№ 19232
гр. София, 25.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:СВЕТЛОЗАР Д. Д.
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА
като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. Д. Гражданско дело №
20241110107758 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на „фирма“ АД срещу Д. Г.
Б. и Г. Д. Б..
Ищецът твърди, че на 21.11.2023г. между страните бил сключен договор
за посредничество при покупко-продажба на имот, находящ се в /населено
място/ (идентичен с бл. ***), ******, съгласно който ответниците възложили
на ищеца да посредничи при сключването на сделката. В изпълнение на
договора, ищецът организирал реклама на имота, като същият бил предложен
и на потенциални купувачи от базата данни на дружеството. Много
потенциални купувачи влезли в контакт и искали да извършат оглед и
евентуално да закупят имота. Във връзка с това, водещият брокер отправил
запитвания към Д. Б. за достъп до имота за огледи, но последният отклонил
исканията. На 09.01.2024г. била изпратена покана до Д. Б. за осигуряване
достъп за оглед на 10.01.2024г., а ако не го стори, дружеството ще приеме, че е
в пълно неизпълнение на задълженията си по договора. Ответникът не
осигурил достъп. Ищецът счита, че положил всички усилия да изпълни точно
задълженията си по договора, но бил възпрепятстван от ответниците.
Междувременно, в срока на договора за посредничество и в нарушение на
същия, ответниците продали имота с нот. акт от 18.01.2024г. В т. 5.2 от
договора били изброени задълженията на ответниците, като всяко
неизпълнение се приравнявало на пълно такова. В т. 7.1 от договора била
уговорена неустойка в полза на дружеството при пълно неизпълнение в
размер на 6% от цената на по т. II от договора. Счита, че ответниците
отговарят солидарно за неустойката в размер на 10 200 евро, изчислена въз
основа на най-ниската стойност, посочена в договора от 170 000 евро.
1
Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което
ответниците да бъдат осъдени да заплатят солидарно сумата от 10 200 евро,
представляваща неустойка по т. 7.1 от договора за посредничество от
21.11.2023г., а в случай че не се установи солидарност между тях - разделно
поравно.
Ответниците са подали отговор на исковата молба в законоустановения
срок, в който излагат съображения за неоснователност на иска. Правят
възражение за нищожност на клаузата за неустойка по т.7.1, тъй като не е нито
определена, нито определяема. Евентуално считат, че е неравноправна
съгласно чл. 143, ал. 1, т. 5 и 15 от ЗЗП, като отричат да е индивидуално
уговорена. Считат, че същата е нищожна и поради противоречие с добрите
нрави, като излиза извън присъщите й функции и води до неоснователно
обогатяване. Евентуално правят възражение по чл. 92, ал. 2 ЗЗД, че е
прекомерно висока и молят да бъде намалена. Поддържат, че ищецът бил в
пълно неизпълнение на задълженията си, като не организирал и осъществил
нито един оглед на имота. Отричат да е имало реален купувач на имота и
ищецът да е извършвал дейности по подготовка на сделка. Изтъкват, че
ищецът направил опит да провали сделката с намерения лично от ответниците
купувач, като искал да задължи купувача да подпише договор с него за
посредничество и да му плати комисиона, което купувачът отказал. Оспорват
наличието на солидарна отговорност.
Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявените искове.
Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и
в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:
По делото не е спорно, а и се установява от събраните писмени
доказателства, че на 21.11.2023г. между страните е сключен договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижими имот, имащ за предмет
следния собствен на ответниците недвижим имот: новопостроено жилище №
48, находящо се в жилищна сграда блок № *** на VII етаж, в ж.к. „жк“,
състоящо се от две стаи, дневна, стол, кух. бокс и сервизни помещения на
93,48 кв.м. застроена площ, заедно с припадащите се избено помещение № 48
и 1.130% идеални части от общите части на сградата. Уговорена е цена на
продажбата в т. II от договора не по-ниска от: 190 000 евро до 01.12.2023г., 180
000 евро до 15.12.2023г. и 170 000 евро до 21.03.2024г.
Съобразно т. 2.1 и т. 2.2 от договора, продавачите с подписването на
договора са дали пълномощия на ищцовото дружество да извърши за своя
сметка оглед и заснемане на имота и да подготви за своя сметка материали за
рекламата на имота, включително да рекламира същия със средства и по
начини, каквито сам прецени за удачни (включително, но не само, физически
рекламни материали, по електронен път, в собствени офиси и/или чрез
партньорски агенции в страната и чужбина и по всякакви други начини, които
„фирма“ прецени за удачен) като вземе предвид най-добрия интерес на
продавача, особеностите на имота, района, в който се намира последния, и
други относими за продажбата предпоставки.
В правата и задълженията по т. 4 от договора е уговорено правото на
2
ищеца по т.4.1. да получи възнаграждение по договора в уговорения в т. 3.1
еднократен размер от 3% без ДДС от договорената с краен купувач продажна
цена на имота, но не по-малко от 1000 евро без ДДС. В т.4.2. от договора
ищецът се е задължил да упражнява правата, с които е упълномощен по т. 2,
като се стреми да осъществи възможно най-бързо, целесъобразно и изгодно за
продавача целта на договора, включително, но не само, се е задължил да
предоставя в разумни срокове на посочения в договора електронен адрес на
продавача, при поискване от последния, отправено до посочения в договора
електронен адрес на „фирма“ актуална информация относно интереса от
потенциални купувачи, начините на реклама и предлагане на имота,
становища по отношение на промени в състоянието на пазара, становища и
съвети относно промени в рекламната стратегия, цената и/или други
параметри и обстоятелства, които биха могли да доведат до по-бързо и
целесъобразно постигане на целите на договора. Предвидено е, че всяко
нарушаване на задължение по т.4.2 се приравнява на пълно неизпълнение на
договора. В т.6.1 е уговорен срок на действие на същия до 21.03.2024г., като е
предвидено, в случай че седем дни след изтичането му продавачът не оттегли
пълномощията на посредника, той да се счита продължен с конклудентни
действия.
На задълженията на ищеца кореспондират задълженията на всеки от
ответниците по т. 5.2 от договора като продавачи да осигурят на „фирма“ при
поискване достъп до имота или по свой избор ключ от същия. Съобразно
посочената клауза, продавачите са длъжни да се въздържат от всякакво
действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства „фирма“ да
осъществи целта на договора включително, но не само, рекламиране на имота
самостоятелно или чрез друг посредник, осъществяване на преки контакти с
лица /брокери, агенти, собственици на имоти, купувачи или наематели и/или
други/, независимо дали са участвали в огледи или преговори, организирани
от „фирма“, нарушаване на процедурата по т. 5.1.1. (относно промяна на
продажната цена на имота), както и необоснован отказ от действие
(включително, но не само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и
др.), необходимо за изпълняване целта на договора. Съгласно същата клауза,
всяко нарушаване на задължение по т.5.2 точка се приравнява на пълно
неизпълнение на договора.
По делото се установява от събраните писмени доказателства, че с
договор за покупко-продажба от 18.01.2024г., обективиран в нотариален акт №
16, том I, рег. № 90, дело № 14 от 2024г., ответниците са продали посочения в
процесния договор за посредничество недвижим имот на Т. О. П. за продажна
цена по сделката в размер на 241 228 лева.
В настоящото производство е предявен за разглеждане осъдителен иск с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Претендира се неустоечно вземане от 10
200 евро в определения размер по т. 7.1 от договора за посредничество от
21.11.2023г. като обезщетение за вреди от пълното неизпълнение на
договорните задължения на ответниците, посочени в т. 5.2 от същия.
Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
3
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Неустойката представлява форма на договорна
отговорност. Тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, чийто
размер е предварително определен от страните. Като клауза, уговорена в
договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на волята в
частното право (чл. 9 ЗЗД). С нея страните уговарят предварително размера на
обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни
своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите,
настъпили от неизпълнението. Освен обезщетителната си функция, тя
представлява и обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на
договорните задължения.
За да възникне правото на неустойка, уговорката за неустойка не трябва
да противоречи на императивните правни норми на закона и на добрите
нрави, разглеждани като неписани морални норми, израз на принципите на
справедливост и добросъвестност в гражданските и търговските
правоотношения. Противоречието със закона и/или с добрите нрави прави
уговорката за неустойка нищожна по силата на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и
препятства възникването на вземането за неустойка. Ето защо, на първо място
следва да бъде разгледано дали уговорената клауза за неустойка е валидна (за
което съдът следи и служебно) и едва при установяване на нейната
действителност, да се пристъпи към разглеждане наличието на останалите
елементи от фактическия състав, който я поражда.
Съгласно чл. 7.1 от договора, в случай на пълно неизпълнение на
договора, неизправната страна се задължава незабавно да изплати на
изправната неустойка в размер на 6% от цената по т.II. Съдът намира, че
размерът на неустойката е определяем и не е налице неяснота досежно този
факт. Размерът на неустойката е уговорен в конкретен процент върху цената
по т. II от договора, съставляваща продажната цена на имота. По идентичен
начин, отново като конкретен процент, е определено и следващото се на
посредника възнаграждение от договорената с краен купувач продажна цена, в
случай на сключване на предварителен или окончателен договор за покупко-
продажба на имота. В настоящото производство се претендира неустойка в
размер на 6% върху най-ниската посочена продажна цена, на която имотът е
следвало да бъде продаден след 15.12.2023г. до 21.03.2024. Ето защо, не е
налице неяснота относно това какъв би бил размерът на дължимата неустойка,
доколкото същият може да се изчисли с елементарна аритметическа сметка.
Възложители по процесния договор за посредничество са физически
лица, имащи качеството на потребители по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП,
а ищцовото дружество е търговец по смисъла на § 13, т. 2 ДР на ЗЗП. В своята
практика, обективирана в решение № 115 от 3.12.2020 г. на ВКС по т. д. №
559/2020 г., II т. о., ТК и решение № 60050/07.06.2021 г. по т. д. № 860/2020 г.
на II т. о., ВКС еднозначно приема, че тези типови, бланкетни договори за
посредничество при покупка на недвижим имот, сключени между физическо
лице и търговец, попадат в обхвата на защита на нормите на ЗЗП и
физическото лице притежава качеството „потребител“ съгласно § 13, т. 1 от ДР
на ЗЗП. В конкретния случай физическото лице ползва услуга, която не е
4
установено да е предназначена за извършване от него на търговска или
професионална дейност, поради което представлява потребител и се ползва от
потребителската защита. В този смисъл е определение № 143 от 31.03.2022 г.
на ВКС по ч. т. д. № 401/2022 г., II т. о., ТК.
Според чл. 146, ал. 1 от ЗЗП, неравноправните клаузи в договорите са
нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. Съгласно ал. 2 на същата
разпоредба, не са индивидуално уговорени клаузите, които са били изготвени
предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе
върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия.
Установяването на индивидуално договаряне при сключването на
потребителски договор е в тежест на доставчика/търговеца, съгласно чл. 146,
ал. 4 ЗЗП.
Съдът приема, че в случая е налице типов, бланков договор,
предварително изготвен, в чийто текст не са предвидени възможности за
избор, изменение или допълване на клаузите. На попълване подлежат само
идентификационните данни на страните, т. е. потенциално засегнати от
оспорените клаузи са всички физически лица – в този смисъл Решение №
60050 от 7.06.2021 г. на ВКС по т. д. № 860/2020 г., II т. о., ТК. Не се
установява включването на процесната оспорена клауза и размер на неустойка
да е резултат от предварително обсъждане на нейното съдържание и за
вписания размер на неустойка като част от съдържанието на договора да е
постигнато предварително съгласие с възложителите. В тази връзка, не може
да обоснове такъв извод обстоятелството, че на 12.09.2023г. е сключен друг
договор за посредничество, в който неустойката била в размер от 5%. На
първо място, страна по този договор е само Д. Б., но не и Г. Б., поради което
същият въобще не може да бъде тълкуван в подкрепа на твърдението за
индивидуално договаряне с последния, предвид че не е участвал в
предходния. На следващо място, от съдържанието на двата договора се налага
несъмнения извод, че са напълно еднотипни, бланкетни, предварително
изготвени, като няма събрани доказателства физическите лица да са имали
възможността да въздействат върху съдържанието им. Ето защо, не може да се
направи обоснован извод за индивидуално договаряне между страните на
клаузите от договора.
Както се посочи, ответниците имат качеството на потребители по смисъла
на § 13, т. 1 ДР на ЗЗП, поради което и процесният договор за посредничество,
който е вид договор за услуга, е приложима нормата на чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП.
Претендираната компенсаторна неустойка е в размер на 6% от цената на
недвижимия имот, като е уговорена в двоен размер на размера на
възнаграждението, което посредникът би получил при пълно изпълнение
задълженията си. В случая уговореният размер на неустойка е несъизмеримо
висок с очакваните вреди от неизпълнението за посредника при сключване на
договора, поради което съдът приема, че тази клауза изпълва
характеристиките на неравноправна такава, в който смисъл са и Решение №
2716/26.05.2023г. по в. гр. д. № 9838.2022г. на СГС, Решение №
6377/12.12.2023г. по в. гр. д. № 9197/2021г. на СГС и др., постановени по
идентични казуси. Така, както е уговорена, неустойката цели единствено
5
повторно възнаграждаване на посредника при което и да е неизпълнение на
задължение на възложителите, тъй като всяко неизпълнение е приравнено на
пълно такова – чл. 5.2, изр. последно. Макар неустойката да има и санкционна
функция, тази санкция не би следвало да бъде в двоен размер на първоначално
дължимото възнаграждение по договора. Основната цел на неустойката е да
обезщети страната по правоотношението, без да е нужно доказване на
конкретно настъпилите вреди. Уговорена по начина в договора, същата влиза в
противоречие с правилата относно добросъвестността, принципите за
справедливост в гражданските и търговските правоотношения и недопускане
на неоснователно обогатяване, поради което е неравноправна по смисъла на
чл. 143, т. 5 от ЗЗП и на основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП е нищожна.
Клаузата за неустойка се явява нищожна и поради противоречие с
добрите нрави. В ТР № 1/15.06.2010г. по тълк. дело № 1/2009г., ОСТК на ВКС,
е разяснено по задължителен за съдилищата начин, че автономията на волята
на страните да определят свободно съдържанието на договора, и в частност да
уговарят неустойка, е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки:
съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона, а в равна степен и на добрите нрави. В този смисъл ограничението се
отнася както за гражданските, така и за приватизационните договори, а също
и за търговските сделки - арг. от чл. 288 ТЗ. Условията и предпоставките за
нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и
от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите
нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на
сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат
използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на
парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на
които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е
обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.; вид
на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на
неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част;
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнение на задължението вреди. При конкретната преценка за
нищожност на неустойката могат да се използват и други критерии, като се
вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен случай.
Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. За спазването на добрите нрави при иск за присъждане
на неустойка съдът следи служебно.
Съдът намира, че в настоящия случай, уговорената в чл. 7.1 от сключения
между страните договор компенсатора неустойка излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Недопустимо и в
нарушение на моралните разбирания е да очакваш изгода от един договор в
размер на 3%, когато изпълниш всички свои задължения, произтичащи от
него, а когато не ги изпълниш в цялост, включително по причина поведението
на насрещната страна, да получиш обезщетение в двоен размер от 6%.
6
Подобен размер показва, че целта на тази неустойка не е обезщетение, а
неоснователно обогатяване. Сигурната и очаквана облага от договора при
надлежното му изпълнение възлиза на 3% от реализираната цена на имота,
като очевидно в тази стойност посредникът калкулира както стойността на
разходите, които би направил, така и печалбата, която би получил. Неетично и
в разрез със справедливостта и добросъвестността е да получиш обезщетение
в двоен размер на възнаграждението, което би реализирал. При това
положение, посредникът би имал по-голям интерес от пълното неизпълнение,
отколкото от точно изпълнение на задълженията, което е нормалното,
обичайно, логично развитие на всяка облигационна връзка. Предназначението
на включената в договора неустойка излиза извън присъщите функции, които
би трябвало тази клауза да има, и при нейното договаряне е нарушен
принципът за спазване на добрите нрави. В този смисъл е Решение № 123 от
17.11.2010г. по гр. д. № 698/2009г., II ГО на ВКС.
Доводите на ищеца, че вредата за него възлизала на 6%, тъй като ако
ответниците бяха изпълнили задълженията си, щял да получи възнаграждение
от 3% и от купувача, са несъстоятелни. Правоотношението, от което
произтичат задълженията между страните по настоящото дело, е сключеният
между тях договор за посредничество. Правоотношенията на дружеството с
трети лица са ирелевантни и не могат да оказват въздействие върху
настоящото. Никъде в договора не е предвидено, че потенциалният купувач на
имота следва задължително да има договор за посредничество със същото
дружество и да му дължи аналогично възнаграждение. Обстоятелството, че
ищецът би искал да направи така, за да извлече изгода и от продавач, и от
купувач (което потвърждава изнесеното от свидетеля П. относно реалните
намерения на посредника), е без правно значение за процесното
правоотношение. Евентуалната облага, която дружеството би получило от
купувача, е резултат от облигационната връзка с него, а не с ответниците, и не
се отразява при преценката за действителността на клаузата за неустойка в
процесния договор.
С оглед изложеното, съдът приема, че процесната клауза за неустойка се
явява нищожна. Поради това, не се явява необходимо последващо обсъждане
на останалите обстоятелства, свързани с изпълнение и неизпълнение на
договора, тъй като същите нямат значение при нищожност на клаузата. Това
от своя страна обуславя извод за неоснователност на предявения иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на сторените разноски
имат ответниците на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, като такива са доказани от
ответника Д. Б. в размер на 2400лв. за адв. възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „фирма“ АД, ЕИК ****, със седалище и адрес
7
на управление: /населено място/, срещу Д. Г. Б., ЕГН: **********, с адрес:
/населено място/ ***, ******, и Г. Д. Б., ЕГН: **********, с адрес: /населено
място/ ***, ******, иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
ответниците да заплатят солидарно сумата от 10 200 евро, представляваща
неустойка по т. 7.1 от сключения между страните договор за посредничество
от 21.11.2023г. при покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в
/населено място/, ет. 7, ап. 48.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „фирма“ АД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: /населено място/, да заплати на Д. Г. Б., ЕГН
**********, с адрес: /населено място/ ***, ******, сумата от 2400лв.,
представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8