Определение по дело №701/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

и за да се произнесе взе предвид следното:

Делото е образувано въз основа на депозирана пред съда искова молба от Г.П.Я.- Х., САК, като пълномощник на О. Е., роден на ...г., гражданин на Република Л., притежаващ паспорт № ..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: 53 Ф.К., М., С., ... Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия и Т. О., гражданка на Република Л., родена на ...г., притежаващ паспорт № ..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: 53 Ф. К., М., С., ...Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия, с адрес на призоваване: град С., ..., бел.”Б.” № ..., . 7, офис ..., срещу “. Р. И. К. 2” Е., ЕИК ..., регистрирано по ф.д. № ...г. в ТР в Софийски градски съд, със седалище и адрес на управление – град Р. .., ул. „С. Н.” № ..., Община Р., област Благоевград, представлявано от Управителя Д.Ч.П.

Предявени са искове с правно основание чл.87 ал. 2 във вр. с ал. 3 от ЗЗД и чл. 55 от ЗЗД.

Исковата претенция се основава на следните фактически твърдения, изведени от обстоятелствената част на исковата молба:

Твърди се, че на 12.06.2009г. между ищците - Т. О. и О. Е., като съпрузи купувачи и ответното дружество- 'М.Р. И. К. 2" Е.- като продавач е сключен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №... .../ по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр.Р., област Благоевград, одобрени със Заповед ...r. на Изпълнителния директор на АК, с адреегр.Р., пощенска кутия ..., м."Б.", блок ... /едно буква „ай" латинско/, етаж 3 /трети/, ап. 303 /триста и три/, с предназначение: жилище, апартамент, разположен в секция 11 /едно римско буква „ай" латинско/на 3 /трети/ етаж, кота + 8,55 м./плюс осем цяло и петдесет и пет стотни метра/, находящ се в сграда с идентификатор № ... /.../ в апартаментен комплекс „С.М.", който комплекс представлява "Жилищни сгради - секции - I-A, I-B, I-C, I-D, I-E, I-F, I-G, I-H, И, I-J, I-K, I-L", построен съгласно разрешение за строеж № ...г. на Главния архитект на Община Р. в поземлен имот с идентификатор № ... /.../ с адрес на имота гр. Р., „Б.Б.", с площ от 27 928 кв.м. /.../, при съседи на имота: имот с идентификатор № ... /.../, имот с с идентификатор № .../.../, имот с идентификатор № ... /.../ и имот с идентификатор № ... /.../ и който апаратмент съгласно одобрения архитектурен проект представлява АПАРТАМЕНТ №... /едно римско буква „ай" латинско триста и три/, с площ по кадастрална схема и площообразуване 34.20 /.../кв.м., състоящ се от: предверие, кухня, дневна/трапезария/спалня, тераса и баня с тоалетна, ведно с 3.04% /три цяло и четери стотни процента/ идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7.91/седем цяло и деветдесет и една стотни/кв.м. и 0.10% /нула цяло и десет стотни процента/ идеални части от правото на строеж върху поземления имот, при съседи по одобрен архитектурен проект: Апартамент ... //едно римско буква „ай" латинско триста и две/, коридор, Апартамент II 304/едно римско буква „ай" латинско триста и четири/ и двор и при съседи по схема: на същият етаж: обект с идентификатор ... (...) и обект с идентификатор ... (...), под обекта - обект с идентификатор...(...), над обекта - обект с идентификатор ... (...). Твърди се в исковата молба, че имота е придобит от ищците чрез сделка, инкорпорирана в Нотариален акт № 137, т. II, per. № 1943, дело 301/2009г. на Нотариус Н. М., № 494 - Районен Съд гр. Р., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № 1, т. XIV, дело 2584 от 12.06.2009г., като собствеността е прехвърлена от продавача на купувача, срещу заплащане на продажна цена за имота в размер на 67 618.46евро с включен ДДС, която видно от отбелязването в самия нотариален акт, е била заплатена изцяло от купувачите в момента на изповядването на сделката.

Твърди се още в обстоятелствената част на исковата молба, че с подписания преди това Предварителен договор за покупко продажба на гореописания в исковата молба недвижим имот, от 17.12.2007г., страните са се договорили, че заплащането на договорената цена, ще включва пълното изграждането на обекта и въвеждането му в експлотация. Тъй като към момента на сключване на договора за продажба, имота е бил на етап „груб строеж”, в т. 5 от Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., № 494 - Районен Съд гр. Р., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г., ответника “. Р. И. К. 2” Е., се е задължил да снабди купувачите с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на Апартаментен комплекс „С. М.”, издадено на основание чл.177 ал.3 от ЗУТ, в срок от 7 месеца, от датата на която е издаден Акт образец 15. Сочи се от ищците, че тъй като Акт образец 15 е бил издаден на ...г., по предвидения в посочената разпоредба на нотариалния акт срок е изтекъл на ...г. , но и към момента на депозирането на исковата молба пред съда, сградата не е въведена в експлоатация, като забавата за това основно задължение на продавача тече вече повече от 2 години. Това дава основание за доводи от ищцовата страна, че строителството на процесната сграда е напълно преустановено и замразено, което е било установено и от ищците, при проверката им за това как се извършва строителството на Апартаментен комплекс „С. М.”.

Сочи се още в исковата молба, че в края на 2012г. е било получено от ищците писмено предложение от продавача “. Р. И. К. 2” Е., за замяна на продадения вече недвижим имот, с друг такъв собственост на ответника по настоящото дело, който вече е въведен в експлоатация, но за другия имот на купувачите било предложено продажба, срещу заплащане на много по- висока цена и ищците отказали предложената им замяна.

Правните съображения за исковата претенция са основани на твърдяното с исковата молба неизпълнение на едно от основните задължения на Продавача по подписания договор за продажба, визирано и в т. 5 от Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., № ..., да въведе в експлоатация сградата в която се намира закупения от ищците имот до 01.07.2009г., като продавачите са изпаднали в забава, която тече вече повече от 4 години, като поради спиране на строителните работи, не е ясно кога дружеството ответник ще може да изпълни това свое основно задължение по сключения договор.

Правното основание за предявения пред съда иск, ищците по делото- Т. О. и О. Е., чрез своя пълномощник адв. Я.- Х., обосновават на твърдението си поради виновното неизпълнение на поетите с договора задължения от продавача, налице са предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87 ал.2 и ал.3 от ЗЗД. За искането си, ищците се основават и на твърдението, че са изправна страна по подписания договор за продажба, като надлежно и изцяло са изпълнили всички свои задължения. От своя страна, дори и към настоящия момент, ответното дружество е в неизпълнение на едно от основните си договорни задължения като Продавач - а именно това за въвеждане в експлоатация на Апартаментен комплекс „С. М.”, в който се намира закупения от ищците апартамент. Нещо повече- не са налице каквито и да било действия от страна на “. Р. И. К. 2" Е., които да са насочени към въвеждане на обекта в експлоатация, тъй като строителството в сградата е преустановено и замразено от дълъг период от време.

При така изложеното от фактическа страна, ищците обосновават правния си интерес да предявят иск за разваляне на сключения договор за продажба, инкорпориран в Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н.М., ....г., с правно основание чл. 87 ал. 2 и ал. 3 от ЗЗД, както и осъдителен иск по чл. 55 ал.1 пр. ІІІ от ЗЗД във връзка с чл. 87 ал. 1 от ЗЗД за връщане на платеното на отпаднало основание, в следствие на разваляне на сключения договор. Съгласно чл. 88 ал.1 от ЗЗД правните последици при развалянето на договора са, че те отпадат с обратна сила, като всяка страна дължи връщане на това, което е получила от другата страна в изпълнение на договора. С оглед обратното действие на развалянето, страните по разваления договор имат право да получат всичко, което са дали в изпълнение на същия. Ето защо ищците молят съда да осъди ответното дружество, да им върне сумата от 67 618.46 евро, равняваща се на 132 250.22лв., ведно със законната лихва върху сумата, считано от завеждането на исковата молба пред съда, както и да им присъди сторените по настоящото дело съдебни и деловодни разноски.

С исковата молба са представени писмени доказателства.

След като съдът е приел исковата молба за редовна и е счел че на същата следва да даде ход, е разпоредил на основание чл. 131 от ГПК на ответника да бъде изпратен препис от нея заедно с приложените писмени доказателства.

В срока по чл. 131 ал.1 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от адв. С.Н.П., пълномощник на “. Р. И. К. 2" Е.. С писмения отговор се оспорва основателността на предявените искове с правно основание чл. 87 ал.2 и ал. 3 от ЗЗД и чл. 55 ал.1 пр. ІІІ от ЗЗД във връзка с чл. 87 от ЗЗД и чл. 88 ал.1 от ЗЗД. Наведено е възражение, че не са налице основанията за разваляне на сключения между страните договор за продажба, тъй като това е иск предоставен от закона да се упражни от изправната срещу неизправната страна по договора за продажба, тогава когато е налице неизпълнено задължение от ответната страна, при това виновно, като този иск е предвиден от законодателят като крайна мярка. Основната цел преследвана от страните при сключване на договор за покупко продажба е реалното му изпълнение. Излагат се в тази връзка съображения, че договорите се сключват за да се спазват и могат да бъдат разваляни само от изправната страна и само при определени, изрично предвидени в закона предпоставки. Договорът не може да бъде развален, когато неизпълнението на част от задълженията на едната страна, е незначително с оглед на интересите на кредитора, т.е. при несъществено нарушение. Излагат се още доводи, че неиздаването на Удостоверение за въвеждане на сградата, в която процесния апартамент се намира, се дължи на обстоятелства извън волята на продавача, за които той не би могъл да отговаря. Това външно обстоятелство в настоящия случай се явява световната финансова криза, имаща своите сериозни последици и на територията на нашата страна.

Отделно с писмения отговор на исковата молба по делото, са наведени възражения, правоизключващи твърдението на ищците чрез техния пълномощник, че е налице неизпълнение на основно задължение от дружеството продавач- “. Р. И. К. 2” Е.- за въвеждане на сградата, в която се намира закупения от ищците апартамент в експлоатация. Така изложени са аргументи, че завършването на строителния процес е уредено в Глава единадесета, озаглавена „Завършване на строителството, разрешение за ползване” от ЗУТ. Чл. 176 ал.1 от ЗУТ посочва, че след завършването на строежа възложителя, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват че строежа е изпълнен съобразно одобрения инвестиционен проект, заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169 ал.1 и 2 от ЗУТ и условията на сключения договор. Твърди се, че с този акт се извършва предаването на строежа от строителя на възложителя, като този акт безспорно е Акт образец Протокол 15. Според пълномощника на ответното дружество, заглавието на главата, в която се намира цитирания законов текст и мястото на което чл. 176 ал.1 от ЗУТ се намира в тази глава, не оставя никакво съмнение, че под завършване на сградата следва да се разбира издаването на Констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа/Протокол 15/, съгласно чл. 176 ал.1 от ЗУТ. В този смисъл е застъпено становище от ответната страна, че сградата в която се намира закупения от ищците апартамент е завършена и “. Р. И. К. 2” Е. е изпълнил това основно свое задължение по договора. Ако се приеме от съда че е налице някакво неизпълнение от страна на продавача, то същото се отнася за несъществена част от сключения договор и не може да бъде основание за другата страна да поиска от съда разваляне на сключения договор за продажба. Акцентира се, че се касае за сграда четвърта категория, за който тип завършени строежи е предвиден облекчен режим за въвеждане в експлоатация, като за тях не се изисква държавно приемане и не се издава разрешение за ползване от Дирекцията за национален и строителен контрол. Следва възложителят на строежа, единствено да регистрира пред органа, издал разрешението за строеж- Главния архитект на съответната община, въвеждането на строежа в експлоатация. В тази връзка се възразява, че сградата е изградена само в „груб строеж”, както и че по- нататъшно изпълнение по договора от страна на ответника продавач е безполезно.

В писмения отговор се сочи още, че между страните са водени разговори, като на купувачите Т. О. и О. Е. е било обяснено, че затруднения на “. Р. И. К. 2” Е. са временни и отстраними, като цялото поведение на ищците е говорело за желанието им да проявят още малко търпение и да изчакат, и предявяването пред съда на иск за разваляне на договора е израз на тяхното недобросъвестно поведение като страна по договора. Възразява се от адв. Петкова, като пълномощник на ищците по делото, че от страна на ищците не е обоснован и доказан липсата на интерес от по-нататъшно изпълнение на сключения договор, което да обуслови потестативното им право да поискат развалянето на договора.

С писмения отговор е застъпена от представителят на дружеството ответник и друга теза- че правото на разваляне на договора е ограничено от закона, тъй като договорът е ценност, която следва да бъде запазена, като развалянето следва да е допустимо, само когато причинява на изправната страна вреди, които надхвърлят обикновените в търговския оборот последици. Ето защо договора не може да бъде развален, тогава когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интересите на кредитора, т.е. при несъществено нарушение на сключения между страните договор/ чл. 87 ал.4 от ЗЗД/. Възразява се че в случая неизпълнението е именно такова и не обуславя извода за наличието на правна възможност за разваляне на договора с едностранно волеизявление от купувачите до продавача. Така за купувачите не е възникнало правото да развалят сключения предварителен договор, тъй като продавача е само в забава, а в т. 5 от Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., № 494 - Районен Съд гр. Р., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № 1, т. XIV, дело ...г., изрично е предвидено заплащането на неустойка за забава при неизпълнение на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация от страна на продавача. В този смисъл за ищците е налице правен интерес да искат заплащането само на неустойка за забава, но не и да искат развалянето на сключения договор за продажба.

В обобщение с писмения отговор на исковата молба се оспорва правото на купувачите да развалят едностранно сключения договор за продажба с Нотариален акт № ... на Нотариус Н. М., № ...г., тъй като продавача все още има правен интерес от реалното изпълнение на договора, а за купувачите поради несъществената част на неизпълнението, е налице правен интерес да искат заплащане на неустойка за забава, но не и да искат разваляне на сключения между страните договор за продажба. Ето защо се иска от съда да отхвърли предявените искове.

С писмения отговор не се представят писмени доказателства и не са направени доказателствени искания.

В насроченото от съда открито съдебно заседание по делото за събиране на доказателствата, представени от страните, адв. И., като пълномощник на “. Р. И. К. 2” Е., моли съда да остави предявените искове без уважение. Възразява се, че неизпълнението на задължението за изваване на удостоверение за ползване от страна на продавача е несъществено дотолкова, че не може да обоснове интереса за кредитора от развалянето на сделката. Отново се акцентира, че поетото задължение в т. 5 от нотариалния акт, с който е прехвърлено правото на собственост, всъщност съставлява неосъществено условия при сключване на сделката, поради което неговото неизпълнение не може да обоснове разваляне на договора, още повече че в самата клауза е предвидено, че неизпълнението на това задължение при забава има за последица възможността за претенции за обезщетение за забава или неустойка, но не и развалянето на сключения между страните договор. В съдебно заседание пълномощника на дружеството ответник сочи също така, че сключването на окончателния договор за продажба в нотариална форма, е станало само три седмици преди предвидения срок за снабдяването на строежа с удостоверение за ползване, като и за двете страни е било изначало ясно, че този срок не може да бъде спазен, но въпреки това те са изразили съгласието си за окончателното сключване на договор за продажба. Излагат се съображения и отново това дали наистина е налице неизпълнение на така поетото задължение, с оглед на клаузата на чл. 176 от ЗУТ.

В писмени бележки по делото, представени в дадения от съда срок, адв. Г.Я.- Х., като пълномощник на ищците по делото- Т. О. и О. Е., поддържа предявените искове с правно основание чл. 87 ал.2 от ЗЗД и чл. 55 ал.1 пр. ІІІ от ЗЗД във връзка с чл. 88 ал.1 от ЗЗД, на основанията изложени още в исковата молба по делото. Излагат се съображения за безспорно доказано по делото неизпълнение на задължението на ответното дружество - “. Р. И. К. 2” Е., като продавач по предварителния договор за продажба, да въведе процесния апартамент и сградата в която той се намирав експлоатация, в посочения в договора срок - до ...г., тъй като и до настоящия момент Акт 16 не е издаден. Забавата на длъжника за това задължение е повече от 4 години, като за ищците вече не е налице интерес от приемане на закъснялото изпълнение, тъй като ищците са пропуснали да ползват имота си лично или чрез отдаването му под наем, а освен това не е ясно кога обекта ще може да бъде окончателно завършен за да бъде същия въведен в експлоатация, съобразно изискванията на закона.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът приема за безспорно установено от фактическа страна следното:

Ищците- Т. О. и О. Е. са чужди граждани. Ответното дружество “. Р. И. К. 2" Е. е регистрирано в РБ с предмет на дейност- покупко продажба на недвижими имоти, строителство, производство и търговия на стоки и др., като едноличен собственик на капитала е „Е.” –И., чуждестранно ЮЛ./Удостоверение за актуално състояние/.

Между ищците- Т. О. и О. Е. в качеството на купувачи и “. Р. И. К. 2" Е., като продавач, е сключен на ...г. Предварителен договор за продажба на недвижим имот, като съобразно чл. 1 от договора, продавача се задължава да построи и да продаде на купувачите, следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №.../.../ по кадастрална карта и кадастралните регистри на гр.Р., област Благоевград, одобрени със Заповед ... на Изпълнителния директор на АК, с адреегр.Р., пощенска кутия .../ в апартаментен комплекс „С.М.", който комплекс представлява "Жилищни сгради - секции - I-A, I-B, I-C, I-D, I-E, I-F, I-G, I-H, И, I-J, I-K, I-L", построен съгласно разрешение за строеж № ... в поземлен имот с идентификатор № ... /.../ с адрес на имота гр. Р., „Б.Б.", с площ от 27 928 кв.м. /двадесет и седем хиляди деветстотин двадесет и осем квадратни метра/, при съседи на имота: имот с идентификатор № .../, имот с с идентификатор № .../, имот с идентификатор № .../ и имот с идентификатор № .../ и който апаратмент съгласно одобрения архитектурен проект представлява АПАРТАМЕНТ № .../, с площ по кадастрална схема и площообразуване 34.20 /тридесет и четири цяло и двадесет и две стотни/кв.м., състоящ се от: предверие, кухня, дневна/трапезария/спалня, тераса и баня с тоалетна, ведно с 3.04% /три цяло и четери стотни процента/ идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7.91/седем цяло и деветдесет и една стотни/кв.м. и 0.10% /нула цяло и десет стотни процента/ идеални части от правото на строеж върху поземления имот, при съседи по одобрен архитектурен проект: Апартамент ... коридор, Апартамент .../ и двор и при съседи по схема: на същият етаж: обект с идентификатор ...) и обект с идентификатор...), под обекта - обект с идентификатор ...), над обекта - обект с идентификатор ...), който имот е собственост на “. Р. И. К. 2" Е.. Срещу задължението са изграждане на описания в предварителния договор за продажба недвижим имот и прехвърлянето на собствеността върху него, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж- с нотариален акт от страна на продавача, купувачите- Т. О. и О. Е. се задължили да заплатят договорената продажна цена за имота от 67 618 евро, с включен ДДС, която е следвало да бъде изплатена на няколко вноски, по реда и начина уговорен между страните в чл. 2.3 от предварителния договор.

Видно е от чл. 1.3 и чл. 1.4 от сключения предварителен договор, че страните са си обещали освен изграждането на недвижимия имот и прехвърлянето на правото на собственост върху него, да подпишат допълнителни договори- за поддръжката на имота, за договор за наем на имота, както и договор за обзавеждане.

Строежа на сградата е следвало да се извърши в срок, като продавача е поел задължението за де снабди с Констативен акт за установяване годността на строежа /Протокол 15/, съгласно чл. 176 ал.1 от ЗУТ, не по- късно от м. 12. 2008г./чл. 5/, а страните са си обещали да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху обекта – в срок от 20 дни от получаване на писмено уведомление, че продавача се е снабдил с Констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа/Протокол образец 15/, съгласно чл. 176 ал.1 от ЗУТ. /чл. 3/. Продавачът се е задължил със сключения предварителен договор, да осигури издаването на Протокол 16, предвиден в Наредба № 3, за съставяне на актове и протоколи по време на строителството- не по- късно от 7 месеца след издаването на Протокол 15, предвиден в същата наредба./чл. 6/. След издаването на Протокол 16, продавача се е задължил да осигури издаването на всички други изискуеми съгласно българското законодателство документи. /чл. 6 изр. последно/.

В чл. 9.3 от сключения предварителен договор, страните изрично са се споразумели, че в случай че продавача не успее да завърши сградата в рамките на установените в договора срокове или в установения гратисен период, същият ще дължи на купувача неустойка в размер на 0.01% от продажната цена, за всеки ден забава. Предвидени са в чл. 10.1 и 10.2 и санкции/ заплащане на неустойка и правото на купувача да развали договора/, в случай на забава на купувача да заплати дължимата по договора цена по уговорения в договора начин за нейното заплащане.

В чл. 4.1 б.”б” от Предварителния договор, продавачът “. Р. И. К. 2" Е., се е задължил да предаде имота на купувачите- Т. О. и О. Е.- без тежести, възбрани, залози и ипотеки, като продавача е обещал че към момента на фактическото предаване на имота, няма да е влязъл в преддоговорни отношения с трети лица, касаещи прехвърляне правото на собственост и каквито и да е други права върху Апартамента, обещан с предварителния договор, включително ограничени вещни права, обременяване с тежести, наеми и др., които да увреждат интересите на купувачите. Като санкция за неизпълнение на разпоредбата на чл. 4.1 б.”б”, в чл. 4.2 от Предварителния договор, е предвидено че в случай на неизпълнение от страна на продавача на някое от задълженията, предвидени в предходния член, при деклариране на неверни данни или ако без изрично писмено съгласие на купувачите, продавача сключи каквато и да било сделка с имота, последния има правото да развали едностранно и без предизвестие предварителния договор и се освободи от задълженията си по него, като при това продавачът се задължава да върне на купувача всички суми, платени от него до този момент, както и неустойка в размер на 0.02% на ден, в тридневен срок от настъпване на събитието.

Не е спорно между страните по делото, че купувачите Т. О. и О. Е. са изпълнили поетите задължения по предварителния договор за заплащане на договорената продажна цена на обещания недвижим имот, като сумите са били преведени по банков път от купувачите на продавача, по реда и начина предвиден в чл. 2.3 от предварителния договор. Така не се оспорва от ответната страна, че платената общо сума от купувачите, в изпълнение на задължението за заплащане на договорената цена по предварителния договор, е общо в размер на 67 618.46евро.

Установи се от писмените доказателства събрани по делото, че в изпълнение на задълженията по чл. 5, продавачът се снабдил с Констативен Акт за установяване на годността за приемане на строежа /Протокол 15/ на 01.12.2008г. с който е констатирано, че строежът в който се намира апартамента на ищците се състои от дванадесет жилищни секции и е комплекс от затворен тип. Този акт също материализира констатации и решение на възложителя, проектантите, строителя и подизпълнителите, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, заверена екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл.169 ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ и с него строежът е предаден на възложителя, чийто представител е упълномощен да извърши представителство по издаване на разрешение за ползване (удостоверение за въвеждане в експлоатация) на целия строеж. Безспорно е по делото, че в 7 месечния срок след датата на съставяне на този протокол /до 01.07.2009г./, уговорен между страните в чл. 6 от сключения между тях предварителен договор, строежът не е въведен в експлоатация с разрешение за ползване, като не е издаден Акт образец 16 за въвеждане на сградата в експлоатация.

На 12.06.2009г. между ищците Т. О. и О. Е., в качеството им на купувачи, от една страна и ответното дружество- “. Р. И. К. 2” Е., в качеството му на продавач, е бил сключен окончателен договор за покупко-продажба, на процесния недвижим имот-апартамент(подробно описан по-горе). Договорът е бил сключен в изсискуемата по съобразно чл. 18 от ЗЗД нотариална форма, като сделката е инкорпорирана в приетия като писмено доказателство по делото- Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н.М., № 494 - Районен Съд гр. Р., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г. Видно от съдържанието на нотариалния акт, ищците по делото са придобили правото на собственост върху процесния недвижим имот, който е изграден до етап „груб строеж”, а владението върху апартамента е прехвърлено от продавача на купувача, срещу заплащане на продажна цена за имота в размер на 67 618.46евро с включен ДДС, която видно от отбелязването в самия нотариален акт, е била заплатена изцяло от купувачите в момента на изповядването на сделката.

Съгласно т. 5 от сключеният в нотариална форма окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, в съответствие с уговореното между страните в чл. 6 от Предварителния договор, ответното дружество се е задължило да се снабди с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на хотелски комплекс "С. М.", издадено на основание чл. 177 ал. 3 от ЗУТ, в срок от 7 месеца от датата, на която е издаден образец акт 15- Констативен Акт за установяване на годността за приемане на строежа (Протокол 15). Тъй като строителят “. Р. И. К. 2” Е. се е сдобил с образец акт 15 на 01.12.2008г. и от тогава е започнал да тече уговорения седеммесечен срок, то поемателят на това задължение е следвало да го изпълни най- късно до 01.07.2009г., до който момент е следвало да се снабди с Удостоверението за въвеждане в експлоатация на комплекс "С.М.", в който се намира и процесния апартамент. До настоящия момент ответната страна не се е сдобила с Удостоверението за въвеждане в експлоатация, с което се установява от фактическа страна, че не е изпълнила едно от основните си задължения, предвидени в т. 5 от окончателния договор и чл. 6 от предварителния договор. В т. 5 от Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н.М., № ...г., изрично е предвидено, че в случай че Продавача изпадне в забава при изпълнение на което и да е от задълженията си по предварителния договор за покупко продажба на недвижимия имот, сключен между струните, отговаря за забавата, при условията договорени между страните в предварителния договор.

При така установената фактическа обстановка, съдът навежда следните правни доводи:

С оглед на наведените от ищеца фактически твърдения и изведените от исковата молба правни съображения, съдът е квалифицирал предявения иск за разваляне на сключения между страните договор за продажба на недвижим имот, като иск с правно основание чл. 87 ал.2 във връзка с чл. 87 ал. 3 от ЗЗД. Въпреки че от ищцовата страна не е посочил точно на коя хипотеза на чл. 87 ал.2 ЗЗД основава искът си/посочено е само „ строителството на процесния имот е замразено и не се извършва строителна дейност”/, то безспорно е че ищците претендират разваляне на сключения с ответното дружество договор за продажба, на основанието- че изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, както и че поради забава на длъжника, изпълнението на задължението е станало безполезно за кредитора. Така в съответствие с разпоредбите на ЗЗД при разваляне на договор по реда на чл. 87 ал.2 ЗЗД ищецът е следвало да докаже освен съществено и виновно неизпълнение на твърдяното с исковата молба задължение на дружеството продавач/по т. 5 от нотариалния акт във връзка с чл. 6 от предваритления договор/, но и кумулативно наличието на следните елементи: че изпълнението от страна на дружеството продавач за снабдяването му с удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата е станало невъзможно отчасти или изцяло, включително и на факта, че поради тази забава на изпълнението на това задължение от страна на “. Р. И. К. 2” Е., е станало безполезно за ищците.

С иск по чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД разполагат лицата, които твърдят че са престирали с оглед на валидно правоотношение между страните, оправдаващо престацията, по правоотношение което е отпаднало поради прекратения договор. За да е налице третия фактически състав на нормата на чл. 55 ал.1 от ЗЗД за неоснователно обогатяване, в тежест на ищците по настоящото дело беше да установят, че са престирали с оглед на валидно правоотношение между страните, оправдаващо предприетото от тях разместване на имуществени блага, което правоотношение макар и да е възникнало е било прекратено и е отпаднало с обратна сила. Съобразно чл. 88 ал.1 от ЗЗД, развалянето на договорите има обратно действие, като страните са длъжни да върнат всичко което са получили от другата страна като престация по вече разваления договор.

Предявените искове са процесуално допустими, с оглед надлежната процесуална легитимация на страните в процеса, определяща се от наведените твърдения от страна на ищеца и аргументирания от него страна правен интерес от предявяване на заявените искови претенции.

Анализът на събраните доказателства от фактическа и правна страна, води на извода, че първоначално между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот. Ответното дружество “. Р. И. К. 2” Е., се е задължило съобразно клаузите на подписаното съглашение, да изгради сградата, в частност апартамента предмет на договора, със свои сили и средства, след като се снабди със строително разрешение и одобрен архитектурен проект за изграждането на сградата, след което в уговорения между страните срок и при достигната определен степен на завършеност на апартамента, да прехвърли собствеността върху него на ищците– Т. О. и О. Е., чрез снабдяването им с нотариален акт за продажба на имота. На практика със сключения договор дружеството ответник като изпълнител е поело задължението да изработи и да прехвърли собствеността върху описания в предварителния договор недвижим имот. Няма съмнение че в предварителния договор за продажба се съдържат клаузи и на друг договор – договор за изработка. Действително, между договора за изработка и договора за продажба съществуват редица общи черти, но основният критерий за тяхното разграничаване е предмета на задължението. С договора за изработка изпълнителят се задължава към възложителя да изработи на свой риск, съгласно поръчката на другата страна, а тя следва да заплати уговореното възнаграждение за това/чл. 258 и сл. от ЗЗД/. При договора за покупко–продажба, продавача се задължава да прехвърли собствеността, а купувача да плати уговорената между страните цена/чл. 200 ал.1 от ЗЗД/. Така безспорно се налага правния извод за смесения състав на сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот, тъй като ответника не само е поел обещанието да прехвърли собствеността в полза на ищците– приобритатели, но да направи това след като изгради сградата, респективно намиращия се в нея апартамент до степен на завършеност, изрично уговорена в договора и да предаде владението на един годен за ползване обект на собственост. Тъй като предмет на договора е изработването на индивидуално определена вещ, с предварително уточнени характеристики, поръчващият може да иска не само изработването и, но и прехвърлянето на собствеността върху нея, в предвидената от закона форма за действителност. Индивидуализираната вещ, съобразно договора и възникваща в процеса на производството и след сключването на договора, следва да стане и предмет на бъдещия договор за покупко продажба, т.е. налице е трансформиране на договора за изработка в договор за покупко продажба. Ето защо въпреки елементите на смесен състав, сключения договор следва да бъде квалифициран като предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот, тъй като съдържа и всички съществени елементи на договора за продажба, които са уговорени между страните. /Р – 1574 – 2004г. на ТК на ВКС/.

Съществено при сключения договор със смесен фактически състав е че инкорпорираните в основния договор между страните клаузи съдържащи елементите на договора за изработка, са предназначени да подготвят изпълнението на задълженията по сключения предварителен договор за продажба, като дадат възможност на страните да изпълнят поетите обещания по основния договор. Очевидно е, че без изграждането на процесния апартамент в уговорения между страните срок и в предварително договорите параметри и степен на завършеност, за ответника става обективно невъзможно изпълнението и на задължението да прехвърли окончателно правото на собственост върху апартамента на купувачите и това води до обективна невъзможност за изпълнение на задължението по предварителния договор за продажба сключен между страните по делото. Въпреки обективната и правна връзка между двата договора, инкорпорирани в сключения между страните предварителен договор, всяко неизпълнение на задълженията на продавача, следва да бъде внимателно анализирано, за да се установи това неизпълнение към кой от двата вида договора следва да бъде съотнесено. Предварителния договор за продажба няма вещно правно действие, тъй като неговото съдържание е поетото от страните обещание за сключване на окончателен договор, при изрично договорените условия за това. Неспазването на това обещание води до ненастъпване на вещно правните последици от сключването на окончателния договор за продажба на недвижимия имот. Неизпълнението на задължението на строителя по изграждането на обекта до определена степен на завършеност, в уговорените между страните срокове, е вече неизпълнение на поетите между страните облигационни отношения по повод на договора за изработка, с конкретните параметри съобразно договореното в предварителния договор.

Съда по настоящото дело следва да отговори преди всичко на въпроса- възникнало ли е в полза на ищците субективното потестативно право по чл. 87 ал. 2, предл. второ от ЗЗД да искат разваляне на договора, сключен с нотариалния акт, като правилния отговор произтича изцяло от преценката на доказателствата и установените въз основа на тях правнорелевантни факти. Преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на чл.87 ал.1 и ал.2 ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника. Поддържа се от ищците че искат разваляне на сключения договор за покупко-продажба, без да бъде даден срок да изпълнение на ответното дружество, тъй като последното е станало невъзможно изцяло или отчасти, включително е станало безполезно за тях.

Без съмнение ищците могат да искат развалянето на сключения договор, тъй като са изправна страна по него. Макар да липсват категорични писмени доказателства по делото за това, не се спори между страните, че купувачите Т. О. и О. Е., са платили изцяло и в установените срокове, договорената цена в предварителния договор за продажба, като видно и от отбелязването на Нотариуса в Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., №..., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт №...г., сумата 67 618.46 евро е била изплатена от купувачите на продавача към момента на изповядването на сделката изцяло. Липсват възражения от ответната страна, за неизпълнение на някое от поетите от Т. О. и О. Е. задължения по предварителния договор.

Установи се по безспорен и несъмнен начин и неизпълнението от страна на дружеството строител- “. Р. И. К. 2” Е., на задължението поето в т. 5 от Нотариалния акт, с който е сключен окончателния договор за продажба и на чл. 6 от предварителния договор за продажба между страните- и до момента на последното по делото съдебно заседание продавача не се е снабдил с Удостоверение за въвеждане в експлоатация на хотелски комплекс "С.М.", издадено на основание чл. 177 ал. 3 от ЗУТ, в срок от 7 месеца от датата, на която е издаден образец акт 15- Констативен Акт за установяване на годността за приемане на строежа (Протокол 15), което задължение е следвало да бъде изпълнено най- късно до 01.07.2009г. За да бъде основателен предявения иск за разваляне на сключения между страните договор, следва да се установи, че това неизпълнение от страна на “. Р. И. К. 2” Е., е съществено и че същото се дължи на обстоятелства, за които длъжника отговаря.

Завършването на един строителен процес е нормативно уреден в глава ХІ – озаглавена „Завършване на строителството. Разрешение за ползване” от Закона за устройство на територията/ ЗУТ/. Според чл. 176 ал.1 ЗУТ, след завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен, съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверена екзекутивна документация, изисквания към строежите по чл. 169 ал.1 и ал. 2 и условията на сключения договор. В тази връзка видно от приложеното към делото удостоверение, което не е оспорено от ответната страна за степен на завършеност на обекта- № 526 от 14.ХІІ.2010г. на Община Р. е посочено, че „обектът е завършен”, но без да е въведен в експлоатация. Освен това приет е като писмено доказателство и акт образец № 15 за сградата, в която се намира процесния апартамент, който е издаден на 1.ХІІ.2008г.

Взаимоотношенията между страните в строителния процес се регулират от ЗУТ и издадените във връзка с приложението му подзаконови нормативни актове, в т.ч. Наредба № 3 на МРРБ /Обн.ДВ бр.72/15.08.2003г./, за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Установи се въз основа на писмените доказателства по делото, че процесния строеж представлява жилищен комплекс от затворен тип "С.М." в землището на гр.Р., като същият е четвърта категория. /Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа/протокол обр.15//. Съгласно чл. 2 ал. 2 от посочената по-горе Наредба в актуалната й редакция с изменението ДВ бр.29/2006г., към момента на постигането на писменото съглашение между страните, за строежите от четвърта категория е задължително съставянето на актове образци № ...-приложения към визирания подзаконов нормативен акт. Протокол /обр.16/ за установяване годността за ползване на строежа е задължителен само за строежи от първа до трета категория, подлежащи на държавно приемане. В ал. 3 на визираната разпоредба от Наредбата е предвидена възможност непосочените в ал. 2 актове за съответната категория строеж да се съставят по искане на един от участниците в строителството. От изложеното за приложимата нормативна уредба се налага извода, че за строежа, в който се намира продадения на ищците апартамент по процесния договор, към момента на сключването на договора с нотариален акт, не се е изисквал по закон задължително съставяне на акт обр. 16 за установяване годността за ползване на строежа. Разпоредбата на чл. 2 ал. 3 от Наредба № 3/2003г. е диспозитивна, тъй като предоставя възможност на участниците в процеса на строителството да искат съставяне на акт обр. 16 за даден строеж, макар за него този акт да не е задължителен съобразно ал. 2. В контекста на изложеното и при обсъждане на неизпълнението на задължението на ответника за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация на строежа- апартаментен комплекс "С. М.", залегнало в т. 5 от окончателния договор за продажба по Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н.М., № ...., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г., съдът съобразява че макар това задължение да е било поето от “. Р. И. К. 2” Е., същото не е било задължително по закон към момента на неговото поемане и така стига до извода, че уговорката за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация в уговорения между страните срок, е елемент от несъщественото съдържание на сделката. Съгласно чл. 177 ал. 3 ЗУТ /в редакцията към момента на сключване на поемане на задължението от ответника по т. 5 от нотариалния акт -ДВ бр.43/2008г./ строежите от четвърта категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение за ползване, издадено от органа издал разрешението за строеж по постъпило искане от възложителя на строежа. По делото не е установена причината за неиздаване на удостоверение за ползване за строежа, в който се намира продадения на ищците апартамент.

Едва с изменението на чл. 177 от ЗУТ/ с ДВ бр. 82 от 2012г., в сила от 26.11.2012г./, съобразно разпоредбата на ал. 3 от цитирания законов текст, е въведено задължението строежите от четвърта и пета категория, да се въвеждат в експлоатация въз основа на удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж, като е предвидено удостоверението да се издава в 7 дневен срок от постъпването на заявлението по ал. 1 и след проверка на комплектоваността на документите, като по преценка на органа може да се извършва и оглед на строежа на място. Дори и след това изменение на нормата на чл. 177 ал. 3 от ЗУТ, останала е неизменена нормата на чл. 2 ал. 2 т. 2 от Наредба № ...г. на МРРБ, след изменението и допълването с ДВ бр. 98 от 11.12.2012г., считано от 11.12.2012г. Така въз основа на представените по делото доказателства и на анализа на действащите към момента на сключването на договора между страните правни норми и на тяхната промяна в хода на времето на забава на длъжника, съдът счита че не се доказа че неизпълнението на задължението от дружеството продавач по т. 5 от Нанариалния акт, с който е сключен окончателния договор за продажба между страните, е съществено с оглед на интересите на кредитора, тъй като снабдяването с акт 16 за въвеждане на процесната сграда, респективно на апартаментите изградени в нея, не е било задължително по закон за целия период на забавата на длъжника.

Съгласно Постановление № 3/29.03.1973г. по гр.д. № 2/1973г. на Пленума на ВС на РБ, основен принцип в облигационното право е изпълнението на поетите по договор задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. Разяснението е в смисъл, че при спорове във връзка с неизпълнението на договорите, следва да се изхожда от възможността за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на договореното между страните. Развалянето на двустранните договори поради неизпълнение, когато с тях се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред - чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, като съдът би могъл да даде допълнителен срок за изпълнение „според обстоятелствата”, ако длъжникът предложи изпълнение в течение на процеса. В настоящия случай не може да се счита че правото за разваляне на договора не е упражнено надлежно, поради това че ищците не са дали на ответника срок за изпълнение, тъй като са наведени доводи за основанията по чл. 87 ал.2 от ЗЗД. В настоящия казус няма отправена такава покана, а въззивникът се позовава на чл. 87 ал.2 ЗЗД, в който текст са изброени изчерпателно хипотезите, в които кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора без да даде срок – ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Както от твърденията в исковата молба, така и от събраните доказателства може да се направи извод, че настоящия случай не попада в нито една от посочените по-горе хипотези.

По делото има безспорни данни, че за комплексът и сградата е налице Акт по смисъла на чл.176 ЗУТ /т.нар. Акт образец 15/, който предшества и е задължителна предпоставка при подготовка на процедурата по въвеждане в експлоатация на сградата и издаване на удостоверение по чл.177 ал.3 от ЗУТ. Следователно изпълнението на задължението по т. 5 от Нотариалния акт, с който е сключен окончателния договор за продажба е все още възможно. Не се установи също и че по-късното изпълнение на задължението на ответното дружество е станало безполезно, доколкото доказателства в тази насока не се ангажираха, а на самостоятелно основание страните по делото са договорили помежду си клауза за наустойка при неточно /ненавременно/ изпълнение от страна на продавача – дружеството ответник, на това задължение, а именно – заплащането на неустойка в размер на 0,01% на ден върху размера на продажната цена./чл. 9.3 от предварителния договор/.

Изразеното от пълномощника на ответната страна възражение в отговора на исковата молба, че външно обстоятелство е причината, за неизпълнение на това задължение, не е аргументирано и не се споделя от настоящия съдебен състав. Съображение за неприемането на това възражение на ответника, е разпоредбата на чл. 81 ал. 2 от ЗЗД, която урежда една от хипотезите на безвиновна, обективна отговорност. Друго съображение за отхвърляне на това възражение е обстоятелството, че юридическите лица, каквото и е ответното дружество са образования, които по силата на правна норма са субекти на правото и като такива са носители на права и задължения. Те не формират вина и поради тази причина не се изследва дали са "действали виновно" или не. В отговора на исковата молба е коментирано неизпълнението на задължението на ответника, обосновано с финансови затруднения, породени от глобалната финансова криза. Съдът счита, че така изтъкнатата от ответника причина за неизпълнение не го оневинява по смисъла на чл. 81 ал.1 ЗЗД. Не се доказва по делото, че след сключването на договора за продажба между страните, са настъпили такива съществени изменения на обстоятелствата, които да излизат извън рисковите фактори на извършваната от продавача дейност и че именно тези изменения на обстоятлествата/финансовата криза/, са причинили неизпълнението на поетото задължение са снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Не се установиха от обстоятелствата по делото наличието на форсмажорни обстоятелства, даващи основания за приложението на чл. 5 ал. 3 и ал. 4 от предварителния договор между страните по делото. Основен в настоящия случай е въпроса дали допуснатото неизпълнение на т. 5 от договора е съществено и дали същото може да обоснове от правна страна развалянето на договора за продажба.

Както вече беше изтъкнато в настоящото изложение по- горе договорите се сключват от страните при свободно формиране на правна им воля, като същите се създават за да бъдат спазвани. Тяхното разваляне се допуска само при съществено неизпълнение на поетите задължения, като крайна мярка и тогава когато не е предвидено в договора друго обезщетение за същото неизпълнение. При оценката от страна на съда за това дали поетото задължение в т. 5 от Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., № ...., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г., е толкова съществено, че да обуслови правото на другата страна да развали договора, съдът счита че следва да се изходи и от тълкуването на действителната воля на страните по реда на чл. 20 от ЗЗД и съобразно клаузите на предварителния и на окончателния договор за продажба. Без съмнение в т. 5 от Нотариалния акт, с който е сключен окончателния договор за продажба, е въпроизведен текста на чл. 6 от Предварителния договор, но в т. 5 страните изрично са се договорили, при изпадане на продавача в забава за изпълнение на което и да е негово задължение, той да отговаря за забавата при условията на предварителния договор. Следователно забавата на длъжника продавач за поетите от него задължения по договора, е обвързана със санкцията поета от страните за тази забава въз основа на подписания между тях предварителен договор. Санкцията за която страните са се договорили в случай че продавача “. Р. И. К. 2” Е. изпадна в забава, включително и за задължението му по т. 5 от Нотариалния акт, се открива в разпоредбата на чл. 9.3 от предварителния договор, в който е посочено че в случай че продавача не успее да завърши сградата в рамките на установения в този договор краен срок или в установения гратисен период, то той – строителят дължи неустойка–0.01% на ден върху размера на продажната цена. Следователно, ако ищците имат някакви претенции по отношение на ответника за неизпълнението на задължението по т. 5 от Нотариалния акт, то те са могат да поискат заплащането на неустойка, или да предявят иск за обезщетение за вреди от пропуснати ползи, но не и да искат развалянето на договора за продажба. Ака страните са искали да обвържат неизпълнението на задължението на продавача по т. 5 от Нотариалния акт с правната последица от развалянето на целия договор, то те биха подходили по начина по който са подходили в нормата на чл. 4.2 от Предварителния договор, като щяха изрично да уговорят такава именно последица от забавата на строителя при изпълнение на задължението по т. 5 от Нотариалния акт. Това становище на съда има своите аргументи и в сложния юридически състав на сключения между страните договор за продажба на недвижим имот. Със сключването на окончателен договор страните са постигнали една от своите цели при сключването на предварителния договор- прехвърлянето на правото на собственост върху процесния апартамент от продавача строител на купувачите. Неизпълнението на задължението за въвеждане на обекта в експлоатация може да има като санкция заплащането на неустойка или обезщетение за забава, свързано с облигационните отношения между страните, но не би следвало да доведе и до прекратяването на вещно правните последици от сключения договор за продажба чрез неговото разваляне по съдебен ред, след като е сключен окончателния договор в нотариална форма. В тази посока като основателни следва да се считат възраженията от ответната страна, че страните не биха сключили окончателния договор, ако свързваха неизпълнението на задължението за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация с неговото разваляне. Окончателния договор е сключен само месец преди изтичането на срока по т. 6 от предварителния договор, а е прехвърлено правото на собственост върху апартамента на етап „груб строеж”, поради което и двете страни са били наясно, че срока по чл. 6 от предварителния договор и по т. 5 от Нотариалния акт, не може да бъде спазен и продавача ще изпадне в забава за това свое задължение.

Целта на договора е неговото изпълнение. Това принципно положение е залегнало в закона. В чл. 87 ал. 4 ЗЗД е посочено, че е недопустимо разваляне на договора, ако неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В константната си практика ВКС/ преди това ВС/ приема, че преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед на неговото субективно отношение към неизпълнената част от задължението на длъжника, а от обективните дадености при конкретния случай. С ППВС № 3/29.03.1973 г. е разяснено, че когато задължението на длъжника се състои в построяване и продажба на жилище, преценката по чл. 87 ал.4 ЗЗД следва да се извърши на основата на това дали при построяването му е допуснато такова отклонение от договореното, че не удовлетворява нуждите на кредитора като се има предвид и това дали допуснатите отклонения се отстраними или не. От приетия като доказателство по делото констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /обр.15/ е видно, че не са отразени никакви забележки. С този акт се извършва предаване на строежа и строителната документация от строителя на възложителя /в настоящия казус възложител на строежа е ответното дружество/. Тълкувайки в съответствие с чл. 20 ЗЗД волята на страните в сключения в нотариална форма окончателен договор за продажба на недвижим имот съдът приема, че изпълнението му е обвързано от фактическото завършване на строежа и предаването му на възложителя с акт обр.15. Само при така извършеното тълкуване уговорената в т. 5 на Нотариалния акт отговорност на ответника за забава би имала смисъл. Отново следва да се акцентира върху обстоятелството, че сделката е изповядана в нотариална форма един месец преди изтичането на срока за снабдяване на строежа с удостоверение за ползване и към момента на сключването й е имало яснота, че ответникът няма да може да изпълни това задължение.

По горните съображения искът за разваляне на договора за продажба на недвижим имот,сключен между страните с Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н. М., № ..., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г., е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Този резултат по главния иск предопределя отхвърлянето на обективно съединения с него и явяващ се акцесорен иск с правно основание чл. 55 ал. 1 пр. ІІІ от ЗЗД, за сумата 67 618.46 евро, равняваща се на 132 250.22лв., както и претендираната законна лихва върху тази сума от датата на завеждане на иска пред съда, до окончателното изплащане на дължимото. Неоснователността на иска за разваляне на договора за продажба предопределя неоснователността на иска за връщане на даденото по него. Правото да се иска връщане на платената продажна цена се поражда с разваляне на договора. Само при настъпил юридически факт на разваляне на договора се проявява обратното му действие, съгласно чл. 88 ал.1 ЗЗД, израз на което е правото на всяка от страните да искат връщане на даденото по разваления договор с иск по чл. 55 ал.1 ЗЗД, в хипотезата на връщане на даденото при отпаднало основание. Тъй като съдът отказа да развали процесния договор за продажба, ищците нямат основание да искат връщане на даденото по него.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения иск на основание чл. 87 ал.2 от ЗЗД във връзка с чл. 87 ал.3 от ЗЗД, който ищците- О. Е., роден на ...г., гражданин на Република Л., притежаващ паспорт № ..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: К., М., С., C.Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия и Т. О., гражданка на Република Л., родена на ...г., притежаващ паспорт № ..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: 53 Ф. К., М., С., C. Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия, с адрес на призоваване: град С., , бел.”Б.” № ..., офис ..., чрез пълномощника си адв. Г. П.Я.- Х., САК, са предявили срещу “. Р. И. К. 2” Е., ЕИК ..., регистрирано по ф.д. № ...г. в ТР в Софийски градски съд, със седалище и адрес на управление – град Р. ..., ул. „С. Н.” № 32, Община Р., област Б., представлявано от Управителя Д.Ч.П., и молят съда да постанови решение, с което да развали договора, инкорпориран в Нотариален акт № ...г. на Нотариус Н.М., № ..., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ...г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр. ІІІ от ЗЗД във връзка с чл. 88 ал. 1 от ЗЗД, с който ищците О. Е., роден на ...г., гражданин на Република Л., притежаващ паспорт №..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: 53 Ф. К., М., С., C. Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия и Т. О., гражданка на Република Л., родена на ...г., притежаващ паспорт № ..., издаден на ...г., от Паспортна служба К. с адрес: К., М., С., C. Обединено кралство, Великобритания и Северна Ирландия, с адрес на призоваване: град С., ..., бел.”Б.” № ..., офис ..., чрез пълномощника си адв. Г. П. Я.- Х., САК, молят съда да осъди “. Р. И. К. 2” Е., ЕИК ..., регистрирано по ф.д. № ...г. в ТР в Софийски градски съд, със седалище и адрес на управление – град Р. ..., ул. „С. Н.” № ..., Община Р., област Благоевград, представлявано от Управителя Д.Ч.П., да им върне сумата от 67 618.46евро, равняваща се на 132 250.22лв., според фиксирания курс на БНБ за 1 евро, към датата на завеждане на иска пред съда, представляваща парична вноска за закупуване на АПАРТАМЕНТ № ІІ 303, съгласно Нотариален акт № 137, т. II, per. № 1943, дело 301/2009г. на Нотариус Н. М., № ... - Районен Съд гр. Р., вписан в Служба по вписвания гр. Р. под акт № ... от ...г., както и сума представляваща законната лихва от датата на завеждане на исковата молба, до окончателното изплащане на дължимото.

Решението подлежи на обжалване, в двуседмичен срок от връчването му на страните, пред САС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: