Р Е Ш Е Н И Е
№ 238
гр. Варна, 16.01.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в публично заседание проведено
на шестнадесети декември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при секретаря Х.И., като разгледа докладваното от
съдията гр.дело № 5915 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от „***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя А.Г.Н., чрез пълномощника
ѝ адв.И.Д. – АК Варна срещу „Б.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на
управление ***, с която са предявени обективно и субективно съединени искове с
правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1,
пр.2 ЗЗЗД и чл.146, ал.1 ЗЗП за прогласяване нищожността на сключен между
страните Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим
на етажна собственост в комплекс „***” на ***г., поради липса на предмет, в
условията на евентуалност като сключен в заобикаляне на закона, а условията на
евентуалност и като накърняващ добрите нрави. В условията на евентуалност
ищецът е предявил иск за прогласяване нищожността на клаузите описани в чл.5,
чл.7, чл.13, чл.31 и чл.32 от договора, като неравноправни клаузи.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения, заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
Твърди, че е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори №№ *** и *** представляващи Апартамент №*** на *** етаж и Паркомясто №*** в подземен етаж (паркинг) в сграда №*** в поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в гр.***. За посочените имоти на ***г. с ответното дружество бил сключен договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „***”.
Ищецът поддържа, че сключения между него и ответното дружество договор е нищожен, не поражда правни последици и между страните не съществува валидна облигационна връзка породена от процесния договор.
Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип се уреждали с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти – чл.2, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Според даденото в същия закон легално определение „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица. По отношение управлението на общите части в затворен комплекс не се прилагал ЗУЕС, а само договорът. Това изключение касаело само жилищни комплекси от затворен тип, подлежало на стриктно тълкуване и не можело да намери приложени по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В противен случай се стигало до неприемливия резултат, законът да има субсидиарно приложение и да регламентира управлението на общите части в етажната собственост само ако не е сключван договор за управлението им.
Ищецът твърди, че процесния договор не касае самостоятелен обект намиращ се в жилищен комплекс от затворен тип, тъй като сградата „***” не отговаряла на условията за това посочени в легалното определение.
В комплекса била изградена само една жилищна сграда, а законът говорел за сгради в множествено число, т.е. за повече от една сгради в режим на етажна собственост, които да се намират в един урегулиран поземлен имот.
Друго изискване за да се приеме наличието на жилищен комплекс от затворен тип било съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, което било кумулативно наред с изискването за съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост. Такива обекти можело да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като ползването им можело да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти).
На следващо място било необходимо въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лице, като изискванията следвало да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, доколкото те също следвало да използват определените места за влизане и излизане от комплекса, да спазват процедурите по идентификация, представяне на пропуск и други. Докато първите два белега били свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то изискването за наличие на контролиран достъп до комплекса предполагал изрично волеизявление – „въвеждане“ на правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, което предполагало постигане на определено съгласие между етажните собственици, като такова било необходимо и за определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса. Формата на обективиране на въпросното съгласие бил писменият договор с нотариална заверка на подписите по чл.2, ал.1 ЗУЕС.
От легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, се налагал извод за необходимостта от наличието на сключен договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС и неговото вписване за да възникне жилищен комплекс от затворен тип, а не възниквал такъв по силата на закона при наличието на предвидени от законодателя предпоставки, както възниквал правния режим на етажна собственост.
Ищецът поддържа, че не са налице изискуемите от закона предпоставки за да се счита, че комплекс „***” представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС.
В комплекса съществувала само една сграда в режим на етажна собственост, а изискването въведено в закона било за съществуване на повече от една сграда в режим на етажна собственост в комплекса, което ставало ясно при тълкуване на легалната дефиниция в ЗУЕС и цитираната от ищеца практика на ВКС.
В поземлен имот с идентификатор № *** съществували само една жилищна сграда, площадка и водно огледало, като последните две не представлявали самостоятелни обекти на правото на собственост. Съгласно §5 на ДР към ЗУТ комплексно било застрояването в големите урегулирани поземлени имоти на група от сгради, които се разполагат свободно стоящи или допрени една до друга. Съгласно легалната дефиниция за големи урегулирани поземлени имоти същите са образувани от един или повече имота с площ не по-малко от 5 дка. Процесния имот не отговарял на тези изисквания за наличие на затворен жилищен комплекс, което се потвърждавало от становище на главения архитект на *** и от издадените разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация, които визирали жилищна сграда, а не комплекс от затворен тип. Разрешение за експлоатация на жилищна сграда било издадено през м. ***г., няколко месеца след влизане в сила на ЗУЕС.
Според ищеца термина комплекс, по отношение на процесната сграда съществувал само в сключените договори по чл.2 ЗУЕС.
Отделно от горното се излагат твърдения, че комплекса не е ограден изцяло с ограда и трети лица имат достъп до него. От лявата страна на комплекса , където се намирало свободно пространство за паркиране на автомобили и пред сградата нямало ограда и всички трети лица имали достъп до паркираните в имота автомобили и до сградата. В часовата зона от 20:00 часа до 08:00 часа нямало портиер, който да отговаря за достъпа на автомобили, както и за достъпа на трети лица до сградата, като през м. юни 2017г и на 23.04.2018г. били извършени две кражби – на микробус собственост на ответника и на лаптоп след разбиване на прозорец на лекия автомобил, в който се е намирал. Извършените кражби също потвърждавали, че за посочените части от имота няма охрана и контролиран достъп, което потвърждавало, че не се касае за жилищен комплекс от затворен тип.
Ищецът заявява, че освен това е налице неизпълнение на договорните задължения на ответника, в случай, че се приеме наличие на договорно отношение между страните и прави изявление за прекратяване на договора, поради неизпълнение от страна на ответника.
Въведени са също твърдения за наличие на неравноправни клаузи по смисъла на чл.143 от Закона за защита на потребителите (ЗЗП). Такива се явявало клаузите посочени в чл.5, чл.7, чл.13, чл.31 и чл.32 от договорите, според които размерът на годишната такса по договора се изчислявала според площта на притежаваните от ищеца имоти, таксата се дължала авансово без възложителят да има право да поиска отчет за изразходваните средства по управлението и стопанисването на сградата, прекратяването на договора било възможно само при съгласие на всички собственици в сградата, сред които попадал и ответника – насрещна страна по договора и била договорен необосновано висок размер на неустойка. Тези клаузи не били индивидуално договорени и поради това се явявали нищожни на основание чл.146 ЗЗП.
Ищецът моли за уважаване на предявените искове, прави искания по доказателствата и претендира присъждане на направените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, с който оспорва предявените искове като неоснователни.
Ответникът поддържа, че сградата „***” притежава всички белези на комплекс от затворен тип и управлението ѝ валидно и законосъобразно се извършва посредством сключени индивидуални договори между инвеститора „Б.М.“ ЕООД и всеки собственик на самостоятелен обект в сградата, какъвто се явявал и ищеца. Дали една сграда и територия можели да се подведат под понятието „ комплекс от затворен тип“ зависело от това дали същите отговарят на определените от законодателя предпоставки и характеристики, без такива да са поставени в зависимост от площта, върху която са разположени и броя на жилищните сгради. Сградата и прилежащия ѝ терен притежавали всички белези на „жилищен комплекс от затворен тип“ посочени в §1. Т.3 от ПЗР на ЗУЕС – налице бил отделен, ограден и обособен урегулиран поземлен имот; построена била жилищна сграда в режим на етажна собственост, в която имало поне 4 самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик; изградени били върху урегулирания поземлен имот сградата и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите в имота (водно огледало, помпено помещение, бетонна площадка и беседка, общи кътове за отдих в градината и във фоайето на сградата, общи соларни системи и др.; налице бил контролиран достъп за външни лица – извършван денонощно, чрез система за видеонаблюдение, СОТ, система за контрол на достъпа, бариера, контролирана от портиер и от собствениците с чип, портиер-пазачи с работно време на смени.
Съжденията в исковата молба преповтаряли мотивите на решение по в.т.д.№ 485/2016г. по описа на ВОС, с което било направено неправилно според ответника тълкуване на ЗУЕС.
Качеството инвеститор на ответното дружество се установявало от представените разрешение за строеж на жилищна сграда, със забележка от ***г. на главния архитект на община Варна за промяна титуляра по същото, както и с титула на собственост на закупения от дружеството недвижим имот, върху който то като главен изпълнител на строежа е изградило по стопански начин сградата и прилежащите ѝ съоръжения. Ответното дружество било собственик на целият прилежащ терен към сградата, което се установявало от представените писмени доказателства.
Още при изграждането на сградата било предвидено да се обезпечи по-различен, по-луксозен и по-сигурен за собствениците обект. Всички луксозни по вид СМР, системи и съоръжения били допустими по нормите на ЗУТ и към 2007г., когато е издадено разрешение за строеж на сградата и били изпълнени към 2009г., когато сградата е въведена в експлоатация, при действието на ЗУЕС. Следователно, валидно, при действащата към м.***г. нормативна уредба (ЗУЕС) бил сключен договорът за поддръжка и управление на общите части в комплекс от затворен тип, отговарящ на всички изисквания на ЗУЕС за такъв.
За жилищните комплекси от затворен тип не били приложими общите правила на ЗУЕС за управление и поддръжка на етажната собственост, а се прилагал специалния предвиден в закона режим и с индивидуален договор между собственика на самостоятелен обект и инвеститора се определяли разходите за управление и поддръжка. Поради това неоснователен се явявал доводът на ответника, че договорите са сключени в нарушение на императивната правна норма на чл.11 ЗУЕС и се явявали нищожни като противоречащи на закона.
Дори с договора да се засягало поддръжка на общи и прилежащи части върху терен, ведно с трайно прикрепени към него съоръжения, попадащи в режим на вертикална и хоризонтална етажна собственост, ищците не притежавали идеални части от правото на собственост върху тях, поради което не можело да черпят права от липсата на взето решение на етажната собственост за тяхното управление.
Ответникът оспорва твърденията, че комплексът не е ограден изцяло с ограда и трети лица имат достъп до него, както и че достъпът до него не се контролира в часовия интервал между 20:00 часа и 08:00 часа.
Изискването за контролиран достъп не включвало задължение за осигуряване на 24-часова жива охрана, което било по-типично за друг тип места за настаняване, различни от жилищни сгради. Ответното дружество наело лица на трудови правоотношения, които да изпълняват дейност по осигуряване контрола на достъп, отключват и заключват металните врати на градината, следят за влизащите в сградата лица и следят за състоянието и опазване на имуществото на общите части. Тези лица работели на смени от 08:00 до 20:00 часа, а през останалия часови интервал в денонощието, комплексът оставал също толкова недостъпен за трети лица. Ответното дружество закупило собствена система за видеонаблюдение, която изпълнявала функции по отношение контрола на достъпа до имота, както и осигурило СОТ и дейност по охрана на рисковите помещения на първите и последните етажи, като заплащало за своя сметка договорните възнаграждения по договорите с дружество с лиценз по ЗЧОД.
Контролът за достъп на външни лица бил ограничен от изградените метални огради и жив плет от три страни, а достъпът до градината бил допълнително ограничен от заключваща се метална врата. Влизането в сградата ставало само през централния вход, чрез система за контрол на достъп. Достъпът до подземния паркинг се осъществявал чрез бариера с чип и гаражна врата с чип, с периодично променящи се програмни кодове.
Неоснователни били и твърденията за наличие на неравноправни клаузи в договорите, тъй като ищецът не удовлетворявал изискването за потребител по смисъла на ЗЗП. Страните по договорите за поддръжка и управление били равнопоставени в договорните отношения. Специалния режим по чл.2 ЗУЕС не дерогирал органите на управление на ЕС по отношение вземане на решения от компетентността на ОС, различни от начина на управление и поддръжка на общите части, които се уговаряли с договор по специалния ред на чл.2 ЗУЕС.
Размерът на таксата по договорите не бил променян от 2009г., когато минималната работна заплата в страната била 180 лева, а към 2018г. е била в размер на 510 лева. Разходите за ток, вода и консумативи нараснали в посочения период с над 30%. Единствено пълната събираемост на таксата по договорите можело да обезпечи поддръжката на луксозния комплекс, което изцяло се обезпечавало единствено от ответника и от собствениците, които редовно и надлежно заплащали таксите по своите договори.
Не било налице и нищожност на договорите поради противоречие или заобикаляне на закона, тъй като договорът по чл.2 ЗУЕС дерогирал общите разпоредби на ЗУЕС за начина на разпределение на разходите на етажната собственост.
Ответникът моли за отхвърляне на предявените искове, прави искания по доказателствата и претендира присъждане на направените по делото разноски.
В открито съдебно заседание страните, чрез проц. представители, поддържат изложеното в исковата молба и отговорите по нея и претендират присъждане на направените по делото разноски.
СЪДЪТ,
преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
С
протоколно определение от 09.09.2019г. е обявено за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване:
Сключването
между тях на договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в
режим на етажна собственост в комплекс „***” на ***г.;
В
урегулирания поземлен имот е построена една жилищна сграда в режим на етажна
собственост и обслужващи я обекти – водно огледало, помпено помещение, бетонна
площадка и беседка, общи кътове за отдих в градината и във фоайето на сградата,
общи соларни системи и др.
Ответното
дружество е собственик на урегулирания поземлен имот, в който е изградена
сградата, както и то е било главен изпълнител на строежа на сградата.
Ответното
дружество притежава собствеността върху самостоятелен обект в сградата в режим
на етажна собственост.
Ответното
дружество е сключило трудов договори с
лица изпълняващи длъжността „портиер“ в сградата, които работят на смени в
часовия интервал от 08:00 часа до 20:00 часа.
Спорът
между страните е дали сградата, по отношение на която е сключен договор за
поддръжка и управление на общи части отговаря на изискванията в закона за
жилищен комплекс от затворен тип, както и дали договорите са нищожно на
посочените в исковата молба основания.
За
изясняване на фактическата страна на спора, доколкото съществува спор относно
фактите са събрани писмени доказателства, назначена е съдебно-техническа
експертиза и са допуснати гласни доказателства на страните.
От
събраните по делото доказателства се установява следното:
На
***г. между страните е сключен Договор за управление и поддръжка на общите
части на сграда в режим на етажна собственост. По силата на този договор,
ищцовото дружество възложило на ответното да осъществява дейности по управление
и поддръжка на общите части на Жилищна сграда с офисна част, построена въз
основа на Разрешение за строеж № *** от ***г. и Заповед № ***от ***г. по описа
на община ***, с административен адрес по кадастрална карта: ***, както и на
свободната дворна площ прилежаща към сградата. В договора е посочено, че
възложителя е собственик на самостоятелни обекти в сградата – Апартамент №*** с
площ от 128,92 кв.м. и Паркомясто №*** с площ от 21,83 кв.м. Възнаграждението
по договора е определено като годишна такса в размер на 7 евро на кв.м. сумарна
застроена площ от принадлежащите на възложителя самостоятелни обекти в сградата
или 1274.49 евро, без ДДС. Дейностите по управление и поддръжка, които
ответното дружество се задължило да осъществява по договора, съгласно чл.3 от
него включват: организиране и осигуряване на охрана на обектите, осигуряване на
реда за паркиране, техническа поддръжка на асансьор, вентилационна система на
общи части, ел. захранване и осветление на общи части и свободна дворна площ
прилежаща към сградата, води и канализация (сградна и дворищна) средства за
гасене на пожари, предоставяне за ползване на необходимото оборудване, в това
число, но не само: поливна система за градината, помпи, декоративно осветление,
оборудване за кътове за почивка вътре и отвън сградата, оборудване на
външно/вътрешно наблюдение и контрол на достъпа, както и обзавеждане на общи
части и декорирането им, организиране и заплащане на разноски за електроенергия
за общите части на сградата, организиране и заплащане на разноските за вода за
поддръжка на общите части на сградата и за свободната дворна площ прилежаща към
сградата, почистване и поддръжка на общите части на сградата (стълби, коридори,
портиерно помещение, сан. възли – зареждане на консумативи; почистване и
поддръжка на свободната дворна площ прилежаща към сградата, поддръжка на
тротоара пред сградата, поддръжка фасада, почистване на лед и сняг на
прилежащите към сградата площи. Към момента на сключване на договора едноличен
собственик на ищцовото дружество е бил „Б.м.“ ЕООД, а законен представител на
двете дружества е бил К.Б., гражданин на *** /л.45-48 и справка в Търговски
регистър/.
От
представено от ищеца удостоверение се установява, че в Район „***“ – Община ***
към ***г. не е постъпвало уведомление по чл.46 „б за органите на управление на
етажна собственост с адрес: гр.*** /л.54/.
С
исковата молба са представени становища от Главния архитект на Община ***, че
процесната жилищна сграда не представлява жилищен комплекс от затворен тип.
Тези становища не обвързват съда и не го освобождават от задължението му да
установи относимите към спора факти и въз основа на тях да изведе правни изводи
и разреши спора между страните, част от който е дали сградата отговаря на
изискванията в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС.
Ответното
дружество е представило писмени доказателства за установяване на изпълнението
на задълженията си по договора, както и такива в подкрепа на поддържаното
становище, че сградата представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла
на ЗУЕС.
Във
връзка с твърдението си, че в сградата и парцела, в който е построена е
осигурен контрол на достъпа на външни лица са представени писмени доказателства
за поставяне и поддръжка на бариера, доставка и монтаж на система за контрол на
достъпа и домофон, доставка и монтаж на система за видео наблюдение, ангажиране
по трудов договор на лица, които да изпълняват длъжност пазач-портиер в
сградата. Представените писмени доказателства няма да бъдат описвани и
обсъждани поотделно, доколкото по делото е назначена съдебно-техническа
експертиза и вещото лице в заключението си е дало подробно описание на
изграденото в имота и начина, по който се осъществява достъпа до имота и до
сградата.
При
изясняване фактическата страна на спора са ангажирани специални знания
посредством назначена съдебно-техническа експертиза.
Със
заключението си вещото лице представя комбинирана скица, върху която са
отразени имота, според действащата кадастрална карта, съществуващите огради,
контура на сградата, елементите на инфраструктурата и живия плет около имота.
От север процесния имот не е ограден, както и част от западната граница от
северозападния ъгъл до края на подземните гаражи. В техническия проект на
сградата е обособено място за портиер. На място то е преградено с дебела
стъклена врата и плот със стъклена витрина. Портиерното помещение е оборудвано
с компютър, монитор за видеонаблюдение, бутон за бариерата, за гаражната врата,
UPS устройства за интернета, бариерата, гаражната врата
и за видеонаблюдението, оптична система за интернет, санитарен възел, табло с
ключове за всички апартаменти. В комплекса е налице домофонна уредба, която
служи за осъществяване на достъп през централния вход на сградата. Домофонната
уредба действала чрез набиране на код или с чип, които били индивидуални за
всеки от апартаментите. Подходът към подземния гараж се осъществява през
бариера разположена на северозападния ъгъл на имота. Бариерата се контролирала
дистанционно от портиера в интервала от 08:00 до 20:00 часа, а през останалото
време от имащите право да ползват подземните гаражи. След преминаване през
бариерата можело да се достигне до метална ролетна врата на подземните гаражи,
както и до вътрешността на съседния имот № ***. Около сградата имало метална
ограда започваща от гаражната врата и завършваща с метален пешеходен портал до
границата с имот №***. Входа към подземните гаражи бил ограничен с метална
ролетна врата, която може да се отвори или от портиера или от някой от
ползвателите му. Тъй като разстоянието от бордюрната линия до съседния имот №***
била от 1.80 м. до 2.40 м., то при наличие на ограда по имотната граница нямало
да е възможно да се влезе с автомобил в гаража. Достъпът до вътрешния двор на
сградата се осъществявал от пешеходни портали намиращи се от западната, южната
и източната граници, които се заключвали. Налице били общо *** броя камери за
видеонаблюдение, от които *** вътрешни и *** външни. Вътрешните били
разположени в подземния гараж и във фоайето. На североизточния ъгъл на сградата
били разположение *** броя камери покриващи източната фасада, както и част от
паркоместата, намиращи се изток от главния вход на сградата и него самия. На
северозападния ъгъл на сградата имало три камери покриващи западната фасади,
изхода/входа към подземните гаражи на излизане от тях, паркоместата западно от
главния вход, както и самия него. Над входа за подземните гаражи имало
разположена *** камера, която покрива част от западната фасада и входа/изхода
на подземния паркинг на влизане. На южната фасада имало разположени две камери,
покриващи вътрешния двор. Данните от видеонаблюдението се съхранявали на
дисково устройство, позволяващо при нужда записите от денонощното
видеонаблюдение да се проследяват. Според проекта на сградата били предвидени 9
броя външни паркоместа. Тъй като поземления имот, в който е разположена
сградата достигал на север до улична регулация и паркоместа, не било възможно
при поставяне на ограда на имота от тази страна тези места да бъдат използвани.
На страните са допуснати и гласни
доказателства посредством разпит на по двама свидетели за всяка от страните.
Показанията на свидетелите съдържат противоречие дали в периода от 08:00 часа
до 20:00 часа при посещения в сградата от трети лица се записват техни данни от
портиерите. Това твърдение се явява неотносимо към спора по делото. Наличието
на контролиран достъп е една от предпоставките за определянето на определен
комплекс като такъв от затворен тип по смисъла на ЗУЕС. Съществуването на
такава тетрадка /регистър/ на посетителите в часовия интервал от 08:00 часа до
20:00 часа, както и извършването на кражби от автомобили паркирани в имота или
в близост до него не могат да променят извода за наличие/липса на контролиран
достъп до имота.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
Производството
по делото е образувано по искове за прогласяване нищожността на процесния
договор за поддръжка и управление на общи части поради липса на предмет, в
условията на евентуалност като сключен в заобикаляне на закона, а условията на
евентуалност и като накърняващ добрите нрави.
Липса
на предмет:
Предметът
на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено
поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия,
бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има
всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие
по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е
фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална
невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна
пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за
извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен
след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на
разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл.
89 ЗЗД).
Процесната
сграда, в която ищцовото дружество е собственик на самостоятелен обект не
отговаря на изискванията посочени в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. За наличието на
комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС е необходимо наличието кумулативно
на всеки от посочените в разпоредбата елементи на такъв комплекс - комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот; в него да са построени сгради в
режим на етажна собственост; в имота да са построени и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите; спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица. За наличието на жилищен
комплекс от затворен тип е необходимо съществуване на две или повече жилищни
сгради в режим на етажна собственост, както и осигурен контролиран достъп за външни лица,
които предпоставки не се установиха по делото. В поземления имот е построена
само една жилищна сграда, с което не е изпълнено изискването за наличие на две
или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост в комплекс от затворен
тип. Контролиран достъп означава да е ограничен или дори забранен достъпът на
лица, които не обитават обекти в комплекса, да ползват и да се намират без
разрешение на терена на комплекса. Както в терен, който е лична собственост, не
може да се влиза свободно, така не може да се посещава и да се ползват
съоръженията, които се намират на територията на затворения комплекс. Контролиран
достъп по смисъла на закона е налице за жилищната сграда и вътрешния двор към
нея, но такъв липса по отношение на целия поземлен имот, поради което и същият
не е обособен от съседните и не представлява жилищен комплекс от затворен тип. В
части от имота намиращи се северно и северозападно от жилищната сграда не се
установи да е ограничен достъпа на външни за комплекса лица – през поставената
в северозападната част на имота бариера достъп до имота получават, както
ползвателите в жилищната сграда, така също и лица ползващи съседния имот № ***.
Не е ограничен/забранен достъпа на външни за комплекса лица до паркоместата и
пространството северно пред сградата, както и до западната част от имота, която
не е видимо разграничена от съседния имот №***, което е видно от заключението
на вещото лице. По изложените съображения настоящия състав на съда намира, че
сградата, в която се намират самостоятелните обекти на ищеца и урегулирания
поземлен имот, в който е построена не отговарят на изискванията в ЗУЕС за
жилищен комплекс от затворен тип.
Предмет
на процесния договор е осъществяване на дейности по управление и поддръжка на
общите части на сградата, както и на свободната дворна площ прилежаща към
сградата. Факта, че въпросния комплекс не е от затворен тип, не води
автоматично до недействителност на процесният договор, поради липса на предмет.
Страните по сделката са постигнали съгласие по насрещните си задължения - възлагане
на определени услуги (организиране на охрана, техническа поддръжка на общите
части и свободната от застрояване площ, изграждане и поддържане в добро
състояние и текущо почистване на градина с поливна система, декоративно
осветление, оборудване на кътове за почивка вътре и вън от сградата,
обзавеждане и декориране на местата за общо ползване) срещу конкретно
договорена цена. Извършването на подобни услуги не е ограничено с особени изисквания
на закона по отношение на собствеността или статута на вещите, върху които
изпълнителят се задължава да въздейства. Такава услуга е допустимо да се
осъществява по отношение на всякакви обекти, предназначени по естество или по
воля на собствениците им за общо ползване дори и от трето за етажната
собственост лице. Липсва фактическо или правно ограничение за осъществяване на
уговорения между страните резултат – възмездно изпълнение и поддържане на
луксозна и сигурна среда за обитаване над обема на гарантираното от закона
ползване на терена от етажен собственик, притежаващ самостоятелен обект с
принадлежащо право на строеж. Престацията на изпълнителя е напълно възможна,
съответно и в тази част договорът не страда от сочения от ищеца порок. В този
смисъл Решение №381/25.05.2016г. по в.т.д.№ 458/2016г. по описа на ВОС и
Решение № 924/25.10.2019 г. по в.т.д. № 983/2019г. по описа на ВОС.
В
исковата молба са направени в условията на евентуалност искания за прогласяване
нищожността на договора като заобикалящ закона и противоречащ на добрите нрави,
което е възприето от съда при докладване на делото и следва да бъде обсъдено
наличието/липсата на тези твърдени от ищеца пороци на договора по реда, по
който са заявени.
Заобикаляне на закона е уредено като
самостоятелно основание за нищожност на договорите – чл. 26, ал. 1, пр. второ ЗЗД. То се отличава противоречието със закона по начина, по който се
осъществява забранения от закона резултат. При противоречието със закона
поведението на страните по сделката е в пряко нарушение на повелителна правна
норма. За да се осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва
да съзнават, че целят постигането на забранен или непозволен от закона резултат
чрез извършването на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не
противоречи на повелителните правила на закона. В този случай страните
извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни
резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на
която би противоречало на закона.
При
заобикалянето на закона участниците в сделката трябва да съзнават, че чрез
извършената сделка или поредица от сделки постигат цел, която законът не
позволява. Изследването и установяването на субективния елемент от фактическия
състав на нищожност на договор поради заобикаляне на закона за всеки конкретен
случай зависи от фактите по делото. В настоящия случай не се установи при
сключване на процесния договор страните по него да са търсели постигането на
цел, която законът не позволява.
Добрите нрави са морални
норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
(чл. 26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях.
Преценката за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави следва
да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, след
преценка характера на сделката, насрещните задължения на страните и
обстоятелствата, при които е сключен договора. При извършване на посочената
преценка настоящият състав на съда не намира за установено противоречие на
процесния договор с добрите нрави, което да води до нищожност на договора.
При
направен извод за неоснователност на исковете за прогласяване нищожността на договорите
на посочените от ищеца основания следва да бъде разгледана и последната
предявена в условията на евентуалност претенция – за прогласяване нищожността
на клаузите описани в чл.5, чл.7, чл.13, чл.31 и чл.32 от договора, като
неравноправни клаузи по смисъла на Закона за защита на потребителите.
Във
връзка с преюдициални запитвания по приложението чл.2, б."б" от
Директива 93/13 е формирана практика на Съда на Европейския съюз относно
понятието „потребител. Разпоредбата дефинира като „потребител“ всяко физическо лице, което
в качеството си на страна по договорите, предмет на директивата, участва поради
интереси, които са извън рамките на неговата търговска или професионална
дейност. При транспониране на директивата в националното ни законодателство е
даденото сходно определение на същото понятие в §13, т.1 от ДР на ЗЗП. Според
него, потребител е всяко физическо лице, което придобива стоки и ползва услуги,
които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност,
и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон действа
извън рамките на своята търговска или професионална дейност. Ищецът е търговско
дружество и няма качеството „потребител“ по смисъла на ЗЗП, поради което и тази
искова претенция се явява неоснователна и следва да бъде отхвърлена само на
това основание.
По
изложените съображение съдът приема, че страните са обвързани от валидно
правоотношение породено от процесния договор, макар и той да няма характера на
договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС. Договорът може да бъде развален от възложителя при
неизпълнение на поетите от ответника задължения по общия ред предвиден за
разваляне на двустранни договори в ЗЗД. Предмет на настоящето производство е
единствено нищожността на договора в цялост и на отделни негови клаузи на
посочените от ищеца основания, като предявените искове се явяват неоснователни
на посочените по-горе съображения.
С
оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК ответното дружество има
право на присъждане на действително направените по делото разноски. Направените
от ответника разноски са в размер на 700 лева, съгласно представения списък по
чл.80 ГПК и доказателствата по делото. Разноски в посочения размер следва да
бъдат възложени в тежест на ищеца.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения
от „***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** срещу „Б.м.“
ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** иск за прогласяване
нищожността на сключен между страните Договор за управление и поддръжка на
общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „***” на ***г.,
поради невъзможен предмет.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** срещу „Б.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** иск за прогласяване нищожността на сключен между страните Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „***” на ***г., като сключен в заобикаляне на закона.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** срещу „Б.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** иск за прогласяване нищожността на сключен между страните Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „***” на ***г., като накърняващ добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** срещу „Б.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление *** иск за прогласяване нищожността на клаузите описани в чл.5, чл.7, чл.13, чл.31 и чл.32 в сключен между страните Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „***” на ***г., като неравноправни по смисъла на чл.146 ЗЗП.
ОСЪЖДА ***“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище
и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „Б.м.“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и
адрес на управление *** сумата от 700 /седемстотин/ лева, представляваща
направени по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред
Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване на съобщението от
страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: