№ 48
гр. гр.Несебър, 06.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети януари през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20222150100148 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във
връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.
Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***,
представлявано от управителя К.Т.Т.Х., твърди в исковата молба, че през месец юли 2007г.
между него, от една страна в качеството му на мениджър, и ответника Е.Ю.Б., родена на
***8г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България: село ***, Код по
Булстат ***, от друга страна в качеството й на възложител, е сключен Договор за поддръжка
и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС-S1-PD/193-07.07/.
Ответникът е собственик на имот с площ 66,74 кв.м., апартамент № Д005, етаж 0, в сграда
А-„Е.“, крило Д., с адрес: село *** по плана на село Равда, община Несебър, в „Курортен
апартаментен комплекс Е.Р.Р.“. По силата на договора Е.Ю.Б. е възложила, а „П.Д.“ ЕООД
се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и
административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на
1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като
плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година. Ищецът
твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за
техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и
ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации:
техническото поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в
общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на
1
консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните
душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в
общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; организиране поддръжка
на зелените площи в комплекса; организиране режим на достъп и вътрешния ред на
сградата, санитарно-хигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортни съоръжения.
Ответникът не е заплащал дължимите по договора годишни такси въпреки водените с нея
разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на спора. Прави искане ответникът да бъде
осъден да му заплати следните суми: сумата в размер на 1 879,66 лева, представляваща
неплатена такса за поддръжка за 2019г., ведно с мораторната лихва в размер на 566,03 лева
за периода от 15.02.2019г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 879,66 лева, представляваща
неплатена такса за поддръжка за 2020г., ведно с мораторната лихва в размер на 375,44 лева
за периода от 15.02.2020г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 879,66 лева, представляваща
неплатена такса за поддръжка за 2021г., ведно с мораторната лихва в размер на 184,33 лева
за периода от 15.02.2021г. до 10.02.2022г.
В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, на първо място се
изразява становище за недопустимост на иска, но с неотносим за това довод, а именно, че
ищецът не е представил доказателства, че за претендирания период ответникът е бил
собственик на недвижимия имот в комплекса, защото това обстоятелство касае единствено
основателността на исковата претенция, т.е. то не може да представлява отрицателна
процесуална предпоставка. Счита клаузата в договора, уговорена в раздел IV, т.9, според
която договорът се подновява автоматично за още пет години след изтичането срока на
договора, освен при писмено взето решение не по-късно от четири месеца преди изтичане на
всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ
на комплекса за подновяването му, за нищожна. Нищожността поради противоречие със
закона обосновава с довода, че възможността на възложителя да прекрати действието на
договора е поставена в зависимост от действието на трети лица. Освен това намира тази
клауза за неравноправна по смисъла на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗПт. Въз основа на това прави
извод, че срокът на договора е изтекъл през месец юли 2012г., поради което не е обвързвал
страните през 2019г., 2020г. и 2021г. Прави възражение и за неизпълнение от страна на
ищеца на договорните си задължения след 2012г. поради което той се явява неизправна
страна по договора, както и през 2018г., когато е била учредена Етажна собственост,
дейностите по управление и поддръжка в комплекса се осъществявали от друг търговец.
Моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
С отделна молба процесуален представител на ищеца заявява, че задълженията по
процесния договор са изпълнявани от третото лице „Е. Х.“ ООД, ЕИК ***. Прави
доказателствени искания.
С друго становище, подадено от друг процесуален представител на ищеца и по
повод отговора на исковата молба, се излагат твърдения, че ответникът Е.Б. продължава да е
собственик на самостоятелния обект в комплекса. Изразява позиция, че дори оспорената от
ответната страна договорна клауза да се окаже неравноправна, това не влече нищожност на
2
целия договор, както и че ответникът – възложител по договора, не е отправял изявление до
изпълнителя, че желае договорът да бъде прекратяван, от което следва да се направи извод,
че той е продължил действието си, като последно е продължил да действа до месец юли
2023г., и е обвързвал страните през претендирания период. Уточнява, че ищецът е
изпълнявал договорните си задължения през процесния период чрез трето лице, че
договорът не е сключен с оглед личността на изпълнителя.
В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който
заявява, че поддържа предявените искове и доводите, изразени в подаденото впоследствие
писмено становище. Счита, че от събраните по делото писмени и гласни доказателства,
исковите претенции се явяват доказани, включително и по размер, както е доказано и
изпълнението на договорните задължения, поети от ищеца, през периода, за който се отнасят
плащанията, поради което моли същите да бъдат уважени изцяло.
Ответникът не се явява в съдебно заседание и не изпраща представител.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
През месец юли 2007г. между Е.Ю.Б., от една страна като възложител, и „П.Д.“
ЕООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за управление на „Курортен
апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС-S1-PD/193-07.07., в който е посочено, че
възложителят е собственик на следния недвижим имот, а именно: Апартамент № Д005,
сграда „Е.“, крило „Д.“ на 0 етаж, с площ от 66,74 кв.м. в „Курортен апартаментен комплекс
Е.Р.Р.“. За мениджъра е посочено, че е собственик на земята и изградените подземни и
надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит изцяло
оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи, детска
площадка, открит и закрит паркинг, зелените площи, алеи, площадки и паркови елементи,
шезлонги и чадъри (за които е предвидено да се ползват безплатно), зала за билярд, открит и
закрит паркинг, wellness-център, център за 24-часово медицинско обслужване, магазини и
бутици, зелени площи и паркови елементи, открити и закрити заведения за консумация на
храни и напитки (ресторант, воден бар, два грил-бара, лоби бар). С договора възложителят
възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и
провежда целогодишно организационно и административно управление на комплекса.
Техническата поддръжка е предвидено да се извършва в следния обем: техническо
поддържане на общите части на сградата в комплекса, включващо поддържане на В и К и
ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и на вентилационните инсталации,
на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и
общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в
общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни
съоръжения и детската площадка, организиране поддръжката на зелените площи в
комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната
3
техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима на
достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги в общите части на
сградата и в общодостъпните части и съоръжения, занимания за деца, използвайки
професионални аниматори по предварително обявена програма, а административното
управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на възложителя с цел
безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса,
се изразява в организиране единна рецепция в комплекса, организиране по подходящ начин
предоставянето на необходимата информация на възложителя след поискването й,
организиране достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е
поел, е организирането на външна охрана на комплекса като създаде пропускателен режим,
както и веднъж годишно, в срок между 21-о и 31-о число на месец януари, да организира
Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи
доклад да получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на
направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през следващата стопанска
година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на
договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно
възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на
възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и
февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да
заплаща пропорционално на притежаваната от него идеална част от сградата всички
необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на сградата,
съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на
хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи,
свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването
на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5
(пет) години, считано от датата на въвеждане в експлоатация на комплекса, и влиза в сила от
деня на подписването му. В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора
автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при
писмено взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок
от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за
неподновяването му.
Собствеността върху недвижимият имот: Апартамент №Д005, крило „Д.“, находящ
се на партерен етаж, на площ от 66,74 кв.м., включваща жилищна площ 51,39 кв.м. и 0,112%
идеални части от общите части на сградата, намиращ се в сграда „А“ на Курортен
апартаментен комплекс „Е.“, изграден в УПИ XIV – 467, 468, 480 в квартал 22 по
регулационния план на село Равда, община Несебър, целият на площ 39 248 кв.м., ведно със
съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот и с
включено обзавеждане съгласно подписан протокол, е придобита от Е.Ю.Б. по силата на
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.09.2007г., по който тя е имала
качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № 98, том XXIX,
рег.№ 14725, дело № 5529/2007г. на нотариус Стоян Ангелов с рег. № 208 на НК и район на
4
действие Несебърския районен съд.
На 18.12.2012г. между „П.Д.“ ЕООД, ЕИК ***, „Е. Х.“ ООД, ЕИК ***, и „Е. Х.
2013“ ЕООД, ЕИК ***, е подписано тристранно споразумение към Договор за възлагане на
поддръжка и управление на „КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС Е.Р.Р.“ № ММС
– PD – EH / 22.06.2007г., според което „Е. Х. 2013“ ЕООД, като дъщерно дружество на „Е.
Х.“ ООД, замества последния като мениджър по Договор за възлагане на поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“ № ММС – PD – EH / 22.06.2007Г.,
както и встъпва в правата и задълженията на „П.Д.“ ЕООД по всички Договори за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“, сключени между
„П.Д.“ ЕООД като мениджър и отделни собственици на апартаменти в комплекса, в
качеството им на възложители.
Разпитан в качеството му на свидетел, С.С. твърди, че поддръжката в комплекса се
извършва от „Е. Х.“ ООД, който чрез негови служители, назначени на различни длъжности
и с различна професионална подготовка в различни области, се е занимавал с почистване на
незастроената част от комплекса, като освен това редовно се орязват дърветата и се
извършва коситба на тревата в зелените площи. Още през 2019г. – в началото на процесния
период, са били добавени камери за видеонаблюдение за нуждите на охраната, подобрило се
е осветлението по начин по-голямата част от комплекса да бъде осветена, бил е извършен
ремонт на един от басейните, наложило се е да бъде извършен ремонт и на водопреносната
система, работят търговските обекти, представляващи заведения за хранене и развлечение,
добавени са били уреди във фитнес залата, извършвала се е дезинфекции на други
помещения, между които стаите за СПА-процедурите, на които също е бил извършен
ремонт. С всяка следваща година поддръжката в комплекса се е подобрявала
организационно и административно, като всеки от собствениците, а и гостите на комплекса
са посрещани винаги приветливо като наред с това са им предлагали напитки. Асансьорите
са започнали да работят безотказно, вече функционират всички басейни, на бара до един от
басейните е монтиран разноцветен фонтан, което е било приятна изненада за обитателите на
комплекса. Всички те са информирани редовно за състоянието на комплекса, за вътрешния
ред, оказват им се услуги от всякакъв вид, които са им необходими за да ползват всички
удобства и които услуги могат да се поръчват и по телефона, поддържат се в изрядно
състояние и самостоятелните им обекти да могат да се ползват по предназначение. Липсват
собственици в комплекса, които да са изразявали недоволство от обслужването.
От заключението на извършената по делото съдебно-икономическа експертиза,
което вещото лице заявява при изслушването му в съдебно заседание, че поддържа, се
установява, че през 2019г., 2020г. и 2021г. са извършвани дейности по поддръжка на хотела
и дейности, свързани с управлението на комплекса, дейности в областта на туристическото
предлагане на услуги – нощувки, изхранване и дейност по отделни обекти за хранене, СПА-
услуги на територията на комплекса. Разходите, свързани с изпълнение на задълженията за
техническа поддръжка и административно обслужване на комплекс „Е.“, отразени в
счетоводството на „Е. Х.“ ООД, за 2019г., като общоразпределяеми разходи (включващи
5
разходи както за поддръжката и управлението на комплекса, така и за останалите видове
дейности) са в размер на 748 391,46 лева, в която сума са включени и разходите за заплати и
осигуровки общо в размер на 356 063,94 лева; конкретно за поддръжката и управлението на
комплекса разходите са в размер на 16 591,57 лева, включващи разходи за материали –
3 660,10 лева, и разходи за външни услуги – 12 931,47 лева. Извършените разходи през
2020г., отразени в счетоводството на „Е. Х.“ ООД, във връзка с управлението на комплекса,
като общоразпределяеми разходи (включващи разходи както за поддръжката и управлението
на комплекса, така и за останалите видове дейности) са в размер на 1 080 660,29 лева, в
която сума са включени и разходите за заплати и осигуровки общо в размер на 243 024,97
лева; конкретно за поддръжката и управлението на комплекса разходите са в размер на
169 848,52 лева, включващи разходи за материали – 156 754,52 лева, и разходи за външни
услуги – 13 094 лева. Извършените разходи през 2021г., отразени в счетоводството на „Е.
Х.“ ООД, във връзка с управлението на комплекса, като общоразпределяеми разходи
(включващи разходи както за поддръжката и управлението на комплекса, така и за
останалите видове дейности) са в размер на 1 611 565,94 лева, в която сума са включени
разходите за заплати и осигуровки общо в размер на 325 467,55 лева, от които заплати за
осигуровки, свързани с дейностите в комплекса – 264 035,85 лева; конкретно за поддръжката
и управлението на комплекса разходите са в размер на 24 796 лева, включващи разходи за
материали – 5 575,86 лева, и разходи за външни услуги – 19 220,14 лева.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
страните следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните
за нея факти. Предвид характера на предявения иск за осъждане на ответника да заплати
дължими по сключен между страните договор парични суми, ищецът следваше да докаже
наличие на валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните,
фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения за
процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните
суми, и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи.
Ответникът следва да докаже изпълнението на задълженията си по договора или наличието
на правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства относно задължението по
договора.
Процесният договор, сключен между страните през месец юли 2007г., който е вид
договор за поръчка, включващ и елементи на договор за изработка, валидно е обвързвал
страните към момента на сключването му. Този договор не противоречи на закона, тъй като
страните по него не са целели забранен от закона резултат (Определение № 37 от
20.01.2021г. по търг. дело № 606/2020г. на ВКС, I т.о.). Договорът би бил нищожен поради
неспазване на предписаната му от закона форма само ако се касае за жилищен комплекс от
„затворен тип“ по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС. В случая обаче не само не са
представени по делото доказателства настоящия случай да е такъв, но никоя от страните по
6
делото, включително и ответника, не е навел твърдение, че курортен апартаментен комплекс
„Е. БИЙЧ И СПА – РАВДА“ представлява жилищен комплекс от затворен тип. Затова
въпросът за формата на договора в съответствие с чл.2 от ЗУЕС не може да стои.
Неоснователно е възражението на ответника, въведено в отговора на исковата
молба, че ответникът-възложител не е бил собственик на самостоятелния обект в комплекса
по времето на сключване на договора, поради което договорът не е породил целените от
страните правни последици. Първо, в раздел V, т.1 от процесния договор е посочено, че той
влиза в сила от деня на подписването му, а в преамбюла на договора е посочено, че
ответникът-възложител е собственик на Апартамент № Д005, сграда „Е.“, крило „Д., в
Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Р.“, което налага извода, че процесният договор е
сключен през периода от 14.04.2007г., когато ответникът е придобил собствеността върху
апартамента и му е било предадено владението върху него, до 31.07.2007г., доколкото в
процесния договор е посочено, че той е сключен през месец юли 2007г.
Единият от спорните между страните въпроси е дали договорът е прекратил
действието си с изтичане на първоначалния срок, за който е сключен, като ответникът
твърди, че този факт е осъществен и договорът е прекратил действието си на това
основание, считано от месец юли 2012г., съответно не е обвързвал валидно страните през
2019г., 2020г. и 2021г. Аргументите на ответника, че клаузата в размер IV, т.9 от договора,
според която срокът на договора се подновява автоматично за още пет години, е нищожна
първо като противоречаща на отделни клаузи от Закона за потребителския кредит и е
неравноправна, и второ, предвид възможността на възложителя да го прекрати е поставена в
зависимост от действието на трети на правоотношението лица.
Действително, доколкото задълженията на възложителя, който има качеството на
етажен собственик в комплекса, произтичат от договор за управление и поддръжка, а не въз
основа на решения на Общото събрание на Етажната собственост, същият е „потребител“ на
услугите, предмет на този договор (Решение на Съдът на Европейския съюз от 27 октомври
2022г. по дело С-485/21г.).
В самия Закона за защита на потребителите в чл.47, ал.1, т.15 е предвидена
възможност за автоматично подновяване на договор, сключен с потребител, което по
същество означава, че сама по себе си клаузата, уговорена в раздел IV, т.9 от процесния
договор не противоречи на този закон. Тя не е неравноправна, и в частност не е в
противоречие на чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗПт, защото етажните собственици, между които е
ответникът, могат да изявяват воля за прекратяване действието на договора, тъй като е
предоставил такава възможност, като ответникът дори не твърди да е изразил воля за
прекратяване действието на договора.
Тези съображения се отнасят и за довода на ответника, че клаузата от договора е
нищожна, защото не е индивидуално уговорена. Първо, тази клауза е въведена от гледна
точка икономическата изгода на търговеца, който очаква приходите от таксите, както да
може чрез тях да покрива разходите си, необходими за изпълнение на договорните си
задължения, така и да реализира печалба. Предвидил е, че с приходи, получавани под ¼ от
7
етажните собственици, за него би било неизгодно извършването на дейностите по
управлението и поддържането в комплекса, както и че недоволните или несъгласните поне
3/4 от тях, които също не желаят да ползват услугите от изпълнителя, имат право да
прекратят договорите си с него. Това той е предвидил като възможност при икономическа
неизгода за себе си да се освободи от задължението по всички договори. Поради това и
доводът на ответника, че договорната клауза не е индивидуално уговорена, не е съобразен с
принципа на чл.145 и чл.146 от ЗЗПт, на който той се позовава. Дори се налага договорите,
сключени от изпълнителя, от една страна, и всеки отделен етажен собственик, от друга
страна, да имат еднакво съдържание от гледна точка предмета на договора и в тях детайлно
и подробно да е уредено управлението на общите части в Етажната собственост, а клаузата
за автоматичното подновяване на договора, който ответникът е подписал, е била в негова
изгода, когато е сключвал договора, като последвалите възражения, продиктувани
единствено от отказа му да изпълнява договорните си задължения, предполагат, че както
тогава, така и понастоящем той е „относително осведомен и в разумна степен наблюдателен
и съобразителен“, съответно могъл е да предвиди последиците от сключването на договора,
включително и от действието на оспорената от него клауза, от гледна точка изпълнението на
задължението му.
Тази уговорка, която предполага етажните собственици да вземат решение дали да
продължат или не действието на договора, както и дали да сключен договор с друг търговец,
който да осъществява дейностите по управлението и поддръжката в комплекса, или това да
бъде извършвано от самите тях по реда и условията, предвидени в ЗУЕС. Наред с това
упоменатата по-горе клауза не само не е неравноправна за съответния възложител, но и
предполага обвързаност на изпълнителя от нея, т.е. той не може да се откаже от
изпълнението на задълженията си и след изтичане на първоначалния срок, за който е
сключен договора, ако мнозинството от етажните собственици не решат договорът/ите да
бъде/ат прекратен/и по силата на посочената договорна клауза. Затова в известен смисъл
тази договорна клауза е неизгодна за самия изпълнител.
Щом като ЗУЕС дава право с решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя
да сключи договор с избран търговец, който да осъществява поддръжката и управлението на
общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законова пречка самите етажни собственици всеки
поотделно да сключи индивидуален договор с един и същ търговец, когото сами са си
избрали, пак при същите условия и клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна собственост,
правата и задълженията могат да се уредят с индивидуални договори. Затова в тези случаи и
при действието на процесната клауза, останалите етажни собственици нямат типичното
качество на трети по договора лица по смисъла на чл.21, ал.1 от ЗЗД по индивидуалните
договори, дори те, като трети лица по индивидуален договор, също имат полза от
изпълнението на задълженията по него, които изпълнителят е поел, макар в тези случаи да
не може да се приеме и не стои въпросът тези индивидуални договори да са сключвани в
полза на трети лица. След като договор от името на Етажната собственост може да има един
и същ предмет и да ги обвързват еднакво, както и да заплащат на търговеца изпълнител,
8
няма пречка клаузите относно съществените елементи на индивидуалните договори да
съвпадат. Това дори е наложително, защото претенцията е същата – изпълнителят се е
задължил да извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици.
Това налага извода, че договорът между ищеца и ответника е валиден и е продил
целените от страните правни последици, респ. страните са поели конкретни задължения с
него. Договорът е действал първоначално за пет години, който е и срока за който е сключен
като по силата на действащата клауза на раздел IV, т.9 от него, той е продължил действието
си за още пет години, а впоследствие за още пет години, т.е. през периода от месец юли
2017г. до месец юли 2022г. През този период е настъпила изискуемостта на задължението на
дължимата от ответника-възложител годишна такса, претендирана от ищеца. Договорът не
само не противоречи, но е и съобразен с добрите практики.
Следва да се отбележи, че за индивидуалните договори между съответния етажен
собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите
части, ЗУЕС не поставя изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи
на този вид договор за поръчка не се уреждат с този закон, а за тях важи свободата на
договаряне, и в частност страните не са обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да се определят
размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите
индивидуални договори, т.е. няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните
договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като
изискване за действителност, съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде
определяем въз основа на притежаваната жилищна площ (практиката на ВКС от 2021г. в
обратна посока не се споделя от настоящия съдебен състав).
Едно от основните възражения на ответника за недължимост на годишните такси за
2019г., 2010г., 2021г. е и твърдяното неизпълнение от страна на ищеца. Доказателства в тази
насока не са ангажирани от ответната страна, а от събраните по делото писмени и гласни
доказателства се установява, че ищецът е изпълнявал, чрез трето лице, точно и качествено
поетите от него задължения като е осъществявал всички дейности по управлението и
поддръжката на общите части в комплекса както и на незастроената част он него и
изградените там обекти и съоръжения поначин, комплексът да може да се ползва по
предназначение и най-вече през летния сезон, да функционира нормално, а на разположение
на собствениците на самостоятелни обекти да са всички уговорени услуги.
Макар, че такова възражение не е въведено от ответната страна с отговора на
искова молба, следва да се отбележи, че въпреки, че дейностите по управление и поддръжка
и разходите за това през 2019-а, 2020-а и 2021-а години са се извършвали от „Е. Х.“ ООД, не
означава, че договорът между страните по делото е развален на основание чл.89 от ЗЗД
предвид, че ищецът не се е лишил от възможността да изпълнява договорните си задължения
към ответника, а е осигурил изпълнението чрез трето лице, каквато възможност е
предвидена в Раздел IV, т.11 от процесния договор от процесния договор, и това е сторено
за посочения по-горе процесен тригодишен период по силата на тристранното споразумение
(Решение № 165/25.02.2022г. по в.гр.д.№ 1933/2021г. и Решение № 166/25.02.2022г. по
9
в.гр.д.№ 1932/2021г. по описа на Окръжен съд – Бургас).
След като се доказа по несъмнен и категоричен начин, че ответникът дължи на
ищеца сумите за такси, уговорени в процесния договор, за 2019-а, 2020-а и 2021-а години,
през който период договорът е действал и валидно е обвързвал страните, както и че
ответникът не е изпълнил това свое основно договорно задължение не само да извърши
плащанията в уговорените срокове, но и след настъпването на изискуемостта на вземането,
искът за главниците се явява основателен и доказан, включително и по размер, поради което
следва да бъде уважен.
Основателността на главните искове обуславя и основателността на акцесорните
претенции за мораторни лихви върху отделните периодични плащания за периодите от
изискуемостта на всяко от тях до предявяването на исковете.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да се присъдят направените по делото съдебно-деловодни разноски в размер на 1795
лева, съгласно списъка на разноските.
Ответникът не е направил разноски по делото, поради което и съдът не следва да се
произнася по присъждането на такива ненаправени и недължими, с оглед изхода на делото,
разноски.
С оглед гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е.Ю.Б., родена на ***8г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: село ***, Код по Булстат ***, ДА ЗАПЛАТИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя К.Т.Т.Х.,
сумата в размер на 1 879,66 лв. (хиляда осемстотин седемдесет и девет лева и 66 ст.),
представляваща неплатена такса за поддръжка за 2019г., ведно с мораторна лихва в размер
на 566,03 лв. (петстотин шестдесет и шест лева и 03 ст.), начислена за периода от
15.02.2019г. до 10.02.2022г., сумата в размер на 1 879,66 лв. (хиляда осемстотин седемдесет
и девет лева и 66 ст.), представляваща неплатена такса за поддръжка за 2020г., ведно с
мораторна лихва в размер на 375,44 лв. (триста седемдесет и пет лева и 44 ст.), начислена за
периода от 15.02.2020г. до 10.02.2022г., сумата в размер на 1 879,66 лв. (хиляда осемстотин
седемдесет и девет лева и 66 ст.), представляваща неплатена такса за поддръжка за 2021г.,
ведно с мораторна лихва в размер на 184,33 лв. (сто осемдесет и четири лева и 33 ст.),
начислена за периода от 15.02.2021г. до 10.02.2022г., които неплатени суми се дължат по
силата на Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.
№ ММС – S1 – PD / 193 – 07.07, сключен през месец юли 2007г.
ОСЪЖДА Е.Ю.Б., родена на ***8г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: село ***, Код по Булстат ***, ДА ЗАПЛАТИ на „П.Д.“ ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя К.Т.Т.Х.,
10
сумата в размер на 1 795 лв. (хиляда седемстотин деветдесет и пет лева), представляваща
направените по делото съдебно-деловодни разноски съгласно списъка на разноските.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
11