№ 11019
гр. София, 11.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:........
при участието на секретаря ......
като разгледа докладваното от ........ Гражданско дело № 20211110169924 по
описа за 2021 година
Производството е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Образувано е по следните предявени от Л. Р. Х. срещу И. Б. Г. обективно
съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 233
ЗЗД за заплащане на следните суми:
- сумата от 348.38 лева – главница по сключен договор за наем от 22.06.2020г.,
представляваща дължима наемна вноска за периода от 01.10.2021г. до 24.10.2021г.
- сумата от 95.70 лева – обезщетение за забава за периода от 29.09.2021г. до
22.11.2021г.;
- сумата от 77.48 лева – такса битов отпадък за периода от 01.07.2020г. до
24.10.2021г.;
- сумата от 28.00 лева – таксата за общите части за м.09. и м. 10.2021г.;
- сумата от 1187.04 лева – стойността на материалите, свързани с извършване
на ремонта на апартамента;
- сумата от 1472.59 лева – стойността на труда за извършване на ремонтни
дейности;
- сумата от 140.00 лева – стойност на почистването;
- сумата от 200.00 лева – стойността за подмяна на патрон.
Ищецът твърди, че между страните по делото е сключен договор за наем от
22.06.2020г., по силата на който е предоставен за временно възмездно ползване на
ответника недвижим имот, находящ се в ..... като договорът за наем е едностранно
прекратен от ответника, считано от 24.10.2021г. с предизвестие, получено от ищеца на
24.08.2021г. Релевира, че в приемо-предавателен протокол, Приложение № 1 към
процесния договор за наем, подписан от страните на 29.06.2020г. подробно е описано
състоянието на имота, а именно без забележки в добро състояние. Заявява се, че
1
наемателят не се е явил за предаване на владението на имота на 24.10.2021г. като на
посочената дата ищецът, заедно с трима свидетели са констатирали, че въпреки
отправеното от наемателя предизвестие, на 24.10.2021г. ответникът не е освободил
имота и не е предал владението по надлежния за това ред, включително не разполага с
ключове, за да влезе в имота. Впоследствие същата вечер е извикан ключар, който да
отвори апартамента, като за целта е разбил ключалката на блиндирана входна врата
„Солид 55” и е подменен секретен патрон на къщата като действията са обективирани в
констативен протокол от 24.10.2021г., 20:45 часа в присъствието на свидетели. При
влизането си в имота са констатирали множество недостатъци и щети в апартамента
като ожулвания и зацапване по стени в дневната, спалнята, коридора, силно замърсена
ПВЦ дограма, лепенки от тиксо по стените, дълбоко ожулен ламиниран паркет,
боядисан маркер, множество ожулвания на касите на вратите, силно захабена баня,
санитарни уреди, смесители, повреден стоящ смесител „Видима”, липсващи части от
сапунерка и други вреди на имота, които не са вследствие от нормалната употреба от
наемателя, което води до отстраняването им от ищеца. С оглед гореизложените
съображения намира предявените искове за основателни и доказани.
В указания по реда на чл.131 ГПК срок е постъпил отговор от ответника, с
който се признават част от предявените искове, както следва: искът за сумата от 348.38
лева – главница по сключен договор за наем от 22.06.2020г., представляваща дължима
наемна вноска за периода от 01.10.2021г. до 24.10.2021г.; искът за сумата от 77.48 лева
– такса битов отпадък за периода от 01.07.2020г. до 24.10.2021г.; искът за сумата от
28.00 лева – таксата за общите части за м.09. и м. 10.2021г. и искът за сумата от 140.00
лева – стойност на почистването. Останалите искове се оспорват като неоснователни,
поради следните съображения: още през м. 09.2021г. ответникът започнал да изнася
вещите си от апартамента и окончателно го освободил на 04.10.2021г., когато е
оставил ключа в пощенската кутия; ищецът не е уведомил ответника да се яви на
24.10.2021г. за предаване на апартамента; ответникът оставил апартамента в
състоянието, в което го получил при сключване на договора. В условията на
евентуалност заявява, че сумите са необосновано завишени.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 състав, като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое
убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правна
квалификация чл. 232, ал. 2 ЗЗД за сумата от 348.38 лева – главница по сключен
договор за наем от 22.06.2020г., представляваща дължима наемна вноска за периода от
01.10.2021г. до 24.10.2021г.; сумата от 77.48 лева – такса битов отпадък за периода от
01.07.2020г. до 24.10.2021г.; сумата от 28.00 лева – таксата за общите части за м.09. и
м. 10.2021г.
Основателността на предявените осъдителни искове се обуславя от
кумулативното наличие на предпоставките: 1. наличие на валидно възникнало наемно
правоотношение с ответника при посочените параметри; 2. предаване на вещта на
ответника в състояние съответстващо на ползването, за което е наета; 3. падеж на
заявените вземания за наем, такса битов отпадък и такса за общи части.
С изготвения по делото доклад /л. 44/ са отделени за безспорно установени и
ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните всички елементи от
фактическия състав на предявените искове.
2
С оглед изложеното предявените искове се явяват основателни и доказани
изцяло.
Относно иска с правна квалификация чл. 86, ал.1 ЗЗД
Вземането за законна лихва възниква от фактически състав, включващ
елементите: главно парично задължение, настъпила негова изискуемост и
неизпълнение на същото, като предметът на това вземане е обезщетение за вредите,
които неизпълнението обективно и закономерно причинява. Вземането за лихва е
акцесорно, но има известна самостоятелност спрямо главното, като провопораждащият
го състав включва релевиране на неизпълнение – липса на дължимо поведение по
отношение на главното задължение.
С оглед извода за съществуване на неудовлетворено вземане на ищеца за
сумата 348.38 лева – главница по сключен договор за наем от 22.06.2020г.,
представляваща дължима наемна вноска за периода от 01.10.2021г. до 24.10.2021г., с
настъпил падеж – 25-то число на месеца, за който се дължат /съобразно чл. 4, ал. 2 от
договора – л. 6/, то ответникът е изпаднала в забава по отношение на месечното
задължение на 26-то число на съответния месец, като за периода от 29.09.2021г. до
25.10.2021г. искът се явява неоснователен, а за периода от 26.10.2021г. до 22.11.2021г.
размерът на иска възлиза на сумата от 2.71 лева, опредЕ. по реда на чл. 162 ГПК. Ето
защо искът следва да бъде уважен за сумата от 2.71 лева и за периода от 26.10.2021г. до
22.11.2021г. като за разликата над сумата от 2.71 лева до пълния предявен размер от
95.70 лева и за периода от 29.09.2021г. до 25.10.2021г. следва да се отхвърли като
неоснователен.
Относно исковете с правна квалификация чл. 233 ЗЗД за сумата от 1187.04 лева
– стойността на материалите, свързани с извършване на ремонта на апартамента;
сумата от 1472.59 лева – стойността на труда за извършване на ремонтни дейности;
сумата от 140.00 лева – стойност на почистването и сумата от 200.00 лева – стойността
за подмяна на патрон, следва да се посочи, че основателността на предявените искове
се обуславя от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1). съществуването
на валиден договор за наем между страните с предмет описания в исковата молба
апартамент и намиращите се в него движими вещи; 2). предаването на имота, ведно с
обзавеждането за ползване на ответника; 3). причиняване по време на действие на
договора на вреди на наетата вещ, изразяващи се в ожулвания и зацапване по стени в
дневната, спалнята, коридора, силно замърсена ПВЦ дограма, лепенки от тиксо по
стените, дълбоко ожулен ламиниран паркет, боядисан маркер, множество ожулвания
на касите на вратите, силно захабена баня, санитарни уреди, смесители, повреден
стоящ смесител „Видима”, липсващи части от сапунерка, които не се дължат на
причина, която изключва договорната отговорност на ответника.
С изготвения по делото /л. 44/ са отделени като безспорно установени и
ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните първата предпоставка за
уважаване на иска – съществуването на валиден договор за наем между страните с
предмет описания в исковата молба апартамент и намиращите се в него движими вещи,
както и основанието и размера на вземането за сумата от 140.00 лева – стойност на
почистването.
Относно втората предпоставка от фактическия състав на исковете –
предаването на имота, ведно с обзавеждането за ползване на ответника, настоящата
инстанция счита, че същата се установи по делото, предвид следните съображения:
Съгласно чл. 2, ал. 2 от процесния договор за наем /л. 6/ неразделна част към
3
процесния договор за наем е протокол, съставен и подписан от страните към момента
на предаването му, в което са отразени състоянието на имота и намиращото се в него
обзавеждане /приемо-предавателен протокол/. Видно от представения по делото
приемо-предавателен протокол /л. 8/ се установява, че обзавеждането на процесния
апартамент е предадено в добро състояние, без забележки. Същевременно в чл. 9 от
договора /л. 7/ е посочено, че наемателят е длъжен да опразни наетия от него имот в 3-
дневен срок след прекратяване действието на договора и да го предаде заедно на
наемодателя в състоянието, описано в процесния приемо-предавателен протокол като в
случай, че наемателят откаже да участва в съставянето и подписването на протокола,
такъв се съставя от наемодателя като се подписва от него и един свидетел. В чл. 15 от
договора /л. 7/ е посочено, че в случай на неосвобождаване на наетия от наемателя
имот, съгласно уговореното в договора, наемодателят има право да завземе имота си,
да смени заключващите го системи, да извърши други действия за опразване на имота
и да отстрани от същия вещите на наемателя, без това да се счита за самоуправство от
страна на наемодателя.
Видно от приложеното по делото предизвестие за прекратяване на договора за
наем от 24.08.2021г. /л. 9/ се установява, че ответникът е упражнил правото си да
прекрати едностранно договора, на основание т. VI, чл. 12. 2 от договора, считано от
24.10.2021г.
От представения по делото констативен протокол от 24.10.2021г. /л. 10 и сл./
се установява, че на посочената в документа дата е направен опис за състоянието на
имота в присъствието на наемодателя и на трима свидетели, в съответствие с раздел
VIII от договора като е посочено, че при явяването им в процесния апартамент на
посочената дата са установили, че ответникът не е освободил имота и не е предал
владението на наемодателя по надлежния за това ред. В протокола са посочени и
следните обстоятелства: извикан е ключар, който е отворил апартаментната врата като
за целта е разбил ключалката на блиндираната входна врата „Солид 55“ и е подменил
секретния патрон като при влизането си в имота са констатирали множество
недостатъци и щети в апартамента като ожулвания и зацапване по стени в дневната,
спалнята, коридора, силно замърсена ПВЦ дограма, лепенки от тиксо по стените,
дълбоко ожулен ламиниран паркет, боядисан маркер, множество ожулвания на касите
на вратите, силно захабена баня, санитарни уреди, смесители, повреден стоящ
смесител „Видима”, липсващи части от сапунерка и други вреди на имота, които не са
вследствие от нормалната употреба от наемателя, което води до отстраняването им от
ищеца.
По отношение на възражението на ответника, че в случая се касае за дребни
поправки по смисъла на чл. 231 ЗЗД следва да се посочи, че съгласно посочената
разпоредба дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на
4
обикновена употреба, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове,
на брави, запушване на комини и други такИ., са за сметка на наемателя. Поправките
на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на
наемодателя ( арг. от чл. 231, ал. 2 от ЗЗД). В тази връзка обаче ответникът не е
ангажирал каквито и да било доказателства, че се касае за дребни поправки.
Същевременно следва да се съобрази и нормата на чл. 233, ал. 2 ЗЗД, която предвижда
задължение за наемателя да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и
посегателствата, извършени върху наетата вещ. В случая ответникът не е ангажирал
каквито и да било доказателства, че е уведомил ищеца за повредите, описани в
съставения протокол. В този смисъл заслужава внимание и нормата на чл. 8, т. 2 от
договора, в която е посочено, че наемателят е задължен да ползва наетия имот с
грижите на добър стопанин като всички повреди, свързани с обикновеното ползване на
имота, както и тези свързани с използване на имота по начин различен от договорения
между страните са за сметка на наемателя. Предвид представения по делото протокол,
съдът намира, че в случая ишецът е доказал наличието на вреди.
По делото е представени следните стокови разписки и платежни документи,
както следва: от 28.10.2021г. на стойност 492.96 лева /л. 15/ за закупени материали,
свързани с извършване на ремонта на апартамента; от 30.10.2021г. на стойност 694.08
лева /л. 16/ за закупени материали, свързани с извършване на ремонта на апартамента.
Представена е и фактура от 11.11.2021г. /л. 17/ за извършени СМР по отношение на
процесния имот. Представен е и протокол от 11.11.2021г. /л. 18/ за установяване
завършването и разплащането на натурални видове и СМР на обща стойност 1552.59
лева.
Видно от представената квитанция с № 735/30.10.2021г. /л. 21/ се установява,
че ищецът е заплатил сумата от 28.00 лева, представляваща такса за общите части по
отношение на процесния имот за периода от м. 09 до м. 10.2021г.
От представените по делото разходно-касов ордер и платежен документ от
24.10.2021г. /л. 21/ се установява, че на посочената дата ищецът е заплатил сумата от
200.00 лева за аварийно отключване на блиндирана врата „Солид 55“ на процесния
имот за смяна на секретен патрон.
По отношение на възражението на ответника, че същият още през м. 09.2021г.
е започнал да изнася вещите си от апартамента и окончателно го освободил на
04.10.2021г., когато е оставил ключа в пощенската кутия, следва да се посочи, че
ответникът не е представил каквито и да било доказателства в тази насока, поради
което възражението се явява неоснователно и недоказано.
С оглед гореизложените съображения предявените искове се явяват
основателни и доказани.
5
По отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора, право на разноски възниква за двете страни, като на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съразмерно с уважената част от исковете на ищеца следва
да се присъди сумата от 809.86 лева /сумата от 550.00 лева – адвокатско
възнаграждение и сумата от 281.65 лева – ДТ/.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на ответника следва да се присъди
сумата от 14.41 лева, съразмерно с отхвърлената част от исковете за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер от 550.00 лева.
Мотивиран от изложеното Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. Б. Г., с ЕГН **********, с адрес: ....... да заплати на Л. Р. Х., с
ЕГН **********, с адрес: ........., на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл.
233 ЗЗД следните суми: сумата от 348.38 лева – главница по сключен договор за наем
от 22.06.2020г., представляваща дължима наемна вноска за периода от 01.10.2021г. до
24.10.2021г.; сумата от 2.71 лева – обезщетение за забава върху главницата от 348.38
лева за периода от 26.10.2021г. до 22.11.2021г.; сумата от 77.48 лева – такса битов
отпадък за периода от 01.07.2020г. до 24.10.2021г.; сумата от 28.00 лева – такса за
общите части за м.09. и м. 10.2021г.; сумата от 1187.04 лева – стойността на
материалите, свързани с извършване на ремонта на апартамента; сумата от 1472.59
лева – стойността на труда за извършване на ремонтни дейности; сумата от 140.00
лева – стойност на почистването; сумата от 200.00 лева – стойността за подмяна на
патрон, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 809.86 лева – разноски по
съразмерност за производството пред СРС като ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правна
квалификация чл. 86, ал. 1 ЗЗД за разликата над сумата от 2.71 лева до пълния
предявен размер от 95.70 лева и за периода от 29.09.2021г. до 25.10.2021г..
ОСЪЖДА Л. Р. Х., с ЕГН **********, с адрес: ......... да заплати на И. Б. Г., с
ЕГН **********, с адрес: ......., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 14.41 лева –
разноски по съразмерност за производството пред СРС.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6