РЕШЕНИЕ
№ 53
гр. Враца, 26.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Магдалена Б. Младенова
при участието на секретаря Нина К. Луканова
като разгледа докладваното от Магдалена Б. Младенова Гражданско дело №
20221420102089 по описа за 2022 година
Производството е образувано по постъпила искова молба от „Ромфарм Компани“
ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „Цар Борис III“
№ 168, ет. 3, офис 34, срещу „Агропламинвест“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75, ет. 3, ап. 12.
В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество е собственик на земеделски земи
и основният негов предмет на дейност е отдаване под наем и аренда на собствените му
земеделски имоти. Сочи се, че при осъществяване на търговската си дейност „Ромфарм
Компани“ ООД е влязло в търговски отношения с ответника „Агропламинвест“ ЕООД.
Поддържа се, че на 10.11.2011 г. между Илидия Димитрова Тошева в качеството й на
арендодател и „Агропламинвест“ ЕООД в качеството му на арендатор бил сключен Договор
за аренда на земеделски земи, вписан в Служба вписвания с дв. вх. рег. № 7529, акт № 227,
том 11 от 28.11.2011 г. със срок пет стопански години, считано от 2011 г. до 2016 г. По
силата на договора на арендатора „Агропламинвест“ ЕООД били предоставени за временно
и възмездно ползване земеделски земи с обща площ 40,216 дка, находящи се в землището на
с. Краводер, общ. Криводол, обл. Враца. На 25.03.2015 г. бил сключен Анекс към Договор за
аренда на земеделска земя, вписан в Служба вписвания с дв. вх. рег. № 1989, акт № 132, том
3 от 26.03.2015 г., с който се удължавал срока на договора със седем години, считано от 2016
г. Сочи се, че на 23.12.2015 г. бил сключен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти, обективиран в Нотариален акт № 165, том III, peг. № 4498, нот. дело № 393 от 2015 г.
от служебния архив на нотариус П. Ц. с peг. № 583 от регистъра на НК с район на действие
PC – Враца, вписан в Служба по вписванията – гр. Враца с вх. рег. № 8519, акт № 126, том
20 от 23.12.2015 г., по силата на който „Ромфарм Компани“ ООД станало собственик на
имот № 013034 с площ 6,799 дка, образуван от имот № 013010, и имот № 028012 с площ
4,706 дка, образуван от имот № 028009, находящи се в землището на с. Краводер, общ.
Криводол, обл. Враца, и по силата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ встъпило в правата на арендодател по
отношение на придобитите имоти.
1
Твърди се, че съгласно изискването на чл. 2, ал. 1 ЗАЗ ищцовото дружество
предоставило на ответника-арендатор държането върху земеделските земи, находящи се в
землището с. Краводер, общ. Криводол, обл. Враца с обща площ 11,505 дка, като въпреки че
арендодателят изпълнил коректно и в срок всички свои задължения по арендния договор,
арендаторът изпаднал в просрочие при изпълнение на задължението си за заплащане на
арендната цена за стопанските 2015/2016 г., 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г.
2019/2020 г. и 2020/2021 г. и на датата на падежа – 01.10.2016 г., 01.10.2017 г., 01.10.2018 г.,
01.10.2019 г. 01.10.2020 г. и 01.10.2021 г. не извършил плащане по банковата сметка на
арендодателя. Посочва се, че в тази връзка „Ромфарм Компани“ ООД образувало частни
граждански дела № 2435/2019 г., № 879/2021 г. и № 882/2021 г. по описа на Районен съд –
Враца. Поддържа се, че арендаторът заплатил задълженията си едва след издаване на
изпълнителните листове и образуване на изпълнителни дела, съответно на 14.10.2020 г. и на
16.06.2021 г. за всички стопански години с изключение на стопанската 2020/2021 г., което
към днешна дава все още не било погасено.
Иска се от съда да постанови решение, с което да развали договор за аренда на
земеделски земи, вписан в Служба вписвания с дв. вх. рег. № 7529, акт № 227, том 11 от
28.11.2011 г., сключен между „Агропламинвест“ ЕООД в качеството му на арендатор и
Илидия Димитрова Тошева в качеството й на арендодател и Анекс към договор за аренда на
земеделска земя, вписан в Служба вписвания с дв. вх. рег. № 1989, акт № 132, том 3 от
26.03.2015 г., поради забавяне на плащането на арендните вноски за повече от три месеца,
както и да осъди ответника „Агропламинвест“ ЕООД да предаде на ищеца владението на
следните земеделски земи, находящи се в землището на с. Краводер, общ. Криводол, обл.
Враца: нива с площ 6,799 дка, представляваща имот № 013034, образуван от имот № 013010,
категория трета, в м. „Равнището“, при граници и съседи: имот № 013011 – нива, имот №
013012 – нива, имот № 013013 – нива, имот № 013033 – нива и имот № 000313 – полски път,
както и нива с площ 4,706 дка, представляваща имот № 028012, образуван от имот №
028009, категория шеста, в м. „Дръмката“, при граници и съседи: имот № 028011 – нива,
имот № 000570 – полски път, имот № 000569 – полски път, имот № 028003 – нива и имот №
028004 – нива. Претендират се и разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото не е постъпил отговор на исковата молба. Преди
първото по делото съдебно заседание от ответника е постъпило становище, с което е
заявено, че ответникът не е уведомен от правоприемниците на арендатора, заместили го
като страна в договора за аренда, въпреки че ЗАЗ изисква това, а правоприемникът иска
изпълнение на задължение.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически изводи:
Между И.Д. Т., като арендодател, и „Агропламинвест“ ЕООД, като арендатор, е
сключен Договор за аренда на земеделска земя от 10.11.2022 г., с нотариална заверка на
подписите рег. № 7406/10.11.2011 г. на нотариус В.В., вписан в Служба по вписванията – гр.
Враца с дв. вх. рег. № 7529 от 28.11.2011 г., по силата на който са предоставени за временно
възмездно ползване три поземлени имота, два от които са нива от 14,117 дка, VI категория
земя в местността „Дръмката“, представляваща имот № 028009, парцел № 009 от масив №
028 по плана за земеразделяне на с. Краводер, при граници и съседи: 028006; 028005;
028004; 028003; 000569; 000570; 028008, и нива от 20,399 дка, III категория земя в
местността „Равнището“, представляваща имот № 013010, парцел № 010 от масив № 013 по
плана за земеразделяне на с. Краводер, при граници и съседи: 013011; 000313; 013009;
013014; 013013; 013012. В договора е уговорен срок на действие от пет стопански години от
2011 г. до 2016 г. Съгласно договора годишното арендно плащане е в размер на 15,00 лв. за
декар или продукция.
С анекс към договора за аренда с рег. № 7406/10.11.2011 г. с нотариална заверка на
подписите рег. № 1671 от 25.03.2015 г., вписан в Служба по вписванията – гр. Враца с дв.
2
вх. рег. № 1989 от 26.03.2015 г., страните по договора са уговорили срокът му да бъде
продължен с още 7 стопански години, считано от 2016 г.
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 165, том III, рег.
№ 4498, нот. д. № 393/2015 г. от 23.12.2015 г. на нотариус П. Ц., вписан в Служба по
вписванията – гр. Враца вх. рег. № 8019/23.12.2015 г., ищцовото дружество е придобило
правото на собственост върху следните недвижими имоти: нива с площ от 6,799 дка, имот
№ 013034, образуван от имот № 013010, категория трета, в местност „Равнището“ в
землището на с. Краводер с ЕКАТТЕ39236, общ. Криводол, обл. Враца, при граници и
съседи: имот № 013011 – нива; имот № 013012 – нива; имот № 013013 – нива; имот №
013033 – нива и имот № 000313 – полски път, както и нива с площ от 4,706 дка, имот №
028012, образуван от имот № 028009, категория шеста, в местност „Дръмката“ в землището
на с. Краводер с ЕКАТТЕ 39236, общ. Криводол, обл. Враца, при граници и съседи: имот №
028011 – нива; имот № 000570 – полски път; имот № 000569 – полски път; имот № 028003 –
нива и имот № 028004 – нива.
По делото е представено Решение № 974/18.11.2019 г. по гр. д. № 3290/2019 г. по
описа на Районен съд – Враца, с което е признато за установено на осн. чл. 422 ГПК, че
„Агропламинвест“ ЕООД дължи на „Ромфарм Компани“ ООД суми, представляващи
незаплатени рентни плащания за стопанските 2015 г. – 2016 г., 2016 г. – 2017 г.; 2017 г. –
2018 г. по договор за аренда от 10.11.2011 г., вписан под вх. рег. № 7529, акт № 227, том 11
от 28.11.2011 г. С представеното Решение № 59/24.02.2020 г. по в.гр.д. № 23/2020 г. по
описа на Окръжен съд – Враца е потвърдено Решение № 974/18.11.2019 г. по гр. д. №
3290/2019 г. по описа на Районен съд – Враца. Видно от съдържанието на съдебните
решения ответникът по делото е подал отговор на исковата молба в хода на производството.
Други относими доказателства не са ангажирани в производството.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 28, ал. 2, във вр. с
ал. 1, във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за разваляне на сключен договор за аренда на
земеделски земи от 10.11.2011 г., вписан в Служба вписванията – гр. Враца с дв. вх. рег. №
7529 от 28.11.2011 г., акт № 227, том 11, сключен между „Агропламинвест“ ЕООД в
качеството му на арендатор и Илидия Димитрова Тошева в качеството й на арендодател и
Анекс към договор за аренда на земеделски земи от 10.11.2011 г., вписан в Служба
вписвания с дв. вх. рег. № 1989 от 26.03.2015 г., акт № 132, том 3, както и с правно
основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за връщане на отдадените под аренда земеделски земи,
находящи се в землището на с. Краводер, общ. Криводол, обл. Враца, а именно: нива с площ
6,799 дка, представляваща имот № 013034, образуван от имот № 013010, категория трета, в
м. „Равнището“, при граници и съседи: имот № 013011 – нива, имот № 013012 – нива, имот
№ 013013 – нива, имот № 013033 – нива и имот № 000313 – полски път, както и нива с площ
4,706 дка, представляваща имот № 028012, образуван от имот № 028009, категория шеста, в
м. „Дръмката“, при граници и съседи: имот № 028011 – нива, имот № 000570 – полски път,
имот № 000569 – полски път, имот № 028003 – нива и имот № 028004 – нива.
По предявените искове за разваляне на сключения между страните договор за аренда
на земеделска земя и анекс към него и за връщане на отдадените под аренда земеделски
земи по чл. 28, ал. 2, във вр. с ал. 1, във вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ и по чл. 30, ал. 1 ЗАЗ в
тежест на ищеца е да докаже следните материални предпоставки /юридически факти/: 1/
между страните да е налице валидно облигационно отношение по договор за аренда на
земеделска земя от 28.11.2011 г. и сключения анекс към него, по които ищецът да е изправна
страна; 2/ за ответника да е възникнало задължение за арендно плащане на посочения падеж;
3/ ищецът да е оказал необходимото съдействие на ответника за изпълнение на поетите от
него правни задължения по процесния договор; 4/ ищецът като приобретател да е уведомил
ответника, че е заместил арендодателя като страна в сключения договор за аренда; 5/ че
3
имотите, по отношение на които се иска развалянето на договора за аренда и сключения към
него анекс, са образувани от имотите, предмет на договора за аренда и сключения към него
анекс.
При доказване наличието на горното, в тежест на ответника е да докаже
положителния факт на погасяване на дълга на падежа или в срок до три месеца от
настъпването му.
Съгласно чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне
на плащането на арендното плащане за повече от три месеца, а когато вноските са уговорени
за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на
плащането най-малко на две последователни вноски. Съгласно ал. 2 на същата разпоредба,
развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено,
става по съдебен ред.
От събраните по делото писмени доказателства се установяват всички елементи,
обуславящи основателността на иска. Установи се, че между ответника „Агропламинвест“
ЕООД, от една страна, и трето за спора лице И.Д.Т., от друга страна, е сключен договор за
аренда на земеделски земи от 10.11.2011 г. със срок на действие 5 стопански години, който е
продължен за още 7 години с анекс от 2015 г., като част от два от имотите, предмет на
договора, са именно процесните – нива с площ от 6,799 дка, имот № 013034, образуван от
имот № 013010, категория трета, в местност „Равнището“ в землището на с. Краводер и нива
с площ от 4,706 дка, имот № 028012, образуван от имот № 028009, категория шеста, в
местност „Дръмката“ в землището на с. Краводер.
Процесният договор за аренда на земеделски земи е сключен в изискуемата съгласно
чл. 3 ЗАЗ форма, за срок от пет години за периода от 2011 г. до 2016 г. и впоследствие е
удължен с анекс към договора с нов срок от 7 години, считано от 2016 г. или общо 12
години, т.е. за повече от 10 години, с оглед на което развалянето му се осъществява
задължително по съдебен ред.
Установено е, че на 23.12.2015 г. ищцовото дружество е придобило правото на
собственост върху процесните имоти, които са образувани от части от два от имотите,
предмет на договора за аренда, по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 165, том III, рег. № 4498, нот. д.
№ 393/2015 г. от 23.12.2015 г.
Ответникът не твърди и не представя доказателства да е платил на ищеца дължимото
му се за 2020/2021 стопанска година арендно плащане.
В договора за аренда липсва определен падеж на задължението за арендното
плащане. Съгласно чл. 8, ал. 5 ЗАЗ, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в
първия работен ден след изтичане на стопанската година. Понятието „стопанска година” е
дефинирано в §2, т. 3 от ДР към ЗАЗ – това е времето от 1 октомври на текущата година до 1
октомври на следващата година. Ответникът не оспорва, че не е извършил дължимото
арендно плащане за 2020/2021 стопанска година, като падежът на арендното плащане за нея
е 04.10.2021 г. /понеделник/. Несъмнено към датата на депозиране на исковата молба –
04.07.2022 г., е налице забава в плащането за повече от три месеца на арендните плащания
за посочената от ищеца стопанска година, като е започнал да тече тримесечният срок на
забавата на плащането, даващ основание за разваляне на арендния договор.
Налице е специфично основание за разваляне, като при тази форма на неизпълнение
и доколкото договорът няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ е предвидил
отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради
неизпълнение, без да се изисква даването на подходящ срок за изпълнение с
предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен.
Тъй като е налице неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора,
поради неизпълнение на задължението за арендно плащане за повече от три месеца, то искът
с правно основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ се явява основателен и
4
следва да бъде уважен, но процесният договор за аренда следва да бъде развален само в
частта за придобитите от ищеца недвижими имоти, образувани от част от имотите, предмет
на договора. В останалата му част по отношение на останалите имоти, предмет на договора,
искът за разваляне на същия се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Неоснователно е единственото възражение на ответника, че не е бил уведомен от
правоприемника на арендодателя за придобиването на собствеността върху арендуваните
имоти. Съгласно чл. 17 ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя замества
праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички случаи,
независимо дали договорът за аренда е вписан, или не. Вписването му има значение само
относно срока, за който той го замества – ако договорът за аренда е вписан, заместването е
за целия оставащ срок на договора; ако не е вписан – заместването е само за две стопански
години след годината на придобиването. Заместването в арендното правоотношение
настъпва по силата на закона, като първоначалният арендодател се замества от новия
собственик на имота, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна
на приобретателя. Ето защо, съдът приема, че считано от датата на придобиване на правото
на собственост върху част от арендуваните имоти, страните по делото са във валидно
облигационно правоотношение, като ищецът е придобил качеството на арендодател по
вписания договор за аренда по отношение на закупената част от имотите за целия оставащ
период от договора. Приобретателят е обвързан от договора за аренда с всички негови
клаузи, в това число е придобил и правото да получи дължимото арендно плащане от
момента на заместването на арендодателя – прехвърлител.
Действително с разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е
установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение,
което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместване. В конкретния случай ответникът не твърди да е изпълнил задължението си за
арендно плащане за процесния период към предходния арендодател, нито представя
доказателства в тази насока. Още повече, видно от приложените по делото съдебни
решения, ответникът е участвал в производството по гр. д. № 3290/2019 г. по описа на
Районен съд – Враца и в гр. д. № 23/2020 г. по описа на Окръжен съд – Враца, като със
съдебните актове са признати права в полза на ищеца, произтичащи от процесния договор за
аренда, поради което доводът на ответника, че не е бил уведомен за настъпилото
правоприемство, се явява несъстоятелен. Ето защо, съдът намира, че арендадорът дължи
арендното плащане в уговорения размер на новия арендодател, придобил част от имотите,
предмет на договора за аренда.
С оглед основателността на претенцията по чл. 28, ал. 2, във вр. с ал. 1, във вр. с чл.
27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ основателен се явява и акцесорният иск по чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за връщане на
имотите на арендодателя като последица от развалянето на арендния договор.
По разноските:
Съгласно изхода на спора право на разноски възниква за ищцовото дружество, което
претендира такива съгласно списък по чл. 80 ГПК, както следва: 100,00 лв. – заплатена
държавна такса, 4,00 лв. – държавна такса за издаване на незаверен препис; 10,00 лв. –
държавна такса за вписване на исковата молба; 360,00 лв. – юрисконсултско възнаграждение
и 180,00 лв. – заплатени такси към АГКК и Община Криводол.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК като разноски по делото на ищеца следва да бъдат
признати и възстановени сумите: 100,00 лв. – заплатена държавна такса, 4,00 лв. – държавна
такса за издаване на незаверен препис, 10,00 лв. – държавна такса за вписване на исковата
молба и 150,00 лв. – юрисконсултско възнаграждение, определено по реда на чл. 78, ал. 8
ГПК във вр. с чл. 37 от Закона за правната помощ във вр. с чл. 25, ал. 1 от Наредба за
заплащането на правната помощ, като ответникът следва да бъде осъден да заплати на
5
ищеца разноски в производството в общ размер на 264,00 лв.
Останалата сума в размер на 180,00 лв. – заплатени такси към АГКК и Община
Криводол, не следва да се присъжда на ищеца, тъй като на първо място от представените
доказателства за плащане не може да се заключи, че именно сумата от 180,00 лв. е била
платена във връзка с настоящото производство и настоящия ответник, и на второ място –
посочено е, че сумата е заплатена за снабдяване с необходимите по делото скици и данъчни
оценки на недвижимите имоти, каквито обаче не са представени.
При горните съображения, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ сключения
между И. Д. Т., като арендодател, заместен като страна на основание чл. 17, ал. 2 ЗАЗ от
ищеца „Ромфарм Компани“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, бул. „Цар Борис III“ № 168, ет. 3, офис 34, и „Агропламинвест“, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75, ет. 3, ап. 12, като
арендатор, Договор за аренда на земеделска земя от 10.11.2022 г., с нотариална заверка на
подписите рег. № 7406/10.11.2011 г. на нотариус В. В., вписан в Служба по вписванията –
гр. Враца с дв. вх. рег. № 7529 от 28.11.2011 г., изменен с анекс към договор за аренда с рег.
№ 7406/10.11.2011 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 1671 от 25.03.2015 г., вписан
в Служба по вписванията – гр. Враца с дв. вх. рег. № 1989 от 26.03.2015 г., В ЧАСТТА ЗА
собствените на ищеца: нива с площ от 6,799 дка, имот № 013034, образуван от имот №
013010, категория трета, в местност „Равнището“ в землището на с. Краводер с ЕКАТТЕ
39236, общ. Криводол, обл. Враца, при граници и съседи: имот № 013011 – нива; имот №
013012 – нива; имот № 013013 – нива; имот № 013033 – нива и имот № 000313 – полски път,
както и нива с площ от 4,706 дка, имот № 028012, образуван от имот № 028009, категория
шеста, в местност „Дръмката“ в землището на с. Краводер с ЕКАТТЕ 39236, общ. Криводол,
обл. Враца, при граници и съседи: имот № 028011 – нива; имот № 000570 – полски път; имот
№ 000569 – полски път; имот № 028003 – нива и имот № 028004 – нива, като ОТХВЪРЛЯ
иска за разваляне на договора за аренда по отношение на останалите недвижими имоти,
предмет на договора.
ОСЪЖДА на основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ „Агропламинвест“, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75, ет. 3, ап. 12, ДА
ПРЕДАДЕ ВЛАДЕНИЕТО на „Ромфарм Компани“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, бул. „Цар Борис III“ № 168, ет. 3, офис 34, върху нива с
площ от 6,799 дка, имот № 013034, образуван от имот № 013010, категория трета, в местност
„Равнището“ в землището на с. Краводер с ЕКАТТЕ 39236, общ. Криводол, обл. Враца, при
граници и съседи: имот № 013011 – нива; имот № 013012 – нива; имот № 013013 – нива;
имот № 013033 – нива и имот № 000313 – полски път, както и нива с площ от 4,706 дка,
имот № 028012, образуван от имот № 028009, категория шеста, в местност „Дръмката“ в
землището на с. Краводер с ЕКАТТЕ 39236, общ. Криводол, обл. Враца, при граници и
съседи: имот № 028011 – нива; имот № 000570 – полски път; имот № 000569 – полски път;
имот № 028003 – нива и имот № 028004 – нива.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Агропламинвест“, ЕИК: *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75, ет. 3, ап. 12, да
заплати на „Ромфарм Компани“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София, бул. „Цар Борис III“ № 168, ет. 3, офис 34, сумата от 264,00 лв., представляваща
разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Враца в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
6
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
7