Решение по дело №851/2018 на Районен съд - Ботевград

Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

№ 135

гр. Ботевград, 27.05.2019 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

РАЙОНЕН СЪД - БОТЕВГРАД, ГО, IV-ти състав, в публично заседание на шести март през две хиляди и деветнадесета година в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: КАТЕРИНА НЕНОВА

 

при участието на секретаря М.Й., като разгледа докладваното от съдия Ненова гр. дело № 851 по описа на съда за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

С исковата молба от А.Х.Л., чрез пълномощник адв. Т.Б., срещу Б.И.В. са предявени обективно съединени установителни искове, всеки с правно основание чл. 422, ал. 1 във вр. с чл. 415 ГПК – за признаване за установено по отношение на ответника, че същият дължи на ищцата сумите от 12 500 лв. (дължима неплатена част от продажната цена за новообразуван ПИ № 5 в масив 216 по плана на новообразуваните имоти на с. О., махала „Ц.“ с площ от 600 кв. м., заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 83,75 кв. м.) и 1047,23 лв. (мораторна лихва за периода от 13.05.2017 г. до 09.03.2018 г.), ведно със законната лихва от датата, следваща датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 439/2018 г. по описа на БРС до окончателното изплащане на вземането.

Ищцата Л. твърди, че е била една от съсобствениците на следния недвижим имот: новообразуван ПИ № 5 в масив 216 по плана на новообразуваните имоти на с. О., махала „Ц.“ с площ от 600 кв. м., заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 83,75 кв. м. Ищцата Л. притежавала ½ ид. ч. и от поземления имот, и от построената в същия сграда. На 03.01.2017 г. Л. и останалите съсобственици сключили предварителен договор за продажба на имота, ведно със сградата, с ответника Б.И.В. като купувач. По силата на предварителния договор ответникът се задължил да плати на продавачите покупна цена от общо 50 000 лв. Конкретно ищцата следвало да получи от купувача 25 000 лв. След сключването на предварителния договор ищцата Л. получила 12 500 лв. Останалите 12 500 лв. съгласно уговорката трябвало да й се платят при изповядване на окончателния договор. На 12.05.2017 г. страните по предварителния договор се явили пред нотариус за сключване на окончателен договор за продажба. Ответникът В. обяснил, че имал спешна нужда от парите и помолил остатъкът от сумите към всеки от съсобствениците продавачи да се изплати след 2-3 дни. Всички останали съсобственици получили уговорените суми, но не и ищцата. Впоследствие в о.с.з. ищцата уточнява, че не всички от останалите съсобственици са получили първоначално уговорените суми, а само част от тях. През м. ноември 2017 г. ищцата изпратила на купувача нотариална покана до ответника за изплащане на дължимия остатък и лихва за забава.

Ответникът е получил препис от исковата молба, като в законоустановения срок е депозирал отговор. Оспорва исковете като неоснователни. Признава, че е закупил от ищцата и останалите съсобственици процесния имот. Предварителните преговори, предхождащи сделката, се водели между ищцата, упълномощена от останалите съсобственици, и ответника. Когато се сключил предварителният договор, имало огромен сняг, който скривал конструктивните дефекти на сградата. След като открил скритите дефекти, ответникът ги съобщил на ищцата и поискал предварителният договор да бъде развален. Тя обаче го уверявала, че ще убеди останалите съсобственици да намалят цената. Предварителният договор бил прекратен поради изтичане на срока на 30.04.2017 г. Ответникът загубил капарото. Впоследствие ответникът се разбрал с ищцата да заплати само оставащата сума от 3125 лв. на Ц.Иванова и Стоян Тодоров. Всъщност ищцата изложила обстоятелства в исковата молба, които не отговаряли на истината. Тя била активната страна, която настоявала да продаде имота и да не връща дадения й задатък. Ответникът акцентира, че е предварителният договор е бил прекратен и след това при нови параметри е сключен договор за продажба - НА № 45, том II, рег. № 1879, д. № 205/2017г. по описа на нотариус Д. Г..

В откритото съдебно заседание страните поддържат доводите и исканията си. Подробни аргументи развиват в писмени бележки.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди относимите доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

Съгласно Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 03.01.2017 г. ищцата А.Х.Л., както и лицата С.П.Т., В.П.П., М.П.П. и Ц.П.И., в качеството си на продавачи са се съгласили да прехвърлят собствеността върху процесния недвижим имот на отв. Б.И.В. – купувач. Уговорената продажна цена е 50 000 лв. Вписана е клауза за заплащане на задатък при подписване на предварителния договор, като за ищцата този задатък е в размер на 12 500 лв. Уговорено е също, че остатъкът от продажната цена ще бъде заплатен от ответника при подписване на окончателния договор, като конкретно ищцата следва да получи от същия 12 500 лв. В чл. 5, ал. 1 от договора страните са се задължили да сключат окончателния договор до 30.04.2017 г.

Съгласно Извлечение на „Б.Д.“ ЕАД от 01.02.2017 г., на същата дата отв. Б.В. е заплатил на ищцата А.Л. сумата от 12 500 лв.

По силата на НА № 45 от 12.05.2017 г. за покупко – продажба на недвижим имот, том II, рег. № 1879, дело № 205 от 2017 г. по описа на нотариус Д.Г. с рег. № 371 по РНК, на 12.05.2017 г. А.Х.Л., С.П.Т., В.П.П., М.П.П. и Ц.П.И. са прехвърлили собствеността върху процесния недвижим имот на ответника срещу сумата от 3 700 лв., като продавачите изрично са вписали, че са получили изцяло сумата от купувача.

Съдът не обсъжда представената покана за доброволно плащане от 02.11.2017 г. до отв. Б.В., тъй като от известието за доставяне не може да се установи със сигурност каква точно пратка и с какво съдържание е връчена.

Според Платежно нареждане от 30.05.2017 г. ответникът е заплатлил по банков път на продавача С.П.Т. сумата от 3 125 лв. – покупна цена по договор.

Съдът не обсъжда представените документи на л. 73 – 80 вкл. от делото относно пазарната оценка на имота, тъй като същите са изготвени от частен лицензиран оценител възмездно, срещу заплащане от страна по делото, а не са резултат от съдебна експертиза, която да гарантира безпристрастност и обективност на оценката.

От представените справки от „У.Б.“ АД за движението по банковите сметки на В.П.П. и М.П.П. не се установява извършено към тях плащане по банков път от ответника. От справката на „Ю.Б.“ АД относно движението по сметките на Ц.П.И. обаче се установяват плащания от ответника Б.В.: на 01.06.2017 г. в размер на 1125 лв. с основание предварителния договор; на 13.06.2017 г. в размер на 1000 лв. – отново с основание предварителния договор и на 28.06.2017 г. – плащане по окончателния договор в размер на 1000 лв.

Видно от удостоверението за данъчна оценка на процесния имот, налично по нотариално дело № 205/2017 г. по описа на нотариус Д.Г. с рег. № 371 по РНК, данъчната оценка на имота е 3637,10 лв.

Св. Ц.Л. пояснява, че е виждала процесната къща само на снимки. Окончателният договор за продажба си спомня, че са сключили около половин година след предварителния. В деня на изповядване на сделката пред нотариус не били получавани никакви суми от ответника. Уговорката била парите, представляващи остатък от продажната цена да се преведат впоследствие по банков път. Свидетелката заявява, че е получила своя част от продажната цена, но на три пъти. Нейният брат С.Т.също получил полагаемата му се сума.

Св. К.А.заявява, че познава сем. В.от момента, когато за пръв път дошли да огледат имота. До имота се придвижили с автомобил – съпрузите В., св. А.и негов съсед. Св. А.отключил дома. Купувачите В.го огледали и харесали, не направили забележки относно състоянието на имота, нито коментирали евентуални недостатъци. Това се случило през зимните месеци ноември – декември, но при огледа нямало сняг. Свидетелят споменава, че пред имота постоянно имало локва, тъй като мястото било такова, че се събирала вода, която не се оттичала, нито се изпарявала, поради наличието на голямо дърво, което хвърляло сянка.

Св. П.М.твърди, че е присъствала при първоначалния оглед на къщата. Отв. Б.В. и съпругата му А.В.имали уговорка със св. К.А.да ги разведе из имота. Свидетелката заявява, че това се случило края на м. декември – първите дни след Нова година. Имало много натрупан сняг. При този първи оглед не забелязали недостатъци на имота. Огледали го и отвътре, като останали около час. По – късно през м. март отново посетили имота. Останали силно разочаровани, защото пред имота имало голяма локва, оградата била наклонена, барбекюто в двора било отлепено от стената, в стаите имало теч и изронена мазилка. А.В. се отказала да купува имота и водила множество телефонни разговори с ищцата, като искала последната да й върне платените като задатък пари. Впоследствие се договорили ищцата А.Л. да редуцира цената с около 18 000 - 19 000 лв., поради наличните недостатъци, тъй като ремонтът изисквал приблизително такава сума.

При проведената очна ставка между свидетелите К.А.и П.М., св. М.заявява, че при първоначалния оглед на имота е имало сняг, а св. А.е категоричен, че натрупан сняг не е имало, както и отрича да познава св. П.М., да я е виждал преди и същата да е присъствала при първия оглед на имота през м. декември.

Св. К.Л.сочи, че е посещавала имота през м. февруари след сключване на предварителния договор. От това, което видяла, преценява имота като „руина“ – стените в стаите били напукани, навсякъде в къщата имало течове от покрива, барбекюто било срутено. А.В. се разубедила да закупува имота, но впоследствие след много преговори по телефона с ищцата А.Л., последната направила отстъпка от цената с около 18 000 - 19 000 лв. Свидетелката заявява, че от приятелката си А.В. знае, че същата е дала 30 000 лв. капаро за имота и впоследствие още 6000 лв. Съпругът на свидетелката, който се занимавал с ремонтни дейности, преценил, че покривът е за основен ремонт, тъй като през него при снеготопенето водата напивала в стените. Св. Л., подобно на св. М.заявява, че пред имота имало голяма локва, която се оказало, че се дължи на теч от водопровода. Впоследствие се установило, че водопроводът е и незаконен. Дворът на къщата бил разкопан, тръбите изцяло подменени, като за всичко това заплатили ответникът и съпругата му.

Св. А.К.заявява знанието си, че съпругата на ответника е посетила имота през декември 2016 г. и споделила, че е останала с добро впечатление. Свидетелят си спомня ясно, че по това време е имало сняг, защото работата му е такава, че е свързана с обикаляне на района. Лично посетил имота в края на м. януари 2017 г. Подробно описва дефектите по имота, които твърди, че е видял – котлето на парното било оградата била свлечена, барбекюто отстояло на 3-4 см. от стената, парното било замръзнало, по пода имало 5 см. вода, миришело на мухъл, покривът течал. Ответникът Б.В. похарчил значителни суми за ремонт. Съпругата му искала да се откажат от сключване на окончателния договор и да им се върне платеното капаро. След множество преговори и разногласия с ищцата А.Л. същата да се съгласила да направи отстъпка от цената с около 18 000 - 19 000 лв., които новите собственици да вложат в ремонт.

Съгласно Справка от 14.02.2019 г. от Националния институт по метеорология и хидрология, в района на с. О., общ. Правец снеговалежи е имало на следните дати през м. декември 2016 г.: 01.12.2016 г. – 12 см. снежна покривка, задържала се до 03.12.2016 г.; 13.12.2016 г. – слаби снеговалежи, снежна покривка 2-5 см., стопила се до 18.12.2016 г.; 29-31.12.2016 г. – снеговалежи, снежна покривка с височина 15-20 см.

Съдът кредитира показанията на всички горепосочени свидетели, с изключение тези на св. К.А.. Той единствен твърди, че при първия оглед на имота, състоял се в последните дни на м. декември 2016 г., процесният имот не е бил покрит със сняг. Показанията му се опровергават от представената справка от НИМХ, съгласно която в последните дни от м. декември снежната покривка е била с височина 15 – 20 см.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:  

За да бъдат уважени исковите претенции е необходимо ищецът да докаже: 1.) наличие на договорна клауза, съгласно която ответникът дължи на ищцата претендираната продажна цена; 2.) изпълнение на договорните задължения на ищеца, а именно, че е сключил окончателен договор, с който е прехвърлил собствеността на купувача; 3.) настъпила изискуемост и размер на претендираните вземания.

Предварителният договор поражда за страните задължението да сключат окончателен договор при клаузите, уговорени в прелиминарния договор. Изпълнението на предварителния договор се изчерпва със сключване на уговорената окончателна сделка. Задължението за плащане на продажната цена, макар и уговорено в предварителния договор, е част от същественото съдържание на окончателния договор за покупко – продажба. Плащането и неплащането на продажната цена представляват съответно изпълнение и неизпълнение по окончателния договор.

В конкретния случай по предварителен договор страните са уговорили продажна цена в размер на 50 000 лв., като изрично е посочено, че 25 000 лв. от тях купувачът ще заплати на ищцата А.Х.Л.. В НА № 45 от 12.05.2017 г. за покупко – продажба на недвижим имот, том II, рег. № 1879, дело № 205 от 2017 г. по описа на нотариус Д.Г. с рег. № 371 по РНК уговорената цена, по която е продаден имотът е значително по – ниска, близка до данъчната оценка, а именно 3700 лв. Наред с това в чл. 5 от предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор до 30.04.2017 г., а процесният имот е продаден след тази дата – на 12.05.2017 г. Ето защо не може да се приеме, че НА № 45 от 12.05.2017 г., том II, рег. № 1879, дело № 205 от 2017 г. е окончателната сделка, сключена в изпълнение на предварителния договор от 03.01.2017 г., независимо че прехвърленото недвижимо имущество и страните по двата договора са идентични. Това е така, на първо място защото продажните цени в двата договора драстично се различават, а и предвид обстоятелството, че прехвърлителната сделка, която всъщност произвежда вещно – транслативния ефект, е изповядана по нотариален ред след крайния срок, уговорен в предварителния договор. Доколкото не съществува пречка страните да предоговарят клаузите, включени в предварителния договор, меродавна е продажната цена, за която страните са постигнали съгласие в окончателния договор. В настоящата хипотеза продажната цена е 3700 лв.

От приложените по делото писмени доказателства (платежни нареждания и справки за движение по банкови сметки) е изводимо, че “de facto” продавачите са получили в замяна на прехвърленото право на собственост сума, надвишаваща цената от 3700 лв., както е по нотариалния акт. По – конкретно след сключване на договора по нотариален ред продавачите С.Т.и Ц.Иванова са получили по 3 125 лв.. Не се спори от страните, че ответникът е заплатил общо 25 000 лв. за имота на всички продавачи като задатък по прелиминарния договор, който задатък е задържан от продавачите. На практика купувачът е заплатил за имота 31 250 лв., т. е. 18 750 лв. по – малко от прогнозната продажна цена от 50 000 лв., за която страните първоначално са преговаряли. Именно в същата насока са и гласните доказателствени средства при съвкупния им анализ. Част от свидетелите сочат, че след множество разисквания, ищцата А.Л. се е съгласила да направи отстъпка от първоначално уговорената цена от 50 000 лв., като редуцирала същата със сума между 18 000 и 19 000 лв. Мотивите за предоговарянето на условията по сделката и намаляването на цената, нямат пряко значение за решаване на спора. Меродавно в случая е обстоятелството, че ищцата не е доказала пълно и главно наличие на договорна клауза, съгласно която ответникът Б.В. да й дължи претендирания остатък от продажна цена в размер на 12 500 лв. Следва да се отбележи, че съгласно разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК договорите на стойност над 5000 лв., е недопустимо да се доказват чрез свидетелски показания. Сума от 12 500 лв. фигурира единствено в предварителния договор, който обаче е прекратен с изтичане на срока, без да бъде изпълнен чрез трансформирането му в окончателен. Вместо това страните по предварителния договор са постигнали съгласие за едно съвсем ново по естеството и размера си задължение за продажна цена, намерило израз в процесния нотариален акт от 12.05.2017 г., за което не се твърди, че не е изпълнено, доколкото ищцата претендира сумата на основание предварителния договор, за които необосновано и неправилно твърди, че е трансформиран в окончателен.

По иска с правно основание чл. 422 във вр. с чл. 415 от ГПК във вр. с  чл. 86 от ЗЗД за мораторна лихва

Предвид изхода на спора по главния иск и недължимостта на претендираната продажна цена от 12 500 лв., следва да се отхвърли като неоснователен и акцесорният (обусловен) иск за мораторна лихва за периода от 13.05.2017 г. до 09.03.2018 г. в размер на 1047,23 лв.

По разноските

С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски в заповедното и в исковото производство има ответникът. Доколкото същият не представя доказателства за сторени съдебно – деловодни разноски, такива не следва да му се присъждат.

            Водим от гореизложеното, съдът

 

Р      Е      Ш      И     :

 

ОТХВЪРЛЯ искове с правно основание чл. 422, ал. 1 във вр. с чл. 415 ГПК вр. с чл. 86 ЗЗД, от А.Х.Л. с ЕГН: ********** против Б.И.В. с ЕГН: **********, за признаване за установено, че Б.И.В. дължи на А.Х.Л. сумата от 12 500 лв. (дванадесет хиляди и петстотин лева), представляваща дължима неплатена част от продажната цена по предварителен договор от 03.01.2017 г. за покупко – продажба на новообразуван ПИ № 5 в масив 216 по плана на новообразуваните имоти на с. О., махала „Ц.“ с площ от 600 кв. м., заедно с построената в имота двуетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 83,75 кв. м.) и сумата от 1047,23 лв. (хиляда четиридесет и седем лева и двадесет и три стотинки), представляваща мораторна лихва върху горната сума главница за периода от 13.05.2017 г. до 09.03.2018 г., ведно със законната лихва от 10.03.2018 г. (датата, следваща датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК) до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена Заповед № 1393/13.03.2018 г. за изпълнение на парично задължение по ч. гр. д. № 439/2018 г. по описа на РС – Ботевград.

 

Решението подлежи на обжалване пред Софийски окръжен съд в двуседмичен срок, считано от датата на връчване на преписи на страните!

 

Преписи от решението да се изпратят на страните!

 

 

            РАЙОНЕН СЪДИЯ :