№ 907
гр. Варна, 10.06.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
трети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николай Св. С.
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Константин Д. И.ов
при участието на секретаря Марияна Ив. И.
Сложи за разглеждане докладваното от Николай Св. С. Въззивно гражданско
дело № 20223100502169 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 15:28 часа се явиха:
Въззивникът А. Х. К., редовно уведомена от предходно съдебно
заседание, не се явява, представлява се от адв.М. Д., редовно упълномощена
и приета от съда отпреди.
Въззиваемата М. Х. Н. И Д. Д. Н., редовно уведомени от предходно
съдебно заседание, не се явява, представлява се от адв.И. Д., редовно
упълномощен и приет от съда отпреди.
Вещото лице К. В. В., редовно призована, явява се лично.
АДВ.Д.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ.Д.: Няма процесуални пречки. Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
1
СЪДЪТ докладва молба с вх.№8174 от 28.03.2024г. без подпис от А. К.,
с приложени материали по други дела и снимки.
АДВ.Д.: Запозната съм с молбата, поддържам я. Не възразявам тези
материали да бъдат приложени по делото и да бъдат ценени по съществото на
спора. Аз мога да подпиша молбата, като неин пълномощник.
АДВ.Д.: Да се приемат. Ще изразя становище по същество.
СЪДЪТ намира че представените към молба от 28.03.2024г. експертизи
по други дела и снимки нямат пряко отношение към предмета на доказване по
настоящото дело, поради което не следва да бъдат приемани, с оглед на което
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на А. К. за приемане като
доказателства по делото на представените с молба – обяснителна записка с вх.
№8174/28.03.2024г. документи: оценителна експертиза на лицензиран
оценител за определяне пазарната стойност на обект по изп.дело №********г.
по описа на ЧСИ - Л.С., съдебно – техническа експертиза от инж.Р. П. по
гр.дело №11868/2019г. по описа на ВРС и 4бр. черно – бели снимки и прилага
същите, към кориците на делото, като недопустими доказателства.
СЪДЪТ докладва молба с вх.№13860/31.05.2024г., подадена от А. К.
чрез адв.М. Д.. С молбата се уведомява, че процедурата по одобР.е на ПУП -
ПРЗ за процесния терен е приключила и се представя заповед от 05.04.2024г.
на Кмета на Общината, с графична и текстуална част към нея, както и
констативен протокол и писмо във връзка със същата.
2
СЪДЪТ връчва препис от молба с вх.№13860/31.05.2024г. на адв.Д., за
запознаване и изразяване становище по същата.
АДВ.Д.: Поддържам молбата.
АДВ.Д.: Запознат съм. Да се приемат.
СЪДЪТ намира представените документи за относими към спора,
поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото приложените
към молба с вх.№13860/31.05.2024г. на А. К. документи: копие на Заповед
№Г-018 от 05.04.2024г. на Община – Варна за одобряване на ПУП – ПРЗ;
графична част на подробен устройствен план – план за регулация и
застрояване на Община – Варна; копие на констативен протокол от
08.05.2024г. на Община – Варна, Район „А.“ и писмо с рег.
№АУ109302АС_021АС от Община – Варна, Район „А.“.
СЪДЪТ докладва постъпило в срока по чл.199 от ГПК заключение с вх.
№13092/23.05.2024г. по допуснатата съдебно – оценителна експертиза на
инж.К. В. и пристъпва към изслушването му, със снета по делото
самоличност.
К. В. В.: българка, бълг.гражданка, омъжена, неосъждана. Без родство и
дела със страните по делото. Известна ми е наказателната отговорност по
чл.291 от НК. Поддържам представеното заключение.
АДВ.Д.: Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме заключението.
3
АДВ.Д.: Може ли да ни кажете кое наложи да възприемете два подхода
за оценяване на урегулираните поземлени имоти, имам предвид сравнителния
метод и инвестиционния метод? Посочили сте в констативната част на
експертизата, че е задължително да изберете два метода при правенето на
оценката, поради което моят въпрос е свързан с вашия избор на тези подходи.
В.Л.В.: Това са обичайните подходи, които се ползват при изготвянето
на оценки на поземлени имоти. Това е една практика, която е утвърдена и
която е така изискуема от кредитиращи банки, което е от съществено
значение при оценките при подобри случаи на подобни имоти, които
подлежат на покупко – продажба или на предварителна продажба.
АДВ.Д.: На таблица - Приложение 2, инвестиционен метод, сте
посочили, че разгърнатата застроена площ, която сте взели предвид е 170
кв.м. Може ли да ни отговорите дали при по - ниска разгъната застроена площ
и ако тази застроена площ е 113,20кв.м., дали намалението на остатъчната
стойност, която сте дали като стойността от 41615 лева, е съответно число?
В.Л.В.: При изготвянето на оценка по този метод се ползва методика,
която е утвърдена от Камарата на независимите оценители и се прилага
алгоритъм, който съдържа точно определяне на възможната разгъната
застроена площ, която се получава от площта на УПИ умножена с
коефициента за интензивност. Ако имаме утвърден и приет одобрен
архитектурен проект ползваме площта, която е съгласно архитектурния
проект. Задачата, която ми е поставена не касае изготвен архитектурен
проект. Тя касае изготвяне на оценка за средна пазарна цена и това е
общоприетата практиката, т.к. при изготвянето на един такъв архитектурен
проект се прави едно подробно изследване на възможните варианти за
постигане на определена разгъната застроена площ. Този парцел има известна
денивелация, което предполага, че е възможно застрояване на полу-подземен
етаж. Един от двама имота, които се оценяват, е ъглов имот, като при
ъгловите имоти се постига по - голяма плътност, но колко и как тези всички
фактори, които изтъквам това може да се установи само с архитектурен
проект. За това е приета такава методика, че ние ползваме един параметър за
разгъната площ по този алгоритъм, който цитирах.
4
АДВ.Д.: Моят въпрос ако беше ако разгънатата застроена площ е
113,20кв.м., това съответно намаление ще доведе ли и по какъв начин, дали
ще бъде едно просто число, което съответно намалее до 113,20кв.м. или
трябва да правим по някакъв начин други изчисления, които са по
конкретната ви таблица и стойностите, които сте посочили?
В.Л.В.: Хипотетично е възможно това нещо, но в случая, това не е
стойността, която определяте на 113, тя е неприложима.
АДВ.Д.: Ако трябва да съобразите застроената площ относно този УПИ
съобразно §5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, а именно по отношение
на интензивност на застрояване, това е един от характеристиките на
застрояването, които са предвидени. Можете ли да ни кажете в този случай
застроената площ каква е и дали е възможно да бъде изчислена?
В.Л.В.: Аз нямам такава задача и не мога да отговоря в момента.
Отново повтарям, има една методика, която е утвърдена, която се прилага в
практиката, която аз съм използвала. Всички други варианти са необходими
със специални знания, не може да се приеме желаното за възможно нали?
АДВ.Д.: В основата на изчисленията по инвестиционния метод
поставяте разгърната застроена площ, което е максималната възможност за
застрояване. Площта на имота и неговата форма определят възможното
застрояване и поради това попитах дали застроената площ можете да изведете
съобразно §5 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, ако Вие не можете
просто го кажете?
В.Л.В.: Какво значи може и не може. Има методика, която е утвърдена
и която не касае параграфа, който Вие цитирате. Ако има архитектурен
проект ...
В.Л.В. на въпрос на СЪДА: Към момента няма такъв архитектурен
проект, така че не мога да отговаря за други хипотези.
5
АДВ.Д.: В основата, което сте посочили в таблицата – приложение 2 на
инвестиционния метод, сте посочили разгърната застроена площ, като сте
умножили по 1900 средната пазарна цена за този УПИ, който Ви образува
цена, от която вадите след това производствените разноски за реализиране на
строителството. Затова от значение е какво може да се реализира на имота. За
това Ви попитах при застрояване при височина не повече от 7 м., по - малка
от 7 м., каквито са характеристиките на имота, в този случай застроената
площ, може ли да се постигне с тази разгърната площ от 170кв.м.?
Определено не може!
В.Л.В.: Аз считам, че може да се постигне дори и по – висока
разгърната площ от 170 кв.м., която съм посочила в експертизата!
АДВ.Д.: В експертизата сте посочили, че взимате двата метода с
отделна тежест: 20% остатъчния метод и 80 % от сравнителния метод. В този
случай, при положение, че взимате само 20% от остатъчния метод в какъв
смисъл? Защо приемате избора, при наличие на аналози и то богата палитра
от аналози за м.”Зеленика”, вземате решение да взимате методи, който да
ползвате само 20% при оценяването на общата пазарна стойност?
В.Л.В.: Защото считам, че това прецизира оценката и дава реална
стойност на оценявания имот. Това е моята преценка, която се практикува
масово и пак казвам кредитните институции, които са важни в момента за
извършване на покупко – продажба, те дават тази насока и изискват
задължително да има два метода, и е прието действително, т.к.
инвестицонният метод е недостатъчен метод. Той все пак е предмет на
бъдеща реализация, по - голяма тежест и съществен е сравнителния метод.
АДВ.Д.: Имахте ли достатъчно аналози, за да приемете подход само да
оцените пазарната стойност по сравнителния метод?
В.Л.В.: Да, разбира се. Направила съм проучване, имам личен архив,
това съм приложила към оценката.
АДВ.Д.: В този случай да считам ли, че на стр.4 в последната Ви
таблица, третата колона, представлява оценката Ви, ако вземете предвид
6
сравнителния метод като единствен, а стойността, която е посочена в тази
таблица е 32610 лева?
В.Л.В.: Не разбирам въпроса.
СЪДЪТ преформулира въпроса към вещото лице В.: Дали оценката от
32610лв. би била стойността на имота, ако вземете предвид само този метод
като приложим?
В.Л.В.: Да, ако това е единственият приложим метод.
АДВ.Д.: Нямам повече въпроси към вещото лице. Да се приеме
заключението. Оспорвам заключението на вещото лице.
АДВ.Д.: Да се приеме заключението на вещото лице.
СЪДЪТ намира, че заключението по допуснатата съдебно – оценителна
експертиза съдържа отговор на всички поставени въпроси съгласно
професионалната компетентност и мнение на вещото лице инж. К. В., поради
което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писмено
заключение с вх.№13092/23.05.2024 г. по допуснатата съдебно – оценителна
експертиза на вещото лице инж. К. В..
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице инж. К. В. от
внесения депозит в размер на 300 (триста) лева.
/издаден РКО/.
АДВ.Д.: Оспорваме заключението по отношение на преценката на
вещото лице във връзка с използваните методи за достигане на определената
7
пазарна стойност на процесните имоти, т.к. считаме и съобразено от
цитираното от вещо лице български стандарт за оценяване, който е
задължителен от лятото на 2018г., в който стандарт е посочено, че при
наличие на достатъчен брой аналози, каквото беше и мнението на вещото
лице на практика е основателно подхода да бъде определен от вещото и да се
сформира становището за стойност именно по сравнителния метод. Като в
този случай Ви се позовавам на т.1, т.7, т.5 становището за стойност от тези
стандарти, на които се е позовало вещото лице. Считаме, че сравнителния
метод установен чрез пряко наблюдение на пазарни аналози дава достатъчна
тежест за определяне на пазарните условия, като едновременно с това в
преценката си за използвания остатъчен метод, в който тежестта, която се
взема е само 20% пренебрижимо малка, а вещото лице е поставило в основата
си извода, че разгърнатата застроена площ, която може да се реализира в
УПИ от 283 кв.м. с посочената форма представлява разгърната застроена
площ от 170 кв.м. Съобразно изчислението на застроената площ, която е
посочена в т.17, плътност на застрояване от §5 от Допълнителните
разпоредби на ЗУТ “плътността на застрояването” е “отношението на сбора от
застроените площи на основното и допълващото застрояване спрямо площта
на урегулирания поземлен имот, изразено в процент.” В случая 20% e
плътността на застрояване допуснат спрямо с ПУП за процесните имоти,
което води при това съобразяване на изчислението по т.17 - застроена площ
съобразена с плътност на застрояване води до извод, че може да бъде
реализирана стъпка от застроена площ от 56,60 кв.м., което означава, че при
височина до 7 м. реалицазията е 2 етажа по 3 м., което е 113,20кв.м.
разгърната застроена площ. За това поставих въпрос на вещото лице дали
трябва да съобразим остатъчната стойност от 41,615кв.м., като намаление
спрямо тази площ, като тя отговори, че не може. Тъй като изцяло
инвестицонния метод не е съобразен с действителната разгърната застроена
площ, която е възможна за реализиране Ви моля да приложите закона и да
приемете, че единственият подход, който е възможен и допустим е
сравнителния метод за оценяване на пазарната стойност и да съобразите
също, че експертизата на вещото лице Р. П. и експертизата на вещото лице К.
В., разликите в техните оценки са много малки. Моля Ви също така да
вземете предвид, че двете оценки не надвишават 6 - месечния период за
валидност на оценката според българския стандарт за оценяване.
8
Представям и моля да приемете справка от АГКК по отношение на
искането ни за издаване на скици за имотите. На 30-ти май беше възможно да
пуснем искането за издаване на скици. Моля Ви за продължаване на
процедурата, като с оглед на съставяне на проекто – разделителния протокол
следва да получим тези скици за да продължим процедурата, поради което Ви
моля да насрочите в кратък срок съдебно заседание. Считам, че до края на
настоящата седмица ще приключи процедурата по издаване на скици, за
издаване на номера на имотите.
АДВ.Д.: Предоставям на съда.
СЪДЪТ, за да се произнесе, намира следното: Доколкото наистина
определянето на проектни идентификатори на евентуално образуваните два
имота в рамките на процесния делбен е необходимо за пълната им
индивидуализация и за евентуалното приложение на разпоредбата на чл.347
от ГПК, следва да се даде последна възможност на въззивницата, в срок до
следващо съдебно заседание, да представи доказателства в тази насока във
връзка с подаденото заявление, разпечатка от електронния регистър за което е
представена по делото.
Следва на осн. чл.158 от ГПК да се определи краен срок по събиране на
доказателства в тази насока в следващо о.с.з., а то следва да бъде определено
съобразно графика на съдебния състав.
Воден от горното,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЛАГА към материалите по делото представената в днешно съдебно
заседание от адв. Д. разпечатка от електронен регистър от АГКК за подадено
заявление №01-298123-30.05.2024г.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на адв.Д. , като процесуален представител на
въззивницата, в срок до следващо съдебно заседание да представи скици на
9
евентуално образуваните два имота в рамките на процесния делбен с
посочени идентификатори, с оглед подаденото заявление №01-298123-
30.05.2024г. пред АГКК.
ОПРЕДЕЛЯ краен срок за събирането на доказателства в тази насока –
следващо съдебно заседание, на осн. чл.158 от ГПК.
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 01.07.2024г. от
15.00ч., за която дата и час страните са редовно уведомени от днес чрез
процесуалните си представители.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в
15:53часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
10