РЕШЕНИЕ
№ 1383
гр. София, 08.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско
дело № 20231100510685 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна
жалба на ответника „С.Д.“ ЕООД срещу решение № 10020/12.06.2023 г., постановено по
гр.д. № 41896/2022 г. по описа на СРС, 140 състав, с което по предявения от Х. Ц. М.-П.
осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД ответникът е осъден да освободи и
предаде на ищцата наетия по договор за наем от 02.01.2022 г. недвижим имот,
представляващ търговски обект с площ от 100 кв.м., находящ се в гр. София, кв. „*******“,
ул. *******
Във въззивната жалба се съдържат доводи за неправилност на решението поради
противоречие с материалния закон и необоснованост, като въззивникът счита, че по делото
не е доказано да е получил надлежно изявление за предсрочно прекратяване на договора за
наем. Поддържа, че не е налице възможност за наемодателя да прекрати наемния договор
преди изтичане на уговорения срок от 36 месеца, като поведението на ищцата сочи на
злоупотреба с право предвид желанието й да прекрати правоотношението едва няколко
седмици след възникването му и след като наемателят е направи значителни подобрения в
имота. Счита, че изявлението за прекратяване на договора не може да се съдържа в исковата
1
молба, като съдът не следва да кредитира и водената по Вайбър кореспонденция. Ето защо
моли първоинстанционното решение да бъде отменено и предявеният иск да бъде отхвърлен
изцяло.
Въззиваемата Х. Ц. М. счита, че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе
предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на страните, намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението
на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от
въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй
като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно
правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение,
следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може
въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до
посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно
решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като
въззивният състав споделя мотивите на първоинстанционния съд, поради което и на
основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Във връзка с доводите във въззивната жалба
следва да се добави и следното:
За основателността на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е
да докаже, че е предал процесния имот на ответника въз основа на валидно сключен между
тях договор за наем, който е бил прекратен, а в тежест на ответника е да докаже, че е върнал
имота на наемодателя.
От представените по делото писмени доказателства се установява, че между страните е
сключен договор за наем на недвижим имот от 02.01.2022 г., по силата на който Х. Ц. М. е
предала на „С.Д.“ ЕООД фактическата власт върху описания търговски обект за временно
възмездно ползване – за срок от 36 месеца, считано от 01.02.2022 г. (в срок до 30.01.2025 г.),
срещу месечна наемна цена от 460 евро. Съгласно клаузата на чл. 6 от договора, страните са
уговорили три възможности за прекратяване на наемното правоотношение – при изтичане на
срока (чл. 6.1), с тримесечно писмено предизвестие от всяка от страните (чл. 6.2), както и
едностранно от наемодателя в случай на неизплатени от наемателя такси за наем или
консумативи (чл. 6.3).
Съдържанието на сключения договор е ясно и от него несъмнено следва извод, че страните
са предвидили възможност за предсрочно прекратяване на договора с предизвестие, като в
този смисъл възраженията на въззивника за невъзможност за прекратяване на
правоотношението преди изтичане на тригодишния срок са неоснователни.
2
Обстоятелството, че договорът е сключен като срочен, не изключва във всички случаи
правото за прекратяването му преди изтичане на срока, след като страните изрично са
предвидили тази възможност в договора, като в случая тя е на разположение както на
наемодателя, така и на наемателя. В този смисъл е и трайната съдебна практика (напр.
Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на ВКС), според която срочният
договор за наем, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с
предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния наемен договор.
По делото не се установява ищцата да е злоупотребила с правото си на предсрочно
прекратяване на съглашението, предвид събраните гласни доказателства чрез разпит на
свидетелката Е.В. К., която твърди, че прекратяване на наемния договор се е наложило
поради издадено от общината предписание за събаряне на част от магазина. От друга страна,
злоупотребата с право също не би препятствала прекратяването на договора след изтичане
на отправеното предизвестие, а единствено би могла да обоснове възникване в полза на
ответника на вземане за обезщетение за вреди – претърпени загуби или пропуснати ползи, в
случай че такива са настъпили за наемателя и бъдат доказани от него, доколкото страните не
са предвидили неустойка като неблагоприятна последица от неоснователното предсрочно
прекратяване на договора от някоя от тях.
По делото е представен имейл с приложен текстови файл, изпратен от Х. М. на имейл адреса
на „С.Д.“ ЕООД, посочен в анекс № 1 към договора (л. 10 от делото на СРС) – **********,
на който страните изрично са се съгласили, че ще се извършва цялата кореспонденция между
тях. Имейлът е изпратен на 29.04.2022 г., като от съдържанието на текстовия файл е видно,
че със същия е отправено тримесечно предизвестие за прекратяване на договора. Според
заключението на допуснатата СТЕ, електронното съобщение е получено успешно в
електронната поща*************** на същата дата, като имейлът е действителен и на
същия може валидно да се води електронна кореспонденция. Фактът, че по партидата на
ответното дружество в търговския регистър е вписан различен имейл адрес, не означава, че
ответникът е бил нередовно уведомен за отправеното предизвестие, доколкото с подписания
анекс към договора страните изрично са уговорили различен метод за кореспонденция
между тях на саморъчно посочения имейл адрес на управителя на ответника. От друга
страна, дори и да се приеме, че изявлението за отправено предизвестие не е достигнало до
адресата на 29.04.2022 г. (съобразно свидетелските показания на предходния управител на
дружеството М.Б.Й., който твърди, че е изписал грешно имейл адреса си в анекса и няма
достъп до него), то несъмнено волята на наемодателя за предсрочно прекратяване на
договора е станала известна на наемателя в хода на водената между тях (чрез
упълномощените им представители) електронна кореспонденция през м. юли 2022 г.
(извлечение от която е приложена към отговора на исковата молба) или най-късно с
връчване на исковата молба на ответника в хода на настоящия процес. Настоящият въззивен
състав споделя доводите на първоинстанционния съд, че изявлението за прекратяване на
договора е факт от значение за спорното право, който следва да бъде съобразен на основание
чл. 235, ал. 3 ГПК. Възраженията на въззивника в обратен смисъл са неоснователни, като и
трайната съдебна практика е категорична, че при иск за предаване държането на нает имот
3
исковата молба би могла да се счита за предизвестие за прекратяване на наемния договор. В
случай, че изпращането или получаването на извънсъдебно отправено предизвестие е
оспорено, преписът от исковата молба, връчен на страната, може да бъде разглеждан като
предизвестие и след изтичане на уговорения от страните срок (в настоящия случай три
месеца) в рамките на съдебното производство, биха настъпили предпоставките на чл. 233,
ал. 1 ЗЗД за предаване държането на наетия имот. В този смисъл – Решение №
158/14.12.2009 г. по т. д. № 185/2009 г. на ВКС, ТК, I т. о., Решение № 325/28.04.2010 г. по
гр. д. № 498/2009 г. на ВКС, ГК, IV г. о. и др.
С оглед на изложеното, при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал съдът
намира за доказано, че въз основа на отправено от наемодателя и получено от наемателя
тримесечно предизвестие сключеният между тях наемен договор от 02.01.2022 г. е бил
прекратен на основание чл. 6.2 от него. След прекратяване на наемния договор наемателят е
длъжен да върне вещта (арг. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД), като задължението му е да върне
фактическата власт на наемодателя, като опразни помещенията, освободи ги от
имуществото си и предостави достъп до тях на насрещната страна, а не просто да напусне
имота. Между страните не се спори, а и от представения приемо-предавателен протокол е
видно, че наемодателят е предал фактическата власт на наемателя, като по делото е
безспорно, че и към настоящия момент обектът не е върнат на ищцата. Ето защо, следва да
се приеме, че всички елементи от фактическия състав на спорното право са доказани, поради
което предявеният иск за опразване на наетото помещение е основателен и следва да се
уважи. Като е достигнал до идентични правни изводи, СРС е постановил правилно съдебно
решение, което следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззиваемият има право на направените по делото пред въззивната
инстанция разноски в размер на 500 лв., адвокатско възнаграждение, което на основание чл.
38, ал. 2 ЗАдв следва да бъде присъдено в полза на процесуалния представител. Във връзка с
представения от страната списък по чл. 80 ГПК следва да се отбележи, че съобразно
Решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело № С-438/22 и Определение № 343/15.02.2024 г. по
т.д. № 1990/2023 г. по описа на ВКС, II т.о. минималните размери на адвокатските
възнаграждения, определени в Наредба № 1/2004 г., нямат задължителна сила за съда, като
съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото пред въззивната
инстанция и обема на осъществения във въззивното производство труд от процесуалния
представител на въззиваемия по договор за безплатна правна помощ (изготвен и подаден
отговор на въззивната жалба и писмено становище без явяване в открито съдебно
заседание), съдът определя справедлив размер на възнаграждението му от 500 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 10020/12.06.2023 г., постановено по гр.д. № 41896/2022 г. по
описа на СРС, 140 състав.
4
ОСЪЖДА „С.Д.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.
„*******“, ул. *******, да плати на адв. Н.П.П. от САК, с личен № *******, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК, вр с чл. 38, ал. 2 ЗАдв сумата от 500 лв., адвокатско възнаграждение във
въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от получаване на препис от страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5