Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 418 Година
2019, 29.10 Град
Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд …………………….…….… граждански състав ……………………….
На девети
октомври ……………………………...…… Година две хиляди и деветнадесета
В публично
заседание в следния състав:
Председател: Радостина Калиманова
Членове: ……………………………
Съдебни заседатели: ..…………………………….
Секретар
………………………...…… Станка Чавдарова ..……………………………………
Прокурор ……………………………….…………………………..…………………………………
като разгледа
докладваното от ……..………...…… Р. Калиманова ………...……………...…
търговско дело
номер ………… 497 ………… по описа за …… 2018 ….. година.
Производството по делото е с правно основание чл. 92, ал.
1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Образувано е по повод исковите претенции на Ю.В.М., гражданка на Руската Федерация, с адрес Руска
Федерация, Московска област, град Пушкино, ул. „Акуловский“, д. 2, кв. 54 чрез
процесуалния и пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Св. Климент
Охридски“ №1, ет. 2 против „Виктори Ко“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на управление ул.
„Гладстон“ № 99, а след вписана промяна в хода на производството по делото ул.
„Ивайло“ №97, партер, представлявано от Благомир Костадинов Балчев за осъждане
на ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 18028.25 евро,
представляваща неустойка за периода от 31.03.2017 година до 01.07.2018 година
включително, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на задължението.
Претендират се и направените по делото съдебно-деловодни разноски. В подкрепа
на искането си представя и ангажира доказателства.
Ищцата твърди, че в качеството си на купувач сключила с ответното дружество
в качеството му на продавач на 03.10.2016 година предварителен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот, а именно: апартамент № 107,
разположен на първи етаж в комплекс Green Paradise ІV, състоящ се от антре,
дневна с кухненски кът, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: север -
апартамент №108, изток - външен зид, юг - апартамент №106, запад - коридор,
отдолу - общи части, отгоре - апартамент №207 срещу заплащане на продажна цена
в размер на 39363 евро. Общата площ на апартамента била 55.15 кв. м., като
същият се намирал в поземлен имот с идентификатор № 58356.503.297 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на землището на град Приморско,
община Приморско. С него страните уговорили също така и начина и сроковете за
заплащане на същата. Към настоящия момент тя била заплатила на
ответника-продавач цялата дължима сума, с което била изпълнила задълженията си
по договора.
Съгласно разпоредбата на раздел II, т. 6 от предварителния договор,
ответното дружество се задължило в срок до 30.03.2017 година да снабди
сградата, в която се намирал гореописаният недвижим имот с удостоверение за
въвеждане в експлоатация. До изтичането на така уговорения срок ответникът
„Виктори Ко“ ЕООД не изпълнил това свое задължение Въпреки многократно
проведените разговори с представители на същия, той така и не предприел
действия в посока завършване на строителството на сградата и на включените в
нея самостоятелни обекти в договорения срок - до 30.03.2017 година. Едва през
месец юли 2018 година жилищната сграда била снабдена с удостоверение за
въвеждане в експлоатация, т. н. акт 16, издадено повече от година след
уговорения с предварителния договор краен срок. Очевидно било налице забавено
изпълнение на поето с разпоредбата на раздел II, т. 6 от предварителния договор
задължение от страна на продавача да снабди сградата с удостоверение за
въвеждане в експлоатация в уговорения с договора краен срок, а именно до
30.03.2017 година.
По силата на постигнатите в раздел III, т. 2 от предварителния договор
договорености, продавачът дължал неустойка в размер на 0.1 % върху договорената
продажна цена за всеки ден от забавата. За разлика от ответника-продавач,
ищцата била изправна страна по предварителния договор за покупко-продажба и
анекса към него, спазила всички поети с договора и анекса ангажименти, платила
в срок цената. На 27.07.2017 година тя придобила и имота с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 55, том III, рег. № 3222, дело №371/2017
година на нотариус с рег. ном. 370 на НК с район на действие Царевския районен
съд.
Неспазването на договорното задължение на ответника да снабди сградата в
посочения срок с удостоверение за въвеждане в експлоатация водело до изпадането
му в забава, поради което и той дължал неустойка в размер на 18028.25 евро за
периода от 31.03.2017 година до 01.07.2018 година, включително или общо за 458
дни по 39.363 евро на ден /0.1 % от продажната цена в размер на 39363 евро/.
Ответната по делото страна, на която съдът е изпратил препис от исковата
молба и доказателствата към нея, в предоставения й срок за отговор е депозирала
такъв, с който оспорва предявения срещу нея иск. Сочи на първо място, че в
нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот № 55, том III, рег. №3222,
дело № 371 от дата 21.07.2017 година на нотариус с рег. № 370 на НК с район на
действие Районен съд - Царево, в който била инкорпорирана сключената между
страните сделка не било вписано заявяването от ищцата-купувач на каквито и да
било претенции към ответника-продавач. В предварителния договор и в нотариалния
акт не било указано изрично, че предварителният договор запазвал своето
действие и след подписването на окончателния договор във формата на нотариален
акт, поради което следвало да се приеме, че с подписването на нотариален акт
било прекратено действието на предварителния договор, сключен между същите
страни поради изпълнение на задълженията по него и непредявяването на такива
към момента на сключването му. Освен това, нотариалният акт бил подписан след
изпадането в забава на ответника, т. е. за ищцата било ясно, че ответното
дружество е вече в забава. Въпреки това, тя не прекратила предварителния
договор и не предявила претенции към съответния момент, въпреки правото й по
него да стори това след изтичане на 60 дни забава за изпълнение на задължението
на ответника.
Ответникът е направил възражение, че неустойката не се дължи поради нейната
недействителност /нищожност/. Същата накърнявала добрите нрави, които
единствени ограничавали свободата на договаряне при сделките, регулирани от
Търговския закон. Сочи, че макар и неписани и
неконкретизирани, те съществували като общи правни принципи или произтичали от
тях и намирали приложение в системата на правото като цяло, обхващали и
действали във всички правни отрасли и поради това били правно важими и в
отношенията между търговците на какъвто бил приравнен от закона настоящия
случай. Един от тях бил принципа на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисквал да се закриля и защитава всеки признат от
нормите на правото интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите
на отделните правни субекти. Израз на този принцип в правовия ред бил принципът
на недопустимостта на неоснователното обогатяване.
Твърденията по отговора на исковата молба са, че клаузата за неустойка била
нищожна, защото предпоставяла изключително неоправдано и недопустимо
разместване на имуществени блага - налице било такова съществено разминаване
между размера на същата и стойността на обезщетяваното чрез нея неизпълнение,
което изначално обуславяло неоснователно обогатяване на едната страна за сметка
на другата. Начинът, по който бил изчислен размерът на претендираната неустойка
водел до един висок, ескалиращ размер, надвишаващ в значителна степен
обичайните обезщетения, свързани със забавено изпълнение, което очевидно не
било приравнено на пълно изпълнение на задължението на ответника, защото ищцата
се била възползвала и получила собствеността върху имота, а не прекратила
договора, след като имала тази възможност, според същия.
Ответникът посочва, че от една страна неизпълнението на задължението за
въвеждане в експлоатация от ответника очевидно не било толкова важно за ищцата,
тъй като тя била съгласна да чака без да търпи имуществени загуби, защото иначе
щяла да прекрати договора, а от друга страна едва сега претендирала неустойка в
размер на приблизително 55 % от продажната цена на апартамента. Именно това я
правело определена в противоречие с добрите нрави.
При условията на евентуалност спрямо горните доводи се поддържа и този, че
при прилагането на т. 2 от раздел III на предварителния договор ищцата не била
отчела разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, неправилно тълкувала клаузата на т. 2,
раздел ІІІ, което довело до погрешен извод за дължимостта и размера на
неустойката. Тя била недобросъвестна, тъй като възползвайки се от неустоечната
клауза, превратно тълкувайки и прилагайки същата, желаела да набави за себе си
неправилно и недопустимо имуществена облага. Пояснява се в тази насока, че
съгласно изречение 2-ро на същата, ако забавата продължи с повече от 60 дни
след срока по р. ІІ т. 6, купувачът имал право да развали договора, а
продавачът дължал на купувача неустойка в размер на 20 % от продажната цена и
връщане на всички получени суми в едномесечен срок от развалянето на договора.
С текста на тази клауза страните се договорили, че ако забавата за снабдяване
на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация била повече от 60 дни,
купувачът имал правото да развали договора, което ставало по негово желание,
като размерът на неустойката бил определен на 20 % от стойността на
апартамента. По този именно начин се поставяла горна граница на неустойката,
предвидена в изречение 1-во на същата клауза. Поради това, ако не се отхвърлела изцяло предявената претенция, то следвало същата
евентуално да бъде уважена максимум до този размер - 20 % от продажната цена на
апартамента, описана в нотариалния акт за покупко-продажба, но за цената без
ДДС, тъй като данъка добавена стойност се дължал на държавата, бил косвен данък
и нямало как върху стойността му да се начислява неустойка. Продажната цена на
апартамента без ДДС била указана в
нотариалния акт и възлизала на 31969.17 евро, а 20 % от нея била сумата от
6393.83 евро, до който именно размер можела евентуално да се уважи претенцията
на ищцата.
Твърди се, че реално ищцата не била понесла каквито и да било вреди, които
да следвало да се обезщетяват с неустойката, предвидена в предварителния
договор за въвеждане в експлоатация на сградата, тъй като на първо място тя
била получила владението върху имота при прехвърлянето с нотариален акт на
собствеността му - 21.07.2017 година и въпреки забавата от нейна страна в
плащането на продажната цена за имота към този момент. Тя ползвала имота без да
бъде ограничавана за това от ответника и преди въвеждането му в експлоатация, след
прехвърлянето му с нотариален акт, осигуряван й бил неограничен достъп без
заплащане, осигурявано и било електричество и вода, т. е. ответникът опитал по
всякакъв начин да не й създава затруднения в ползването на имота. Тя била в
течение на забавата за въвеждане на сградата в експлоатация, което по никакъв
начин не ограничавало правото й да ползва имота.
На следващо място се посочва, че купувачът бил информиран за наличието на
строителни забрани, за които и сам узнал като посетил и ползвал апартамента след
прехвърляне на собствеността. По тази причина срока за въвеждане в експлоатация
се удължил със сроковете, за които със съответните заповеди била въведена
забрана за строителство през летните месеци на 2017 и 2018 година. В
предварителния договор било указано наличието на строителни забрани, като
страните били дали съгласието си срокове да не текат през този период. Дните,
през които имало заповед, с която била постановена строителна забрана за
територията, където е ситуиран имота на купувача били както следва: 140 дни за
2017 година от 15.05.2017 година до 01.10.2017 година и 49 дни за 2018 година
от 15.05.2018 година до 02.07.2018 година - деня на въвеждане на сградата в
експлоатация. Поради това ответникът счита, че от общо претендирания период
следвало да се приспаднат 189 дни, през които той не бил в забава и които били
дни признати според предварителния договор, в който била уговорена тази
неустойка за такива, през които продавачът не носи отговорност за забава.
Заявява се, че от сравнението на текста на предварителния договор и на
нотариалния акт можело да се открие, че има разминаване в продажната цена,
посочена в единия и другия документ. В нотариалния акт била посочена цена с
1000 евро по-малко от предварителния договор. Ищцата също била в забава на
плащанията към ответното дружество и то можело да търси неустойка за забавено
плащане на продажната цена, но не го направило, защото двете страни се били
споразумели да се компенсират взаимно, като ответникът не претендира неустойка
за забава на плащанията си по предварителния договор, а ищцата не претендира
неустойка за забавяне въвеждането в експлоатация и да получи намаление в
продажната цена на апартамента с 1000 евро.
Също така сумата посочена в нотариалния акт и в предварителния договор била
с ДДС, като не можело да се начислява неустойка и върху дължимото ДДС. Поради
това базата за изчисляване на неустойката следвало да е посочената в
нотариалния акт продажна цена без ДДС в размер на 31969 евро по 0.1 % или
31.969 евро на ден по 269 дни или общо 8599.66 евро, но с оглед въведеното
възражение за горна граница на неустойката, а именно не повече от 20 % от
продажната цена на апартамента дължимата сума за неустойка следвало да бъде
6393.83 евро.
Препис от отговора на ответника е бил изпратен на ищцата, която в
съответствие с представената и възможност за това е депозирала допълнителна
искова молба. Със същата е оспорено твърдението на ответника, че след като в
нотариалния акт за покупко-продажба не било посочено ищцата да има претенции по
отношение на ответника, както и поради факта, че в същия не било указано
изрично, че предварителния договор запазвал своето действие, следвало да се
приеме, че с подписване на нотариалният акт действието на предварителния
договор било прекратено. В тази връзка ищцата твърди, че уговорките и
изявленията, направени в предварителния договор и във връзка с изпълнението му
имали самостоятелно правно значение и продължавали да ги обвързват въпреки
сключения окончателен договор, т. е. клаузите, уреждащи дължимата неустойка ги обвързвали
и без да било необходимо да са възпроизведени в нотариалния акт.
На следващо място счита, че сключеният между страните предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот представлявал по същността си търговска
сделка. Ответникът бил търговско дружество, което многократно сключвало подобни
сделки, поради което можело да се приеме, че извършвал по занятие строителство
и спекулативна продажба на недвижими имоти с цел реализиране на печалба,
следователно процесната сделка била търговска. Поради това именно за същата
били приложими правилата за търговските сделки. В този смисъл, съгласно
задължителната съдебна практика, обективирана в тълкувателно решение № 1/2009
година на ОСТК на ВКС, липсата на уговорен краен предел и срок на договорната
клауза за неустойка не правела същата нищожна. Неустойката следвала да се
приеме за нищожна поради накърняване на добрите нрави само в случай, че
единствената цел, с която била уговорена излизала извън присъщите и
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценката за това
следвало да бъде направена към момента на сключване на сделката. В конкретния
случай, уговорената от страните неустойка била незначителен процент от
продажната цена на имота, предмет на сделката, а именно 0.1 % от продажната цена
и поради тази причина не можело да се приеме, че към момента на сключване на
предварителния договор уговорената неустойка за забава излизала извън присъщите
й функции. Тя имала за цел да обезщети изправната страна, да санкционира
неизправната и да мотивира последната да изпълни. Големият период от време,
през който била продължила забавата и размера в резултат на това на неустойката
били последица единствено и само от виновното бездействие на ответника.
Освен това, когато била сключена търговска сделка, по която страните или
една от тях не била търговец, само нетърговецът можел да се позове на
прекомерност и да иска намаляване на неустойката по общия ред на ЗЗД поради
императивната забрана, установена в чл. 309 от Търговския закон. В конкретния
случай безспорно се установявало, че макар и ищцата да не притежава качеството
на търговец по смисъла на цитирания нормативен акт, сключения между нея и
ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
бил търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 2 от него, от което
обстоятелство следвал обоснования извод, че ответното дружество не можело да се
позовава на прекомерност на договорената между страните неустойка, както и не
можело да иска намаляване на същата в съответствие с чл. 92, ал. 2 от ЗЗД.
Ищцата оспорва твърдението на ответника, че действала недобросъвестно, тъй
като желаела да набави за себе си имуществена облага. Действително, същата
имала възможността да прекрати предварителния договор като получи неустойка в
размер на 20 % от продажната цена, но това, че била решила да сключи
окончателен договор и да дири неустойка за забава не я правело недобросъвестна.
По отношение на твърденията за наличие на строителни забрани през летните
месеци на 2017 година и 2018 година, ищцата твърди, че при сключване на
предварителния договор, ответникът бил наясно, че ежегодно през летния сезон
строителството в град Приморско се спирало със заповед на Кмета, така че в
случая не били налице така сочените форсмажорни обстоятелства. Още повече, че спирането
на строителството през летния сезон произтичало пряко от Закона за устройство
на Черноморското крайбрежие. В този смисъл при подписването на предварителния
договор строителят бил наясно за така определените строителни забрани, същите
били взети предвид и не следвало да се третират като форсмажорни обстоятелства.
Не отговаряли на истината и твърденията, че разминаването в цената по
предварителен договор и по нотариален акт се дължало на намаление в продажната
цена на имота. Ищцата нееднократно водила разговори по повод така
претендираната неустойка, като всеки път ответното дружество отказвало да я
заплати.
Тълкувайки клаузата на предварителния договор, на която се позовава ищцата,
следвал извода, че неустойката се изчислявала като процент от посочената в
предварителния договор продажна цена, която тя договорила и заплатила. В
случай, че дружеството желаело неустойката да бъде изчислявана на база
продажната цена на имота без ДДС, то това следвало да се уговори изрично в
предварителния договор, а видно от съдържанието на същия, това не било сторено.
На ответната
страна е било съобщено, че ищцата е депозирала допълнителна искова молба.
Препис от същата и е бил изпратен, като същевременно и е било указано, че в
срока по чл. 373, ал. 1 от ГПК може да предприеме действията, посочени в
същата. Ответникът е депозирал допълнителен отговор, с който е взел отношение
по изложеното в допълнителната искова молба. Посочва отново, че ищцата сключила
окончателния договор за покупко-продажба на имота след като ответникът вече е
бил в забава и въпреки това не била претендирала тогава, че е претърпяла вреди.
Ответникът поддържа направеното в отговора на исковата молба
възражение за недействителност на неустоечната клауза на посочените там
основание и аргументи. Във връзка с изложените доводи на ищцата счита, че безспорно сделката е
търговска, както и че той е търговец и очевидно извършва по занятие тези
сделки, тъй като това е част от предмета му на дейност. Според него, обаче
уговорената неустойка в размер на 0.1 % от продажната цена на ден или близо 32
евро на ден, натрупвайки се без да има горна граница водела до едно
неоправдано, твърде голямо разместване на блага в патримониумите на страните,
което водело до неморалност и прекомерност.
Посочва, че строителните забрани действително били безспорни и било факт,
че информирал ищцата за тяхното
налагане, но това не пречело страните изрично да ги изключат от срока за
въвеждане в експлоатация и изпълнение на задълженията на инвеститора-продавач,
което очевидно били направили в предварителния договор.
От друга страна в нотариалния акт било посочено, че владението върху имота,
предмет на същия, а и на предварителния договор било получено на датата на
изслушване на сделката, но това не пречело ищцата да ползва имота преди тази
дата.
На следващо място се изтъква, че размера на неустойката бил определен от
продажната цена на имота, а същата била без ДДС, защото този данък се добавял
към цената. Нямало как неустойката да бъде начислявана върху данък добавена
стойност, а цената без ДДС била посочена в нотариалния акт за покупко-продажба
и факт ненуждаещ се от доказване била ставката на ДДС в Република България - 20
%.
Бургаският окръжен съд след като обсъди представените и
събрани по делото доказателства поединично и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата и исканията на страните и като взе предвид и разпоредбите на
закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
От представените по делото доказателства се установява, а
и това не се спорно между страните, че 03.10.2016 година те са сключили
предварителен договор за покупко- продажба, по силата на който ответникът се е задължил
да продаде на ищцата недвижим имот, находящ се в поземлен имот с идентификатор №
58356.503.297 по КККР на град Приморско, представляващ апартамент № 107 с обща площ 55.15 кв. м.,
разположен на първи етаж на комплекс Green Paradise IV, състоящ се от антре,
дневна с кухненски кът, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: север -
апартамент №108, изток - външен зид, юг - апартамент №106, запад - коридор,
отдолу - общи части, отгоре - апартамент №207. Уговорената продажна цена,
съгласно договора е била в размер на 39363 евро, платима на посочени в него
вноски. Страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до
30.03.2017 година. В същия срок продавачът се е задължил да снабди сградата с
удостоверение за въвеждане в експлоатация. При виновно забавено изпълнение на
това негово задължение е уговорена неустойка в полза на купувача в размер на 0.1
% от продажната цена за всеки ден забава. Уговорено е още, че при забава за
изпълнение на посоченото задължение с повече от 60 дни след срока - 30.03.2017 година,
купувачът има право да развали договора, а продавачът му дължи неустойка в
размер на 20% от продажната цена и връщане на всички получени суми в
едномесечен срок от развалянето на договора. Безспорно е също така, че страните
са сключили окончателен договор с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 55, том III, рег. № 3222, дело
№371/2017 година на нотариус с район на действие Царевския районен съд. В него
фигурира продажна цена на имота в размер на 38363 евро. Жилищната сграда, в
която се намира процесния имот, е въведена в експлоатация на 02.07.2018 година.
Неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. За да бъде ангажирана
отговорността на ответната страна за неустойка, трябва да съществува
задължение, което не е изпълнено и такава да е уговорена между страните по
договора. Неустойката по своята правна същност представлява една предварителна
оценка на вредите, направена от самите страни. Тя не изразява реално претърпени
вреди и може да бъде по-малка или по-голяма от тях, гарантира изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват. В същото време с уговарянето й страните предварително
решават, че при осуетяване на целта, към която е насочена, ще произлязат вреди за
кредитора и той ще има право да получи неустойката, без да доказва, че са
настъпили и какъв е техният размер. Поради това именно неоснователно се явява
възражението на ответника, че ищецът не е претърпял вреди в резултат на
забавеното изпълнение. Фактът на неизпълнението сам по себе си прави
задължението за неустойка изискуемо, като
за реализирането на претенцията си за неустойка не е необходимо кредиторът да
доказва наличието на претърпени вреди.
Възражението на ответника, че след подписване на окончателния договор във
формата на нотариален акт е прекратено действието на предварителния договор е
неоснователно. Съгласно трайно установената практика на ВКС, основното
задължение на страните по предварителния договор, който е организационен и
подготвителен по своя характер, е това за сключването на обещания с него
окончателен договор. В практиката, обаче е установено, че в предварителния
договор страните включват и уговорки, които са поначало характерни за обещания
окончателен договор - за предаване на имота, за заплащане на продажната му цена
в определен срок и т. н., като уговарят и неустойки при неизпълнение - неточно,
непълно или забавено изпълнение на тези задължения. Често срещани са и
смесените договори, които инкорпорират в себе си както предварителен договор за
продажба на недвижим имот, така и договор за изработка - за извършване
строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и
изпълнител. Процесният предварителен договор също има характеристиките на
смесен договор, тъй като са предвидени задължения на продавача, свързани с
некачествено строителство и евентуални скрити недостатъци, както и процесното
задължение - да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. В
тези т. нар. смесени договори също могат да бъдат уговорени неустойки, като договорките
на страните могат да бъдат изменени или прекратени само по взаимно тяхно съгласие,
съгласно чл. 20а от ЗЗД или пък да бъдат погасени чрез изпълнение или чрез друг
погасителен способ. Със сключването на обещания окончателен договор се погасява
поради неговото изпълнение именно и единствено това основно организационно
задължение на страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите
на този договор престационни задължения, каквото в случая е снабдяването на
сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, ако не са изпълнени или
погасени по друг начин, или ако не са изменени или прекратени по взаимно
съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго
споразумение между тях, продължават да съществуват по силата на чл. 20а от ЗЗД.
Същото се отнася и за клаузите за неустойка, включени в предварителния договор.
Те не се заличават и прекратяват и не изгубват действието си само поради факта
на сключването на окончателния договор. Тези договорки запазват своето действие
и продължават да обвързват страните и след сключването на окончателен договор,
в случай, че тези неустоечни клаузи не са изменени или прекратени с
окончателния договор, респективно с окончателния договор да не е постигнат и
съответният престационен резултат - изпълнение на съответното задължение, за
чието обезпечаване е уговорена неустойката. В тези случаи неустоечните клаузи
запазват своето действие, дори и да не са преповторени в нотариалния акт, като
за запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към
предварителния договор /така и в решение № 210 от 02.05.2012 година по гражд. дело
№ 884/2011 година на ВКС, IV г.о./.
При съобразяване на всичко изложено по-горе се налага извода, че в
настоящото производство е безспорно установено, че ответникът не е изпълнил в
срок задължението си по раздел II, т. 6 от предварителния договор, уговорена е
неустойка за такъв вид неизпълнение. От значение е в тази насока и за
основателността на претенцията е установяването, с оглед направените от
ответната страна възражения, дали същата е действителна.
Съдът намира неоснователно възражението на ответника за
нищожност на процесната клауза за неустойка, поради това, че с нея се
накърняват добрите нрави. Съобразно разпоредбата на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД,
нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и
договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху
неоткрити наследства. В конкретния случай не би могло да се приеме, че посочената
клауза на договора нарушава добрите нрави и принципа за справедливостта. Автономията
на волята и свободата на договарянето са прокламирани като основни
конституционни свободи, чието зачитане е задължително както за частноправните
субекти, така и за държавните органи. Приложното им поле е ограничено от
законодателя с цитираната разпоредба, според която съдържанието на договорите
страните могат да определят свободно само дотолкова, доколкото то не
противоречи на закона и на добрите нрави. Като морални норми добрите нрави
нямат правно действие. По силата на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, обаче на тях се
придава и правно значение, като нарушението им се поставя по последици наравно
с нарушението на закона. Особеност на добрите нрави е, че те не са писани и
конкретизирани, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от
тях е принципът на справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква
да се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право
интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните правни
субекти. При това задължение за зачитане на взаимните интереси на страните по
сделките, за нарушаването на принципа на справедливостта при сключването им
съдът следва да съобрази законодателството, както и обстоятелствата в конкретния
случай. Безспорно е, че неустойката освен обезщетителна, има и наказателна
функция, чрез съчетанието на които се обезпечава надлежното изпълнение от
длъжника. Съдът намира, че уговорената в процесния договор неустойка не излиза
извън тези нейни посочени три присъщи и функции - обезпечителна, обезщетителна
и наказателна. В тази връзка следва да се посочи, че липсата на краен предел за
начисляването и не прави клаузата за неустойка нищожна. Преценка в такава
насока на първо място следва да се прави за всеки конкретен случай, като
въпроса за накърняване на добрите нрави ще следва да бъде решен при прилагане
на комплексен подход, отчитащ фактори като равнопоставеност на страните,
реципрочност на задълженията, неоправдано висока база за начисляване, превишаваща
многократно действителните вреди на кредитора, както и възможността
неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се
превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване. Действително, в
цитираната норма на ЗЗД не се дефинира понятието „добри нрави”, но тъй като
законодателят е придал правно значение на нарушаването им, приравнявайки го по
последици с нарушаването на закона, вложеният в това понятие смисъл следва да
се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и
норми, които бранят принципи, права и ценности, които са общи за всички правни
субекти и зачитането им е в интерес на обществените отношения като цяло, а не
само на индивидуалния интерес на някоя от договарящите страни. Такива са
принципите на справедливостта, добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения, както и на предотвратяване несправедливо облагодетелствуване. Само
несъразмерност на главницата и неустойката към момента на неизпълнението не
прави клаузата за неустойка нищожна. Липсата на уговорен краен предел и срок за
начисляване на неустойката също не я правят нищожна, доколкото периодът и
размерът й са последица единствено от виновното бездействие на страната по договора.
Страните по процесния предварителен договор са предвидили неустойка за
обезпечаване изпълнението както на задълженията на ответника за прехвърляне на
правото на собственост и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в
експлоатация, така и за тези на ищеца за заплащане на договорената цена при
условията и в размерите посочени в договора. Двете безспорно са определени по
един и същ начин и в едно и също изражение - 0.1 % за всеки ден забава, т. е. за един и същ вид
неизпълнение, а именно забавено такова и за престации, които страните като са
подписали договора са приели, че са равностойни, са предвидили подобна
равностойна санкция при неизпълнение. Освен това, от значение в случая е и обстоятелството, че
крайният срок и максималният размер на неустойката зависят единствено от волята
на ответника да изпълни поетото от него задължение за построяване и снабдяване
на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Безспорно е, че така договореният размер на неустойката цели единствено и
само проявлението на посочените и функции, а не сочи на несправедливо по
съдържание съглашение поради обективната неравностойност на насрещните
задължения. В случая и по горните доводи не би могло да се приеме, че
договарянето на претендираната неустойка е в противоречие с добрите нрави, с които
в интерес на обществения интерес е ограничена договорната автономия. Това
налага извода, че уговорената неустойка е действителна, поради което следва да бъде ангажирана
отговорността на ответника за заплащане на предвидената в раздел III, т. 2 такава.
Не могат да бъдат споделени и доводите на ответника, че горната граница, до
която ищцата би могла да претендира неустойка за неизпълнение на процесното
задължение е в размер на 20 % от цената по договора, както и доводите за недобросъвестно
упражняване на права от нейна страна. Съгласно изречение 2-ро от т. 2 на раздел
III от предварителния договор, ако забавата продължи с повече от 60 дни след
изтичане на срока за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата, купувачът има право да развали договора, а продавачът му дължи
неустойка в размер на 20 % от продажната цена и връщане на всички получени суми
в едномесечен срок от разваляне на договора. При възприетата от страните
формулировка на клаузата и най-вече използвания глагол не може да бъде направен
извод, че същата касае определяне на горна граница на уговорената в предходното
изречение неустойка за забава при изпълнението. В случая се касае за уговорена
неустойка при прекратяване на договора в размер на 20% от продажната цена, а не
за неустойка за забава. При определяне на неустойката за забава страните не са
договорили горна граница, а са я определели като процент от цената по договора
за всеки ден забава, без да посочват краен срок или краен предел. Именно в таза
насока са и възраженията на ответника за нищожност на неустоечната клауза, т. е.
той също е наясно, че уговорената неустойка за забава при изпълнението не е
ограничена по време и размер. Твърдението му, че уговорените 20% в изречение 2-ро от т. 2 на раздел III
поставят горна граница на неустойката по изречение 1-во от същата точка е
несъстоятелно. В посочената точка, с две отделни изречения са уговорени два
вида неустойка - за забава при изпълнението и за прекратяване на договора. Наред
с това, възможността за разваляне на договора поради продължителна забава при
изпълнение на процесното задължение, е предвидена като право на купувача, а не
като негово задължение. Фактът, че ищцата не се е възползвала от тази
възможност не рефлектира върху нейната добросъвестност. Действително, страните
са сключили окончателен договор след уговорения срок и преди продавачът да
изпълни задължението си по раздел II, т. 6 от предварителния договор. Това е
риск, който купувачът е счел, че може да поеме и това негово поведение не може
да бъде определено като виновно. В тази връзка ирелевантно е обстоятелството,
че ищцата била ползвала имота, който й бил предаден във владение със
сключването на нотариалния акт, тъй като единствено удостоверението за
въвеждане на обекта в експлоатация установява, че сградата е годна за живеене и
може да се ползва. Наред с това, от изслушаните в съдебно заседание свидетелски
показания не се установи, че имотът е бил ползван по предназначението си, а само,
че ищцата е извършвала ремонтни дейности в него.
Предвид всичко гореизложено претенцията се явява доказана по основание.
По отношение на претендирания размер, съдът съобрази следното:
Претендираната от
ищцата неустойка е в размер на 18028.25 евро за периода от 31.03.2017 година до
01.07.2018 година, или за общо 458 дни по 0.1 % на ден върху продажна цена в размер на 39363 евро. При така
заявената претенция, ответникът е направил възражения за неправилно определяне
на периода и размера на неустойката, позовавайки се на клаузата на раздел ІІІ,
т. 2, абзац 2-ри. С нея страните изрично са се договорили в предварителния
договор, че няма да бъде тълкувано като виновно неизпълнение времето, през
което действа строителна забрана, ако има такава. Същата се намира в раздела,
касаещ неизпълнението и неустойките и очевидно е свързана с извършването на
строителните работи в уговорения срок, чиято крайна фаза е въвеждане на сградата
в експлоатация, включително снабдяване с нарочно удостоверение в тази насока и
прехвърлянето на собствеността, доколкото и за двете е уговорен един и същ срок.
В този смисъл съдът намира, че процесната неустойка не е уговорена единствено и
само за неизпълнението на едното конкретно задължение за снабдяване на сградата
с необходимо удостоверение за въвеждане в експлоатация, а за това на целия
процес на строителство, който прехожда този момент и чиято завършваща фаза се
явява същото. Забраната за строителство през летния сезон, както сочи и ищцата,
действително произтича пряко от нормата на чл. 15 от Закона за устройство на Черноморското
крайбрежие и при сключване на предварителния договор страните са били наясно с
това обстоятелство, поради което и при определянето на срока за финализиране на
строителните работи и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждането й в
експлоатация ответникът би следвало да е взел в предвид законоопределените
строителни забрани. В случая, обаче тяхното въвеждане като основание за
удължаване на срока за изпълнение следва да се приеме и съобрази, тъй като е
налице изрично подписано споразумение в тази насока между страните и по-специално
разгледаната по-горе клауза, изключваща виновното поведение на ответника-строител
за съответния период от време.
Съобразно посоченото по-горе, забавата е продължила до 02.07.2018 година,
през който период от време са действали такива забрани за строителство. Както
бе изтъкнато вече, уговорката на страните, че няма да бъде тълкувано като
виновно неизпълнение времето, през което действа строителна забрана, не е
разписана в задълженията на продавача по раздел II, а систематичното й място е
именно в т. 2 на раздел III, регламентиращ последиците от неизпълнение на
задълженията на ответника. Страните изрично са се споразумели, че тези периоди
от време няма да се тълкуват като виновно неизпълнение от страна на строителя,
поради което те следва да бъдат изключени от претендирания период. Видно от
представените по делото заповеди на Кмета на община Приморско, строителна
забрана е действала в периода от 15.05.2017 година до 01.10.2017 година, както
и в периода от 15.05.2017 година до 01.10.2017 година. При това положение,
претендираният период следва да бъде намален със 140 дни за 2017 година и 49
дни за 2018 година или общо 189 дни, поради което претенцията на ищцата следва
да бъде уважена за период на забава от 269 дни.
По отношение на възражението за размера на неустойката, който ответникът
счита, че следва да бъде определен върху продажната цена без ДДС, съдът намира
същото за неоснователно. Неустойката е договорена
като дължима като част от цената по договора. От своя страна цената по договора
е уговорена и дължима с ДДС. Предвид изложеното, в случая неустойката е
начислена не върху данък, а върху част от договореното възнаграждение, която
част по размер страните предварително са определили. Обстоятелството, че в
нотариалният акт продажната цена е посочена с и без ДДС не променя факта, че
крайната сума, която купувачът дължи по сделката е тази с ДДС. Частично основателно
е, обаче възражението относно базата на определяне на размера на неустойката -
дали същата следва да бъде изчислена на база уговорената в предварителния
договор продажна цена или на база посочената такава в нотариалния акт. Със
сключването на анекс от 21.07.2017 година и на окончателния договор, страните
по взаимно съгласие са изменили клаузата в предварителния договор, определяща
размера на продажната цена, като вместо 39363 евро, те са споразумели да бъдат
заплатени от купувача 38363 евро. Обстоятелството, че продавачът се е съгласил
с намаляване на продажната цена, поради допуснатото от него забавено изпълнение
/по данни на свидетеля Миндов/, не влияе върху дължимостта на уговорената
неустойка, тъй като липсва волеизявление на страните, че тази отстъпка се прави
именно във връзка със задължението му по т. 2 на раздел III от
предварителния договор. Посоченото изменение на
дължимата претастация дава отражение и при определяне на размера на уговорената
неустойка, като до сключване на окончателния договор тя следва да бъде изчислена
на база на посочената в предварителния договор продажна цена, а след сключване
на анекса от 21.07.2017 година и нотариалния акт - на база посочената в тях
продажна цена. При това положение, за периода от 31.03.2017 година до
15.05.2017 година /45 дни/ неустойката следва да бъде изчислена върху сумата от
39363 евро, а за периода от 02.10.2017 година
до 15.05.2018 година /224 дни/ неустойката следва да бъде изчислена
върху сумата от 38363 евро. С оглед на това, дължимата от ответника неустойка възлиза
на сумата от 10364.65 евро, до който размер като основателна претенцията следва
да бъде уважена, а в останалата част над този размер и до претендирания такъв с
исковата молба същата следва да бъде отхвърлена.
С оглед отправеното и от двете страни искане за разноски, изхода на
настоящото производство и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, страните
си дължат разноски съразмерно с уважената и отхвърлената част от иска.
Ищецът е направил разноски по представен списък в размер на 6893 лева, от
които 1413 лева - държавна такса, 5480 лева - възнаграждение за адвокат. Претендираното адвокатско възнаграждение съвпада с уговореното
възнаграждение с ищцата Ю.М. по приложения договор за правна защита и
съдействие, от който е видно, че е платено в брой, поради което този документ
служи и като разписка за действително извършен разход - лист 16 от делото.
Направено е възражение за прекомерност на адвокатския хонорар. Съдът изчисли
дължимия, съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 за минималните размери на
адвокатските възнаграждения хонорар
на сумата от 1587.80 лева и 20
% ДДС върху него в размер на 317.56 лева, при което претендираната сума от
5480 лева се явява с 3574.64 лева по-висока от минималната. Решението е постановено
на база фактическите твърдения на страните, представените от тях доказателства
при предварителната размяна на книжа и разпита на свидетелите на ответника, поради
което спорът не представлява фактическа
и правна сложност, обосноваваща възнаграждение по-високо от минимално
предвиденото в законодателството. Ето защо, възражението за прекомерност следва
да се уважи. При това положение, на ищцата следва да се присъдят разноски в общ
размер от 3318.36 лева вместо търсените
6893 лева, а съразмерно с уважената част от иска, разноски следва да й бъдат
присъдени в размер на 1907.76 лева.
Ответникът е заплатил възнаграждение
на адвокат в размер на 2550 лева по приложения договор
за правна защита и съдействие, от който е видно, че е платено в брой, поради
което този документ служи и като разписка за действително извършен разход - лист
70 от делото. Съразмерно на отхвърлената част
от иска, ищецът му дължи разноски в размер на 1083.97 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД,
Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Виктори Ко“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Гладстон“ № 99, а след вписана
промяна в хода на производството по делото ул. „Ивайло“ №97, партер,
представлявано от Благомир Костадинов Балчев да заплати на Ю.В.М., гражданка на Руската Федерация, с адрес Руска
Федерация, Московска област, град Пушкино, ул. „Акуловский“, д. 2, кв. 54, чрез
процесуалния и пълномощник със съдебенадрес град Бургас, ул. „Св. Климент
Охридски“ №1, ет. 2 сумата от 10364.65
/десет хиляди триста шестдесет и четири евро и шестдесет и пет евроцента/ евро,
представляваща неустойка по сключен между тях на 03.10.2016 година
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за периода от 31.03.2017 година до 01.07.2018 година
включително, ведно със законната лихва върху присъдения размер главница
от датата на предявяване на иска - 20.09.2018 година до нейното окончателно
изплащане, като за разликата над уважения размер до
претендирания такъв от 18028.25 евро ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА „Виктори Ко“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище град Бургас и адрес на управление ул. „Гладстон“ № 99, а след вписана
промяна в хода на производството по делото ул. „Ивайло“ №97, партер,
представлявано от Благомир Костадинов Балчев да заплати на Ю.В.М., гражданка на Руската Федерация, с адрес Руска
Федерация, Московска област, град Пушкино, ул. „Акуловский“, д. 2, кв. 54, чрез
процесуалния и пълномощник със съдебен адрес град Бургас, ул. „Св. Климент
Охридски“ №1, ет. 2 сумата от 1907.76 лева /хиляда деветстотин
и седем лева и седемдесет и шест стотинки/, представляваща направени от нея съдебно-деловодни
разноски, съобразно уважената част от иска.
ОСЪЖДА Ю.В.М., гражданка на Руската
Федерация, с адрес Руска Федерация, Московска област, град Пушкино, ул.
„Акуловский“, д. 2, кв. 54, чрез процесуалния и пълномощник със съдебен адрес адрес
град Бургас, ул. „Св. Климент Охридски“ №1, ет. 2 да заплати на „Виктори Ко“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Бургас и адрес на управление ул.
„Гладстон“ № 99, а след вписана промяна в хода на производството по делото ул.
„Ивайло“ №97, партер, представлявано от Благомир Костадинов Балчев сумата от 1083.97 лева /хиляда осемдесет и три лева и деветдесет и седем
стотинки/, представляваща направени от него съдебно-деловодни разноски,
съобразно отхвърлената част от иска.
Настоящото решение подлежи на обжалване в двуседмичен
срок от връчването му на страните с въззивна жалба пред Бургаския апелативен
съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: