Р
Е Ш Е
Н
И Е
гр.София, 27.10.2017г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД,
ГО, II Г състав, в публичното заседание на дванадесети май
две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ДИМИТРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ОЛГА КАДЪНКОВА
мл.с.
ДЕСИСЛАВА ВЛАЙКОВА
при
секретаря Алина Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Кадънкова гр.
дело №15923 по описа за 2016 год., и за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 от ГПК.
С Решение №11688 от 25.07.2016г.,
постановено по гр.д. №70037/2014 год., СРС, 42 състав, е осъдил "П.Е."
ЕООД да заплати на всеки един от ищците
П.Т.Я. и Б.Т.Я., чрез законния им представител А.П.Д., на основание чл.55, ал.1,
пр.3 от ЗЗД, сумата от 6391 евро,
представляваща подлежаща на възстановяване парична сума на основание разваляне
на предварителен договор от 18.01.2010г., предявена като частичен иск от
13782,50 евро, ведно със законната лихва върху главницата от 6391 евро, считано
от предявяване на иска – на 17.12.2014г. до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата от 1620 евро,
представляваща неустойка на основание чл.23.1 от предварителен договор от
18.01.2010г., предявена като частичен иск от 3240 евро, ведно със законната
лихва върху главницата от 1620 евро, считано от предявяване на иска – на
17.12.2014г. до окончателното изплащане на вземането.
По делото е
постъпила въззивна жалба от „П.Е." ЕООД /ответник по делото/, който
поддържа, че решението е неправилно и незаконосъобразно. Поддържа, че липсва
основание за едностранно разваляне на сключения предварителен договор, същият
не е развален и продължава да обвързва страните, поради което липсва и
основание за връщане на платените от наследодателя на ищците суми. Счита, че неправилно
и в противоречие с писмените и гласните доказателства районният съд е приел, че
произходът на задължението на дружеството да не предприема преустройства е не
датата на подписване на анекса -02.12.2013г.,
а датата на самия предварителен договор
- 18.01.2010г., като не е отчел че неизпълнение на задължение по анекса
на предварителния договор и споразумението от 02.12.2013г. се сочат като основание
за разваляне на договора. Твърди, че именно по повод и след предвиденото в
сградата преустройство между страните е сключен анекс от 02.12.2013г. към предварителния договор и на същата дата е
постигнато писмено споразумение. Изтъква, че изпълнението на задълженията по
анекса и споразумението след подписването им на 02.12.2013г. не е оспорено по
делото. Наред с това поддържа, че обжалваното решение е в противоречие с
основни принципи на облигационното право и трайната съдебна практика, съгласно
които развалянето на договора е крайно средство за ликвидиране на възникналите
между страните правоотношения. Също поддържа, че съдът е допуснал нарушение на
съдопроизводствените правила и не е изпълнил задълженията си по чл.236 ал.2 от ГПК, като не е изложил мотиви и конкретна преценка относно направените от
дружеството ответник оспорвания и възражения. Прави оплаквания, че в решението
липсват доводи за вида, размера и значимостта на отклоненията в
преустройството, възможността за отстраняването им и евентуалното частично
неизпълнение за преценката на интереса на кредитора и приложението на
разпоредбата на чл.87 ал.4 от ЗЗД. Твърди, че решението е необосновано
вследствие неправилното обсъждане на събрания по делото доказателствен
материал. Моли съда да отмени решението на районния съд като неправилно и вместо него да постанови
друго, с което да отхвърли изцяло исковите
претенции.
Въззиваемите страни
П.Т.Я., действащ лично и със съгласието на своята майка А.П.Д. и Б.Т.Я.,
малолетен, представляван от своята майка А.П.Д., изразяват становище, че
въззивната жалба е неоснователна, а решението на районния съд е правилно и
законосъобразно. Твърдят, че съдът не е допуснал нарушения на материалния закон
и съдопроизводствените правила. Подробни съображения излагат в писмения отговор на въззивната жалба,
като молят решението да бъде потвърдено.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и
доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 от ГПК, намира за
установено от фактическа и правна стрА.следното:
Въззивната жалба е подадени в срока по
чл.259, ал.1 от ГПК и е допустима,
поради което следва да се разгледат по същество.
РазгледА.по същество жалбата е НЕОСНОВАТЕЛНА.
П.Т.Я., действащ
лично и със съгласието на своята майка А.П.Д. и Б.Т.Я., малолетен,
представляван от своята майка А.П.Д., са предявили искове с правно основание
чл.55, ал.1,предл.3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД за осъждане на ответното дружество да
заплати сумата от 12782 евро, като частичен иск от 27565 евро и неустойка в
размер на 3240 евро, като частичен иск от 6480 евро, от които всеки от ищците
претендира сума в размер на половината. Ищците твърдят, че техният баща и наследодател
Т.Я., като купувач, е сключил с ответното дружество предварителен договор за продажба
на следните недвижими имоти - апартамент №6 и ателие №5 на втори етаж,
находящи се във вх.А в жилищна сграда Система "Конформ", изградена в
УПИ II, кв.94, ж.к."Юг" по плана на с.Горна
Малина. Поддържат, че наследодателят им
и тяхната майка са заплатили по договора сума в размер от 27565 евро. Твърдят,
че в договора е предвидено да не бъдат предприемани преустройства на съседните
апартаменти, като в противен случай купувачът може да претендира връщане на
дадената парична сума, както и неустойка в размер на 10 %. Поддържат, че поради
неизпълнение на поетото от ответника задължение да не извършва преустройства,
те са упражнили правото си да развалят договора. Поради това претендират за
възстановяване на платените по договора парични суми, както и за заплащане на
предвидената неустойка.
В срока за отговор ответникът "П.Е." ЕООД е възразил, че
законният представител на ищците упражнява недобросъвестно процесуалните си права.
Поддържа, че не е налице основание за
разваляне на договора, а ищците не са заплатили 13 месечни вноски. Оспорва
наличието на допуснато неизпълнение на договорни задължения, като твърди, че са
изпълнени условията и по споразумението. Твърди, че е взето решение на общото
събрание на етажните собственици относно преустройството, а съгласие от Т.Я. не
е било необходимо, защото не е бил собственик на имота. Ответното дружество
моли съда да постанови решение, с което да отхвърли исковете.
За да уважи предявените искове, районният съд е
приел, че ищците са имали основание да поискат прекратяване на договора и с
упражненото право на разваляне, се е достигнало до преустановяване действието
на договорното правоотношение. Установил е, че ищците, като купувачи на имоти
по предварителния договор, се явяват изправна страна по договора, тъй като са
изплащани уговорените месечни вноски от сключване на предварителния договор до
края на м.05.2014г., а ответната страна - продавач на имотите по предварителния
договор, не е изпълнила задълженията си да не предприема преустройства в
отклонение спрямо одобрения архитектурен проект и да не извършва фактически
преустройства в апартамент №6 и съседни на същия апартамент, каквато клауза е
уговорена с анекс към предварителния договор и с подписано споразумение от
02.12.2013г.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд
проверява правилността на първоинстанционното решение само в рамките на
релевираните оплаквания, а служебно
следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост на
решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на материалния
закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г.,
ОСГТК на ВКС).
В случая при извършената служебната
проверка по чл.269, изр.1 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното
решение за валидно и допустимо. Не
е допуснато и нарушение на императивни материални норми, а по съществото на
правния спор настоящата въззивна инстанция го намира
и за правилно, като споделя мотивите
на първоинстанционния съд обосноваващи окончателен извод за основателност на
предявените искове /чл.272 от ГПК/. Фактическите
и правни констатации на настоящия съд съвпадат с направените от районния съд в
атакувания съдебен акт констатации.
Не се спори по делото, а видно и от представените
доказателства, че на 18.01.2010г. "П.Е." ЕООД, като продавач, и Т.Я., като купувач, са сключили предварителен договор, по силата на
който са се задължили да сключат окончателен договор за продажба на недвижими
имоти, като продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху АПАРТАМЕНТ
№6 и АТЕЛИЕ №5 на втори етаж, находящи се във вх.А в жилищна сграда Система
"Конформ", изградена в УПИ II, кв.94,
ж.к."Юг" по плана на с.Горна Малина, а купувачът се е задължил да
заплати сумата от 64 800 евро, платима на 120 месечни вноски по 540 евро.
Страните са уговорили, че продавачът ще предаде имотите на купувача след
получаване на първата вноска. Страните са постигнали съгласие окончателен
договор да бъде сключен в двуседмичен срок от изплащане на последната вноска. С
анекс от 02.12.2013г., "П.Е." ЕООД и Т.Я., са приели допълнителна
клауза към договора– чл.23.1, която
предвижда, че ако бъде еднолично променена архитектурата на съседните
апартаменти и ателиета, и ако бъде извършено фактическо преустройство на същите
без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали
договора, да претендира възстановяване на заплатените суми, както и да получи
неустойка в размер на 10% от продажбената цена на имота. На същата дата е
сключено и споразумение, по силата на което продавачът се е задължил да
преустанови преустройството на апартамент №10, намиращ се над ап.№6, да
възстанови първоначалната архитектура на ап.№10 и ап.№6, каквито са преди
проекта за преустройство, за което да бъдат предприети съответните фактически и
правни действия, а купувачът се е задължил да изтегли внесеното от него
възражение срещу разрешение за строеж за преустройство, както и да приеме
преустройството на апартамент №2, находящ се под ап.№6.
При правилно
установена фактическа обстановка, въззивният съд е тълкувал в тяхната връзка
клаузите на сключените между наследодателя на ищците Т.Я. и "П.Е."
ЕООД предварителен договор, анекс към същия от 02.12.2013г. и допълнително
споразумение от 02.12.2013г., за да установи
дали са налице уговорените от страните основания за разваляне на сключения
между тях предварителен договор.
При спор между
страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на
договора общо съгласие и целените с договора правни последици, тълкуването се
извършва съобразни критериите на чл.20 от ЗЗД, за да се изясни действителната,
а не предполагаемата воля на договарящите, като прилагането на критериите на
чл.20 от ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка
една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта
на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя
формираната при сключването на договора и обективирана в съдържанието му воля
на страните. При тълкуването на договора и допълнителните споразумения към него,
в случая следва да се съобрази текста на чл. 23.1, приет с анекса от
02.12.2013г., съгласно който "в
случай, че продавачът не изпълни кое да е от поетите задължения към купувача,
включително ако си позволи еднолично да променя архитектурата на съседните
апартаменти и ателиета, както и да извършва фактическо преустройство на същите
без изрично писмено съгласие от страна купувача, последният има възможност
едностранно да развали договора като покани писмено продавача в срок до един
месец да възстанови всички платени до момента сума, включително да плати
неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота." Понятието "съседни апартаменти"
налага извода, че анексът не визира апартаментите, предмет на предварителния
договор, а останалите апартаменти в сградата, които граничат с тях. На този
критерий отговарят апартаменти №10 и №2.
Видно от заключението на съдебно- техническата експертиза в апартамент №10 са налице отклонения от първоначално одобрения
архитектурен проект на сградата, за който е издадено разрешение за строеж
№53/14.07.2008г. и от инвестиционния проект за преустройство, за който е
издадено разрешение за строеж № 71/11.11.2013г. Наличието на преустройство в апартамент №2 чрез разделянето му на
два отделни апартамента не е спорно между страните и е изрично установено в
допълнителното споразумение от 02.12.2013г. Следователно твърдението на ищците
за наличие на преустройства в апартаментите, съседни на апартамент №6, предмет
на предварителния договор, е доказано.
С допълнителното
споразумение от 02.12.2013г., наследодателят на ищците се е съгласил да приеме преустройствата в
апартамент №2. Това съгласие преустройствата в апартамент №2, извършени от
"П.Е." ЕООД до момента на споразумението, да не се считат за
нарушение на договора между страните, обаче е обусловено от изпълнението на
поетите от продавача насрещни задължения, а именно да преустанови
преустройството на апартамент № 10, намиращ се над ап №.6, както и да
възстанови първоначалната архитектура на ап.№10 и ап.№6, каквито са преди
проекта за преустройство. Видно от заключението на съдебно - техническата
експертиза в одобрения инвестиционен проект за преустройство на жилищната
сграда Система "Конформ", за който е издадено разрешение за строеж
№71/11.11.2013г., разпределението на апартамент №10 не се променя спрямо
първоначално одобрения архитектурен проект. От представения по делото
констативен протокол на РДНСК от 28.10.2014 г., въз основа на който е изготвено и заключението
на съдебно - техническата експертиза, се установява, че в апартамент №10 са
установени съществени отклонения, описани в протокола, от одобрения инвестиционен
проект, за който е издадено разрешение за строеж №71/11.11.2013г
Следователно
въззивникът не е изпълнил поетите със споразумението от 02.12.2013г.
задължения да възстанови първоначалната архитектура на ап.№10 и ап.№6, каквито
са били преди проекта за преустройство. При това положение за купувачите по предварителния договор се е
породило правото да развалят допълнителното споразумение поради неизпълнение,
което те са извършили с изрично изявление в писмото, връчено на въззивника на 05.06.2014г.
С развалянето на това споразумение отпада изразеното от тях съгласие с
преустройствата в апартамент №2, съответно налице е неизпълнение на
задължението по чл.23.1 от предварителния договор, както по отношение на
апартамент №10, така и по отношение на апартамент №2.
Неоснователни са доводите на
въззивника, че предприетите от него преустройства в апартамент №10 и апартамент
№2 не следва да се вземат предвид, доколкото са извършени преди сключването на
анекса от 02.12.2013г. към предварителния договор от 18.01.2010г. Независимо от
времето на фактическото извършване на СМР в двата апартамента, същите се считат завършени към момента на
въвеждането им в експлоатация с удостоверение №13/25.06.2014г. Именно към
тази дата следва да се преценява наличието на преустройства в двата апартамента,
в отклонение от първоначалния одобрения архитектурен проект на сградата.
На
следващо място следва да се отбележи, че в настоящата хипотеза не е приложима
разпоредбата на чл. 87 ал.4 от ЗЗД, установяваща, че разваляне на договора
не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед
на интереса на кредитора. Макар и от събраните по делото доказателства да се
установява, че няма пречка въззивникът да изпълни същественото си задължение -
да прехвърли собствеността върху обектите, той не е изпълнил задължение, което
страните в рамките на свободата на договаряне, са въздигнали изрично като
основание за разваляне на предварителния договор. Поради това неизпълнението му
не може да се счита за несъществено с оглед интересите на кредитора.
От изложеното
следва, че за купувачите е възникнало правото, уговорено изрично в чл.23.1 от
договора, да развалят едностранно договора, без да дават на въззивника срок за
изпълнение, което те са упражнили чрез връченото на 05.06.2014г. изявление. Считано от тази дата,
основанието, на което е преведена част от цената в размер на левовата
равностойност на 25 942,96 евро, е отпаднало и купувачите могат да искат
връщането й. Съгласно чл. 23.1 от договора в тази хипотеза продавачът дължи и
неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота.
Поради
съвпадането на изводите на двете инстанции по същество на спора, въззивната
жалба като неоснователна следва да се остави без уважение, а обжалваното с нея
решение на СРС –да се потвърди, като
правилно и законосъобразно.
По разноските:
При този изход
на спора на въззивника не се следват разноски. На основание чл.78, ал.1 от ГПК
във вр. с чл.273 от ГПК на въззиваемите – ищци следва да се присъди сумата от
1600 лева- заплатено адвокатско възнаграждение за възивната инстанция.
Воден от
изложеното, СГС, ГО, II Г състав,
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №11688 от
25.07.2016г., постановено по гр.д. №70037/2014 год., СРС, 42 състав.
ОСЪЖДА “П.Е.” ЕООД,
ЕИК
********, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на П.Т.Я., ЕГН **********,
действащ лично и със съгласието на своята майкаА.П.Д. и Б.Т.Я., ЕГН **********,
чрез законния му представителА.П.Д., двамата с адрес ***, сумата 1600 лева /хиляда
и шестстотин лева/- разноски за въззивната инстанция /адв.възнаграждение/.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при
условията на чл.280, ал.1 ГПК в едномесечен срок от съобщаването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.