексът покрива напълно критериите на такъв от затворен тип. Твърди се, че
ищецът се явява инвеститор в комплекса, като се излагат доводи и в тази насока.
Възраженията за неравноправни клаузи се оспорват с довода, че става въпрос за
индивидуален договор за поръчка, сключен между страните. Обръща се внимание, че
клаузите в него не са неравноправни на сочените в насрещния иск основания.
Оспорва се твърдението за наличието на грешка с довода, че комплексът е от
затворен тип, поради което липсва „грешка”. Оспорват се твърденията за
неизпълнение на договорните задължения. Обръща се внимание, че общото събрание
на ЕС от 17.07.2018г. не е основание за прекратяване на договора. От съда се
иска да отхвърли предявените искове.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и правна страна:
С оглед преюдициалния характер на насрещните искове, за правилното решаване
на спора първо следва да бъдат разгледани те, като на първо място следва да се
разгледа искът за нищожност на договора, а впоследствие (при условията на
евентуалност) искът за унищожаемост.
За правилното решаване на предявените насрещни искове от съществено
значение са два предварителни въпроси. Първият е представлява ли комплекс
„Голдън Ай“ такъв от „затворен тип“ по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, а вторият –
притежава ли ответницата качеството „потребител“ по договора за управление и
поддръжка. Съдът излага следните съображения по така поставените въпроси:
По въпроса представлява ли комплекс „Голдън Ай“ такъв от „затворен тип“ по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС:
В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според
легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен
имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в
практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен
имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при
наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен
с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална
заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по
ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).
Във връзка със статута на процесния комплекс по делото е изслушано и прието
заключението на съдебно-техническа експертиза (на л. 767 – 779). Съдът
кредитира заключението на вещото лице като обективно, компетентно и
безпристрастно. От заключението се установява, че в ПИ с идентификатор **********е
изградена жилищна сграда с три секции, с отделни идентификатори – **********1, **********2
и **********3, като при разпита си в съдебно заседание вещото лице пояснява, че
не съществува законоустановено понятие „секция“, а същото е използвано, за да
се разграничат трите сгради една от друга и да не се оприличават на отделни
входове на един блок. Установява се, че всяка от трите „секции“ има своите
външни зидове, своите основи и своето стълбище, като те не са свързани
функционално, тъй като едната отстои на осем метра от другите две, а самите те
са разделени от фуга от осем сантиметра. От разпита на вещото лице се
установява, че пространството под сгради А и Б и под незастроената част от
поземления имот представлява паркинг, който като пространство е общ, но
паркоместа от него са определени за сграда А (на площ от 210,39 кв. м.), а
други за сграда Б (от 318,78 кв. м.). В пространството под секция „В“ е
изграден бар със съответните помощни помещения, като паркингът отвежда и до
врата към този бар в сграда В, която към момента на огледа на вещото лице била
зазидана. Самият сутерен не е самостоятелен обект на правото на собственост,
като в различните секции е съставен от различни обекти – в секция А – складове
В, Г и Д, в секция Б – складове Е и Ж, а в секция В - бар. От заключението на вещото лице се
установява, че поземленият имот е ограден с ограда от живи храсти и
високостеблени дървета към улицата и ограда с бетонна основа и метални решетки
от 2 метра около целия имот. Влизането в комплекса става посредством ключ за
входната врата към дворната част на имота и чип за всеки от отделните входове
към всяка сграда. В поземления имот са изградени беседки за почивка – 2 бр.,
пейки, алеи, озеленяване, басейн за общо ползване. Крайният извод на вещото
лице е, че трите секции не са функционално свързани една с друга, няма връзка
за преминаване от една сграда в друга, всяка секция е с отделен вход, имат
отделни носещи зидове. Съдът кредитира тези изводи на вещото лице, като намира,
че същите водят до заключение за наличието на три отделни сгради, наименувани в
проекта за строителство като „секции“. Видно е, че всяка от сградите е заснета
като самостоятелна в изготвената за поземления имот скица от кадастралната
карта (на л. 778, том III от делото). Съобразно
чл. 2, ал. 5 от ЗКИР така отразеното в кадастъра е доказателство за
обстоятелството, че става дума за отделни сгради до доказване на противното.
Съдът намира, че тази презумпция не се обори и в настоящия процес с оглед
приетото заключение на съдебно-техническата експертиза. Единственият довод на
ответницата (ищца по насрещния иск) за наличието на една сграда се свежда до твърдения
за общо пространство, което е предназначено за т. нар. три „секции“. В случая,
както се установява от заключението на вещото лице, под сграда А и сграда Б са
предвидени конкретни площи за паркоместа. Последното още веднъж подкрепя извода
за отделни сгради, тъй като съгласно чл. 106 от Наредба
№ 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони - гаражи, а по изключение и
обекти и съоръжения на техническата инфраструктура могат да се предвиждат в
подземния, полуподземния и в първия надземен етаж, като се съобразяват със
санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и
нормите за безопасност. В
случая за всяка секция е предвидено отделно пространство в подземния етаж,
предназначено за паркоместа, което потвърждава извода, че сградите са
самостоятелни, а не част от една обща сграда. Впрочем – пространството под
сграда В не е предвидено за паркинг, а за бар. При всички тези разграничителни
критерии за трите сграда, не може да се приеме тезата на процесуалните
представители на ответниците, че наличието на едно пространство, което минава
под 2 от сградите (А и Б) и е общо за тях, може да обоснове една обща сграда с
три отделни „секции“. Както се установява от показанията на вещото лице
понятието „секции“ не е използвано в смисъл на входове на една обща сграда, а
всички параметри на отделните сгради определят тяхната самостоятелност.
Налага се извод, че презумпцията на чл. 2, ал. 5
от ЗКИР не се оборва в настоящия процес. Точно обратното – потвърждава се
изводът, че става въпрос за три отделни сгради, които са разположени в общ
поземлен имот, в тях са налични множество самостоятелни обекти на правото на
собственост, в поземления имот са налични други обекти, обслужващи собствениците и обитателите (беседки за почивка – 2 бр., пейки, алеи, озеленяване, басейн за общо
ползване), а в комплекса е въведен контролиран
достъп за външни лица. Т.е.
установените по делото факти сочат, че комплекс „Голъдн Ай“ е такъв от
„затворен тип“ по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС. Към момента е налично и произнасяне на въззивната инстанция по този
въпрос – Решение V-143 от 07.08.2020г. по
в.гр.д. № 853/2020г. по описа на Окръжен съд Бургас.
Впрочем и върховната инстанция е имала повод да се произнесе в насока, че
договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС би бил нищожен, но само ако съответният
комплекс не отговаря на дефиницията за комплекс от „затворен тип“. Както е прието
в Решение № 122 от 06.11.2019г. по т.д. № 1830/2018г. по описа на I т. о. на ВКС даден комплекс не съдържа „сгради“, ако се
състои от една сграда, обединяваща три блока - три тела с един вход. Както се
установи настоящият случай не е такъв – обособени са три отделни сгради, със
самостоятелни характеристики и отделни входове, като в проектната документация
е използван терминът „секции“ именно с цел да не се счете, че става дума за
една сграда с общ вход.
По въпроса притежава ли Т.И.П. качеството „потребител“ по Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.”
от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г.
по описа на нотариус Стоян Ангелов:
Легална дефиниция на понятието „потребител“ се съдържа в пар. 13, т. 1 от
ДР на ЗЗП. По смисъла на тази дефиниция „Потребител" е
всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са
предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко
физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън
рамките на своята търговска или професионална дейност. В практиката си върховната инстанция е имала поводи да се произнесе в
насока, че не всяко физическо лице, което влиза в облигацонно правоотношение е
потребител, като от съществено значение е характера на самото правоотношение.
Така например с Решение № 128 от 18.07.2018г. по т.д. № 601/2018г. по описа на I търг. отделение на ВКС е прието, че павоотношенията по повод
притежаването на самостоятелен обект в сграда, в която етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника принадлежат
на отделни съсобственици се подчиняват на специалния правен режим на етажната
собственост, установен в Закона за собствеността и Закона за управление на
етажната собственост. Изрично предвидените в закона правила, уреждащи
отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата, са
обусловени от установената в закона особена съсобственост върху определени
части от сградата, както и върху земята, върху която тя е построена. Вземанията
за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на
етажна собственост са облигационни, но не са с източник потребителски договор.
Вярно е, че в случая има сключен договор между физическо лице (ответницата)
и търговец (ищецът), но това не променя характера на правоотношенията, в които
тези лица са влезли помежду си. Самият ЗУЕС урежда два различни режима на
управление (респ. поддръжка) на общите части. В чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС е
предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците
на самостоятелни обекти. Във всички останали случаи
управлението се извършва по реда на глава II от ЗУЕС „Управление на етажната собственост“. Независимо кой от режимите е
действащ собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата по силата на закона – чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС. Т.е. задължението
произтича от закона, а договорът урежда само конкретните му параметри (в
случай, че режимът на управление на етажната собственост се определи с договор
по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС). Следователно постановките на цитираното решение
са напълно приложими и към настоящия случай и правоотношенията между страните
по договора са възникнали по повод притежаването на самостоятелен обект в
сграда, в която етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях
помещения в тавана или зимника принадлежат на отделни съсобственици и се
подчиняват на специалния правен режим на етажната собственост, установен в
Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост (а не на
режима, предвиден в ЗЗП). Поради тази причина договорът не може да се приеме за
потребителски и ответницата (ищца по насрещния иск) няма качеството
„потребител“. В подобна насока е и практиката на въззивната инстанция – Решение
№ III – 107 от 17.12.2019г. по
в.гр.д. № 1150/2019г. по описа на Окръжен съд Бургас.
С оглед отговорите на поставените въпроси, съдът намира следното по
отделните насрещни искове:
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал.
1 ЗЗД – за нищожност на Договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка
на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов:
В тежест на Т.И.П. е да докаже, че договорът е сключен, както и твърденията си за
неговата нищожност поради противоречие със закона - чл. 2 вр. т. 3 от пар. 3 на ЗУЕС, чл. 143, т. 18 вр. т. 14 от ЗЗП, чл.
143, ал. 2, т. 8 и т. 9 от ЗЗП. В това число на първо място следва да докаже,
че е потребител по смисъла на ЗЗП. При доказването на всички тези
обстоятелства, в доказателствена тежест на „Г.П.“ ЕООД е да докаже твърденията
си, че договорът е сключен индивидуално с Т.П..
Договорът между страните е сключен на
11.06.2013г., което се установява по безспорен начин от представената копие от
него (на л. 10 – л. 14 от делото) и не се оспорва от ответницата.
С оглед отговорите на посочените два въпроса
съдът приема, че П. не е „потребител“ и комплекс „З.О.Р.“ е от „затворен тип“.
Поради тази причина не се доказва противоречие на договора с императивни
разпоредби от ЗУЕС и ЗЗП и искът по чл. 26, ал. 1 ЗЗД е неоснователен.
Не може да се приеме за основателно и последното
възражение на ответницата (ищца по насрещния иск), че „Г.П.“ ЕООД няма
качеството „инвеститор“ по смисъла на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.
С удостоверение № 197/28.09.2011г. за въвеждане в
експлоатация, издадено от главния архитект на община Несебър, бил въведен в
експлоатация обект – „Жилищна сграда – секция „А”, секция „Б” и секция „В” с
идентификатори **********1, **********2 и **********3, находяща се в имот с
идентификатор *****, местност „Юрта” гр. Свети Влас. В удостоверението като
възложители били вписани Г.Ч., Т.К., „******” ООД и „Г.П.” ЕООД (с нотариален
акт № 177, том III, рег. № 3260, дело № 556 от 01.07.2011г. на
нотариус Линка Чуткина – на л. 20 – л. 22 от том I от делото „******” ООД прехвърлило на „Г.П.” ЕООД
7/10 идеални части от ПИ с идентификатор *****). Цялата документация по строежа
е изискана и приложена по делото. В цитираното удостоверение № 197 от
28.09.2011г., а и в строителните книжа, свързани със строежа на процесните сгради,
„Г.П.“ ЕООД фигурира като инвеститор (собственик на самостоятелен обект, ведно
със съответните идеални части от правото на строеж). От една страна
разпоредбата на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ определя широк кръг от възложители - собственикът на имота, лицето, на което е
учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд
имот по силата на закон. В случая „Г.П.“ ЕООД отговаря на тези изисквания (очевидно притежава
части от правото на строеж в имота). Освен това в цитирания официален документ
(удостоверение за въвеждане в експлоатация) същото е вписано като „възложител“
и съдържанието на този документ не е оспорено от страните, поради което
посоченият официален документ има обвързваща за съда материална доказателствена
сила и установява качеството на ищеца като възложител, респ. „инвеститор“,
който има право да сключи договори по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.
Няма как да се сподели и тезата, че договорът е
подписан от ненадлежен представител на „Г.П.“ ЕООД. Очевидно е, че в процеса
дружеството (чрез надлежен представител) се позовава на този договор и
претендира конкретни парични суми по него. Ето защо дори и при сключване на
договора да е действало лице без надлежна представителна власт, то при всички
случаи търговецът не се е противопоставил на тези действия. Точно обратното –
ползва се от тях в настоящия процес. Следователно при всички случаи договорът е
породил действия и за „Г.П.“ ЕООД по смисъла на чл. 301 от ТЗ. Налице е изрично
потвърждаване на действията по сключване на договора, дадено от управителя на
дружеството (на л. 638, том II от делото).
Изложеното мотивира съдът да приеме, че
насрещният иск за нищожност на договора е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
По предявения при условията на евентуалност иск с
правно основание по чл. 32, ал. 1 от ЗЗД – за унищожаемост на Договор за
управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.”
от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г.
по описа на нотариус Стоян Ангелов:
В тежест на Т.И.П. е да докаже, че договорът е сключен, както и твърденията си за
наличието на грешка при сключване на договора.
Грешката при сключване на договора се основава (според ищцата по насрещния
иск) с извинителната грешка, че става
въпрос за комплекс от затворен тип, а той всъщност не е от затворен тип. С
оглед извода на съда, че комплексът е от „затворен тип“, не се доказа наличието
на грешка при сключване на договора, поради което и искът за неговата
унищожаемост следва да бъде отхвърлен.
По предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр.
чл. 2 от ЗУЕС от ЗУЕС:
В тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника
– Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег.
№ 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, по който ищецът е
престирал – изпълнил задълженията си, а за ответника е възникнало задължение за
заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на
претенцията си и изискуемостта й.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот с № 199, том VI, рег. № 6269 от 11.06.2013г. на нотариус Стоян Ангелов
(на л. 15 – л. 17 от том I от делото) ответницата
придобила, заедно със С.Н., собствеността върху самостоятелен обект с
идентификатор **********1.2, със застроена площ от 48,24 кв. м., ведно с 9,13
кв. м., идеални части, находящ се в гр. Свети Влас, местност „Юрта”, вх. А, ет.
0, ап. А3 – в комплекс „З.О.Р.”. На същата дата между Н.и П. от една страна и „Г.П.”
ЕООД бил сключен договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен
комплекс от затворен тип „З.О.Р.” с нотариална заверка рег. № 6270 на нотариус Ангелов
(на л. 10 – л. 14 от том I от делото). С договора
Н.и П. (като собственици на самостоятелен обект с идентификатор **********1.2)
възложили на „Г.П.” ЕООД срещу възнаграждение да извършва управление на общите
части на жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.”. В т. 1.2 от договора били
включени задълженията на дружеството. С т. 2.1. от договора Н.и П. се задължили
да заплащат на „Г.П.” ЕООД годишна такса за покриване на разходите за
управлението в размер на 12 евро за един кв. м. С т. 2.2 от договора било
предвидено, че годишната такса се дължи за периода 01.01 – 31.12. на
съответната година. По т. 3.1 от договора Н.и П. се задължили да заплащат
таксите авансово – не по-късно от 31 март на съответната година (по отношение
на таксата за следващата година). По смисъла на т. 7.1 от договора същият бил
сключен за срок от пет години, след изтичане на които страните подписват
предложен от управителя нов договор за управление и поддръжка. В т. 7.2 от
договора било предвидено, че ако управителят не предложи нов договор в
двумесечен срок преди изтичане на срока по т. 7.1 или ако в същия срок никоя от
страните не отправи до другата писмено предизвестие за прекратяването на
договора, същият се счита за автоматично продължен за нов срок от 5 години. С
т. 8.1 от договора било предвидено заплащане на неустойка от собственика при
изпадане в забава – в размер на 1 % за всеки просрочен ден, но не повече от 30
% върху дължимата сума. Подобни договори били сключени и с множество други
собственици в комплекса (на л. 190 – л. 201 от том I от делото и на л. 260 – л. 491 от
том II от делото, ведно с нотариални актове на л. 492 – л. 560 от том II от делото).
В изпълнение на задълженията си по договорите дружеството ищец в периода
2011г. – 2019г. сключвало трудови договори с различни лица с работно място „*******”
за длъжностите портиер, камериерка, поддръжка на сгради, рецепционист,
юрисконсулт (на л. 214 – л. 237). Св. Г.Я.била назначена за юрисконсулт с
трудов договор от 05.10.2018г., свидетелят В.бил назначен за „портиер” с трудов
договор от 26.04.2017г. и за работник по поддръжка с договори от 2018г. и
2019г. С трудов договор № 7 от 04.08.2011г. за „портиер” бил назначен Иван
Петков Трендафилов – с работно място „*******”. От управителя на „Г.П.” ЕООД
били утвърдени и правила за живеене в комплекс „З.О.Р.” (на л. 507 – л. 511 от
том I от делото).
От „Г.П.” ЕООД бил сключен договор за абонаментно обслужване и ремонт на
асансьори № 081-SB от 02.01.2019г. с „****”
ООД (на л. 566 – л. 568 от том II), а така също и договор за достъп до интернет № 3382 от 27.08.2012г. със „****“
ООД (на л. 561 от том II от делото), договор №
9056 от 01.12.2017г. за охрана чрез видеонаблюдение (на л. 562 – л. 564 от том II от делото), договор за предоставяне на услуги от
01.08.2011г. с „****“ (на л. 569 – л. 570 от том II от делото). От дружеството била въведена система за достъп до комплекса
чрез чипове, за което бил съставен и списък на чиповете (на л. 574 – л. 578 от
том II от делото). Били
предоставени други услуги по списък (на л. 579 – 580 от том II от делото) и изготвени правила за живеене в комплекс от
затворен тип (на л. 581 – л. 585 от том II от делото).
От представени фактури и платежни документи (на л. 586 – л. 637 и л. 650 –
л. 673 от том II от делото) се установява, че „Г.П.” ЕООД през 2019г. и 2020г. извършило
различни разходи във връзка с комплекса.
През 2020г. били сключени два броя трудови договори (на л. 639 – л. 640 от
том II от делото) с В.К.–
камериерка (с продължителност на работния ден от 4 часа) и със св. С.В. –
работник поддръжка на сгради (продължителност на работния ден от 4 часа). През
2019г. също били сключени трудови договори за същите длъжности (на л. 572 – л.
573 от том II от делото).
По делото като свидетели са разпитани С.В., Г.Я., В.З.и Г.С.. Въпреки
възраженията на процесуалния представител на ищеца съдът кредитира показанията
на всички тези свидетели. Нормата на чл. 172 от ГПК изисква показанията на
лица, заинтересовани в полза или във вреда на една от страните да се преценят от
съда с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид възможната
тяхна заинтересованост. В тази връзка съдът намира, че данни за възможна
заинтересованост могат да се изведат за всеки от свидетелите. В.(през летните
сезони) и Я.са в трудовоправни отношения с ищеца. От своя страна свидетелите В.З.и
С.не отричат, че са попаднали в конфликтни ситуации с дружеството. Въпреки това
при анализ на показанията на четиримата свидетели, съдът констатира, че същите
се припокриват и не страдат от сериозни противоречия помежду си. От друга
страна показанията на свидетелите се затвърждават от събрания по делото писмен
доказателствен материал, представен в по-голямата си част от ищеца. Ето защо
съдът по реда на чл. 172 от ГПК достигна до извод, че възможната
заинтересованост на свидетелите не е повлияла на показанията им и от тях се
установяват релевантни за спора факти и обстоятелства.
С оглед периодите, за които се излагат относими за спора обстоятелства,
съдът кредитира показанията на свидетелите, отнасящи за периода 2019г. – 2020г.
В тази връзка от показанията се установява следното:
Комплекс „*******” се състои от три сгради с жилищни апартаменти, около
които са разположени зелени площи, басейн, градини и беседки. Сградите са
разположени в поземлен имот, целият ограден с ограда. Достъпът до комплекса е
ограничен, като само собственици на апартаменти притежават ключове от входа за
комплекса, разположен в оградата. За летните сезони през 2019г. и 2020г. в
комплекса били наети камериерка и работник по поддръжката (св. Велев). За
периода към дружеството работила и св. Я.(юрисконсулт), като работното и място
било в офиса на дружеството в сграда Б. Свидетелят В.отговарял за поддръжката
на басейна, косене и поливане на зелените площи. Извършвал дейности по
боядисване, шпакловка или други дребни ремонтни дейности. В общите части имало
пейки с шалтета, маси със столове, около осем шезлонга и два чадъра – около
басейна. През 2020г. басейнът не бил пуснат в експлоатация поради липсата на
туристи в комплекса с оглед усложнената епидемична обстановка. Зелените площи
не се поддържали през зимата, а басейнът се изпразвал. Заедно със св. В.дейност
в комплекса осъществявала камериерка, която почиствала общите части –
стълбищата в трите сгради. В помещението за охраната се намирали монитори, на
които в реално време се предавали записите от камерите. От месец октомври
2018г. от „Г.П.” ЕООД на длъжност „юрисконсулт” била назначена св. Янева. От
този момент тя започнала да обитава офис в комплекса. Ежегодно се подменял
необходимият инвентар в комплекса – пейки, маси за отдих, постелки, чадъри и
шезлонги около басейна. Водата в комплекса се доставяла от частна компания,
която имала сключен договор с „Г.П.” ЕООД. На основание този договор
дружеството заплащало консумираната вода за целия комплекс. От своя страна
собствениците заплащали сумите към дружеството.
Част от собствениците в комплекса провели общо събрание. Св. С.била
натоварена през определени периоди по пълномощие да изпълнява задълженията на
председателя на етажната собственост. Етажната собственост решавала определени
проблеми в комплекса – напр. по ремонт на апартамент, течове в паркинга. От ЕС
бил сключен договор за поддръжка на асансьорите. Според свидетелите З.и С.поддръжката
в комплекса не била на ниво
От заключението на приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза (на л.
801 – л. 806 от том III от делото) се
установява, че във връзка с проверените от вещото лице документи счетоводството
на дружеството било водено редовно. През 2019г. „Г.П.“ ЕООД фактурирало приход
от поддръжка на комплекс „З.О.Р.“ в размер на 42 694,23 лв., като за тази
година получило плащания по договори за поддръжка от 9 лица, като за годината
осчетоводило разходи в размер на 38 236,93 лв. За периода месец януари –
месец юли 2020г. дружеството извършило разходи в размер на 16 987,61 лв.,
отново получило плащания за 9 лица по договора и фактурирало приходи в размер
на 4695,79 лв. Посочените фактурирани приходи за 2019г. и 2020г. били включени
в дневниците за продажби на дружеството по ДДС.
При тези факти - според
ищеца договорът е продължил действието си до 11.06.2023г. на основание клаузата
на т. 7.2 от него. От своя страна ответницата твърди, че прекратила договора едностранно на
30.10.2018г. чрез връчване по реда на чл. 47 от ГПК на покана за това, като
акцентира върху обстоятелството, че е изгубила интерес от изпълнението на
договора поради провеждане на общо събрание на етажната собственост. От ищеца е
взето становище, че договорът не е прекратен на 30.10.2018г., тъй като поканата
за прекратяването му не е връчена надлежно на ищеца, а ответницата не е
упражнила надлежно правата си за разваляне на договора. Твърди се, че ищецът по
първоначалния иск е изпълнявал към датата на изпращане на нотариалната покана
задълженията си, поради което не са възникнали основания за прекратяване на
договора. Обръща се внимание, че на ищеца не е даван срок по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за изпълнение на задълженията му. Сочи се, че ответницата не е изправна
страна по договора, поради което не е в нейните правомощия да го прекрати.
С оглед така поставените от страните рамки по
въпроса относно прекратяване на договора съдът намира следното:
По делото няма спор, че на 11.06.2013г. между
страните бил сключен договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.” с нотариална заверка рег. № 6270 на
нотариус Ангелов. Съгласно т. 7.1 от договора същият влиза в сила от датата на
подписването му и се сключва за срок от пет години (т.е. до 11.06.2018г.), след
изтичане на които страните подписват предложен от управителя нов договор за
управление и поддръжка. В т. 7.2 от договора е предвидено, че ако управителят
не предложи нов договор в двумесечен срок преди изтичане на срока по т. 7.1 или
ако в същия срок никоя от страните не отправи до другата писмено предизвестие
за прекратяването, същият се счита автоматично продължен за нов срок от 5
години. В самия договор не е предвиден специфичен ред, по който следва да бъде
връчено посоченото предизвестие.
В договора като седалище и адрес на управление на „Г.П.”
ЕООД е вписан адрес ***, м. „Юрта”, комплекс „*******”, вх. Б, ет. партер, ап.
4. Това е вписаният в търговския регистър адрес на седалището на дружеството,
който не е променян. Безспорно от ответницата е изготвена нотариална покана (на
л. 39 – л. 40 от том I от делото),
отправена до „Г.П.“ ЕООД, с която ищцовото дружество се уведомява, че не
изпълнява задълженията си по договора. Акцентира се върху разпоредбата на чл. 7
от договора и се сочи, че поради неполучаването на нов проект срокът на
действието на първоначалния договор е изтекъл. Обърнато е внимание, че само
общото събрание може да възложи дейности по поддръжката на общите части и
ищецът е уведомен, че договорът се разваля и прекратява от ответницата.
Нотариалната покана е изпратена за връчване чрез нотариус Мария Бакърджиева,
която я е приела на 07.09.2018г. Видно от направеното от нотариуса отбелязване,
адресът на седалището на дружеството ищец е посетен на 11.09.2018г.,
29.09.2018г. и 10.10.2018г., който е открил офиса на фирмата, но не и
управителя, нито представител, който да получи документите. Поради тази причина
на адреса е залепено уведомление и след изтичането на 14 дневен срок от
залепването нотариусът е удостоверил редовно връчване на поканата по чл. 47 от ГПК, считано от 30.10.2018г.
Както вече се посочи страните не са уговорили
помежду специфичен ред за редовност на връчване на кореспонденция по договора.
Единственият известен адрес на юридическото лице „Г.П.” ЕООД ***, м. „Юрта”,
комплекс „*******”, вх. Б, ет. партер, ап. 4. Именно посоченият адрес е бил
вписан в договора и в търговския регистър. Т.е. за редовност на връчването на
първо място същото следва да бъде осъществено на този адрес, тъй като няма
данни на ответника да са предоставени други адреси, на които да може да се
свърже с управителя на юридическото лице. В ЗЗД, ТЗ и ЗУЕС не се съдържат
специални правила за връчване на предизвестия за прекратяване на вече сключени
договори. Правила за връчване на търговци се съдържат в чл. 50 от ГПК. Според
чл. 50, ал. 1 от ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо лице,
което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес.
В чл. 50, ал. 4 от ГПК е предвидено, че когато връчителят не намери някой,
който е съгласен да получи съобщението, той залепва уведомление по чл. 47, ал.
1 от ГПК. С чл. 50 от Закон за нотариусите и
нотариалната дейност на нотариуса е признато
правото да възложи на определен
служител в нотариалната кантора да връчва съобщения и книжа при условията и по
реда на чл. 37 - 58 от Гражданския процесуален кодекс. В случая служителят при нотариуса (при спазване на чл. 47, ал. 1 от ГПК) е посетил адреса на седалището на дружеството три пъти в рамките на един
месец, с интервал от поне една седмица между всяко от посещенията, извършил е
посещение и в неприсъствен ден (29.09.2018г.), но въпреки положените усилия не
е намерил лице, пребиваващо в офиса на дружеството, което да е упълномощено или
съгласно да получи нотариалната покана. Ето защо уведомлението е залепено при
спазване на чл. 50, ал. 4 вр. чл. 47, ал. 1 от ГПК и съдът приема, че
нотариалната покана е връчена от ответницата на ищеца по редовен начин на
удостоверената от нотариуса дата – 30.10.2018г. В практиката на върховната
инстанция широко е застъпено разбирането, че извънсъдебните изявления на гражданско-правните
субекти могат да бъдат връчени лично срещу подпис на лицето, а също така е
редовно и всяко друго връчване, което е допустимо съобразно чл. 50 от ГПК –
Определение № 445 от 15.08.2019г. по т.д. № 3216/2018г. по описа
на I търг. отделение, както и цитираните в него - Решение №283 от 06.04.2010г. по гр.д. №507/2009г.
на ВКС, ІІІ г.о., Решение №229 от 03.04.2014г. по т.д. №956/2012г. на ВКС, ІІ
т.о., Решение №35 от 07.05.2012г. по гр.д. №1877/2010г. на ВКС, ІV г.о. В случая връчването на изявлението на
ответницата е осъществено редовно, при спазване на чл. 50, ал. 4 от ГПК, поради
което съдът приема, че нотариалната покана е връчена надлежно на 30.10.2018г.
Следващият спорен между
страните въпрос е дали връчването на тази покана е породило соченото от
ответницата действие – по разваляне на договора. По арг. от чл. 13 и чл. 14 от
договора и като взе предвид разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД настоящият съдебен
състав извърши тълкуване на разпоредбите на т. 7.1 и т. 7.2 от договора. Видно
от съдържанието им страните са предвидили помежду си правилото, че след
изтичане на договора управителят следва да предложи нов договор за управление и
поддръжка, който да бъде подписан при съгласието и на двете страни. От това
правило е предвидено изключение в т. 7.2 от договора, според което при липсата
на предложен договор в двумесечен срок преди изтичане на срока на договора или
при липсата на предизвестие за прекратяване на договора в същия срок, той
следва да се счита за продължен за нов срок от 5 години. Т.е. уговорено е едно
мълчаливо продължаване на договора при бездействие и от двете страни в рамките
на срок до 2 месеца преди изтичане на срока на договора. Очевидно целта на тази
норма (по смисъла на чл. 20 от ЗЗД) е отношенията между страните да не останат
неуредени и при липса на изпълнение на основното задължение на ищеца за
предлагане на нов договор (по т. 7.1) облигационната връзка между тях да
продължи да действа (при липсата на противопоставяне на възложителя – в случая
ответницата). Както се посочи – правилото на т. 7.2 от договора е изключение от
основното задължение на управителя по т. 7.1. Ето защо това правило следва да
се тълкува през призмата на неизпълнение на договорно задължение от страна на
ищеца (а именно задължението му по т. 7.1 от договора). В унисон с разпоредбата
на чл. 20 от ЗЗД съдът намира, че след като именно управителят (ищецът) не е
изпълнил свое задължение по договора и от това е произтекло неговото мълчаливо
продължаване за срок от 5 години, то за другата страна по договора е възникнало
правото да го прекрати във всеки един момент и след настъпване на предвидения в
т. 7.2 от договора срок (два месеца преди изтичане на срока на договора). Т.е.
ответницата е придобила правото да прекрати договора във всеки един момент дори
и след 11.04.2018г. Не може да се приеме, че с автоматичното продължаване на
договора тя е загубила това право. Този извод се подкрепя от самата разпоредба
на т. 7.2 от договора, в която се сочи единствено, че при бездействие на
страните същият се счита за продължен за срок от още пет години. Т.е. продължава
се единствено срокът на договора, но не отпада правото, дадено с т. 7.2 от
договора, собственикът на имота да го прекрати с писмено предизвестие.
Налага се извод, че тълкуването
на разпоредбите на т. 7.1 и т. 7.2 от договора в тяхната взаимовръзка и при
спазване на принципите на издирване на общата воля на страните и целите на
договора, следва да е в насока, че основната уговорка между тях е била да се
обсъди и приеме нов писмен договор (по предложение на управителя), като
последиците от липсата на предложен договор до 2 месеца преди изтичане на срока
на стария са следните: 1. възниква право за другата страна по договора да го
прекрати с писмено предизвестие по всяко едно време, 2. договорът се счита за
продължен или за още пет години, или до упражняването на това право. Такова
тълкуване напълно съответства и на заложения в чл. 20 от ЗЗД принцип на
добросъвестност при сключване на договорите, тъй като критериите за
добросъвестност изискват всяка от страните да носи определени последствения от
неизпълнение на свои задължения по договора. В случая задължение за изготвяне и
предлагане на нов договор е въведено за управителя (т. 7.1 от него) и след като
той е бездействал в дадения му срок (до два месеца преди изтичане на договора)
е нормално той да търпи определени неблагоприятни последици (като правото на
страната да развали едностранно договора и след изтичането на този срок). Може
да се направи извод, че в т. 7.2 от договора е предвиден специфичен срок за
развалянето му от собственика (до два месеца преди изтичане на срока му), но
този срок важи единствено за първите пет години от договорната връзка. При
мълчаливо продължаване за още пет години за собственика възниква право да
прекрати договора по всяко едно време с писмено предизвестие.
Извън изложеното следва да се
обърне внимание, че договорът е по чл. 2 от ЗУЕС, според който текст управлението на общите части
на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Макар договорът да е предвиден в ЗУЕС, същият безспорно представлява
разновидност на договора за поръчка, тъй като ищцовото дружество на практика се
задължава да извърши възложени му от собственика на имота действия (тясно
предвидени в чл. 2 от ЗУЕС). Следователно, доколкото в чл. 2 от ЗУЕС не са
предвидени специфични правила, правилата на договора за поръчка (чл. 280 и сл.
от ЗЗД) следва да се прилагат и към този вид договори. По смисъла на чл. 287 от ЗЗД договорът за поръчка може да бъде винаги прекратен с оттегляне на поръчката
от доверителя. Т.е. по всяко време този договор може да бъде прекратен
едностранно от собственика на имота. Този извод се затвърждава и от
разпоредбата на т. 13 от договора, тъй като в него не са заложени специфични
правила за прекратяването му (извън обсъденото вече по т. 7.2). Следователно
разпоредбата на чл. 287 от ЗЗД е напълно приложима и към настоящия договор,
поради което правото на едностранното му прекратяване от страна на собственика
на имота съществува и на това основание. Впрочем разпоредбата на т. 7.2 от
договора е напълно в унисон с това правило. Тази разпоредба практически дава
право на собственика да прекрати договора с едностранно писмено предизвестие във
всеки един момент, като обвързва бездействието му единствено с продължаване на
срока на договора за още 5 години, но по никакъв начин не го ограничава (в
съответствие и с чл. 287 от ЗЗД) да прекрати договора по всяко едно време от
следващите пет години. Това е така, тъй като в разпоредбата на т. 7.2 е даден
единствено краен срок за упражняване на правото на прекратяване (до два месеца
преди изтичане на срока на първоначалния договор), но собственикът не е
ограничен с начален момент, от който може да упражни правото си на едностранно
прекратяване с писмено предизвестие. На още по-силно основание, след като
договорът е продължен мълчаливо, то правото на прекратяване на договора с
писмено предизвестие по всяко едно време съществува по арг. от т. 7.2 от него и
чл. 287 от ЗЗД.
Съдът намира, че установените по делото факти сочат
на още една възможност за едностранно прекратяване, която намира своето
основание в разпоредбата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Последната дава възможност на
страна по договора да го прекрати едностранно и без да дава срок за
изпълнението му, ако същото е станало невъзможно изцяло или отчасти. Безспорно
в рамките на процесния комплекс са се развили процеси, които са довели и до
множество правни спорове. Видно е, че на 16.07.2018г. е проведено общо събрание
на етажна собственост на трите сгради в комплекса, което е взело решение да
осъществява поддръжката и управлението на общите части. Следователно е налице
конкуренция между два правни субекта за осъществяването на едни и същи функции
по смисъла на ЗУЕС, като между тях са възникнали и спорове за това кой следва
да изпълнява съответните функции. Тази обстановка безспорно е довела до
невъзможност дружеството ищец да изпълнява задълженията си по договора в
пълнота (от показанията на свидетелите се установява, че етажната собственост е
проявила инициатива за изпълнението на различни функции по управление и
поддръжка). Следователно поради тази невъзможност на ищеца да изпълнява в
цялост функциите си по договора, за ответницата е възникнало и право на
едностранно прекратяване по смисъла на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД.
С оглед изложеното съдът
достигна до краен извод, че договорът от 11.06.2013г. е прекратен с връчването
на писмено предизвестие от ответницата на ищеца, считано от 30.10.2018г. От
този момент нататък договорът е преустановил действието си. Поради тази причина
няма основание да се претендират вноски по договора за 2019г. и 2020г. С оглед
липсата на облигационна връзка между страните, която да е действала за
процесните периоди, предявеният иск по чл. 422 ГПК
вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС следва да бъде отхвърлен само на това
основание. Липсата на облигационна връзка е и пречка да се разгледат всички
останали възражения на ответницата, които са предпоставени от наличието на
такава.
По
предявения иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД:
Ищецът
следва да докаже, че между страните е уговорена валидна неустоечна клауза в
Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег.
№ 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов и осъществяване на
предвидените в нея предпоставки, пораждащи вземането му за неустойка, както и
неговия размер.
Доколкото
в случая се претендира неустойка върху неплатени вноски за 2018г. и 2019г., а
по делото се установи, че за тези периоди Договор за управление и поддръжка на общите части в жилищен комплекс от
затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка на подписите с рег.
№ 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов не е действал, то
не се доказа наличието на валидна неустоечна клауза, действала за съответните
периоди. Това е достатъчно основание за отхвърляне и на този иск.
При този изход на спора с оглед отхвърляне на всички предявени по делото
искове в полза на страните не следва да се присъждат разноски за платени от тях
държавни такси. Що се отнася до експертизите, то съдебно-техническата
експертиза е допусната изцяло във връзка с насрещните искове, а съдебно-счетоводната
експертиза касае главните искове, поради което заплатените от всяка от страните
депозити за експертизи (по 500 лв.) следва да останат за тяхна сметка. На ищеца
не следва да се присъжда и претендираното от него адвокатско възнаграждение,
тъй като се претендира адвокатски хонорар от 250 лв., заплатен още към момента
на подаване на исковата молба (видно от договор за правна защита и съдействие
на л. 2 от том I от делото). Т.е. този
хонорар касае единствено предявените от ищеца срещу ответницата искове (към
момента на заплащането му не е имало предявени и приети за съвместно
разглеждане насрещни искове) и с оглед отхвърлянето на тези искове не следва да
се заплаща на ищеца.
Ответницата е заплатила адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лв.,
като следва да й се присъди сумата от 500 лв. – платено адвокатско
възнаграждение (с оглед обстоятелството, че предявените от нея искове се
отхвърлят, а предявените от другата страна – също и в договора за правна защита
и съдействие няма разграничение каква част от сумата от 1000 лв. по кой от
исковете е заплатена), както и сумата от 25 лв. (от платения депозит за
преводач, за който са представени доказателства по делото в размер на 50 лв. –
на л. 696, том II от делото). Съдът
намира за неоснователно възражението на ищеца за прекомерност на заплатеното от
ответницата адвокатско възнаграждение, тъй като съобразно материалния интерес
на предявените от нея и срещу нея искове минималното възнаграждение по смисъла
на чл. 7, ал. 2, т. 2 и т. 3 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, е в общ размер
от 1000 лв. Следователно адвокатското възнаграждение, заплатено от ответницата,
е в минимален размер и няма основание да бъде намалявано повече по реда на чл.
78, ал. 5 от ГПК.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т.И.П., дата на раждане: ***, гражданство: Руска Федерация, постоянен адрес ***, м. „Юрта“, вх. А, ет. 0, ап. А3, код по
БУЛСТАТ: *********, срещу „Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, комплекс „*******”, вх. Б, ет. партер, ап.
4, иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД за обявяване нищожност на основание противоречие с
императивни норми от закона на Договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка
на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т.И.П., дата на раждане: ***, гражданство: Руска Федерация,
постоянен адрес ***, м. „Юрта“, вх. А, ет. 0, ап. А3, код по БУЛСТАТ: *********,
срещу „Г.П.” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***, комплекс „*******”, вх. Б,
ет. партер, ап. 4, иск с правно
основание чл. 32, ал. 1 ЗЗД за
обявяване унищожаемост поради сключването му при грешка в предмета на Договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка
на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Г.П.” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, комплекс „*******”, вх. Б, ет. партер, ап.
4, срещу Т.И.П., дата на раждане: ***,
гражданство: Руска Федерация, постоянен адрес ***, м. „Юрта“, вх. А, ет. 0, ап.
А3, код по БУЛСТАТ: *********, искове както следва:
- с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 от ЗУЕС,
за установяване дължимостта на сумата от 688,44 евро, представляваща
½ част от неплатена такса за управление и поддръжка за 2019г. и 2020г.,
дължима съгласно т.2.1 от Договор за управление и поддръжка на общите части в
жилищен комплекс от затворен тип „З.О.Р.” от 11.06.2013г. с нотариална заверка
на подписите с рег. № 6270 от 11.06.2013г. по описа на нотариус Стоян Ангелов;
- с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД за
установяване дължимостта на сумата от 206,04 евро – неустойка в размер
на 30 % върху дължимата главница по т. 8.1 от договора.
ОСЪЖДА „Г.П.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, комплекс „*******”,
вх. Б, ет. партер, ап. 4, ДА ЗАПЛАТИ на Т.И.П.,
дата на раждане: ***, гражданство: Руска Федерация, постоянен адрес ***, м.
„Юрта“, вх. А, ет. 0, ап. А3, код по БУЛСТАТ: *********, сумата от 525 лв., представляваща направените по делото разноски по
отхвърлените искове, от които 500 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение и
25 лв. – платен депозит за преводач на свидетел.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: