РЕШЕНИЕ
№ 632
гр. Русе, 10.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Николай Ст. Стефанов
при участието на секретаря Милена Й. Симеонова
като разгледа докладваното от Николай Ст. Стефанов Гражданско дело №
20234520103415 по описа за 2023 година
Предявени са обективно съединениe искове с правно основание чл.79,
ал.1 вр. чл.92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД от „Барин 83" ЕООД срещу А. И. А. с
ЕГН:********** от гр.Русе.
Ищецът „Барин 83" ЕООД, твърди, че работи като професионален
посредник по занятие при сключване на сделки с недвижими имоти и като
франчайзополучател на марката „Адрес", е сключил с ответника А. И. А., в
качеството му на „Купувач", договор за обслужване на купувач от дата
22.03.2023г., по силата на който, последният възлага, а „Изпълнителят“ -
,,Барин 83" ЕООД, приема да посредничи при придобиването на имот,
представен от него, срещу възнаграждение.
Твърди се в исковата молба, че още в деня на сключване на договора
изпълнителят, действащ чрез брокера Д. М., е представил на ответника имот,
предлагащ се за продажба, а именно: апартамент 7 находящ се на първия етаж
във вх.2 по yл. „Б.“ 2 в квартал „З. - и." в гр.Р.. Извършването на огледа на
имота е вписано в регистър на предложените имоти и писмено е потвърдено
от ответника. Продажната цена, обявена от продавачите и посочена в
1
регистъра на предложените имоти била в размер на 57 900 евро, с левова
равностойност по фиксинга на БНБ - 113 242,56 лева.
Твърди се в исковата молба, че след представянето на имота ответникът
не е съобщил на ищеца, че има интерес и желае да закупи апартамента, както
и не е осъществявал по никакъв повод контакт с ищцовото дружество. При
справка в Имотен регистър, било установено, че на 21.04.2023г. същият
апартамент е закупен от сина на
ответника Е. А.И. с ЕГН:**********, за което Нотариус Албена Маркова, с
район на действие РРС, № 433 съставила Нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот вписан под № 150, том 11/ 21.04.2023г. в
Службата по вписвания - град Русе. Във връзка с установеното, представител
на ищцовото дружество се свързал с ответника, за да го информира, че дължи
уговореното в чл.4.3. от договора възнаграждение за осъщественото
посредничество, а до момента няма направено плащане на дължимата сума.
Твърди се, че ответникът отказал да заплати възнаграждението по договора с
обяснението, че не той, а синът му бил закупил апартамента.
Твърди се в исковата молба, че няколко седмици след закупуването на
имота, купувачът Е. А. И. е учредил вещно право на ползване върху закупения
апартамент на баща си А. И. А. и на майка си К. Д. А., за което е съставен
нотариален акт, вписан под № 13, том 17/01.06.2023г. по описа на Служба по
вписвания- гр.Русе.
Твърди се в исковата молба, че в т.4.4 от подписания между страните
договор за обслужване на купувач, било договорено, че „по време на
действието на договора /или в срок от 12 месеца след прекратяването му,
Купувачът няма право лично или чдез свързано с него лице да придобие
имот, предложен от Изпъnнителя, без посредничеството на Изпълнителя, и
ако стори това ще се счита за опит на Купувача недобросъвестно да избегне
заплащането на възнаграждение". Съгласно т.6 от договора понятието
„свързани лица" се изпопзва в смисъла дефиниран в параграф 1, aл.1 и ал.2 от
ДР на ТЗ.
Твърди се в исковата молба, че претенцията на ищеца се основава на
уговореното в т.9.2 от договора, съгласно която страните са предвидили, че
при неизпъnнение на задължението на Купувача по пункт 4.4, последният
дължи на Изпълнителя неустойка в размер на 4% от продажната цена,
2
посочена в договора, респ. тази вписана в регистъра на предложените имоти,
който според пункт 8 се приема за неразделна част от същия. Конкретната
претенция на ищеца към ответника е за заплащане на неустойка, дъпжима на
основание т.9.2 от договора в размер на 4529,70 лева, изчислена на база
продажнат цена от 57900 евро или 113242,56 лева, посочена в регистъра на
предложените имоти.
Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника А. И. А. с
ЕГН:********** да заплати на „Барин 83" EООД с ЕИК:********* със
седалище и адрес на управnение: гр.Русе, yл.“Борисова“ 54, вх.А, ет.3, сумата
в размер на 4529,70 лева представляваща неустойка по договор за обслужване
на купувач от дата 22.03.2023г, ведно със законната лихва върху главницата
от датата на завеждане на иска до окончателното изплащане. Претендират се
разноски по делото.
В срока по чл.131 от ГПК, ответникът, чрез процесуалния си
представител изразява становище за неоснователност на предявените искове.
Оспорва изложената в ИМ фактическа обстановка. Претендира разноски.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства прие
за установено от фактическа страна следното:
На 22.03.2023г. между ищцовото дружество и ответника е сключен
Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, с който
дружеството е поело задължение да представи имоти съгласно търсенето на
купувача, да извърши проверка на избрания имот по представени от
собственика документи, да осигури сключване на предварителен и
окончателен договор, да осигури организационното обслужване на сделката
до сключване на окончателен договор, да информира купувача за
предлагането на имоти.
На 22.03.2023г. ищцовото дружество, чрез брокера Д. М. представила
на ответника имот, предлагащ се за продажба, а именно: апартамент 7
находящ се на първия етаж във вх.2 по yл. „Б.“ 2 в квартал „З. - и." в гр.Русе.
Извършването на огледа на имота е вписано в регистър на предложените
имоти и писмено е потвърдено от ответника. Продажната цена, обявена от
продавачите и посочена в регистъра на предложените имоти била в размер на
57 900 евро, с левова равностойност по фиксинга на БНБ - 113 242,56 лева.
3
Видно от представения по делото договор в т.4.4 е договорено, че „по
време на действието на договора /или в срок от 12 месеца след
прекратяването му, Купувачът няма право лично или чдез свързано с него
лице да придобие имот, предложен от Изпъnнителя, без посредничеството на
Изпълнителя, и ако стори това ще се счита за опит на Купувача
недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение". Съгласно т.6
от договора понятието „свързани лица" се използва в смисъла дефиниран в
параграф 1, aл.1 и ал.2 от ДР на ТЗ.
Съгласно т.9.2 от договора, страните са предвидили, че при
неизпълнение на задължението на Купувача по пункт 4.4, последният дължи
на Изпълнителя неустойка в размер на 4% от продажната цена, посочена в
договора, респ. тази вписана в регистъра на предложените имоти, който
според пункт 8 се приема за неразделна част от същия. Конкретната
претенция на ищеца към ответника е за заплащане на неустойка, дъпжима на
основание т.9.2 от договора в размер на 4529,70 лева, изчислена на база
продажнат цена от 57900 евро или 113242,56 лева, посочена в регистъра на
предложените имоти.
При така изложената фактическа обстановка съдът направи
следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
неустойка
В съответствие с основния правен принцип, че никой не може да черпи
права от собственото си противоправно поведение, кредиторът не би могъл да
претендира неустойка за договорно неизпълнение от длъжника, ако самият
той не е изпълнил или не е имал готовност да изпълни насрещните си
задължения.
По делото липсват доказателства, че ищецът е изправна страна по
договора, осигурил е огледи на имоти, отговарящи на изискванията на
ответника или пък да е бил готов към датата на продажбата на имота да
изпълни насрещните си задължения. С оглед изложеното и съгласно
трайната съдебна практика /Решение № 21/2010 г. по т. д. № 470/09г., ІІ т.о.,
ТК ВКС и Решение № 105/14г. по т. д. № 2617/13г., ІІ т.о., ТК ВКС/,
уговорената неустойка не се дължи за неизпълнение на поети от длъжника
задължения, ако кредиторът, претендиращ заплащането й е неизправна страна
4
поради това, че не е изпълнил или не е бил готов да изпълни насрещните си
задължения по договора.
Това е така, тъй като предмет на договора за посредничество е
постигането на определен резултат, а именно свързване на страните и
подпомагането им да сключват договори. В тази сделка посредникът не
участва като представител на някоя от страните, не действа при сключване на
сделката нито от свое име, нито от чуждо име. В случая нормите на договора
за поръчка и комисионния договор не са приложими дори и субсидиарно,
доколкото посочените договори имат различно съдържание. Основната задача
на търговския посредник се състои в събирането на двете страни и
удостоверяване сключването на сделката, за което той трябва да положи
усилията и грижата на добрия търговец. Със сключване на сделката, за която
търговския посредник е посредничил, за него се поражда правото на
възнаграждение.
От събраните по делото доказателства се установява, че ищцовото
дружество не е изпълнило поетите по догор задължения, а именно не е
информирало за състоянието на местния пазар ответника, не е правило
подбор на имоти, не е организирало преговори, като дори не са представени
доказателства, че в качеството на посредник на страна-продавач на недвижим
имот може да подписва каквито и да е договори и да е организирал среща с
някои от собствениците на имота, което автоматично изключва изпълнение на
това задължение. Дружеството ищец не е проверявало изправността на всички
документи, необходими за продажбата, не е проверило имота за тежести и
възбрани и не е изготвило и представило проект на предварителен договор с
продавача, който при одобрение от купувача се подписва.
От съществено значение в настоящия казус е обстоятелството, че
по делото липсват каквито и да било доказателства, дружеството-ищец
да е имало предоставени права за продажба на процесния недвижим
имот.
Позитивният интерес при договорните правоотношения е за изпълнение
на задължение, уговорено между съконтрагентите, съответно техните
правоприемници, в договора. Преследваният резултат е желан и от двете
страни. Договорна е отговорността, когато дължимият резултат не е
осъществен въобще или е осъществен неточно (лошо, късно, частично),
5
поради което за кредитора са произтекли неблагоприятни последици — вреди
(имуществени и неимуществени), в този смисъл е Решение № 50199 от
11.10.2022 г. по гр. д. №2461 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр.
отделение.
Още повече, прието е, че неустойката следва да се приеме за нищожна,
ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции- в този смисъл TP№ 1
от 15.06.2010 г. на ВКС по тьлк. д. № 1/2009 г., ОСТК. в случая неустойката
излиза извън присъщите и функции, тьй като същата е така уговорена, че да
обуславя по-голям интерес от неизпълнението на договора, отколкото от
изпълнението на същия. При уговорена неустойка за виновно неизпълнение
което настъпва при сбъдването на определени условия правото на изправната
страна да получи уговореното обезщетение възниква само ако условието се
сбъдне, т.е. Купувачът ако закупи без посредничеството на Изпълнителя
недвижим имот. Кредиторът няма право на неустойка, уговорена за пълно
неизпълнение когато задължението не е изпълнено своевременно.
Изложеното дава основания на съда да формулира извод, че
предявеният иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
неустойка е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска за заплащане на законна лихва върху неустойката от
датата на завеждане на делото до окончателното изплащане:
Недължимостта на неустойката обосновава недължимост на законна
лихва върху нея. Следва да се отбележи, че дори и да е дължима неустойка,
ищецът няма право да търси обезщетение за забава по чл.86 от ЗЗД върху
претендираната неустойка. В този смисъл е налице трайна практика на ВКС,
обективирана в Решение №225/22.12.2011г. по гр.дело №1107/2010г. на ВКС.
Предвид изхода на спора ищецът следва да заплати на ответника сумата
от 300,00 лева разноски по делото за реално платен адвокатски хонорар.
Така мотивиран, съдът:
РЕШИ:
6
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Барин 83" EООД с ЕИК:********* със
седалище и адрес на управление: гр.Русе, yл.“Борисова“ 54, вх.А, ет.3, срещу
А.И. А. с ЕГН:********** иск за сумата от 4529,70 лева представляваща
неустойка по договор за обслужване на купувач от дата 22.03.2023г, ведно със
законната лихва върху главницата от датата на завеждане на иска до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА „Барин 83" EООД с ЕИК:********* да заплати на А. И. А. с
ЕГН:********** сумата от 300,00 лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Русенски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7