№ 300
гр. Благоевград , 13.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД в публично заседание на десети юни,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Петър Узунов
Членове:Гюлфие Яхова
Ангелина Бисеркова
при участието на секретаря Катерина Пелтекова
като разгледа докладваното от Гюлфие Яхова Въззивно гражданско дело №
20211200500204 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба, подадена от
жалбоподателката КР. К. КР., чрез адв. П.С., срещу Решение № 504312/28.10.2020г.,
постановено по гр. дело № 273/2020г. по описа на Районен съд - Р.. Сочи се, че
обжалваният акт е неправилен, незаконосъобразен, немотивиран, постановен при
допуснато нарушение на съдопроизводствените правила, без да бъдат съобразени
доказателствата по делото, за което се излагат подробни доводи. От твърденията на
страните и ангажираните писмени доказателства се установявало, че ищцата е
собственик на процесния обект, по повод на което са сключени и процесните три
договора, касаещи поддръжката и управлението му. Налице били и писмени
доказателства за това, че е налице промяна в наименованието на ж.к. „У.к в „П.п..
Твърди се, че обстоятелството, че в договорите липса изрична клауза за санкции при
неизпълнение на задълженията на ответното дружество не означава, че такива не могат
да му се вменяват. От страна на ответника не били представени доказателства, че
първият договор е прекратен, поради което следва да се приеме, че действието му е
продължило до връчването на нотариална покана на 23.01.2017г. Сочи се, че
мениджърът на ответното дружество – госпожа Д.Я., не е управлявала комплекса, в
който ищцата притежава имот, с грижата на добрия стопанин, за което се излагат
конкретни доводи и съображения. Продължилите с години стрес, притеснения,
неудобства, отрицателни емоции, загуба на приходи, вследствие на недобросъвестното
изпълнение на задълженията по трите договора от страна на ответника принудили
ищцата да продаде имота за сумата от 22 000 евро, която цена е значително по-ниска
от стойността на имота. От доказателствата по делото се установявало, че госпожа Я. и
1
синът й притежават имоти в процесния комплекс, което от своя страна е в конфликт на
интереси и именно поради тези причини имотът на К. не е бил отдаван под наем.
Прави се искане за отмяна на обжалвания акт и уважаване на всички предявени искови
претенции – общо четири. Претендират се и разноски за производствата пред първата и
втората инстанция.
В срока по чл. 263 ГПК писмен отговор от насрещната страна не е постъпил.
Съдът, след като прецени доводите на страните, при съобразяване на акта, чиято
отмяна се иска, закона и всички останали обстоятелства по делото, намира за
установено следното от фактическа страна:
По делото не е спорно, че жалбоподателката КР. К. КР., ищца в първата
инстанция, през 2009г. е закупила апартамент, находящ се в гр. Б. в комплекс У.К.
/впоследствие преименуван на "П.п./.
Като доказателства по делото са представени три договора, сключени между
ищцата К.К., в качеството на собственик на имота, и ответното дружество в
качеството на мениджър /мениджърска компания/, както следва: Договор за
поддръжка и управление на жилищен комплекс „У.к, сключен на дата 22.06.2009г.;
Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс „П.п. в гр. Б. от дата
06.06.2011г. и Договор за управление на недвижим имот от дата 06.06.2011г.
Като доказателства са представени разпечатки от множество имейли, разменяни
между страните.
Представена е нотариална покана, отправена от жалбоподателката до дружество
от дата 09.01.2017г., с която е направено искане последното да представи описани
документи, в противен случай договорите се считат за прекратени. Преди тази
нотариална покана липсват доказателства за предприети писмени действия по
прекратяване на договорите. По делото липсват данни поканата да е връчена на
адресата си.
Представени са писмени доказателства, от които е видно че ищцата, чрез
процесуалния си представител, е изисквала информация от Община Б. за процесния
обект. В резултат на запитванията са изпращани писма, в които е посочено, че
процесната жилищна сграда, в която се намира и апартаментът на К., е въведен в
експлоатация от 2009г., не са налични документи за промяна в наименованието на
обект „У.к на „П.п.. Посочено е също така, че сградата е категоризирана от МТ като
апартаментен хотел с две звезди. Липсва информация относно предназначението на
имота по смисъла на ЗУТ, липсва информация за взети решения на ОС на
собствениците. С второ писмо от Общинска администрация гр. Б. е представена
информация за това, че в периода 2011г. -2017г. се отчита ръст на реализирани
нощувки от туристи на територията на гр. Б.. Статутът на процесния апартамент е за
жилище. Отново по искане на собственика от Община Б. са представени справки
относно всички проведени културни и спортни мероприятия на територията на
Община Б. за периода 2010г. - 2017г.
Представен е констативен протокол от дата 17.03.2017г., видно от който е
възстановено владението на имота, в отсъствие на представител на ответното
дружество, преди това надлежно информирано за предстоящите действия, и е описано
състоянието му. Представен е и приемо - предавателен протокол от дата 17.03.2017г. за
смяна на патрон и предаване на ключ от процесния апартамент.
2
Пред районния съд от ищцовата страна са ангажирани гласни доказателства.
В качеството на свидетел е разпитан М.Р. който посочва, че се запознал с ищцата
през месец март 2015г. Чул разговор, в който тя изразявала недоволството си от
управлението на „П.п., от обзавеждането, че било амортизирано. Впоследствие
присъствал при опис на апартамента и при смяна на патрона.
Св. С.К. посочи, че познава К. К. /най-вероятно К.К./, която живеела в чужбина и
искала да се направи инвестиция в България, закупила имота през 2009г. К.
предоставила имота на Я. да го управлява и след това възникнали проблемите й. Не
получавала информация за апартамента, съседи й казвали, че има посещаемост, а Я.
отричала.
Св. З.Х., майка на ищцата, посочи, че дъщеря й има имот в гр. Б.. Дала имота
под наем на човек – Д.Я., който да го дава на клиенти да живеят там. Дъщеря й
споделила, че не е доволна от Я..
Пред районния съд е приета съдебно-счетоводна експертиза, по която вещото
лице посочва какви са средните пазарни цени за нощувки за зимен и летен сезон за
периода 2011-2017г. Сочи, че стойността на обзавеждането и оборудването в
апартамента е 2098 лв. В апартаментен комплекс „П.п. гр. Б. няма заведена отчетност
за отдаване под наем на апартаменти за периода 2011г. - 2017г.
Въз основа на така установеното от фактическа страна съдът прави следните
правни изводи:
Районен съд - Р. е сезиран с искова молба /уточнена с молба на лист 118 от
делото/, депозирана от ищцата К.К., чрез адв. П.С., против Е.И. ЕООД, с която са
предявени общо четири осъдителни иска. С решението си районният съд е отхвърлил
исковите претенции, приемайки, че липсват доказателства за това ищцата да е
притежавала обект в комплекс „У.к, както и за идентичност на комплекс „У.к и „П.п.,
приел е че в процесните договори не е предвидена санкция за неизпълнение на
задължения на ответното дружество, както и че исковите претенции са недоказани.
Настоящата съдебна инстанция също намира, че и четирите искови претенции са
неоснователни, като се солидаризира с част от мотивите на първата инстанция,
касаещи липсата на доказателства за ангажиране отговорността на ответника. В
останалата част мотивите не се споделят.
По отношение на исковата молба настоящата съдебна инстанция намира за
необходимо да посочи, че в обстоятелствената й част са изложени множество ненужни
факти и обстоятелства, цитирани са множество законови и подзаконови разпоредби без
връзка помежду си, както и клаузи на процесните три договора. Повечето от
изложените факти нямат пряко отношение към конкретно заявените искови претенции,
като голяма част от доказателствения материал също е неотносим към предмета на
спора.
Между страните не е спорно, че собственик на апартамента е ищцата,
разположен в комплекс „У.к /впоследствие преименуван на комплекс „П.п./ както и
това че между страните са сключени процесните три договора. Видно от писмения
отговор отвeтникът не отрича посочените факти, последните се установяват и от
приложените по делото доказaтелства. Ето защо въззивният съд не споделя посоченото
в атакуваното решение, че по делото липсват доказателства за това, че К. е собственик
на апартамента, както и за идентичност на двата комплекса.
3
Конкретно по отношение на исковете за сумата от 6000 лв., представляваща
претърпяна загуба и сумата от 2940 лв., представляващи пропусната полза:
Като доказателства по делото са представени два договора за поддръжка и
управление, сключени на 22.06.2009г. и на 06.06.2011г., касаещи жилищен комплекс
„У.к /“П.п./. Договорите са сключени с ищцата като собственик на конкретен
апартамент и ответното дружество в качеството на мениджър. Видно от клаузите на
двата договора същите, касаят жилищния комплекс, а не общите му части. При това
положение договорите не могат да се квалифицират по чл. 2 от ЗУЕС, т.е като
договори за управление на общи части. Освен това сочената разпоредба изисква
сключване на писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. В случая договорите освен, че не касаят
общите части на жилищния комплекс, не са сключени с всички собственици на обекти,
а само с един от тях, освен това не са с нотариална заверка на подписите.
Настоящата съдебна инстанция намира, че двата договора са нищожни на осн.
чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради липса на съгласие. Видно от договорите същите касаят целия
жилищен комплекс, а не само апартамента, който притежава ищцата. Няма данни
последната да е собственик на останалите апартаменти в комплекса /собственици са
други лица видно от удостоверение на лист 61 от делото – гръб/, както и да е
упълномощена от другите собственици да сключва договори от тяхно име. Налице е
особен вид нищожност, доколкото ищцата е сключила договор от името на други лица,
без да е била упълномощена от тях. При това положение липсата на представителна
власт е липса на съгласие, като възможността за валидиране по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД не
отнема началната липса на съгласие и до потвърждаването й сделката е нищожна.
При това положение и с оглед на изложеното по-горе двете искови претенции са
изцяло неоснователни и подлежат на отхвърляне.
Дори и да не бъде възприето горното и да се приеме, че страните са били
обвързани от валидно действащи договори исковите претенции отново са
неоснователни по други съображения. Ищцата претендира заплащане на обезщетение
за претърпени загуби и пропуснати ползи от неизпълнение на задължения, поети от
ответното дружество по силата на два договора за поддръжка и управление на
жилищен комплекс. За да възникне отговорност за заплащане на обезщетение следва да
се докаже виновно неизпълнение на задължение по съществуващо облигационно
отношение, както и наличие на реална вреда – претърпяна загуба или пропусната
полза. За да възникне задължение за заплащане на обезщетение от неизпълнение на
поети с договор задължения не е необходимо в последния да е регламентирана
санкционна отговорност, както неправилно е приел районният съд, доколкото
отговорността за виновно неизпълнение произтича от закона – чл. 79 и сл. ЗЗД.
В обстоятелствената част на исковата молба се сочи, че между страните са
сключени два договора за поддръжка и управление /с почти идентично съдържание/, по
които ответникът, чрез управителя Д.Я., не е изпълнил задълженията си обобщени,
както следва: собственикът не е уведомен за планирани и направени разходи, както и
за срокове за тяхното изпълнение, не са представени отчети за извършени разходи;
собственикът не е уведомяван за провеждани общи събрания на ЕС в комплекса;
управителят Я. не е подала уведомление до общинските или районните
администрации за избирането й; не е подала информация относно предназначението на
имота; Я. не се е възползвала от клаузата в договора да прехвърли правата си по
договора на трето лице, не е уведомен собственика за въвеждане на обекта в
експлоатация и за гаранционни срокове; мениджърът не е посочил банков сметка.
4
Неизпълнението на посочените договорни задължения не е в причинно следствена
връзка с претенциите за заплащане на процесните две обезщетения. Липсват данни по
какъв начин неизпълнението им е довело до настъпване на вреда, изразяваща се в
пропусната полза и претърпяна загуба. Липсват доказателства и за виновно поведение
на неизправния длъжник.
В обстоятелствената част на исковата молба се сочи, че съгласно чл. 13 от
първия договор ответникът се е задължил да стопанисва и отдава апартамента под наем
срещу годишна рента от 8 % върху общата стойност на имота, т.е годишно по 4160
евро, или по 8136, 25 лв., след въвеждането на комплекса в експлоатация и
обзавеждане на апартамента. Устно било уговорено, че обзавеждането следвало да е за
сметка на годишната рента за първата година. Според ищцата обзавеждането на
апартамента е около 2 000 лв. Предвид на това се претендира от ответника сумата от
6000 лв. под формата на претърпяна загуба, представляваща разликата между
стойността на годишната рента и стойността на обзавеждането. Неправилно районният
съд е приел, че разпоредбата на чл. 13 от договора за поддръжка и управление от дата
22.06.2009г. регламентира задължение в тежест на ищцата. Напротив, при внимателния
прочит на клаузата следва извода, че е уговорена годишна рента от 8%, която
дружеството дължи на собственика.
Настоящата съдебна инстанция намира обаче, че исковата претенция за
заплащане на сумата в размер на 6000 лв. – имуществени вреди е погасена по давност,
в каквато насока са възраженията релевирани в писмения отговор на ответника.
В чл. 13 от договора за поддръжка и управление на ж.к. У. къща страните
действително са постигнали договорка собственикът да предостави на ответника имота
за стопанисване и отдаване под наем срещу годишна рента от 8 % върху общата
стойност от 52 000 евро, която представлява 4160 евро на година, платими от 2-10
число на месец януари следващата година по банкова сметка на собственика.
Договорът е сключен през 2009г. Следователно рентата за първата година е следвало да
се изплати в началото на 2010г. Исковата молба е предявена през 2018г., поради което
и на осн. чл. 111, б. „в“ ЗЗД претенцията е погасена по давност.
По отношение на твърденията за съществуваща устна уговорка между страните
по договора за обзавеждане на процесния апартамент и за приспадане на тази сума по
делото липсват каквито и да било доказателства.
На следващо място ищцата претендира заплащане на сума в размер на 2940 лв.,
представляваща пропусната полза за период от три години /07.02.2014г.-07.02.2017г./
вследствие на неизпълнение на задължения по Договор за поддръжка и управление на
жилищен комплекс „П.п. от дата 06.06.2011г. Пропуснатата полза представлява
имуществена вреда, с която изправната страна пропуска да осъществи една полза,
пропуска да увеличи имуществото си, макар да са съществували всички изгледи за
това. В случая ищцата претендира пропусната полза, т.е че е пропуснала да увеличи
имуществото си, цитирайки разпоредба от договора – Раздел I, т.2.1. Сочената
разпоредба създава задължение за ищцата за заплащане на годишна такса за поддръжка
и управление на комплекса. По делото липсват доказателства дали тези задължения са
изпълнение от задълженото лице, т. е дали за периода 07.02.2014г.-07.02.2017г. таксите
са заплащани и ако това е така по какъв начин изпълнението на задължение по
договора е довело до пропускане да се увеличи имуществото на изправната страна.
Най-вероятно ищцата претендира сумата от 2940 лв. под формата на претърпяна
загуба, но както вече се посочи твърдения и доказателства за заплащане на дължимото
по Раздел I, т.2.1 липсват.
5
Ето защо и с оглед на изложеното по-горе исковите претенции за заплащане на
сумата от 6000 лв. под формата на претърпяна загуба и 2940 лв. под формата на
пропусната полза са напълно неоснователни.
По отношение на иска за заплащане на сумата в размер на 2000 лв. –
неимуществени вреди:
Отговорността за неимуществени вреди е уредена в чл. 52 ЗЗД. Сочената
разпоредба е приложима при реализиране не само на деликтната отговорност, но и на
договорната отговорност /вж. Тълкувателно решение № 4 от 29.01.2013 г. по тълк. д. №
4/2012 г., ОСГТК на ВКС/. Последната включва възможността за присъждане на
обезщетение за неимуществени вреди, доколкото те са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението, като когато е установена недобросъвестност на длъжника –
обезщетението е за всички преки и непосредствени неимуществени вреди.
В случая ищцата претендира заплащане на сумата в размер на 2000 лв.,
представляваща обезщетение за причинени неимуществени вреди - стрес, неудобства,
загуба на време и средства, довели я до решението да продаде своя имот. По делото
липсват каквито и да било доказателства за сочените неимуществени вреди, както и че
именно вследствие на тях ищцата е била принудена да продаде имота си. Липсват и
доказателства процесните неимуществени вреди да са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на задълженията по договора от страна на дружеството.
Ето защо и третата осъдителна претенция се явява напълно неоснователна.
По отношение на иска за сумата в размер на 24 125 лв. – пропуснати ползи от
неотдаване на обекта под наем:
Ищцата претендира обезщетение за пропуснати ползи в размер на 24 125 лв.,
позовавайки се на сключен договор за управление на недвижим имот от дата
06.06.2011г. Претендират се пропуснати ползи, вследствие на бездействието,
недобросъвестно и непрофесионално изпълнение на задълженията на ответника по
договора, вследствие на които имотът не е отдаван под наем и по тази причина
собственикът не е могъл да реализира сигурни доходи.
Както вече се посочи пропусната полза се определя като неосъществено
увеличаване на имуществото на кредитора. Установяването на пропуснатата полза се
основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се
намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с
имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза
представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се
изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може
да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването.
Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на
обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за
настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в
процеса. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото
на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в
чл. 82 от ЗЗД обезщетяване - да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се
допусне обогатяването му за сметка на длъжника.
За да бъде уважен предявеният иск за обезщетение за пропуснати ползи от
собственика К.К., следва да бъде доказано, че съществува сигурност за увеличаване
6
имуществото й, която сигурност не се предполага.
По делото липсват каквито и да било доказателства за виновно неизпълнение на
задълженията по договора, както и че това виновно неизпълнение е допринесло за
невъзможността собственика да увеличи имуществото си. Липсват предпоставките на
чл. 82 ЗЗД, още повече че не би могло да се счете, че при евентуално точно изпълнеие
на задълженията на ответника биха възникнали наемни правоотношения между
отвтеника и трети лица, вследствие на които ищцата да получва печалба за себе си. Не
беше доказано наличие на връзка между незпълнение на задълженията на дружеството
и несключване на други облигационни договори, осигуряващи граждаски плодове от
имота. След като по делото липсват надлежни доказателства, от които да се направи
категоричен извод, че предявеният от ищцата иск за заплащане на обезщетение в
размер на 24 125 лв. претедирани като пропуснати ползи са доказани по основание и
размер, то и предявеният иск се явява напълно неоснователен и недоказан, до какъвто
правилен извод е достигнала и първата инстанция.
За пълота на изложението следва да се посочи, че доказателствените искания,
направени във въззиваната жалба – да бъде задължен въззиваемия да предстви
документи, поискани още пред първата инстанция /вж. Искова молба и уточняваща
молба на лист 161/ освен, че са неоснователни по изложените в опредление №
544/17.05.2021г., постановено по в.гр.д. № 204/2021г. по описа на Окръжен съд-
Благоевград съображения са и напълно неотносими към предмета на спора, като напр.
документи доказващи стойността на оборудването в апартамента, образователна и
езикова квалификаия на представляващата отвтеното дружество, дали управителката и
нейният син притежават апартаменти в процесния комплекс, данъчни декларации за
имотите на Я. и сина й; решения на общите събрания на ЕС; документи, доказващи
заплащане на такси и разходи за имота, доказателства за предоставяне на достъп до
парола; удостоверение за категоризация на комплекса. Дори и посочените напълно
неотносими документи да са налични по делото те по никакъв начин не биха
променили извода, до който е достигнала както първата, така и настоящата инстанция
за неоснователност на предявените искове.
Предвид на всичко изложено по-горе и доколкото и четирите искови претенции
са изцяло неоснователни същите подлежат на отхвърляне, както е процедирал и
районният съд. Ето защо и обжалваният съдебен следва да бъде потвърден като
правилен и законосъобразен.
Разноски в полза на отвтеника по жалбата не следва да се присъждат, доколкото
не е заявено такова искане.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 504312/28.10.2020г., постановено по гр. дело №
273/2018г. по описа на Районен съд – Р., като правилно и законосъобразно.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред Върховен касационен съд.
7
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8