РЕШЕНИЕ
№ 2
гр. Бургас, 11.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осми
декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Калина Ст. П.
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно
гражданско дело № 20212000500315 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на С. А. С., гражданин на Р. Ф., със
съдебен адрес в страната: гр.С., ул.„Л.“, комплекс „Т.“, ап.*-М. Е. Б., с
пълномощник адв.М.Г. от БАК, против решение №388 от 24.11.2020г. по гр.д.
№ 1571/2019г. на Бургаския окръжен, с което е прието за установено по
отношение на „Р. Е. К.“ ООД, гр.С., че ответникът „М.“ ООД, гр.С. не е
титуляр на учреденото му с нотариален акт №70 от 17.07.2014г. на нотариус
№600 право на строеж на изброените в решението 93 самостоятелни обекти в
сгради, предвидени за изграждане в поземлен имот с идентификатор * –
урбанизирана територия, на площ от 6 296 кв.м., находящ се в гр.С., м.„Ю.“,
поради погасяването му по давност, като ответникът е осъден да заплати
съдебни разноски в размер на 28 379,77 лв. Решението е постановено при
участието на „М.“ ЕООД, гр.С. и С.А. С., встъпили като трети лица-помагачи
на ответника, въззивникът – купувач по предварителен договор от
12.08.2014г., сключен с „М.“ ООД за покупка на самостоятелен обект,
апартамент №4-6 в сграда „Б“ от секция 4, с площ от 53,25 кв.м., в едно със
1
съответните общи части от сградата и правото на строеж в горепосочения
поземлен имот.
В жалбата се твърди, че решението е неправилно, поради
незаконосъобразност. Заявено е, че не ответното дружество, а ищецът и
неговите праводатели имат вина за нереализирането на проекта, тъй като не
била предоставена цялостната документация за започване на строителството
/проект за части: конструкция, ВиК, ОВ, ел.захранване и др./, както и не са
дадени необходимите пълномощия на ответника за реализиране на
учреденото му право на строеж. Налице е позоваване на забава по чл. 95 ЗЗД,
предвид недаденото съдействие от страна на кредитора, което освобождава
длъжника от последици /чл.96 ЗЗД/.Наведен е довод за умишлено
бездействие на изпълнителя, предвид обстоятелството, че лицето В. Г.
представлява, както ищеца-възложител и неговите праводатели, така и
изпълнителя-ответник, което бездействие цели да се черпят права от
собствено неправомерно поведение. На последно място е посочено, че като
ответник по делото–задължителен другар, е следвало да бъде конституиран
„С.“ ООД. Претендира се отмяна на решението и постановяване на ново, с
което искът да бъде отхвърлен изцяло.
В срока по чл.263 ГПК е подаден отговор от „М.“ ЕООД, с който се
изразява недоволство от първоинстанционното решение като неправилно и е
заявено искане за неговата отмяна изцяло. Изложени са съображения в
смисъла на оплакванията във въззивната жалба.
Становище е постъпило от „М.“ ООД, чрез особените представители, в
което е заявено присъединяване към въззивната жалба.
Въззиваемият ищец „Р. Е. К.“ ООД, в отговор на жалбата, подаден от
пълномощниците адв.И.-Г. и адв.К., оспорва същата като неоснователна.
Твърди, че предварителният договор, на който се позовава въззивникът
Софронов, е създаден за целите на настоящото производство, предвид
размера на дължимата резервационна такса от само 500 евро и уговорената
неустойка от 20 000 лв., несъразмерна с евентуалните вреди, както и
изминалите от договора 6 години, без предприети от купувача действия да
реализира правата си за разваляне на сделката. Въззиваемият ищец счита, че
въззивникът няма правен интерес да участва в настоящото производство,
изходът от което няма да го ползва. Като неоснователни са посочени
твърденията във въззивната жалба за виновно поведение на ответното
2
дружество за нереализирането на процесния проект, както и за задължително
участие в процеса на „С.“ ООД, в каквато насока са възраженията на И. М.
пред първата инстанция, разгледани и отхвърлени от решаващия съд. Развити
са подробни съображения за наличие основанията на чл.67 ЗС за изтекла
погасителна давност на процесната суперфиция и липса на недобросъвестно
поведение на ищеца, изразяващо се в несъдействие и създаване на пречки на
суперфициаря за реализиране на строителството. Твърди се извършвана от
ответника, в нарушение на договора за суперфиция, търговска дейност чрез
поставени в имота преместваеми обекти /павилиони, волейболно
игрище,кафе, кабинка за охрана/, за което липсва съгласие на собственика.
Направено е искане за потвърждаване на обжалваното решение.
Постъпил е и въззивен отговор от В. Г. и О. С., представляващи
дружеството-ищец, с изложени допълнителни съображения по оспорване на
въззивната жалба. Налице е позоваване на разпоредбата на чл.219, ал.2 ГПК
за недопустимост на привличането на третото лице С., след като то няма
постоянен адрес в Република България и живее в чужбина. Заявено е
бездействие на ответното дружество за извършване на строителството, при
наличие на всички необходими строителни книжа. По довода на въззивника
за задължително участие в процеса на „С.“ ООД е посочено, че въззивникът
не е легитимиран да определя кръга на страните по делото.
Жалбата е подадена в срок от надлежно легитимирана страна против
подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост. С. С. в
качеството си на трето лице–помагач на ответника има право да извършва
всички съдопроизводствени действия /освен разпореждане с предмета на
спора–чл.221, ал.1 ГПК/, включително подаване на въззивна жалба.
Неоснователно е възражението на въззиваемия ищец за липса на правен
интерес на въззивника да встъпи като трето лице-помагач на страната на
ответника. Такъв интерес според чл.218 ГПК е налице, когато третото лице е
заинтересовано решението по делото да бъде постановено в полза на
подпомаганата страна, т.е. негативно за подпомаганата страна решение може
да окаже неблагоприятно въздействие върху правното положение на третото
лице. В разглеждания случай е изпълнено условието на чл.218 ГПК за
въззивника, обосноваващ правния си интерес с предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 12.08.2014г., с който „М.“ ООД, като
продавач, се е задължило да продаде на С. С., като купувач, апартамент №4-6
3
от жилищна сграда „Б“ от секция 4, представляващ бъдещ обект в сграда,
предмет на процесната суперфиция. Изпълнението на въпросния договор би
било осуетено, ако по настоящия спор бъде постановено решение във вреда
на подпомагания ответник „М.“ ООД, което сочи на правен интерес на С. от
участие по делото чрез встъпване като трето лице–помагач на ответника.
Без основание е позоваването на чл.219, ал.2 ГПК, съгласно който
привличане на трето лице не се допуска, ако третото лице няма постоянен
адрес в Република България или живее в чужбина. Ограничението на
посочената разпоредба се отнася за хипотезата на привличане на трето лице и
е неприложима в разглеждания случай, касаещ встъпване на трето лице.
След съвкупната преценка на становищата и доводите на страните,
събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в закона, съдът
намира следното:
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд е приел за установено
по иска на „Р. Е. К.“ ООД, гр.С., че ответникът „М.“ ООД, гр.С. не е титуляр
на учреденото му с нотариален акт №70 от 17.07.2014г. на нотариус №600
право на строеж за изброените там самостоятелни обекти в сгради,
предвидени за изграждане в поземлен имот с идентификатор 11538.3.144–
урбанизирана територия, с площ от 6 296 кв.м,. в гр.С., м.„Ю.“, поради
погасяването му по давност, като е осъдил ответника да заплати на ищеца
съдебни разноски в размер на 28 379,77 лв. Решението е постановено при
участието на трети лица- помагачи на ответника–„М.“ ЕООД, гр.С.и С. А. С.,
руски гражданин, със съдебен адрес в гр.С.. За да постанови този резултат,
съдът е приел, че учреденото право на строеж в полза на ответника е погасено
с изтичането на 5-годишния давностен срок по чл.67 ЗС, започнал да тече на
17.07.2014г., като суперфициарят не е търсил съдействие от учредителя на
суперфицията, което да му е било отказано, а причината за нереализирането
на строежа е липсата на финансиране.
Така постановеното решение, преценено служебно съобразно
изискванията на чл.269 ГПК, настоящата инстанция намира за валидно и
допустимо. Съдебният акт е произнесен от законен състав на компетентния
съд по надлежно предявен и допустим иск и при редовно развило се исково
производство.
Неоснователен е доводът във въззивната жалба за необходимост от
конституиране по предявения иск на задължителен необходим другар в
4
лицето на „С.“ ООД, гр.К., учредител на процесната суперфиция, при
запазени обекти за себе си в предвижданите за изграждане сгради, отчуждил
в последствие земята, придобита по-късно от ищеца от пореден собственик. В
разглежданата хипотеза не са налице основанията на чл.216, ал.2 ГПК,
сочещи на необходимо другарство в процеса, тъй като спорното
правоотношение, въведено като предмет на иска по чл.67 ЗС, както по своето
естество, така и по разпореждане на закона, не трябва да бъде еднакво спрямо
учредителя-бивш собственик на терена и суперфициаря по договора за
суперфиция от 17.07.2014г. Ако предявеният иск бъде уважен, погасяването
по давност на процесната суперфиция за съответната част от обекти в бъдеща
застройка ще бъде признато в полза на ищеца, настоящ собственик на земята,
което по никакъв начин не би засегнало отношенията между него и бившия
собственик, досежно правото на строеж върху останалите обекти в сградата,
за които „С.“ ООД не е учредил суперфиция на трето лице в процесния
поземлен имот. Правното положение на „М.“ ООД и „С.“ ООД спрямо
спорното материално право, предмет на делото, не е едно и също, поради
което и процесуалното положение на двата субекта не е идентично и
решението по предявения спор по чл.67 ЗС не трябва да бъде еднакво спрямо
всеки един от тях. В този смисъл, първоинстанционният съд правилно не е
конституирал „С.“ ООД като задължителен необходим другар на ответника и
постановеното в негово отсъствие решение е допустимо.
По правилността на решението:
Съгласно разпоредбата на чл.67 ЗС, правото да се построи сграда върху
чужда земя (чл.63, ал.1) се погасява в полза на собственика на земята по
давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
От фактическа страна няма спор, че в полза на „С.“ ООД, за собствения
на дружеството поземлен имот 11538.3.144 в гр.С., са били издадени
разрешения за строеж № 168 и 169 от 21.12.2007г. на Община Н., съответно за
жил.сграда „А“ и жил. сграда „Б“, съгласно одобрени/съгласувани проекти на
07.12.2007г., с последвало одобрено изменение от 16.06.2010г. и
презаверяване от 27.08.2012г. На 27.11.2008г. е издаден протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво
на строежа за жил. сграда „А“, с възложител „С.“ ООД и строителен надзор–
„П.“ ООД.
С нотариален акт №70 от 17.07.2014г. „С.“ ООД, с управител В. А. Г., е
5
учредило в полза на „М.“ ООД, с управител Е. М. М., право на строеж върху
горния имот срещу задължението на суперфициаря да проектира и построи в
имота, съгласно издадените разрешения за строеж и одобрени архитектурни
проекти, масивна жилищна сграда за сезонно ползване „А“ със секции 1,2 и 3,
с магазин за хранителни стоки, възстановителен център, фитнес зала,
интернет клуб/склад за амбалаж и офис, състояща се от три секции, от
сутерен, три жилищни, тавански етаж и подпокривно пространство с РЗП 5
584,51 кв.м. и жилищна сграда за сезонно ползване „Б“ със секции 4,5 и 6 и
заведение за обществено хранене–бистро, състояща се от сградата и трите
секции от три жилищни етажа и подпокривно пространство, а ЗОХ –бистро
от един етаж с РЗП на сградата и бистрото общо 3 245,61 кв.м., които сгради
да бъдат построени изцяло със средства, труд, материали и механизация,
осигурени от „М.“ ООД, като по силата на така учреденото право на строеж
всяка от страните по договора, след построяването на сградите става
собственик на изброените в нотариалния акт самостоятелни обекти,
съответно в т.2 /от т.2.2 до т.2.17/ са посочени обектите, които ще придобие в
собственост „С.“ ООД, а в т.3 /от т.3.1 до т.3.93/ – в собственост на „М." ООД.
Съгласно т.4 от договора, изпълнителят се е задължил да построи сградите,
ведно със съответните довършителни работи и външни връзки, съгласно
одобрените архитектурни проекти и изискванията на закона. В т.5 е посочено,
че всички промени по проектите по време на строителството, които не засягат
обектите на възложителя, включая евентуално усвояване и застрояване на
нови допълнителни площи, се предоставят като възможност и опция за
извършване и придобиване след изграждането им в полза на изпълнителя,
като изложеното се счита за съгласие от страна на възложителя и
оправомощаване по смисъла на закона. Срокът за изпълнение в груб строеж е
фиксиран до 31.12.2017г., при допълнително договаряне за въвеждането на
сградите в експлоатация. Времето, през което е забранено извършването на
СМР не се включва в договорения срок за строителство. Спирането и
възобновяването на строително-монтажните работи се констатира с
подписването на протокол от страните. Възложителят се е задължил да
съдейства в пълен обем на изпълнителя в хода на изпълнение на
строителството, в т.ч. в набавянето на съответната документация, като в тази
връзка и при необходимост се задължава да снабди изпълнителя с
необходимото за това нотариално заверено пълномощно или друга
6
необходима документация /т.10/. Всички разходи по промяна на
архитектурния проект в идейна, техническа и работна фаза са за сметка на
изпълнителя. По т.15 възложителят е упълномощил и възложил на управителя
на „Марс-надежда“ ООД да извършва от тяхно име всички фактически и
правни действия по проектиране, промени в хода на строителството,
сключване на договори с ВиК и „Електроразпределение“, необходими за
строителството.
Със заповеди № 172 и 173 от 22.08.2014г. „М.“ ООД е вписано в
разрешенията за строеж от 2007г. като възложител, собственик.
На 01.10.2014г. „С.“ ООД, като продавач, е сключило предварителен
договор за покупко-продажба на поземления имот с купувач „М.“ ЕООД,
гр.С., обявен за окончателен с решение № 221 от 15.05.2015г. по т.д. №
615/2014г. на Окръжен съд–Бургас, влязло в сила на 05.06.2015г. „М.“ ЕООД
е апортирало имота в капитала на „Ю. БГ“ ЕАД, гр.Б., което е продало същия
на ищеца „Р. Е. К.“ ООД с нотариален акт № 55 от 17.11.2016г.
Безспорно, до настоящия момент строителство по процесната
суперфиция не е започнало. От изслушаната пред първата инстанция съдебно-
техническа експертиза се установява, че със заповеди от 17.02.2015г. на
гл.архитект на община Н. разрешенията за строеж са допълнени с одобрени на
16.02.2015г. работни архитектурни проекти за етапно изпълнение на
строителството. По заявления от И. М., като представляващ „М.“ ООД,
подадени на 16.03.2016г. до Кмета на община Н., са издадени разрешение за
поставяне в поземления имот на временни преместваеми обекти-павилион за
пакетирани стоки с площ от 15 кв.м. и два броя обединени павилиони с площ
от 15 кв.м. всеки за ЗОХ за срок от 5 години. При извършения оглед от
вещото лице Ст. Р. през октомври 2020г. е констатирано, че в процесния
терен са разположени павилион от 15 кв.м., сглобяема метална конструкция
тип „сандвич“ - в северозападната част, ЗОХ–ресторант на площ от 149 кв.м.,
паянтова конструкция, отпред с барбекю-в южната част и павилион на площ
от 12 кв.м., паянтова конструкция.
Пред настоящата инстанция е изслушана допълнителна експертиза,
която в община Несебър не е установила други одобрени проекти за
процесните сгради, освен работни архитектурни. Към одобрените проекти са
съставени комплексни доклади–„Оценка за съответствие на проектната
документация със съществуващите изисквания към строежите, съгласно
7
чл.143, ал.1 ЗУТ, от „П.“ ООД с управител инж. Т. Ш.. В съдебно заседание
вещото лице е пояснило, че при проверка в надзорната фирма е установила,
че при тях не се съхраняват проекти, съхраняват се докладите, като и било
обяснено, че при изработване на докладите всички части на проекта са били
представени. За започване на строителството са необходими и части
„конструкция“, „ВиК, „ел. захранване“, „вертикална планировка“ така, както
са описани в доклада на надзорната фирма, като трябва да се осигури
захранване със самостоятелен трафопост или чрез свързване от съседни
обекти.
Въззивникът се позовава на твърдението на ответното дружество, че
причина за неосъщественото строителство по процесната суперфиция е
липсата на предоставена от собственика на терена пълна строителна
документация, необходима за реализиране на строежа–конструктивен проект,
части „ВиК“, ОВ, ел. захранване и др., което сочи на забава на кредитора по
смисъла на чл.95 ЗЗД. Така заявеното обстоятелство не се установява по
делото. Липсват доказателства за отправено искане от страна на „М.“ ООД до
„Р. Е. К.“ ООД, както и до предходните собственици на терена, за оказване на
съдействие в хода на изпълнение на строителството за набавяне на каквато и
да било документация, включително нотариално заверено пълномощно,
съобразно предвиденото в т. 10 от договора. При наличието на издадени
разрешения за строеж и протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа, както и при отразяването
на „М.“ ООД като възложител–собственик в разрешенията за строеж, не
започналото строителство очевидно не е препятствано от липсата на
документация, чието набавяне да е било необходимо чрез съдействие на
ищеца-възложител в хода на строителните работи. Видно от заявеното от И.
М., управител на „М." ООД, в с.з. на 10.09.2020г., строежът е следвало да се
финансира чрез банков кредит. Дружеството кандидатствало пред банка за
финансиране, но не им дали пари, защото имало проблем с имотите за
обезпечение–банката не харесала имотите, поискала друго обезпечение.
Посочените обстоятелства се потвърждават от приложения по делото
протокол с решение на Общото събрание на съдружниците в „М.“ ООД от
19.01.2016г. за ползване на финансиране от „Р.“ ЕАД, както и договор за
срочен кредит от 10.02.2016г. с цел на кредита: инвестиция–частично
финансиране изграждането на жил.сграда „Б“, неосъществено поради
8
неодобрено обезпечение. В тази насока са и показанията на св.К. М.. Същият
заявява, че строителството не се случило, поради липса на финансиране, тъй
като бил отказан кредит. И. М. търсил финансиране на местно ниво–Н., Б.. В.
давал мило и драго да се построи обекта. По-късно отношенията на
съдружниците се влошили и до сега строителство не е извършено. Двамата
имали и друг общ бизнес, но сега имали спорове и съдебни дела.
Липсват доказателства и за отказ на възложителя да съдейства за
изпълнение на указанията в писмо от 25.01.2016г. на ЕVN, в което е
посочено, че собственикът на земята следва да подаде искане във фронт офис
П. за започване на процедура по учредяване на право на строеж за изграждане
на нов трафопост и право на прокарване за кабелни линии за захранване на
обекта. Не се установява „М.“ ООД да е отправяло искане към собственика на
терена към този момент-„Ю. БГ“ ЕАД, а и в последствие към „Р. Е. К.“ ООД,
за съдействие в горния смисъл, което да е отказано. При неслучилото се
финансиране по договора за кредит, логичният извод за неосъществената
процедура по цитираното писмо е липсата на средства, чието осигуряване е
отговорност на изпълнителя по договора за суперфиция.
Както се посочи по-горе, в договора за отстъпено право на строеж е
предвидено насрещно задължение на изпълнителя-суперфициар да проектира
и да построи предвидените по одобрения архитектурен проект сгради, което
изключва твърдяното неизпълнение от страна на възложителя-собственик на
терена, изразяващо се в не предоставяне на изпълнителя на строителни книжа
– конструктивен проект, части „ВиК“, ел. захранване и др. Осигуряването на
въпросната строителна документация, съгласно договора е отговорност на
ответника, който и до момента твърди, че не разполага с необходимите му
проекти и не може да започне договореното строителство.
Съгласно ТР №1/04.05.2012г. на ВКС по тълк.д. №1/2011г., ОСГК,
давностният срок по чл.67 ЗС започва да тече от момента, в който договорът
за учредяването му породи действие, независимо от всякакви последващи
прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създали
пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от
своята недобросъвестност. В случая, липсва установено по делото
недобросъвестно поведение на собственика на земята, което да е
препятствало извършване на строителството и реализиране на отстъпеното
право на строеж по процесния договор за суперфиция от 17.07.2014г. От
9
момента на сключване на договора са били налице условията за започване на
строежа по издадените строителни разрешения и протокол за строителна
линия и ниво. От този момент е започнал да тече давностният срок по чл.67
ЗС. Суперфициарят не е могъл да осигури финансиране на строителството и
не е започнал каквито и да било строителни работи по реализиране на
суперфицията в продължание на повече от пет години до завеждането на
настоящия иск на 15.10.2019г. Петгодишният давностен срок е изтекъл на
17.07.2019г. и на основание чл.67 ЗС учреденото с процесния договор в полза
на „М.“ ООД право на строеж за съответните самостоятелни обекти в сграда е
погасено по давност в полза на собственика на земята.
При изложените мотиви, предявеният иск за установяване, че ответното
дружество не е титуляр на учреденото му процесно право на строеж върху
собствен на ищеца поземлен имот поради погасяването му по давност е
основателен и следва да бъде уважен.
Като е стигнал до същия извод, Бургаския окръжен съд е постановил
правилно решение, което е обосновано от доказателствата по делото и
приложимия закон, поради което следва да бъде потвърдено. Настоящата
инстанция споделя изложените в съдебния акт мотиви и препраща към тях,
съгласно предвиденото в чл.272 ГПК.
Водим от горните съображения, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 388 от 24.11.2020 г., постановено по
гр.дело №1571/2019 г. на Бургаския окръжен съд.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
10
2._______________________
11