Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
21.12.2017 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на двадесет и осми юни през две хиляди и седемнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 15059 по описа за 2014 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба от М.С.Г. и П.Б.Г., с която е предявен срещу Х.С.Ф. и М.Б.Ф.
иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД за обявяване на нищожност
поради противоречие с добрите нрави на договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен с нотариален акт от 29.11.1999 г. на нотариус рег. № 152.
Ищците твърдят, че е налице
нееквивалентност между продажната цена и действителната стойност на имота,
което е в нарушение на принципите на справедливостта и води до накърняване на
добрите нрави. Претендират разноски.
Ответниците оспорват иска. Считат,
че не е налице накърняване на добрите нрави, доколкото ЗМДТ и ЗННД изрично
допускат сключване на сделки на цена, по-ниска от данъчната оценка, а
еквивалентността на престациите следва да се преценява при предявен иск за
унищожаемост поради крайна нужда и явно неизгодни условия, но не и при иск за
нищожност.
Съдът, след като се запозна със
становищата на
страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД:
Не е спорно между страните, че с
договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт от 29.11.1999 г. на
нотариус рег. № 152, М.С.Г. и П.Б.Г. са прехвърлили на Х.С.Ф. следния недвижим
имот: дворно място, находящо се в гр.София, кв.Ботунец, цялото с площ от
1610,81 кв.м., съставляващо имот с планоснимачен № 855 от кв.14 по плана на
гр.София, местност „кв.Ботунец“, заедно с изградената върху него постройка - склад
за хранителни стоки, а купувачът се е задължил да плати цена в размер на 19000
лв., за която в нотариалния акт е удостоверено изявление на ищците, че са
получили напълно преди подписване на договора. От съдържанието на нотариалния
акт в видно, че данъчната оценка на имота е 73317,10 лв. съгласно удостоверение
за данъчна оценка от 18.11.1999 г.
Ищците се позовават на нищожност,
произтичаща от нарушение на добрите нрави – значителна несъразмерност на
престациите, противоречаща на принципа за справедливост. С този принцип в
гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите
на отделните субекти. Съдебната практика приема, че значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се
приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница
на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на договарянето
пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона (решение № 288 от 29.12.2015 г. по гр.д. № 2293/2015 г. на
ВКС, III г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК).
Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия, и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на
престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави (решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на
ВКС, III г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК).
Следва да се отбележи, че при двустранните възмездни договори, какъвто е
договорът за покупко-продажба, съществува тази особеност, че нулева престация
на едната страна води до друг порок на волята (специален) – липса на основание.
За да се проведе разграничение между порока „противоречие на добрите нрави“
поради нееквивалентност на престациите и порока „липса на основание“, следва да
се отчете следното: За покупко-продажба, при която цената е незначителна –
практически нулева, липсва основанието за продавача да прехвърли собствеността
върху притежаваната от него вещ – липсва възмездният характер на сделката (този
случай на липса на основание е аналогичен на договора за прехвърляне на имот
срещу издръжка и гледане, когато прехвърлителят е неизлечимо и тежко болен и
приобретателят знае за това състояние). Порокът „противоречие на добрите нрави
поради нееквивалентност на престациите” включва
онази група от случаи, при които, без цената по сделката да клони към нула,
съществено се отклонява от оценката на имуществото, което се прехвърля срещу
тази цена, като във всеки случай следва индивидуално да се преценява видът на
престацията – естеството на вещта, има
ли тя пазар, бързо ликвидна ли е и т.н. Отделно от това следва да се държи
сметка дали има симулация относно цената, каквато практика съществува при
сключване на възмездни сделки с недвижими имоти за целите на плащане на такси и
данъци в по-нисък размер. Ако страна по сделката твърди и докаже, че вписаната
цена е симулативна, а действителната е по-висока, следва да се преценява
действителната цена, която страните са уговорили и разплатили, а не вписаната в
нотариалния акт.
В процесния случай за установяване
на пазарната стойност на имота към момента на продажбата е допусната и
изслушана първоначална единична и повторна тройна съдебно-техническа експертиза.
От заключенията се установява, че оценката на земята възлиза на 18758,43 лв.,
определена по метода на пазарните аналози (сравнение на сделки с подобни имоти
на сходно местоположение) и корекция с коефициент за реализация. Оценката на
сградите и строителните съоръжения е определена по метода на вещната стойност
(чиста стойност на активите), като е отчетена амортизацията им. Констатира се,
че описаната в нотариалния акт за покупко-продажба постройка – склад за
хранителни стоки не е индивидуализирана, в т.ч. не е посочена площта й, но
същата е отразена в регулационния план от 1976 г. и това дава основание да се
приеме, че е била построена преди влизането му в сила. Към момента от справка в
АГКК в парцела са отразени 4 сгради с идентификатори: 68134.8360.855.1 –
основната процесна сграда (бивш склад за хранителни стоки), вписана като
промишлена сграда, 68134.8360.855.2 – надстройка над бивш склад за хранителни
стоки, 68134.8360.855.3 – пристройка: санитарен възел към бивш склад за
хранителни стоки, вписана като склад, и 68134.8360.855.4 – бивша портиерна –
пропуск, вписана като производствена, складова, инфраструктурна. Вещите лица са
изготвили варианти на заключението относно стойността на постройките в
зависимост от изводите, които съдът ще формира по въпроса кои от тях и от
извършените в тях подобрения са били налични към 1999 г.
При огледа на място вещите лица
констатират наличието на едноетажна
масивна сграда със сглобяема конструкция на стените и покрива в източната част
с площ от 187,18 кв.м. и конструктивно свързана с нея втора част с тухлени
стени и сглобяема конструкция на покрива в западната част с площ от 139,44 кв.м.
или общо 326 кв.м. Сглобяемата конструкция на стените на източната част е от
дребноразмерни бетонни панели. Външните стени на западната част са изпълнени с
тухлена зидария, както и всички вътрешни преградни стени между помещенията.
Покривът е изпълнен с леки плоскости, окачени към леки метални ферми и покривна
обшивка от ЛТ ламарина. В заключението е посочено, че по данни на ищеца през
1998 г. на покрива е направено преустройство, като е сменен наклонът от
двускатен и е ориентиран като едноскатен с нова обща обшивка от ЛТ ламарина.
Сградата е измазана външно и вътрешно. Посочва се, че подовата настилка е
преобладаващо бетонна, а западната част, която е подготвяна за заведение, е с
мраморна настилка, тип – венецианска мозайка. Дограмата е метална и дървена, а
на прозорците външно са поставени решетки. Всички довършителни работи са с
изостанала поддръжка, особено мазилката, която е частично обрушена, дограмата е
с деформации, като дървената е силно износена, както и ел.инсталацията. В
едноетажната постройка е изпълнен и канал за ремонт на леки коли.
В съдебно заседание вещите лица
поясняват, че се касае за една обща сграда, която е била продадена като такава,
което не се променя от обстоятелството, че има няколко полета с различна
ограждаща конструкция. Въз основа на посоченото съдът приема, че към
релевантния за спора момент са били изградени както източната част с площ
187,18 кв.м. и пазарна стойност 21526 лв., така и западната част от сградата с
тухлена зидария с обща площ 139,44 кв.м., представляваща сбор от 55,86 кв.м.
с пазарна стойност 7150 лв. и 83,58 кв.м. с пазарна стойност 10698 лв. Последната
е определена, без да се включват настилките, тъй като в тежест на ищците е да
установят, че такива са били изпълнени към 1999 г., каквито доказателства не са
ангажирани по делото, нито може да се направи извод в посочения смисъл от
заключението на СТЕ.
При огледа се констатира наличието
на масивна надстройка, изпълнена над
крайната западна част от бившия склад за хранителни стоки. Вторият етаж е
разположен върху насадени стоманено-бетонни колони и греди над първия етаж,
който е част от старата сграда на склада за хранителни стоки. Покривната
конструкция е дървена с обшивка от ЛТ ламарина. Застроената част на втория етаж
– надстройка е с площ 45,36 кв.м., а външното стълбище към този етаж е с площ
11,60 кв.м. Стените на втория етаж са изпълнени с газобетонна зидария. Сградата
е измазана външно и вътрешно. Подът е с мраморна настилка. Обшивката от листов
ПВЦ материал е закрепена към дървената скара на тавана, в южната стая липсва.
Прозорците са ПВЦ, входната врата е метална, а вътрешните врати и каси липсва.
Имало е изпълнена отоплителна инсталация, като отоплителните тела са
демонтирани и са останали само вградените вертикални и хоризонтални тръби.
Санитарният възел не е оборудван. Външното стълбище е изпълнено с монолитна
стоманено-бетонна конструкция, с мраморна настилка по стъпалата, венецианска
настилка по площадките и каменна и мраморна облицовка по вертикалните части.
Парапетът е от стоманени тръби.
Констатира се от вещите лица, че при
огледа е представен работен проект, част „Архитектурно заснемане“ на
съществуваща сграда, изработен през м.04.1998 г. Вещите лица са извършили
идентификация на заснетата сграда при сравнение на съществуващите
обемно-планировъчни характеристики на място с отразеното в проекта и са
констатирали, че архитектурното заснемане се отнася за втория етаж и външното стълбище
към него, поради което съдът намира, че те са съществували към 1999 г. Съдът
намира, че пазарната стойност на втория етаж-надстройка с площ 45,46 кв.м. възлиза
на 8891 лв., а тази на външното стълбище – на 1137 лв. или общо – 10028 лв.
При огледа е констатирано наличието
на масивна пристройка: санитарен възел,
разположен от южната страна към бившия склад за хранителни стоки и свързан
вътрешно с него, със застроена площ от 20 кв.м., тухлени стени и таван –
стоманено-бетонна плоча, покрита с ЛТ ламарина. Подът е с настилка от мраморни
плочи, а стените са облицовани с мраморни плочи до височина 2 метра. Трите
клетки са с клекала. При огледа на вещите лица е представен проект за заведение
за бързо хранене, изготвен през 1999 г. Констатира се обаче, че същият не съдържа
конкретна дата и не е заснемане на съществуващ обект, а предвиждане за бъдещо
строителство и не дава основание да се приеме, че такова е било изпълнено към
29.11.1999 г. По изложените съображения съдът намира, че не са налице
доказателства, въз основа на които да приеме, че пристройката – санитарен възел
с площ 20 кв.м. и пазарна стойност 4620 лв. е била налична към датата на
процесния договор.
Констатирано е и наличието на масивна постройка, вероятно бивша портиерна
или пропуск на портала към двора със
застроена площ от 4,89 кв.м., изпълнена със стени от газобетон и покрита с ЛТ
ламарина, с метална дограма и довършителни работи с изостанала поддръжка. Не са
налице данни, от които да се установи кога е била изградена тя, поради което не
може да се приеме, че портиерната с пазарна стойност 465 лв. е била налична към
датата на процесния договор.
Вещите лице са установили и че от
южната страна на бившия за хранителни стоки са разположени метални навеси, долепени до него със застроена
площ 88,70 кв.м., изпълнени от лека метална конструкция и покрити с ЛТ
ламарина, които не са отразени в кадастралната карта. Пазарната им стойност е
2306 лв. Не са налице данни, от които да се установи кога са били изградени те,
поради което не може да се приеме, че са били налични към датата на процесния
договор.
Констатира се, че в двора е
изпълнена асфалто-бетонна настилка с
площ от 543 кв.м., която се намира в лошо състояние поради липсата на поддръжка
и независимо от относително малкото натоварване. Състоянието и местоположението
й дават основание да се приеме, че е изпълнена преди 1999 г. Пазарната й
стойност възлиза на 7508 лв.
На площадки до бившия склад за
хранителни стоки от южната страна е изпълнена и бетонна настилка с площ от 106 кв.м. и пазарна стойност 5862 лв. По
отношение на момента на полагането й обаче вещите лица не са изложили мотиви,
както за асфалто-бетонната настилка с площ от 543 кв.м. По делото не са
ангажирани други доказателства, от които да се формира извод кога е била положена
настилката, поради което не може да се приеме, че е била налична към датата на
процесния договор.
При огледа е констатирано наличието на
ограда, изпълнена с метални пана
върху стоманено-бетонен цокъл, като част от нея с дължина 39 метра попада в
границите на определени за парцел VI по плана за парцелиране или поземлен имот 855
по к.л. Б-6-11-А на кадастралния план от 1980 г. При оценката е приета
конфигурацията на границите на поземления имот по цитираните планове, в частите
където има съответствие. Според вещите лица оградата е изпълнена между 1994 г.
и 1999 г. В съдебно заседание са уточнили, че изводът им почива на това, че
след закупуване на имота е нормално имотът да бъде ограден, т.е. на
предположение, а не на обективни данни, нито на ангажирани по делото
доказателства в посочения смисъл. По изложените съображения съдът намира, че не
може да се приеме, че оградата с пазарна стойност 2028 лв. е била налична към
датата на процесния договор.
Предвид заключението на
съдебно-техническата експертиза, съдът намира, че общата пазарна стойност на
сградата възлиза на 56910 лв. При формиране на последната не са включени
стойността на: настилката в западната част с тухлена зидария и площ от 83,58
кв.м.; новите санитарни възли с площ 20 кв.м.; навесите с площ 88,70 кв.м.;
портиерната с площ 4,89 кв.м.; бетонната настилка с площ 106 кв.м. и оградата с
дължина 39 метра.
От изложеното следва, че пазарната
стойност на процесния имот възлиза на 75668,43
лв. и представлява сбор на пазарната стойност на земята от 18758,43 лв. и тази
на сградата от 56910 лв.
По делото не са ангажирани
доказателства относно градоустройствения статут на имота, които да обосноват
различна пазарна стойност от посочената. По въпроса за подобренията,
представляващи незаконни строежи, в т.ІІ.7 на ППВС № 6/74г. е посочено, че
незаконните строежи не се заплащат като подобрения, ако подлежат на премахване.
Кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от
техническите органи съгласно разпоредбите на действащото законодателство. В
решение № 432 от 19.06. 2009г по гр.д.№ 6086/ 2007г. на ВКС, ІІ г.о. е прието,
че незаконният строеж подлежи на премахване когато има издадено предписание за
това от компетентните органи. В този смисъл е и по- новата практика на ВКС,
намерила израз напр. р.№ 315/ 25.10.2012 г по гр.д.№ 1189/ 2011 г. на ВКС, І
г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, опр.№ 281/ 17.04.12 г. по гр.д.№ 466/
11 г. на І г.о. и опр.№ 1017/ 27.10.2010 г. по гр.д.№ 1142/ 10 г. на ІІ г.о. По
делото не се твърди, не се и доказва за процесните постройки да има издадено
предписание за това от компетентните органи за премахването им като незаконен
строеж. Ето защо съдът приема, че същите следва да се оценяват съгласно
действителната им цена, без значение дали представляват законен строеж,
незаконен и търпим строеж или незаконен строеж, който не отговаря на условията
за търпимост, след като не се установява да е издадено предписания за
премахването им.
Съдът намира, че при преценката на
съотношението между продажната цена на имота по нотариален акт и пазарната му
стойност към 1999 г. не следва да отчита съществената разлика с цената, срещу
която ищецът е придобил имота на търг през 1994 г. от 161081 лв. (л.95), поради
изменението в курса на долара, а именно: през 1994 г. 1 долар = 32 лв., а след
ревалоризацията през 1999 г. 1 долар = 2 лв. Общоизвестно е, че между 1994 г. и
1999 г. е налице съществена промяна на пазарните условия, което прави
несъотносими средните пазарни цени на един и същ имот през 19994 г. и 1999
г.
Уговорената между страните продажна
цена от 19000 лв. е значително по-ниска (близо четири пъти) от пазарната цена
на имота в размер на 75668,43 лв. и от данъчната му оценка в размер на 73317,10
лв. В случая естеството на вещта (недвижим имот) е такова, че тя не подлежи на
бърза развала или на някакъв вид скоростна обезценка, което да влияе на
пазарните условия и да прави обоснована бързата й продажба, дори и на занижена
цена. Ето защо съдът приема, че уговорената между страните цена е значително
нееквивалентна на насрещната престация – съобразно средната пазарната стойност
на имота, поради което сделката нарушава принципа на справедливост в
гражданските правоотношения и противоречи на добрите нрави. Този порок води до
нищожност на сделката.
По изложените съображения съдът
приема, че предявеният иск е основателен – установи се търдяния порок на волята
при сключване на процесния договор за продажба на недвижим имот, поради това
същият следва да бъде признат за нищожен.
По разноските:
С оглед изхода на делото на ищците
следва да се присъдят направените разноски в размер на 1664,02 лв. разноски по
делото.
Поради което
Софийският градски съд
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА НИЩОЖЕН на основание
чл.26, ал.1, пред.3 ЗЗД по иска на М.С.Г.,
ЕГН **********, и П.Б.Г., ЕГН **********,
срещу Х.С.Ф., ЕГН **********, и М.Б.Ф., ЕГН **********, сключеният с нотариален акт от 29.11.1999
г. на нотариус рег.№ 152 договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който М.С.Г. и П.Б.Г. продават
на Х.С.Ф. следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр.София,
кв.Ботунец с площ 1610,81 кв.м., съставляващо имот с планоснимачен № 855 от
кв.14 по плана на гр.София, местност кв.Ботунец, при граници: път, път, парцел VII и нов път, заедно с изградената върху него постройка
– СКЛАД за хранителни стоки, който имот е част от поземлен имот с кадастрален
идентификатор 68134.8360.855 с площ от 2781 кв.м. по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на
изпълнителния директор на АГКК.
ОСЪЖДА Х.С.Ф., ЕГН **********, и М.Б.Ф.,
ЕГН ********** да заплатят на М.С.Г.,
ЕГН **********, и П.Б.Г., ЕГН **********,
на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 1664,02 лв., представляваща съдебни
разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: