Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 17.07.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19-ти състав, в открито съдебно
заседание, проведено на седемнадесети юни две хиляди и двадесета година, в
състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: КРИСТИАНА КРЪСТЕВА
при
участието на секретаря Анелия Тотева, като разгледа докладваното от съдията
гр.д. №3230/2019година по описа на
Варненски районен съд, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по
иск предявен от И.Е.И., ЕГН **********, с адрес *** срещу „А.Х.С., ЕГН:**********, с адрес ***, с правно основание
чл.82 ЗЗД за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 4753,70лева, представляваща обезщетение
за имуществени вреди от неизпълнението на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от дата 26.04.2018г. вследствие на което
договорът е развален, от които:
- 2425 лв. платено от ищеца и
невъзстановено комисионно възнаграждение към „Лайънс
България Груп“ЕООД, ЕИК202070608;
-
841,85лв.,- сбор от вноски по погасяване на потребителски заем, изтеглен
от ищеца за изпълнение на задълженията му по сключения предаврителен
д-р и платени до 07.05.2018г. вкл;
- 645лв., заплатени такси и разноски към
банката кредитор във вр. с разглеждане на документи;
- 841,85лв., ежемесечни
погасителни вноски, заплатени след възстановяване на задатъка
от ответника, считано от 07.10.2018г. до 07.02.2019г.;
В условията на евентуалност е
заявен и иск с правно основание чл.93 ЗЗД за сумата от 4120евро, претендирана, като договорена
неустойка за неизпълнение по чл.8 по предварителния договор от 26.04.2018г., в
еднократен размер.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения
изложени в обстоятелствената част на исковата и уточняваща я молба: На
26.04.2018г., страните, сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, апартамент в процес на строителство, без изд. Акт 15, обр.15 и Разрешение за ползване, находящ
се в гр. Варна, кв. Виница, ул.Св.Екатерина № 9, ет.3, под номер 10, с площ
53.85кв.м. и с припадащите се 3.7003%идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху поземелен имот с
идентификатор №10135.25.75.2030. При условията на договора, ищецът изплатил на
продавача сума в размер на 4120евро. Съгласно чл.2.2.1.
продавачът поемал задължението да уведоми купувача за издаването на акт обр.14 за изграждащата се сграда и да представи всички
необходими документи за изповядването на сделката. Средствата по закупуването
на имота щели да бъдат изплатени с банков заем, отпуснат при етап на
строителството издаден акт обр.14, за което условия
ответникът бил наясно. След като се завърнал от задгранично плаване в края на
м. юли, ищецът установил, че акт обр.14 е издаден в
края на м. юни 2018г., но той не бил уведомен от продавача за това, с което
договорът бил нарушен от негова страна. Крайният срок за изповядване на
сделката изтекъл в края на м. юли. С уведомление чрез телепоща
от 03.09.2018г., той уведомил продавача, че разваля предварителен договор за
покупко-продажба от 26.04.2018г., поради настъпило виновно неизпълнение от
негова страна и липса на правен интерес за сключването на окончателен договор.
По този повод поканил продавача да върне задатъка в
размер на 4120евро, което било извършено в следващите дни по посочената от
ищеца банкова сметка. ***, ищецът претърпял вреди, като последица от
неизпълнението, а именно: 2425лв.
невъзстановено комисионно възнаграждение към „Лайънс
България Груп“ЕООД, ЕИК202070608; 841,85лв.,- вноски по погасяване на
потребителски заем, за изпълнение на задължения, възникнали във вр. със сключения д-р до 07.05.2018г. вкл;
645лв., заплатени такси и разноски към банката кредитор във вр.
с разглеждане на документи; 841,85лв., погасителни вноски , заплатени след
възстановяване на задатъка от ответника, считано от
07.10.2018г. до 07.02.2019г. Искането е за уважаване на исковата претенция.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника.
Оспорва се твърдението, че наличието на акт обр.14 и
предоставянето на други документи е било изискване на банката за отпускане на
кредита и че такава информация е била известна на ответника при сключване на
договора. Оспорва неизпълнението да е причина за възникването на вредите, както
и всички други твърдения на ищеца, изложени от него в исковата и допълнителна
молба. Твърди, че прекратяването на облигационната връзка от купувача е причина
за липсата на сделка. Заплатеното възнаграждение по споразумение от
18.04.2018г. е било заплатено съобразно договора и не е вреда от неизпълнение.
Останалите суми, платени като банкови такси и др. не са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението.По отношение на евентуалния иск, намира, че
капарото е върнато в еднократен размер, в посочения срок и по този начин
страните са прекратили облигационната връзка по взаимно съгласие, поради което
и не се дължал двоен размер на същото. Искането е за отхвърляне на исковата
претенция и присъждане на разноски.
В съдебно заседание исковата молба се поддържа.
Ответникът чрез процесуален представител поддържа
отговора.
В предоставения срок ответникът е ангажирал писмена
защита.
Съдът, като взе предвид събраните
по делото доказателства, съобрази становищата на страните и въз основа на
приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявени в условията на евентуалност са осъдителни
искове с правно основание чл. 82 ЗЗД вр.79 ЗЗД и чл.9З ЗЗД.
Основателността на така предявените искове възлага в доказателствена
тежест на ищеца да установи в условията на пълно и главно доказване, следните правнорелевантни факти: по иска по чл.82 ЗЗД -настъпили
имуществени вреди в патримониума му под формата на
претърпени загуби, които произтичат пряко и непосредствено от неизпълнение на
договорно поетото от ответника задължение да уведоми купувача за издаването на
акт обр.14 за изграждащата се сграда и да представи
всички необходими документи за изповядването на сделката; наличие на причинна
връзка между претърпените загуби и неизпълнението от страна на ответника;
размер на вредите; по иска по чл.93 ЗЗД – сключен предварителен д-р; уговорена
клауза за задатък; собствената си изправност по
договора; разваляне на договора поради неизпълнение, задължения на ответника
съгласно чл.2.2.1. в уговорените срокове и отпаднал
интерес от късно изпълнение.
Успешно проведеното им доказване възлага в тежест на
ответника да докаже своите положителни правоизключващи
и правопогасяващи възражения по иска, от които черпи
благоприятни за себе си правни последици и в частност твърденията си, че е
изпълнил точно задълженията си по договора.
Между страните е било обявено за безспорно и ненуждаещо се
от доказване, че: страните са
сключили на 26.04.2018г., предварителен договор за покупко
- продажба на недвижим имот, апартамент в процес на строителство, без изд. Акт
15, обр.15 и Разрешение за ползване, находящ се в гр. Варна, кв. Виница, ул.Св.Екатерина № 9,
ет.3, под номер 10.
На първо място, съдът преценява, че следва да обсъди
доводите на ищеца относно подвеждането на твърдяното от него право под правната
норма на чл.82 ЗЗД, включваща настъпили имуществени вреди в патримониума му под формата на претърпени загуби, които
произтичат пряко и непосредствено от неизпълнение на договорно поетото от
ответника задължение да уведоми купувача за издаването на акт обр.14 за изграждащата се сграда и да представи всички
необходими документи за изповядването на сделката. В тази връзка, следва да се
посочи, че твърденията на ищеца в исковата и уточняващите я молби са били, че
между страните е била постигната договореност продавачът да уведоми купувача за
издаването на акт обр.14 за изграждащата се сграда и
да представи всички необходими документи за изповядването на сделката.
За да е налице твърдяното неизпълнение на договора от
страна на ответника, съществено значение има изправността на ищеца при
развалянето на договора. По делото не е спорно, че ищецът
е развалил предварителния договор с едностранно изявление, отправяйки
уведомление до ответника чрез телепоща на
03.09.2018г., като го е известил, че поради настъпило неизпълнение от негова
страна на поетите с договора задължения, явяващи се пречка за сключване на
окончателния договор, разваля същия. Със същото уведомление е предявил и
искането си за заплащане на сумата от 4120евро, дадена като зададтък
по договора.
Видно и от съдържанието на уведомлението
/л.10/, в него липсва и не е предоставен подходящ срок за изпълнение на
задължението на продавача, а именно да снабди купувача с акт образец 14 и в тази връзка, съдът счита, че ищецът се
явява неизправната страна по договора. В същото време не са били налице и
предпоставките, визирани в чл. 87 ал. 2 ЗЗД, даващи правото на
кредитора да развали облигационна връзка и без да даде подходящ срок, тъй като
към него момент изпълнението е било възможно, още повече и предвид
обстоятелството, че към момента на развалянето на договора, акт образец 14 вече
е бил наличен, според твърденията на ищеца. Не са ангажирани доказателства и за
това, че ответникът е отказал да изпълни своето задължение по договора, а
именно да прехвърли собствеността върху имота. Това всъщност не е станало
единствено по причина на ищеца, който едностранно е развалил договора, без да
предостави подходящ срок за изпълнение, поради което и не може и да се приеме,
че продавачът е бил в забава във връзка с изпълнението на поетото с договора
задължение.
От друга страна, настъпилите имуществени
вреди в патримониума на ищеца под формата на
претърпени загуби в посочения паричен еквивалент, следва да произтичат пряко и непосредствено от неизпълнение
на договорно поетото от ответника задължение, което не се доказа по делото.
Преки са вредите, закономерен резултат от неизпълнението, а в процесния случай, те следва да са настъпили поради забавата
на продавача за уведомяване за издаден акт образец 14. Необходимо е и тези вреди да са били предвидими при сключването на договора,
което безспорно не е така. Не съставлява
по своята същност пряка вреда от неизпълнението на задължението на длъжника,
сумата заплатена, като възнаграждение за посредника - брокер. Това възнаграждение се дължи поради
осъщественото посредничество за закупуване на имот и независимо от
обстоятелството дали е налице реално прехвърляне на собствеността.
Възнаграждението не подлежи на връщане и за това и не може да се претендира,
като имуществена вреда, последвала пряко
и непосредствено от неизпълнението на
поетото от ответника задължение.
По отношение на сумите, съставляващи вноски и
такси по погасяване на потребителски заем, изтеглен от ищеца за изпълнение на
задълженията му по сключения предаврителен д-р и претендирани да са имуществени вреди под формата на
претърпени загуби:
По делото безспорно се установи, вкл. и от
събраните гласни доказателства в тази насока чрез разпит на св. Доника Иванова
- съпруга на ищеца, че изтегленият от ищеца заем е потребителски и е послужил
за обезпечение на първоначално заплатената сума, като капаро. Установи се още,
че ищецът е възнамерявал да кандидатства и за ипотечен кредит, но едва след
издаването на акт образец 14. Изпълнението на потребителския кредит само
по себе си не е обезпечено с имота, предмет на предварителния договор, което би
било налице ако се касаеше за ипотечен кредит. Усвояването на визирания кредит
не е било предмет на предварителния договор, нито е било предвидимо при
сключването му с ответника. Заплащането на вноските и таксите по кредита, е
задължение на ищеца независимо от обстоятелството дали той ще придобие или не
собствеността върху недвижимия имот. Още повече, както бе установено именно
ищецът едностранно е упражнил правото си да развали договора и усвояването на потеребителски кредит от негова страна не може да бъде предвидима
и пряка вреда от неизпълнението на договорното задължение на ответника. Такава би била на лице, ако неизпълнението е
във формата на отказ да се прехвърли собствеността, какъвто не се установи да е
налице от страна на продавача.
Поради изложеното така предявената претенция
по реда на чл.82 ЗЗД, следва да бъде
отхвърлена, като неоснователна. Това налага произнасяне от съда по заявената в
условията на евентуалност претенция по реда на
чл.93 ЗЗД:
Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението
на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението. Включването му в
съдържанието на договора е предоставено на волята на страните, които определят
размера му. Функцията му освен потвърдителна да служи, като доказателство за сключването
на договора, е и обезпечителна и гарантира изпълнението на задълженията на
страните посредством предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка, респ. да дължи връщането му в двоен размер.
Вредата, която изправната страна свързва с отказа си от договор с включена
клауза за задатък съгласно чл.93 ал.1 от ЗЗД, се
обезщетява със задържането на задатъка или връщането
му в двоен размер в полза на изправната страна. Касае се за предварително
предвидена между страните последица от неизпълнението на договора – като
възможност на изправната страна да се откаже от договора и да получи престация в размер на задатъка,
която е алтернатива на възможността й да иска изпълнение на договора и
обезщетение за вредите от неговото неизпълнение съгласно чл.93 ал.3 от ЗЗД. По
делото не бяха ангажирани доказателства за отпадналия интерес за ищеца от
изпълнение на задължението на продавача, поради което и същият се явява
неизправна страна по договора и не може да претендира обезщетение чрез връщане
на задатъка в двоен размер. Тук следва да се отбележи
и обстоятелството, че ищецът е уведомил продавача с телепоща
за претенцията си и искането за заплащане на сумата от 4120евро, дадена като зададтък по договора, която сума вследствие на разваления договор
му е била върната от продавача в еднократен размер.
В случая, съдът приема, че ищецът не успя да докаже собствената си
изправност във връзка с развалянето на договорната връзка, и претенциите му за
обезщетяване не следва да бъдат уважени в тяхната цялост.
На основание чл. 83, ал. 2, ГПК, ищецът е освободен от
заплащане на ДТ, но същият не е освободен от заплащането и на разноски, поради
което същият следва да бъде осъден да заплати по сметка на ВРС направените в
производството разноски от 150лева, допълнителен депозит за вещо лице, съгласно
протокол от 05.02.2020г.
Предвид изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 ГПК
ответникът има право на поискани и доказани разноски, съразмерно на
отхвърлената част от исковете. Представен е списък по чл. 80 ГПК, с който се
претендират такива от 700лева за адв. възнаграждение,
съгласно договор за правна защита и съдействие от 17.07.2019г. в настоящото
производство, поради което
Воден от
горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.Е.И., ЕГН **********, с адрес *** срещу А.Х.С., ЕГН:**********, с адрес ***,
иск за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 4753,70лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди от
неизпълнението на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
дата 26.04.2018г. вследствие на което договорът е развален, от които:
- 2425 лв.
платено от ищеца и невъзстановено комисионно възнаграждение към „Л. Б. Груп“ЕООД, ЕИК*****;
- 841,85лв.,- сбор от вноски по погасяване на
потребителски заем, изтеглен от ищеца за изпълнение на задълженията му по
сключения предаврителен д-р и платени до 07.05.2018г.
вкл;
- 645лв.,
заплатени такси
и разноски към банката кредитор във вр. с разглеждане
на документи;
- 841,85лв.,
ежемесечни погасителни вноски, заплатени след възстановяване на задатъка от ответника, считано от 07.10.2018г. до
07.02.2019г., като неоснователен, на
основание чл. 82 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.Е.И., ЕГН **********, с адрес *** срещу А.Х.С., ЕГН:**********, с адрес ***,
иск за осъждане ответника да му заплати сумата от 4120евро, претендирана,
като договорена неустойка за неизпълнение по чл.8 по предварителния договор от
26.04.2018г., в еднократен размер, като неоснователен, на основание чл.93 ЗЗД
ОСЪЖДА И.Е.И., ЕГН **********
ДА ЗАПЛАТИ на А.Х.С., ЕГН:**********, с адрес *** сумата от 700лева представляваща
сторени съдебно-деловодни разноски пред настоящата инстанция съобразно
уважената част на исковите претенции, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
ОСЪЖДА И.Е.И., ЕГН **********
ДА ЗАПЛАТИ по сметка на Районен съд Варна в полза на бюджета на съдебната власт сумата
в размер на 150лева, представляваща
разноски за допълнителен депозит за
вещо лице, на основание чл.77 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В РАЙОНЕН СЪД: