Р Е Ш
Е Н И Е
гр. София, 06.07.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти
с-в, в публичното заседание на седми юни през две хиляди и осемнадесета година,
в състав:
Председател: Росен Димитров
при секретаря Димитринка
И. като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 12173 по
описа за 2016 год., за да се произнесе,
взе пред вид:
Предявен е иск с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът А.Д.И. с
ЕГН ********** твърди в исковата си молба, че на 15.07.2014 г. с ответницата
сключихме предварителен договор за покупко- продажба на следният имот, а
именно: Реална част от 300 кв.м. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
№68134.1609.3220 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени с заповед №РД-18-38 от 10.07.2012г. на
изпълнителният директор на АГКК, адрес на поземленият имот: гр.София, район
Студентски, Малинова долина- изток бул.**************, целия с площ 1722 кв.м.,
номер по предходен план 3220, квартал 137, парцел IV-3220, при съседи на целия поземлен
имот :68134.1609.186., 68134.1609.185, 68134.1609.4710, 68134.1609.3219,
съставляващ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ) № IV-3220, квартал 137 по плана за град
София местност „Малинова долина- изток одобрен с заповед № РД-09-50-
404/14.07.1999г. , Заповед № РД-50-282/26.10.2007г. и Заповед № РД-50-
205/13.07.2007г. с площ 1722 при граници по скица: улица УПИ III-3219, имот без планоснимачен номер,
УПИ IV-185
и УПИ V-186, а по документ за собственост: Б.И.,
С.К., улица Г.Б., която реална част се намира се в югозападната част на описаният
имот, съставляваща при граници: улица, УПИ V-186, и останалата част от
УПИ-1У-3220, ведно с подобрения подобрения и приращения в реалната част от имота
съставляващи СГРАДА със застроена площ 61 кв.м, брой етажи 2 два,
предназначение: постройка на допълващо застрояване за цена от 9500 лева платена
изцяло при сключването на договора.
Въпреки
уговорката,че окончателния договор следва да бъде сключен в 14 дневен срок от
влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП за УПИ ХХVІІІ-3220 продавача Е.Д.С.
не е изпълнила задължението си да извърши необходимите действия за изменение на
плана , не предприема никакви действия по процедурата, отказва всякакви
контакти с ищеца и не съдейства по никакъв начин за сключване на окончателен
договор .
Моли да бъде постановено решение, с което се
обявява предварителния договор за окончателен.Претендира направените разноски
по делото.
Ответниците Е.Д.С. и Н.Г.С. оспорват предявения иск. Първия
от тях признава,че с ищцата са подписвали предварителен договор за продажба на въпросната
реална част от имота,но впоследствие се е оказало,че така като са се уговорили
е невъзможно технически да се обособи нов УПИ , поради което и самия договор не
може да бъде сключен като окончателен. Молят съда да отхвърли иска и да им
присъди разноските по делото.
Доказателствата са
писмени.
Съдът, след като
прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
приема за установено следното от фактическа страна:
С предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.07.2014 г. между Е.Д.С.
в качеството на продавач и А.Д.И. в качеството на купувач, са се договорили
продавачът да продаде на купувача следният недвижим имот: Реална част от 300
кв.м. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №68134.1609.3220 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени с заповед №РД-18-38 от 10.07.2012г. на изпълнителният
директор на АГКК, адрес на поземленият имот: гр.София, район Студентски,
Малинова долина- изток бул.**************, целия с площ 1722 кв.м., номер по
предходен план 3220, квартал 137, парцел IV-3220, при съседи на целия поземлен
имот :68134.1609.186., 68134.1609.185, 68134.1609.4710, 68134.1609.3219, съставляващ
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ) № IV-3220,
квартал 137 по плана за град София местност „Малинова долина- изток одобрен с
заповед № РД-09-50- 404/14.07.1999г. , Заповед № РД-50-282/26.10.2007г. и
Заповед № РД-50- 205/13.07.2007г. с площ 1722 при граници по скица: улица УПИ III-3219, имот без планоснимачен номер,
УПИ IV-185
и УПИ V-186, а по документ за собственост: Б.И.,
С.К., улица Г.Б., която реална част се намира се в югозападната част на
описаният имот, съставляваща при граници: улица, УПИ V-186, и останалата част от
УПИ-1У-3220, ведно с подобрения подобрения и приращения в реалната част от
имота съставляващи СГРАДА със застроена площ 61 кв.м, брой етажи 2 два,
предназначение: постройка на допълващо застрояване за цена от 9500 лева платена
изцяло при сключването на договора.
Съгласно чл.3 от
договора окончателния договор е следвало да се сключи в 14 дневен срок от
влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП за УПИ ХХVІІІ-3220 и заповедта
за нанасянето на имота в кадастралната карта и кадастралните регистри.
от
представения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
60, том I,
per. № 2077, дело
№ 44 от 15.07.2017 год. на нотариус П.П., per. № 533 на Нотариалната камара се
установява, че поземлен имот с идентификатор №
68134.1609.3220 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД- 18-38/10.07.2012 год. на Изпълнителния
директор на АГКК, адрес на поземления имот: град София, район Студентски,
Малинова долина - изток, бул. „******* *******, с площ на целия имот от 1722
кв.м. номер по предходен план 3220, квартал: 137, парцел: IV-3220, при граници по скица: поземлени
имоти с идентификатори 68134.1609.186, 68134.1609.185, 68134.1609.4710 и
68134.1609.3219 , реална част от който е процесния имот, е бил закупен от Е.Д.С.
именно от А.Д.И. и от още едно лице,като собственост е придобил и съпругът на
купувача Н.Г.С..
От
представените по делото доказателства и конкретно Заповед № РА50-219/11.04.2017
год. е видно,че разрешаване на устройствената процедура - изменение на план за
регулация за УПИ IV-3220 за образуване на нови УПИ IV-3220,
XXVIII-3220 е отказана,като основната
причина за това е,че площта на реалната част заявена в мотивираното предложение
е 289 кв.м. и не отговаря на минималните изисквания на чл.19,ал.1,т.1 ЗУТ. Като допълнителен мотив за отказ е посочено,че
не е посочено отреждане за новообразувания имот.
В мотивите на
въпросната заповед е посочено, че е даден срок на заявителя Е.Д.С. да отстрани
недостатъците по преписката, но последната изрично е заявила,че няма да изменя
мотивираното искане,в което е посочена квадратура от 289 кв.м.,а не 300 кв.м.
както е по предварителния договор.
Предвид така
установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
С предявяването на
конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД страната по един
предварителен договор упражнява потестативното си право да иска сключването на
окончателен договор. В такъв случай влязлото в сила съдебно решение, с което се
уважава иска, замества обещания договор. Предпоставка за обявяването на
предварителен договор за окончателен е наличието на всички законови условия за
действителност на договора, включително изискванията на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД-
предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на
окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при
прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде
писмена.
Страната, поискала
обявяването на предварителен договор за окончателен следва да е изправна, т.е.
да е изпълнила всички свои задължения с настъпил падеж по договора.
Съгласно
разпоредбата на чл.363 от ГПК, когато се касае до прехвърляне право на
собственост върху имот, следва да са налице и всички предпоставки за
прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително да е установено
правото на собственост на отчуждителя.
Между ищеца, в
качеството на купувач и първия от ответниците в качеството на продавач е
сключен писмен предварителен договор с нотариална заверка на подписите за
продажба на недвижим имот, който съдържа всички съществени елементи, необходими
за сключването на окончателен договор-цена, достатъчна индивидуализация на
имота,макар и като реална част от УПИ и срок.
В конкретния
случай е налице особеност-на първо място предмет на предварителния договор е
реална част от УПИ,която е уговорена като площ от 300 кв.м. с посочено
местонахождение и граници и на второ-не е извършена административно - техническата
процедура по ЗУТ по изменение на ПУП и обособяването на горния имот като
самостоятелен УПИ.От доказателствата по делото е видно,че продавачът умишлено
препятства техническото обособяване на реалната част в самостоятелен УПИ чрез
нежеланието си да коригира мотивираното искане съобразно договорените в
предварителния договор 300 кв.м. площ на тази реална част.
Съгласно Тълкувателно решение № 76 от 1.VI.1967 г. по
гр. д. № 42/1967 г., ОСГК при обявяването за окончателен от съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на един предварителен
договор за покупко-продажба на реална част
от парцел по дворищно-регулационен план не е необходимо до постановяване на
решението продаваемата се реална част да
е обособена по законен ред в самостоятелен парцел. Достатъчно е да се установи,
че получените части не са с размери, по-малки от предвидените по действащите
разпоредби и че е възможно такова обособяване.
С оглед на горното
и при факта установен от съда без помощта на експертиза,че площта на реалната
част по договора е 300 кв.м. а лицето му около 20 м./със сигурност повече от 14 м. видно от графичното заснемане при мащаб
1:1000 е близо 2 см.,т.е. близо 20 м./ предявеният иск е основателен,тъй
като отговаря на всички законови и технически изисквания/конкретно за площ и лице по чл.19,ал.1,т.1 ЗУТ/ и предпоставки,а
съгласно задължителната практика процедурата по изменение на ПУП и обособяването
в самостоятелен имот не е задължително условие, тъй като след обявяването на
окончателния договор може да се заяви и извърши от новия собственик.
При това положение
съдът намира,че предварителния договор от 15.07.2017 г. между страните по
делото следва да се обяви за окончателен
.
Съдебното решение
по делото има значението на нотариален акт.
в
тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък,
като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от него
вземания.
Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден
с решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на процесния
недвижим имот. Съдът приема, че местните данъци следва да се начислят върху 17.42
% от данъчната цена на терена – 72469.20
лв. -12624.13 лв. и върху 100% от оценката на сградата от 61
кв.м.-21 518.10 лв. или върху общия размер на цената на иска -
34 142.23 лв. лв. , която е по-високата в сравнение с продажната цена.
Съгласно чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, местният данък, платим по сметка на ДП по
местонахождение на имота е в размер на 2.5 % . В тази връзка съдът приема, че
ищецът следва да бъде осъден да заплатят по сметка на Дирекция ПАМДТ- район Студентски
местен данък в размер на 853.55
лв. ,а по сметка на АВп такса за вписване в размер на 34.14 лева.
Съгласно Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност /тъй като в случая съдът действа като нотариус/, раздел
ІІ, т.8, държавната такса е 353.64
лева, която сума ищецът следва да заплати по сметка на СГС.
ищецът
не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства
за платените разноски по прехвърлянето на имота.
Ответникът дължи
на ищцата разноски по делото за държавна такса в раздмер на 312 лв.Ищецът не е
претендирал разноски.
По изложените
съображения, съдът
Р
Е Ш И
:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН
по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД предварителен договор от 15.07.2014 г., с който Е.Д.С.
с ЕГН ********** се е задължила да продаде на А.Д.И. с ЕГН ********** следния имот:
Реална част от 300 кв.м.
от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №68134.1609.3220 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени с заповед №РД-18-38 от 10.07.2012г. на изпълнителният
директор на АГКК, адрес на поземленият имот: гр.София, район Студентски,
Малинова долина- изток бул.**************, целия с площ 1722 кв.м., номер по
предходен план 3220, квартал 137, парцел IV-3220, при съседи на
целия поземлен имот :68134.1609.186., 68134.1609.185, 68134.1609.4710,
68134.1609.3219, съставляващ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ) № IV-3220, квартал 137
по плана за град София местност „Малинова долина- изток одобрен с заповед №
РД-09-50- 404/14.07.1999г. , Заповед № РД-50-282/26.10.2007г. и Заповед №
РД-50- 205/13.07.2007г. с площ 1722 при граници по скица: улица УПИ III-3219,
имот
без планоснимачен номер, УПИ IV-185 и УПИ V-186, а по документ
за собственост: Б.И., С.К., улица Г.Б., която реална част се намира се в
югозападната част на описаният имот, съставляваща при граници: улица, УПИ V-186,
и
останалата част от УПИ-1У-3220, ведно с подобрения подобрения и приращения в
реалната част от имота съставляващи СГРАДА със застроена площ 61 кв.м, брой
етажи 2 два, предназначение: постройка на допълващо застрояване. ОСЪЖДА
А.Д.И. с ЕГН ********** да заплати на Софийски градски съд такса в размер 353.64
лв. , а по сметка на по сметка на Дирекция ПАМДТ- район Студентски местен данък
в размер 853.55 лв. лв.
ОСЪЖДА А.Д.И. с ЕГН ********** да
заплати по сметка на Агенцията по вписванията сумата от 34.14 лв.
НАРЕЖДА на основание чл.364,ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху
недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на
разноските по прехвърлянето на имота от А.Д.И..
Препис от
решението да се изпрати служебно след влизането му в сила до Агенцията по
вписванията за вписване на възбраната.
ЗАВЕРЕН ПРЕПИС от съдебното решение
да се издаде, след представяне на доказателства за внесени от ищеца разноски по
прехвърлянето на имота - местен данък, държавна такса и такса за вписване.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: