Решение по дело №751/2020 на Софийски окръжен съд

                                              Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

                                                  гр. София, 21.12.2021 г.

 

                           В     И  М  Е  Т  О     Н  А     Н  А  Р  О  Д  А

             

       Софийският окръжен съд, гражданско отделение, втори въззивен състав в публичното заседание, проведено на двадесет и седми октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:

 

                                                      ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ

                                                                      ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ И.

                                                                                       СВЕТОСЛАВ НИКОЛОВ

 

при секретаря Теодора Вутева, като разгледа докладваното от съдия И. гр. д. № 751 по описа за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

 

          Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

 

          С решение № 134 от 28.08.2020 г., постановено по гр. д. № 1865/2019 г., Ботевградският районен съд е осъдил „С.” ЕООД да заплати на Етажна собственост в ж.к. „Л. 2”, к.к. „С. б. – запад”, гр. Н., кв. „Ч.”, следните суми:

            - сумата 634 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2017 година за апартамент № 17 с идентификатор № 51500.506.583.2.17, както и сумата 137,37 евро, представляваща лихва за забавено плащане на горната сума за периода от 01.09.2017 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 634 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 г. за апартамент № 17 с идентификатор № 51500.506.583.2.17, както и сумата 73,92 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2018 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 634 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2019 г. за 2019 г. за апартамент № 17 с идентификатор № 51500.506.583.2.17, както и сумата 10,56 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2019 г. до 31.10.2-19 г.;

            - сумата 518 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2017 г. за апартамент № 1 с идентификатор 51500.506.583.2.1, както и сумата 112,24 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2017 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 518 евро, представлваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 г. за апартамент № 1 с идентификатор № 51500.506.583.2.1, както и сумата 60,44 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2018 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 518 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2019 г. за апартамент № 1 с идентификатор № 51500.506.583.2.1, както и сумата 8,63 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2019 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 785 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2017 г. за апартамент № 2 с идентификатор № 51500.506.583.2.2, както и сумата 170,10 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2017 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 785 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 г. за апартамент № 2 с идентификатор № 51500.506.583.2.2, както и сумата 91,58 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2018 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 785 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2019 г. за апартамент № 2 с идентификатор № 51500.506.583.2.2, както и сумата 13,08 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2019 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 522 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2017 г. за апартамент № 6 с идентификатор № 51500.506.583.2.6, както и сумата 113,10 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2017 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 522 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2018 г. за апартамент № 6 с идентификатор № 51500.506.583.2.6, както и сумата 60,90 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2018 г. до 31.10.2019 г.;

            - сумата 522 евро, представляваща дължима годишна вноска за фонд „Ремонт и обновяване” за 2019 г. за апартамент № 6 с идентификатор № 51500.506.583.2.6, както и сумата 8,70 евро, представляваща лихва за забава върху тази сума за периода от 01.09.2019 г. до 31.10.2019 г., ведно със законната лихва върху главниците от предявяване на исковете на 31.10.2019 г. до окончателното им изплащане. Ответникът е осъден да заплати на ищеца разноските по делото в общ размер от 2331 лв.

            Решението е обжалвано от ответника „С.” ЕООД, представлявано от управителя В. С., като недопустимо, неправилно и необосновано. В жалбата се излага възражение за липса на представителна власт на посоченото в исковата молба като управител на Етажната собственост на процесната сграда „Л. 2” лице – Д. К.. Излага се довод, че съдът се е произнесъл по непредявен иск, тъй като в исковата молба не е посочено, че се претендира такса за фонд „Ремонт и обновяване” по смисъла на чл. 50 от ЗУЕС. Жалбоподателят счита, че пъровоинстанционният съд не се е произнесъл по направеното с отговора на исковата молба оспорване на процесните решения на ОС на ЕС. В тази връзка излага твърдения, водещи според него до нищожност на тези решения, а именно: процесната жилищна сграда попада в комплекс от затворен тип, за управлението на която ЕС е приложим чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС; решенията на ОС са взети в нарушение на чл. 50 от ЗУЕС, доколкото същите касаят въпроси, които се отнасят до обекти, които са собственост на друго юридическо лице, както и въпроси, които са от компетенцията на съвместни ОС на двете ЕС – „Л. 1” и „Л. 2”; липсва взето решение на ОС за създаване и поддържане на фонд „Ремонт и обновяване” по чл. 50, ал. 2 от ЗУЕС, а процесната такса попада изцяло в обхвата на чл. 51 от ЗУЕС – „разходи за управление и поддържане на общите части на ЕС”;  не е установено по делото ищецът да е определил и събирал такси, които да са съобразени с идеалните части от общите части на ЕС за всеки отделен собственик; не е била открита сметка със специално предназначение за набиране на средствата по фонд „ремонт и обновяване” , а от протоколите от ОС на ЕС „Л. 2” и от правилника за вътрешния ред било видно, че ищецът иска парите от този фонд да се събират по банковата сметка на друга ЕС и то за ремонт на сградата на другата ЕС. Излага се и довод, че разпореждането със средствата от сметката по чл. 50 ал. 3 от ЗУЕС не е извършено въз основа на прието от ОС решение за тяхното използване, а от доказателствата по делото било установено, че процесните такси са събирани за обслужване на съоръженията /тревни площи, басейн, паркинг, охрана, бариера и др., собственост на „М. – 69” ООД/, които се намират в поземления имот, в който са изградени двете ЕС /”Л. 1” и „Л. 2”/, включително и за ремонт на сградата на ЕС на „Л. 1”. Сочи се също, че с решенията на ОС не могат да се вменят задължения на собствениците на ЕС за предходен период преди взимане на самото решение. Иска се обжалваното решение да бъде отменено и постановено друго , с което исковите претенции се отхвърлят.

            Ответникът по въззивната жалба ЕС „Л. 2” не е представил писмен отговор.

            В съдебно заседание жалбоподателят, представляван от адв. К., поддържа въззивната жалба. Ответникът по жалба, чрез пълномощника си адв. А., оспорва жалбата.

            За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

            Етажна собственост на сграда, находяща се в к.к. С. б., Жилищен комплекс „Л. 2”, представлявана от управителя Д. К., е предявила срещу „С.” ЕООД, ***, искове за заплащане на сумата от 7377 евро,  представляваща общ размер на дължими годишни вноски за фонд „Ремонт и обновяване” за 2017 г., 2018 г. и 2019 г. за собствените на ответника жилищни обекти в сградата, както и сумата 860,63 евро, представляваща общ размер на дължимите лихви за забава върху всяка от дължимите суми за съответната година до 31.10.2019 г. С допълнителна уточняваща молба от 26.11.2019 г. са конкретизирани претендираните суми поотделно за всяка година и за всеки от собствените на ответника апартаменти, както и поотделно размерите на дължимите върху всяка от тези суми лихви за забава с посочен начален момент на забавата за всяка от главниците.

            В исковата молба се твърди, че ответното дружество е собственик на четири апартамента, находящи се в сградата в режим на етажна собственост, описани в исковата молба. Твърди се, че на проведени на 13.07.2017 г., 12.07.2018 г. и 16.07.2019 г. Общи събрания на собствениците на ЕС са взети решения за заплащане на годишна такса за фонд „Ремонт и обновяване” от всеки от собствениците на имоти в комплекс „Л. 2” за обслужване и поддръжка на комплекса, в размер на 7,20 евро на квадратен метър за цялата площ на имота, заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата, като е определен начинът за плащане на дължимата вноска – по банков път.  Решенията на ОС относно заплащането на посочената годишна такса било залегнало и в приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС на ж.к. „Л. 2”, одобрен от ОС на собствениците, проведено на 12.07.2019 г. Твърди се, че ответникът не е заплащал дължимите годишни такси за собствените му четири апартамента за 2017 г., 2018 г. и 2019 г. С решение на ОС от 16.07.2019 г. било прието върху дължимите суми за годишна вноска „Ремонт и обновяване” да се начислява лихва в размер на 10% годишно, считано от 1.09. на съответната година, като в решението било изрично посочено, че лихвата от 10% годишно от размера на дълга ще се претендира и по „вече заведени дела”.

            В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва исковете. Излага доводи за недопустимост на предявената искова молба поради липсата на активна и пасивна материална легитимация на страните, както и поради нищожност на взетите от ОС решения поради нарушаването на императивни законови разпоредби относно провеждането на ОС на ЕС. Изложен е и довод за неспазване на императивната разпоредба на чл. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че при определяне на размера на годишната такса, решенията на ОС не могат да установяват задължения на собствениците за минал период, както и че определеният от ОС размер на годишната такса противоречи на разпоредбата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Излага се и довод, че не става ясно дали е извършена поддръжка на комплекса, кога е извършена, от кого и каква е цената.

            Софийски окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа  и правна страна:

            Предявени са искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 8 и т. 9, вр. чл. 50, ал. 2, т. 2 и чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС – за осъждане на ответника да заплати на ЕС дължимите от него като собственик на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост на определените с решение на ОС на ЕС вноски за фонд „Ремонт и обновяване”, ведно с дължимите лихви за забава за посочените периоди.

            Тази правна квалификация на предявените искове се извежда от изложените в  исковата молба твърдения, че ответникът е собственик на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост и същият не е изпълнил решенията на ОС на ЕС, с които е определена дължимата от него вноска за фонд „Ремонт и обновяване”.

            Управителят е изпълнителният орган на ЕС /чл. 19 от ЗУЕС/, който представлява етажните собственици пред съда по искове, предявени срещу тях във връзка с общите части и по искове, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на ОС или задълженията си по ЗУЕС /чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС/. В случая исковете са предявени от управителя на Етажната собственост Д. К. чрез упълномощения от него адв. А. А.. Обстоятелството, че Д. К. е бил управител на ЕС към момента на подаване на исковата молба, се установява от представеното по делото уведомление по чл. 46б от ЗУЕС, входирано в Община Н. на 19.07.2017 г. В същото е посочено, че управител на ЕС е Д. К. /собственик на посочени в уведомлението обекти/, като това обстоятелство не е опровергано от други доказателства по делото.  Установено е, че решението на ОС на ЕС „Л. 2” от 16.05.2017 г., с което друго лице - В.С. С. е била избрана на управител на ЕС съгласно представеното уведомление по чл. 46б от ЗУЕС, /л. 73/, е било отменено с влязло в сила решение по гр.д. № 1016/2017 г. на РС-Н.. Няма други доказателства по делото, които да създават съмнение, че именно Д. К., подал уведомлението по чл. 46 б от ЗУЕС от 19.07.2017 г., е бил управител на ЕС „Л. 2” към момента на предявяване на исковете, както и към настоящия момент. С оглед на това е неоснователно възражението на жалбоподателя за предявяване на исковете от ненадлежен представител на Етажната собственост.

            Неоснователно е наведеното в жалбата възражение, че съдът се е произнесъл по непредявени искове поради това, че ищецът не бил посочил, че претендира такса по смисъла на чл. 50 от ЗУЕС. В исковата молба ясно е посочено, че претендираните от ответника суми представляват дължимите от него вноски за фонд „Ремонт и обновяване” на ЕС, размерът на които е определен с посочените от ищеца решения на ОС на ЕС. Първоинстанционният съд е квалифицирал така заявените претенции по чл. 50 от ЗУЕС съобразно тези твърдения и не се е произнесъл по различни от наведените в исковата молба фактически обстоятелства. Правната квалификация се извършва от съда въз основа на изложените в исковата молба фактически твърдения и заявения петитум. В случая дадената от съда правна квалификация съответства на изложените в исковата молба фактически основания на претенцията и отправеното искане.

            С оглед на горното, обжалваното решение е допустимо.

            Въззивният съд намира, че решението е законосъобразно по следните съображения:

            Безспорно е установено, че ответникът е собственик на самостоятелни обекти /апартаменти/ в сграда в режим на етажна собственост, представляваща жилищен комплекс „Л. 2” в к.к. С. б..

            На първо място, следва да се посочи, че по делото не са събрани доказателства, които да налагат извод, че жилищният комплекс „Л. 2”, в който се намират собствените на ответника обекти, представлява такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, за управление на чиито общи части да се прилага особеният режим на чл. 2 от ЗУЕС. В § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС е изведен контролирания достъп на външни лица като задължително изискване за жилищния комплекс от затворен тип. Следователно, изключена е възможността някоя от сградите, част от комплекса, да не бъде жилищна. От съдържанието на събраните гласни доказателства е видно, че в процесния комплекс са разположени не само жилищни, но и търговски обекти, както и че част от апартаментите се предоставят от собствениците им за ползване от туристи през летния сезон. Това предполага свободен достъп до тях, което изключва определянето му като такъв от затворен тип. На следващо място, дори и да се приеме, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на горепосочената разпоредба, не са налице доказателства за сключен писмен договор с всички собственици на самостоятелни обекти по чл. 2 от ЗУЕС, уреждащ управлението на общите части на сградата.

            Общите правила за управлението на общите части в сградите в режим на етажна собственост са регламентирани в глава ІІ, раздел І от ЗУЕС. Съгласно чл. 9 от ЗУЕС формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. Общото събрание на собствениците определя размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване” – чл. 11, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС. Създаването и поддържането от общото събрание на такъв специален фонд, средствата в които се набират от вноски на собствениците, е въведено като задължително изискване с разпоредбата на чл. 50 от ЗЕУЕС.  Всички собственици са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване” – чл. 6, ал. 1, т. 8 и т. 9 от ЗУЕС.

            В случая видно от представения протокол № 4 за проведено на 13.07.2017 г.  ОС на ЕС на ж.к. „Л. 2”, е взето решение по т. 5, с което е определена задължителна годишна вноска, дължима от собствениците на апартаменти за обслужване и поддръжка на комплекса в работно състояние, в размер на 7,20 евро на квадратен метър площ, включващ площта на апартамента и идеалната част от общата площ, която вноска следва да се внася чрез банков превод по банковата сметка на етажната собственост на „Л. 1”.

            Видно от представения протокол № 5 от проведено на 12.07.2018 г. ОС на собствениците на ЕС на ж.к. „Л. 2”, е взето решение всеки собственик на апартамент да заплаща годишна такса поддръжка в размер на 7,20 евро на квадратен метър за цялата площ, заедно с прилежащи идеални части от общите части на сградата, съобразно одобреното решение на събранието на 13.07.2017 г.

            Според представения правилник за вътрешния ред в е.с. „Л.2”, утвърден с решение на ОС от 12.07.2018 г., ежегодните вноски за такса поддръжка на комплекса са в размер на 7,20 евро за квадратен метър, независимо дали е с търговска цел или на физическо лице, като всеки собственик е длъжен да заплаща за цялата площ, заедно с прилежащите идеални части от общите части на сградата, които са описани в нотариалния акт, независимо дали някой е живял в даден апартамент или не.  Посочено е, че плащането на вноската става на 2 етапа – 50 % от сумата на 01.05 и 50 % от сумата на 01.09. на същата година – чл. 42 от правилника. В чл. 44.1 от правилника е прието, че всички собственици на обекти са длъжни ежегодно да плащат такса поддръжка в пълен размер в периода от 01.01 до 31.08 същата година в размер на 7120 евро за квадратен метър.

            Видно от представения протокол № 6 от проведено на 16.07.2019 г. ОС на ЕС на ж.к. „Л. 2, е взето решение да се събира лихва за забава при неплащане на дължимите вноски в размер на 10 % годишно върху дължимата сума, включително и по вече заведени дела.

            От анализа на така взетите решения на ОС се налага извод, че установените с тези решения задължения на собствениците за ежегодни вноски за поддръжка на комплекса в размер на 7,20 евро на квадратен метър площ касаят дължимите вноски за специалния фонд „Ремонт и обновяване” по чл. 50 от ЗУЕС. Сумите за този фонд се внасят авансово от собствениците, формират приходната част на бюджета на ЕС, и са предназначени за дейностите по чл. 48 и чл. 49 от ЗУЕС. Въпросът за начина на използване и разпореждане с набраните във фонда средства няма отношение към задължението на собствениците за внасяне на вноски в него.

            Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване” съразмерно с притежаваните идеални части.

С горепосочените решения на ОС са установени конкретни по вид и размер задължения на собствениците на апартаменти, като е определен размерът на задължителните годишни вноски за обслужване и поддръжка на комплекса от 7,2 евро на квадратен метър площ на обект в сградата, включваща и площта от съответните идеални части от общите части на сградата.

Неотносими към предмета на делото са направените с отговора на исковата молба и поддържани с въззивната жалба възражения за материална незаконосъобразност на взетите решения на ОС, с които е определен размерът на дължимата от собствениците на самостоятелни обекти вноска за фонд „Ремонт и обновяване”.

Решенията на ОС, които са приети при опорочена процедура или противоречат на императивни разпоредби на ЗУЕС, са незаконосъобразни, т.е. отменяеми, но не и нищожни. По правната си същност решенията на ОС на ЕС не са сделки и за тях не намират приложения правилата на ЗЗД относно недействителността. Редът за атакуването на решенията на ОС е уреден в чл. 40 от ЗУЕС – чрез провеждане на специално исково производство пред районния съд при спазване на преклузивния срок по чл.40 ал.2 ЗУЕС, като неупражняването на правото да се предяви иска в срок води до погасяване на правото на иск, включително и чрез възражения за незаконосъобразност на приетите от ОС на ЕС решения, по висящо производство дело за изпълнението им, каквото е настоящото. Когато решенията на са обжалвани по реда на чл. 40 от ЗУЕС, те са влезли в сила и валидно обвързват членовете на етажната собственост, като инцидентен контрол на тези решения в рамките на водени процеси срещу етажните собственици за изпълнение на произтичащите от решенията на ОС техни задължения, е недопустим.

По делото не са представени доказателства, че са налице висящи производства за отмяна на решенията на ОС инициирани от длъжниците или други етажни собственици, поради което протоколните решения са влезли в сила и етажните собственици дължат изпълнение по тях. За това направените от ответника са отговора на исковата молба и поддържани с въззивната жалба възражения за незаконосъобразно провеждане на общите събрания, на които са взети решенията, както и всички възражения за материална незаконосъобразност на тези решения на ОС, са преклудирани  и не могат да се въвеждат в настоящото производство по предявен от ЕС иск за изпълнение на решенията на ОС. Те биха били предмет на обсъждане при предявен иск по реда на чл.40 ЗУЕС, но не и предмет на инцидентно разглеждане в настоящото производство, в което се претендират имуществените последици от взетите решения на ОС на ЕС. След като решенията на ОС на ЕС, на които се позовава ищецът, не са отменени по предвидения от закона ред, същите  подлежат на изпълнение.  

Ответникът не твърди, нито са налице доказателства същият да е изпълнил задълженията си за заплащане на претендрираните суми в полза на ЕС по взетите решения от ОС.

Конкретните размери на дължимите от ответника суми за вноски във фонд „Ремонт и обновяване”, определени по метода, определен с решенията на ОС /7,2 евро на 1 кв.м. върху общата площ на апартамента по нот. акт/ за всеки притежаван от него апартамент съответно за 2017 г., 2018 г. и 2019 г., са установени в приетото заключение на съдебно-счетоводната експертиза. В заключението са посочени по-високи размери на дължимите суми за два от апартаментите от претендираните от ищеца и съобразно диспозитивното начало главните искове следва да бъдат уважени в претендираните с исковата молба размери.

По горните съображения изцяло основателни са и акцесорните искове за заплащане на лихва за забавено плащане в размер на 10 % върху дължимата годишна вноска. Решението на ОС от проведено на 16.07.2019 г. ОС на ЕС на ж.к. „Л. 2, с което е взето решение да се събира лихва за забава при неплащане на дължимите вноски в размер на 10 % годишно върху дължимата сума, включително и по вече заведени дела, е влязло в сила и подлежи на изпълнение.

Поради съвпадане на изводите на настоящия състав с тези на първоинстанционния съд в обжалваната част решението, същото следва да бъде потвърдено.

С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция и направеното искане за разноски, жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на ответника по жалба направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400 лв.

 

       Воден от горното, Софийският окръжен съд

 

Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 134 от 24.08.2020 г., постановено по гр. д. № 1865/2019 г. на Районен съд – Ботевград.

           

            ОСЪЖДА „С.” ЕООД,  със седалище и адрес на управление ***, ЕИК ***, да заплати на Етажна собственост, с адрес к.к. С. б. - запад, гр. Н., кв. „Ч.”, жилищен комплекс „Л. 2”, представлявана от управителя Д. К., сумата 400 лв. за разноски по делото.

 

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на препис.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                            ЧЛЕНОВЕ: 1.                                2.