Р Е Ш Е
Н И Е
№ 260176
гр. Несебър, 05.08.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на двадесет и втори юли две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: В.С.
при участието на секретаря А.Г.,
като разгледа гр. д. № 45 по описа на Районен съд
Несебър за 2021г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал.
1 ЗЗД.
От
ищеца „А.М.“ ООД срещу ответниците Е.Р. и Д.Р. са
предявени искове по чл.
79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните
суми: 1077,66 лв. (по 538,83 лв. за всеки от ответниците) – такса за поддръжка
и управление на комплекс „В.А.“ за 2018г., 1077,66 лв. (по 538,83 лв. за всеки
от ответниците) – такса за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ за 2019г.
и 1077,66 лв. (по 538,83 лв. за всеки от ответниците) – такса за поддръжка и
управление на комплекс „В.А.“ за 2020г., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Претендира се Е.Р.
да бъде осъдена да заплати сумата от 148,18 лв. – лихва върху главницата за
2018г. за периода 01.05.2018г. – 14.01.2021г., както и 93,54 лв. - лихва върху
главницата за 2019г. за периода 01.05.2019г. – 14.01.2021г. Претендира се Д.Р.
да заплати лихва в същите размери и за същите периоди. Ищецът сочи, че
ответниците са собственици на апартамент № **, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор ******, с адрес в гр. С.В., местност „К.“, „В.А.“, ет.*,
ап. 60. Излага, че Е.Р. притежава 34/100 идеални части от името, а Д.Р. –
33/100 идеални части. Твърди, че на 06.02.2013г. между Е.Р. и Д.Р., в
качеството им на собственици (възложители) и „З.Ф.“ като изпълнител се сключил
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А.“.
Навежда, че по силата на договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило срещу заплащане да
управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно
съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в апартаментен хотел „В.А.“.
Сочи, че съгласно чл. 5 от договора ответниците се задължили да заплащат такса
в размер на 551 евро на година – авансово до 30 април на съответната година.
Излага, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор за
възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „А.*“. Твърди, че по силата на този договор
ищецът е поел извършването на всички необходими дейности по поддръжката и
управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за
сключването на договора всички собственици били уведомени. Излага, че за
2018г., 2019г. и 2020г. ответниците не заплатили дължимите такси. Сочи, че
задълженията са изпълнявани точно, добросъвестно и в срок от „А.М.“ ООД и „З.Ф.“
ЕООД. Развива съображения в тази насока. Твърди, че на 27.10.2020г. ответниците
били поканени да заплатят сумите, но не го сторили. Прави се уточнение, че
сумите за 2018г. се дължат на „А.М.“ ООД, тъй като дружеството е упълномощено
да ги получи от името на „З.Ф.“
ЕООД, а сумите за 2019г. и 2020г. се дължат на ищеца по силата на договора за възлагане извършването на дейностите за
поддръжка. С тези доводи от съда се иска да уважи
претенциите. Претендират се разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК от ответниците, чрез процесуалния им представител, исковете се оспорват като
неоснователни. Възразява
се срещу упълномощаването на „А.М.“ ООД да събира суми по
договора. Сочи се, че претенцията не съответства на притежаваните квоти в правото на собственост върху самостоятелния обект. Излага се, че договорът от 06.02.2013г. не е сключен
на доброволен принцип, а въз основа на подвеждане,
използване незнанието и необичайното положение на ответниците. Развиват се съображения
в насока, че комплексът не е от затворен тип
по смисъла на чл. 2
от ЗУЕС, а договорът не е с нотариална заверка на подписите.
Обръща се внимание, че
отношенията по поддръжка и управление на комплекса следва
да се уреждат
между собствениците и неперсонифицирана общност – етажна собственост. Сочи се, че
в договора между ответниците и „З.Ф.“ ЕООД не е предвиден
краен срок за действието му.
Твърди се, че на
10 и 11 август 2017г. било проведено общо събрание на
етажната собственост на апарт-хотел „В.А.“. В тази връзка се
излага, че е недопустимо дублиране на функциите, правата
и задълженията, които осъществяват „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД, с тези
на ОС на ЕС. Оспорва се договорът
за поддръжка като: сключен без
представителна власт, нищожен поради липса на съгласие
и поради това, че в същия не
е предвиден краен срок на действието
му и в тази връзка накърнява добрите нрави и нарушава еквивалентността на насрещните престации.
Твърди се, че в писмо
от 29.08.2019г. до управителя на „З.Ф.“ ЕООД, ответниците декларират прекратяването на договора. Акцентира
се върху обстоятелството, че делегирането на правомощията по договора на „А.М.“ ООД е незаконосъобразно
и представлява нарушение на чл. 17
от договора. Развиват се подробни съображения
в насока, че ответниците не са обвързани
от това делегиране.
Сочи се, че ответниците не са били уведомени
за назначаването на „А.М.“ ООД като подизпълнител. Оспорва се представеното към исковата молба
уведомление – като частен свидетелстващ документ, без достоверна
дата. Оспорва се, че ищецът е извършвал поддръжка на комплекса. Развиват се съображения за неравноправни клаузи в договора. С тези доводи от съда се
иска да отхвърли
претенциите. Претендират се
разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
По предявения иск
с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
В
доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка -
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А.“
от 06.02.2013г., сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците,
както и, че на 18.06.2018г. между „А.М.“ ООД и „З.Ф.“ ЕООД бил сключен Договор
за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „А.*“, по който ищецът е престирал
– изпълнил задълженията си за 2018г., 2019г. и 2020г., а за ответниците е
възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да
докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.
В
доказателствената тежест на
ответниците е да докажат, че Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване
в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г. е нищожен на сочените
в отговора на исковата молба обстоятелства.
Ищецът основава претенцията
си на Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо
ползване в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г., сключен между „З.Ф.“ ЕООД и ответниците (на л. 9 – л. 16 от
делото). Между страните
не е спорно, че такъв договор е сключен,
както и, че Е.Р. и Д.Р. са придобили (заедно с Н.Р.) собствеността върху апартамент №
**, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор ******, находящ се в гр. С.В.,
местност „К.“, „В.А.“, ет.*, ап.*(последният факт се установява и от приложения
на л. 7 – л. 8 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том *, рег. № **, дело № ** от
***г. на нотариус Л.Ч.). Съдът намира за неоснователни възраженията за липса на
съгласие за сключването на договора за поддръжка и управление. Тези възражения
се основават на твърдения, че договорът не е сключен на доброволен принцип, а
въз основа на подвеждане, използване незнанието и необичайното положение на
ответниците, като се обръща внимание, че е подписан от техен пълномощник. Видно
от договора Е.Р. и Д.Р. са били представлявани при сключването му от
пълномощник – М.З. . От приложеното по делото пълномощно, ведно с превод на
български език (на л. 93 – л. 96 от делото) става ясно, че Е.Р., Н.Р. и Д.Р. са
упълномощили адвокат З.С., М.З. и И.Г. да закупят апартамент № **, както и да
водят преговори и сключат договор за управление и поддръжка на общите части в
комплекса, в който е разположен този имот. В пълномощното фигурират подписите
на ответниците, които не са оспорени по делото. Съдът намира, че сам по себе си
фактът на сключване на договора от пълномощник не може да се тълкува като липса
на съгласие. Разпоредбата на чл. 36, ал. 1 от ЗЗД дава право за извършване на
действия с надлежно учредена представителна власт, каквато в настоящия случай е
налице. Наред с това по делото е приложен и предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 06.02.2012г. (на л. 97 – л. 103),
подписан лично от Е.Р.. С него Е.Р. се е съгласила да закупи апартамент № **. С
чл. 9 от предварителния договор тя е поела ангажимент в предвидения срок да се
яви лично или чрез надлежно упълномощено за целта лице пред нотариус – за
сключване на окончателен договор. Съгласно чл. 10 от предварителния договор Е.Р.
се задължила с подписване на нотариалния акт да сключи и договор за поддръжка и
управление на комплекса при определена годишна такса за обслужване в размер на
8 евро без включен ДДС за кв. м. Очевидно цитираното пълномощно е дадено от
ответниците за изпълнение на задълженията им по предварителния договор. Видно
е, че нотариалният акт е подписан от тяхно име отново от М.З. . Наред с това
договорът за поддръжка и управление е сключен при дължимо от ответниците
възнаграждение в размер на 9,60 лв. с ДДС (равностойно на 8 евро без ДДС).
Налага се извод, че договорът за управление и поддръжка е сключен при
параметри, при които Е.Р. се е съгласила предварително (с подписването на
предварителния договор). Наред с това по силата на цитираното пълномощно М.З. е
закупил в полза на ответниците и недвижим имот – апартамент (собствеността
върху който те не отричат). Тези обективни факти водят до извод, че
представителят (М.З. ) не се е договорил във вреда на представляваните лица по
смисъла на чл. 40 от ЗЗД. Точно обратното – той е изпълнил възложените му от
представляваните действия съобразно поетите от една от тях – Е.Р., задължения
по подписан лично от нея предварителен договор. Това е достатъчно, за да се
приеме, че договорът е сключен при надлежно учредена представителна власт и при
липса на отклонения по чл. 40 от ЗЗД и не се установява сключването му при
липса на съгласие. При това положение не е необходимо да се изследва въпросът
за отношенията между М.З. и другата страна по договора.
С договора „З.Ф.“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А.“, находящ се в ПИ с идентификатор № *****В чл. 1, ал. 2 от
договора е пояснено, че дейностите по поддръжка включват техническата поддръжка
на съоръженията за общо ползване, организация на вътрешния ред и режима на
достъп в комплекса, организиране на външна охрана на комплекса, поддръжка на
общите инсталации, подземни и надземни съоръжения, дворното пространство,
зелените площи, детска площадка, басейните, атракциони и др., организация на
санитарно-хигиенните дейности в комплекса, организиране и предоставяне на
допълнителни платени услуги и организация на комуналните дейности. В чл. 5, ал.
1 от договора било уговорено, че възложителят (ответниците) се задължава да
заплаща годишно възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв. м. обща площ,
при площ на апартамента от 57,43 кв. м. Според чл. 5, ал. 2 от договора таксата
следвало да се заплаща авансово за всяка календарна година – до 30.04 на текущата
година. С чл. 17 от договора възложителят дал право на изпълнителя да прехвърли
правата по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в
договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо
ползване в комплекса. Съгласно чл. 2 договорът не е обвързан със срок.
На 18.06.2018г.
между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“ ООД бил сключен Договор
за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „А.*“ (на л. 17 – л. 19 от делото), ведно с
приложение към него (на л. 118 – л. 120 от делото). С този договор страните
постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва
възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и
управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А.– 1“. По силата на
чл. 3 от договора на ищеца била дадена възможност да събира от собствениците
всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това число и от
ответниците видно от приложението към договора). В чл. 4 от договора било
предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и
така събраните суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от
„З.Ф.“ ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 36 от делото), съгласно
което „А.М.“
ООД било оправомощено да събира в
брой или по банкова сметка ***. суми за поддръжка и управление. Ищецът бил
упълномощен и да изпрати уведомление до всички собственици. В тази връзка от „З.Ф.“
ЕООД било изготвено уведомление на руски език (на л. 20 – л. 21 от делото) до
всички собственици, връчено на ответниците с връчване на исковата молба и
приложенията към нея.
Първият спорен
по делото въпрос е какъв е характерът на цитираните по-горе договори и
представляват ли те годно основание, позволяващо на ищеца да претендира
посочените в исковата молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при
спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да
сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори
не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС –
напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е
прието, че няма забрана за
етажните собственици да сключват договори
относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен
тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка
не се създават
други, непосочени в закона органи на
ЕС и не се създават права за трети лица,
извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва
само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен
характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация
на вътрешния ред и режима на достъп, външна охрана, санитарно-хигиенните
дейности, комуналните дейности и платените услуги) и на договор за изработка
(техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите
инсталации, дворното пространство, зелените площи, детска площадка, басейните,
атракциони и др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени
както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени
площи, детска площадка, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното
определение на ВКС посредством всеки
от тези договори
не се реализира
забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на
възложената поръчка.
В случая ответниците, в унисон със свободата на
договаряне, са процедирали именно по-горния начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД
договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за
управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в
сградата, обитавана от ответниците или в поземления имот, в който е разположена
тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува
пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени
с посочения договор.
С оглед горното
съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка, като
не се констатира сочената от процесуалния представител на ответниците
нищожност. Както беше посочено по-горе – не се установява сключване на договора
без представителна власт или липса на съгласие за сключването. Типът на
комплекса също няма отношение към валидността на договора. По делото не се
твърди и не се доказва комплексът да е от затворен тип, поради което не е била
необходима нотариална заверка на подписите на договора. Наред с това (както е
прието и в цитираната по-горе съдебна практика) свободата на договаряне
предоставя възможност на страните да сключат договор за поддръжка и управление
дори в комплекси, които не са от затворен тип, поради което съдът счита за
неоснователни доводите и възраженията на ответниците, че отношенията по
поддръжка и управление могат да се уредят само от органите на Етажната
собственост.
При извършена
служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК не се констатират неравноправни
клаузи. Не се приемат и възраженията на процесуалния представител на ответника
за наличието на такива клаузи (обективирани в молба на л. 156 от делото). В
тази връзка по делото не се претендира заплащането на неустойка по чл. 34 от
договора. Не се претендира и по-висока такса от предвидената в чл. 5 от
договора. Липсват данни за приложение на нормата на чл. 4 от договора. Поради
тази причина не следва да се обсъждат възраженията за неравноправност на
клаузите на чл. 4, чл. 6 и чл. 34 от договора. Предявените искове не се
основават на тези клаузи. В случая не е налице неравноправност по смисъла на
чл. 143, ал. 2, т. 6 от ЗЗП. Посочената норма третира като неравноправна клауза
в договор, която позволява на търговеца или
доставчика да се освободи от
задълженията си по договора по
своя преценка, като същата възможност
не е предоставена на потребителя. С клаузата на чл. 17 от договора търговецът не се освобождава от
задълженията си по него, а е предвидена възможност за възлагането им на трето
лице, което да ги извършва по правилата на договора. Такава възможност е
законово допустима (чл. 102 от ЗЗД), поради което не става въпрос за
неравноправност на клаузата. Не се констатира и неравноправност, изразяваща се
в налагане на потребителя да изпълнява задълженията си, без другата страна да е
изпълнила своите. В случая става въпрос за т. нар. „авансово плащане“, което е
допустимо и не е предвидено в списъка с неравноправни клаузи по чл. 143, ал. 2
от ЗЗП. Не се установява и предвидената в чл. 143, ал. 2, т. 16 от ЗЗП
неравноправност, тъй като такава би била налице само ако се даде възможност на търговеца или доставчика
без съгласието на потребителя да прехвърли правата
и задълженията си по договора, когато
това може да доведе до
намаляване на гаранциите за потребителя. Гаранциите на потребителя не са намалени с прехвърляне на правата и
задълженията по договора, тъй като в чл. 17 от него се предвижда изрично, че
третото лице следва да извършва дейностите именно по правилата на договора. Следователно
за потребителя остават всички гаранции по договора и в отношенията му с третото
лице, на което са прехвърлени задължения по договора. Не съществува и пречка
даден договор да бъде сключен като безсрочен и това зависи единствено от волята
на страните, която в случая е формирана в чл. 2 от договора. Не е налице
неравноправност във връзка с уговорките за прекратяване на договора, тъй като
уговорките в договора не могат да дерогират
законовите предпоставки за прекратяване на даден договор, но същите ще бъдат
обсъдени по-долу, във връзка с възражението на ответниците за прекратяване на
договора.
С оглед
изложеното съдът констатира, че в договора от 06.02.2013г. не се установяват
неравноправни клаузи и същият представлява валидна връзка, която е обвързала ответниците и „З.Ф.“ ЕООД. Не може да се счита за основание,
дерогиращо тази връзка, учредяването на етажна
собственост, с оглед посоченото по-горе, че договорът съществува независимо от
учредената етажна собственост.
На следващо
място от ответниците са въведени възражения, касаещи легитимацията на ищеца да
събира суми по договора. Във връзка с тези възражения следва да се обърне
внимание, че задължението за плащане на възнаграждение по договора за поддръжка
за 2018г. е възникнало на 30.04.2018г., когато титуляр на вземането е било
дружеството „З.Ф.“ ЕООД. В случая обаче с пълномощно (на л. 36 от делото) това
дружество е упълномощило ищеца да събира в брой или по своя банкова сметка ***.
суми за поддръжка и управление съгласно подписаните индивидуални договори.
Учредена е надлежна представителна власт, съгласно която годен да получи сумите
за 2018г. субект е именно „А.М.“ ООД, като пълномощник на „З.Ф.“ ЕООД. С
посоченото пълномощно ищецът е получил материална легитимация да събира сумите
за упълномощителя си, като последващото отчитане на
тези суми зависи от вътрешните отношения между двете дружества. Ето защо съдът
приема, че за сумите за 2018г. е налице валидна материална легитимация за ищеца
да претендира същите, като надлежно упълномощено от страната по облигационното
правоотношение лице.
Относно 2019г. и
2020г. следва да се има предвид, че с Договор за възлагане извършването на
дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „А.*“ от 18.06.2018г. „З.Ф.“ ЕООД е прехвърлило на ищеца както
всички свои права, така и всички свои задължения по договорите за поддръжка и
управление на комплекс „А.*“, в това число и по договора с ответниците. Съдът
не споделя тезата, че с този договор са прехвърлени повече права и задължения,
отколкото „З.Ф.“ ЕООД притежава, тъй като разписаните задължения на изпълнителя
по договора от 06.02.2013г. (в чл. 1 от него) са предвидени в чл. 9 от договора
от 18.06.2018г. По-подробното им отразяване в договора от 18.06.2018г. не
променя факта, че същите попадат в обхвата на договора, сключен с ответниците. В
чл. I от Договор за възлагане
извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с
търговско наименование „А.*“ от 18.06.2018г. изрично е
предвидено, че се възлагат дейностите по поддръжка и управление на комплекс „А.*“.
Както се посочи за направеното прехвърляне е изготвено уведомление (на л. 20 –
л. 21 от делото), което е връчено на ответниците най-късно с връчване на
исковата молба. При тези данни (и при уговореното в договора за възлагане, че
получаването на всички суми по договорите за поддръжка се предоставя на „А.М.“
ООД) съдът намира, че са доказани елементите от фактическия състав на договор
за цесия (в тази му част). Към исковата молба е приложено изрично уведомление
от цедента („З.Ф.“ ЕООД). Ето защо не е имало пречка
уведомлението за цесия да бъде връчено в хода на процеса. В практиката на ВКС е
прието, че уведомяването в хода на процеса за настъпилата цесия следва да бъде
отчитано от съда като факт по смисъла на чл. 235, ал. 3 ГПК – Решение № 123 от
24.06.2009г. по т.д. № 12/2009г. по описа на II търг. отделение. Т.е. връчването на уведомлението за
цесия на надлежен представител на ответниците представлява уведомяване на
длъжника по смисъла на чл. 99, ал. 3 от ЗЗД за цесията, което следва да бъде
отчетено от съда на основание чл. 235, ал. 3 ГПК. Налага се извод, че
възраженията на ответниците във връзка с уведомяването за цесията са
неоснователни.
В останалата си
част договорът от 18.06.2018г. представлява договор за заместване в дълг –
ищецът по настоящото дело е приел задълженията на „З.Ф.“ ЕООД по договора с
ответниците от 06.02.2013г. В трайната съдебна практика на върховната инстанция
(напр. Решение № 49 от 20.06.2012г. по т.д. № 16/2011г. на II търг. отделение на ВКС и Решение №
5 от 30.04.2019г. по т.д. № 2747/2017г. по описа на I търг. отделение на ВКС) е възприето разбирането, че е
допустимо прехвърляне не
само на вземания
и на права по договор чрез
цесия, но също и прехвърляне на правоотношение, при което се
съчетават правилата на цесията и на
заместването в дълг. Изричното съгласие на кредитора по смисъла на чл. 102, ал. 1 от ЗЗД е
дадено от страна на ответниците с включването в договора на клаузата по чл. 17
от него, според която те дават съгласие дейностите по договора (задълженията на
изпълнителя) да бъдат възложени на трето лице, което да ги извършва според
правилата на договора. Както е прието в цитираното Решение № 5 от 30.04.2019г.
по т.д. № 2747/2017г. по описа на I търг. отделение на ВКС не е необходимо одобрението на кредитора да бъде
обективирано в акт в определена форма. Поради тази причина съдът приема
съгласяването с клаузата на чл. 17 от договора за достатъчно. Нещо повече –
както се посочи договорът от 06.02.2013г. включва в себе си елементи на договор
за поръчка и договор за изработка. В случая договорът е сключен с търговец –
юридическо лице, поради което очевидно не е сключен единствено с оглед
личността на изпълнителя и не съществува пречка (по арг.
от чл. 269, ал. 1 от ЗЗД и чл. 283, ал. 2 от ЗЗД) задълженията по договора да
бъдат прехвърлени на трето лице, особено след като такава клауза е предвидена в
него. С връчване на исковата молба ответниците са уведомени както за цесията,
така и за заместването в дълг, поради което са изпълнени и специфични
изисквания на чл. 283, ал. 3 от ЗЗД относно договора в частта му, имаща
характер на договор за поръчка.
При горните
изводи, съдът намира за неоснователни доводите на ответниците, че прехвърлянето
не е надлежно. Както се посочи – не е прехвърлен различен обем от права.
Изпълнено е и изискването за посочване на договора с ответниците в специално
приложение (на л. 118 – л. 120 от делото). Прехвърляне на правоотношението е
извършено със съгласие на всички страни и при спазване на специфичните праВ.за това. Следователно договорът за заместване в права
и задължения е валиден.
Всички горни
изводи на съда са намерили отражение и в практиката на въззивната
инстанция, като по сходен казус с Решение № III-9 от 22.03.2021г. по в.гр.д. № 2777/2020г. по описа на
Окръжен съд Бургас е прието, че договорите за поддръжка и управление и
заместване в права и задължения са валидни и са годно основание за претендиране
от страна на ищеца на съответните суми.
Съдът намира, че
по делото не се установява договорът от 06.02.2013г. да е прекратен от
ответниците с писмо от 29.08.2019г. Действително такова писмо е изпратено до „З.Ф.“
ЕООД (на л. 67 – л. 68 от делото). Съдът намира, че това писмо не може да
поради последиците на чл. 287 от ЗЗД. Както се посочи в случая става въпрос за
комплексен договор, включващ елементи на договор за поръчка и договор за
изработка. При това положение относимите норми от ЗЗД, касаещи договорите за
поръчка и изработка, следва да се тълкуват с оглед спецификата на настоящия
договор. Оттеглянето на поръчката по смисъла на чл. 287 от ЗЗД е предвидено
поради факта, че договорът за поръчка се основава на доверието на доверителя
към довереника (в този смисъл е правната теория – напр. „Облигационно право –
отделни видове облигационни отношения“, Александър Кожухаров, София 2002г.,
стр. 335). С оглед наличието на елементи на изработка в настоящия договор и
като се вземе предвид фактът, че е сключен с юридическо лице – търговец, съдът
намира, че макар той да съдържа елементи за поръчка, отношенията по него не се
основават на доверие между страните. Ето защо оттеглянето на поръчката по всяко
време е неприложимо към този вид договори. Тук следва да се обърне внимание, че
не става въпрос за обикновен
договор, сключен между търговец и физическо лице, а за договор, с който
се уреждат дейности, имащи пряко отношение към правилната поддръжка и управлението на сградния фонд
(които дейности имат и обществена насоченост). Това е допълнителен аргумент в подкрепа на тезата, че договорът не се
основава на отношенията на доверие, визирани в чл. 287 от ЗЗД и не може да бъде
прекратен с оттегляне на поръчката. Впрочем видно от уведомлението, изпратено
от ответниците до „З.Ф.“ ЕООД, те не са формирали
воля за оттегляне на поръчката. В практиката на ВКС (напр. Решение № 482 от
13.12.2011г. по гр.д. № 1486 от 2010г. на IV гр. о.) е направено разграничение между „оттегляне на поръчката“ и
разваляне на договора поради неточно изпълнение (предвидено в чл. 87 ЗЗД). В
случая волята на ответниците, обективирана в
цитираното уведомление, е била договорът да се прекрати поради неизпълнение от
страна на изпълнителя. В уведомлението са развити множество съображения за
неизпълнение на договора, като е акцентирано и върху обсъдените в настоящото
решение – сключване на договора от пълномощник и срок на действие. Ето защо
волята на ответниците е била да прекратят договора поради неизпълнението му от
страна на изпълнителя по него.
При това
положение и с оглед възражението на ответниците за неизпълнение на задълженията
по договора от страна на ищеца и „З.Ф.“ ЕООД на ищеца е указано да докаже, че е престирал – изпълнил задълженията си за 2018г.,
2019г. и 2020г. (в такава насока е и практиката на ВКС – Решение № 233 от
02.12.2015г. по гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).
Във връзка с
твърденията на ищеца за изпълнение на договора по делото е изслушана и приета
съдебно-счетоводна експертиза (на л. 193 – л. 199 от делото). От заключението
се установява, че за 2018г. от „З.Ф.“ ЕООД са направени разходи за поддръжката
и управлението на „В.А.“ в размер на 14 730,77 лв., от които 960 лв. –
абонаментно обслужване на асансьори, 5664,83 лв. – разходи за ел. енергия,
8105,94 лв. – разходи за заплати и осигуровки. Установява се, че след 18.06.2018г.
са извършени разходи за 2018г. от дружеството ищец в общ размер на
68 409,85 лв., от които 29 226,29 лв. – за заплати, 5621,47 лв. – за
осигуровки и 33 562,09 по различни пера (посочени в таблица на л. 195 от
делото). През 2019г. от дружеството са извършени разходи в размер на 130 485,94
лв., от които 60 404,20 лв. – за заплати, а 11 492,62 лв. – за
осигуровки. За 2020г. разходите са били в размер на 106 610,04 лв.,
включително 44 675,97 лв. за заплати и 7300,43 лв. за осигуровки. В
изготвените от вещото лице таблици е видно, че в останалата част разходите през
годините включват ел. енергия, абонамент мобилни услуги, транспортни услуги,
одит, поддръжка на градина и общи части, счетоводно обслужване, куриерски
услуги, офис консумативи, консумативи, гориво,
оборудване, обслужване на асансьори, поддръжка басейн, вода по опис,
пожарогасителна система, чипове и др. Счетоводството на дружествата е водено
обобщено, поради което не е било възможно да се установи каква част от
разходите за кой от комплексите се отнасят (с оглед отделните комплекси във „В.А.“).
От експертизата, която се кредитира от съда като обективна, компетентна и
безпристрастна, става ясно, че „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД са осчетоводели разходи
за процесните период, които са били предназначени за дейности, включени в
обхвата на договора за поддръжка. Ето защо заключението на експертизата
представлява индиция, че в комплекса се е извършвала поддръжка за процесните
периоди и са заплащани разходи за това.
Съдът намира, че
показанията на разпитаните свидетели също потвърждават установеното от
експертизата. Впрочем данни за извършените дейности в комплекса се установяват
най-вече от показанията на св. Ропай. От показанията
й се установява, че се извършва поддръжка на асансьора, вкл. и отстраняване на
повреди. Свидетелката потвърждава също така, че в периода 2018г. – 2020г. ток и
вода в комплекса са се заплащали или от строителя, или от обслужващата
компания. През 2020г. били монтирани 24 броя датчици (неработещи към момента).
Била направена ограда – дълга 6 метра. Били установени видеокамери – две на
сградата и три на стълба. В общите части била извършена смяна на прозорци. Било
направено стъпало към стълбището. От показанията на свидетелката се установява,
че в комплекса е работел персонал – чистачка, техник, градинар. Т.е. от
показанията на тази свидетелка се установява, че в комплекса се извършват
множество дейности, които се заплащат от ищеца и са в унисон със задълженията
по договора. Възраженията на свидетелката срещу изпълнението по договора са
общи и се свеждат по-скоро до късното въвеждане в експлоатация на басейна през
2018г. (считано от 01.07) и липсата на акт 16 за сградата. Неуредиците около
строителните документи на сградата обаче не са свързани с изпълнението на
договора за поддръжка. Няма пречка такава да се осъществява и при липсата на
всички строителни документи за съответната сградата. Показателно е, че
свидетелката Ропай (както сочи и в показанията си) е
заплатила таксите за периода 2018г. – 2020г. Т.е. самата тя, чрез плащането си,
е изразила съгласието си с извършените в
комплекса дейности. От показанията й се установява и конкретна причина, поради
което ответниците не желаят да плащат – инцидент, при който дъщерята на Е.Р.
наранила крака си в зоната около басейна. Наличието на такъв инцидент обаче не
може да се приеме за достатъчно да обоснове липса на изпълнение по договора. Дори
през 2018г. да е имало известни пропуски в поддръжката на зоната около басейна,
по делото се установяват достатъчно други дейности, които са изпълнени, и тези
пропуски не могат да доведат до извод за неизпълнение на задълженията на
изпълнителя да поддържа комплекса. Извършването на поддръжка в комплекса се
потвърждава (макар и по не особено конкретен начин) и от показанията на св.
Недялкова.
Налице са и
писмени доказателства, които следва да се приемат за косвени такива относно
извършената в комплекса поддръжка (платени нареждания за платени такси от
собственици на л. 106 – л. 113 от делото). Посочените плащания потвърждават, че
тези собственици са съгласили с факта, че поддръжка в комплекса се извършва.
Посоченият обем
от доказателства е достатъчен, за да се приеме, че в комплекса е осъществявана
поддръжка от „З.Ф.“ ЕООД и ищеца в периода 2018г. – 2020г. Доказаното
изпълнение по договора изключва възможността ответниците да развалят същия с
уведомлението от 29.08.2019г. Ето защо договорът не е развален и на основание
чл. 87 от ЗЗД.
От всичко
изложено до тук може да се направи извод, че за ответниците е възникнало задължение
да заплатят на ищеца (като пълномощник на изпълнителя) задълженията си по
договора за 2018г., а тези за 2019г. и 2020г. – отново на ищеца, като лице
встъпило в правоотношението по договора от 2013г. За всеки от периодите е
настъпил и падеж за плащането – до 30.04 на съответната година. Съдът намира,
че по делото се доказа и размерът на вземането, а именно 9,60 евро на кв. м.
при площ от 57,43 кв. м.
С изрична
молба-уточнение (на л. 42 от делото) дължимите суми се претендират за плащане
разделно – по равно от всеки от ответниците. В тази връзка от процесуалния
представител на ответниците е направено възражение, че собствениците на обекта
са трима, а сумите се претендират единствено от двамата ответници. В отговор
следва да се посочи, че страни по договора за поддръжка са Е.Р. и Д.Р.. Вярно
е, че собственик на апартамента е й Н.Р.. Наред с това договорът е сключен за
поддръжка, свързана именно с притежаваната собственост върху апартамент № **.
Според чл. 21, ал. 1 от ЗЗД договорът има действие само спрямо страните по
него. В чл. 22, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД е предвидено, че е допустимо договор да се
сключи и в полза на трето лице. В случая единствено двамата ответници са се
задължили да заплащат възнаграждение за поддръжка по сключения от тях договор
за поддръжка. Ето защо те са единствените надлежни страни по облигационното
правоотношение. Очевидно те са се задължили да заплащат и за трето лице – Н.Р.,
която не е страна по договора, но се ползва от извършваната поддръжка, в
качеството си на съсобственик на апартамент № **. Въпрос на вътрешни отношения
между собствениците е уреждането на отношенията им, но съдът приема, че двама
от собствениците са сключили договор и в полза на третия такъв по смисъла на
чл. 22, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД. Сключването на подобен договор е валидно и
допустимо, поради което съдът приема, че ответниците са се задължили да
заплащат задълженията по договора за поддръжка и в полза на третия собственик
на апартамента. При липсата на други уговорки, съдът намира, че сумите по
договора за поддръжка се дължат единствено от двамата ответници, при условията
на разделност и по равно.
Ето защо
исковете за главница са изцяло основателни и следва да бъдат уважени до
предявените размери.
По иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да наличието на главен дълг и изпадането на ответниците
в забава за периодите 01.05.2018г. – 14.01.2021г. и 01.05.2019г. – 14.01.2021г.
Както се установи главният дълг е възникнал и падежът
за заплащане на задълженията на ответниците е изрично
уговорен по смисъла на чл.
84, ал. 1 ЗЗД и е настъпил на 30.04.2018г. за таксата за 2018г. и на 30.04.2019г. за таксата
за 2019г. Ето защо за заплащането
им ответниците са изпаднали
в забава от 01.05.2018г. и 01.05.2019г. Следователно
за периода 01.05.2018г. –
14.01.2021г. те дължат заплащането
на лихва за забава в размер на 296,36 лв. (по 148,18 лв. за всеки), а за периода 01.05.2019г. – 14.01.2021г. – лихва
за забава в размер на 187,09 лв. (по 93,54 лв. за всеки), поради което и искът за лихва е
изцяло основателен и следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на делото и направеното искане на ищеца следва да се
присъдят разноски в размер на 1479,32 лв., от които 179,32 лв. за платена
държавна такса, 700 лв. – платени депозити за експертиза и 600 лв. – платено
адвокатско възнаграждение. Всеки от ответниците следва да заплати припадаща се
част от дължимите разноски – по 739,66 лв.
Не следва да се
присъждат сумите от 58,30 лв. – превод на документи и 187,20 лв. – копирни
услуги, тъй като разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК изрично предвижда
възстановяване единствено на „разноски по производството“, които от своя страна
са посочени в чл. 75 от ГПК – възнаграждения на свидетели и вещи лица. В тази
връзка разноските за комплектоване на писмени
доказателства по делото не представляват такива по производството и не следва
да се присъждат в полза на ищеца.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Е.Г.Р., родена на ***г., гражданка на Р.Ф.,
с постоянен адрес ***, м. К. к-с В.А., ет.*, ап.**, БУЛСТАТ: ***, да заплати на „А.М.”
ООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, на основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата от 538,83
лв., представляваща припадаща й се част - ½ от сумата от 1077,66
лева – възнаграждение за 2018г. по Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване
в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г.,
сключен между Е.Р., Д.Р. и „З.Ф.“ ЕООД, вземанията по който за 2018г. са
предоставени за събиране на „А.М.” ООД по силата на
пълномощно, с нотариална заверка на подписите рег. № 7039 от 18.11.2020г. на
нотариус Л.Ч., с район на действие Районен съд Несебър и рег. № 600 на НК,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба – 14.01.2021г., до окончателното изплащане, а на
основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сумата от 148,18 лв., представляваща припадаща й се част – ½ от
сумата от 296,36 лв.
- лихва за
забава върху таксата за 2018г. за периода 01.05.2018г.
– 14.01.2021г.
ОСЪЖДА Е.Г.Р., родена на ***г., гражданка на Р.Ф.,
с постоянен адрес ***, м.К. к-с
В. А., ет.*, ап.**, БУЛСТАТ: ***, да заплати на „А.М.”
ООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, на основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата от 538,83 лв., представляваща припадаща й се част
- ½ от сумата от 1077,66 лева – възнаграждение за 2019г. и сумата от 538,83 лв., представляваща
припадаща й се част - ½ от сумата от 1077,66 лева – възнаграждение за 2020г.,
дължими по Договор за
поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване
в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г.,
сключен между Е.Р., Д.Р. и „З.Ф.“ ЕООД, вземанията по който са прехвърлени на „А.М.” ООД с Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление
на жилищен комплекс с търговско наименование „А.*“ от 18.06.2018г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от
датата на подаване на исковата молба – 14.01.2021г., до окончателното изплащане,
а на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
сумата от 93,54 лв., представляваща припадаща й се част – ½ от
сумата от 187,09 лв.
- лихва за
забава върху таксата за 2019г. за периода 01.05.2019г.
– 14.01.2021г.
ОСЪЖДА Е.Г.Р., родена на ***г.,
гражданка на Р.Ф., с постоянен адрес ***, м.К. к-с В. А., ет.*, ап.**, БУЛСТАТ: ***, да заплати на „А.М.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 739,66 лв., представляваща ½ част от
направените по делото разноски в общ размер от 1479,32 лв., от които 179,32 лв.
за платена държавна такса, 700 лв. – платени депозити за експертиза и 600 лв. –
платено адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА Д.Ю.Р., роден на ***г., гражданин на Р.Ф.,
с постоянен адрес ***, м.К. к-с
В. А., ет.*, ап.**, БУЛСТАТ: ****, да заплати на „А.М.”
ООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, на основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата от 538,83
лв., представляваща припадаща му се част - ½ от сумата от 1077,66
лева – възнаграждение за 2018г. по Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване
в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г.,
сключен между Е.Р., Д.Р. и „З.Ф.“ ЕООД, вземанията по който за 2018г. са
предоставени за събиране на „А.М.” ООД по силата на
пълномощно, с нотариална заверка на подписите рег. № 7039 от 18.11.2020г. на
нотариус Л.Ч., с район на действие Районен съд Несебър и рег. № 600 на НК,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба – 14.01.2021г., до окончателното изплащане, а на
основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сумата от 148,18 лв., представляваща припадаща му се част – ½ от
сумата от 296,36 лв.
- лихва за
забава върху таксата за 2018г. за периода 01.05.2018г.
– 14.01.2021г.
ОСЪЖДА Д.Ю.Р., роден на ***г., гражданин на Р.Ф.,
с постоянен адрес ***, м.К. к-с
В. А., ет.*, ап.**, БУЛСТАТ: ****, да заплати на „А.М.”
ООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, на основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД сумата от 538,83 лв., представляваща припадаща му се част
- ½ от сумата от 1077,66 лева – възнаграждение за 2019г. и сумата от 538,83 лв., представляваща
припадаща му се част - ½ от сумата от 1077,66 лева – възнаграждение за
2020г., дължими по Договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване
в комплекс „В.А.“ от 06.02.2013г.,
сключен между Е.Р., Д.Р. и „З.Ф.“ ЕООД, вземанията по който са прехвърлени на „А.М.” ООД с Договор за възлагане извършването на дейностите
за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А.*“ от
18.06.2018г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на
подаване на исковата молба – 14.01.2021г., до окончателното изплащане, а на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сумата от
93,54 лв., представляваща припадаща му се част – ½ от сумата от 187,09 лв. - лихва за забава върху таксата за 2019г. за периода 01.05.2019г. –
14.01.2021г.
ОСЪЖДА Д.Ю.Р., роден на ***г., гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес ***, м.К. к-с В. А., ет.*,
ап.**, БУЛСТАТ: ****, да заплати на „А.М.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
***, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 739,66 лв., представляваща
½ част от направените по делото разноски в общ размер от 1479,32 лв., от
които 179,32 лв. за платена държавна такса, 700 лв. – платени депозити за
експертиза и 600 лв. – платено адвокатско възнаграждение.
БАНКОВИ СМЕТКИ, по които могат да бъдат заплатени присъдените суми:
IBAN: ***, BIC: ***: *** - EURO, BIC: ***о пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: