Решение по дело №1895/2020 на Районен съд - Дупница

 

Р Е Ш Е Н И Е

			07.05.2021
					Дупница

 

Номер                                    Година                                 Град

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

	II гр. отделение

 

Районен съд – Дупница                                                                                             състав

	14.04.		2021

 

на                                                                                  Година

 

Иван Димитров

В публично съдебно заседание в следния състав:

Председател

Членове

Съдебни заседатели:

      1.

Роза Цветанова

       2.

Секретар:

Председателя на състава

Прокурор:

Сложи за разглеждане докладваното от

	Гражданско		1895		2020

 

                              дело №                          по описа за                          г.

 

Производството е образувано по искова молба от „АКОС” ООД, ЕИК *********, срещу Я.Г.Й., ЕГН ********** и Ю.М.Й., ЕГН **********, с правно основание чл.189, ал.1, изр.3, чл. 191 и чл. 92 от ЗЗД. С решение № 166/02.11.2020 г. по гр. д. № 4712/2019 г. на ВКС, ІV г. о., е обезсилено решение №154/06.06.2019 г. по в.гр.д. №67/2017 г. на ОС – Кюстендил в частта, в която е потвърдено решение на Районен съд - Дупница, с което Я.Г.Й. е осъден да заплати сумата 20 000 лева, предявен като частичен от 24 000 лева, на основание чл.189, ал.1 ЗЗД, представляваща вреди от неизпълнение на договор за прехвърляне собствеността върху недвижим имот; делото в тази част е върнато за ново разглеждане от друг състав на PC – Дупница, т.е. по искова молба от „АКОС” ООД, ЕИК *********, срещу Я.Г.Й., ЕГН **********, с правно основание чл.189, ал.1, изр.3 и чл. 92 от ЗЗД.

Искането е за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 20 000 лв., предявена като частичен иск от сумата в размер на 24 000 лева, представляваща вреди от неизпълнението на договора за прехвърляне на недвижим имот от 13.04.2006 г., ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на предявяване на иска; при условията на евентуалност се претендира осъждане на ответника да заплати на ищеца неустойка за неизпълнение на договора за прехвърляне на недвижим имот от 13.04.2006 г. в размер на 7 080 лева, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на предявяване на иска. Претендират се и направените разноски.

Ищецът твърди, че на 13.04.2006 г. сключил с Я.Г.Й. и Ю.М.Й. договор за покупко-продажба на недвижим имот - с нотариален акт № 80, т.ІІ, рег.№ 2185, д. 257 от 2006 г. на нотариус Л. Стоева, с който купил ПИ с идентификатор № 68789.250.85, по кадастралната карта на гр. Дупница, одобрена със заповед № 300-5-56/30.07.2004г. на ИД на АК, изменена със заповед № КД – 14-10-300/21.12.2005г., с площ по кадастрална карта 1 912 кв.м., с трайно предназначение: „урбанизирана“, начин на трайно ползване - „друг вид застрояване“, при граници и съседи: имот № 68789.250.10 - собственост на МЗГАР, имот № 68789.250.55 - собственост на община Дупница - второстепенна улица и имот № 68789.250.86 - собственост на Я.Г.Й.. Преди сключването на договора на ищеца не било известно наличие на права или претенции на трети лица за собственост върху купения имот.

През 2008 г. срещу ищеца бил предявен ревандикационен иск от трети лица, които твърдели, че имат самостоятелни права върху описания имот, изключващи тези на продавачите. С решение № 115 по гр. дело № 163/2014 г. на I г.о. на ВКС ищецът бил осъден да предаде владението на имота, да заплати сумата в размер на 4 940 лева, съставляваща обезщетение за ползване на имота без основание за периода 13.04.2006 г. – 02.01.2008 г., както и разноски за водене на делото пред всички инстанции в размер на 2 500, 13 лева; решението било постановено при участието на трето лице - помагач Я.Г.Й.. Срещу ищеца било образувано изпълнително производство № 20147430400411 по описа на частен съдебен изпълнител Елица Христова с взискатели Теменужка Валентинова Мирчева и Бойко Борисов Мирчев за предаване на владението на имота и принудително събиране на присъдените суми.

Ищецът твърди, че претърпените от него вреди от съдебното отстраняване са в размер на 24 000 лева, представляващи цената на процесния имот към 02.06.2014 г. В тази стойност се включва и стойността на изградената от ищеца ограда в имота; строителството й било завършено в края на 2007 г., като до завършването й на ищеца не били известни претенциите на трети лица за собственост върху имота.

Съгласно чл.ІV от договора за продажба, ако към датата на сключването му трети лица са имали права върху продавания имот, продавачът дължи на купувача двоен размер на получената сума. Получената от продавачите цена е 3540 лв., поради което дължимата неустойка възлиза на 7080 лв.

Ответникът оспорва исковете като неоснователни. Сочи, че настъпилите неблагоприятни последици от предстоящата евикция или ако такива се очаква да настъпят, не са резултат от негови действия или бездействия. Направил е възражениe по чл.191, ал.2 ЗЗД. Оспорва твърдението, че оградата в имота е построена през 2007 г., а твърди, че е построена в периода 2008 г. – 2010 г., следвало е да бъде въведена в експлоатация, което не е извършено и представлява незаконен строеж. Прави възражение за прекомерност на уговорената неустойка.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства,  прие за установено следното:

С доклада по делото е обявено за безспорно сключването на договора за прехвърляне на недвижим имот от 13.04.2006 г., получаването от продавачите на цената по него, наличието на договорна клауза за дължима от продавачите неустойка при условие, че към датата на сключването на договора трети лица са имали права върху продавания имот. Не е спорно, че с решение № 115 по гр. дело № 163/2014 г. на I г.о. на ВКС ищецът е осъден да предаде владението на имота, предмет на договора от 13.04.2006 г. Решението е постановено при участието на Я.Г.Й. като трето лице - помагач на страната на „Акос” ООД.

С доклада по делото е обявено за безспорно и обстоятелството, че никоя от страните не е отправяла изявление за разваляне на процесния договор за продажба, като ищецът счита, че договорът е развален по силата на закона.

Относно пазарната стойност на ПИ с идентификатор № 68789.250.85, включваща и стойността на построената плътна ограда, са назначени две единични и една тройна съдебно-технически експертизи. Вещото лице Е. Трайкова е определило справедливата пазарна стойност на имота в размер на 35 084 лв., а вещото лице Л. Велинов – на 25 770 лв. Видно от заключението на вещите лица по назначената тройна съдебно-техническа и оценителна експертиза, справедливата пазарна стойност на имота възлиза на 21 840 лв.

Свидетелят Йордан Кочев сочи, че стопанисва съседен на процесния имот и има преки наблюдения във връзка със строежа на процесната ограда, който според него бил завършен в края на 2007 г. Според свидетеля Анжело Момчилов през август 2009 г. оградата била завършена, като около нея имало строителни материали и личало, че е довършена скоро.  

Съобразно установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

По иска с правна квалификация чл.189, ал.1, изр.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже фактите, от които извежда своите твърдения: сключването на описания договор за продажба на недвижим имот, принадлежащ изцяло на трето лице, което поражда правата му по чл.189, ал.1 ЗЗД: да развали продажбата по реда на чл.87 и да иска платената цена, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, както и другите вреди по общите правила за неизпълнение на задължението, т.е. да са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и да са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението; следва да установи  и размера на причинените вреди.

По делото не е спорно, че с решение № 115 по гр. дело № 163/2014 г. на I г.о. на ВКС е установено, че имотът, предмет на договора от 13.04.2006 г. между ищеца - купувач и Я.Г.Й. и Ю.М.Й. – продавачи, принадлежи на трети лица. Разпоредбата на чл.189 от ЗЗД урежда отговорността на продавача в хипотезите, в които продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, поради което е приложима в конкретния случай относно правата на купувача – ищец в настоящото производство.

Разпоредбата на чл.189, ал.1 от ЗЗД се състои от три изречения, които са граматически и смислово свързани и следва да се тълкуват и прилагат като една разпоредба, а не като отделни и независими едно от друго правила. В първото изречение е уредено правото на купувача да развали договора по реда на чл.87 ЗЗД. Второто и третото изречение изрично препращат към първото /употребен е изразът „в този случай”/ във връзка с възникването на отговорността на продавача, която е разграничена единствено с оглед на вида на вредите /безусловно се дължат платената цена, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, а евентуално причинени други вреди подлежат на претендиране и доказване по общия ред/.

Следователно описаната отговорност на продавача възниква при упражнено право на купувача да развали договора, независимо дали се претендират вреди от вида на посочените в чл.189, ал.1, изр.2 или в чл.189, ал.1, изр.3 от ЗЗД.

Неоснователен е доводът на ищеца, че договорът между страните за продажба на процесния имот е развален по силата на закона, т.е. по право. В закона липсва изрична разпоредба за разваляне на договора по право при съдебно отстраняване на купувача. Поради това, за да настъпи ефектът на развалянето, купувачът трябва да упражни потестативното си право да развали договора, независимо дали съдебното му отстраняване е предстоящо или вече реализирано. Право на купувача е да прецени, дали да упражни това право или да уреди отношенията си с продавача във връзка с евикцията по друг начин, запазвайки облигационната връзка.

По делото не е спорно, че купувачът не е предприел действия за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД – с оглед на предмета на договора развалянето му следва да се извърши по съдебен ред в конкретния случай /т.е. чрез иск, какъвто не е предявен и за това не следва да се обсъжда, дали в исковата молба се съдържа имплицитно воля за разваляне на договора, както се сочи за първи път в писмената защита/.

Поради това облигационното правоотношение между страните, възникнало от сключването на договора от 13.04.2006 г., продължава да съществува. Следователно не са налице предпоставките за възникване на отговорността на продавача по чл.189, ал.1 ЗЗД, което обуславя отхвърлянето на предявения иск с правна квалификация чл.189, ал.1, изр.3 от ЗЗД.

Предвид неоснователността на иска с правно основание чл.189, ал.1, изр.3 от ЗЗД, съдът следва да се произнесе по предявения при евентуалност иск с правно основание чл.92 от ЗЗД. В тежест на ищеца по него е установяването на предвидена в договора неустойка и неизпълнение на договорното задължение, за което е уговорена неустойката.

По делото не е спорно наличието на договорна клауза за дължима от продавачите неустойка при условие, че към датата на сключването на договора трети лица са имали права върху продавания имот. В чл.ІV от договора за продажба е уговорено, че ако към датата на сключването му трети лица са имали права върху продавания имот, продавачът дължи на купувача двоен размер на получената сума.

Видно от договора, получената от продавачите цена е 3540 лв., т.е. дължимата неустойка възлиза на 7080 лв. Предвид използваното в чл.ІV от договора единствено число при поемането на задължение за заплащане на неустойка /“продавачът дължи“/, тълкувайки действителната обща воля на страните, съдът приема, че намерението на договарящите е било да предвидят неделимост на това задължение като допълнителна гаранция. Законът не изисква волята на страните по договора за неделимост на задължението да е изрично отразена /Решение № 146 от 6.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1127/2010 г., III г. о., ГК/.

Следователно съгласно препращащата разпоредба на чл.129, ал.2 ЗЗД за отговорността на продавачите по договора за неустойка се прилагат съответно правилата относно солидарните задължения. Поради това и с оглед на разпоредбата на чл.122, ал.1 ЗЗД е основателна претенцията на ищеца спрямо ответника за пълния размер на уговорената неустойка.

Съдът счита за неоснователно направеното възражение за прекомерност на неустойката съгласно чл.92, ал.2 ЗЗД. При прилагане на чл.92, ал.2 ЗЗД съдът трябва да прецени какво е превишението на неустойката спрямо вредата, съотношението й с цената на договора, абсолютния й размер, дали кредиторът е могъл да избегне вредите, като положи грижата на добър стопанин, както и да съобрази обичайната практика за уговаряне на неустойка при договори от същия вид /Решение № 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 589/2008 г., II т. о., ТК/.

В конкретния случай пазарната стойност на процесния имот - 21 840 лв., значително превишава размера на неустойката. Поради това тя не е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди, причинени от пълното неизпълнение на задълженията на продавачите. Поради това пълно неизпълнение купувачът не би могъл да избегне вредите, като положи грижата на добър стопанин, тъй като е придобил имота от несобственик. Направеното в тази насока възражение по чл.191, ал.2 ЗЗД е неоснователно, предвид предпоставките за приложение на посочената разпоредба /една от които е продавачът да не е бил привлечен в делото и безспорно установеното му участие в производството, по което купувачът е съдебно отстранен от имота/.

На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати направените от ищеца разноски по водене на делото за адвокатско възнаграждение в размер на 1130 лв. Неоснователно е искането за присъждане на разноски по в.гр.д. № 67/2017 г. на ОС – Кюстендил и гр.д. № 594/2016 г. на ДнРС, предвид обезсилването на въззивното решение само в горепосочената част и потвърждаването му в останалата обжалвана част.

 

Воден от горното, съдът 

 

Р  Е  Ш  И :          

 

ОТХВЪРЛЯ иска на „АКОС” ООД, ЕИК *********, срещу Я.Г.Й., ЕГН **********, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 20 000 лв., предявена като частичен иск от сумата в размер на 24 000 лева, представляваща вреди от неизпълнението на договор за прехвърляне на недвижим имот от 13.04.2006 г., ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на предявяване на иска.

ОСЪЖДА Я.Г.Й., ЕГН **********, да заплати на „АКОС” ООД, ЕИК ********* за неизпълнение на договора от 13.04.2006 г. между тях за прехвърляне на недвижим имот неустойка по т.ІV от договора в размер на 7 080 лева, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на предявяване на иска – 03.05.2016 г., до окончателното изплащане.

ОСЪЖДА Я.Г.Й., ЕГН **********, да заплати на „АКОС” ООД, ЕИК *********, разноски по водене на делото в размер на 1130 лв.

Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Кюстендил в 2 -седмичен срок от връчването му на страните.

                                     

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: