РЕШЕНИЕ
№ 34
гр. Балчик, 09.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на тринадесети
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ГАЛИН ХР. ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря МАЯ М. ЕНЕВА
като разгледа докладваното от ГАЛИН ХР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело №
20223210100029 по описа за 2022 година
Производството е образувано по изпратено по подсъдност
дело№4935/2021 по описа на Районен съд-Р..
Производството е образувано по искова молба от Р. Ц. В. ЕГН
********** срещу И. К. П. от **** и С. В. П. със същия адрес за прогласяване
за нищожен на договор за аренда №**** г., вписан в СВ - Б. с вх. Рег. № ***
г., акт №***, т. **, дв.вх.р. *** по отношение на земеделски.имот № *** в
землището на *** с площ от 42, 466 дка, алтернативно поради привидност,
заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави.
Ищецът претендира съдебно - деловодни разноски и адвокатско
възнаграждение.
Искът е с правна квалификация в разпоредбите на чл. чл. 26 , ал. 1 , пр.
2 и 3 и чл. 26, ал. 2, пр. последно от ЗЗД.
В исковата си молба,ищецът твърди,че :
ПИ с идентификатор *** по кадастралната.карта на ***, област Р. с
площ от 42 468 кв.м.
По силата на покупко-продажба ответникът е станал собственик на 1/12
идеална част от посочения имот.
На 14.02.2016 г., ищецът сключил с ЗКПУ ***, договор за наем, по
силата на които отдава под наем процесния имот за срок от 5 години, считано
от стопанската 2016/2017 г. Договорът е с нотариална заверка на подписите и
е вписан в СВ при РС-Б..
На 17.08.2021 г. между същите страни е сключен анекс, с който
1
продължават срока на договора с още 9 години.
Междувременно на 31.10.2016 г., първият ответник като арендодател
сключил с втората ответница, като арендатор договор за аренда на земеделски
земи № ****, оформен с нотариална заверка на подписите и вписан в СВ - Б. с
вх. №*** г., акт №***, т.*, вх.р. №***. Един от отдадения под аренда имоти е
процесният. Срокът в договора за аренда е 50 години, считано от 01.10.2021 г.
с арендно плащане 44 кг хлебна пшеница на декар, но не по - малко от 1,50 лв.
Ищецът намира договора за аренда за нищожен поради следните
основания предявени в условия на алтернативност:
1. Накърняване на добрите нрави - сключване на договора с арендатор,
негов роднина, на 81 години, който няма данни да е развивал подобна
дейност, както и за срок от 50 години и при липса на еквивалентност на
престациите;
2. Поради заобикаляне на закона - страните се целели слИ.е на качеството
на арендатор и арендодател;
3. Абсолютна симулация- страните не са желали настъпването на
последиците на договора, а преарендуване или пренаемане на процесния
имот по пазарни цени.
С оглед гореизложеното,ищцовата страна моли съда да постанови
съдебно решение с което да прогласи по отношение на ответниците на едно
от алтернативно посочените в исковата молба основания нищожността на
процесния договор за аренда №**** от *****г., вписан в CB-Б. с вх.рег.
№***г., акт №***, том *, дв.вх.рег.: ***, само по отношение на процесния
земеделски имот №*** в землището на ***, а-***, бл.Р., с площ от 42.466 дка,
подробно описан в т. 1.2. от договора, а понастоящем представляващ
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №*** по кадастралната карта и
регистри, одобрени със Заповед № 18-693/03.10.2019г. на Изп.Директор на
АГКК, находящ се в землището на ***, обл.Р., в местността „***”, с площ от
42468 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на
трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен идентификатор:
няма, номер по предходен план: ***, при съседи: и имоти ***, **** и ***.
Ищецът претендира и заплащане в негова полза на направените
деловодни разноски.
В съдебно заседание от 13.02.2023год.е допусната от съда поправка на
техническа грешка в исковата молба,като именно на страница 2 от исковата
молба,ред 22,страница 3,ред 14 и на страница 5,ред 9,вместо втората
ответница да се чете майката на втората ответница.
В срока по чл.131 от ГПК,препис от исковата молба е изпратен и е
получен писмен отговор от ответниците.
В законоустановеният едномесечен срок,в Районен съд-Р. е постъпил
2
писмен отговор от ответниците.
В този писмен отговор,ответниците С. П. и И. П. в срока по чл. 131 от
ГПК са подали писмен отговор, в който намират исковата молба за
нередовна, исковете за недопустими, в условие на евентуалност -
неоснователни.
Молят съда да отхвърли иска изцяло,като неоснователен и недоказан.
Претендират направените деловодни разноски.
Правят възражение за прекомерност на претендираните разноски от
ищцовата страна.
С него се прави възражение за подсъдността на делото.С оглед на това
С Определение№3214 от 29.11.2021год. Гражданско дело№4935/2021 по
описа на Районен съд-Р. е прекратено и изпратено на Районен съд-
Балчик,където е образувано настоящото производство.
Редовно призован,ищцата се представлява в съдебно заседание от
пълномощник-адвокат С. И. К. от АК-Р..
Процесуалният преддставител заявява в съдебно заседание,че поддържа
исковата претенция. Прави доказателствени искания.Представя доказателства
по делото.Пледира да се уважи иска изцяло,като основателен и
доказан.Претендира заплащане на направените по делото деловодни
разноски. Представя писмена защита.
Редовно призовани,ответниците се представлява от процесуален
представител-адвокат М. П. от АК-Р..Самите ответници не се явява в съдебно
заседание.Не се явява и техния процесуален представител.Процесуалният
представител представя по делото писмено становище с Рег.№3262 от
13.09.2022г.
С писмена молба-уведомление,получена в БРС с Рег.№34 от
04.01.2023год.ответниците завява,че се отказват от своя процесуален
представител адвокат М. П..
В последното съдебно заседание,ответниците не се явяват. Представят
писмена защита в която молят съда да отхвърли предявения иск като
неоснователен.
По делото са събрани писмени доказателства.
Назначена е съдебно-оценителна експертиза с вещо лице Р. В. Н.,която
е изготвила заключение по поставените й задачи и това заключение е прието
от съда като част от доказателствения материал.
Съдът след преценка на събраните доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност,прие за установена следната фактическа обстановка:
По силата на договор за дарение, извършено с нотариален акт №***г. по
описа на CB-Б., и договори за покупко-продажби, извършени с нотариален
акт №***г. и нотариален акт №***г. по описа на СВ-Б., ищецът придобил
собствеността общо върху 21/36 ид.ч. от следния недвижим
3
имот:ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №*** по кадастралната карта и
регистри, одобрени със Заповед № 18-693/03.10.2019г. на Изпълнителния
Директор на АГКК, находящ се в землището на ***, област Р., в местността
„***”, с площ от 42468 кв.м., трайно предназначение на територията: земедел
ска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: и имоти
***, **** и ***.
По силата на нотариален акт №***г. по описа на CB-Б., първият
ответник е придобил собствеността върху 1/12 ид.ч. от гореописания
недвижим имот.
На 14.02016г. ищецът сключил със ЗКПУ”***” договор за наем, по
силата на който отдал под наем подробно описаните в договора земеделски
имоти, вкл. и гореописания поземлен имот №*** с площ от 42.465 дка.
Договорът беше сключен за срок от 5 стопански години, считано от
2016/2017г. и бил оформен с нотариална заверка на подписите на страните и
беше вписан в СВ- Б. с вс.рег.№***г., акт №**, том *, дв.вх.рег.: ****.
На 17.08.2021г.с наемателя се подписва анекс към договора за наем, с
който продължава срока му на действие с още девет години. Анексът също
бил оформен с нотариална заверка на подписите на страните и беше вписан в
СВ-Б. с вх.рег №****г., акт №***.
На 31.10.2016г. първият ответник, в качеството си на арендодател, е
сключил с майката на втората ответница, в качеството й на арендатор,
договор за аренда та земеделски земи №****, който също е бил оформен с
нотариална заверка на подписите и вписан в СВ-Б. с вх.рег.№***г., акт №***,
том *, дв.вх.рег.: ***.
Един от отдадените под аренда имоти е процесният земеделски имот
№*** в землището на ***, с площ от 42.466 дка, подробно описан в т.1.2. от
договора.
По силата на т.2 от договора, същия е сключен за 50 /петдесет/
стопански години от влизането му в действие за всеки отделен имот, като за
процесния такъв договорът е следвало да влезе в действие от 01.10.2021 г.
Договорено е било арендно плащане от 44 кг. хлебна пшеница на декар
обработваема земя /т.1.2. и т.3.1./, като арендното плащане е могло да бъде
изплащано и в пари при условията, посочени в т.3.2. от договора, но не по-
малко от 1.50 лв./ на декар земя.
Пред последните един-два месеца, макар и да не се познават,ищецът бил
търсен от първият ответник, като отначало изтъкнал като повод за
обаждането си, че искал да уведоми ищцата, че договорената арендна вноска
за процесния имот, чийто основен съсобственик е ищцата,била много ниска.
В последствие към ищцата било отправено предложение от първия
ответник, да изкупи притежаваните от ищцата идеални части от имота, но не
по сега действащи пазарни цени, а по цените, на които ищцата ги е
придобила. Ищцата не се съгласила и не отговорила на последвалите няколко
4
нови обаждания от страна на първия ответник И. К. П.
На 02.08.2021г. гореописания договор за аренда от ****г. е бил
представен и заведен в ОСЗ при Община-***.
С оглед така изяснената фактическа обстановка,съдът прави следните
правни изводи:
Договорът е сключен между първия ответник и баба му - майка на
втората ответница и неин наследодател - която към момента на сключване на
договора е била на 81 години. Договорът е следвало да влезе в сила от
01.10.2021г., към който момент арендаторката е щяла да бъде на 86 години.
Междувременно, същата е починала на ****г., т.е. по-малко от година след
сключването на договора.
Липсва каквито и да било житейска логика на посочената възраст
майката на втората ответница реално да развива дейност, свързана с
арендуване и обработка на земеделски земи. Въпреки принципното оспорване
в отговора на ответниците на твърдението на ищеца, че липсват каквито и да
било данни за развИ.а от страна на А. И.а Т. подобна дейност, от тяхна страна
по делото не бяха представени каквито и да било доказателства в обратния
смисъл, което следва да бъде тълкувано по един единствен начин - че подобна
дейност никога не е развИ.а, поради което и такива доказателства просто не
съществуват.
Договора е сключен за срок от 50 години, т.е. за един изключително
дълъг период от време /т.2/, който период започва да тече не от момента на
сключване на договора - 31.10.2016г., а пет години по-късно - считано от
01.10.2021г. Така, на практика договора „обвързва” страните до 01.10.2071г.
При това положение е безспорно, че и двете страни по договора са били
напълно наясно, че по съвсем обективни причини /поне/ арендаторката няма
да е в състояние да изпълнява договорните си задължения, както реално се е и
случило.
На следващо място, съдът счита, че липсва еквивалентност на
престациите в сключения договор за аренда - договореното арендно плащане
от 44 кг. хлебна пшеница на декар обработваема земя /т.1.2 и т.3.1/,
евентуално изплащано в пари при условията, посочени в т.3.2 от договора, е
изключително занижено и изцяло несъобразено с средния пазарен размер на
арендните плащания за подобни по местоположение и характеристики
земеделски имоти. Липсата на еквивалентност,съдът намира,за безспорно
установена предвид началната дата на действие на договора-01.10.2021г. и с
оглед заключението на назначената съдебно-оценъчна експертиза и данните в
представеното от ответниците писмо от „Софийска стокова борса” писмо изх.
№213/19.11.2021 г. относно пазарната цена на хлебната пшеница към
30.09.2021г., независимо, че т.3.2. от процесния аренден договор визира цена
„купува”, която ноторно известно е по-ниска от пазарната цена. Липсата на
еквивалентност на престациите в случая следва да се разглежда не само и не
толкова като самостоятелно основание, обосноваващо противоречие с
5
добрите нрави, а като едно конкретно обстоятелство, което разгледано и
обсъдено комплексно и съвкупно с всички останали наведени факти и
обстоятелства, обосновават извода нарушаване на добрите нрави.
Договора е сключен от първия ответник за целия процесен имот,
независимо от обстоятелството, че същият притежава само малък
миноритарен дял- 1/12 ид.ч. от него. Макар и формално това да е било
позволено от закона /чл.3 от ЗАЗ отпреди промяната му през 2017г./, тази
възможност следва да се упражнява добросъвестно и при съобразяване с
добрите нрави. Свободата на договарянето не е абсолютна, а е ограничена от
повелителните норми на закона и от добрите нрави /чл.9 от ЗЗД/.
В пряко противоречие с този основен правен принцип, първият
ответник е обременил имота при изключително неизгодни условия и за
изключително дълъг срок /50 години/, като по този начин ищцата и
останалите съсобственици на имота са били обвързани от тези договорки и
реално са били ограничени в правото си на собственост и на стопанска
свобода и инициатива.
Недобросъвестно е /макар да съответства на ЗАЗ към момента на
сключване на процесния аренден договор/, въпреки незначителния дял в
собствеността /1/12 ид.ч./ да сключиш договор, който обвързва
съсобствениците с много по-големи дялове, за срок от 50 години, при това на
цена, значително по-ниска от пазарната. Следва да се има предвид и това, че
чрез вписването на арендния договор, така възникналата тежест върху имота
се запазва за целия срок на неговото действие, което води пряко и до
ограничаването на възможността съсобствениците на имота през целия този
период от време да се разпореждат с правото си на собственост при едни
реални пазарни цени и условия.
Предвид роднинските отношения по права линия между арендодател и
арендатор, освен изцяло неизгодните за останалите съсобственици клаузи,
договорът включва множество изгодни само за страните по него клаузи, като
например правото на арендатора „да преарендова или отдава под наем
част или пелия обект на договора” /т.5.2.2./ и правото на наследниците и
правоприемниците на арендатора да го заместват като страна в договора
за аренда /т.5.2.4./. Така, от една страна, страните по договора са си
„обезпечили” възможността да реализират ползите от арендуването на
процесния имот само за себе си /в семейството си/ чрез преарендуване или
преотдаване под наем на имотите, предмет на договора за аренда от
31.10.2016г. Тези ползи се съизмерват с разликата между пазарния размер на
арендните плащания за посочения имот и заложените такива в договора. От
друга страна, чрез „заместването” на арендатора по наследство, страните по
договора са си гарантирали и възможността това да бъде осъществявано за
изключително дългия период от 50 години, като неминуемо са били с ясното
съзнание, че това „заместване” ще настъпи далеч преди крайния срок на
действие на договора, както реално се е и случило - след смъртта на
6
арендаторката А. И.а Т. на 30.05.2017г., същата е била заместена от втората
ответница С. В. П. - нейна дъщеря и единствен законен наследник,
същевременно майка на първия ответник.
Константната практика на ВКС приема, че липсата на еквивалентност
на насрещните престации при двустранните договори, какъвто е процесният,
може да се приеме за накърняване на добрите нрави, доколкото те определят
границите на свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД.
Договорът е нищожен на това основание и поради дългия срок – 50
години, за който е сключен.
ЗАЗ не предвижда максимален срок на договора за аренда, а само
минимален, но уговореният срок в случая с оглед ниската арендна цена и
липсата на заложена индексация на цената, е неоправдано дълъг и също сочи
на противоречие на договора с добрите нрави.
В тази насока е Определение№717 от 28.10.2020 по Гражданско
дело№1333/2019 по описа на III ГО на ВКС.
В заключение, с оглед на всичко гореизложено, съдът счита, че със
сключването на процесния аренден договор пряко са нарушени едни от
основните принципи, на които се основава понятието „добри нрави”, а
именно:
принципа на добросъвестността
принципа на справедливостта и защитата на всеки признат от закона
интерес
принципа да не се вреди другиму
принципа да не се ограничават правото на собственост и стопанската
свобода на други правни субекти.
Ето защо съдът приема, че комплексното и съвкупно тълкуване на
всички наведени по-горе факти и обстоятелства относно процесния договор за
аренда категорично обосновават извода за неговата нищожност поради
нарушаване на добрите нрави.
С оглед факта,че съдът приема,че е налице нищожност,поради
противоречие с добрите нрави,но той не дължи произнасяне по алтернативно
предявените други две основания за нищожност.
По отношение на деловодните разноски:
С оглед изхода на делото,съдът счита,че направените от ищеца
разноски следва да се заплатят от ответниците в негова полза.
Видно от представения списък с разноски,ищецът е направил следните
разноски: 127,40 лева-държавна такса за образуване на производството,1500
лева адвокатско възнаграждение, 530 лева за възнаграждение на вещо
лице,както и пътни и дневни за вещото лице,както и пътни и командировъчни
разходи на процесуалният представител в размер общо на 290 лева или обща
7
направени разноски в размер на 2447,40 лева.
Съдът съобразява следното-претендиранато адвокатско възнаграждение
е съобразено като минимум с разпоредбата на чл.7 ал.6 от Наредба №1 от
09.07.2004год.за минималните размери на адвокатските възнаграждения,за
този вид дела.
По отношение на претендираните от ищцата, като деловодни разноски
пътни и командировъчни средства за посещенията на нейния процесуален
представител в БРС,съдът счита,че не са събрани убедителни
доказателства,поради което тази претенция в размер на 290 лева следва да се
отхвърли,като недоказана.
В останалата част,а именно за държавна такса-127,40 лв.за вещо лице
530 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 1500 лева или общо
2157,40лв.искането за заплащане на деловодни следва да бъде уважено.
Водим от гореизложеното,съдът,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между Р. Ц. В.
ЕГН**********,със съдебен адрес в гр.Р. ***,чрез адвокат С. К. от АК-Р. от
една страна и И. К. П. ЕГН ********** и С. В. П. ЕГН ********** и двамата
с постоянен и настоящ адрес в ****,с адрес за призоваване и на двамата в
гр.Р. ****,от друга страна, НИЩОЖНОСТТА на процесния договор за
аренда №**** от ****г., вписан в CB-Б. с вх.рег.№***г., акт №***, том *,
дв.вх.рег.: ***, само по отношение на процесния земеделски имот №*** в
землището на ***, община-***, бл.Р., с площ от 42.466 дка, подробно
описан в т. 1.2. от договора, а понастоящем представляващ ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор №*** по кадастралната карта и регистри,
одобрени със Заповед № 18-693/03.10.2019г. на Изп.Директор на АГКК,
находящ се в землището на ***, обл.Р., в местността „***”, с площ от
42468 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин
на трайно ползване: нива, категория на земята: Четвърта, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: и имоти
****, **** и ***.,на основание чл.26 ал.1 пр.2 от Закона за задълженията и
договорите,поради противоречие с добрите нрави.
ОСЪЖДА И. К. П. ЕГН ********** и С. В. П. ЕГН ********** и
двамата с постоянен и настоящ адрес в ****,с адрес за призоваване и на
двамата в гр.Р. ****,ДА ЗАПЛАТЯТ в полза на Р. Ц. В. ЕГН**********,със
съдебен адрес в гр.Р. ***,чрез адвокат С. К. от АК-Р.,направените деловодни
разноски по настоящото производство,общо в размер на 2157,40лв.(две
хиляди сто петдесет и седем лева и 40 стотинки).
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Р. Ц. В. ЕГН**********,със
съдебен адрес в гр.Р. ***,чрез адвокат С. К. от АК-Р. срещу И. К. П. ЕГН
********** и С. В. П. ЕГН ********** и двамата с постоянен и настоящ
8
адрес в ****,с адрес за призоваване и на двамата в гр.Р. ****,за заплащане на
деловодни разноски в размер на 290 лв.(двеста и деветдесет
лева),представляващи пътни и командировъчни парични средства за адвокат
С. К. от АК-Р.,като недоказано.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Добрич,в
двуседмичен срок от съобщението му до страните.
Съдия при Районен съд – Балчик: _______________________
9