РЕШЕНИЕ
№ 389
гр. София , 29.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично заседание
на двадесет и четвърти март, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Иван Иванов
Членове:Зорница Хайдукова
Валентин Бойкинов
като разгледа докладваното от Валентин Бойкинов Въззивно търговско дело
№ 20201001002418 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С Решение № 1082 от 27.07.2020 г., постановено по търг. дело № 427/2019 г.,
Софийски градски съд, Търговско отделение, 6 състав е отхвърлил предявения от „СС
Пропърти“ООД срещу „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД иск с правно основание
чл.233 ЗЗД за предаване от ответника на ищеца на държането на следния недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.519.726.3 по
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № Рд-18-48/03.06.2011
година на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД - 16 -
16 - 858/30.06.2011 година, който се намира в УПИ 7 - магазин, пл.№850 от кв.50 по
регулационен план на Централна градска част - гр.***, с площ по скица от 701,50 кв.м, а по
нот. акт - 715 км.м, находящ се в гр.***, ул.“***“, брой нива на обекта: 6 , а именно: етаж
първи с площ от 507,11 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.3; етаж втори, обект мецанин,
с площ от 178,67 кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.4; етаж трети с площ от 510, 97 кв.м,
с идентификатор 56784.519.726.3.5; етаж четвърти с площ от 518, 34 кв.м, с идентификатор
56784.519.726.3.6; етаж пети с площ от 421,52 кв.м,с идентификатор 56784.519.726.3.7; етаж
шести с площ от 350,34кв.м, съставляващ два самостоятелни обекта - самостоятелен обект с
площ от 90,36 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.8 и самостоятелен обект с площ от
259,98 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.9, поради неоснователността му.
1
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от „СС
Пропърти“ООД, с която се обжалва решението в осъдителната му част като неправилно, с
искане да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявените искове да
бъдат отхвърлени като неоснователни. Твърденията са, че решението е необосновано и е
постановено при допуснати нарушения на съдопроизводствените правила, изразяващи се в
недопускане на относими за предмета на спора доказателства.
Извършена е размяна на книжата съгласно изискванията на чл.263, ал.1 ГПК, като по
делото въззиваемата страна „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД е депозирала отговор
на въззивната жалба, с който се заявява становище за неоснователността на въззивната
жалба по съображения изложени в отговора.
Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в
законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е
процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема
за установено следното от фактическа и правна страна.
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на „СС
Пропърти“ООД срещу „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД, с която е предявен иск с
правно основание чл.233 ЗЗД за предаване от ответника на ищеца на държането на следния
недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
56784.519.726.3 по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № Рд-
18-48/03.06.2011 година на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
Заповед № КД - 16 -16 - 858/30.06.2011 година, който се намира в УПИ 7 - магазин, пл.№850
от кв.50 по регулационен план на Централна градска част - гр.***, с площ по скица от 701,50
кв.м, а по нот. акт - 715 км.м, находящ се в гр.Пловдив, ул.“***“, брой нива на обекта: 6 , а
именно: етаж първи с площ от 507,11 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.3; етаж втори,
обект мецанин, с площ от 178,67 кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.4; етаж трети с
площ от 510, 97 кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.5; етаж четвърти с площ от 518, 34
кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.6; етаж пети с площ от 421,52 кв.м,с идентификатор
56784.519.726.3.7; етаж шести с площ от 350,34кв.м, съставляващ два самостоятелни обекта -
самостоятелен обект с площ от 90,36 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.8 и
самостоятелен обект с площ от 259,98 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.9.
Твърденията в исковата молба са, че съгласно сключения между страните договор за
наем ищецът е предал на ответника ползването на описания по-горе недвижим имот за срок
от 24 години срещу заплащане на наемна цена, която е уговорена да е определяема
единствено въз основа на реализирания оборот от наемателя в наетите помещения в рамките
на една календарна година. За първите три години от действието на договора е уговорен
размер на наема от 10% от реализирания от наемателя оборот за една календарна година,
като по този начин се определя наемната цена за 2017 година, като част от 3-годишния
2
период след сключване на договора. С договора страните са се съгласили определянето на
размера на наема да се извършва въз основа на „отчет за оборота за съответната календарна
година“, който е предвидено да бъде изготвян от наемодателя и предоставян на наемодателя
в 2-месечен срок след края на календарната година.
Ищецът твърди, че на 26.01.2018 година е получил от ответника справка за оборот
през 2017 година, наименована от последния като формуляр за отчитане на нетни продажби
през 2017 година - годишен отчет.Този документ представлявал таблица само от един ред,
съдържаща числа, за които е декларирано, че представляват реализирани месечни обороти
през 2017 година и съответно посоченото число от 4 822 616,32 лв като общ годишен оборот
през 2017 година.
Ищецът твърди, че за разлика от понятието оборот, което страните са дефинирали в
договора (т. 1.1), не е налице уговорка какво следва да бъде съдържанието на представяния
от наемателя отчет за оборота за съответната календарна година, не е съгласуван формуляр
или друг образец на този документ, като според него този отчет, като всеки вид финансов
отчет следва да отговаря на изискването за финансов отчет, съставян при прилагане на
международните стандарти за финансови отчети (МСФО) за външни потребители - да
съдържа информация, която позволява разбираемо, ясно и надеждно да се установи дали
посочените данни отговарят на установеното в договора понятие за оборот, респ. да се
установи начина на формиране на сумата, посочена като оборот. Общо изискване към всеки
финансов отчет е да представи информация, която да е достоверна, разбираема, уместна,
надеждна.
Вместо това ответникът е представил само документ, без да е придружен със
съответната аналитична информация и който по съществото си представлява само
декларация от страна на наемателя, която прави невъзможна преценка дали посочената в
нея сума съответства на съдържащата се в договора дефиниция.
Ищецът твърди, че съгласно постигнатите договорки (чл.6.13) от договора за наем, се
е възползвал от правото си да иска проверка на отчета за оборота в рамките на 30 дни от
получаването му, с оглед съмненията му, че е налице неправилност на изчисленията и
коректност в представената справка, което искане било обективирано в писмо изх.№
2815.02.2018г., изпратено с обратна разписка до ответника.
Тъй като това искане било оставено без отговор от наемателя, поради което, на
10.04.2018 година с писмо изх.№ 6/10.04.2018 година, изпратено с обратна разписка, ищецът
повторно е поискал от своя съдоговорител представяне на отчет и документи за
реализираните в наетите помещения обороти и осигуряване на възможност за извършване
на проверка на посочените в декларацията суми.
Вместо удовлетворителен отговор на направеното запитване, на 12.04.2018 година,
ответникът е изпратил по електронна поща писмо от г-н С. Г., регионален представител
3
компанията за Гърция, България и Кипър, с което е направен отказ за предоставяне на
исканата информация. В писмото е посочено, че отчетът за оборота е бил предоставен на
25.01.2018 година, много преди изтичане на 2-месечния срок, предвиден в чл.6.9 от договора
за наем, поради което наемодателят не разполага с право да извършва проверка на оборота.
Основният аргумент в писмото е глобално доброто реноме на компанията- ответник в
Европа като публично дружество, чиито акции са търгувани на Стокхолмската борса и
дружество с над 4 700 магазина по света, което изключва възможност за съмнение във
верността на представената информация в справката.
Ищецът твърди, че репутацията, значимостта и глобалните позиции на която и да е
компания не са основание да не изпълнява задълженията по сключените договори, както и
че самият договор не предвижда основание наемателят да откаже предоставяне на отчети и
информация за извършване на проверка на предоставена информация. Ищецът твърди, че
част от исканата информация - за регистрираните в помещенията фискални устройства,
наемателят е бил задължен да предостави на наемодателя при сключване на договора, респ.
да предостави при поискване или при промяна на информацията (чл.6.8).
Ищецът твърди, че разчитайки на добрата репутация на ответника, с писмо от
03.05.2018 година е уведомил наемателя и едноличния му собственик на капитала за всички
обстоятелства относно отказа за предоставяне на информация и да осигури възможност за
проверка на оборотите за 2017 година, отново е поискал необходимото съдействие за
упражняване правото на проверка, като с това писмо е отправил предупреждение до
наемателя и едноличния му собственик „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД, че при
неполучаване на исканата информация и неосигуряване на възможност за извършване на
проверка, наемодателят ще предприеме действия по разваляне на договора за наем и
предаване на имот. С писмото е даден подходящ срок за изпълнение на задължението на
наемателя - 20 дни от получаване на съобщението.
В дадения срок за изпълнение от страна на наемодателя, наемателят с писмо от
22.05.2018 година, е приел възражението за неоснователно и го е отхвърлил, като е заявил,
че ищецът няма право да извърши проверка на отчетите, тъй като в 30-дневен срок от
получаване на отчетите не била посочена компания за одит с добра международна
репутация. В тази връзка ищецът твърди, че дори и да се приеме, че нормата на чл.6.13 от
договора не е нищожна като противоречаща на добрите нрави, включително в частта,
ограничаваща правото на наемодателя да прави проверка на отчетите на наемателя, то тази
клауза не предвижда условие за проверката- наемодателят предварително да посочи
одитираща компания, а в действителност, за да се ангажира такава компания, доколкото
последната представлява доброволен одит, се изисква пълно съдействие с ръководството на
одитираното предприятие, което е предварително условие за поемане на одиторски
ангажимент.
Тъй като размерът на наема и начинът на неговото определяне е съществена елемент
4
от договора, поради което и задълженията за наемателя да предостави на наемодателя
информация за начина на формиране на оборотите в наетите помещения, които са база за
определяне цената на ползването им, са съществени негови задължения, то и
неизпълнението на тези задължения и упоритият отказ на ответника да ги изпълни,
представляват виновно неизпълнение на съществено задължение на наемателя по сключения
договор за наем- защото правят обективно невъзможно определяне на цената за ползване на
обекта, поради това и те следва да се считат като основание за разваляне на договора. Ето
защо ищеца, като изправна страна по сделката, е отправил до едноличния собственик на
ответника „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД изявление за разваляне на договора за
наем, получено на 09.11.2018 година и на 12.11.2018 година от ответното дружество.С това
изявление е предоставен подходящ срок от 60 дни да предаде помещенията, предмет на
разваления договор за наем.
Ищецът твърди, че със свое писмо от 16.11.2018г. ответникът е отказал да зачете
последиците от развалянето на договора и е продължил да ползва наетите помещения,
което от своя страна е обусловило правния му интерес от предявяването на настоящия иск с
правно основание чл.233 от ЗЗД за осъждане на ответника да предаде държането на
описаните имоти, които са предмет на разваления договор за наем.
В срока за отговор ответникът „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД е оспорил
предявеният иск като неоснователен. Твърденията му са били, че е изправна страна по
договора за наем, който винаги надлежно е изпълнявал поетите с него задължения.
Поддържа, че за да се установи размера на оборота за дадена календарна година,
страните са уговорили, че наемателят ще представи на наемодателя отчет в рамките на два
месеца от края на съответната календарна година, а в случай на непредставяне от страна на
наемателя на отчет в 2-месечния срок и само и единствено в този случай, наемодателят има
право да изиска проверка на оборота на наемателя, следвайки стриктно определенията с
чл.6.9 от договора процедура. Твърди, че тази възможност за наемодателя ще възникне само
при непредставяне на отчет, но е неприложима при представен отчет, в чиято правилност
наемодателя се съмнява.
Ответникът твърди, че това не е финансов отчет по смисъла на МСФО, както
неоснователно се поддържа от ищеца.Това било така, защото страните не са използвали
думата финансов и не са реферирали по никакъв начин към понятието финансов отчет и/
или МСФО. В тази връзка се позовават на легалната дефиниция на финансов отчет съгласно
МСС 1. Ето защо е видно, че страните по договора не са приели, че ответникът следва да
представя финансов отчет на наемодателя, още повече, че финансовите отчети се обявяват в
ТР, а и същите не биха позволили на наемодателя да установи оборота на наемателя в
помещенията. Ето защо МСФО и МСС са неприложими за целите на предоставянето на
отчетите за оборот. Ответникът твърди, че между ищец и ответника е създадена практика да
използват спазената вече от наемателя форма на отчет за оборот, а относно твърдението, че
5
наемателят е имал задължение да предостави на наемодателя информация относно номерата
на фискалните устройства, съгласно чл.6.8 от договора - то тази хипотеза е приложима само
за установяване пресмятането на минималния наем едва след 4-тата година на договора за
наем.
Твърди също така, че при надлежно представен отчет за оборота, но при съмнения на
наемодателя относно неговата истинност, страните са предвидили изрично процедурата по
чл.6.13, от която е видно, че за наемодателя такова право ще възникне само при наличие на
следните предпоставки: в рамките на 30 дни от получаването на отчета; наемодателят заяви
и докаже обосновано предположение и наемодателят посочи компания за одит с добра
международна репутация.
Относно изявленията между страните по повод сделката, ответникът твърди, че е
налице специален механизъм за това, уговорен с нормата на чл.23.5 от договора- до
собственика на наемателя в Швеция и до седалището в Република България. Ето защо
всякакви изявления, предупреждения и/ или искания, доставени само до адреса на ответника
в България не пораждат правно действие по отношение на договора за наем.
Ответникът също така сочи, че е продължавал да плаща наемната цена и след
предприетото от ищеца прекратяване на договора за наем по уговорения от страните начин-
чрез представяне на формуляр за оборота, а последният е приемал плащането, което според
него недвусмислено показвало, че договорът не е преустановил действието си.
В обобщение счита, че твърдяното от ищеца разваляне на договора е
незаконосъобразно, неоснователно и не е породило своите последици, вследствие на което
страните продължават да бъдат обвързани от договор за наем, а това означава, че искът за
опразване на имота следва да бъде отхвърлен, поради неговата неоснователност.
От фактическа страна съдът намира за установено следното :
Между страните не се спори, а и се установява от представения по делото и приет
като доказателство Договор за наем от м. май 2015г., сключен между ищеца „СС
Пропърти“ООД, като наемодател и ответника „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД, като
наемател са възникнали наемни отношения по силата на които ищецът е предоставил за
временно и възмездно ползване следния недвижим имот, находящ се в гр.Пловдив,
ул.“***“№1, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.519.726.3
по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № Рд-18-48/03.06.2011
година на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД - 16 -
16 - 858/30.06.2011 година, който се намира в УПИ 7 - магазин, пл.№850 от кв.50 по
регулационен план на Централна градска част - гр.Пловдив, с площ по скица от 701,50 кв.м,
а по нот. акт - 715 км.м, находящ се в гр.Пловдив, ул.“***“, брой нива на обекта: 6 , а
именно: етаж първи с площ от 507,11 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.3; етаж втори,
обект мецанин, с площ от 178,67 кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.4; етаж трети с
6
площ от 510, 97 кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.5; етаж четвърти с площ от 518, 34
кв.м, с идентификатор 56784.519.726.3.6; етаж пети с площ от 421,52 кв.м,с идентификатор
56784.519.726.3.7; етаж шести с площ от 350,34кв.м, съставляващ два самостоятелни обекта -
самостоятелен обект с площ от 90,36 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.8 и
самостоятелен обект с площ от 259,98 кв.м с идентификатор 56784.519.726.3.9.
Не е спорно, а и се установява, че договорът за наем е бил сключен за срок от 24
години/чл.4.1/
Не е спорно, а и се установява, че съгл. чл.6.1 от сключения договор за наем, че
наемателят следва да заплаща наемна цена, която е определяема въз основа на реализирания
оборот от наемателя в наетите помещения в рамките на една календарна година. За първите
три години от действието на договора за наем е уговорен размер на наема от 10 % от
реализирания от наемателя оборот за една календарна година, като не е спорно между
страните, че именно по този начин е следвало да бъде определена и наемната цена за 2017г.,
като част от тригодишния период след сключване на договора за наем.
Съгласно дефиницията за оборот в договора за наем/ на л.6, абзац пети- на л. 14 от
делото/ оборот означава нетна сума на приходите/т.е без ДДС/, генерирани от наемателя
от продажбата на стоки в помещенията; всякаква отстъпка, намаление на цената,
продажбата на сертификати за подарък, продажба по интернет или от каталог, цената
за връщане на прекратените доставки, направени като част от стандартните търговски
сделки между наемателя и неговите клиенти, поради връщане на стоки или замяна, не се
включва в приходите или се приспада от тях, ако е включена в оборота на наемателя.
Съгласно чл.6.4 през първите три години от срока на договора/между които попада и
процесната 2017г./ наемателят следва да заплаща месечни частични вноски в размер на
50 000 лева без ДДС като авансово плащане на наема, считано от началото на шестия месец
след датата на откриване на обекта. Сумите, платени от наемателя като частични вноски се
приспадат от дължимия наем, който е окончателно определен по реда указан в чл.6.9 от
договора.
Съгласно чл.6.9 от договора е предвидено, че определянето размера на наема следва
да става въз основа на „отчет за оборота за съответната календарна година“, който е
предвидено да бъде изготвян от наемателя и предоставян на наемодателя в двумесечен срок
след сключване на договора за наем.
В чл.6.9 от договора е посочено също така какво се случва ако в указания по-горе
срок наемателят не предостави на наемодателя отчет за оборота - тогава наемодателят има
правото и сам да извърши проверка на оборота на наемателя. По-долу е разписана и
процедурата при която се извършва тази проверка- наемодателят следва да предостави на
наемателя 14 дневно предизвестие за проверката. Наемодателят има правото да разгледа
единствено документите, от които става ясна стойността на оборота на помещенията.
7
Проверката не може да продължава повече от 2 работни дни. Наемодателят предоставя на
наемателя резултатите от проверката като в случай на съгласие между страните по
резултатите от проверката наемодателя издава на наемателя фактура за дължимите суми,
включващи цената на ползването от която се приспадат заплатените до този момент от
наемателя авансови вноски.
В чл.6.13 от договора е предвидено, че наемодателят има правото да проверява
Отчета за оборота, представен от наемателя в рамките на 30 дни от получаването на отчета,
но има правото да прави такива проверки само в случаите на обосновано подозрение за
неправилно изчисление или по друг начин некоректно направени отчети. Разписано е че
тази проверка се извършва от компания за одит с добра международна репутация. Ако
наемодателят не поиска такава проверка в рамките на посочения по-горе срок, губи правото
си да провери оборота. Проверка на продажбите, извършена от наемодателя/съгласно този
член или по време на инспекцията, извършвана в съответствие с чл.6.9 по-горе/ няма да има
за цел да се намесва в начина на управление на помещенията от наемателя, а само за
изчисляване на наема по надлежен начин.
Съгласно чл.4.4/iii/ наемодателят може да прекрати едностранно договора ако
наемателят пропусне да предостави на наемателя Отчет за оборота в срок, надвишаващ два
календарни месеца от момента, в който съответният отчет е трябвало да бъде наличен и
едновременно с това откаже достъп на наемодателя до съответните документи за
извършване на проверката по реда упоменат в чл. 6.9 от договора.
Съгласно чл.23.5 страните са се съгласили, че съобщенията, предупрежденията,
предизвестията за прекратяване, исканията и други документи, които трябва да бъдат
предадени по силата на договора или свързани с неговото изпълнение, следва да бъдат
направени в писмена форма и да се изпратят с препоръчана поща или по куриер, както и
могат да бъдат изпращани и по факс електронна поща. За да са правно действителни, всяко
предупреждение, предизвестие за прекратяване и искане, адресирано до наемателя и което
се изисква да бъде извършено по силата на договора или свързано с неговото изпълнение,
трябва също да бъде доставено и до седалището на собственика на наемателя в Швеция.
По аналогичен начин е предвидено и че кореспонденцията до наемодателя относно
същите обстоятелства да става кумулативно както чрез изпращане на писмо по седалището
и адреса му на управление в Република България, така и да бъде отправяно до едноличния
собственик на капитала дружеството по седалището в гр.Грац, Република Австрия.
Не е спорно, а и се установява, че на 26.01.2018г. „СС Пропърти“ООД е получил от
„Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД Справка за оборот през 2017г., озаглавена
„Формуляр за отчитане на нетни продажби през 2017г.- Годишен отчет“. Видно от
документа отчетът представлява таблица от един ред, съдържаща числа, за които е
8
декларирано, че представляват реализирани месечни обороти през 2017г. и съответно
посоченото число е 4 822 616,32 лева като общ годишен оборот през 2017г.
Не е спорно между страните, а и се установява, че с Писмо изх.№ 5/ 15.02.2018г./на л.
72/ и позовавайки се на чл. 6.13 от договора за наем, наемодателят „СС Пропърти“ООД е
поискал предоставянето на допълнителна информация от наемателя „Ейч енд Ем Хеннес енд
Мауриц“ЕООД, както и документи, въз основа на които да провери верността на посочените
в справката цифри, а именно : с колко броя фискални устройства разполага обекта,
разположен в наетите помещения; да бъдат посочени номерата на всички фискални
устройства в обекта; да бъдат предоставени касови книги към фискалните устройства в
обекта; да бъде представен опис със сторно касови бележки от обекта; да бъде посочен
софтуерният продукт, който се използва в обекта; да се представи счетоводна документация,
въз основа на която е изготвена справката.
Не е спорно, а и видно от приложената обратна разписка писмото е било изпратено
само до адреса на наемателя в гр. София, ул.“***“№4, но не по предвидения в чл.23.5 от
договора начин това да става и чрез изпращане на писмото/вкл. и по електронен път/ до
едноличния собственик на компанията в Швеция.
Не е спорно, че тъй като ответникът не е отговорил на направеното искане, ищецът
повторно с писмо изх.№ 006/10.04.2018г./на л.74/, отново е поискал от наемателя „Ейч енд
Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД представяне на отчет и документи за реализираните в
наетите помещения обороти и осигуряване на възможност за извършване на проверка на
посочените в справката суми. Установява се от представената по делото обратна разписка,
че писмото отново е изпратено само до адреса на наемателя в гр. София, ул.“***“№4.
Не е спорно, а и се установява, че с електронно писмо от 12.04.2018г./ на 78/ „Ейч енд
Ем Хеннес енд Мауриц“, чрез регионалният си представител за България, Гърция и Кипър-
г-н С. Г., е отказано предоставянето на исканата информация. Като аргументи за отказа е
изтъкнато обстоятелството, че отчетът за оборота бил изпратен още на 25.01.2018г., много
преди изтичането на срока за това, следователно наемодателят нямал никакво основание да
прави това. В допълнение е отговорено, че подозренията на наемодателя за неточно
изчисляване на оборота били напълно необосновани предвид това, че отчетът за оборота е
изготвен от сертифициран одитор, който нямал никакъв стимул за неточно изчисление. Като
мотив за отказа е изтъкнал и това, че компанията има повече от 4700 магазини по целия свят
и използва същия метод за отчитане на оборота във всички свои магазини. Напълно
необосновани били твърденията на наемодателя, че отчетът съдържал неверни данни тъй
като компанията „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ била публично дружество, листвано на
Стокхолмската борса и отчитането на по-ниски обороти би означавало, че техните книжа са
неверни от гледна точка на оборот и разходи.
В обобщение, регионалният мениджър на компанията- едноличен собственик на
капитала на ответното дружество, е отхвърлил искането на ищеца за проверка на книжата
9
като неоснователно, а също и поради това, че ще причини допълнителни разноски на
наемателя, ще попречи на бизнеса му и ще застраши изпълнението на постигнатото между
страните споразумение за конфиденциалност.
Установява се, че с писмо от 07.05.2018г./на л. 83/, адресирано едновременно до
ответника и едноличния собственик, ищецът отново е поискал необходимото съдействие за
упражняване правото за проверка на отчетите по чл.6.13 от договора за наем, като
едновременно с това изрично е заявил, че при неполучаване на исканата информация и
неосигуряване на възможност за извършване на проверка, наемодателят ще предприеме
действия за разваляне на договора, като с писмото е даден подходящ срок за изпълнение на
задължението на наемателя- 20 дневен срок от получаване на съобщението.
Не е спорно, а и се установява, че в предоставения срок ответникът с писмо от
22.05.2018г. / на л.97/ е отговорил като отново е развил тезата си, че „СС Пропърти“ООД
няма правото да извършва проверка на отчетите, тъй като в 30 дневен срок от получаване
на отчетите не била посочена компания за одит с добра международна репутация, която да
извърши проверката.
Не е спорно, а и се установява, че с изявление от „СС Пропърти“ООД, адресирано
едновременно до наемателя и едноличния собственик/ на л. 113/ е отправил изявление за
разваляне на договора за наем, което се установява, че е получено от едноличния собственик
на капитала на 09.11.2018г. и на 12.11.2018г. от ответното дружество, като в изявлението за
разваляне на договора за наем е предоставен на наемателя 60 дневен срок да предаде
помещенията, предмет на разваления договор за наем.
Видно от изявлението като фактическо основание за разваляне на договора е посочен
отказът на наемателя да предостави на наемодателя информация за начина на формиране на
оборотите в наетите помещения и съответно за формиране размера на наема под формата на
отчет/а не декларация/, позволяващ извършване на обективна преценка, който отказ според
ищеца представлява неизпълнение на негови съществени съгласно договора задължения,
имащи отношение към точното определяне на крайната наемна цена.
Сочи се, че неизпълнението на тези задължения на наемателя да ги изпълни и
упоритият му отказ да ги изпълни, уверявайки голословно наемодателя, че декларирания
размер на оборота всъщност е отчет, който може и да не е верен, и отказът да се осигури
възможност на наемодателя да извърши предвидената в договора проверка дали
предоставяната от наемателя справка/декларация/ за оборотите е вярна, представляват
според ищеца виновно неизпълнение на съществено задължение на наемателя по сключения
договор за наем, защото правят невъзможно обективното определяне размера на наема и
като такива са основание за разваляне на договора по вина на наемателя.
Видно от представената по делото писмена кореспонденция от 16.11.2018г./на
л.125/след получаване изявлението за разваляне на договора ответникът отново е повторил
10
тезата си за достоверност на представените от него цифрови записвания, сочещи за
верността на декларирания от него оборот за 2017г., както и за конфиденциалността на
информацията, която се иска да бъде проверена, но независимо от това е дал съгласието си и
е поканил ищеца да предостави информация за компанията за одит с добра международна
репутация, която да извърши проверката. Сочи се, че датата на която ще се извърши
проверката ще бъде уговорена незабавно след възлагането на проверката на компанията за
одит и ще бъде извършена на адреса на управление на ответното дружество.
По делото са приложени справка от информационната система на НАП за
регистрирани фискални устройства за процесния търговски обект, находящ се в наетия от
ответника имот в гр. Пловдив, за периода 01.01.-31.12.2017 г./на л.737/. Видно от справката
на НАП две от регистрираните през 23.11.2015г. фискални устройства- с DT 547757 и DT
547746 са били преместени още през 2016г. в други обекти в София и Бургас, обстоятелство
е констатирано и от заключението на вещото ССЕ.
От приетата и неоспорена от страните съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от
вещото лице С. М., се установява, че от приложения по делото Формуляр за отчитане на
нетни продажби през 2017г. не може да се направи преценка дали данните, съдържащи се в
него, са определени съгласно дефиницията за оборот в договора за наем. Това е така, защото
в справката- формуляр размерът на отстъпките и намаленията в цената, продажбите по
интернет или от каталог, както и стойността на върнатите или заменени стоки, не е посочен
конкретно и поради липсата на приложена аналитична информация вещото лице не е в
състояние да даде отговор на поставения му въпрос единствено на базата на справката-
формуляр.
За да може да даде отговор на така поставения му въпрос вещото лице е заявило, че е
необходимо да се запознае с информацията, съдържаща се в дневните и месечните отчети на
касовите книги за 2017г. за всички фискални устройства, регистрирани в търговския обект с
адрес : гр. Пловдив, ул.“***“№11. Необходим е според вещото лице достъп до аналитична
информация за размера на отстъпките и намаленията в цената, извършените продажби на
сертификати за подарък, размера на продажбите по интернет или от каталог, както и
стойността на върнатите или заменени стоки, както и за счетоводното отразяване на
приходите от продажби на стоки- хронологични счетоводни регистри.
При извършените от вещото лице проверки в счетоводството на „Ейч енд Ем Хеннес
енд Мауриц“ЕООД са му били представени 8 броя касови книги. След запознаване със
съдържанието на месечните финансови отчети за всяко едно от фискалните устройства,
както и със счетоводните записвания, отразяващи приходите от продажби, вещото лице е
установило, че данните, посочени във „Формуляр за отчитане на нетните продажби през
2017г.- годишен отчет“ се отнасят именно до процесния търговски обект на дружеството с
адрес „ гр. Пловдив, ул.“***“№11.
11
В процеса на извършване на проверката вещото лице се е запознало с въведения при
ответника Софтуер за управление на продажбите в търговските обекти на Ейч енд Ем
Хеннес енд Мауриц“ЕООД и подробно е обяснило в експертизата си начина на процедиране
и работа с този счетоводен продукт. Най-общо процедурата изисква предварително
приключване на работния ден, което генерира Дневен отчет, съдържащ информация за
извършените продажби.Уточнява, че същият е предоставен от шведската компания Extrenda
Retail AB и се използва във всички дъщерни дружества на компанията „Ейч енд Ем Хеннес
енд Мауриц“.
Видно от данните от дневните финансови отчети на фискалните устройства,
съдържащи се в касовите книги общо за периода от 1.01.2017г. до 31.12.2017г. се
установява, че общият оборот с ДДС е 5 787 210,55 лева/Таблица 2 от заключението на
вещото лице/. Същият представлява разлика между брутния размер на приходите от
продажби на всички каси в обекта 6 013 926,05 лева/кол.2/, стойността на върнатите стоки
132 488,66 лева/кол.3/, закупените подаръчни ваучери 92 453,98 лева/кол.4/ и мърчандайз
карти 1 772,86 лева/кол.5/. Нетната сума на приходите без ДДС при това положение ще
възлиза на сумата от 4 822 675, 46 лева.
След запознаване със записванията в подадените от ответното дружество дневници за
продажбите и Справките-декларации по ЗДДС за периода от 01.01.2017г. до 31.12.2017г.
вещото лице установява, че е налице съответствие между оборота, отчетен в касовите книги
и стойността на облагаемите доставки и издадените фактури през съответния период за този
търговски обект.
Същевременно не се е установява през 2017г. в търговския обект в гр. Пловдив,
ул.“***“№11 да е отчетен реализиран приход от извършени продажби по интернет или
каталог.
В обобщение след извършената проверка по касовите книги и междинни отчети
вещото лице установява, че общата стойност, с която реално са намалени реализираните
приходи в процесния търговски обект е 2309 665, 03 лева, в т.ч. – 2 082 949,53 лева-
отстъпки и намаления в цената; 94 226,84 лева- продажба на сертификати за подарък и
132 488,66 лева- цената на върнати или заменени стоки.
На базата на тези изчисления вещото лице дава краен извод, че сумите, посочени във
„Формуляр за отчитане на нетни продажби през 2017г.- годишен отчет“ са изчислени вярно
като алгоритъм, съгласно дефиницията за „оборот“ в договора за наем, като от брутния
размер на приходите са приспаднати отстъпките и намаленията в цената, извършените
продажби са сертификати за подарък, стойността на върнатите или заменени стоки, както и
ДДС. Налице е единствено констатирана разлика при сумата на приходите като по кредита
на счетоводна сметка 302000- „Приходи от продажби“ са намерили отражение 4 822 616,24
лева вместо действителните 4 822 675,46 лева или осчетоводени са 59,22 лева по-малко от
12
сумата на нетните приходи от продажби. Във „Формуляр за отчитане на нетни продажби
през 2017г.- годишен отчет“ е посочена сумата 4 822 616,31 лева, което е с 59,15 лева по-
малко от реализирания нетен приход от продажби в търговския обект.
При това положение крайната сума на наема за 2017г., определена въз основа на
„Формуляр за отчитане на нетни продажби през 2017г.- годишен отчет“ , изготвен от
ответника по делото, е 482 261, 63 лева, представляваща 10 % от реализирания от наемателя
оборот за една календарна година, който е 4 822 616, 31 лева.
От показанията на разпитания в хода на производството пред първата инстанция
свидетел С. Д. С.,се установява, че той е проверил изпратения от ответника на ищеца отчет
за 2017 г., но не го е изготвил. Трябвало да провери доколко информацията в отчета
съответства на данните в счетоводни документи. За тази цел е проверил главната книга,
оборотната ведомост и списъци, отделни листове за оборотите по сметките, чрез които се
отчита оборота от продажба на стоките в магазина. Проверката му е била ограничена по
отношение на магазина, а по отношение на обхвата, само за оборота, постъпление от
продажби на стоки и по отношение на източниците на информация, счетоводните данни. От
там черпил информация и следвало да докаже дали данните в справката, която проверил и
заверил, съответстват и дали са адекватни на данните по счетоводните документи, като
потвърдил, че това е така. Запознал се е с дефиницията за оборот по договора за наем
представен му от ответника. Видял този договор за наем, наред с класическото определение
на нетен оборот, като приходи от продажба на стоки без ДДС, като за целите на договора са
внесени някои допълнения как да се третират някои евентуални операции, които биха
довели до промяна в оборота, в смисъл намаление или увеличение, които да не се отразяват
в оборота дотолкова, доколкото не са свързани с обичайната дейност продажба на стоки.
Това определение, което страните са направили за оборот, е специфично, като приложимо
понятие за целите на договора. Това не е според него финансов отчет, а е справка към
финансовите отчети. Според обясненията на свидетеля той е извършил нефинансов одит на
процесния отчет по международен одиторски стандарт 4400. Одитът е направен за целите на
бенефициента/ответника/. Твърди, че е поставил печата си въз основа на Закона за
независим финансов одит при проверка на договорна процедура. За да установи, че данните
от отчета се отнасят до процесния търговски обект, е направил аналитичната отчетност към
сметките за приходите от продажба на продукция, която се води по партида на всеки един
магазин. Заверката му касае оборот само по смисъл на определението на оборот в договора.
Извършил справката въз основа на проверка на счетоводни документи. Той потвърждава, че
информацията във финансовия отчет е адекватна на информацията в счетоводните
документи. Не носи отговорност за достоверността на първичните счетоводни документи.
Одитът, който той е направил е ограничен и не се основава на всички първични счетоводни
документи. Направил е одита за собствените нужди на ответника, а не въз основа на
нормативно установено задължение. Заявява, че не е правил писмен одиторски доклад.
При така установената фактическа обстановка и с оглед правомощията си по чл.
13
269 ГПК, настоящият съдебен състав достигна до следните правни изводи:
Съдът е сезиран от „СС Пропърти“ООД, с иск с правно основание чл. 233, ал. 1,
предл.1 от ЗЗД, във вр. с чл. 310 т. 2 от ГПК, с който ищецът цели да бъде осъден ответникът
„Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ЕООД да освободи изцяло и му предаде владението върху
недвижим имот, съставляващ магазин, пл.№850 от кв.50 по регулационен план на Централна
градска част - гр.Пловдив, с площ по скица от 701,50 кв.м, а по нот. акт - 715 км.м, находящ
се в гр.Пловдив, ул.“***“
С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ
за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена, по аргумент от
разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД, както и да върне вещта, след прекратяване на договора -
аргумент от разпоредбата на чл. 233 от ЗЗД. Наемодателят се задължава да предостави на
наемателя за временно ползване посочения недвижим имот срещу посочената в договора
наемна цена, а наемателят се задължава да заплаща тази наемна цена, но само срещу
ползването, което му се отстъпва, и за времето, за което се отстъпва. Наемодателят има три
основни задължения, произтичащи от договора за наем, а именно: да предаде наетата вещ, да
я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи спокойното ползване на наемателя
от същата. За да може наемателят да ползва наетата вещ, необходимо е тя да бъде поставена
на негово разположение - да премине в негово държане.
Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта след
изтичането на срока на наемния договор, респ. след правомерно прекратяване на наемното
правоотношение, което да е настъпило по волята само на едната или и на двете от страните.
Връщането на наемната вещ е специална хипотеза, касаеща отношенията на страните след
прекратен договор за наем. Под "връщане" на имота законът разбира предаването му от
страна на наемателя обратно на наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва с
преустановяване ползването му от страна на наемателя. Имотът е предаден, когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота му и го е предал в състоянието, в
което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на
държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния
договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя
именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД. Имотът трябва напълно да се опразни
от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота на наемателя
и др.(Решение № 107/2009 г. на ВКС).
За уважаване на претенцията по чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД е достатъчно установяване
на следните предпоставки: на първо място, че между страните е съществувало наемно
правоотношение за процесния имот, че това правоотношение е валидно прекратено и че
насрещната страна не е изпълнила задължението си да върне наетата вещ.
В случая страните не спорят, а и видно от представените по делото писмени
доказателства - договор за наем от м. май 2015 г., че ищецът е предоставил за срок от 24
14
години за временно и възмездно ползване на ответника процесния недвижим имот. Не се
спори в производството и за обстоятелството, че към момента имота не е върнат на ищеца.
Спорният момент касае прекратяването на наемното правоотношение като част от
фактическия състав на чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД досежно наличието на въведеното с оглед
твърденията на ищеца основание за това, а именно - хипотезата на едностранно
прекратяване с предизвестие от наемодателя поради неизпълнение на договорни задължения
от страна на наемателя.
По отношение основанието за прекратяването на наемното правоотношение при
условията на така заявена от ищеца хипотеза- неизпълнение на задължението на
наемодателя да предостави на наемателя информация за начина на формиране на оборотите
в наетите помещения, които са база за определяне размера на наема, настоящият съдебен
състав намира, че въпреки неприцизното позоваване от ищеца в обстоятелствената част на
исковата молба на разпоредбата на чл.6.13 от договора то всъщност има своето фактическо
основание в чл.6.9 от договора за наем, визираща хипотеза при която наемателят изобщо не
е представил отчет. Това е така, защото ищецът винаги е твърдял, вкл. и извънсъдебно по
повод действията му предхождащи развалянето на договора, че представения от наемателя
формуляр за оборота за 2017г. всъщност представлявал само справка-декларация за
оборотите, която съдържа според него единствено голословни и неподкрепени с никакви
доказателства цифрови данни и именно на това твърдение е основал и искането си за
проверка за верността на данните посочени в справката-декларация следвайки разписаната
в договора процедура. Тоест твърденията му са били, че представеният от ответника
формуляр няма характеристиките на отчет за оборота по см. на чл.6.9 от договора за наем
тъй като не е съпроводен с необходимата аналитична информация, въз основа на която при
един сравнително компетентен и професионален преглед да е достатъчно да се установи
верността на представените от наемателя цифрови записвания. Налице е било според него
само формално изпълнение на задължението за представяне на документ, което не
представлява точно изпълнение по см. на договора тъй като представеният от наемателя
отчет за оборота не носи каквато и да е била информация за начина на формирането на
оборота, съгласно дефиницията за оборот дадена в договора за наем и която информация
страните са се съгласили, че трябва да я има. Следователно принципно правилни са доводите
на въззивника, че първоинстанционният съд не е установил действителното съдържание на
изявленията на наемодателя насочени към прекратяването на договора за наем и за
неправилност на изводите на съда за „непоследователност“ на заеманата от наемателя
позиция в извънсъдебния спор по въпроса налице ли е отчет с предвиденото в договора
съдържание относно предвиденото в договора понятие за „оборот“. Не е налице такава
непоследователност, напротив наемодателят винаги е твърдял, че представеният от
наемателя формуляр за отчитане на нетните продажби няма характеристиките на отчет по
см. на договора тъй като не съдържа информация за начина на формиране на оборота и на
това основание е искал да извърши непосредствена проверка в счетоводството на ответника
и съответно отказът да му бъде предоставен поисканият достъп е послужил като основание
15
за развалянето на договора, като това в конкретния случай е разпоредбата на чл.4.4/iii/ при
която наемодателят може да прекрати едностранно договора ако наемателят пропусне да
предостави на наемателя Отчет за оборота в срок, надвишаващ два календарни месеца от
момента, в който съответният отчет е трябвало да бъде наличен и едновременно с това
откаже достъп на наемодателя до съответните документи за извършване на проверката по
реда упоменат в чл. 6.9 от договора.
Предвид изложеното по-горе, за да може се отговори правилно на въпроса дали
ищецът е имал основание да прекрати съществуващата между страните облигационна
връзка на посоченото основание е необходимо преди всичко да се изясни каква е
действителната обща воля на страните, вложена в съдържанието на разпоредбата на чл.6.1
от договора, съгласно която наемната цена е определяема въз основа на реализирания
оборот от наемателя в наетите помещения в рамките на една календарна година, като при
тълкуването действителната воля на страните следва да се изхожда преди всичко от целта на
договора и правилата на добросъвестността/ чл.20 ЗЗД/.
Настоящият съдебен състав намира за правилна тезата на въззиваемия, изразена от
него още с отговора на исковата молба, че в договора за наем страните не са били уговорили
някаква специална форма за Отчета за оборот. Следователно, волята не им е била отчетът да
съдържа някакви специфични данни или информация, която да е следвало да бъде изрично
описана в отчета. Единствената информация, която е следвало да съдържа Отчета за оборот
е видна от неговата функция- а именно, размерът на окончателния оборот на обекта за
предходната година, тъй като за целите на изчисляването на изравняването на окончателно
дължимата наемна цена съгласно чл.6.4 от договора за наем, само и единствено тази
информация е необходима, още повече, че в годишния отчет са включени и месечните
обороти, както и че е заверяван от регистриран одитор, въпреки че наемателят не е имал
такова задължение по договора за наем.
В случай, че страните по договора за наем са искали в Отчета за оборота да бъде
включена и някаква допълнителна счетоводна информация от аналитичен характер, която да
служи за проверка на цифровите записвания в отчета с пояснения как точно се е стигнало до
формирането на предложения в отчета счетоводен резултат, то страните е щяло да договорят
това изрично, както и да приложат примерен формуляр към договора, нещо което те не са
сторили. Прави впечатление също така от систематиката на договора, че страните
изключително подробно и детайлно се регламентирали отношенията помежду им, така че
ако имаха намерение да предвидят такива допълнителни данни към отчета на наемателя за
годишния оборот, то те щяха да дадат подробна регламентация на тази материя с цял
избягване на съмнения или спорове, нещо което те не се направили. Това че страните не са
договорили конкретно допълнително съдържание на Отчета за оборот или определена
форма на неговото съдържание като приложение към договора на която той да отговоря,
води до възможния правно обоснован извод, че е напълно достатъчно отчетът да съдържа
необходимата информация за изпълнението на договора за наем и преизчислението на
16
годишния наем- а именно общият размер нетни приходи за предходната година, като да се
приеме обратното, каквато е тезата на въззивника, ще означава да се замести действителната
воля на страните. В подкрепа на този извод е била и досегашната практика на страните по
повод изпълнението на договора- формулярите на подадените от наемателя отчети за
оборота за предходните две години, които изцяло съответстват на подадения за процесната
година отчет за оборот, който е възбудил и правния спор между страните по делото. Това от
своя страна също води до извода, че с оглед практиката между страните именно това
съдържание и форма на отчета за оборота е било възприето от страните при сключването на
договора.
Тъй като разпоредбите на чл.6.9 и чл.6.13 с оглед съдържанието на задължението на
наемателя да декларира и да посочи определени данни имащи релевантно значение за
определянето на дължимата наемна цена, то при наличието на съмнение от наемодателя
относно представените от наемателя цифрови стойности и неяснота и съмнение у
наемодателя как точно те са формирани с оглед дефиницията за оборот указана в договора
за наем, то страните в разпоредбата на чл.6.13 от договора изрично са уговорили условия за
извършването на такава проверка, както и че те изрично са решили да я възложат тази
задача на трето квалифицирано лице- а именно компания за одит с международна
репутация. Както е видно от заключението на вещото лице и от събраните в хода на
въззивното производство писмени доказателства, то са огромен по обем и съдържание
документи, за проучването на които се изискват специални познания в редица области-
счетоводни и данъчни, което именно обяснява защо страните са имали предвид при
възникване на спор относно верността на представените записвания за стойностите на
оборота да се прибегне до назначаването на такъв одит който да извърши проверка на
стойностите в отчета за оборот на наемателя.
Ето защо следва да се приеме, че исканията на наемодателят и сам да извърши
проверка на счетоводната документация на наемодателя без да прибягва до назначаването
на предвидената в договора одиторска проверка не произтича от предвидената в договора
разпоредба на чл.6.9 тъй като не е налице хипотеза на непредставен от наемателя отчет при
която наемателят може и сам да извърши необходимата проверка, поради което и
предприетото от наемодателя разваляне на договора поради недаване на необходимото
съдействие от наемателя по чл.6.9 е лишено от основание.
Дори и да не се приеме горното, като се счете за вярна тезата на ищеца, че отчетът за
оборота, предвиден в чл.6.1 като база за определяне на дължимата наемна цена с оглед
охраняване интереса на наемодателя да получи точно дължимата наемна цена съобразно
предвидения в договора начин за определянето й освен посочване на конкретни цифрови
данни е имплицитно необходимо да съдържа и аналитична информация в достатъчен обем,
която да позволява разбираемо, ясно и надеждно да се установи поне от външна страна дали
посочените от наемателя данни отговорят на установеното в договора понятие за оборот,
както и да се установи начина на формиране на сумата, посочена като оборот, искът също
17
би бил неоснователен поради това, че прекратяването на договора за наем също ще е
лишено от основание ако се установи, че отказът на наемателя да предостави искания
достъп не е станал причина за неплащане на действително дължимата наемна цена тъй като
въпреки всичко тя е била правилно определена от наемателя.
Въззивникът ищец е поддържал становище, че да се приеме противното- че под
формата на отчет е достатъчно само да се декларират данните за оборота и по този начин
размера на дължимата наемна цена да се постави в зависимост от субективната преценка на
насрещната страна по правоотношението освен всичко друго ще противоречи на правилата
на добросъвестността тъй като ще й даде възможност тя сама по своя преценка да определя
цената на ползването без да се дава възможност на наемодателя и сам да извърши
проверката на правилността и евентуално верността на цифровите записвания посочени във
формуляра на наемателя.Подобна клауза според него ще нарушава равнопоставеността на
страните и практически ще дава възможност на наемателя едностранно да определя цената
на своята престация чрез декларацията за оборот, чиято проверяемост да отрича.
Ето защо и според него предвиденият съгласно договора отчет за оборот, доколкото
съдържа обобщена финансова и счетоводна документация, която по волята на страните е
относима към определянето на дължимата наемна цена, трябва да отговоря на изискванията
да представя информация, която е достоверна, разбираема, уместна, надеждна, както и
отговаряща на изискванията за същественост, предимство на съдържанието пред формата,
пълнота и неутралност. А това от своя страна по необходимост предполагал и отчетът да
бъде съпроводен с необходимата аналитична информация въз основа на която да се провери
верността на представените в отчета цифрови записвания, а в случай, че наемодателят се
усъмни във верността им, да инициира проверката им чрез назначаване на процедурата по
чл.6.13 от договора, която да бъде извършена от компания за одит с добра международна
репутация.
Всъщност според въззивника/която теза се споделя изцяло и от съда/ двете
разпоредби от договора са взаимно свързани една с друга, като процедурата по чл.6.13
хронологически следва тази по чл.6.9. тъй като за да може изобщо да възникне обосновано
подозрение за неправилно изчисление или за некоректно направени отчети е необходимо
преди това по време наемодателят да си е изяснил как точно наемателят е формирал
стойността на оборота, а това не може да стане без запознаване със съответната аналитична
информация към отчета, каквато информация, както е видно от заключението на вещото
лице ССЕ, че той няма.
В този ред на мисли настоящият съдебен състав намира тезата на въззиваемия, че
информацията за отчетите за оборота на наетите помещения е чувствителна и
конфиденциална и поради това не можела да бъде предоставена на наемодателя, а
единствено на трето лице- компания за одит с добра международна репутация, е изначално
неоснователна и не може да бъде споделена от съда. След като по изричната воля на
18
страните оборотът на наемателя е определен като базата, на която е уговорено да се
определя месечния наем, няма как информацията за оборота да е конфиденциална за
насрещната страна по правоотношението- наемодателят, тъй като с клаузата за
определяемост на наема на базата на оборота наемателят се е съгласил информацията за
оборот да бъде достъпна и на разположение на наемодателя.
Аргумент в подкрепа на тезата на въззивника е и самият текст на разпоредбата на
чл.6.9 от договора в хипотеза при която наемателят изобщо не представи отчет/ а не
непълен, както на практика е настоящия случай/. В този случай страните изрично са
предвидили възможността наемодателят непосредствено да извърши проверка на
счетоводната документация на наемателя, която е относима към определяне на цифровите
стойности на отчета за оборота, както и ясно са разписали как да става тази проверка- чрез
предварително отправяне на предизвестие от наемодателя като наемателят му осигурява в
строго предвиден времеви период достъп до документите, от които става ясна стойността на
оборота. Предвидено е че ако страните постигнат съгласие относно резултатите от
проверката наемодателят ще издаде на наемателя фактура за дължимите суми, включващи
цената на ползването от която се приспадат заплатените до този момент от наемателя
авансови вноски, като в противен случай – ако наемодателят не е съгласен със счетоводните
записвания въз основа на което за него е възникнало обосновано подозрение за неправилно
или невярно изчисление на стойността на оборота ще е приложима посочената по-горе
хипотеза на чл.6.13 от договора при която спорът между страните по правоотношението
относно базата за определяне на наемната цена ще бъде решен по начин чрез възлагане на
проверка на релевантната счетоводна документация от назначена по тяхно общо съгласие
одитна компания „ с добра международна репутация“.
След като страните са изрично уредили възможността наемодателят в хипотеза на
липсващ отчет и сам да извършва проверки на аналитичната счетоводна документация
относима към данните в отчета, то на още по-голямо основание би могло да се приеме, че
той може да стори това и в хипотеза на непълен отчет, когато макар и да се налице посочени
определени цифрови стойности информация как те са формирани липсва, като такова
тълкувание е изцяло в съответствие със смисъла, който произтича от целия договор, целта
му и правилата на добросъвестността. В такъв случай наемодателят може и да се съгласи с
представените от наемателя цифрови стойности на обороти, но не може да бъде лишен от
правото сам да изисква да се запознае и евентуално да извърши проверка на съответната
аналитична информация към отчета, ако същата липсва, като обратното не може да бъде
прието за израз на „противоречиво и непоследователно поведение“ на наемодателя, както
неправилно счита първоинстанционният съд, тъй като си и е изцяло негова преценката за
всеки конкретен случай как да процедира- дали да кредитира или не това което му
предоставя наемателя като база за определянето на наемната цена.
Следователно може да се приеме, наемодателят е имал право както да изисква и да
извършва проверка на първичната счетоводна документация имаща отношение към
19
формиране стойността на оборота, служещ като база за определяне на дължимата наемна
цена, така и да има основание да пристъпи към прекратяване на наемното правоотношение
съгл. чл. 4.4/iii/ от договора, но единствено в хипотеза при която неоснователният отказ на
наемателя да откаже достъп на наемодателя до съответните документи за извършване на
проверката по реда упоменат в чл. 6.9 от договора, да е станал причина да не се заплати
дължимата наемна цена и то в действително уговорения определяем размер, т.е отказът да е
станал непосредствената причина наемателят да не изпълни най-същественото си
задължение по договора за наем- да заплати уговорената наемна цена и то в действително
уговорения размер- 10 % от стойността на годишния оборот за предоставеното му съгласно
договора ползване на наетия имот.
Неоснователен е доводът на въззиваемия, че кореспонденцията между страните по
повод искането за достъп до счетоводните документи на наемателя, имащи отношения към
формиране стойността на оборота, както и за последващото разваляне на договора, е била
водена в нарушение на чл.23.5 от договора, съгласно която разпоредба изисква всички
съобщения и искания между страните по повод изпълнението на договора да бъдат правени
в писмена форма и подавани едновременно до адреса на управление на наемателя и на
едноличния му собственик в Швеция. Видно е от доказателствата по делото, че всички
изявления на страните са били направени в предвидената от закона форма за действителност
и са били адресирани и са стигнали до знанието и на едноличния собственик на наемателя-
компанията „Ейч енд Ем Хеннес енд Мауриц“ по седалището и в Стокхолм, Швеция.
Казаното важи и по отношение първоначалното искане за получаване на достъп по чл. 6.9 от
договора до аналитичната информация към формуляра- отчет за приходите за 2017г.,
доколкото отказът да се предостави такава информация изхожда от самия г-н С. Г. в
качеството му на регионален мениджър на компанията- майка за България, Гърция и Кипър,
което предполага, че той в качеството му на представител на едноличния собственик на
капитала на ответника е бил преди това много добре запознат с естеството на отправеното
искане, в каквото именно е смисълът на изискването по чл.23.5 от договора, а именно
принципалите и на двете страни по договора да са наясно с действителните отношения и
проблеми между страните, възникнали по повод изпълнението на процесния договор за
наем.
Независимо от горното настоящият съдебен състав намира, че от приетата и
неоспорена от страните съдебно-счетоводна експертиза се установява , че вещото лице, след
подробен анализ в счетоводството на наемателя на същата тази аналитична и първична
счетоводна документация, която е послужила като база за изготвяне на Отчета за оборот за
2017г. и до която наемодателят по силата на правото си по чл.6.9. е претендирал да му бъде
даден непосредствен достъп, е дало заключение, че все пак предложеният от наемателя отчет
макар и да не отговаря на дефиницията съгласно договора за наем отразява действителните
стойности, които са послужили за точното и вярно изчисляване на дължимата наемна цена.
Видно е от заключението на вещото лице, че след извършената проверка на
20
аналитичната информация за размера на отстъпките и намаленията в цената, извършените
продажби на сертификати за подарък, размера на продажбите по интернет или от каталог,
както и стойността на върнатите или заменени стоки,както и за счетоводното отразяване на
приходите от продажби на стоки- хронологични счетоводни регистри, които компоненти
имат релевантно отношение към определяне на нетната стойност на оборота и след
непосредствена проверка на представените на вещото лице 8 броя касови книги се е
установило, че е налице пълно съответствие между оборота, отчетен в касовите книги и
стойността на облагаемите доставки и издадените фактури през съответния период за този
търговски обект. Налице е и формиран извод за редовността на проверените от вещото лице
счетоводни книги на ответника.
На базата на направените от вещото лице изчисления и констатации се установява, че
въпреки всичко сумите, посочени в представения от наемателя „Формуляр за отчитане на
нетни продажби през 2017г.- годишен отчет“, са изчислени вярно като алгоритъм, съгласно
дефиницията за „оборот“ в договора за наем, като от брутния размер на приходите са
приспаднати отстъпките и намаленията в цената, извършените продажби със сертификати за
подарък, стойността на върнатите или заменени стоки, както и ДДС, както и че крайната
сума на наема за 2017г., определена въз основа на представения от наемателя „Формуляр за
отчитане на нетни продажби през 2017г.- годишен отчет“ съответства на действителния
наем за наетите помещения, възлизащ на сумата от 482 261, 63 лева, която представлява 10
% от реализирания от наемателя оборот за една календарна година, който е 4 822 616, 31
лева- толкова колкото според наемателя е следвало да възлиза на базата на изготвения от
него отчет.
В производството пред въззивната инстанция бяха като представени и приети като
нови доказателства сканирани 8 бр. касови книги за 2017г., водени за следните фискални
устройства : DT 547748/каса 1/; DT 546958/каса 2/; DT 547747/каса 3/; DT 547740/каса 4/; DT
547754/каса 5/; DT 547750/каса 6/; DT 547746/каса 7/ и DT 547757/каса 8/.
В писмено становище от 02.03.2021г. въззивникът е оспорил достоверността и
верността на счетоводните записвания в касовите книги по съображения, които са подробно
изложени в писменото становище. Съдът след като се запозна със съдържанието на
сканираните документи намира доводите и твърденията на въззивника за неоснователни и
недоказани. Относно касова книга 1 за фискален апарат DT 547748 съдът установи, че в
отчета, представен от въззиваемия на датата 21.01.2017г. има посочен оборот за деня 5742,39
лева като на 01.03.2017г. е допусната очевидна техническа грешка като в касовата книга за
това фискално устройство е поставен отчет за каса №2, като на стр. 248 е видно, че този
месечен отчет е наличен в касовата книга. Следователно не е налице нередовност на
отразените касови операции, която да възбуди основателни съмнения за тяхната
достоверност. Казаното важи и за записванията в касова книга 2 за фискално устройство DT
546958.
21
По отношение пък на нулевите стойности за касова книга, представена като файл
Каса 7- DT 547746, отразеното в нея изцяло съответства и се потвърждава от данните по
делото, че това фискално устройство макар и първоначално да е регистрирано на процесния
обект впоследствие е било преместено на друг обект на ответника- в гр. ***, обстоятелство,
което е отразено и в самата касова книга. Казаното важи с пълна сила и за записванията в
касова книга за каса 8- DT 547757/каса 8/, което фискално устройство също е преместено
преди началото на процесния период на обект на ответника в гр. ***. Причините защо
данните за конкретните устройства са запазени и са налични в предоставения файл са изцяло
ирелевантни за предмета на настоящото производство и най-вероятно е продиктувано от
вътрешни цели на ответника, които нямат никакво отношение към казуса.
В обобщение, следва да се посочи, че съдът не вижда никаква основателна причина да
подложи под съмнение достоверността на записванията в касовите книги, още повече, че
същите са вече прегледани и взети предвид от вещото лице при изготвянето на неоспорената
от въззивника съдебно-счетоводна експертиза, като вещото лице изрично е дало извод за
редовността на всички прегледани от него счетоводни записвания, вкл. и тези по касовите
книги и произтичащият от това извод за достоверността на същите.
Предвид изложеното по-горе съдът намира, че и в хипотеза при която ако се счете да
е налице само формално неизпълнение на произтичащато от разпоредбата на чл.6.9 от
договора на задължението на наемателя да предостави достъп до счетоводните записвания,
имащи отношение към формирането на нетната стойност на оборота, доколкото все пак това
неизпълнение не е станало причина наемателят да не изпълни точно най-същественото си и
главно задължение по договора за наем- да заплати дължимата за предоставеното ползване
наемна цена в конкретно уговорения от страните размер- 10 % от реализирания от наемателя
оборот за една календарна година, разбиран като нетната стойност на приходите и съобразно
дефиницията дадена в договора за наем, тъй като както се установи от заключението на
вещото лице действителния размер на наема възлиза на сумата, която се извежда от
стойността на оборота в представения от ответника „Формуляр за отчитане на нетни
продажби през 2017г.- годишен отчет“ и съмнението в чиято достоверност е послужило като
повод и основание наемодателят да предприеме поредицата от действия, които в крайна
сметка са довели до развалянето на договора. Разпоредбата на чл. 4.4/iii/ от договора, на
която се е позовал въззивникът не визира само формално неизпълнение от страна на
наемателя на негово конкретно задължение, а то да е от такъв характер, че да е станало
причина за неизпълнение на най-главното и съществено негово задължение по договора за
наем- да заплати уговорената наемна цена и то в уговорения от страните размер.
При това положение дори и да се приеме за вярна тезата на въззивника, че отчетът на
наемателя за оборота е непълен и недава точна информация за декларираните стойности за
оборота, както и как се е стигнало до тях, съдът намира, че не е оправдано да се допусне
прекратяване на съществуващата между страните облигационна връзка след като отказът на
наемателя да допусне наемодателя до достъп до счетоводните записвания имащи отношение
22
към начина на формиране на наемната цена не е довел до това да не бъде правилно
определена и съответно заплатена действително дължимата от наемателя наемна цена.
Следователно дори и в този случай последният не се явява неизправна страна по отношение
неизпълнението на главното му и съществено задължение по договора за наем, поради което
и в крайна сметка предприетото от наемодателя разваляне на договора е лишено от
основание тъй като поведението на наемателя не е станало причина да не заплати
уговорената наемна цена.
Предвид изложеното въззивният съд намира, че не се установява валидно
прекратяване на договора за наем, поради което и предявеният от ищеца осъдителен иск
ответникът да предаде държането по отношение на имотите, предмета на наемния договор,
макар и по съображения, които са различават съществено от тези на първоинстанционния
съд, е неоснователен. След като договорът за наем не е прекратил своето действие, то и
ответникът има правото да продължи да държи описаните активи.
Предвид изложеното и поради съвпадането на крайните изводи на въззивния съд с
тези на първоинстанционния съд по отношение на въззивната жалба, същата следва да бъде
оставена без уважение, като неоснователна, а обжалваното с нея решение- потвърдено, като
правилно и законосъобразно.
На осн. Чл.78, ал.3 ГПК и с оглед на направеното искане въззивникът следва да бъде
осъден да заплати на въззиваемия направените от него съдебно-деловодни разноски в
размер на сумата от 13 559,95 лева.
Воден от горното, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1082 от 27.07.2020 г., постановено по търг. дело №
427/2019 г., Софийски градски съд, Търговско отделение, 6 състав.
ОСЪЖДА „СС Пропърти“ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул.“Княз Александър Батенберг“№11 да заплати на „Ейч енд Ем
Хеннес енд Мауриц“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София,
ул.“Княз Александър Първи Батенберг“№4, ет.3 на осн. чл.78, ал.3 ГПК сумата 13 559,95
лева, представляваща разноски по въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния касационен
съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
23
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
24