№ 558
гр. Разград, 30.09.2021 г.
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на тридесети септември,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
Гражданско дело № 20203330102168 по описа за 2020 година.
На именното повикване в 09:00 часа се явиха:
ЗА ИЩЕЦЪТ адв. М.И..
ОТВЕТНИЦИТЕ, редовно призовани, не се явяват, за тях адв. М..
АДВ. И.: Да се даде ход на делото.
АДВ. М.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че липсват процесуални пречки по даване ход на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
ДОКЛАДВА постъпилата искова молба от ЕС на бул.Априлско въстание
№23,представлявана от професионален домоуправител Интербизнес лийгъл кънсалт ЕООД
против КР. П. Б. и Г. ИВ. Б. да заплатят сумата общо от 1221.50лв., явяваща се сбор от
месечни такси за управление и поддръжка на общите части на ЕС,вноски фонд“ремонт и
обновление“ и определените с решение на ОС на ЕС вноски за ремонт на покрив за периода
01.03.17г.-31.10.20г.
През 1998г. ответникът е закупил общински недвижим имот /ап.13/ в гр.Разград, на бул.
„Априлско въстание“ 23.
Етажната собственост, в която е разположено жилището на ответниците се управлява
от професионален домоуправител, като решението за това е взето от Общото събрание на
1
собствениците, проведено на 22.12.2016г. Договорът с професионалния домоуправител е
одобрен с решение на ОС на ЕС проведено на 16.02.2017г. Въз основа на това решение е
подписан договор за възлагане на управлението на общите части в ЕС с „Интербизнес
Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, град Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз -
професионален домоуправител“. Договорът е подписан на 01.03.2017г. от упълномощеното
от общото събрание лице - М. И., като срока на договора не надвишава предивденият в
закона двугодишен срок. След изтичането на последния е проведено ОС на ЕС на
27.02.2019г. на което общо събрание е прието решение за нов избор на професионален
домоуправител. В резултат на което решение е подписан нов договор за възлагане
управлението на общите части в етажната собственост с фирма „Интербизнес Лийгъл
Кънсалт“ ЕООД, град Разград, предоставящо услугата „Хоум сървиз - професионален
домоуправител“. Договорът е подписан на 01.03.2019г., за срок от две години. За това
обстоятелство Община Разград е уведомена по реда на чл. 466 от ЗУЕС със заявление вх. №
АО-04-1-13/20.03.2019г. По решение на Общото събрание на собствениците в ЕС се събират
такси за управление и поддръжка на общите части както следва: за управление (такса
„домоуправител“); такса за текуща поддръжка и вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“.
Размерът на таксите е определен по реда, предвиден в ЗУЕС, като таксата за управление е
определена с подписания между професионалния домоуправител и ЕС договор за
управление, а останалите такси са определяни с решения на общото събрание на ЕС,
съответно на 29.06.2017г. за размера на таксата за текущи разходи за поддръжка на общите
части в ЕС. На ОС на ЕС, проведено на 12.10.2017г. за определяне размера на таксите за
текуща поддръжка за деца над 6 годишна възраст и за собствениците, ползвателите и
обитатели които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дена в рамките на една
календарна година и определяне на вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“. Решение на ОС
на ЕС от 19.03.2018г. с което се изменя размера на таксата за текуща поддръжка на общите
части.
Вън от определените такси с ежемесечен характер, в етажната собственост в периода от юни
2020 до октомври 2020 година по решение на общото събрание на ЕС , обективирано в
протокол от 04.06.2020г. са разпределени и начислени за събиране на пет равни вноски суми
за ремонт на покрива на сградата. Разхода е разпределен между съсобствениците по реда на
чл.48, ал.(З) ЗУЕС.
Собствениците на ап.13 до момента на предявяване на иска не са заплатили нито една
дължима вноска, то задължението им към ЕС е в размер на 1221,50лв., от които 40лв. такса
„управление“ (домоуправител) за периода от 01.03.2017г. до 31.12.2017г.; 9,20лв. - вноски за
Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.11.2017г. до 31.12.2017г.;, Такса текущи разходи
за периода 01.03.2017г.до 31.12.2017г. в размер на 40лв, за двама обитатели.
Такса „Текущи разходи за периода 01.01.2018г. до 28.02.2018г. в размер на 4лв., Такса
текущи разходи в размер на 44лв. за периода 01.03.2018г. до 31.12.2018г. Такса
2
„Управление“ за периода 01.01.2018г. до 31.12.2018г. в размер на 48лв. и Вноска за Фонд
„ремонт и обновяване за периода 01.01.2018г. до 31.12.2018г. в размерна 61,20лв.
За периода 01.01.2019г. до 31.12.2019г. Такса за текущи разходи в размер на 52,80лв,
Такса „Управление“ в размер на 48лв,както и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ в
размер на 67,20лв.
За периода 01.01.2020г. до 30.11.2020г. Такса за текущи разходи в размер на 48,40лв,
Такса „Управление“ за периода 01.01.2020г. до 31.08.2020г. в размер на 32лв и такса
„Домоуправител“ за периода 01.09.2020 до 30.11.2020г. в размер на 14,40лв, на месец по
4,80лв с ДДС. Вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 67,10лв за периода
01.01.2020 г. до 30.11.2020г.
Вноски за ремонт на покрив, съгласно решение на ОС на ЕС от 04.06.2020г.,
разпределени по реда на чл.48, ал. 3 от ЗУЕС в размер на 645,20лв, разпределени на пет
равни вноски, считано от 01.06.2020 г.до 31.10.2020г. |
Предвид липсата на комуникация със собствениците на жилището и категоричният
им отказ за заплащане на дължимите месечни такси към ЕС, периодично са поставяни
съобщения на входната врата на жилището на ответниците с информация за дължимите
суми, начина на заплащането им, както и телефони за обратна връзка с нас, но това не даде
резултат. |
Ищецът счита, че горепосочените факти обосновават правният му интерес от
предявяването на настоящия иск.
Претендира и за разноски.
Представя: договор за покупко-продажба на НИ,решения на ОС на собствениците от
22.12.16г., от 16.02.17г.,от 27.02.19г.договор от 01.03.17г. за управление, протоколи от ОС
от 29.06.17г., 12.10.17г., 19.03.18г., от04.06.20г.
Ответникът КР. П. Б. е отговорил като прави възражение за нищожност на взетото
решение по т.1 от протокол от 16.02.17г. на ОС на ЕС и на договор за възлагане на
управление на ЕС по реда на ЗУЕС от 01.03.17г., като противоречащи на закона, тъй като за
вземането на такова решение е необходимо квалифицирано мнозинство, а видно от
съдържанието на протокола Общото събрание е проведено при участието на 53.94% ид.ч. от
собствениците на обекти в сградата. От друга страна Договора от 01.03.2017г. е сключен в
противоречие с решението на ОС, тъй като в Протокола от 16.02.2017г. е записано
навсякъде да се сключи договор с „Хоум офис”, а не с „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД,
поради което липсва съгласие на етажната собственост за сключване на договор за възлагане
на управлението с посоченото в него юридическо лице. При свикване и провеждане на
3
Общото събрание от 16.02.2017г. не са спазени императивните изискванията на чл.13, чл.14,
чл.15 от ЗУЕС. Не са спазени изискванията за свикване и провеждане на Общото събрание.
Не е ясно по какъв начин е определен кворума и идеалните части на присъстващите на
събранието етажни собственици.
Ето защо предприетите последващи действия по сключване на Договор за възлагане
на управлението от 01.03.2017г. са недействителни и не пораждат правни последици.
„Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран домоуправител и същото не може
да представлява етажната собственост в рамките на настоящото исково производство.
Ответникът прави възражение за нищожност на решение по точка 1/едно/ от
Протокол от ОС на ЕС от 16.02.2017г. и на Договор от 01.03.2017г., като моли съда да се
произнесе по валидността на решението
Прави възражение за нищожност и на решение по т.2 от Протокол №6/27.02.2019г. от
проведено ОС на собствениците в ЕС бл.„Оборотен”, бул.,Априлско въстание” №23, сграда
с идентификатор 61710.505.5252.1, както и на Договор за възлагане на управлението на
етажна собственост по реда на ЗУЕС от 01.03.2019г., като противоречащи на закона- чл.19,
ал.8 от ЗУЕС, на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД. Съгласно цитираната законова
разпоредба възлагането на управлението с договор може да бъде взети с мнозинството
повече от 67 на 100 ид.ч. от общите части на етажната собственост за срок до две години.
Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза,
предвиждаща автоматично подновяване на договора ши превръщането му в безсрочен, се
смята за недействителна В срока на договора избраното физическо ши юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя). Видно от
текста на Протокол №6/27.02.2019г. на свиканото заседание на Общото събрание са
присъствали в първоначално обявения час едва 39.18% от ид.части на сградата, а след
изтичане на един час са присъствали 40.78% от ид. части в сградата. Събранието не е било
редовно и не е следвало да продължи своята работа, включително и не е следвало да взема
решения за избор на нов управител/управителен съвет/ и одобряване на договор за възлагане
на управление в хипотезата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Изискването за квалифицирано
мнозинство е императивно и не може да бъде преодоляно в хипотезата на спадащ кворум по
смисъла на чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
Не е определен представител на Етажната собственост от Общото събрание, който да
подпише договор за възлагане на управлението. Същото е видно от съдържанието на
Протокол от 27.02.2019г. Неясно въз основа на какъв акт този договор е подписан от лицето
М. Д.. Ето защо Договора за възлагане на управление от 01.03.2019г. е нищожен поради
противоречие с императивната норма на чл.19, ал.8 от ЗУЕС.
При свикване и провеждане на Общото събрание от 27.02.2019г. не са спазени
4
императивните изискванията на чл.13, чл.14, чл.15 от ЗУЕС. Не са спазени изискванията за
свикване и провеждане на Общото събрание. Не е ясно по какъв начин е определен кворума
и идеалните части на присъстващите на събранието етажни собственици.
Ето защо предприетите последващи действия по сключване на Договор за възлагане
на управлението от 01.03.2019г. са недействителни и не пораждат правни последици.
„Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е валидно избран домоуправител и същото не може
да представлява етажната собственост в рамките на настоящото исково производство.
Моли съда да отхвърли предявените искове като процесуално недопустими и да му
присъди разноските по делото.
На основание чл.111, б.”в” от ЗЗД ответникът се позовава и прави възражение за изтекла в
негова полза погасителна давност по отношение на всички претендирани суми за периода
преди 30.12.2017г. за текущи разходи, такса „управление”, вноски за фонд „ремонт и
обновяване”.
В исковата молба насрещната страна е включила претенции по трите вида плащания
за периода от 01.03.2017г. до 29.12.2017г., които са погасени по давност, тъй като
съставляват периодични платежи.
Ответникът прави възражение за нищожност на Решение по т.3 от дневния ред от
Протокол №7/04.06.2020г. от проведено заседание на Общото събрание. Решението за
извършване на ремонт на покрива на сградата етажна собственост е взето с мнозинство от
61.71% от ид.части. Този ремонт съставлява полезни разноски по смисъла на чл.17, ал.2, т.З
от ЗУЕС, поради което решението за това следва да се вземе с мнозинство от 75% от
ид.части. Алтернативно същото противоречи на императивната норма на чл.17, ал.2, т.5 от
ЗУЕС- съставлява извършване на основен ремонт, за който е необходимо решението да се
вземе с квалифицирано мнозинство от 67% от ид.части. Тези две изисквания за
квалифицирано мнозинство са с императивен характер, поради което при нарушаване на
същите взетото решение е нищожно по смисъла на чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД. Решението е
нищожно и на основание неспазване на правилата за свикване и провеждане на Общо
събрание на етажната собственост по смисъла на чл.13-чл.15 от ЗУЕС, тъй като е свикано от
професионалния домоуправител, за чийто избор не е налице валидно взето решение, т.е.
„Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД не е имал правомощие да свика заседание на Общото
събрание след 27.02.2019г. Същото е некомпетентно лице по смисъла на чл.12 от ЗУЕС. Не
става ясно как е определен кворума при провеждане на събранието на 04.06.2020г., поради
което решението за направа ремонт на покрива е взето в противоречие с императивните
правила на чл.12, чл.13, чл.14 и чл.15 от ЗУЕС. Моля Ви, да допуснете възражението за
нищожност за съвместно разглеждане в процеса.
Възражение за нищожност на взетите решения по т.6 от Протокол №3/12.10.2017г. за
5
определяне на таксите за Фонд „Ремонт и обновяване”, по т.1 от Протокол №4/19.02.2018г.
за определяне на таксите за поддържане на общите части в етажната собственост и по т.3 от
Протокол №2/29.06.2017г. за определяне на месечните такси за поддържане на общите
части. Решенията са взети в нарушение на чл. 13 и чл. 15 от ЗУЕС. Не става ясно как е
определен процента на ид. части на присъствалите на събранията и спазена ли е
процедурата за свикване на Общо събрание на ЕС.
Възражение за нищожност на всички решения на Етажната собственост взети след
01.03.2017г. поради нарушаване на императивните изисквания на ЗУЕС за свикване и
провеждане на ОС.
Всички събрания на етажната собственост след сключването на Договор за
управление с „Интербизнес лийгъл кънсалт” ЕООД са свиквани и провеждани от
професионалния домоуправител, чийто избор е оспорен в предходните пунктове на
настоящия отговор. Не е спазена процедурата по чл.12 и ч.13 от ЗУЕС поради което всички
решения взети от тези събрания са нищожни и не пораждат правно действие, тъй като са
взети в нарушение на императивни законови разпоредби. Моля Ви, да допуснете за
съвместно разглеждане в процеса възражение за нищожност по чл.26, ал.1, т.1 от ЗЗД-
поради противоречие със закона на всички взети решения по Протокол №2/29.06.2017г.,
Протокол №3/12.10.2017г., Протокол №4/19.03.2018г., Протокол №6/27.02.2019г., Протокол
№7/04.06.2020г.
Ответникът възразява за погасяване на задълженията за текущи разходи, такса
управление и фонд „ремонт и обновяване” поради плащане. Заявява, че е извършвал
плащане в полза на етажната собственост на претендиралите от ищеца суми, но не са му
издавани документи за това в съответствие с изискванията на Закона за счетоводството.
Твърди, че не е в състояние да посочи размера на изплатените от него и съпругата му суми
поради липсата на надлежно съставени документи от ищеца.
Предвид гореизложеното моли съда да отхвърли исковете.
Не възразява да се приемат писмените доказателства, като по отношение на Протокол
№6/27.02.2019г. от ОС на ЕС, Уведомление вх№АО-94-1-13/20.03.2019г., Договор за
възлагане на управлението на ЕС от 01.03.2019г., Протокол №3/12.10.2017г. на ОС на ЕС,
Протокол №4/19.03.2018г. на ОС на ЕС, Искане за плащане, заявява, че ги оспорва по
същество с оглед оспорване действителността на взетите решения и договор за възлагане на
управление, а искането за плащане по размер.
Моли съда да задължи ищеца да представи по делото в оригинал или официално
заверен препис следните документи: Книга на етажната собственост на ищцовата етажна
собственост; Всички документи във връзка със свикване и провеждане на ОС на ЕС по
6
Протоколи №№6/27.02.2019г., №2/29.06.2017г., №3/12.10.2017г., №4/19.03.2018г.,
№7/04.06.2020г., Касова книга на етажната собственост за периода 01.03.2017г. до
30.11.2020г., Банкови извлечения от банковата сметка на етажната собственост за периода
01.03.2017г.-30.11.2020г.
Ответницата Г. ИВ. Б. също е отговорила като заявява,че се присъединява към
доводите на отв.К.Б., като прави изрично възражение за изтекла в нейна полза погасителна
давност за вземанията за периода преди 30.12.2017г., както и всички други възражения за
нищожност.
Исковата молба е редовна и допустима касателно формалната процесуална
легитимация на процесуалният представител на ищеца, тъй като същият представя договор
за възлагане на управление. Възраженията за нищожност на договора и оттам липса на
процесуална легитимация, касаят разглеждане спора по същество и извършване на косвен
контрол за законосъоразност /валидност/.
Предявен е осъдителен иск по чл.6 ал.1 т.9-10 ЗУЕС, при който ищецът следва да
доказва, че и двамата ответници са собственици на жилище са членове на ЕС,
законосъобразност на свиканите и проведени ОС на ЕС и на взетите решения за сключване
на договор за възлагане на управлението на общите части на ЕС, за плащане разходите за
ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите
части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за
фонд"Ремонт и обновяване", за заплащането на разходите за управлението и
поддържанетона общите части на сградата, както и начина на определяне размера на
вноските на всеки от членовете на ЕС,вкл. на всеки от ответниците.
Ответниците следва да доказват всички положителни факти, които твърдят, вкл. че са
платили процесните суми.
Ответниците правят възражение за нищожност на част от приетите решения на ОС на
ЕС и на договора за възлагане управлението на общите части на ЕС, като искат от съда да се
произнесе по валидността на решенията.
Възражение за изтекла в тяхна полза погасителна давност за периодичните платежи
преди 30.12.2017г.
И приложените към нея писмени доказателства, отговора на ответниците и
прилоените към него писмени доказателства, както и приложените към молба вх. № 6778/
26.08.2021 г. писмени доказателства представени от ищеца.
АДВ. И.: Моля да приемете допълнително 2 бр. писма изпратени до ответниците,
едното писмо е уведомително с което ги уведомяват, че има избран домоуправител, и
7
другото показна за доброволно изпълнение от 13.05.21 г. и регистър на кореспонденцията
където е изведен. Ще помоля също за един допълнителен срок, не сме представили
обратната разписка от Български пощи, по конкретно „M&BM EXPRESS“ гр. Разград, ул.
Марица № 10, с които работим и моля да бъде изискана. Това е с оглед възражението за
давността от 2018 г.
АДВ. М.: Поддържам отговора. Нямам възражения по доклада. Моля да ми дадете
срок за запознаване с доказателствата представени с молбата от м. август. Не мога да заявя
становище дали доверителите ми са получавали представеното в днешното съдебно
заседание писмо-покана. По отношение на представеното извлечение регистър
кореспонденция си го водят при ищеца.
СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА приложените към исковата молба и отговора писмени доказателства, както
и представените от ищеца в днешното съдебно заседание.
ОТНОСНО приложените към молба вх. № 6778/26.08.2021 г. писмени доказателства
дава двуседмичен срок на ответника да се запознае с последните и заяви становище по тях,
респективно да ангажира доказателства.
ДА СЕ изиска справка, ако е възможно и самият документ - копие обратна разписка
от M&BM EXPRESS“ - Национални пощи – клон Разград, ул. Марица № 10, за периода от
13.05.2018 г. до 30.05.2018 г. дали са изпращани уведомителни писма /ПДИ/ от етажна
собственост или от „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД до КР. П. Б. и Г. ИВ. Б..
ОТЛАГА делото и го насрочва за 18.11.2021 г. от 10,00 ч. , за която дата страните
уведомени от съдебно заседание.
ЗАСЕДАНИЕТО приключи в 9,18 ч.
ПРОТОКОЛЪТ изготвен днес в съдебно заседание.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
Секретар: _______________________
8