РЕШЕНИЕ
гр. София, 27.01.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І ГО, 26-ти с-в, в открито заседание на осми
декември две хиляди и двадесета година, в състав:
при секретаря Кирилка
Илиева, като разгледа докладваното от
съдията гр. д. № 16817 по описа за 2019
година и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.92 ал.1 вр. чл.79 ал.1 от ЗЗД, съединен с акцесорен
иск по чл.86 от ЗЗД.
Ищцата М.Г.А. твърди, че на 09.06.2017г. е закупила от ответника с нот.акт №1 т.VІІІ, рег.№ 13038, дело № 1035/17г. на
Нотариус М.Г. недвижим имот в гр.София,
представляващ апартамент от 87,04 кв.м. на ул.*******. При деклариране на имота
на 29.06.2017г. в данъчната служба ищцата е установила, че сградата, в която се
намира апартаментът, е със статут на архитектурно-строителен и художествен паметник
на културата с категория „местно значение“, обявен в ДВ., бр.40/78г. под № 454.
Ищцата сочи, че на 11.07.2017г. с приемо-предавателен
протокол владението на имота й било предадено от купувача. В протокола
последният изрично декларирал, че върху имота не съществуват претенции от трети
лица, кмет, данъчни служби, община и др. институции, както и че не съществуват
бъдещи финансови разходи на новия собственик , които не са заплатени от
предишния собственик. Продавачът декларирал също, че към датата на предаване на
владението за имота няма издадени влезли в сила или обжалвани заповеди на
основание чл.70 - 77 от ЗКН за имота и за сградата, които да препятстват или да
утежняват финансово новия собственик, както и АУАН и НП във връзка с имота и
стопанисването му, актове по реда на ЗАНН, предписания по чл.72 от ЗКН, водещи до
глоби и други финансови санкции. Уговорено е в случай на наличие на някое от
посочените обстоятелства, то продавачът дължи на купувача неустойка съгласно
п.ІІ и п.ІІІ от нотариалния акт. Ищцата посочва, че на 18.01.2019г. съседите й
в сградата започнали да получават покани за доброволно изпълнение на кмета на
СО, във връзка със Заповед от 27.06.2016г. Тя също получила такава, като й бил
указан 14 дневен срок за изпълнение на задължението, което продавачът Д.В. е
имал по отношение на имота. В поканата било записано, че заповедта ще бъде
принудително изпълнена по реда на ЗКН като върху имота ще бъде вписана законна
ипотека за вземанията на общината за направените от нея разноски по принудителното
изпълнение. Ищцата посочва, че продавачът не я е информирал за съдържанието на
Заповед от 27.06.2016г., умишлено премълчал статута на сградата и й е продал
имот , по отношение на който е имало влязла в сила заповед по чл.73 от ЗКН.
Последната е основание за налагане на ипотека върху имота на ищцата и създава
задължение на новия собственик да направи финансови разходи за реставрация и
консервация на фасадата и купола на сградата, която е паметник на културата. Твърди,
че ответникът е знаел, че заради
предстоящата реконструкция на сградата, вследствие на заповед от
27.06.2016г. на кмета на СО върху имота ще бъде вписана законна ипотека и при
неплащане на задължението имотът е щял да бъде изнесен на публична продан. За
да не загуби имота си, ответникът го е продал на ищцата , като е декларирал
неверни обстоятелства, че няма финансова тежест върху имота, както и че няма
производство по ЗКН. Посочва, че имотът не е бил атрактивен, бил е в лошо
състояние и цената не е била съобразена с последващи
финансови задължения за реставриране на фасадата на сградата, каквито твърдения
прави ответника. Ищцата твърди, че сумата необходима за СМР на сградата е
329 291, 76лв. с ДДС по представена оферта на дружество, което извършва
дейности по реставрации и консервации на сгради паметници на културата, и което
единствено се е съгласило да изготви количествено стойностна сметка за
разходите за ремонт на сградата. За ищцата финансовият разход от тази сума би
бил най-малко 37 934,41лв. Ищцата твърди, че е поканила продавача Д.В. и неговия баща, който
по време на продажбата е действал като пълномощник на сина си, да уредят
финансовото й компенсиране като купувач, предвид премълчаните обстоятелства
относно имота, но среща не се е състояла. Ищцата предявява срещу ответника иск
за заплащане на сумата 38 000лв., представляваща частична неустойка от
договорената такава между страните по п.ІІ и п.ІІІ от нотариалния акт за
покупко-продажбата на имота, поради това че имотът се е оказал паметник на
културата , за който е имало влязла в сила заповед по чл.73 и сл. от ЗКН, която
не е била изпълнена от ответника и е била съответно премълчана от него пред
ищцата. Ищцата претендира законната лихва върху тази сума от завеждане на
исковата молба и разноските по делото.
Ответникът Д.К.В. оспорва иска, както и твърденията,
изложени в исковата молба. Твърди, че е продал на ищцата жилище, което е било в
много добро състояние. Наложило се да го продаде, тъй като от 2012г. живеел в гр.Пловдив.
Твърди, че и пред свидетели на ищцата, вкл. и нейния процесуален представител
по делото, е било обяснено, че сградата, в която се намира апартаментът, е
паметник на културата, че е затруднено санирането на фасадата на сградата, тъй
като е необходимо съгласието на всички съсобственици и че продавачът е изплатил
дължимата сума по ремонта на покрива, който е бил извършен. Статута на
сградата, в която се намира процесния апартамент, е
публичен и достъпен за всеки. Посочва, че поради особеностите на сградата
предложил апартамента, в центъра на столицата, на минималната цена от
60 000лв. Сочи, че апартаментът е бил в добро състояние, ползван за офис. Посочва,
че на 6.06.2017г. сключил предварителен договор с ищцата за покупката на
апартамента, а на 9.06.2017г. апартаментът бил продаден окончателно с
нотариален акт. Посочва, че ищцата е имала възможност да се запознае със
ситуацията и ремонта на сградата, като на 25.01.2019г. ответникът получил
известие по телепощата с покана за разговор с ищцата.
От разговора между адвокатите на страните се установило, че ищцата имала
претенции за заплащане на пари. Оспорва твърдението на ищцата пред нея да е
декларирал неверни обстоятелства. Посочва, че ищцата не е направила никакви
разходи до момента, като твърди, че разходите по възстановяване на сградата ще
се поемат от Столична община или Министерството на културата. Посочва, че ако искът
бъде уважен би се получила абсурдната ситуация, ищцата да закупи апартамент в
центъра на София за 22 000лв., което би я обогатило неоснователно. Посочва, че
проблемите по фасадата и покрива са били очевидни при огледите на имота,
направени от ищцата, същите не представляват скрити недостатъци, били са
обсъждани многократно между страните и са намерили компенсация в изключително
ниската продажна цена. Оспорва издадения срещу него АУАН да има отношение към
ищцата. Посочва, че административно наказателната отговорност е лична и не може
да породи последици за ищцата. Посочва, че поканите за срещи са били некоректно
насрочени за кратък срок, които не са целели конструктивно уреждане на спорове,
а ултимативно искане да се получат неследващи се парични суми. Посочва, че
декларацията в приемо-предавателния протокол,
направена от баща му не го обвързва, тъй като е направено без представителна
власт. Моли съда да отхвърли предявения срещу него иск. Евентуално, моли съда да
намали размера на търсената неустойка в рамките от 1лв. до 1000лв. , толкова
колкото са платените от ищцата такси за тротоарно право и за държавни такси по
подадени от нея жалби пред съда. Претендира за разноските по делото.
Съдът, като взе предвид представените по делото
доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
На 6.06.2017г. ответникът Д.К.В., като продавач, и
ищцата М.Г.А., като купувач, са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в гр.София, р-н Възраждане, ул. „*******на
втори етаж, в дясно, със застроена площ от 87,04 кв.м. заедно с 11,52% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото за
сумата 136 900лв. Разноските по сделката е уговорено да се разделят
поравно. При сключването на предварителния договор продавачът Д.В. е бил
представляван от своя бащаК.В., съгласно представено
пълномощно.
На 9.06.2017г. страните са сключили окончателен
договор за покупко-продажбата на описания имот, обективиран
в нотариален акт № 1 т.VІІІ рег.№ 13038 дело № 1035/2017г. на Нотариус М.Г., район
на действие СРС, вписан под № 622 в регистъра на НК. Продавачът Д.В. е
декларирал, че е единствен собственик на имота, че върху имота няма учредени
вещни права в полза на трети лица, че имотът не е обременен с тежести, не е предмет
на реституционни претенции, или на особен залог, не е предмет на съдебен спор или
на изпълнително или обезпечително производство, не съществуват вещни или
облигационни претенции на трети лица, не е обект на наложена обезпечителна
мярка по ЗОПДИППД, че не е единствено и семейно жилище на продавача , както и
че продавачът не действа при условията на крайна нужда. Уговорена е отговорност
на продавача В. в случай, че декларираните от обстоятелства се окажат неверни –
той дължи на купувача А. връщане на продажната цена, както и заплащане на
неустойка в двоен размер. За тези суми е посочено, че купувачът може да се
снабди с изпълнителен лист срещу продавача на основание чл.417 т.3 от ГПК.
Страните са се споразумели владението върху имота да
бъде предадено на купувача най-късно до 11ч. на 14.07.2017г. Продажната цена за
имота при сделката е 60 000лв. Данъчната оценка на имота е
44 441,80лв.
Не се спори между страните, че сумата 60 000лв. е
действително уговорената продажна цена между страните и е платена от купувача
на продавача.
Не се спори също, че на 11.07.2017г. владението върху
жилището е предадено от купувача Д.В., действащ чрез своя пълномощник и бащаК.В., на купувача М.А.. Съставен е приемо-предавателен
протокол от 11.07.2017г. В него е вписано, че имотът се предава в добро
състояние, отчетени са показателите за водомера и електромера, предадени са ключовете.
Вписано е също, че продавачът декларира, че за предадения имот няма незаплатени
данъчни задължения,такса смет, режийни разходи за ток, вода, вноски към етажната
собственост. Декларирани са отново обстоятелствата за липса на тежести върху
имота или претенции на трети лица, посочени в нотариалния акт. Продавачът е
декларирал също, че към датата на предаване на владението за имота няма
издадени, влезли в сила или обжалвани до този момент заповеди на основание
чл.70 до чл.77 от Закона за културното наследство за имота и за сградата, които
да препятстват или финансово да утежняват новия собственик , както и АУАН и НП
от компетентните органи във връзка с имота и стопанисването му, както и актове
по реда на ЗАНН, предписания по реда на чл.72 от ЗКН, водещи до глоби и други
финансови санкции. Уговорено е, че в случай че някое от декларираните
обстоятелства се окаже невярно, то продавачът дължи на купувача неустойка
съгласно п.ІІ и п. ІІІ от нотариалния акт за покупко-продажба на имота №1 от
9.06.2017г. на Нотариус М.Г.. Подписалите протокола са декларирали, че
разполагат с валидна представителна власт, а в противен случай носят персонална
отговорност за поетите задължения.
Ищцата обяснява, че след подписването на нотариалния
акт декларирала имота в данъчната служба на Общината, където разбрала че
сградата, в която се намирал закупения от нея апартамент, е паметник на
културата. Поради това вписала в приемо-предавателния
протокол декларираните от продавача обстоятелства за липса на задължения за
имота по реда на ЗКН.
Със съобщение по телепоща от
24.01.2018г. ищцата е уведомила ответника, че на 18.01.2019г. съседите в сградата, в който се намира процесния закупен апартамент, са започнали да получават покани
за доброволно изпълнение от кмета на Столична община във връзка със Заповед от
27.06.2016г. , за която ответника е бил информиран още през 2016г. Ищцата посочва, че при продажбата на имота
ответникът е премълчал умишлено известни му факти и е декларирал неверни обстоятелства, поради
което по п.ІІ и п.ІІІ от нотариалния акт дължи на купувача неустойка. Отправена
е покана за разговори в 2 дневен срок, в противен случай ищцата е заявила, че
ще търси правата си по съдебен ред. Следва нова покана по телепоща
от 24.01.2018г. от ищцата до ответника със същото съдържание. Не се спори, че
среща между страните не се е състояла. Ответникът твърди, че негов адвокат се е
свързал по телефона с адвоката на ищцата, но среща не е имало.
По делото е представена заповед №
СОА16-РД09-937/27.06.2016г. на кмета на Столична община, с която на основание
чл.73 ал.3 и чл.76 от Закона за културното наследство /ЗКН/ собствениците на
апартаменти /вкл. и ответника/ в жилищната сграда на бул. ******* в гр.София са
задължени: 1. В 3 дневен срок от получаване на тази заповед да предприемат
мерки за обезопасяване на фасадата с мрежа; 2. В 10 дневен срок от получаване
на заповедта съгласуваната на 31.01.2013г. от Министерството на културата
проектна документация за ремонтно реставрационни работи по покрив и улични
фасади и саниране на вътрешни фасади към вътрешен двор на жилищно търговска
сграда с адрес гр.София, бул.******* да бъде внесена в Направление „Архитектура
и градоустройство“ СО за одобряване и издаване на разрешение за строеж; 3.
Срокът за изпълнение на СМР е 6 месеца от влизане в сила на разрешението за
строеж. В мотивите на заповедта е посочено, че сградата с административен адрес
гр.София, бул. ******* е декларирана като архитектурно - строителен паметник на
културата с категория „место значение“ /ДВ, бр.40/78г./. Същата е построена
през 1916г. от братя К. и З.за търговски и жилищни нужди. Описват се
архитектурните особености на сградата, вкл. и специфичната украса по фасадните
стени и наличието на купол, начина на изграждане на сградата. Посочено е също,
че състоянието на сградата е в незадоволително състояние – няма здрава мазилка
по фасадите, по-голямата част от пластичните декорации са компрометирани,
колоните към ул. „Пиротска“ са компрометирани в
долната си част, покривът и куполът са в незадоволително състояние. На
31.01.2013г. Министерството на културата е съгласувало проект за ремонтно -
реставрационни дейности по покрив и улична фасада и съниране
на вътрешната фасада към вътрешния двор на сградата. Посочен е и ред за
обжалване на заповедта.
Няма спор, че тази заповед е съобщена на собствениците
на жилища в сградата, вкл. и на ответника.
Тази заповед е предшествана от Разпореждане от
9.02.2016г. на кмета на р-н Възраждане, адресирано до всички собственици на
жилища в сграда, в което е разпоредено в срок от 7
дни да започнат да реализират съгласувания с Министерството на културата проект
за ремонтно-възстановителни и консервационни работи по покрив и улични фасади и саниране
на фасадите към вътрешен двор на сградата. На собствениците е напомнена
отговорността по чл.197 ал.7 от ЗУТ и чл.20 от ЗУЗСО. Съсобственик в сградата е
и самата СО.
Не се спори, че ремонтно-възстановителни работи по
фасадите и купола на сградата не са започнати от собствениците, независимо от
заповед № СОА16-РД09-937/27.06.2016г. на кмета на Столична община. Направен е
ремонт на покрива през 2015г., за който ответникът е заплатил следващата му се
част от разходите.
От представените протоколи от проведени общи събрания
на собствениците на етажната собственост на сградата до момента на продажбата
на имота между страните, става ясно, че необходимостта от
ремонтно-реставрационни дейности по сградата е обсъждана от собствениците на
имоти още през 2014г. Търсени са възможности за външно финансиране, но
неуспешно. На проведено Общо събрание на 18.02.2016г. съсобствениците са
обсъдили Разпореждане от 9.02.2016г. на кмета на р-н Възраждане. Посочили са,
че не могат сами да финансират ремонтните дейности, като са предложили на
съсобственика Столична община да извърши за своя сметка строително
ремонтните и реставрационните дейности,
а след това по съдебен ред да си получи дължимите от собствениците суми, вкл. и
чрез ипотекиране на имотите им. На това събрание представителите на СО са
заявили, че нямат такава практика /л. 429/.
През май 2016г. собствениците на жилища в сградата са обсъждали
възможността за обезопасяване на фасадите на сградата с поставяне на мрежа, за
тяхна сметка. На 8.06.2017г. /ден преди продажбата на процесния
имот/ е проведено поредно общо събрание на собствениците в сградата на бул. „********.
Обсъдена е отново необходимостта от обезопасяване на сградата, тъй като парчета
мазилка падат върху тротоара и застрашават здравето и живота на преминаващите
пешеходци. Взето е решение до края на м.юни 2017г. да се съберат оферти за
ремонт чрез съниране на източната стена на сградата и
стената и тавана на подколонното пространство.
Установено е по делото, че през 2019г. етажната собственост на сградата е
кандидатствала за финансиране на необходимите за извършване консервационно-реставрационни
работи по сградата по бюджетна програма „Опазване на недвижимото културно
наследство“ пред Министерството на културата. Видно от представените по делото
протокол от ОС /л.270/, жалби и молби става ясно, че активно участие по
подготовката на документите и по самото кандидатстване по тази програма, вкл.
обжалване отказа на Министерство на културата да финансира реставрацията на
сградата, е взела ищцата и адвокатското дружество, в което работи.
На 20.12.2019г. е сключен договор №
РД11-05-38/20.12.2019г. между Министерството на културата и професионалния
домоуправител на етажната собственост на сградата на бул.“******** за
предоставяне на финансова подкрепа за извършване на ремонтно - възстановителни
и реставрационни работи по покрив и улични фасади и саниране на фасади към
вътрешен двор на сградата в съответствие със съгласувания с Министерството на
културата проект от 31.01.2013г. Министерството
е предоставило финансова подкрепа в размер на 185 000лв. Според ищцата
този размер не е достатъчен за пълното възстановяване на сградата. Представя количествено стойностна сметка, изготвена от лизензирана фирма за фасадна реставрация и художествена
дейност за цялостната реставрация на фасадата и купола е необходима сумата
274 409,80лв. без ДДС. Същата фирма извършва ремонтните и възстановителни
дейности, финансирани от Министерството на културата. При сключване на договора
с Министерството на културата тази фирма е представила количествено стойностна
сметка за сумата 185 000,40лв. с ДДС. В хода на съдебното производство
ремонтът на сградата все още не е приключил. Не се спори, че ищцата не е
заплащала суми по възстановителните дейности на сградата. Посочва, че е заплатила
тротоарно право, разходи и такси във връзка с кандидатстването на проекта пред Министерството
на културата, обжалването на първоначалния отказ на Министерството на културата
да финансира възстановяването на сградата. Вложила е труд и нерви за осъществяването
на този проект. Счита, че предстои да вложи лични средства в ремонта на общите
части на сградата, тъй като Министерството на културата не финансира цялостното
възстановяване на сградата.
Сградата на бул. ******* е декларирана като паметник
на културата от местно значение, като това е обявено в ДВ бр.40/1978г., под №
454.
По делото са събрани гласни доказателства от две групи
свидетели.
Свидетелите , водени от ищцата, установяват следното:
Св.Лидия Л. си спомня, че била заедно с ищцата при
огледа на апартамента. Показал им го бащата на собственика. Казал им, че
апартаментът се ползва за офис, действително това било така. Апартаментът не
бил в добро състояние, изглеждал много зле, дори нямало контакти. Имало
зазидана тераса, стените в стаите били с много стари тапети, нямало
електричество. Свидетелката не видяла вода, но знае, че ищцата е поставила
тръби. Твърди, че при изповядване на сделката при нотариуса, помощник
нотариусът попитал дали това не е паметник на културата, а продавачът отговорил
отрицателно. Никъде в документите не е пишело, че сградата е паметник на
културата. Знае, че ищцата е извършила много сериозен ремонт, свалили тапетите
заедно. Свидетелката давала на заем пари на ищцата , за да плати за ремонтните
работи. Фасадата била в много лошо състояние. Ищцата питала за нея, но и казали
че фасадата ще бъде ремонтирана и за това нямало проблем. Посочва, че цената на
апартамента записана в нотариалния акт е действителната и отговаряла на
окаяното вътрешно състояние. Ищцата дала значителна сума пари, за да го пригоди
за живеене. Свидетелката посочва, че заедно с ищцата ходила на огледи и на
други апартаменти. Те били по-скъпи, но нямали нужда от ремонт и били
обзаведени.
Св.И.П., съсед на ищцата, живее в сградата от 20 г. Установява,
че ответникът никога не е живял в
сградата. Апартаментът се ползвал от две фирми още от началото, чийто фирмени
табелки били поставени на вратата. В апартамента идвали клиенти непрекъснато.
Самата свидетелка знае, че сградата е паметник на културата от домоуправителя,
който й казал преди да закупи апартамента. Всички собственици правили ремонт на
входа, на подпокривното пространство. Сочи, че
ответникът не искал да инвестира пари в ремонти и саботирал тези неща. Спомня
си, че през 2016 или 2017г. имало много публикации в медиите че сградата е
опасна, че не се поддържа, били наложили глоби на собствениците от по
10 000лв. Главният архитект ги предупредил, че ако не спазят срока за
ремонт на сградата, общината ще ремонтира и реставрира цялата сграда и ще им
ипотекира апартаментите. След това свидетелката получила втора заповед от
общината за предприемане на действия по ремонтиране на сградата. Показала я на
ищцата, която била вече собственик. Тя й казала, че за първи път научава за
това и ще го обсъдят следващите дни. Твърди, че Д.В. е бил запознат с това.
Знае за текущия ремонт на фасадата на сградата. Твърди, че куполът и стените
към двора няма да се ремонтират. Посочва, че е имала конфликт със семейството
на ответника заради ремонт на покрива. Твърди, че същият е бил некачествен,
поради което тя отказала да плати. Последствие била осъдена да плати нейните
разноски по този ремонт. Посочва, че ищцата е успяла да намери финансиране по
програма на Министерството на културата.
Св.И.Б., също съсед на ищцата, установява, че апартаментът
се е ползвал за офис, не бил поддържан и имал нужда от ремонт. В последните две
години покривът на сградата не бил ремонтиран. Посочва, че Министерството на
културата ще ремонтира само двете фасади към бул. „Христо Ботев“ и към ул. „Пиротска“. Покривът имал нужда от ремонт. Куполът бил пред
разпадане. Но съседите не искали да дават пари за ремонт.
Свидетелите , водени от ответника, установяват
следното:
Св. Кирил Щерев, колега на бащата на ответника,
установява, че ответникът бил ученик когато с финансовата подкрепа на баща си,
придобил процесния имот. До 1998г. правили ремонт на
апартамента, за да бъде пригоден за офис. Ответникът заживял през 2013г. в
Пловдив и решил да продаде апартамента, защото му трябвали финансови средства.
Но до 2017г. не успели да го продадат. През м.май 2017г. една брокерка довели ищцата и адв.Т. в
офиса на оглед. Твърди, че брокерката била обяснила
на ищцата, че сградата е паметник на
културата. В разговора споменали, че е престижно да се живее в такава сграда,
че не се плаща данък сгради. Ищцата и адв.Т.разгледали
цялата постройка, питали за шума от трамваите. Казали, че ги притеснява лошия
вид на фасадата, че сградата е паметник на културата и че се намира в такова
лошо състояние. Два-три дена по-късноК.В. го помолил
да присъства на среща в офиса на ищцата и адв.Т. ***.К.носел
документите за апартамента - нотариалния акт за собственост и копие на ДВ.
Разбрали се да подготвят необходимите документи за покупката му. След няколко дниК.го помолил да остане в офиса, защото ищцата щяла да
дойде на среща да си изяснят нещата. На тази среща присъствал само свидетеля.
Ищцата и адв.Т. разгледали отново апартамента,
говорили къде ще бъде детската стая, как ще ремонтират кухнята. Питали дали
може да се намали цената. Свидетелят им отговорил , че не е упълномощен за
това, но ще предаде искането им на ответника и на баща му. Спомня си, че имали
много кратък период да се изнесат от апартамента. Знае, че са имали различни
предписания от общината да оправят фасадата на сградата, имало наказателни
постановления, които после отпаднали. Твърди, че ищцата и адв.Т.
са били информирани за заповедта на кмета на Столична община от 2013г., но те
казали, че са адвокати, че ще се справят. Досежно
състоянието на апартамента го описва като поддържан и нормален за офис работа.
Имало ламинат по подовете, тапети по стените или боя,
топла и студена вода, бойлер, душ, кабел за интернет. В сградата ремонт бил
правен през 2012г. заради теч по стълбите. През 2015-16г. отново бил правен
ремонт, останало купола да се направи.
Св. В.К., съдружник на майката на ответника, посочва, че
апартамента го ползвали за офис. Когато бил закупен бил в лошо състояние и 6
месеца правили ремонт, нямало баня. Поставили тапети по стените, които после
освежавали с латекс. Подът бил с масивно дюшеме, изциклили
го и поставили отгоре ламинат. През 2013г. ответникът
Д.В. се оженил и се преместил да живее в Пловдив. Решил да продаде апартамента,
но не се появили купувачи. Отначало Д.търсел цена от 1200 евро на квадрат, но
постепенно намалил цената. През май 2017г. брокерката
се обадила, че ще води клиенти. Дошла с
ищцата и адв.Т.. Били допълнително запознати, че
сградата е паметник на културата. При огледа питали за всичко – за пода,
банята, вибрации от трамваите, шума, взели размери на прозорците. Говорили
колко трудно е да се стопанисва грижовно паметник на културата, всичко следвало
да се извършва с решение на етажната собственост и след разрешение на общината.
Знае, че фасадата на сградата не е ремонтирана. Сградата е на 70 г. и не била в
добро състояние. Свидетелят разглеждал с ищцата
сградата отвън, от към страната на бул.“Христо Ботев“, която била доста
зле. Знае, че 3-4 дни по-късноК.В. и К.Щ.били на
среща в офиса на ищцата и адв.Т.да уточнят
документите, които трябвало да се набавят. След 2-3 дниК.В.
помолил свидетеля да отиде с него в офиса на ищцата и да занесе документите.
Носили документи за данъчна оценка, гражданско и семейно състояние, скица,
копие от ДВ, че сградата е обявена за паметник на културата, копие от заповед
на кмета на общината от 2016г. Знае, че сградата е ремонтирана само отвътре –
стълбище, антре и 2 пъти покрива. Собствениците не са покривали текущите
ремонти, тъй като се събирали наеми от два магазина и с тях се плащали
разходите. Предварителният договор с ищцата бил подписан на третата среща,
когато били в нейния офис. Свидетелят чел договора, цената била 130 000лв.
Впоследствие знае, че ищцата и адв.Т. били притеснени
за цената на ремонта на фасадата и вероятно цената била намалена, но свидетелят
не знае подробности. Последната им среща била при предаването на апартамента. Там
билиК.В. и свидетеля. Дошли ищцата и адв.Т., носели проемо-предавателен
протокол, който бил доста обемист. Апартаментът бил напълно празен. Записали
показанията на водомера и електромера, предали ключовете и си стиснали ръцете.
Въз основа на така възприетата фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
Ищцата претендира частична неустойка на основание пар. ІІ и пар.ІІІ от сключения с
ответника договор за продажба на имот.
Съгласно чл.92 ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението без да е необходимо те да се доказват.
В съдебната практика се приема, че неустойката е
проявление на договорната свобода на страните по чл.9 от ЗЗД и че с нея страните уговарят предварително размера
на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни
своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите,
настъпили от неизпълнението. Неустойката е винаги форма на договорна
отговорност.
За да се реши поставения пред съда правен спор трябва
да се установи на първо място дали ответникът е неизправна страна по договора
за продажба на имот, сключен с ищцата.
Събраните по
делото доказателства установиха, че ответникът е бил собственик на процесния апартамент, прехвърлил е собствеността на ищцата,
предал е владението в уговорените срокове. Апартаментът не е бил обременен с
вещни права, не е бил предмет на реституционни претенции или на особен залог,
не е предмет на спорове, не са налице всички други условия , изброени подробно
в пар. ІІ от договора.
Установи се, че апартаментът се е намирал в сграда,
обявена за паметник на културата от местно значение, като този статут на
сградата е бил публично оповестен чрез ДВ, бр.40/78г. Установи се също, че
фасадата на сградата от построяването й не е била ремонтирана, намирала се е в
много лошо състояние. Представлявала е заплаха за пешеходците, тъй като
орнаменти и мазилка падали на тротоара. Собствениците на апартаменти в сградата
са били многократно предупреждавани от Общината да ремонтират и възстановят
фасадата на сградата, но такъв ремонт не е бил извършван. Установи се също, че
през 2016г. кметът на Столична община е издал заповед по чл.73 ал.3 от
ЗКН. Няма доказателства кога точно е
влязла в сила тази заповед, но се установи че е влязла в сила. Няма издадена
заповед на кмета по чл.76 от ЗКН.
Ищцата твърди, че при закупуването на имота не е
знаела, че той се намира в сграда, обявена за паметник на културата, както и че
Кметът на общината е издал заповед по чл.73 ал.3 от ЗКН, с която задължава
собствениците да извършат възстановителните и ремонтните дейности по фасадата и
покрива на сградата. Твърди, че цената на имота е съобразена с неговото лошо
състояние, а не със съществуващите задължения за собственика на имота да
заплати ремонта на фасадата.
Ответникът от своя страна твърди, че е намалил цената
на имота именно поради съществуващите задължения за ремонта и поддръжката на
сградата, че е съобщил на купувачката, че сградата, в която се намира имота, е
паметник на културата и че задължение на собствениците е да я поддържат.
Статутът на сградата, в която се намира закупеният
апартамент, е публично известен и достъпен, тъй като е публикуван в Държавен
вестник. Твърдението на ищцата, че ответникът е укрил този факт, не може да
бъде прието. И без специални знания, с просто око е видно, че сградата е
уникална по своята архитектура, строена е в миналия век и е различна от
останалото строителство, характерно за гр.София. При проверка, може да бъде
установено, че същата е паметник на културата, съответно могат да бъдат
установени какви са правата и задълженията на собствениците на такива имоти по
ЗКН.
Укрил ли е ответника, че в тежест на собственика на
апартамента е да участва във възстановяването на фасадата и купола на сградата,
заедно с останалите собственици, в размер съответен на ид.ч.
от общите части на сградата.
Това задължение на всеки собственик в сграда, паметник
на културата, е изрично уредено в ЗКН. Състоянието на сградата е видно за
всеки, който преминава покрай нея. Не се спори, че фасадата не е ремонтирана от
построяването й през 1916г. /тази година е посочена в заповедта на Кмета от
2016г./. Мазилката е падала през годините и не е останало почти нищо, някои
орнаменти по фасадата липсват, боята е олющена. Св. П. установява, че през 2016
или 2017г. е имало публикации в медиите и репортажи по телевизията за опасността
от тази сграда. Ищцата е направила два огледа на имота преди да го закупи.
Видяла е състоянието му отвътре и отвън. Съгласила се е с това състояние. Досежно фасадата на сградата е било видно, че тя трябва да
се ремонтира и че това предстои. Не може да се очаква продавачът да поеме
бъдещия ремонт на сградата. Установи се, че той е платил извършеното по
сградата до момента на продажбата – ремонти по стълбището, входа и покрива.
Бъдещите ремонти са в тежест на собственика на имота, към момента когато се
извършва ремонта. Съдът не установи ответникът да е в неизпълнение на
задълженията си по договора за продажба на имота, нито да е действал
недобросъвестно. Съгласно предварителния договор цената на имота е била
уговорена между страните на 136 900лв. При сключване на окончателния
договор тя е била намалена на 60 000лв. Намалението е съществено като се
има предвид местоположението на имота, разположението му в сградата и неговата
площ. Цената е под пазарната, като за това заключение на съда не са необходими
специални знания. Тази цена не може да се оправдае с лошото състояние на имота
вътре. Твърдението на св.Л., че имотът е бил в окаяно състояние, без ток и вода,
се опровергава от останалите събрани по делото доказателства, поради което
съдът не кредитира показанията на този свидетел. Установи се, че имотът се е
ползвал като офис и достъп до него са имали и клиенти. При предаването на имота са отчетени
показателите на електромер и водомер, представени са фактури за платен ток и
вода. Следователно в имота е бил снабден с ток и и вода. Безспорно ползването
на помещение като офис изисква ремонтни дейности по трансформирането му в
жилищно, съобразно изискванията на новия собственик. Разходът за бъдещ ремонт
не може да се отрази съществено на продажната цена. А същата е намалена с 57%
от първоначално уговорената в предварителния договор. С оглед на това съдът
приема, че продавачът, ответникът, е намалил първоначално уговорената продажна
цена именно поради съществуващите задължения за собственика на имота да участва
в ремонта и възстановяването на фасадата и купола на сградата в размер
съответен на собствените му ид.ч. от общите части на
сградата, като е бил наясно, че този ремонт е много по-скъп от ремонта, който
се прави за ремонт на фасадата и покрива на сграда, която не е паметник на
културата. Не се установи ответникът да е бил недобросъвестен при изпълнението
на задълженията му по договора с ищцата, респ. не се установи той да не е
изпълнил задълженията си по този договор.
Поетите от бащата на ответникаК.В.
задължения в приемо-предавателния протокол не могат
да обвържат ответника, тъй като същият не е имал представителна власт да поеме
такова задължение от името и за сметка на ответника. Към 2011г. когато
ответникът е упълномощил баща си по вписаното в приемо-предавателния
протокол пълномощно от 7.03.2011г. не е имало заповеди на кмета по чл.73 ал.3
от ЗКН. Отделно от това, за съда възниква съмнение далиК.В.
е знаел и е бил наясно какво точно означава текста „няма издадени, влезли в
сила или обжалвани до този момент заповеди на основание чл.70 до чл.77 от
Закона за културната наследство за имота и сградата, които да препятстват или
финансово да утежняват новия собственик“. Изписването на правното основание за
издаване на заповедта без допълнителен обяснителен текст какви са последиците
от тази заповед, поставят под съмнение далиК.В. е
разбрал, че се касае за заповедта на кмета на СО от 2016г. Този момент обаче не
е правно релевантен за спора. Правни последици от декларираното в приемо-предавателния протокол за ответника не са настъпили.
Отделно от това, наличието на заповед по чл.73 ал.3 от ЗКН не е свързано с
конкретни парични задължения за собственика, нито пък означава, че следва
издаване на заповед по чл.76 от ЗКН. От приложените по делото публикации, които
не се оспорват от страните, става ясно, че Столична община до 2017г. не е
ползвала мярката по чл.76 ал.5 от ЗКН. Дори и да е имало разговори в този
смисъл между представители на СО и собствениците на жилища в процесната сграда /за каквито споменава св.И.П., то към
момента на продажбата на апартамента такава заповед не е била издадена.
По принцип неустойка може да се претендира и без да са
настъпили вреди за кредитора, ако е налице неизпълнение от страна на длъжника
/така Решение
№ 65 от 14.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 589/2008 г., II т. о., ТК/. В този
случай неустойката е санкция
за неговото неизпълнение. Неизпълнение на ответника не се установи. Не се
установиха и настъпили за ищцата имуществени вреди. Засега средствата
по възстановяване на сградата се плащат от данъкоплатците, чрез Министерството
на културата. Вероятно и куполът, като част от специфичния архитектурен облик
на сградата, ще бъде възстановен по този начин. Сочените от ищцата нерви, загубено
време, напрежение по кандидатстването по програми, по обжалването на отказите
на Министерството на културата и други, се свързват с търпени неимуществени
вреди. Неимуществени вреди от договорна отговорност могат да се претендират,
съгласно ТР № 4/12г. по тълкувателно дело № 4 по описа за
2012 г. на ОСГТК , но такава претенция няма. Тук съдът напомня и старото
правило „Собствеността тежи“. Притежаването
на имот е свързано винаги с разноски и разходи по поддръжка.
Тъй като ищцата претендира неустойка на основание неустоичната клауза по п.ІІІ от нотариалния акт за продажба
на имота, подписан между страните, съдът намира за нужно да добави и
следното:
Безспорно се приема в съдебната практика, че с
разпоредбата на чл.92 ал.1 от ЗЗД
законодателят е уредил две от функциите на неустойката - обезпечителна и обезщетителна. Приема се също, че като форма на договорната
отговорност неустойката има и санкционна функция, която макар и неуредена
изрично от закона е допустима предвид договорната свобода по чл. 9 от ЗЗД и
границите на същата. Тази наказателна функция на неустойката намира приложение
тогава, когато размерът на същата е по- голям от размера на претърпените от
кредитора вреди, а неин коректив е както предвидената в чл.92 ал.2 от ЗЗД
възможност за намаляването при прекомерност, когато е неприложима забраната по
чл.309 от ТЗ, така и възможността за прогласяването й за нищожна при
несъответствие с добрите нрави - морална категория, съпътстваща развитието на
обществото на даден негов етап / така и Решение № 112 от 2.12.2013 г. на ВКС по
т. д. № 426/2012 г., II т. о., ТК /.
В п.ІІІ от нотариалния акт страните са уговорили, че в
случай, че декларираните от продавача обстоятелства по п.ІІ се окажат
неистински, то продавачът дължи на купувача връщане на продажната цена, както и
неустойка в двоен размер на същата, като продавачът е заявил, че тази неустойка
не е прекомерна, както и че при настъпването на посочените обстоятелства,
купувачът има право да се снабди с изпълнителен лист срещу продавача на
основание чл.417 т.3 от ГПК.
Тъй като декларираните обстоятелства по п.ІІ са широки
по обхват и не всички от тях са свързани със загубата на имота за купувача ,
може да се приеме, че уговорената неустойка не е свързана с реално настъпили за
купувача вреди. Уговорената по този начин неустойка безспорно отговаря на
присъщата й съгл. чл.92 ал.1 от ЗЗД обезпечителна функция, доколкото е
предназначена да стимулира изпълнението на поетите от продавача задължения.
Съпоставена обаче с размера на задължението, чието изпълнение обезпечава, и със
стойността на очакваните вреди от евентуалното неизпълнение на задължението да
се прехвърли собствеността върху имота, неустойката излиза извън другите две
обичайни нейни функции – обезщетителна и санкционна. Предвидено е санкциониране на продавача
с връщане на продажната цена в троен размер. В същото време липсва насрещно
уговорена отговорност за купувача при забава на плащането на цената напр.
Налице е както несъответствие в отговорността на страните в случай на
неизпълнение на задълженията им, така и
прекомерна по размер отговорност за продавача, която би довела до недопустимо
обогатяване на купувача за сметка на продавача. Тази клауза за неустойка
противоречи на основния принцип за справедливост и добросъвестност в гражданските
правоотношения и накърнява добрите нрави. Според указанията в т. 3 от
Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК
на ВКС, неустойката следва да се приеме за нищожна на основание чл. 26 ал. 1
пр. 3 от ЗЗД тогава, когато единствената цел, за която е уговорена, излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. В решението е признато служебно правомощие на съда да следи
за съответствието на клаузата за неустойка с добрите нрави и принципа за
справедливост в гражданските и търговските правоотношения, предвид значимостта
им за действителността на договора и на отделните негови клаузи. Фактът, че неустойката е уговорена от двете страни
няма значение при преценката на
валидността на неустойката. Валидността на неустойката зависи от
съответствието й на императивните норми на закона и на добрите нрави, в
частност на принципа за справедливост и добросъвестност в гражданските и
търговски правоотношения. Съдържащата се в пар.ІІІ от
нот.акт за продажбата на имота неустойка е нищожна на основание чл. 26 ал.1 пр.3 от ЗЗД.
Предявеният иск за заплащане на неустойка следва да се
отхвърли поради липсата на установено неизпълнение от страна на ответника.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК на ответника се следват
разноските по делото. Същият претендира разноски за адвокат по списък в размер
на 4200лв. Ищцата оспорва размера като прекомерен, сочи и, че липсват
доказателства за действително плащане на адвокатския хонорар.
Представеният
по делото договор за правна защита и съдействие установява действително
плащане в брой на адвокатски хонорар в размер на 4000лв. /л.88/. Съдът приема
възражението на ищцата за прекомерност на адвокатския хонорар. Същият следва да
се намали до размерът адвокатско възнаграждение, определен по реда на чл.7 ал.2
т.4 от Наредба №1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения –
1670лв. Съдебните заседания по делото са три, но адв.М.
се е явил на две от тях, поради което не се следва допълнително възнаграждение
за явяване в съдебно заседание по реда на чл.7 ал.9 от ГПК.
При този изход на делото, ищцата няма право на
разноски.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от М.Г.А., ЕГН **********, адрес *** против Д.К.В., ЕГН **********, с адрес ***
иск по чл.92 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 38 000лв., представляваща
частична неустойка, договорена по п.ІІ и п.ІІІ от нотариален акт №1 т.VІІІ,
рег.№ 13038, дело № 1035/17г. на Нотариус М.Г., ведно със законната лихва от
23.12.2019г. до окончателното изплащане, като неоснователен.
ОСЪЖДА М.Г.А., ЕГН
********** да заплати на Д.К.В., ЕГН ********** сумата 1670лв. разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: