Р
Е Ш Е Н И Е
Гр.София, 01.11.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІV-Д въззивен състав, в
публичното съдебно заседание на
десети октомври през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗДРАВКА
ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
БИЛЯНА КОЕВА
при секретаря Екатерина Калоянова като разгледа докладваното от съдия Кордоловска
гр. дело № 14848 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
С решение №
426530 от 11.06.2018 г. по гр.д. № 51512/2017
г. по описа на СРС - ГО, 153 състав, е отхвърлен
като неоснователен предявеният от „Т.“ ЕООД, ЕИК *******против „М.” ООД, ЕИК *******,
осъдителен иск по чл. 93, ал . 2, изр. 2 ЗЗД за заплащане на сумата 7 500 евро,
представляваща част от дължим задатък по развален предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 10.03.2017 г.
Недоволен
от постановеното решение е останал ищецът „Т.“ ЕООД, който в срока
по чл.259, ал.1 от ГПК, го обжалва с оплаквания за необоснованост и
постановяването му в нарушение на материалния и процесуалния закон. Твърди се, че
съдът в нарушение на съдопроизводствените правила е допуснал събирането на
гласни доказателства в нарушение на чл. 164, ал. 1 от ГПК. Съждението на СРС,
че след сключване на предварителния договор са се осъществили допълнителни
факти и обстоятелства, стоящи извън облигационната връзка между страните, довели
до преуреждането й, не кореспондирало нито с правната теория, уреждаща статута
на предварителния договор за покупка на недвижим имот, нито с трайната съдебна
практика. Излагат се подробни съображения за необоснованост на решението. Във
връзка с доводите, изложени в жалбата, се цитира съдебна практика, в
противоречие с която се твърди първоинстанционният съд да е постановил
решението си. Искането към въззивната
инстанция е да отмени обжалваното решение и уважи иска. Претендира сторените по
делото съдебни разноски.
Въззиваемата
страна – „М.” ООД, оспорва жалбата в писмен
отговор по реда на чл. 263, ал. 1 от ГПК и моли същата, като неоснователна, да
бъде отхвърлена, а първоинстанционното
решение потвърдено. Претендира разноски.
Според уредените в чл. 269 от ГПК
правомощия на въззивния съд той се произнася служебно по валидността на цялото
решение, а по допустимостта – в обжалваната му част. Следователно относно
проверката на правилността на обжалваното решение въззивният съд е ограничен от
посоченото в жалбата. В случая съдържащите се в жалбата оплаквания са
неправилно нарушение на материалния и процесуалния закон и необоснованост.
При съвкупна преценка на
събраните по делото писмени доказателства решаващият въззивен състав приема за
установено, че на 10.03.2017 г. страните по делото са сключили предварителен
договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът „М.” ООД се е задължил да прехвърли на ищеца по нотариален ред
най - късно до 28.03.2017 г. собствеността върху офис 1, находящ се в гр.
София, ул. „*******при уговорена в договора цена 75 000 евро. Безспорни по
делото са обстоятелствата, че: на 10.03.2017 г. ищецът е заплатил сума в общ
размер на 22 500 евро по две проформа фактури от 10.03.2017 г., съгласно
уговореното в чл. 6 от договора; не се е стигнало до сключването на окончателен
договор в предвидения за това срок; на 16.05.2017 г. ответникът е превел
обратно на ищеца сумата 22 500 евро /44 006.18 лева/.
От показанията на разпитаните
по делото свидетели – Е.Е.и К.Г., се установява,
че след сключването на предварителния договор владението на имота е предадено
на ищеца, където същият е стартирал извършването на СМР, свързани с прекарване
на ел. инсталация. От показанията на свидетелите се установява още, че от
съседи са постъпили оплаквания във връзка с вдигане на шум от извършвания
ремонт и опасения, че имотът няма да се използва по предназначение, което е
довело до разговори между двете дружества, прекратяване на ремонта от страна на
ищеца, възстановяване на имота в първоначалното му състояние и предаването му
обратно на ответника.
Неоснователно е възражението,
наведено с въззивната жалба, че съдът в нарушение на съдопроизводствените
правила е допуснал събирането на гласни доказателства в нарушение на чл. 164,
ал. 1 от ГПК, тъй като същите не са събрани за установяване,
изменение или за отмяна на писмени съглашения, в които страната, която иска
свидетелите, е участвала, а са допуснати за установяване на преговорите и
уговорките между страните относно сключването на процесния предварителен
договор и относно установяване на обстоятелството налице ли е неизпълнение на
предварителния договор от страна на продавача, за които обстоятелства
събирането на гласни доказателства е допустимо.
По делото не се спори и относно
съдържанието на представената по делото електронна коренспонденция между
страните, както и че направените чрез нея изявления изхождат от техни
представители. Ищецът е представил извадка от електронна кореспонденция между
страните, от която е видно, че на 03.05.2017 г. ответникът е отправил
предложение, обективирано в проект на споразумение, за прекратяване на
облигационната връзка с ищеца, възникнала по силата на предварителния договор,
връщане на предплатената част от продажната цена на имота, респективно
предаването на имота в първоначалното му състояние. Същото е одобрено от ищеца,
като това съгласие е достигнало до ответника на 04.05.2017 г. отново по
електронен път. От своя страна ответникът е представил неподписано писмено
споразумение за прекратяване на предварителния договор между страните и връщане
на авансово заплатените суми по него в размер на 22 500 евро. Ищецът също е
представил неподписано писмено споразумение за прекратяване на предварителния
договор между страните и връщане на авансово заплатените суми по него в размер
на 22 500 евро, както и на неустойка в размер на 7 500 евро.
При така установените факти съдът приема от правна страна, че предявеният иск е неоснователен.
Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД
задатъкът служи като доказателство, че е сключен договорът и обезпечава
неговото изпълнение. Предвидената със закона (чл. 93, ал. 2 ЗЗД)
обезщетително-наказателна функция на задатъка има действие при виновна
невъзможност за изпълнение на задължението. От една страна, задатъкът представлява
средство за обезщетяване на изправната страна за вредите от неизпълнението, а
от друга - наказание за неизправната страна, допуснала неизпълнението и станала
причина изправната страна да се откаже от договора.
По чл. 93 от ЗЗД, правото на
изправната страна да иска задатъка в двоен размер възниква при кумулативното
наличие на две предпоставки, а именно: неизпълнение на
договорните задължения на страната, получила задатъка и отказ от договора като
последица от неговото разваляне по вина на едната страна. Т.е., когато става дума за задатък,
за да остане той при обещателите или да бъде върнат в двоен размер, съдът
трябва да изясни чия е вината, за да не се стигне до окончателна продажба, или
кога и по каква причина договорът е развален.
В конкретния случай втората
предпоставка не се установява, доколкото страните са прекратили действието на
договора по взаимно съгласие, съобразно нормата на чл. 20а, ал. 2 от ЗЗД и във
връзка с прекратяването му са уредили взаимоотношенията помежду си, като са се
споразумели, че ответникът дължи единствено връщане на авансово заплатените
суми по него в размер на 22 500 евро. Не се доказва твърдението на ищеца, че
договорът е развален по вина на ответника и с негово едностранно волеизявление.
По делото не се установява виновно неизпълнение на поетото от ответника
задължение, съответно не е налице основание на ищеца като изправна страна по
облигацията да се откаже от договора като упражни своето потестативно право на
развалянето му. В случая облигационната връзка между страните е прекратена по
взаимно съгласие. Безспорно е по делото, че до сключване на
окончателен договор не се е стигнало по причина на двете страни, доколкото
същите са се дезинтересирали от сключването му, за което са се съгласили да
прекраят действието му по взаимно съгласие. По делото е представена от
ответника електронна коренспонденция между страните, която страните не спорят,
че е извършена, нейното съдържание, както и че направените чрез нея изявления
изхождат от представители на ищеца и на ответника. Ищецът е представил извадка
от електронна кореспонденция между страните, от която е видно, че на 03.05.2017
г. ответникът е отправил предложение, обективирано в споразумение, за
прекратяване на облигационната връзка с ищеца, възникнала по силата на
предварителния договор, връщане на предплатената част от продажната цена на
имота, респективно предаването на имота в първоначалното му състояние, като в
проекта на споразумението не е включено задължение на продавача за плащане на
неустойка по чл. 9 от предварителния договор – връщане на задатъка от продавача
на купувача в двоен размер. В исковата си молба ищецът признава, че ответникът
му е изпратил проект на споразумение с това съдържание – без неустойка по чл.9
от предварителния договор. С отговора на исковата молба е представен проект на
споразуменето без включена неустойка за продавача по чл.9 от предварителния
договор, което не се оспорва от ищеца, поради което съдът приема, че именно
това е съдържанието на проекта на споразумение, което ответникът е изпратил по
електронен път на ищеца на 03.05.2017 г. – като датата се установява от
съдържанието на представената с исковата молба електронна коренспонденция, като
за датата страните също не спорят. От съдържанието на извадката от електронната
коренспонденцията между страните се установява още, че ищецът е одобрил проекта
на споразумение, изпратен му от ответника на 03.05.2017 г., като това съгласие
е направено и е достигнало до ответника на 04.05.2017 г. отново по електронен
път, което също не се спори по делото. От изложеното дотук, безспорно се
установява, че страните са прекратили действието на предварителния договор по
взаимно съгласие на страните. Спорен е въпросът договорили ли са страните заплащане
на неустойка по чл. 9 от договора в тежест на продавача и дължи ли се такава.
Отговорът на този въпрос е отрицателен, поради следното: От представената по
делото електронна коренспонденция, за чието съдържание страните не спорят, а и
се позовават на нея, е видно, че ищецът е одобрил именно изпратения му от
ответника проект на споразумение за прекратяване на предварителния договор,
който, както беше посочено по-горе не включва в себе си клауза за дължима от
страна на продавача неустойка по чл.9 от предварителния договор. Проектът на
споразумение е изпратен от ответника на ищеца 03.05.2017 г. и е одобрен от
ищеца на 04.05.2017г., т.е. след като последният се е запознал с проекта на
ответника. В този смисъл несъстояелно е твърдението в исковата молба, че на 4
май 2017 г. адокатът, представляващ
ответника, е изпратил проект на споразумение невключващо задължение за
плащане от страна на продавача на неустойка по чл. 9 от предварителния договор,
а ищецът от своя страна бил отказал, тъй като пряко от предоставената
електронна коренспонденция, на която самият ищец се позовава, се установява
противното, а именно, че е съгласен с предложения от ответника вариант на
споразумение и е готов за подписването. В този смисъл, правилни са изводите на
първоинстанционния съд, че ищецът е приел предложението на ответника,
обективирано в представеното от последния проект на споразумение по делото,
въпреки че същото не е подписано, тъй като е налице съвпадането на две насрещни
волеизявления, достигнали до страните по електронен път. Правилно
първостепенният съд не е кредитирал представения от ищеца вариант на
споразумение, който противоречи на представените от самия него доказателства. В
случая страните са целели и постигнали прекратяването на предварителния договор
от 10.03.2017 г. и връщането на авансово платената по него сума в размер на
22 500 евро, с получаването на която страните са уредили напълно
отношенията си.
Следва да се отбележи, че дори и
да не беше прекратен предварителният договор по взаимно съгласие на страните,
то предявеният иск отново би бил неоснователен, по следните съображения: За да се породи правото на ищеца на отказ от
договора като последица от неговото разваляне по вина на едната страна, то
следва да се установи неизпълнение на договорните задължения на страната,
получила задатъка, което в настоящия случай не се доказа. За сключването на
един окончателен договор в предписаната от закона форма е необходимо
съдействието и на двете страни. В случая в предварителния договор страните са
се договорили, че окончателен договор следва да бъде сключен най-късно до 28
март 2017 г. при нотариус П.П., но страните не са
уговорили конкретен ден и час за сключването на окончателен договор, в случай
че такъв не бъде сключен преди 28 март 2017 г. По делото липсват доказателства,
а и твърдения от страна на ищеца, същият да е поканил ответника да се яви на
конкретна дата и час в кантората на нотариус – П.П.
или някой друг, както и ищецът да се е явил на така определената дата и час и
да е завил пред нотариуса готовност за сключване на окончателен договор и
плащане на остатъка от продажната цена, а от своя страна ответникът въпреки
поканата да не се е явил и или пък да не е осигурил необходимите за изповядването
на сделката документи. По делото не е представен констативен протокол с
отразяване на такива обстоятелства. Разпитаните по делото свидетели също не
установяват подобна фактическа обстановка. От събраните по делото
доказателства, в частност от показанията на разпитаните свидетели, в това число
и тези на свидетеля на ищцовата страна - Е.Е., не се установява ответникът самоволно да е отказал да
сключи окончателен договор. Напротив, от изложеното в исковата молба, отговора
на исковата молба, а и от показанията на разпитаните по делото свидетели се
установява, че страните са постигнали съгласие да не се изповядва окончателен
договор в предписаната от закона форма, поради новонастъпили обстоятелства
след сключването на предварителния договор – неразбирателство със собственици
на съдени имоти до този, предмет на предварителния договор, довело до
дезинтересиране и на двете страни от сключването на окончателен договор, което
обаче, от своя страна не би могло да се вмени като виновно неизпълнение на
договорните задължения на никоя от страните. Тук е мястото да се обърне
внимание, че за изпълнение на задължението на ответника като продавач да
продаде на ищеца-купувач имота, предмет на предварителния договор, е необходимо
и участието и на двете страни по договора и по-конкретно същите да се явят пред
нотариус на определена дата и час за изповядване на сделката. Както беше
посочено по-горе, от една страна конкретна дата и час не са определени в чл. 6
от договора, а най-общо е посочено – най-късно до 28.03.2017 г., а от друга в
неустоечните клаузи - чл. 9 и чл. 10 от предварителния договор, също не са
определени такива - „в случай че не се яви пред нотариус в град София в срок
най-късно до 28.03.2017 г.“ Така, въз
основа на доказателствата по делото, не може да се приеме, че ответникът не е
изпълнил задължението си да се яви пред нотариус за прехвърляне на имота до
28.03.2017 г. и да се ангажира отговорността му за неустойка по чл. 9 от
предварителния договор - „в случай че не се яви пред нотариус в град София в
срок най-късно до 28.03.2017 г.“, при положение че по делото липсват
доказателства ищецът от своя страна да е осигурил присъствието си на
предварително определена конкретна дата и час пред нотариус за изповядване на
сделката най-късно до 28.03.2017 г., тъй като в този случай за него също би
било налице неизпълнение на задължението му и би му се реализирала
отговорността по чл. 10 от предварителния договор. Ето защо, в случая не може
да се приеме, че е налице неизпълнение от страна нито на купувача, нито на
продавача, и несключването на окончателен договор не се дължи на причина, за
която ищецът или ответникът да отговарят. В конкретната хипотеза въззивният
състав приема, че не са установени предпоставките за уважаване на предявения
иск предвид липсата на виновно неизпълнение на облигаторното задължение на
ответника по предварителния договор да прехвърли правото на собственост върху
имота в уговорения от страните срок и в слуая не е възникнало в полза на ищеца правото
да иска дадения задатък в двоен размер.
При това положение и след прекратяване
на договора, съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. трето ЗЗД
ответника-продавач дължи връщане на авансово получената част от цената на
процесния имот, която сума в размер 22 500 евро /44 006.18 лева/ ответникът е
превел обратно на ищеца на 16.05.2017 г., което обстоятелство се установява от
представеното по делото платежно нареждане за кредитен превод от 16.05.2017 г.,
а и не се спори между страните, което също е в потвърждение на обстоятелството,
че страните са са предпочели прекратяването на предварителния договор по
взаимно съгасие и връщане на авансово платеното по него пред неговото
изпълнение, което изключва отговорността на ответника. В подкрепа на това е и
отразеното от ответника като основание за върщане на авансово платеното по предварителня
договор в платежно нареждане за кредитен превод от 16.05.2017 г. – „прекратен
предварителен договор“.
Изводите на настоящата инстанция
съвпадат с изводите на първоинстанционния съд, поради което в упражнение на
правомощията си по чл.271 от ГПК въззивната инстанция е длъжна да потвърди
първоинстанционното решение, като правилно и законосъобразно.
При този изход на
делото право на разноски има въззиваемата страна, която не е представила
доказателства за направени такива, поради което не следва да й бъдат присъдени
разноски.
При тези мотиви, Софийски градски съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 426530 от 11.06.2018 г. по гр.д. № 51512/2017 г. по описа на СРС - ГО, 153
състав.
Решението може да се обжалва пред ВКС в
едномесечен срок от съобщението при условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.