№ 2302
гр. Бургас, 07.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА
като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело №
20232120105057 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „ЕЛСЕФИ СЪРВИС” ЕООД, ЕИК
***, срещу „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК ***, с която са предявени обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1, вр. чл. 266, ал.1 от ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6 549,12 лева,
представляваща сбор от дължими и незаплатени годишни такси /по 1637,28 лева на година/
за 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022 г. по Договор за поддръжка за Студио № 2 и Апартамент №
4 от ***., изменен с Анекс от *** г., както и сумата от 2 064,**** лева, представляваща сбор
от дължимите обезщетения за забава в размер на законната лихва върху всяка незаплатена
годишна такса, начислени за периода от 15.01.2019 г. до 24.08.2023 г.
Ищецът твърди, че ответното дружество е собственик на следните недвижими имоти:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., с адрес гр. С., ****
който самостоятелен обект се намира в сграда № 3, разположена в поземлен имот с
идентификатор ***, предназначение – жилище, апартамент, бр. нива на обекта 1, с площ по
документи 71,00 кв. м., ведно с 1,10 кв.м. от общите части на сградата, а съгласно
площообразуване 70,62 кв.м., ведно с 7,77 кв.м. ид.части от общите части на сградата, или
общо 78,39 кв.м., както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.2.3 по КККР на
гр. С., с адрес гр. С., ****, който самостоятелен обект се намира в сграда № 2, разположена в
поземлен имот с идентификатор ***, предназначение - жилище, апартамент - в жилищна
или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта 1, с площ
по документи 36,00 кв. м, ведно с 0,68 кв.м. от общите части на сградата, а съгласно
площообразуване 36,39 кв.м., ведно с 4,82 кв.м. ид. части от общите части на сградата, или
общо 41,21 кв.м.
Сочи се, че горепосочените два имота /самостоятелни обекти/ са част от Вилна
сграда, включваща три корпуса с ваканционни апартаменти, построена в **** в м. „Б.”, гр.
С. (поземлен имот с идентификатор ***), същите не се обитават целогодишно, поради което
поддръжката и управлението им е възложено на ищеца по силата на Договор за поддръжка
1
за Студио № 2 и Апартамент № 4 от ***., сключен между Д. В. Д., към онзи момент
едноличен собственик на капитала и управител на ответника „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ”
ЕООД /като възложител/ и ищеца „ЕЛСЕФИ СЪРВИС” ЕООД / като изпълнител/. За
предоставяните от изпълнителя услуги било уговорено възнаграждение – годишна такса,
определена в размер на 9,00 евро/кв.м. от площта на притежаваните от възложителя
самостоятелни обекти, платима в срок до 14 дни от началото на всяка календарна година. С
допълнително споразумение към договора от *** г. било постигнато съгласие между
страните за изменение размера на таксата за поддръжка на двата обекта, а именно 8,00
евро/кв.м. за всяка календарна година или 956,72 евро годишно, при непроменени условия и
срок за плащане, като срокът на действие на договора бил продължен с 5 години, считано от
01.01.2015 г. и с опция за автоматично подновяване при липса на изявление за
прекратяването му от която и да е от страните, отправено до другата най-късно един месец
преди изтичането на срока. Твърди се, че ответното дружество не е изпълнило задължението
си за заплащане на уговореното възнаграждение за осъществените от ищеца – изпълнител в
пълен обем дейности по управление и поддръжка на двата обекта за периода 2019 г. – 2022
г., които са на обща стойност от 6 549,12 лева /по 1 637,28 лева за всяка година/, като
предвид това същото дължи и обезщетение за забава върху всяка годишна такса, считано от
деня, следващ падежа – 15-ти януари на съответната календарна година, за която е
дължима. По същество се моли за уважаване на предявените искове.
В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество е депозирало отговор на исковата молба,
в който се застъпва становище за неоснователност на предявените искове, като се оспорва
изначално съществуването на договорни отношения между страните.
В съдебно заседание процесуален представител на ищеца поддържа исковете и моли
съда да ги уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.
В съдебно заседание процесуалният представител на ответника моли съда да
отхвърли исковете, като присъди на страната сторените по делото разноски.
Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Установява се от доказателствата по делото, че „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е
собственик, считано от 14.07.2010 г., на:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., който е с адрес
гр. С., местност „Б.“, ет.0, ап.4, който обект се намира в сграда № 3, разположена в поземлен
имот с идентификатор *** по КККР на гр. С., с предназначение на обекта – жилище,
апартамент, ведно с 4,188 %, равняващи се на 1,10 кв.м. идеални части от общите части на
сградата, както и 6,67 кв.м. идеални части от външно стълбище и 4,188 % идеални части от
правото на строеж върху дворното място;
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.2.3 по КККР на гр. С., който е с
адрес гр. С., местност „Б.“, ет.0, студио № 2, който обект се намира в сграда № 2,
разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. С., с предназначение на
обекта – жилище, апартамент, ведно с 2,597 %, равняващи се на 0,68 кв.м. идеални части от
общите части на сградата, както и 4,14 кв.м. идеални части от външно стълбище и 2,597 %
идеални части от правото на строеж върху дворното място.
Двата обекта са част от „Вилна сграда, включваща три корпуса с ваканционни
апартаменти“, построена в **** в м. „Б.“, гр. С., който поземлен имот по действащите КККР
на гр. С. е с идентификатор ***.
Не е спорно между страните, а и това се установява както от гласните, така и от
писмените доказателства, че в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. С. са
изградени три сгради на калкан. Във всяка сграда има над 3 самостоятелни обекта. Според
показанията на свидетеля Д. Й. Д. комплексът носи името „Б.С.П.“, като почти целогодишно
има обитатели в комплекса. В него има зелени площи и храсти, които се поддържат от
градинар – свидетелят Н. К. И.. Според показанията на свидетеля А. А. К. една от
функциите на дружеството ищец е да обезпечава сигурността в комплекса. В последния има
2
басейн, който се поддържа редовно.
Управлението на общите части на комплекса първоначално се извършва от
дружеството, построило комплекса, след което управлението се осъществява от дружеството
ищец въз основа на индивидуални договори със собствениците, като договор не е сключван
с всички собственици. Според свидетеля К. достъпът до комплекса се осъществява чрез два
портала и една врата. Единият портал е с дистанционно, а другият се отваря ръчно. Вратата
се отваря с чип. Към настоящия момент физическа охрана в комплекса няма.
На ***. между Д. В. Д., в качеството на едноличен собственик и купувач на студия №
2 и апартамент № 4 в комплекс „Б.С.П.“, и „ЕЛСЕФИ СЪРВИС“ ЕООД, в качеството на
„мениджър“, е сключен договор за поддръжка за студио № 2 и апартамент № 4 (за краткост
Договора), по силата на който собственикът възлага, а мениджърът приема срещу заплащане
да поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление
на комплекса, което включва: ежедневно техническо поддържане на общите инсталации;
организиране на външната и вътрешната сигурност на комплекса; организиране на
санитарно-хигиенните услуги в комплекса и общите части на сградите. Според чл.2.1. от
Договора собственикът се задължава да плаща на мениджъра годишна такса за поддръжката
и управлението на комплекса съгласно чл.1 от Договора в размер на 9 евро без ДДС на
квадратен метър на година за законно притежаваната от него застроена площ, общо 119,60
кв.м. Таксата за поддръжка за 2010 г. е 1076,40 евро. Плащането следва да бъде извършено в
срок от 14 дни от началото на всяка календарна година. Страните се договорят в чл.2.3. от
Договора, че мениджърът може да извършва и допълнителни услуги срещу съответното
допълнително заплащане, както следва: заплащане на сметки за ползвани битови услуги;
заплащане на данък сгради и такса смет; вътрешно почистване на всеки имот; пране,
гладене, смяна на бельо и консумативи и др.; наглеждане и проветряване на имоти, които не
се обитават дълго време; отдаване под наем на имотите; посрещане и транспортиране от/до
летище; допълнително обзавеждане и/или подмяна на съществуващо обзавеждане.
Заплащането на тези услуги ще се извършва според допълнително предоставен ценоразпис.
Таксата според чл.2.1. от Договора включва всички разходи за рутинното ежедневно
обслужване на общите части на сградата и на двора. С цел осигуряване на ефективна охрана
в комплекса, собственикът е задължен предварително да информира мениджъра за
идентификацията на гостите си (включително данни за автомобилите им), както и за времето
на престоя им.
На *** г. към Договора е подписан Анекс, като господин Д. вече действа като
представляващ „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД. С Анекса годишната такса за поддръжка и
управление на комплекса е намалена на 8 евро без ДДС на квадратен метър на година за
законно притежаваната от собственика застроена площ, общо 119,59 кв.м. Таксата за
поддръжка от 01.01.2016 г. е в размер на 956,72 евро. Срокът на Договора е продължен с 5
години, считано от 01.01.2015 г. За периода 2019 г. – 2022 г. ищецът издава 4 фактури с
получател дружеството ответник за дължимите такси за всяка една от тези години в размер
на 1637,28 лева за всяка една година.
По доказателствата:
Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на
събраните по делото писмени и гласни доказателства, показанията на свидетелите Д. Й. Д.,
Н. К. И. и А. А. К., и на заключението на вещото лице по назначената съдебно-
икономическа експертиза.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
По основателността на главния иск:
С доклада по делото, неоспорен от страните, съдът указа, че е в тежест на ищеца е да
докаже, че Договорът е действителен.
Според легалната дефиниция на „жилищен комплекс от затворен тип“, дадена в пар.1,
т.3 от ДР на ЗУЕС в редакцията ДВ бр.62/2016 г., тъй като тя е относима към процесния
период, това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са
3
построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни
лица.
Установи се по делото, че комплексът е обособен като отделен урегулиран поземлен
имот. Установи се също така, че в този имот са построени три сгради, като всяка една от тях
е в режим на етажна собственост, защото във всяка една сграда има повече от три
самостоятелни обекта, собственост на различни лица. Доказа се, че в поземления имот има
зелени площи и басейн, които обслужват собствениците и обитателите на комплекса.
Установи се също така, че се осъществява контролиран достъп до комплекса, тъй като за
портала е необходимо посетителят да разполага с дистанционно, а вратата се отваря с чип,
т.е. не може кое да е трето лице да влезе в комплекса. Според показанията на свидетеля К.
преди в комплекса е имало физическа охрана, а видно от съдържанието на процесния
Договор едно от задълженията на ищеца е да осъществява контрол на лицата и техните
превозни средства, които влизат в комплекса. Следователно, независимо дали е налице
облигационно правоотношение или не, де факто в комплекса е налице контролиран достъп.
На последно място, с измененията на ЗУЕС, в сила от 29.09.2023 г., вече е възможно и една
сграда да е построена в комплекса, стига тя да е „жилищна“. Комплекс „Б.С.П.“ отговаря и
на това изискване, защото самостоятелните обекти, построени във всяка една сграда, са с
предназначение жилища, като не се касае за „хотелска част“ и в комплекса има целогодишно
живеещи собственици.
Предвид изложеното съдът приема, че самостоятелните обекти на ответника се
намират в „жилищен комплекс от затворен тип“.
Според чл.2, ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на
етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. След като се впише в Агенцията по вписванията по партидата на
всеки самостоятелен обект, договорът е противопоставим на неговите последващи
приобретатели – чл.2, ал.2 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по
отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост,
като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на
общите части на същия – в този смисъл Решение № *** от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. №
***/2011 г., II г. о.
Страни по договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС са „инвеститорът“ и „собствениците на
самостоятелни обекти“. На понятието „инвеститор” не е дадено легално определение в
ЗУЕС. По своята същност „инвестиране“ означава капитал, който е отклонен от текущото
потребление с очакване за отложена възвръщаемост, реализирана във времето. В този
смисъл за целите на ЗУЕС под „инвеститор“ следва да се разбира „възложител“ по смисъла
на ЗУТ – собственикът на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд
имот. По делото няма никакви доказателства дружеството ищец да е собственик на имота
или „инвеститор“ по отношение на сградите, построени в комплекса. От показанията на
свидетеля К. се установява, че първоначално управлението на общите части на комплекса се
осъществява от дружеството, което е построило комплекса. Според свидетеля ищецът се е
„появил“ впоследствие и управителят му се е „заявил“ като управител на комплекса.
Ето защо Договорът е нищожен, тъй като е нарушен законът – като страна по него е
участвало материално-правно нелегитимирано лице. На следващо място, договорът е
нищожен и поради липса на изискуемата от закона форма (чл. 26, ал. 2, предл. трето от ЗЗД)
– подписите на страните не са нотариално заверени. Няма пречка съдът да се произнесе по
действителността на Договора, защото така установеното основание за нищожност
произтича пряко от съдържанието и формата на сделката и по делото са събрани
доказателства, от които тя може да се установи (Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022 г.
по тълк. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС).
Дори и да се приеме, че комплексът не покрива дефиницията за жилищен комплекс от
затворен тип, то процесният договор е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо от
4
ЗЗД, поради противоречие с материалния закон. Недопустимо е с двустранни договори да се
уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото
събрание – в този смисъл Решение № **** от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № ***/2020 г., IV
г. о. Съгласно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, която е императивна, което следва и от чл. 11, ал.1, т. 5
ЗУЕС, според която правомощие на Общото събрание е определяне размера, но не и начина
на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части, разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т. нар.
консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните
собственици, съразмерно на притежаваната от него застроена площ, а поравно според броя
на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходи са
такива за управление и поддържане на общите части е посочено в пар. 1, т. 11 ДР на ЗУЕС и
те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно
обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата т. нар. „консумативни разноски“, разходите за портиер и
възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части. По своето
естество „годишната такса“ по Договора е възнаграждение на мениджъра за предоставената
услуга, а не стойност на извършени или бъдещи разходи, т.е. то трябва да бъде определено
от ОС на ЕС.
На следващо място, след като басейнът и градината (зелените площи) са „общи
части“ на комплекса, то как те ще се управляват и поддържат следва да вземе решение
съвместно общо събрание на трите сгради етажна собственост по аргумент от чл.18 от
ЗУЕС, а не всеки собственик на апартамент в сграда, която е част от комплекса.
Предвид изложеното, нищожни са уговорки в договор, сключен от индивидуален
собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост по въпроси, уредени в чл. 51
ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната
компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
– противоречие с материалния закон.
Макар Договорът да урежда и други въпроси, не само такива от изключителната
компетентност на ОС на етажните собственици, той е нищожен. Съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД
нищожността на отделни части на договора не влече нищожност на целия договор, но само
когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се
предположи, че сделката би била сключена и без недействителните й части, но случаят не е
такъв. Валидността на отделни клаузи няма как да санира нищожните уговорки в Договора –
аргумент и от Решение № **** от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № ***/2020 г., IV г. о.
Ответникът не би сключил Договора без недействителните части. Това е така, защото
„оставащите“ услуги касаят само неговите апартаменти и той е свободен да прецени дали се
нуждае от тях и с кого да сключи договор за изпълнението им, а в противен случай той
следва да сключи договор именно с ищеца, защото повечето други етажни съсобственици
имат такъв договор с мениджъра.
На последно място, дори и Договорът да не е нищожен досежно „допълнителните“
услуги, които ищецът предоставя само за имотите на ответника, то Договорът не съдържа
стойност на тези услуги (допълнително предоставен ценоразпис не е представен по делото).
Видно от съдържанието на Договора, навсякъде в него се говори единствено за дължимост
на „таксата по чл.2.1.“, която е за „поддръжка и управление на комплекса“ и в нея не се
включва стойността на „допълнителните услуги“ по чл.2.3. от Договора. Извън горното, по
аргумент от чл.2.3. и чл.5.20. от Договора мениджърът е длъжен да извърши допълнителни
услуги „по искане на собственика“ и срещу „допълнително заплащане“. По делото няма
доказателства ответникът да е поискал „допълнителни услуги“, респективно ищецът да се е
съгласил да ги предостави, а и както вече се посочи, няма никакви доказателства за
стойността на тези услуги. Следва изрично да се посочи, че ищецът претендира сумите на
договорно основание, а не на „неоснователно обогатяване“.
5
След като Договорът е нищожен, а той е основание за дължимост на претендираната
от ищеца сума, респективно няма споразумение между страните за извършване на услуги,
които ищецът предоставя само за имотите на ответника, то следва, че ищецът няма вземане
срещу ответника, главният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. В този смисъл,
безпредметно е да се обсъжда възражението на ответника, че Договорът не е сключен от
ответното дружество, а от господин Д. в лично качество.
След като главният иск е неоснователен, то акцесорният иск също следва да бъде
отхвърлен, защото ищецът няма вземане за такси, върху което да се дължи лихва за забава.
По въпроса за разноските:
При този изход на делото право на разноски има само ответникът.
Представляващ ответното дружество, видно от Търговския регистър, е госпожа Х. Д.
К.. Тя се явява в откритите съдебни заседания в качеството на представляващ страната.
Ответникът не е представил списък на разноските по чл.**** от ГПК и до даване ход на
устните състезания не е представил доказателства за платено адвокатско възнаграждение –
това се прави едва като приложение към писмените бележки. По аргумент от Тълкувателно
решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК не може след
приключване на устните състезания да се представят доказателства за направени разноски по
делото, които да бъдат присъдени от съда.
На следващо място, към писмените бележки на ответника е приложен договор за
правна защита и съдействие, който няма достоверна дата, сключен между „СЪНРАЙС
БЪЛГАРИЯ“ ЕООД и Х. Д. К., в качеството й на адвокат, в който не е отразено, че
договореното адвокатско възнаграждение е изплатено.
Ето защото на ответника не следва да се присъждат разноски.
Мотивиран от горното Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ осъдителните искове на „ЕЛСЕФИ СЪРВИС“ ЕООД, ЕИК – ***, против
„СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК – ***, за следните суми: 6549,12 лева (шест хиляди
петстотин четиридесет и девет лева и дванадесет стотинки), представляваща сбор от
дължимите годишни такси на основание Договор за поддръжка за Студио № 2 и Апартамент
№ 4 от ***., изменен с Анекс от *** г., за изпълнени от ищеца услуги по управление и
поддръжка на притежаваните от ответника самостоятелни обекти с идентификатори *** и
***.20.3 по КККР на гр. С. и на общите части на „Вилна сграда, включваща три корпуса с
ваканционни апартаменти“, построена в **** в м. „Б.“, гр. С., който представлява поземлен
имот с идентификатор *** по КККР на гр. С., за календарните 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022
г.; 2 064,**** лева (две хиляди шестдесет и четири лева и осемдесет стотинки),
представляваща сбор от дължимите обезщетения за забава в размер на законната лихва
върху всяка незаплатена годишна такса, начислени за периода от 15.01.2019 г. до 24.08.2023
г.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК –
***, за присъждане на разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
6