РЕШЕНИЕ
№ 25
гр. Варна, 10.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
десети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Гинка Т. И.а
при участието на секретаря Мая Т. И.а
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20243100501927 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по
1/ въззивна жалба вх. № 53209 /01.07.2024г. / вх. No на ВРС/ от Н. Л. А., родена на
**********г., гражданка на ****, срещу решение № 2163/10.06.2024г., постановено по гр.д.
№ 16554/2022г. по описа на ВРС, 46 с-в, с което Н. Л. А. е осъдена да заплати на „БЛЯК
СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3, сумата 1558.66 евро /хиляда петстотин
петдесет и осем евро и шестдесет и шест евро цента/, представляваща дължимо неплатено
възнаграждение за 2022г. по сключен между страните договор за поддръжка и управление от
20.01.2009г. във връзка с притежавания от ответницата самостоятелен обект с
идентификатор 53045.503.212.2.58, находящ се в гр. Обзор, местност „Южен плаж“, бл. В,
ет. 2, представляващ Ателие № В209, ведно със законната лихва върху главницата, считано
от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.12.2022г. до окончателното й
изплащане, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД;
2/ частна жалба вх. № 71394 /05.09.2024г. / вх. No на ВРС/ от Н. Л. А., родена на
**********г., гражданка на ****, срещу определение № 9580 / 26.08.2024г., постановено по
гр.д. № 16554/2022г. по описа на ВРС, 46 с-в, с което е оставена без уважение молба с правно
основание чл. 248, ал. 1 от ГПК, инкорпорирана в депозираната от жалбоподателката
1
въззивна жалба вх. № 53209 /01.07.2024г. / вх. No на ВРС/ и уточнена с молба с вх. №
55805/09.07.2024г., за изменение на Решение № 2163/10.06.2024г., постановено по гр. д. №
16554/2022г. по описа на Районен съд - гр. Варна, 46 състав, В ЧАСТТА ЗА РАЗНОСКИТЕ;
Във въззивната жалба се излага, че решението е неправилно и незаконосъобразно,
като е в противоречие със събраните доказателства при неправилно възприета фактическа
обстановка и допуснати нарушения на материалния закон. Счита, че първоинстанционният
съд неправилно бил приел, че между страните съществува валидно облигационно
правоотношение по силата на сключен договор за поддръжка и управление от 20.01.2009 г.
На първо място твърди за недоказано обстоятелството, че при сключване на процесния
договор адв. В. И. е разполагал с представителна власт да сключи същия. Оспорва извода на
съда, че с подписване на предварителния договор, с който, като приложение, което е
непълно, непопълнено и неподписано, било постигнато съгласие между страните за
придобиване на недвижим имот при условията, на който е поет ангажимент да се сключи и
договор за поддръжка. Признава, наличието на взаимоотношения между страните, но ги
приема за неформални и неоформени, като оспорва съзнанието за обвързаност по силата на
процесния договор с конкретните посочени в него условия. Оспорва и извода на съда, че
извършените плащания към ищеца с основание „такса поддръжка“ са конклудентни
действия, равнозначни на приемане на всички условия на процесния договор. На следващо
място, счита за неправилен извода на съда, че показател за съзнанието за налична договорна
връзка у ответницата е и обстоятелството, че тя е отправила изявление за разваляне на
договор, което водело до своеобразна ратификация на договора. По същество излага
възражения за нищожност на процесния договор. Твърди, че комплексът „Йо България“ не
представлява комплекс от затворен тип. Посочва, че формалното наличие на признаците на
„жилищен комплекс от затворен тип“ не дават основание да се приеме наличието на такъв,
респективно да се приложи новата законова регулация (ЗУЕС). Излага твърдения, че
договорът е нищожен, поради липса на предвидена от закона квалифицирана форма. На
следващо място развива доводи, че същият, сключен при действието на ПУРНЕС, е
нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. първо ЗЗД, поради недопустимостта с двустранни
договори да се уреждат отношения от компетентност на Общо събрание /така Решение №
80/04.11.2021 г. по гр.дело № 1213/2020 г. ВКС/. На следващо място твърди, че договорът е
нищожен, поради включени в него клаузи, нарушаващи правата на собствениците, като
възложители с оглед качеството им на потребители. Позовава се на решение
№60093/28.07.2021 г. по т.д. №370/2021г. на ВКС. В условията на евентуалност, ако се
приеме, че бил налице неформален договор между страните, сочи, че за ответника не са
действали и не могат да действат падежни дати за заплащане на получената услуга. Поради,
което счита, че не можело да се вмени неизпълнение на договора от страна на ответницата.
Твърди, че преди прекратяване на неформалните взаимоотношения с ищцовото дружество,
услугата е била заплатена и ответницата не била ощетила контрагента. На следващо място
излага твърдения, че ищецът не бил извършвал качествено услугата по поддържане на
комплекса, като се позовава и на доказателства събрани по делото. Моли съда да съобрази,
че договорната връзка от какъвто и да е вид била законосъобразно прекратена. Моли за
2
отмяна на постановеното решение и за отхвърляне на исковата претенция.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Бляк
Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, като сочи, че решението е правилно, а въззивната жалба
неоснователна и оспорва доводите, изложени в нея. Поддържа изложеното в хода на делото,
като моли съдът да обърне внимание на писмената молба от 06.03.2024г., подадена от
ищцовото дружество, в която са развити подробно съображения и са представени
доказателства, относно направените доводи от страна на ответницата. Противно на
изложеното във въззивната жалба, твърди, че ответницата се е съгласила и задължила с
условията на договора за поддръжка и управление от 20.01.2009 г., преди подписването на
същия от нейния пълномощник адв. В. И.. Това е станало с подписване на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.10.2008 г. с приложение № 2 към
него, който въпреки чести закъснения е изпълнявала 10 години. Отделно това, твърди, че
към момента на подписване на процесния договор от адв. И., не е било налице законово
изискване за писмена форма на договора. Твърди, че същият е потвърден чрез позоваването
на него, с посочените основания за заплащане, с уведомлението за прекратяване на договора
и т.нар. колективни претенции. Самото заплащане на всички дължими суми в цялост за 2020
г. и 2021 г. след завеждане на исковете, също сочело за неоснователност на възраженията
срещу сключването на договора, както и за неговото надлежно изпълнение от страна на
ищеца. На следващо място, счита за несъответстващо с доказателствата по делото и
твърдението във въззивната жалба за съзнанието на ответницата, че е в договорни
отношения с ищцовото дружество, но не точно по клаузите на представения договор.
Твърди, че по делото е установено, че клаузите му са уговорени в Приложение № 2 от
подписания предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, което е
неразделна част от него. Твърди изпълнение в цялост на договора от негова страна. Излага,
че за 2020г. и 2021г. ответницата не е заплатила авансово дължимата сума по договора,
поради което няма право да изисква изпълнението му. Оспорва наличието на твърдяната
нищожност на договора, като твърди, че същият не противоречи нито на ЗУЕС, нито на
друга императивна норма. Излага, че предметът на договора, който не е оспорен от
ответницата е с комплексен характер и не е ограничен единствено до общите части в
комплекса, поради което и диспозитивното правило на чл. 2 от ЗУЕС не препятства
сключването и изпълнението на договор, който предоставя достъп и до луксозни услуги,
които са извън предметния обхват на ЗУЕС. Нещо повече, дори и договорът да попадал
изцяло в предметните предели на ЗУЕС, същият не би бил нищожен поради липса на форма,
поради факта, че всеки собственик имал право да извършва дейности по поддържането на
общите части, съгласно чл. 48, ал. 6 от ЗУЕС. А договор с елементи за изработка и поръчка
и излизащ извън предметния обхват на ЗУЕС, включващ предоставянето на допълнителни
услуги, не е с оглед личността. На следващо място, относно възраженията за
неприложимостта на чл. 2 от ЗУЕС, излага, че не се спори, че комплексът отговаря на
обективните критерии да бъде такъв от затворен тип. Сочи, че цитираното решение от
жалбоподателката във връзка с това било неотносимо към настоящия комплекс. Оспорва
3
възраженията за нищожност на договора, на осн. чл.26, ал.2, пр. трето. Развива подробно
доводи, че процесният договор е сключен преди влизане в сила на ЗУЕС, поради което не е
бил сключен в предвидената от закона форма за действителност, предвидена в новия закон,
доколкото нямало как да има изискване за спазване на форма, която впоследствие била
възприета. На следващо място оспорва твърдението, като невярно, че след регулацията с чл.
2 от ЗУЕС, ищецът бил сключил незначителен брой договори, като заявява, че бил сключил
такива с всички собственици. Във връзка с възраженията за неравноправни клаузи, счита, че
съдът следвало да съобрази и специфичните правила, касаещи потребителската защита по
ЗЗП, които били приложими съгласно решение на СЕС от 27 октомври 2020 г. по дело С
485/2021г. Моли за потвърждаване на решението.
В депозираната частната жалба се сочи, че обжалваното определение, постановено
по реда на чл. 248 от ГПК е неправилно. Твърди се, че с оглед преценката за наличието на
предпоставките по чл. 78 ГПК, първоинстанционният съд погрешно бил възприел
хронологичната последователност, изложена в молбата. Жалбоподателката излага, че към
момента на подаване на исковата молба, вече е била извършила плащане към ищеца за част
от претендираната с нея сума. Последващото плащане е било извършено след входиране на
исковата молба, но преди знанието й за образувано срещу нея дело и след упълномощаване
на адвокат. Така ВРС прекратил делото в частта за заплатената сума, но след депозиране на
отговор по исковата молба. Посочва, че преди ищецът да оттегли частично иска си,
претенцията му вече е била неоснователна, поради което намира, че с тези действия ищецът
бил предизвикал ответникът да направи разходи за защита срещу неоснователното сезиране
на съда. Твърди, че преди постановяване на определението за частичното прекратяване на
делото, ответницата била заплатила адвокатски хонорар, направила била разход за
заплащане на превод на документи и ангажиране на преводач. Поела била и разходите на
ищеца за водене на делото, които били изчислени изцяло в съответствие с първоначално
предявения размер на исковата му претенция, като не били редуцирани съобразно
оттеглената част. Първоинстанционният съд бил уважил същите в пълния им претендиран
размер. Поради което намира, че била приложима разпоредбата на чл. 78, ал. 4 от ГПК.
Въпреки изложеното, дори прилагайки ал. 2 на чл. 78 от ГПК оспорва извода на ВРС, че не
било налице признаване на иска от страна на ответницата за претендираната за периода 2020
г. – 2021 г. сума. В отговора на исковата молба, ясно формулирала неоснователност, поради
извършено плащане за част от претендирания период. В този смисъл намира, че са налице и
предпоставките по чл. 78 ал.2 от ГПК. В заключение сочи, че за оттеглената част на иска не
била дала повод за завеждане на делото и сторените от нея разноски, както и възложените й
такива за оттеглената претенция се явявали причинена й вреда, която следвало да бъде
възстановена. Моли за присъждане на разноски, както и да бъдат намалени присъдените в
полза на ищеца такива, реципрочно на оттеглената част от иска.
В срока по чл. 276 ал.1 от ГПК е постъпил отговор на частната жалба от “Бляк Сий
Инвестмънт Тръст“ ЕАД, с който се оспорва последната като неоснователна. Твърди, че няма
спор между страните, че плащането е след завеждане на исковата молба и е преди
4
оттеглянето на иска, като същото се основава на това. Моли за потвърждаване на
определението.
В открито съдебно заседание, за страните се явяват процесуални представители,
които поддържат въззивната и частната жалби, респ. отговорите по тях. Въззивникът моли
за уважаване на жалбите и за отмяна на решението, както и за присъждане на разноските,
вкл. за настоящата инстанция, а въззиваемата страна моли за потвърждаване на решението и
за присъждане на разноски.
За да се произнесе по подадената въззивна жалба, настоящият състав съобрази
следното:
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба на „БЛЯК СИЙ
ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3, чрез процесуалния му представител – адв. Г. М.,
срещу Н. Л. А., родена на ********** г., гражданка на ****, с която е предявен иск с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 3256.04
евро, представляваща незаплатено възнаграждение за 2020 г., 2021 г. и 2022 г., по сключен
между страните договор за поддръжка и управление от 20.01.2009 г. във връзка с
притежавания от ответницата самостоятелен обект с идентификатор 53045.503.212.2.58,
находящ се в гр. Обзор, местност „Южен плаж“, бл. В, ет. 2, представляващ Ателие № В209,
от която незаплатеното възнаграждение по договора за 2020 г. е 251.57 евро, за 2021 г. –
1445.81 евро, а за 2022 г. – 1558.66 евро, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.12.2022 г. до окончателното й
изплащане.
В исковата си молба ищецът „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД излага, че
праводателят му „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт“ ЕООД е сключил договор за
поддръжка и управление с ответницата на 20.01.2019 г., по силата на който срещу
възнаграждение е уговорено ищецът да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл. 1.1
от договора, касаещи комплекса, в който ответницата притежава самостоятелен обект на
правото на собственост, а именно организационното, техническото и административно
управление на общите части и съоръжения на комплекса. Поддържа, че уговорената такса за
поддръжка се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация, определена от НСИ,
съгласно чл. 5.1 от договора. Годишната такса се заплаща авансово, след издаване на
проформа фактура, но не по-късно от 31 декември на предходната година. Посочва, че
площта на собствения на ответната страна обект с идентификатор 53045.503.212.2.58 е 93.11
кв. м., в това число и припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно
подписания нотариален акт за покупко-продажба, касаещ този имот. Твърди, че към датата
на подаване на исковата молба ответницата не е заплатила в цялост дължимите от нея суми
за 2020 г., 2021 г. и 2022 г. По изложените съображения моли предявеният иск да бъде
уважен.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата Н. Л. А.,
чрез процесуалния й представител – адв. И. А.. Поддържа становище за допустимост, но
5
неоснователност на предявения иск. Твърди, че при оформяне на сделката за покупко-
продажба на имота, тя е издала изрично пълномощно на лицето, подписало от нейно име
представения по делото нотариален акт, касаещ собствения й имот, но не е овластила това
лице за подписване на представения договор за поддръжка и управление. Посочва, че този
договор е подписан от нейно име без надлежна представителна власт, поради което
претенцията за заплащане на възнаграждение по този договор се явява неоснователна.
Излага, че е участвала в поддръжката на общото за всяка етажна собственост имущество и е
заплащала на ищцовото дружество обявяваните суми за поддръжка, включително за
процесния период. Твърди, че е заплатила всички дължими от нея суми за 2020 г. и 2021 г.
Счита, че извършените плащания не са своеобразна ратификация на договора, сключен от
нейно име без представителна власт, а изпълнение на задължението й за възмездяване на
претърпените разходи по уместно водена работа. Поддържа, че е запозната с предмета на
сключени от други съседи договори за поддръжка и управление. С течение на времето обаче
качеството на предоставените услуги се влошило. Посочва, че както тя, така и други
съсобственици, нееднократно са заявявали пред ищеца забележки по изпълнението. Писмо с
такива забележки е отправила до ищеца на 16.08.2021 г., като му е предоставила срок за
отстраняване на констатираните недостатъци по изпълнението. Със следващо писмо от
29.09.2021 г. е заявила оплакванията си за липса на взети мерки. В кореспонденция от
01.11.2021 г. за пореден път отбелязала неотстранените повреди. В края на м. ноември 2021
г. група собственици от комплекса извършили оглед и констатирали съС.ието на комплекса
със снимков материал. С писмо от 06.12.2021 г. е предупредила дружеството за намерението
си да прекрати всякакви взаимоотношения във връзка с поддръжката на комплекса, в случай
че не бъдат предприети необходимите мерки за отстраняване на констатираните
недостатъци. Поради липса на взети мерки е упражнила правата си по чл. 265, ал. 2, предл.
последно ЗЗД и е уведомила дружеството, че не желае занапред да се възползва от услугите
му. Твърди, че договорът е надлежно прекратен на 31.12.2021 г., като уведомлението за
прекратяване е получено от ищеца на 23.01.2022 г. чрез ЧСИ С. Я.. Счита, че всички
евентуално претърпени от ищцовото дружество разходи след заявлението й, че не желае
занапред да ползва услугите му, следва да са за сметка на търговеца. Посочва, че
независимо, че сградата, в която тя притежава самостоятелен обект, формално отговаря на
изискванията по пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и притежава някои от характеристиките на обект
„затворен тип“, фактически не е налице такъв. Сградите, организирани като жилищна група,
са построени преди влизане в сила на въведената законодателно специална форма на
управление „комплекс затворен тип“. Поддържа, че при възникване на сградите – етажна
собственост през 2008 г. е действал ПУРНЕС, който е предвиждал управление само чрез
Общо събрание на етажните собственици. Затова сключвани индивидуални договори с
предмет поддръжка на общи части се явяват нищожни по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
Недопустимо е с двустранни договори да се уреждат отношения от компетентността на
Общо събрание. Излага, че договорите между различните собственици на обекти в
комплекса и ищеца са с различна форма – едни са с нотариална заверка на подписите, други
са само в писмена форма, което изключва приложението и последиците на съответната
6
уредба в закона за „комплекс затворен тип“. Посочва, че голяма част от забележките по
изпълнението касаят именно липсата на осигурен и поддържан контролиран достъп на
външни лица в комплекса, въпреки сключените договори за охрана и извършваните
плащания в тази връзка. Оспорва претенциите и по размер. По изложените съображения
моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В проведеното открито съдебно заседание на първа инстанция процесуалните
представители на ищеца – адв. А. Д. и адв. Г. М. поддържат становище за основателност на
предявения иск и молят същият да бъде уважен. В предоставения от съда срок адв. Д.
представя писмена защита. Ответницата се представлява от процесуалния й представител –
адв. И. А., която поддържа становище за неоснователност на исковата претенция и моли
същата да бъде отхвърлена. Представя писмена защита.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от активно легитимирано
лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на
останалите съдържателни изисквания на чл.260 и чл. 261 ГПК и следва да бъде разгледана
по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания. Релевираните от въззивника такива се свеждат до неправилност на
изводите на съда.
Въззивната жалба разгледана по същество се явява неоснователна, при прието за
установено следното от фактическа и правна страна:
Прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ответницата е собственик на
*****, съставляващо имот с идентификатор 53045.503.212.2.58, находящ се в гр. *********,
съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 18.12.2008г.
Страните не спорят, че на 22.10.2008г. в гр.Варна е сключен предварителен договор за
покупко – продажба /л. 385/, по силата на който БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ АД е
поел задължение да прехвърли на ответника собствеността върху недвижим имот, находящ
се в сградата на жилищен комплекс Йо – Обзор, Фаза 1, който ще бъде построен в
притежавания от продавача УПИ No ****, кв. 6 от плана на гр. Обзор, област Варна, а
именно: ****, съответстващ на апартамент № B 209, с площ от 62, 04 кв.м., ведно с 0, 2452
% идеални части от общите части на сградата, равни на 13, 19 кв.м. от общите части на
сградата и 0, 2293 % идеални части от правото на строеж, ведно с прилежащата му изба
SLS23 с площ от 4, 29 кв.м. срещу задължение на купувача Н. А. да заплати сумата от 115
916, 67 евро без ДДС на вноски. В чл.2.2 от договора страните са поели задължение да
подпишат и договор за поддръжка и управление на комплекса във формата приложена към
7
предварителния договор, като Приложение № 2, влизащ в сила при сключване на
окончателния договор за продажба на апартамента. Към предварителния договор за
продажба е приложена и формата на договора за поддръжка и управление с предмет,
посочен в т.1.1, чрез изчерпателно изброяване на услуги, предоставяни от БЛЯК СИЙ
ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ ЕАД, правоприемник на БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ
МЕНИДЖМЪНТ ЕООД, считано от 21.11.2012г., за срок от три години /чл. 1.6/ срещу
заплащане на годишна такса от 10 евро на квадратен метър, съобразно притежаваната площ,
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата. Определената годишна
такса включва необходимите разходи за техническа поддръжка и обслужване на комплекса,
определени в т. 2.2, експлоатационни разноски, легално дефинирани в т. 2.3.
В изпълнениe на задълженията, поети с предварителния договор от 22.10.2008г., на
18.12.2008г. е сключен окончателен договор за покупко – продажба, обективиран в НА №65,
том XXXVI, рег. № 22499, дело 6931/2008г. на нотариус С. А., по силата на който Н. А. е
придобилa собствеността върху Ателие B 209, находящ се в гр. Обзор, местност „Южен
плаж” блок B, ет. 2 от жилищна сграда 2 с площ от 62, 04 кв.м., ведно с 12, 98 кв.м. от
общите части на сградата и от правото на строеж, ведно с изба от 4, 04 кв.м. и 0, 25 кв.м. ид.
части от общите части на сградата, както и външно паркомясто, подробно описано в акта.
По делото е представен и подписаният между страните, в изпълнение на
задължението по т.2.2 от предварителния договор, договор за поддръжка и управление от
20.01.2009г. /л. 16/, с който БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ ЕАД, правоприемник на
БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ МЕНИДЖМЪНТ ЕООД, е поел задължение за срок от
три години /чл. 1.6/, а след изтичането му, подновен за неопределен срок да поддържа,
обслужва и осъществява организационно- техническо и административно управление на
комплекс Йо Обзор, Фаза 1, чрез осъществяване на следните изчерпателно изброени услуги:
организация на вътрешния ред в сградата на комплекса и по отношение на общите части и
оборудването в комплекса, оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед
тяхното спокойствие и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните
собственически права в помещенията в комплекса като цяло, техническа поддръжка и
почистване на общите части на сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и
настилките в него, всички услуги предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към
комплекса, както и безплатно ползване на зала, сауна и джакузи, вътрешно и външно
оформление на растителността в сградата в комплекса /алеи, тревни площи/, организация на
външната охрана в комплекса /пазачи, пропускателен режим и контрол на достъп/,
организация на санитарно – хигиенните и екологични мерки в комплекса и общите части на
сградата на комплекса /дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване/,
заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване на общите
части, подготовка на сградата за зимния сезон. Срещу тези задължения на изпълнителя,
възложителят Н. А. се е задължила да заплаща авансово при издадена проформа – фактура
/чл. 2.7/ годишна такса в размер на 10 евро без ДДС на кв.м., съобразно притежаваната
площ, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, която е 99, 11 кв.м.
8
или в размер на 991,10 евро без ДДС, която такса включва необходимите разходи по чл. 2.2
за техническа поддръжка и обслужване на комплекса, експлоатационни разноски, посочени
в чл. 2.3, платима за първата година – при подписване на нотариалния акт за покупко –
продажба, а за всяка следваща до 31 декември на текущата /т.е. авансово/, индексирана
годишно от първи януари, съобразно годишната инфлация. Уговорено е, че договорът
обвързва страните, считано от датата на подписване на нотариален акт за покупка на
самостоятелен обект и надлежното му вписване в Служба по вписвания или след подписване
на приемо – предавателен протокол по чл. 10.1 от предварителния договор за продажба.
Ответницата е оспорила, че не е подписала договора за поддръжка и управление на
комплекса като оспорването касае обстоятелството, че същият е подписан от пълномощник,
а в договора не било посочено, че се подписва от такъв, както и че след подписването му
същата не го била потвърдила.
Тези оспорвания въззивната инстанция намира за неоснователни и недоказани. С
уточнителна молба, депозирана преди първото открито съдебно заседание и докладвана в
същото, ищецът сочи, че договорът за поддръжка и управление от 20.01.2009г. не е
подписан от ответницата А., а подписът е положен от пълномощник – адв. В. И.. За
установяване на посоченото обстоятелство е изискано по реда на чл. 192 от ГПК адв. И. да
представи пълномощното. В отговор същият е посочил, че не разполага с последното,
доколкото е изтекъл срок за неговото съхранение и е унищожено. Доколкото и оспорваният
договор е в писмена форма, то се изисква и писмена форма по отношение на сключването на
същия. При липсата на представено по делото писмено пълномощно, то и не може да се
приеме, че договорът е сключен от надлежно упълномощено лице.
В този случай следва да се обсъдят твърденията, че договорът е бил потвърден от
ответницата по смисъла на чл. 42 от ЗЗД. В случая от представените по делото писмени
доказателства – проформа фактури и справки за извършени транзакции и разменена
кореспонденция по отправено искане от ответницата за прекратяване на договора,
приложени на л.437 – 497 от делото, се установяват плащания от А. в полза на ищцовото
дружество, извършени през периода 2014г. – 2021г. Посочените в тях основания и суми са
различни, но осъществените банкови преводи са с наредител Н. А. и еднозначно сочат като
основание такса поддръжка по чл. 2.1. от договора за съответната година за апартамент
S209. По този начин в писмен вид и в достатъчна степен е идентифицирано
правоотношението, въз основа на което са извършвани плащания от ответната страна през
продължителен период от време, което дава основание да се приеме, че макар и сключен без
представителна власт, процесният договор за управление и поддръжка е потвърден от
ответницата в качеството на възложител.
Неоснователно е и възражението на ответницата, че приложение в случая следва да
намери разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС относно формата на договора за възлагане на
работите - писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти, подлежащ на вписване от инвеститора в Агенцията
по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект. В случая, страните по делото са
9
сключили договора преди влизане в сила на ЗУЕС, като същият не се явява приложим в
случая.
Следва да се отбележи, че от една страна се правят възражения, че следва да се
приложи разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, която касае формата на договор в хипотеза на
комплекс от затворен тип, а от друга се оспорва, че комплексът физически не отговарял на
изискванията, защото е построен преди влизане в сила на ЗУЕС. Оспорванията взаимно се
изключват и противоречат, но дори и да приемем, че се оспорва, че комплексът е от затворен
тип, то анализът на показанията на водените от страните свидетели води до еднозначния
извод, че комплексът е съвкупност от жилищни сгради, че има и други обекти, обслужващи
собствениците, съответно, че достъпът за външни лица е контролиран, т.е. че именно е такъв
от затворен тип. Ангажирано е и уведомително писмо от Община Несебър, че съгласно чл.
46б ЗУЕС е вписан жилищен комплекс от затворен тип – Комплекс „YOO OBZOR
BULGARIA“, в който са построени 4 броя сгради, находящи се в ПИ с идентификатор
53045.503.212 /л. 795 от делото/. Това обстоятелство, обаче, е ирелевантно и не се отразява
на действителността на договора, доколкото същият е сключен преди влизане в сила на
ЗУЕС, както се отбеляза по-горе.
По отношение на възраженията, че договорът е нищожен поради противоречие с
ПУРНЕС, който е бил действащ към датата на сключването му, същите отново са
неоснователни. Действията, които изпълнителят, е поел да извърши по т.1.1 имат за предмет
конкретен резултат – почистване на общи части на сградата, съоръженията, паркинг, тревни
площи, алеи и настилки, всички услуги предвидени във фитнес центъра и плувния басейн
към комплекса, вътрешно и външно оформление на растителността в сградата в комплекса и
др. Видно е че предмет на договора не са действия, които следва да бъдат разрешени от ОС
на етажната собственост, съобразно предвиденото в ПУРНЕС, а такива, за които не
съществува законова забрана и респ. не е ограничена свободата на договаряне между
страните. В конкретния случай, приложими са разпоредбите на ЗЗД, засягащи договора за
изработка.
С оглед на гореизложеното и считано от вписване на договора за продажба в СВ на
18.12.2008г., за Н. А. е възникнало задължение да заплати авансово годишна такса за
поддръжка през календарната година, в която е придобито жилището, а за всяка следваща не
по – късно от 31 декември на текущата година, а за БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ
ЕАД, правоприемник на БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ ЕООД, да изпълни поетите в
т.1.1 услуги през годината, следваща падежа на дължимото възнаграждение. В изпълнение
на задълженията по сключения договор възложителят Н. А. е заплащала уговорената
годишна авансова такса, съобразно притежаваната площ, която се установява от писмените
доказателства и от заключението на вещото лице в размер на 93,11 кв.м. Както вещото лице
сочи, всички задължение, дължими до 2021г. са заплатени, като дължими са сумите за 2022г.
или сумата от 1558,66 евро с ДДС. Задълженията, които ответницата е имала за 2020г. и
2021г. не са заплатени в предвидените в договора срокове, а едва след завеждане на делото
на 15.03.2023г.
10
След установяване наличието на облигационно правоотношение на преценка
подлежи възражението за неизпълнен договор от ответната страна, както и твърдението му,
че с изявление, получено от ищеца на 23.01.2022г., договорът е развален за цялата 2022г.
От ангажираните писмени доказателства и свидетелски показания за изпълнение на
договорните задължения, се установява, че дружеството – изпълнител е сключвало отделни
договори за охрана, поддръжка на парковото пространство, на напоителната система,
поддръжка на асансьорите, за наем на спа център, фитнес зала и салон за красота. Съдът
намира, че следва да кредитира изцяло показанията на свидетелите, водени от ищцовата
страна, които сочат изпълнение на всички задължения по договора, както и че изпълнителят
се е отзовавал своевременно на всяко оплакване, като е уведомявал и собствениците в
комплекса, в това число и ответницата за предприетите своевременни действия / видно от
електронната кореспонденция/. Показанията на свидетелите, водени от ответната страна,
всъщност свидетелстват за различни неизправности, които нормално да възникнат в хода на
експлоатация на комплекса, като след съответни действия от изпълнителя са били
отстранявани. Не може да се направи обоснован извод за твърдяно неизпълнение на
задълженията на ищеца по договора. В този смисъл и изявлението, което ответницата е
отправила за разваляне на договора поради неизпълнение не е произвело своето действие.
Не се установява и дължимата за 2022г. сума по договора в размер на 1558,66 евро с
ДДС да е заплатена, поради което и претенцията се явява основателна.
Въззивният съд достига до идентични на първата инстанция изводи, поради което и
препраща към мотивите на първоинстанционния акт изцяло съгласно чл.272 ГПК. Поради
изложеното, решението следва да бъде потвърдено.
По подадената частна жалба:
Съобразно разпоредбата на чл. 78 ал.2 от ГПК, ако ответникът с поведението си не е
дал повод за завеждане на делото и ако признае иска, разноските се възлагат върху ищеца.
Следователно за да се разпределят в този случай разноските следва да са налице две
кумулативни предпоставки – ответникът да не е дал повод за завеждане на делото, както и да
извърши признание на иска.
В процесния случай се установява, че ответницата не е заплатила в предвидените
срокове и преди датата на завеждане на исковата молба дължимите от нея суми за 2020г.,
2021г. и 2022г., като плащането на задълженията за 2020г. и 2021г. е извършено в хода на
производството. Без значение е знанието на ответницата за заведеното производство,
доколкото задълженията не са били платени в срока, което е дало повод на ищеца да предяви
и исковете.
Не е налице и втората предпоставка, а именно признание на иска. С депозирания по
делото отговор ответницата оспорва исковете като неоснователни, като това становище се
поддържа и в хода на производството до обявяването му за решаване.
Предвид изложеното и в настоящата хипотеза не следва да намери приложение
разпоредбата на чл. 78 ал.2 от ГПК. Разноски се дължат на ищеца в пълен размер и такива
11
не следва да се присъждат на ответницата за прекратена част от претенцията.
По разноските в производството:
При този изход от спора, разноски се дължат на въззиваемата страна. Същата
претендира единствено сумата от 725,82 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, за
което се представят доказателства.
Водим от горното, съдебният състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2163/10.06.2024г., постановено по гр.д. № 16554/2022г.
по описа на ВРС, 46 с-в.
ПОТВЪРЖДАВА Определение № 9580/26.08.2024г., постановено по гр.д. №
16554/2022г. по описа на ВРС, 46 с-в.
ОСЪЖДА Н. Л. А., родена на **********г., гражданка на ****, ДА ЗАПЛАТИ на
„БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3, сумата от 725,82 лв.
/седемстотин двадесет и пет лева и осемдесет и две стотинки/, представляваща заплатено
адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция, на основание чл. 78 ал.1 от ГПК.
Решението не подлежи на касационно обжалване (чл. 280, ал.3, т.1 ГПК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12